Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 27 septembre 2022, n° 119-2022

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le 1er novembre 2011, un contrat de bail d'habitation a été conclu entre un bailleur initial (non précisé dans la décision) et une locataire, Mme Corbacho. L’assiette de cette convention locative portait sur diverses unités immobilières dépendant d'un ensemble immobilier dénommé « Édifice E », situé dans la localité F, au sein de la paroisse de La Massana (Andorre), comprenant un appartement désigné « Bloc 0, -0-0a », deux places de stationnement (numéros 1 et 2) ainsi qu'un débarras.

Ultérieurement, la propriété de ces biens a été transférée à une personne morale de droit andorran, la société à responsabilité limitée par parts sociales « Águila » (societat mercantil andorrana per participacions « Águila »). À la suite de cette aliénation, la société acquéreuse a manifesté sa volonté de ne pas maintenir la relation locative. Dans un premier temps, elle a communiqué à la locataire son intention de voir le contrat éteint du fait du changement de propriétaire du bien loué. Néanmoins, au cours de la relation contractuelle, la société Águila a réalisé divers actes matériels et juridiques tendant au maintien des rapports de droit : elle a notamment transmis à la locataire les coordonnées bancaires sur lesquelles le paiement des loyers devait être opéré et a procédé à l'encaissement effectif de ces sommes.

Le contrat d'arrendement venant à expiration au cours de l'année 2021, la société Águila a refusé d'accorder à la preneuse le bénéfice de la prorogation légale d'un an prévue par la législation d'urgence en matière de logement. La société bailleresse entendait en effet reprendre la possession des lieux loués à compter du 1er décembre 2021, au motif qu'elle souhaitait destiner l'immeuble à son « usage propre » (ús propi), plus particulièrement pour y installer son siège social ainsi que le logement personnel de ses administrateurs solidaires (administradors solidaris). Se prévalant de son droit au maintien dans les lieux, la locataire s'est opposée à cette reprise et est demeurée dans les locaux.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le 6 décembre 2021, la société Águila a attrait Mme Corbacho devant la juridiction de première instance (Batllia d'Andorra). Son action tendait principalement au prononcé de la résiliation judiciaire du bail à la date du 1er décembre 2021, à l'expulsion (desnonament) de la locataire, ainsi qu'à la condamnation de cette dernière à :

• libérer intégralement les unités immobilières pour les mettre à la libre disposition de la bailleresse ;
• verser, à titre d'indemnité d'occupation forfaitaire pour préjudice subi du fait du maintien indu dans les lieux à compter du mois de décembre 2021 inclus et jusqu'à restitution effective, une somme mensuelle équivalente au montant du loyer antérieur, majorée des charges de fournitures externes complémentaires et d'une clause pénale de 12 euros par jour de retard ;
• indemniser les éventuelles dégradations causées au bien loué ;
• régler la somme de 513,92 euros au titre des honoraires d'avocat engagés dans le cadre de la mise en demeure extrajudiciaire ;
• supporter l'intégralité des dépens, incluant les honoraires d'avocat et de procureur (procurador).

La société demanderesse fondait ses prétentions sur une double argumentation juridique. Elle alléguait, d'une part, l'extinction de plein droit du contrat de bail du fait de l'aliénation de la chose louée, en application de la législation sur les baux urbains. Elle soutenait, d'autre part, que la prorogation forcée du bail instituée par la législation de crise était neutralisée par l'exception légale de reprise de l'immeuble pour usage propre de la bailleresse et de ses administrateurs solidaires.

