• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 283/2022 : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala civil, 23 novembre 2022

Faits et procédure

Par un contrat conclu le 1er juin 2017, la bailleresse, Mme Morales, a donné à bail à M. Montenegro un appartement situé à La Massana, pour une durée de cinq ans et un loyer mensuel de 600 euros, payable par mois anticipé. Les charges (eau, électricité, gaz, chauffage, téléphone) n'étaient pas incluses dans le loyer, et leur non-paiement était sanctionné par la résolution anticipée du contrat. Le montant de la caution (1 200 euros) n'a été acquitté qu'à hauteur de 900 euros.

Le 2 juillet 2020, la bailleresse a assigné le locataire en résolution du bail, expulsion et paiement de 2 149,12 euros d'arriérés de loyers et de charges, assortis d'une indemnité d'occupation. Le locataire ne déposa pas de conclusions écrites en défense, mais se borna à s'opposer verbalement à la demande. Ce n'est que par conclusions du 14 février 2022 qu'il sollicita l'application d'une réduction de 20 % du loyer, entre décembre 2019 et mars 2021, sur le fondement de l'article 38.2 de la Llei 5/2020 du 18 avril 2020 de mesures exceptionnelles et urgentes face à la situation d'urgence sanitaire causée par la pandémie de SARS-CoV-2.

Par jugement du 4 mai 2022, la Batlle d'instància (juge de première instance) fit droit à la demande : elle prononça la résolution du bail avec effet au 2 juillet 2020, condamna le locataire à libérer les lieux, au paiement des sommes dues et d'une indemnité d'occupation de 600 euros mensuels, et renvoya la liquidation de certains postes à la phase d'exécution. Le locataire interjeta appel, en invoquant une violation de la loi et une appréciation erronée de la preuve.

La Sala civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra a été saisie de ce recours. La sentence porte le numéro 159-2022 et le recours le numéro 158/22.

Question de droit

Le litige, réduit par la juridiction elle-même à un point unique (fondement quatrième, in fine), consistait à savoir si le locataire pouvait bénéficier de la réduction de 20 % du loyer prévue par l'article 38 de la Llei 5/2020. Cette question en emporte deux autres, que la Cour examine successivement :

1. Une question procédurale : la prétention à la réduction, formulée tardivement, peut-elle être examinée au regard des principes du contradictoire et de la congruence ?
2. Une question de fond : les conditions d'application de l'article 38, en particulier la sollicitation préalable du bailleur et la justification d'une « baisse significative du chiffre d'affaires », sont-elles réunies ?

Solution et dispositif

La Sala rejette l'appel sur les deux terrains.

Sur le premier point, elle relève que la question de la réduction avait été notifiée au locataire par le tribunal le

Apel·lat: Sra. Morales

Representant: Sra. Águila

Advocat: Sr. Palau

OBJECTE: ARRENDAMENTS: pretensió de disminució de la renda a raó del 20% per aplicació de la normativa derivada de la CoVid 19.

SENTÈNCIA 159-2022

Andorra la Vella, el 23 de novembre del 2022. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ha vist el recurs d’apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d’aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 2 de juliol de 2020, la representació processal de la senyora Morales interposà demanda de desnonament i reclamació de quantitat contra el senyor Montenegro, tot sol·licitant que es declarés resolt el contracte d’arrendament celebrat entre les parts el dia 1 de juny de 2017 amb efectes a partir del 30 de juny de 2020 i se’l condemnés a deixar immediatament lliure, vacu, expedit i en correcte estat a disposició de l’arrendadora el pis planta 3a, porta 2a. de l’edifici E, radicat a F, Parròquia de La Massana; a pagar la suma total de 2.149,12 euros que endeutava en concepte de rendes vençudes i impagades i de despeses d’aigua i calefacció, més els interessos devengats de les sumes degudes des de la data de venciment de cadascuna de les mensualitats impagades o rebuts impagats, i subsidiàriament des de la data de contesta a la demanda i fins el seu efectiu pagament; a satisfer també una suma de 600 euros mensuals, amb els seus increments, per l’ocupació indeguda del pis a comptar del mes de juliol de 2020, aquest inclòs, i fins que no el deixés a la lliure disposició de l’arrendadora, més els interessos legals a partir de cada venciment; a satisfer les depeses que originessin els serveis i els subministraments complementaris que existien en l’immoble arrendat fins i tant no el deixés lliure, a acreditar en període d’execució de sentència; a satisfer els possibles danys que s’haguessin ocasionat al pis arrendat; a satisfer les costes judicials i les despeses derivades de la intervenció d’advocat, procurador i saig, a determinar en període d’execució de sentència.

2.- En data 15 de setembre de 2020, el senyor Montenegro manifestà verbalment oposar-se a la demanda contra ell articulada, sense aportar cap escrit de contesta.

Mitjançant escrit de conclusions de data 14 de febrer de 2022 el senyor Montenegro sol·licità que es declarés l’enervació de l’acció de resolució del contracte instada per la seva arrendadora i que se li apliqués la reducció de la renda del 20%, entre el desembre de 2019 i el març de 2021, mentre van durar les seves dificultats econòmiques, reconeguda per la Llei 5/2020 de 18 d’abril de noves mesures excepcionals i urgents per la situació d’emergència sanitària causada per la pandèmia del SARS-CoV-2, en mèrits concretament del previst al seu article 38.2.

3.- En data 4 de maig de 2022, la senyora Batlle d’instància va dictar Sentència en quina part dispositiva, entre altres, estableix:

“DECIDEIXO

Primer.- Estimar de forma substancial la demanda formulada per la Sra. Morales contra el Sr. Montenegro, i declarar la resolució del contracte d’arrendament atorgat entre les parts el 1 de juny del 2017, per incompliment de la part arrendatària de les obligacions al seu càrrec i amb efectes a la data en què l’arrendadora va formular demanda, el dia 2 de juliol del 2020.

Segon.- Condemnar la part defenent a deixar lliure i vacu i a disposició de la part arrendadora el pis situat a la planta 3a porta 2a de l’edifici “E”, radicat a la Carretera General 0, de F, parròquia de La Massana. 12

Tercer.- Condemnar la part defenent a pagar la suma de 2.149,12€ en concepte de rendes impagades i de serveis complementaris impagats fins a la data d’interposició de la demanda. Dit import haurà de ser incrementada amb els interessos legals que es meritin a comptar de les dates dels respectius venciments mensuals.

Quart.- Condemnar la part defenent a pagar una indemnització per ocupació indeguda d’un import mensual de 600€ a comptar del mes de juliol del 2020, aquest darrer inclòs –o la seva proporció inferior calculada a raó de 20€/dia– i fins al retorn de la possessió del pis arrendat, i dits imports meritaran interessos legals comptadors des del venciment respectiu de les rendes que l’integren.

Cinquè.- Relegar pel període d’execució de la present resolució, la fixació del quantum a satisfer per part de l’arrendatari en concepte de serveis complementaris meritats a partir del mes de juliol del 2020, i els imports que s’estableixin meritaran interessos legals a comptar de llur venciment respectiu.

Sisè.- Ordenar l’oferiment a la part agent de l’import total de 1.710€ dipositat per la part defenent en els presents autes.

Setè.- Advertir a les parts litigants que les quanties que l’arrendatari ha anat abonant a favor de l’arrendadora en el marc d’aquest procediment hauran de ser descomptades dels imports deguts que es determinin en període d’execució de sentència, un cop sigui retornada la possessió de l’immoble.

Vuitè.- Fer imposició a la part defenent del pagament de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d’advocat, de procurador i eventualment de saig, a acreditar en període d’execució de sentència. “

4.- Contra l’esmentada resolució ha interposat recurs d’apel·lació el senyor Montenegro en considerar, en síntesi, que la mateixa infringeix la Llei i conté una errònia valoració de la prova; tot sol·licitant l’estimació del seu recurs d’apel·lació i que se li atorgui la reducció dels imports dels arrendaments prevista a la norma 38 de la Llei 5/2020 de 18 de març de noves mesures excepcionals (sic).

5.- La representació processal de la senyora Morales s’oposa al recurs d’apel·lació interposat i sol·licita la confirmació de la resolució recorreguda, amb imposició de les costes ocasionades a la part recurrent.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Prèviament a entrar sobre el fons, la Sala he de posar de relleu que malgrat la part avui recurrent no va al·legar el seu dret a obtenir una rebaixa del 20% de la seva renda fins al període probatori de la instància anterior, el cert és que aquesta concreta qüestió li fou notificada per la Batllia en data 16 de març de 2021, donant-li tràmit d’al·legacions al respecte -i, en el seu cas, proposar prova-, havent contestat la part recorreguda per escrit de data 25 de març, sense invocar en cap moment cap vulneració ni del principi de contradictori ni del de congruència, com, en canvi, sí que va fer en tràmit de conclusions de la instància i en el seu escrit de contesta al recurs d’apel·lació interposat. Entén la Sala, en conseqüència, que cap indefensió se li ha ocasionat.

Segon.- La part recurrent limita l’objecte del seu recurs d’apel·lació a l’aplicació al senyor Montenegro de la rebaixa del preu de lloguer des del mes de desembre de 2019 i fins el mes de març de 2021 -mentre van durar les seves dificultats econòmiques- a raó d’un 20%, prevista a l’article 38.2 de la Llei 5/2020 de 18 d’abril, de noves mesures excepcionals i urgents per la situació d’emergència sanitària causada per la pandèmia dels SARS-CoV- 2, que la Sentència d’instància li denega per quant considera que l’arrendatari en la contesta a la demanda no va justificar el motiu dels incompliments en el pagament de lloguer (relatius als mesos de març, abril i maig de 2020) i serveis complementaris (corresponents als mesos de gener, febrer i març de 2020), no havent estat fins al període de conclusions que va invocar una causa de força major derivada de l’afectació que el Covid-19 va provocar en la seva economia i la del seu negoci; que no ha acreditat la disminució dels ingressos soferts pel seu negoci (la que invoca com a força major), per quant la pericial efectuada -que posa de relleu una disminució del 61,48% durant els mesos de març a octubre de 2020- es va basar en matrius manuscrites facilitades pel propi arrendatari que no han pogut ser contrastades amb cap document oficial ni per cap altra dada objectiva; que la pandèmia “per se” no pot justificar l’incompliment reiterat de les obligacions contractuals subscrites, no constant que l’arrendatari en aquest cas sol·licités cap de les ajudes o reduccions previstes legalment, a banda de què l’impagament de les despeses suplementàries daten d’abans de l’inici de la pandèmia, no havent tampoc abonat en el seu moment la totalitat de l’import de la fiança i havent també impagat durant els mesos d’octubre i novembre de 2020 els serveis suplementaris.

Tercer.- No és objecte de discussió entre les parts litigants que en data 1 de juny de 2017 van atorgar un contracte d’arrendament sobre el pis ubicat a la planta tercera, porta segona de l’edifici “E”, radicat a F, La Massana, de propietat de la senyora Morales, per una durada de 5 anys i per un preu de 600 € mensuals, a pagar per mesos avançats i dins dels cinc primers dies de cada mes, revisable anyalment per la part arrendadora en mèrits de l’IPC. A més, el preu dels serveis suplementaris com consum d’aigua, electricitat, gas, calefacció, telèfon, entre altres detallats al Pacte 7.- del contracte no estava inclòs en el preu de l‘arrendament, comportant el seu impagament per l’arrendatari a qui li girés el rebut, la resolució anticipada del contracte.

Tampoc discuteixen les parts que el senyor Montenegro havia de pagar una fiança de 1.200 €, havent-ne satisfet només 900 al temps que li fou interposada la demanda, i que fins aquell moment havia impagat tres mesos de lloguer (març, abril i maig de 2020), havia pagat amb molt retard el lloguer del mes de juny de 2020, i havia impagat l’import dels serveis suplementaris corresponent als mesos de gener a març de 2020.

L’únic objecte de discussió entre les parts litigants és, tal i com hem posat de relleu en el Fonament de Dret anterior, si el senyor Montenegro s’ha de beneficiar de la reducció del 20% de l’import de lloguer.

Quart.- La Llei 5/2020, de 18 d’abril de noves mesures excepcionals i urgents per la situació d’emergència sanitària causada per la Pandèmia del SARS-Cov-2, va entrar en vigor el 30 d’abril de 2020, essent la seva finalitat imposar la cosolidaritat entre arrendadors i arrendataris, entre altres, als efectes de garantir a assalariats i a autònoms el compliment de les seves obligacions econòmiques, donat el greu impacte econòmic generat per la pandèmia.

Per això en el seu article 38 es fa referència a la reducció de la renda dels habitatges de lloguer, a la possibilitat de què assalariats i autònoms amb l’activitat per compte propi suspesa, obtinguin una reducció del 20% de la renda que satisfacin en concepte de lloguer. Concretament l’article 38 diu: “Article 38. Reducció de la renda dels habitatges de lloguer

Les persones assalariades concernides per la suspensió temporal del contracte de treball o la reducció de la jornada laboral poden sol·licitar i obtenir, fins que el Govern no declari, per decret, la fi de la situació d’emergència sanitària ocasionada per la pandèmia del SARS-CoV-2, una reducció del 20% de la renda que qualsevol de les persones que formen part de la seva unitat familiar de convivència satisfacin en concepte de lloguer del seu habitatge. La suspensió temporal del contracte de treball o la reducció de la jornada laboral han de ser degudament justificades prèviament a l’arrendador de l’habitatge, segons el cas.

La reducció a què fa referència l’apartat 1 anterior, amb el mateix abast i en la mateixa forma que s’hi preveu, també és aplicable a les persones assalariades que hagin estat acomiadades com a conseqüència de la situació d’emergència sanitària causada pel SARS-CoV-2, mentre estiguin sense feina i percebin l’ajut econòmic per desocupació involuntària, fins que el Govern no declari, per decret, la fi de la situació esmentada, i a les persones que realitzen una activitat per compte propi que hagi estat suspesa, tant obligatòriament per decret del Govern com voluntàriament, o que estigui sotmesa a un règim de guàrdia o permanència per decret del Govern, fins que el Govern decideixi altrament per decret, amb el benentès que un cop la suspensió obligatòria o el règim de guàrdia o permanència deixin de ser vigents, cal justificar una davallada significativa de la xifra de negoci.” (la negreta és afegida).

Cinquè.- De la pròpia lectura de l’article suara transcrit es deriva que les persones que es volguessin beneficiar d’aquestes reduccions, havien de sol·licitar-ho prèviament a l’arrendador i, posteriorment, justificar una davallada significativa de la xifra de negoci.

En aquest cas, el senyor Montenegro en cap moment va sol·licitar al seu arrendador de poder beneficiar-se d’aquesta reducció prevista per la Llei, tot i que aquesta va entrar en vigor al 30 d’abril de 2020 i ja mantenir lloguers impagats en aquella data.

A més, tot i la facilitat probatòria que assistia al propi senyor Montenegro per acreditar la davallada de la seva xifra de negoci per justificar la seva situació i tot i sol·licitar ell mateix una prova pericial per acreditar aquests extrems, el fet de què la mateixa es fonamenti en documents manuscrits del propi senyor Montenegro li resta tota credibilitat, sobre tot quan ni tan sols explica la manca d’aportació de documents oficials que puguin sustentar aquesta pretesa realitat, com per exemple la declaració d’IRPF del període interessat, o la resta de documentació oficial que menciona el mateix perit en el seu informe.

Per tant, tal i com estableix la resolució recorreguda, no es pot considerar acreditada la davallada significativa dels seus ingressos i, en conseqüència, no es pot beneficiar de la reducció del 20% del pagament de la renda, per ell interessada. I molt menys pel període que reclama que és des del mes de desembre de 2019 i fins el mes de març de 2021, sense donar cap explicació que faci entendre el motiu d’una reclamació anterior a l’entrada en vigor de la Llei 5/2020 i, fins i tot, a la data de la Pandèmia (14 de març de 2020), ni tampoc cap justificació de la data en què interessa la seva finalització. Noti’s que reclama més d’un any de reducció de l’import del lloguer.

Per tant, aquest greuge ha de decaure.

Sisè.- La desestimació del recurs ha de comportar la confirmació de la Sentència d’instància i la imposició a la part recurrent de les costes generades en aquesta alçada.

Decisio

En atenció a tot el que s’ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- DESESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat pel senyor Montenegro contra la Sentència dictada per la Batlle d’instància en data 4 de maig de 2022, que confirmem.

Segon.- Imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Llei 5/2020.