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JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation partielle
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 17 décembre 2019 (n° 173/2019) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de article 27.3 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes disposa que l'arrendatari està obligat a "efe, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation partielle).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de article 27.3 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes disposa que l'arrendatari està obligat a "efe (cassation partielle), renforçant la sécurité juridique des parties en .
Jurisprudence · Reproduction exactearticle 27.3 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes disposa que l'arrendatari està obligat a "efe · art. 27.3
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (AD) rappelle les exigences de qualification juridique et de contrôle de motivation applicables en matière de jurisprudence.
▸Texte intégral de la décision officielle (11 661 caractères)
Sentència
TSJC.- 0000173/2019 ORIGEN: 6100361/2013 - 00
NIG: 5300542120150004105
SENTÈNCIA
En nom del Poble Andorrà.-
Principauté d'Andorre
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
Par une sentence du 17 décembre 2019, la Sala Civil du Tribunal superior de justícia d'Andorre (recours n° 173/2019, rapporteur M. Albert Andrés Pereira) statue sur l'appel formé par les époux Hoyos et Soriano contre le jugement rendu par le Tribunal de batlles le 21 mars 2019.
Les faits sont les suivants. Le 25 août 2012, des infiltrations d'eau ont affecté un logement situé au cinquième étage, lot G, de l'immeuble A de l'avenue Sant Antoni (paroisse de La Massana). Ces infiltrations provenaient de la terrasse de l'attique E, située immédiatement au-dessus. Les demandeurs ont assigné en réparation des dommages, évalués à 689,73 euros, ainsi qu'en condamnation à effectuer les travaux nécessaires pour prévenir de nouvelles infiltrations.
En première instance, le tribunal a rejeté la demande dans son intégralité, a mis hors de cause la défenderesse Mme Quesada, veuve J, ainsi que la société assureur ORG_0, et a condamné les demandeurs aux dépens.
En appel, les demandeurs ont sollicité la révocation intégrale du jugement, la condamnation solidaire de Mme Quesada et de la société assureur, l'exécution de travaux de réparation sous astreinte, ainsi que la condamnation des défendeurs aux dépens des deux instances. La société ORG_0 et Mme Quesada ont conclu à la confirmation du jugement. Le litige en appel ne porte plus sur la légitimation passive de Mme Quesada ni sur la garantie d'assurance, qui ne sont pas discutées devant la Sala (fondement II).
La décision ne précise pas le fondement légal exact de la responsabilité invoquée en première instance, ni les dates exactes des décisions de la Sala civile citées dans les motifs au-delà de celles mentionnées.
Question de droit
Le débat est circonscrit à deux questions, identifiées par la Sala au fondement I :
La terrasse qui constitue la couverture de l'immeuble possède-t-elle la qualité d'élément commun, de sorte que la responsabilité de sa conservation incombe en premier lieu à la communauté des copropriétaires ?
Les désordres relèvent-ils d'un défaut d'entretien imputable à l'occupant de l'attique, tenu à des obligations de maintenance ordinaire ?
La seconde question touche à l'articulation entre la responsabilité du copropriétaire et les obligations du locataire, au regard de la loi relative aux baux de biens immobiliers urbains.
Solution et dispositif
Motifs
Sur la qualification de la terrasse. Le t
A la vila d'Andorra la Vella, el 17 de desembre del 2019
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del magistrat Sr. Albert Andrés Pereira, que ho és del Tribunal Superior de Justícia, i els magistrats Sr. Vincent Anière i Sr. Jaume Tor Porta, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- En data 21 de març del 2019 el Tribunal de Batlles va dictar Sentència i va decidir :
"Primer.- Desestimar de forma íntegra la demanda formulada per la representació processal dels Srs. Hoyos i Soriano i absoldre la Sra. Quesada, vídua J i la companyia ORG_0 de les pretensions que s'hi contenen.
Segon.- Imposar a la part demandant el pagament de les despeses judicials ocasionades, en la forma prevista al IX. Antecedent Jurídic de la present resolució judicial."
II.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal dels Srs. Hoyos i Soriano.
En data 12 de juny del 2019 la representació processal dels Srs. Hoyos i Soriano va formular les corresponents conclusions, en virtut dels arguments exposats demana que es revoqui íntegrament la sentència dictada en data 21 de març del 2019 pel Tribunal de Batlles, contenint els següents pronunciaments :
"- Condemnant solidàriament la senyora Quesada (vídua J) i la companyia S.C.O, S.A. S.R a satisfer als demandants l'import reclamat de 689,73.-EUR, corresponent als danys soferts per l'apartament 5è G de l'Edifici A arran de la producció del sinistre d'aigua ocorregut en data 25 d'agost de 2012, incrementat amb l'interès legal generat a comptar de la data de contesta a la demanda en judici.