Mme Corbacho s'est opposée à l'ensemble de ces prétentions. Elle concluait au débouté de la demande et à la condamnation de la partie demanderesse aux dépens, en faisant valoir :

• que la société Águila s'était subrogée dans les droits et obligations du bailleur initial et ne pouvait donc invoquer l'aliénation comme cause d'extinction du contrat ;
• que le bail bénéficiait d'une prorogation impérative d'un an en vertu de l'article 1er de la loi 15/2020 du 26 novembre 2020 relative à des mesures d'urgence en matière de baux d'immeubles urbains et d'amélioration du pouvoir d'achat (Llei 15/2020, del 26 de novembre, de mesures urgents en matèria d'arrendaments de finques urbanes i de millora del poder adquisitiu) ;
• que l'exception de reprise pour « usage propre » ou au profit de parents n'était applicable qu'aux seuls bailleurs personnes physiques et ne pouvait bénéficier à une personne morale.

Par un jugement rendu le 21 mars 2022, le tribunal de première instance (Batlle) a accueilli pour l'essentiel la demande de la société Águila. La juridiction a d'abord constaté la subrogation de la société acquéreuse dans la position contractuelle de bailleresse. Néanmoins, procédant à une « interprétation extensive par analogie » (interpretació extensiva per analogia) de l'article 1.2, b) de la loi 15/2020, le premier juge a estimé que la société était légitimée à invoquer l'exception de reprise pour usage propre afin d'établir son siège social et d'y loger ses dirigeants. En conséquence, le premier juge a prononcé la résiliation du bail au 1er décembre 2021, ordonné le déguerpissement immédiat des lieux, condamné la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle augmentée des fournitures, la somme de 513,92 euros pour frais extrajudiciaires, ainsi que les dépens de première instance.

Mme Corbacho a interjeté appel de ce jugement devant la Chambre civile du Tribunal supérieur de justice d'Andorre (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra) par un acte formalisé le 26 avril 2022. Elle demandait l'infirmation intégrale du jugement entrepris et le rejet des prétentions de la société bailleresse, avec condamnation de cette dernière aux dépens des deux instances. Au soutien de son appel principal, elle dénonçait l'interprétation par analogie retenue en première instance : une personne morale, n'ayant pas de résidence habituelle mais un simple siège social, et ne pouvant entretenir de lien de parenté au sens biologique ou juridique avec ses associés ou administrateurs, ne saurait se prévaloir d'une cause d'éviction strictement réservée aux personnes physiques. Elle rappelait que la norme visait à garantir le droit fondamental au logement consacré à l'article 33 de la Constitution andorrane. À titre subsidiaire, elle sollicitait l'infirmation du chef de jugement la condamnant à payer 513,92 euros d'honoraires extrajudiciaires, arguant que le recours à un avocat n'était pas obligatoire en phase précontentieuse.

La société Águila s'est opposée à l'appel, concluant à la confirmation pure et simple de la décision entreprise et à la charge des dépens d'appel pour la locataire.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'office de la juridiction d'appel était circonscrit à la portée et aux limites de l'exception au régime de prorogation légale des baux d'habitation. Le problème central se décomposait en deux interrogations fondamentales :

1. L'exception légale faisant échec au droit à la prorogation forcée du bail d'habitation — permettant au bailleur de récupérer le logement à l'expiration du terme conventionnel pour le destiner à son « usage propre » ou à celui de ses proches parents (loi 15/2020, art. 1.2, b) — peut-elle être étendue, par voie d'interprétation analogique, à un bailleur constitué sous la forme d'une personne morale désireuse d'affecter le bien à l'établissement de son siège social ?
2. Une telle personne morale peut-elle valablement se prévaloir du besoin de logement de ses administrateurs solidaires, personnes physiques, pour justifier la reprise du bien immobilier au sens de cette même disposition dérogatoire ?

À titre préalable, la cour devait également préciser l'incidence de la subrogation conventionnelle ou tacite de l'acquéreur dans la position du bailleur originaire sur la faculté d'invoquer l'aliénation de la chose louée comme cause d'extinction du contrat de bail.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

La Chambre civile du Tribunal supérieur de justice d'Andorre, sous la plume du magistrat rapporteur Jaume Tor Porta, censure le raisonnement suivi par le premier juge et infirme intégralement le jugement entrepris.

