• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 413/2016 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 20 décembre 2016)

Faits et procédure

La société Puig, bailleresse d'un box comprenant deux places de stationnement, a engagé une action en justice (judici verbal civil) contre la locataire, Mme Pastor. Elle demandait la résolution du contrat de bail, l'expulsion de la locataire, le paiement d'une somme de 1 341,82 euros et les loyers échus pour chaque mois d'occupation postérieur à mai 2014, assortis des intérêts légaux à compter de la date de la contestation de la demande.

La défenderesse a soulevé l'exception péremptoire de prescription et s'est opposée au fond. Les arriérés réclamés se rapportaient à une période de location d'abord verbale, débutant en 2001, puis formalisée par un contrat écrit daté du 4 décembre 2013 portant sur le même objet. Les loyers litigieux concernaient les mois de mars 2004, juillet 2005, juin et juillet 2008, juillet 2009, mai et décembre 2010 et octobre 2012. Les quittances domiciliées avaient été rejetées par la banque.

Par jugement du 1er septembre 2015, le Tribunal unipersonnel de Batlle a partiellement fait droit à la demande. Il a condamné la locataire au paiement de 1 341,82 euros avec intérêts légaux depuis le 21 octobre 2014, rejeté le surplus, notamment la résolution du bail et l'expulsion, et n'a prononcé aucune condamnation aux dépens.

Seule la locataire a interjeté appel. Elle concluait à l'infirmation et au rejet intégral de la demande. Elle invoquait la prescription triennale issue de la réforme de la loi sur les baux de biens urbains (LAFU), une novation extinctive résultant de la conclusion du contrat écrit « par faits concluants », et, subsidiairement, une remise de dette. Elle reprochait en outre à la bailleresse un défaut de diligence dans le recouvrement après les rejets de quittances.

Le caractère de la procédure d'appel et la composition de la Sala Civil sont mentionnés, mais le texte ne précise pas les dates intermédiaires de l'instance d'appel.

Question de droit

La Cour devait trancher quatre questions :

1. Le délai de prescription de trois ans prévu à l'article 21.4 de la LAFU, dans sa rédaction issue de la loi 1/2014 du 23 janvier 2014, est-il applicable à des loyers échus avant cette réforme ?
2. Le contrat écrit du 4 décembre 2013 emporte-t-il novation extinctive de l'obligation de paiement des loyers antérieurs ?
3. La signature de ce contrat vaut-elle remise de dette par la bailleresse ?
4. La bailleresse devait-elle, par diligence, signaler le rejet des quittances et réclamer leur paiement avant mai 2014, sous peine de voir sa créance écartée ?

Solution et dispositif

La Cour rejette l'ensemble des moyens et confirme le jugement entrepris.

**Sur la prescription (tro

A la vila d'Andorra la Vella, el 20 de desembre del 2016.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats

M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sr. Carles Cruz Moratones, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

Primer.- Mitjançant escrit presentat en data 17 de juny del 2014, el Sr. Bonet, actuant en la seva qualitat de Procurador dels Tribunals i de la societat Puig formulà demanda en judici verbal civil de desnonament i reclamació de quantitat contra la Sra. Pastor, i després d'invocar els fonaments de dret aplicables al cas, sol·licitava que se seguís el present procediment pels seus tràmits, i en el seu dia es dictés sentència declarant resolt el contracte d'arrendament atorgat pel box X. arrendat i compost de dues places d'aparcament, que es condemni a la defenent a deixar lliure i vacu les unitat arrendades a disposició de l'arrendador, havent d'assumir la defenent totes les despeses relacionades amb el desnonament, que se la condemni a satisfer a la demandant la quantitat de 1.341,82.- euros més les mensualitats de lloguer per cada mes d'ocupació que no pagui a partir del mes de maig del 2014 i fins el dia que deixi les unitats arrendades lliures i vacus a disposició de l'arrendador amb els interessos legals a comptar des de la data de la contesta a la demanda, i imposant les cotes processals a la defenent, inclosos els honoraris d'advocat i procurador a acreditar en execució de sentència.

