• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 284/2021 (ECLI:AD:TSJADAD:2021:284)

Faits et procédure

Le bailleur, M. Vaquero, a assigné en résolution de bail et en paiement ses locataires, MM. Pérez et Álvarez, portant sur un appartement sis à Escaldes-Engordany. La demande a été formée le 22 juillet 2020 selon la procédure prévue par la disposition additionnelle seconde de la loi sur les baux urbains. Elle sollicitait la restitution du logement, le paiement de loyers impayés, une indemnité d'occupation indue, le règlement de factures d'électricité et les dépens.

Le loyer mensuel convenu s'élevait à 900 euros, auxquels s'ajoutaient 50 euros de provision pour frais de chauffage. Le juge de première instance, par jugement du 31 mars 2021, a prononcé la résolution du bail avec effet au 1er août 2020 et condamné solidairement les locataires au paiement de 5 420,19 euros au titre des loyers impayés et des consommations d'électricité, de 570,60 euros d'occupation indue, ainsi qu'aux dépens.

Les locataires ont interjeté appel. Ils soutenaient, en substance, que le loyer de février 2020 avait été acquitté, que le dépôt de garantie devait être déduit, que la condemnation relative à l'électricité était infondée et que la répartition des dépens était erronée. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia a statué le 29 octobre 2021.

Question de droit

La décision soulève plusieurs questions distinctes :

1. Un reçu de loyer émis par l'agence mandataire du bailleur, portant la mention d'un mois déjà payé, constitue-t-il une présomption de paiement susceptible d'imputation sur une autre échéance ?
2. Le dépôt de garantie peut-il être déduit de la créance de loyers après résolution du bail, par voie de compensation ?
3. L'action en répétition de l'indu, ou fondée sur l'enrichissement sans cause, est-elle recevable lorsque le demandeur n'a pas acquitté la somme réclamée à la date de la demande ?
4. Une contestation portant sur des consommations d'eau et de chauffage, non encore liquidées par le jugement, est-elle prématurée ?
5. Comment répartir les dépens lorsque la demande est partiellement accueillie et que la prétention principale, la résolution du bail, est admise ?

Solution et dispositif

Le tribunal accueille partiellement l'appel sur les deux premiers moyens, rejette les deux suivants et écarte la question des dépens.

Sur le paiement du loyer de février 2020. La Cour retient que deux reçus de l'agence Alcalá, tous deux revêtus de son cachet, mentionnent le loyer de janvier. Elle en déduit une présomption d'authenticité et d'imputabilité à l'agence, qui agissait pour le compte du bailleur. Elle juge qu'un des deux reçus comporte nécessairement une erreur d'imputation et que le paiement du mois de février doit être imputé à ce mois. Le reçu du 13 février 2020, rejeté par la banque

PARTS:

Apel·lant: Srs. Pérez i Álvarez

Advocat: Sra. Martin

Apel·lat: Sra. Vaquero

Representant: Sra. Carranza

Advocat: Sr. Manzano

OBJECTE: Arrendaments urbans, prova

SENTÈNCIA 188-2021

Andorra la Vella, el 29 d'octubre del 2021 En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 22-7-2020, la representació processal del Sr. Vaquero, formulava demanda pel procediment previst en la Disposició Addicional Segona de la Llei d'Arrendament de finques urbanes, contra els Srs. Pérez i Álvarez, sol·licitant es dictés Sentència condemnant-se aquests darrers, entre altres, a deixar les unitats immobiliàries objecte d'arrendament, lliures, vàcues i expedites, a la disposició de la part agent; pagar la quantitat global de 5.060,44.- Euros en concepte de lloguers impagats, augmentada dels interessos legals corresponents; satisfer en concepte d'indemnització preufetera pels danys i perjudicis que s'ocasionin per l'ocupació indeguda de les unitats immobiliàries que ens ocupen, l'import mensual acreditat fins al retorn efectiu de la possessió de la cosa arrendada a aquesta part, més les despeses complementàries corresponents; pagar els rebuts d'electricitat acreditats a raó de 359,75.- Euros i aquells que es puguin generar i finalment a satisfer les costes processals derivades del present plet, incloent-hi els honoraris d'advocat i procurador d'aquesta part.

2.- Els Srs. Pérez i Álvarez contestaven la demanda articulada oposant-se substancialment a les pretensions de la part actora.