1. Sur la subrogation de la bailleresse et l'inopérance de l'extinction pour cause d'aliénation

La juridiction d'appel relève en premier lieu qu'aucune des parties n'a contesté le chef du jugement de première instance constatant la subrogation de la société Águila dans la convention d'arrendement d'origine. Cette constatation ayant acquis l'autorité de la chose jugée (ha guanyat fermesa), la prétention réitérée par la bailleresse tendant à voir constater l'extinction du bail en raison de la vente de l'immeuble (anciennement régie par l'article 31.1, c de la loi sur les baux urbains, et codifiée à l'article 30.1, b de la loi 15/2022 portant texte consolidé) devenait inopérante.

À titre surabondant (com a argument de reforç), le Tribunal supérieur souligne que l'extinction du contrat par aliénation de la chose n'a aucun caractère absolu ; elle repose sur la relativité des conventions (caràcter inter partes). L'acquéreur dispose en effet de la faculté, légale ou volontaire, de se subroger dans les droits et obligations du bailleur initial. Or, en l'espèce, si la société avait initialement notifié la fin du bail à ce titre, elle a subséquemment posé des actes univoques et incompatibles avec une quelconque rupture contractuelle : admission expresse de sa qualité d'arrendatrice dans ses écrits de procédure, communication d'un compte bancaire pour le paiement des

Apel·lat: Águila

Representant: Sra. Recio

Advocat: Sr. Porras

TSJC.- 0000101/2022 ORIGEN: 3000564/2021 - 00

NIG: 5300542120210002884

OBJECTE: Àmbit objectiu de la pròrroga dels contractes d'arrendament contemplada en l'article 1 de la Llei 15/2020 de mesures urgents en matèria d'arrendament de finques urbanes i de millora del poder adquisitiu i de les seves excepcions.

SENTÈNCIA 119-2022

Andorra la Vella, el 27 de setembre del 2022. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. JAUME TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 6-12-2021, la representació processal de la societat Águila interposava demanda contra la Sra. Corbacho, sol·licitant es dictés Sentència declarant resolt el contracte d'arrendament datat de l'1 de novembre del 2011 -amb efectes a comptar de l'1 de desembre del 2021- i, condemnant la defenent a: deixar les unitats immobiliàries objecte d'arrendament, lliures, vàcues i expedites, a la disposició de la part agent; satisfer en concepte d'indemnització preufetera pels danys i perjudicis que s'ocasionin per l'ocupació indeguda de les unitats immobiliàries destinades a habitatge, a partir del mes de desembre del 2021 inclòs, un import mensual equivalent al preu que hauria hagut de pagar de continuar vigent l'arrendament, i això fins al retorn de la possessió a aquesta part, més els serveis per subministraments externs complementaris que es generin i una sanció penal de 12.- EUR per cada dia que és retardi el retorn de la cosa arrendada a disposició de la part arrendadora; pagar els possibles danys que hagin pogut ocasionar a la cosa arrendada; pagar la suma de cinc-cents tretze euros amb noranta-dos cèntims (513,92.- EUROS) corresponent a la liquidació d'honoraris professionals d'advocat per la reclamació extrajudicial que s'havia efectuat i finalment satisfer les costes processals derivades del present plet, incloent-hi els honoraris d'advocat i procurador.

2.- La Sra. Corbacho, contestava la demanda articulada oposant-se a les pretensions de la part actora, sol·licitant es dictés Sentència desestimant la demanda i imposant a la part demandant el pagament de les costes ocasionades.