Segon.- Que havent fixat la Cúria del dia 21 d'octubre del 2014 per tal de practicar el tràmit de contesta a la demanda, la Sra. Pastor presentà un escrit per mitjà del quin contestava a la demanda, formulant excepció peremptòria de prescripció i oposant-se al fons de la mateixa, sol·licitant es dictés sentència desestimant en tots els seus extrems la demanda i condemnant a l'agent al pagament de les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat.

Tercer.- Que en data 4 de novembre del 2014 s'obrí el judici de proves en el marc dels presents autes, i en aquell acte la representació processal de la part agent sol·licità la pràctica de les proves I.- DOCUMENTAL PRIVADA i II.- DOCUMENTAL PER REQUERIMENT.

Que la defenent proposà els mitjans de prova consistent en Primera.- DOCUMENTAL PRIVADA, i Segona.- ALTRA DOCUMENTAL PRIVADPastor

Quart.- Que mitjançant diligència judicial practicada el dia 17 de març del 2015 es procedí al tancament del present judici, havent assenyalat l'audiència del 31 de març següent per a la presentació dels escrits de conclusions, havent insistit les parts en llurs pretensions.

Cinquè.- L'Hble. Tribunal Unipersonal de Batlle va dictar Sentència en data 1 de setembre de 2015 i va decidir :

"Primer.- Que estimant parcialment la demanda presentada per la representació processal de la societat Puig contra la Sra. Pastor, he de condemnar i condemno a aquesta darrera a pagar a la part actora la quantitat de 1.341,82.- euros, juntament amb els interessos legals devengats des de la data de la contesta a la demanda, a saber el dia 21 d'octubre del 2014, desestimant la resta de les pretensions de l'agent.

Segon.- I sense fer especial condemna en costes judicials."

Sisè.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Pastor i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i que es desestimés íntegrament la demanda, imposant a l'adversa les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Carles Cruz Moratones.

FONAMENTS DE DRET

PRIMER.- En el present procediment, la part agent la societat Puig reclama el pagament de rendes endarrerides, i la resolució i desnonament del contracte d'arrendament atorgat a la part defenent la Sra. Pastor.

La sentència d'instància estima parcialment la demanda i condemna al pagament de les rendes que estaven pendents i desestima la petició de resolució contractual i el conseqüent desnonament.

Contra aquesta decisió s'alça únicament la part defenent Sra. Pastor.

SEGON.- Antecedents d'interès.

Hem de ressaltar que les parts estan unides actualment per un contracte escrit en data 4 de desembre de 2013 referit al box X. que comprèn dues places d'aparcament. Amb anterioritat a aquest contracte escrit i amb el mateix objecte va existir un contracte verbal des de l'any 2001 i pel qual la Sra. Pastor podia fer ús de les places d'aparcament. D'aquest període de contracte verbal la part agent reclama el pagament de diverses rendes mensuals, el rebut de les quals li va ser retornat per l'entitat bancària conforme acredita per la prova documental. Són les rendes referides al mes de març de 2004; al mes de juliol de 2005; als mesos de juny i juliol de 2008; al mes de juliol de 2009; als mesos de maig i de desembre de 2010 i a la renda del mes d'octubre de 2012.

TERCER.- El primer motiu de greuge que articula la part apel·lant consisteix en reiterar l'extinció de l'obligació per prescripció pels transcurs de més de tres anys que regula l'article 21.4 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes (LAFU) en la redacció atorgada per la llei 1/2014 de 23 de gener. La sentència desestima aquesta excepció peremptòria perquè aquest termini de tres anys per reclamar la renda va ser introduït de manera posterior a cadascuna de les rendes meritades i la Llei de reforma esmentada de la LAFU no disposa d'efectes retroactius, com no podia ser d'altra forma.