3.- Practicats els mitjans de prova considerats necessaris i evacuats per les parts litigants els seus respectius escrits de conclusions, en data 31-3-2021 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Que estimant substancialment la demanda formulada pel Sr. Vaquero contra els Srs. Pérez i Álvarez, ha de declarar i declara resolt en data un d'agost de l'any passat el contracte d'arrendament sobre l'habitatge -0 0a Escala 0 situat a la carretera C número 00, Edifici E d'Escaldes-Engordany així com la plaça d'aparcament 00-00 de la planta -0 del mateix Edifici, i ha de condemnar i condemna solidàriament als darrers a:

Primer.- pagar al demandant la quantitat global de cinc mil quatre-cents vint euros amb dinou cèntims (5.420,19.- EUROS), augmentada dels interessos legals produïts d'ençà el dia nou de setembre i fins que sigui íntegrament satisfeta.

Segon.- pagar en concepte d'ocupació indeguda la suma global de cinc-cents setanta euros amb seixanta cèntims (570,60.- EUROS), augmentada d'aquella prevista per les despeses accessòries a la renda segons s'ha descrit en la fonamentació jurídica de la present resolució (II.- Considerant).

Tercer.- assumir les costes processals causades en aquesta instància segons s'ha raonat anteriorment".

4.- Els Srs. Pérez i Álvarez formulen recurs d'apel·lació contra aquesta decisió i mitjançant escrit de data 6-5-2021 pretenen la seva revocació, sol·licitant que en el seu lloc es fixés que el deute pendent de pagament ascendia a la quantitat de 2.850,70.- EUR més 570,60.- EUR en concepte d'ocupació indeguda, el tot sense fer especial condemna en relació amb les costes de la instància i condemnant l'adversa al pagament de les costes generades en aquesta alçada.

5.- El 8-7-2021, la representació processal del Sr. Vaquero contestava el recurs d'apel·lació articulat oposant-se al seu triomf, tot sol·licitant que les costes derivades del mateix fossin imposades a la part recurrent.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Sense que es pugui precisar exactament la data, cal estimar definitivament acreditat en aquesta alçada que el Sr. Vaquero arrendava als Srs. Pérez i Álvarez, l'apartament ubicat a la carretera C 00, edifici E, esc. 0 -0 0ª d'Escaldes-Engordany, perfeccionant-se el contracte amb la intervenció de l'agència immobiliària Alcalá. S'admet també que la renda mensual pactada ascendia a 900.- EUR, import al qual s'afegia la quantitat de 50.- EUR en concepte de bestreta per despeses de calefacció.

Resulta tanmateix justificat que els arrendataris varen deixar de satisfer la renda, motiu pel qual la representació processal de l'arrendador articulava la demanda en resolució de contracte i reclamació de quantitat que ha originat aquest procediment, reclamant la condemna dels demandats a satisfer la suma de 5.060,44.- EUR en concepte de rendes impagades, més en concepte d'indemnització per ocupació indeguda una quantitat equivalent a les rendes impagades que anessin vencent durant la tramitació del procediment i l'import de 359,75.- EUR en concepte de rebuts de la llum impagats el tot incrementat dels interessos corresponents i la totalitat de les costes judicials ocasionades.

L'òrgan judicial d'instància acull substancialment les pretensions de la part demandant declarant la resolució el contracte d'arrendament amb efectes a comptar de l'1-8-2020, condemnant els demandats a pagar la suma de 5.420,19.- EUR, en concepte de rendes impagades més despeses associades al consum d'electricitat, i altres 570,60.- EUR en concepte d'indemnització per ocupació indeguda, i a pagar les costes ocasionades.

Segon.- En el recurs que es formula, els Srs. Pérez i Álvarez s'oposen a aquesta decisió argumentant, en primer lloc, que no s'havia tingut en consideració que la renda del mes de febrer del 2020 havia estat sufragada, i aquest motiu del recurs haurà de triomfar.

En efecte, en la contesta a la demanda els recurrents incorporaven dos rebuts d'ENTITY_11: el primer emès el 3-1-2020 per import de 950.- EUR en què figura com a concepte "lloguer del mes de gener" (foli 49) i altre rebut posterior del 13-2-2020 amb la referència "gener" que contempla el pagament de 900.- EUR de lloguer i altres 50.- EUR de despeses (foli 48 bis), amb el benentès que en ambdós hi figura el segell de l'empresa Alcalá, el que ens aboca a presumir-se tant la seva autenticitat com permet atribuir-ne l'autoria a aquesta empresa que recordem actuava per compte de l'arrendador. A partir del moment en què en ambdós rebuts figura el mateix concepte (renda del mes de gener), s'ha d'admetre que en un d'ells concorria un error i que com ho sostenen els recurrents, el pagament efectuat el mes de febrer del 2020, havia de computar-se aquell mes i no l'anterior que ja havia estat pagat. Admetre el contrari suposaria tutelar un clar enriquiment sense causa de l'arrendador proscrit pel nostre ordenament.