3.- Celebrat el judici oral i evacuats per les parts litigants les seves respectives conclusions verbals, en data 21-3-2022 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"que estimant substancialment la demanda formulada per la societat mercantil andorrana per participacions "Águila" contra la Sra. Corbacho, ha de declarar i declara resolt en data un de desembre de l'any passat el contracte d'arrendament d'habitatge sobre les unitats immobiliàries pis Bloc 0, -0-0a i, places d'aparcament números 1 i 2 així com traster, unitats immobiliàries totes elles formant part de l'Edifici E situat a la població F, Parròquia de la Massana, i ha de condemnar i condemna a la darrera a:

Primer.- deixar d'immediat les unitats immobiliàries descrites anteriorment, lliures, vàcues i expedites a la disposició de l'instant d'aquest plet.

Segon.- pagar a la demandant a partir del mes de desembre de l'any passat i en concepte d'ocupació indeguda la suma mensual acreditada, més els serveis per subministraments externs complementaris que es generin durant el període d'ocupació indeguda.

Tercer.- pagar la suma de cinc-cents tretze euros amb noranta-dos cèntims (513,92.- EUROS) en concepte de despeses pels requeriments extrajudicials produïts així com les costes processals causades, incloent-hi els honoraris d'advocat i procurador de l'agent".

4.- La Sra. Corbacho ha formulat recurs d'apel·lació contra aquesta decisió sol·licitant, per escrit de 26-4-2022 la seva revocació íntegra, disposant en el seu lloc la desestimació de la demanda amb imposició a la part actora de les costes ocasionades en ambdues instàncies.

5.- La representació processal de la societat demandant s'ha oposat al recurs d'apel·lació articulat, sol·licitant el seu rebuig amb confirmació de la Sentència dictada, el tot amb imposició de les costes ocasionades a la part recurrent.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- En el present litigi la representació processal de la societat Águila interessa que es declari la resolució del contracte d'arrendament perfeccionat l'1-11-2011 en relació amb el pis ubicat a la XXXX, disposant el desnonament de l'arrendatària, Sra. Corbacho, condemnant-la, tanmateix, a satisfer aquell seguit d'imports que han estat descrits en el primer antecedent de fet. Fonamentava aquesta pretensió al tomb de dos arguments distints. En primer lloc, referia que el contracte d'arrendament s'havia extingit a partir del moment en què la seva representada havia adquirit la unitat immobiliària arrendada per la Sra. Corbacho. D'altra banda, insistia en el fet que la societat demandant, pretenia recuperar la unitat arrendada per a ús propi i dels seus administradors solidaris, règim aquest que impedia la pròrroga excepcionalment de l'arrendament que contemplava l'art. 1 de la Llei 15/2020 de mesures urgents en matèria d'arrendament de finques urbanes i de millora del poder adquisitiu.

L'arrendatària s'oposava a les pretensions de la societat demandant, sustentant que aquesta darrera s'havia subrogat en la posició de l'arrendadora inicial, sense que es pogués prevaldre de la causa d'extinció que invocava. D'altra banda, sostenia que el contracte d'arrendament atorgat s'havia prorrogat per un any suplementari en mèrits de les previsions de l'article 1 de la Llei 15/2020 de mesures urgents en matèria d'arrendament de finques urbanes i de millora del poder adquisitiu i que l'excepció en què s'escudava la part demandant, no resultava aplicable al supòsit examinat atesa la seva condició de persona jurídica.

La sentència d'instància afirma la subrogació de la societat demandant en el contracte d'arrendament subscrit, i estima la demanda en considerar que calia realitzar una "interpretació extensiva per analogia" de la disposició legal referida, considerant que la societat arrendadora es trobava legitimada per acollir-se a l'excepció contemplada en l'art. 1, apartat 2, lletra b) de la Llei 15/2020.

Segon.- La Sra. Corbacho s'alça contra aquesta decisió argüint que l'excepció contemplada per l'òrgan judicial d'instància no resultava d'aplicació al supòsit examinat. Refereix concretament que la seva aplicació es trobava reservada als arrendadors persones físiques, i que estendre la seva aplicació a les persones jurídiques, a partir del moment en què aquestes no disposaven de residència habitual i permanent sinó de domicili social i sense que tampoc es pogués entendre que aquestes tinguessin cap mena de parentiu amb els seus socis. En definitiva considera que la finalitat de la norma era de protegir el dret fonamental a l'habitatge reconegut per l'art. 33 de la Constitució, sense que, per tant, es pogués admetre la interpretació extensiva admesa pel Batlle.