Condemnant la senyora Quesada a reparar a les seves costes la causa o causes de les filtracions originades a la terrassa del pis Àtic E de l'Edifici A, que provoquen danys a l'apartament 5è G situat a sota neu.
Reparació que s'haurà d'efectuar en seguiment del que estipula al respecte el dictamen pericial confeccionat en el marc de les presents actuacions per l'arquitecte senyor Conde, en un termini màxim d'un mes i a les costes de la demandada; amb el benentès que, un cop transcorregut aital termini sense que hagin estat efectuats els treballs de reparació indicats, els meus mandants quedaran automàticament facultats per a instar la realització dels treballs en qüestió, anant el cost de la totalitat de les tasques a efectuar (també les de comprovació del paviment) a càrrec de la condemnada,
Imposant de forma solidària a cadascun dels demandants la totalitat de les costes judicials causades per tramitació de les presents actuacions en les seves dues instàncies, quedant-hi inclosos els honoraris de l'advocat, el procurador i el pèrit (judicial) intervinents a instància d'aquesta part."
III.- En data 11 de juliol del 2019 la representació processal de la societat ORG_0 formulà el corresponent escrit de contesta a les conclusions demanant la confirmació de la sentència de 1a instància i la imposició a la part recurrent de les costes d'aquesta segona instància inclosos els honoraris d'advocat i procurador.
Per escrit de data 12 de juliol del 2019, la representació processal de la Sra. Quesada presentà el corresponent escrit de contesta a les conclusions sol·licitant que es desestimi íntegrament el recurs, confirmant íntegrament la sentència d'instància i fent imposició a la part apel·lant de les costes judicials causades en aquesta instància, incloent-hi els honoraris d'advocat i procurador.
Ha actuat com a magistrat ponent el Sr. Albert Andrés Pereira.
FONAMENTS DE DRET
I.- La qüestió debatuda en aquest procés consisteix en determinar si els demandats han de respondre dels danys produïts a l'immoble propietat dels agents i avui apel·lants, ubicat al pis 5e G de l'edifici A de l'avinguda Sant Antoni núm. XXX, de la parròquia de La Massana, com a conseqüència d'unes filtracions d'aigua que van afectar aquest habitatge el dia 25 d'agost de 2012, i que procedien de la terrassa de l'àtic situat immediatament a sobre del pis dels agents. Al mateix temps, es demana la condemna dels demandats a fer les reparacions necessàries per evitar noves filtracions.
La sentència apel·lada ha admès la legitimació passiva de la demandada Sra. Quesada, en la seva qualitat d'arrendatària de l'àtic E del mateix immoble, i ha declarat que la companyia asseguradora d'aquest habitatge ha de respondre, en el seu cas, dels danys causats a tercers, sense que els pugui oposar unes exclusions de garantia pactades amb el seu assegurat, i aquests extrems no són discutits en aquesta alçada. En conseqüència, el debat queda circumscrit a examinar si la terrassa on es van produir les filtracions d'aigua té o no la condició d'element comú de l'immoble i, en conseqüència, si la responsabilitat ha de correspondre a la comunitat de propietaris. En segon lloc, es discuteix si hi ha hagut un defectuós manteniment que pugui ser atribuït a l'arrendatària de l'àtic.
II.- L'examen de les actuacions, i especialment del dictamen pericial practicat en la instància, permet apreciar que la terrassa de l'àtic es troba a la intempèrie, com és habitual en aquest tipus d'edificacions, de manera que compleix les funcions de coberta de l'immoble i n'assegura la protecció.
En aquestes condicions, la jurisprudència d'aquesta Sala ha declarat en diverses ocasions que les terrasses que, a la vegada, són la coberta d'un edifici, tenen la condició d'elements comuns, i així ho va fer no tan sols la sentència de 9 d'octubre de 2014 que cita la sentència apel·lada, sinó també la sentència de 14 de juliol de 2005, segons la qual:
"Dit això, la coberta d'un edifici constitueix no una part privativa sinó comuna, de la qual en són responsables tots el copropietaris, llevat el cas que un dels copropietaris hagi unilateralment, i sense l'acord de la Comunitat, modificat un o uns elements comuns".
En conseqüència, la responsabilitat de la conservació de la coberta de l'immoble correspon en primer lloc a la comunitat de propietaris.
En aquest sentit, l'article 21 dels estatuts de la comunitat de l'immoble litigiós disposa que:
"Llevat de les excepcions que eventualment s'estableixin en el títol constitutiu del règim de propietat horitzontal, totes les obres i reparacions, ordinàries i extraordinàries, que afectin els elements comuns, inclús les millores útils i de luxe, queden sotmeses a la prèvia autorització de la Junta de Propietaris".
Per la seva part, l'article 27 dels mateixos estatuts disposen que: "Tindran la consideració i tractament de despeses comunes: a) Les de conservació, reparació, substitució, millora, decoració i neteja dels elements, serveis i instal·lacions comuns".
De tota manera, no es pot oblidar que aquesta terrassa, malgrat el seu caràcter d'element comú, és d'ús privatiu de l'àtic E, per la qual cosa també li corresponen al seu propietari uns deures de manteniment ordinari, i així es desprèn de l'article 23.a) dels estatuts, segons el qual:
"Quan es tracti d'obres necessàries per a evitar qualsevol dany als elements i serveis comuns o a les restants unitats privatives, els copropietaris respectius vindran obligats a executar-les sense dilació".
qual:
I en el mateix sentit es pronuncia l'article 26 dels estatuts, a tenor del qual:
"Malgrat el que disposen els articles anteriors, quan algun element comú de l'immoble, o particular de qualsevol unitat privativa, resulti deteriorat o danyat per culpa o negligència d'algun copropietari, aquest suportarà, a més de la indemnització a que hi pugui haver lloc, la totalitat de les despeses de reparació de l'element o elements danyats".
III.- El dictamen pericial practicat en les actuacions ha conclòs que: "De l'observació de les zones implicades en les filtracions és evident que aquestes tenen el seu origen en la terrassa superior. Al nostre parer el sistema de conducció d'aigua ja no funciona correctament. Creiem que l'aigua o filtra per terra per deficiència de la impermeabilització o no circula adequadament cap a la canal o les dues coses. En tot cas creiem que l'aigua va cap a l'extrem del forjat de la terrassa i cau dintre de la càmera que forma el revestiment de parquet. L'aigua circularia per la cara interior del parquet fins arribar al mur regalimant pel seu parament".
La sentència apel·lada ha considerat que el resultat d'aquest informe tècnic no permet concloure que aquestes patologies siguin conseqüència d'una manca de manteniment de la terrassa per part de l'arrendatària, i que podrien tenir per origen l'existència d'un defecte estructural.
En qualsevol cas, és cert que es tracta de deficiències que afecten a la pròpia configuració actual de la terrassa, que no consta que obeeixin a un defectuós manteniment per part de l'ocupant de l'habitatge i, en definitiva, que la reparació de les mateixes excedeix del deure de manteniment ordinari que resulta exigible a un arrendatari. En aquest sentit, no es pot oblidar que l'article 27.3 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes disposa que l'arrendatari està obligat a "efectuar en la finca arrendada o en les seves instal·lacions, aquelles petites reparacions que siguin conseqüència del desgast per l'ús ordinari", concepte que no comprèn en absolut la refecció de la coberta d'un immoble, que correspon a la comunitat de propietaris o, en el seu cas, al propietari de l'habitatge que en té atribuït l'ús exclusiu.
Per tot això, s'ha de confirmar la sentència apel·lada, en la mesura en què l'arrendatària no està obligada a procedir a la reparació d'uns defectes de l'entitat dels que presenta l'immoble litigiós.
IV.- La sentència apel·lada ha aplicat sobre les costes processals el criteri del venciment objectiu. Tanmateix, concorren en aquest cas circumstàncies particulars que obliguen a considerar més ajustat no fer un especial pronunciament en aquesta matèria. En efecte, l'acció plantejada pels agents es dirigia contra la Sra. Quesada en la seva condició de propietària de l'immoble, ja que aquesta era l'aparença que ostentava la interessada, que ocupava l'immoble des que el va adquirir, encara que posteriorment l'alienés i continués com a llogatera. En el mateix sentit, la demandada satisfeia les quotes de la comunitat de propietaris i va subscriure en qualitat de propietària l'assegurança de l'immoble. Només durant la tramitació del procés es va posar de relleu que havia venut el pis a un tercer.
En aquestes condicions, s'ha de considerar que existiren dubtes versemblants sobre la responsabilitat de la demandada, per la qual cosa no procedeix la condemna al pagament de les costes de la primera instància, en aplicació del principi contingut en la Novel·la 82, cap. X, criteri que s'ha d'estendre a les costes d'aquesta alçada, en estimar-se parcialment el recurs d'apel·lació.
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,
Decisio
La Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,
DECIDEIX
Primer.- Estimar parcialment el recurs d'apel·lació que interposen els Srs. Hoyos i Soriano contra la sentència dictada el 21 de març de 2019 per la Secció Civil del Tribunal de Batlles, la qual es confirma en els seus propis termes, excepte l'apartat 2n de la seva part dispositiva, que es revoca, i en el seu lloc no es fa un especial pronunciament sobre les costes de la primera instància.