Però ara en el recurs sosté la part defenent un matís i és que quan es presenta la demanda en el mes de juny de 2014 ja havia operat la reforma de la Llei 1/2014. Però aquest argument no és acceptable tota vegada que les rendes meritades i no satisfetes eren anteriors a la dita reforma i abans de la mateixa el termini de prescripció era el de 30 anys de conformitat amb l'Usatge Omnes Causae. I a manca d'una disposició transitòria en la dita Llei que regulés el trànsit d'un termini de prescripció tan llarg com en un altre de tan curt, només cal estar al moment en què s'havia generat el deute i això porta a la conclusió que no havien transcorregut aquells trenta anys.

Així doncs, el motiu ha de fracassar.

QUART.- Quan els altres dos motius següents que consisteixen en justificar que ha existit una novació extintiva i, subsidiàriament, una condonació del deute cal que siguin examinats de manera conjunta. Sembla confondre un i altre concepte la part recurrent quan insisteix en què en el moment de formalitzar per escrit el contracte de 4.12.13 es va produir "per fets concloents" una novació extintiva de la relació contractual anterior. Però oblida la part recurrent que 1) el nou contracte no fa cap mena de referència al deute per rendes endarrerides derivades de la relació contractual verbal anterior i com ja reconeix la part apel·lant tota novació extintiva ha de ser expressament prevista per les parts o bé ha de ser del tot incompatible amb l'anterior obligació. I en el contracte de 4.12.13 no hi ha cap mínima referència a les rendes que ja estaven pendents del període anterior que caldria haver dit que ja no existien o bé que quedaven condonades. Per tant, el fet que es formalitzés per escrit el contracte sobre el mateix objecte (box 107) sense solució de continuïtat, en res suposa una modificació o novació extintiva de l'obligació de pagament de les rendes anteriors que estaven pendents. És més, la pròpia recurrent reconeix que en el contracte escrit es fa referència al pagament de l'IGI (s'havia creat en l'any 2013) i al pagament de la targeta magnètica d'entrada al pàrquing (abans entraven mitjançant clau) que podia ser una explicació de la voluntat de formalitzar de manera escrita aquella relació contractual que venia del 2001 en ares a donar seguretat jurídica a la relació contractual. En altres paraules, una novació contractual no significa necessàriament una condonació d'alguna obligació precedent, llevat que existeixi una clara i indubtable contradicció entre les dues.

1. Pel que a la condonació, la part recurrent també al·lega que el fet de signar un contracte escrit, ja suposa una condonació per "fets concloents" per part de l'arrendadora, cosa que com acabem de dir no és així. Per a una condonació cal un reconeixement explícit de tal voluntat extintiva per part del creditor encara que no s'expliquin les raons per les quals es condona.

El motiu conjunt també ha ser rebutjat.

CINQUÈ.- Finalment com a darrer motiu al·lega la part recurrent que si li varen retornar determinats rebuts de renda domiciliada a la part arrendadora aquest fet és aliè a la seva actuació i que denota una manca de diligència en el creditor si no va informar del retorn del rebut ni el va requerir de pagament abans del mes de maig de 2014 (quan va rebre la comunicació de reclamació escrita per part de la lletrada de l'agent). Resulta del tot rebutjable aquest argument perquè qui té l'obligació de demostrar que ha pagat és la part deutora i no la part creditora la que ha de demostrar l'impagament. No se li pot exigir a aquesta una prova negativa (probatio diabòlica). Tampoc se li pot exigir a la part creditora un periòdic requeriment de pagament per cada rebut retornat, perquè ja corre amb el risc d'extinció de l'obligació per prescripció, a més de la pèrdua de l'interès legal des de la data d'efectes de l'obligació.

SISÈ.- En definitiva, la part deutora vol fer recaure a la part creditora els efectes del seu propi incompliment i de la tolerant actuació de l'arrendatària que malgrat tenir rendes pendents de pagament va decidir en mantenir la relació contractual a partir del 4.12.13 en què varen subscriure el contracte escrit.

Per tot el que hem dit, el recurs ha de ser desestimat.

SETÈ.- En resultar desestimat el recurs procedeix imposar les costes per ell generades a la part recurrent, de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Sra. Pastor contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal de Batlle en data 1 de setembre de 2015 que confirmem íntegrament.

Imposem el pagament de les costes causades en aquesta alçada a la part apel·lant.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : article 21.4 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes.