• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 123/2023 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 18 avril 2023)

Note de référence : la référence canonique transmise (« Juridiction andorrane, — ») est incomplète. La présente fiche retient l'identifiant ROJ et l'ECLI figurant dans le texte intégral. Le numéro de recours est 278/22 et le numéro d'origine 4000779/2020.

Faits et procédure

Par contrat du 30 avril 2014, une société bailleresse a loué à une locataire un appartement et une place de garage à Andorre. Le bail, d'une durée de cinq ans (du 1er mai 2014 au 30 avril 2019), ne prévoyait pas de renouvellement tacite. Le loyer était de 500 euros mensuels, auxquels s'ajoutait un dépôt mensuel de 100 euros destiné aux frais de chauffage et d'eau.

Le bailleur a notifié à la locataire, par burofax reçu le 18 décembre 2019, sa volonté de ne pas proroger davantage le contrat. Il considérait que le bail avait déjà été reconduit tacitement pour un an et qu'il prenait fin le 30 avril 2020. La restitution des lieux n'ayant pu intervenir en raison de la pandémie de COVID-19, le bailleur a réitéré sa demande par courrier du 6 octobre 2020, qui n'a pas été reçu par la locataire.

Le bailleur a introduit une action en expulsion et en paiement, réclamant une indemnité d'occupation indue équivalente au loyer, les charges impayées, les intérêts légaux et les dépens. La locataire a conclu au rejet de la demande. Par jugement du 14 septembre 2022, le juge d'instance (Batlle) a fait droit à l'essentiel des prétentions. La locataire a interjeté appel, en soutenant que son refus de quitter les lieux valait manifestation de volonté de se prévaloir des prorogations légales instituées par les lois 23/2019, 15/2020 et 30/2021, sans qu'une communication expresse soit nécessaire.

Le recours soulevait en outre une question de recevabilité, le bailleur faisant valoir que l'appelante n'avait pas identifié les motifs de son appel au sens de l'article 332 du Code de procédure civile. La Sala a écarté cette fin de non-recevoir, en considérant que le grief d'erreur dans l'appréciation de la preuve pouvait se déduire du contenu de l'acte (Premier fondement).

Question de droit

La question centrale est la suivante : le locataire peut-il bénéficier de la prorogation annuelle légale prévue par les lois 23/2019, 15/2020 et 30/2021 sans avoir formulé une demande expresse auprès du bailleur avant le terme du contrat, en se bornant à refuser de restituer le logement ?

Accessoirement, la décision aborde la question de savoir si la situation personnelle et familiale du locataire constitue un motif légal justifiant la prorogation. Elle examine également la portée de l'exigence de bonne foi, c'est-à-dire le fait que le locataire soit à jour de ses obligations et ait entretenu le bien.

Solution et dispositif

La Sala civile confirme le jugement de première instance. Elle retient que la prorogation légale constitue une faculté du locataire, qui doit être exercée par une demande adressée au bailleur. Cette demande devait intervenir au plus tard à l'échéance du terme principal ou de l'une de ses prorogations. En l'espèce, la locataire ne l'a formulée que dans son mémoire en défense du 25 mars 2021, soit après l'échéance. Le texte est ainsi rédigé :

Apel·lant: Sra. Sanç

Advocat: Sra. Vendrell

Apel·lat: Manzano, Sarabia

Representant: Sra. Ricart

Advocat: Sra. Romeu

OBJECTE: ARRENDAMENTS: aplicació automàtica de la pròrroga forçosa prevista a les Lleis 23/2019, de 12 de desembre, de mesures urgents en matèria d'arrendaments d'habitatges i per millorar el poder adquisitiu i 15/2020, de 26 de novembre, de mesures urgents en matèria d'arrendaments de finques urbanes i millora del poder adquisitiu i 30/2021 de mesures de protecció i de flexibilització del mercat d'arrendament d'habitatge, de les condicions essencials dels habitatges de preu assequible i de millora del poder adquisitiu; sense comunicació prèvia a l'arrendador.

SENTÈNCIA 050-2023

Andorra la Vella, el 18 d'abril del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 13 de novembre de 2020, la representació processal de la societat Manzano va interposar demanda de desnonament i reclamació de quantitat contra la senyora Sanç, tot sol·licitant el seu desnonament; la seva condemna, en concepte d'indemnització per ocupació indeguda a l'equivalent del lloguer de l'apartament i plaça de garatge, així com les despeses de consum que resultin impagades, ambdós conceptes des de l'extinció del contracte el 30 d'abril del 2020 i, fins el retorn de la possessió, a acreditar en període d'execució de sentència.

i, els interessos legals devengats per les esmentades quantitats i a satisfer les costes judicials de l'agent en els termes dels dos darrers Fonaments de Dret.

2.- En data 25 de gener de 2021, la senyora Sanç contestà la demanda articulada de contrari, oposant-se a la mateixa i sol·licitant la seva desestimació, amb imposició de les costes, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, a la part agent.