En seu de contesta a les conclusions, la representació processal de l'arrendador sosté que els demandats no justificaven el pagament que contemplava el rebut i que tanmateix s'excusava amb les diferències existents entre les dates de retorn dels rebuts per intentar fer creure que el pagament s'hauria efectuat. Aquest aparell argumental, però no podrà prosperar. En efecte, la mera tinença d'un rebut de les característiques que hem pogut destacar permet presumir-ne el pagament. És cert que es tracta d'una presumpció "iuris tantum" que en conseqüència admet prova en contra, però aquesta en el supòsit que s'examina no ha estat proveïda per la representació processal del Sr. Vaquero. Pel que es refereix d'altra part a la confusió en les dates que s'atribueix ressaltarem que el rebut del mes de febrer del 2020 es retornava pel banc en data 11-2-2020 (foli 13) amb data valor 9-2-2020. En aquesta eventualitat no s'aprecia la incongruència que es denuncia pel fet que dos dies més tard, i derivat de l'impagament existent, satisfés en efectiu el seu import i que des de Alcalá s'emetés el rebut corresponent justificatiu del seu pagament.

Pel que es refereix a la valoració de la prova testifical de la Sra. Amorós a què també es remet la part apel·lada, tampoc considerem que les seves indicacions permetin desvirtuar l'anterior conclusió. Així pel que respecta als pagaments efectuats pels arrendataris, referia que aquests es van limitar a la fiança i una mensualitat de renda en concepte de despeses d'agència (desembre 2019), i la mensualitat de la renda del mes de gener posterior, resposta aquesta que no s'ajusta a la realitat que projecta el document de 13-2-2020 a què ja ens hem pogut referir sense que cap mena d'explicació la testimoni indicada realitzés que permeti imputar el pagament efectuat a altre deute.

Aquest primer motiu del recurs haurà per tant de prosperar i la quantitat contemplada per la Sentència dictada en concepte de rendes impagades haurà de ser reduïda de 950.-EUR.

Tercer.- En segon lloc, discrepen també els recurrents de la decisió de l'òrgan judicial "a quo" quan no descompta de la quantitat global reclamada l'import equivalent a la fiança inicialment dipositada en mans de l'arrendador.

En l'escrit de contesta a la demanda, els arrendataris demanen expressament que del deute que ostenten en concepte de rendes impagades, "s'ha de deduir l'import entregat en concepte de dipòsit de garantia" que en aquesta alçada a la vista de la prova practicada situen en 900.- EUR.

L'òrgan judicial d'instància no es pronuncia en relació amb aquesta pretensió el que obliga la Sala a fer-ho per primer cop, el tot per a assegurar a la part que avui articula recurs d'apel·lació una resposta judicial a les seves pretensions adequada al seu dret fonamental contemplat en l'art. 10 de la Constitució.

Amb aquesta finalitat i amb caràcter previ destacarem que en el decurs del litigi els arrendataris consignaven judicialment les claus de l'immoble arrendat, sense que en cap moment la representació processal dels arrendadors s'hagués queixat de l'existència de desperfectes en el mateix el que ens aboca a presumir que no n'existien. En tal situació i declarada la resolució del contracte d'arrendament per impagament de la renda, la conservació de la fiança no es legitima en cap causa, de tal manera que invocada la compensació de deutes per part dels deutors, i existint entre les parts avui litigants uns deutes líquids, vençuts, exigibles i homogenis, la compensació reclamada haurà de prosperar.

En conseqüència també el segon motiu del recurs haurà de prosperar de tal manera que l'import del deute que els arrendataris ostenten s'ha de veure reduït de la quantitat de 900.- EUR equivalents a la fiança prestada.

Quart.- El tercer motiu de discrepància amb la Sentència dictada intervé respecte a la condemna adoptada en concepte de repetició de despeses de subministrament elèctric (359,74.- EUR). Sosté amb aquesta finalitat que els rebuts que s'incorporaven en suport a aquesta reclamació havien estat satisfets per Julián, SL i no per la part demandant i que en aquesta eventualitat, no podien reclamar-ne el pagament.