Subsidiàriament en l'eventualitat, que el recurs que articulava amb caràcter principal no prosperés, sol·licitava la revocació de la Sentència dictada en la part que li imposava el pagament de la quantitat de 513,92.- EUR en concepte de liquidació dels honoraris professionals d'advocat, sostenint que la intervenció de l'advocat demandant no resultava preceptiva en fase extrajudicial i que en aquesta eventualitat, el tribunal "a quo" efectuava una interpretació favorable a la societat demandant.

Tercer.- Cap de les parts litigants formula recurs contra la Sentència dictada quan constata la subrogació de la societat Águila, en qualitat de part arrendadora, en el contracte d'arrendament perfeccionat entre l'arrendadora inicial i la Sra. Corbacho. Aquesta decisió ha guanyat fermesa, i converteix en estèril l'aparell argumental de la societat arrendadora quan en aquesta alçada, reproduint les pretensions que articulava en la instància, defensava l'extinció del contracte d'arrendament per alienació del bé objecte d'arrendament (art. 31.1.c de la Llei vigent en aquells moments i actualment article 30.1.b) de la Llei 15/2022 de text consolidat d'arrendament de finques urbanes).

En tot cas, i com a argument de reforç destacarem, que tal modalitat extintiva del contracte d'arrendament, es fonamenta en el caràcter "inter partes" de les obligacions del contracte d'arrendament i no té un caràcter absolut, atès que el nou adquirent del bé podrà subrogar-se en la posició de l'arrendador inicial (ja sigui de manera imperativa en cas que el contracte d'arrendament no hagi assolit la seva durada legal mínima o voluntària). En el present supòsit, malgrat haver inicialment comunicat l'extinció del contracte d'arrendament a l'arrendatària per aquesta raó, posteriorment al llarg del procediment ha admès expressament en els seus respectius escrits, haver-se subrogat en la posició de l'arrendador inicial en el contracte d'arrendament atorgat, i, tanmateix, ha produït diferents actes inequívocs confirmadors de la seva qualitat d'arrendador assumida, tals com la comunicació del compte corrent on efectuar el pagament de la renda o encara el seu cobrament efectiu.

La subrogació del nou arrendador, entesa com l'acte pel qual una persona substitueix a altra en els drets i obligacions inherents a una relació arrendatària determinada, resulta incompatible amb la seva extinció posterior per alienació del bé arrendat.

Quart.- Pel que es refereix a l'aplicació al supòsit examinat de les previsions de l'art. 1 de la Llei 15/2020 de mesures urgents en matèria d'arrendament d'habitatges i per a millorar el poder adquisitiu.

Aquest precepte, si bé reconeix amb caràcter general la rellevància de l'autonomia de la voluntat de les parts contractants quant a la pròrroga, renovació o fins i tot extinció del contracte d'arrendament, contempla a manca d'acord entre les parts, una pròrroga forçosa a iniciativa de l'arrendatari pels contractes d'arrendament que expiraven en el decurs de l'any 2021. L'àmbit objectiu d'aquesta norma es circumscriu "als contractes d'arrendament d'habitatge per a residència habitual i permanent atorgats a l'empara del capítol primer del títol III de la Llei d'arrendaments de finques urbanes". La norma contempla, tanmateix, determinades excepcions quant al dret a la pròrroga del contracte per l'arrendatari (art. 1.2.b) de la Llei 15/2020 de mesures urgents en matèria d'arrendament de finques urbanes i de millora del poder adquisitiu) establint, entre altres, que la part arrendatària no pot exigir la pròrroga del contracte "Quan la part arrendadora recuperi l'habitatge arrendat en finalitzar el contracte d'arrendament per expiració del termini pactat, per destinar-lo a l'ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat (···)". I és respecte de la interpretació de la noció d'ús propi que es situa el debat en aquesta alçada, discutint-se per això la interpretació extensiva efectuada pel Tribunal "a quo" quan considera que aquest també resulta aplicable per extensió de la norma a la situació de les persones jurídiques a l'hora de fixar-hi el seu domicili social i dels seus administradors solidaris per tal de fixar-hi el seu domicili.