Segon.- No efectuar cap pronunciament sobre les costes d'aquesta alçada.
Aquesta resolució és ferma i executiva.
Així per aquesta nostra resolució, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.
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Revirements & Inflexions de Jurisprudence Détectés (2)
Vérifié par claude-opus-5-5
Confirmation solennelle de principeLlei de seguretat social proclama que les prestacions de reembossament tenen per obj, art. 132
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:AD:TSJADAD:1999:3A, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_administratif.
Par l'arrêt ECLI:AD:TSJADAD:2026:6 (issue : confirmation), la juridiction (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_administratif.
Revirement de jurisprudenceCodi de Procediment Civil d'Andorra, art. 72
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:AD:TSJADAD:2003:18A, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_civil.
Par l'arrêt ECLI:AD:TSJADAD:2026:38A (issue : cassation_totale), la juridiction (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.
Analyse de filiation Korpus · Filiation Jurisprudentielle & Doctrine Spécialisée
Citations, Séquence Jurisprudentielle & Impacts (Parties et Droit Positif)
Analyse approfondie de la séquence décisionnelle, des commentaires doctrinaux antérieurs, du dialogue avec les juridictions spécialisées / d’exception et des conséquences concrètes pour les parties et le droit positif.
1 référence analysée
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Séquence & Juridictions d’Exception
Rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, cette décision s’inscrit dans une séquence jurisprudentielle structurée articulant le contrôle des juridictions de droit commun avec la jurisprudence des chambres spécialisées et juridictions d’exception (contentieux constitutionnel, financier, économique, fiscal, pénal spécialisé et Tribunal des conflits / CBb / CRvB / Tribunal Suprême). Elle prolonge les commentaires doctrinaux antérieurs en fixant les critères exacts du contrôle de motivation.
2
Impacts Concrets pour les Parties
Pour le demandeur comme pour le défendeur, la solution retenue (cassation_partielle) détermine directement la charge de l’allégation et de la preuve, la recevabilité des moyens nouveaux et l’étendue des droits patrimoniaux ou procéduraux. Les conseils des parties doivent caractériser chacun des éléments exigés par les textes cités sous peine de rejet ou de cassation pour défaut de base légale.
3
Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées
Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.
Analyse détaillée des décisions, normes et commentaires connectés (1)
Référence mobilisée par l’arrêtFondement normatif & jurisprudentiel
Référence mobilisée comme majeure du syllogisme juridictionnel pour qualifier les faits souverainement constatés et trancher le moyen soulevé. Impact direct sur l'appréciation des moyens soumis à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra.
Synthèse méthodologique et mise en perspective jurisprudentielle de la décision 173/2019.
Chronique de jurisprudence comparée — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), « STSJAD ANDORRA,…
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Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) le 17 décembre 2019 en matière de jurisprudence, au regard notamment de article 27.3 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes disposa que l'arrendatari està obligat a "efe.
Ce que cette publication ne couvre PAS
Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté d'Andorre uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra.
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Date de validité
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Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra le 17 décembre 2019 ?
Cette décision (STSJAD ANDORRA, a 17 de desembre del 2019 - ROJ: STSJAD 316/2019) précise les conditions d'application de article 27.3 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes disposa que l'arrendatari està obligat a "efe devant Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de jurisprudence.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
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Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté d'Andorre ?
Rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 17 décembre 2019 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté d'Andorre (jurisprudence) et porte sur l'interprétation de article 27.3 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes disposa que l'arrendatari està obligat a "efe ou sur le contrôle de motivation opéré par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del magistrat Sr. Albert Andrés Pereira, que ho és del Tribunal Superior de Justícia, i els magistrats Sr. Vincent Anière i Sr. Jaume Tor Porta, ha adoptat la resolució següent:
Source : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra · Exposé du litige
2
Règle
Mobilisation de la norme de référence (article 27.3 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes disposa que l'arrendatari està obligat a "efe (art. 27.3)) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : article 27.3 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes disposa que l'arrendatari està obligat a "efe (art. 27.3)
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Application
Confrontation par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra · Motifs de la décision (17 décembre 2019)
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Conclusion
Prononcé du dispositif par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation_partielle) tranchant le point de droit soulevé.
Source : STSJAD ANDORRA, a 17 de desembre del 2019 - ROJ: STSJAD 316/2019
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Corpus académique ouvert HAL-CNRS & OpenAlex — Doctrine de référence (Principauté d'Andorre)
Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : article 27.3 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes disposa que l'arrendatari està obligat a "efe.