En el seu escrit rector, la representació processal del Sr. Vaquero es limita a sostenir respecte a la reclamació articulada sobre aquest extrem "el meu mandant va adquirir aquest apartament en el mes de setembre del 2019 a un anterior propietari, que a causa de la deixadesa dels demandats, no van canviar la titularitat del comptador de la llum i els consums han revertit en contra de l'antic propietari, que el meu mandant ha hagut de pagar, però que en realitat pertanyen als consums dels demandats", i malgrat no precisar-se l'acció en què fonamenta la pretensió que articula, una interpretació acomodada de la regla "iura novit curia" al principi "pro actione" ens porta a considerar que l'acció interposada ha estat la de repetició, que recordarem "(···) troba els seus orígens en l'actio de in rem verso (I 4,7,4, D 15,3 i C 4,26,7.1-12) i està destinada a recuperar el benefici que experimenta el veritable deutor de l'obligació. L'acció es fonamenta, en particular, en el Digest 50,17,206 que exigeix "que ningú es faci més ric en detriment d'un altre" (Sentència de 13-9-2012, rotlle TSJC-51/12). La jurisprudència d'aquesta Sala és constant a l'hora d'afirmar (cfr. Sentències de 14-4-2015, 23-12-2015 que invoca la Sentència de 30-1-2018, rotlle TSJC-296/17) que perquè esdevingui procedent l'acció de repetició resulta imprescindible per part de qui l'exercita que hagi satisfet l'import que pretén repetir.

Si les anteriors consideracions es traslladen al supòsit que aquí s'analitza resulta que malgrat la reclamació que en la demanda s'articulava, la representació processal del Sr. Vaquero no va satisfer el pagament que pretenia repetir als avui recurrents fins al dia 15-9-2020 (foli 55), una volta ja s'havia clos el període d'al·legacions, en què els termes del debat varen quedar definitivament fixats.

En aquesta situació i atès que quan va formular la demanda, el Sr. Vaquero no havia pagat a Julián, SL, l'acció de repetició que articulava no podia prosperar.

En conseqüència també el motiu del recurs que planteja ha de triomfar i en conseqüència, la condemna que es contempla en concepte de despeses d'electricitat (359,75.- EUR) també haurà de ser descomptada.

Cinquè.- La part s'alça també contra la decisió adoptada en relació amb les despeses d'aigua i calefacció invocant per això que no existia prova que permetés atribuir-ne el consum als seus representats.

La Sentència dictada, però en cap cas quantifica les esmentades despeses sinó que relega aquesta operació al període d'execució, i en aquesta eventualitat el recurs d'apel·lació apareix com a prematur i ha de ser refusat atès que no serà fins que aquestes siguin definitivament fixades que podran ser impugnades per les vies legalment admeses.

Sisè.- El darrer motiu del recurs intervé sobre el pronunciament adoptat quant a les costes. Els recurrents sostenen que a partir del moment en què les pretensions de la part demandant havien estat parcialment admesos, el pronunciament de l'òrgan judicial no s'ajustava a dret.

Per a resoldre aquest extrem del recurs no podem obviar que en la demanda articulada, la representació processal del Sr. Vaquero acumulava una pretensió resolutòria del contracte d'arrendament per impagament de la renda i de llançament dels arrendataris i una reclamació de quantitat corresponent a les rendes impagades, ocupació indeguda i despeses pels serveis accessoris gaudits pels demandats. És cert que la reclamació econòmica articulada ha estat parcialment acollida, no obstant la pretensió resolutòria del contracte que s'articulava amb caràcter principal ha estat estimada, permetent a l'arrendador recuperar la possessió del pis arrendat.

En tal situació la interposició del present procediment judicial per part de l'arrendador esdevenia necessària i en conseqüència el recurs a la regla del venciment objectiu resultava procedent.

El motiu del recurs haurà de ser desestimat.

Setè.- En atenció a tot el que ha estat exposat, escaurà estimar parcialment el recurs d'apel·lació articulat pels Srs. Pérez i Álvarez contra la Sentència dictada 31-3-2021, revocant-se l'apartat primer de la seva part dispositiva en el sentit que la condemna dels demandats intervindrà a alçada de 3.210,44.- EUR (5.420,19 - 950 - 900 - 359,75), confirmant-se però tots els seus restants pronunciaments.

Vuitè.- L'èxit parcial del recurs articulat comportarà que no hagi de fer-se pronunciament sobre les costes ocasionades en aquesta alçada.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació articulat pels Srs. Pérez i Álvarez contra la Sentència dictada 31-3-2021, revocant-se l'apartat primer de la seva part dispositiva en el sentit que la condemna dels demandats ha d'intervenir a alçada de 3.210,44.- EUR en lloc de la suma de 5.420,19.- EUR indicats, confirmant-se els restants pronunciaments adoptats.

No escau fer imposició de les costes ocasionades en aquesta alçada. Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Constitucio del Principat d'Andorra (1993).