No podem compartir la interpretació efectuada per l'òrgan judicial d'instància. En efecte, l'abast que cal atorgar a l'esmentada noció legal es troba clarament delimitat pel mateix apartat que contempla l'excepció indicada (art. 1.2.b de la Llei) quan en el seu 4rt paràgraf preveu que "amb la finalitat de garantir que l'ús de l'immoble s'adreça a l'habitatge habitual, la persona propietària o, si escau, la part arrendatària familiar ha d'acreditar davant del ministeri competent en matèria d'habitatge, en el termini de trenta dies naturals posteriors a l'expiració del contracte, el canvi del cens corresponent i l'alta dels subministraments bàsics, així com la formalització escrita del contracte d'arrendament o, si escau la cessió gratuïta (···)". Aquesta noció jurídica ha de ser entesa com referint-se a l'indret on s'estableix i es desenvolupa la persona física, suposant el seu refugi elemental que li permet subvenir a les seves necessitats primàries (descans, alimentació, higiene, etc.) i les de la seva família a què en definitiva es refereix l'art. 5 de la LAFU quan disposa que "es considera que és arrendament d'habitatge el que té per objecte una edificació habitable la destinació principal de la qual és servir de residència permanent i habitual de l'arrendatari, el seu cònjuge, els seus fills o altres familiars, en un període superior a 183 dies per any civil".

Aquestes darreres precisions resulten rellevants en el supòsit que s'examina atès que en definitiva, si bé una societat requereix un domicili social per a ubicar el seu centre d'administració i direcció, no té cap de les necessitats específiques que vertebren la noció d'habitatge usual i permanent a que ens hem pogut referir, sense que per aquesta raó, es pugui acollir al règim excepcional que la Llei contempla.

I tampoc el fet que el destí final del bé arrendat cerqués assegurar les necessitats d'habitatge permanent dels administradors, persones físiques, de la societat arrendadora permeten triomfar les pretensions de la societat demandant. En efecte, atès que la previsió de l'art. 1.2.b) de la Llei 15/2020 suposa una derogació a la regla general de pròrroga dels contractes d'arrendament a instància de l'arrendatari que la norma contempla, la seva aplicació requerirà la concurrència estricta dels supòsits que s'hi contemplen. En tal situació, i sense que concorri el parentiu necessari entre els administradors i la societat arrendadora que el precepte requereix, tampoc concorre el supòsit de fet que s'hi refereix.

Cinquè.- Per tot el que s'ha exposat, escaurà estimar el recurs d'apel·lació articulat per la Sra. Corbacho contra la Sentència dictada en data 21-3-2022 que es revoca íntegrament disposant en el seu lloc la desestimació de la demanda articulada per la societat Águila.

Pel que es refereix a les costes ocasionades en la instància, les mateixes han de ser imposades a la part actora atesa la desestimació íntegra de les seves pretensions (art. 350 del CPC)

Sisè.- Atès l'èxit del recurs d'apel·lació articulat, no escau fer pronunciament respecte de les costes ocasionades en aquesta alçada, seguint les previsions de l'art. 354.2 del CPC.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la Sra. Corbacho contra la Sentència dictada en data 21-3-2022 que es revoca íntegrament, disposant en el seu lloc la desestimació de la demanda formulada per la societat Águila tot i imposant a aquesta darrera el pagament de les costes ocasionades en la instància. No escau fer pronunciament sobre les costes generades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Constitucio del Principat d'Andorra (1993).