3.- En data 14 de setembre de 2022, el Batlle d'instància dictà Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"D E C I D E I X

Que estimant substancialment la demanda formulada en data 17 de novembre del 2020 per la societat Manzano, Sarabia contra la Sra. Sanç ha de:

Declarar que el contracte d'arrendament celebrat el 30 d'abril del 2014 en relació amb l'apartament situat a la planta tercera, porta F, bloc B i, la plaça de garatge (tipus box tancat per dos vehicles), radicades a l'XXXX va quedar extingit, per expiració del termini pactat, a la data 30 d'abril del 2020, amb l'obligació de lliurar la possessió de les unitats immobiliàries objecte d'arrendament sota apercebiment de desnonament.

I, condemnar a la Sra. Sanç a pagar a la societat Manzano, SL:

l'equivalent al lloguer mensual de l'apartament i, plaça de garatge, en concepte d'ocupació indeguda, així com les despeses de consum que resultin impagades, ambdós conceptes des de l'extinció del contracte el 30 d'abril del 2020 i, fins el retorn de la possessió, a acreditar en període d'execució de sentència.

i, els interessos legals devengats per les esmentades quantitats i a satisfer les costes judicials de l'agent en els termes dels dos darrers Fonaments de Dret."

4.- Contra aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la senyora Sanç en base, en síntesi, a què no se li van apreciar ni les proves ni les al·legacions plantejades. Considera que la societat agent ha contravingut les disposicions legals vigents, com són les mesures dictades tant per la Llei 23/2019 i 15/2020 de mesures urgents en matèria d'arrendaments d'habitatges i de millora del poder adquisitiu, així com de la Llei 30/2021. Entén que la seva negativa a marxar del pis ja ha de comportar que s'entengui el seu acolliment a les disposicions de les lleis esmentades, sense necessitat de comunicar-ho de forma expressa a l'arrendador, havent complert a més la resta de requisits exigits per les mateixes. Posa també de relleu que la resolució d'instància no té en compte la seva problemàtica particular. Sol·licita la revocació de la resolució d'instància i que se'n dicti una que desestimi íntegrament la demanda de la societat agent, amb imposició de les costes generades en aquesta alçada a la contrapart.

5.- La representació processal de la societat Manzano s'oposa al recurs interposat i sol·licita la seva desestimació i la confirmació de la resolució recorreguda, amb imposició de costes processals a l'adversa.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Prèviament a entrar sobre el fons del recurs d'apel·lació interposat, la Sala estima convenient analitzar si, tal i com afirma la representació processal de la societat Manzano, Sarabia, concorre causa d'inadmissió dels recurs formulat, en no haver identificat la part recurrent els motius d'apel·lació, segons prescriu l'article 332 del Codi de procediment civil.

Al respecte, la Sala convé amb la part recorreguda que malgrat la manca de concreció del recurs interposat, del seu contingut es deriva que el motiu d'apel·lació es fonamenta en l'error en la valoració de la prova, per tant, en el primer apartat de l'article 332. Considera també la Sala que del contingut de l'escrit de recurs es deriven també els motius en els que fonamenta aquest pretès error del jutge a quo i, per tant, no es considera que procedeixi inadmetre el recurs o, en el seu cas, la seva desestimació per aquest motiu.

Segon.- Constitueix l'objecte del recurs d'apel·lació interposat la determinació de l'aplicació en el present supòsit de les mesures previstes en les lleis 23/2019, 15/2020 i 30/2021 i, concretament, de l'exigibilitat per part de l'arrendatària de la pròrroga anyal prevista en les mateixes.

Tercer.- Al respecte, considera la resolució d'instància que una interpretació teleològica i sistemàtica del seu article 1 permet arribar a la conclusió de què per poder beneficiar-se d'aquesta mesura l'arrendatària ho havia de comunicar a la propietat com a màxim a la data de finalització del contracte. I l'arrendatària no ho va fer fins després d'interposar-se la demanda, essent en conseqüència extemporània la seva pretensió.

I és contra la mateixa que s'alça la part apel·lant. La representació processal de la senyora Sanç insisteix en què de la seva negativa a abandonar l'habitatge de lloguer quan va ser requerida als efectes, s'ha de concloure forçosament el seu acolliment a les disposicions contingudes en les lleis mencionades, no essent doncs possible la resolució del contracte per part de la propietat i menys en no haver acreditat el motiu pel que el vol recuperar, segons es deriva de les lleis esmentades.

Quart.- No és objecte de discussió que en data 30 d'abril de 2014 es va atorgar un contracte d'arrendament entre la societat Manzano i la senyora Sanç sobre l'apartament radicat a la planta tercera, porta F, Bloc B i plaça de garatge, radicades a l'XXXX. El contracte d'arrendament tenia una durada de 5 anys, des de l'1 de maig de 2014 i fins el 30 d'abril de 2019 i per un import de 500 EUR/mensuals a satisfer entre els dies 1 i 5 de cada mes, sense que en el mateix s'hi trobés comprés l'import del consum d'electricitat, aigua, calefacció ni de qualsevol altre servei o subministrament similar o suplementari, havent de fer la part arrendatària un dipòsit mensual de 100 EUR per cobrir les depeses de calefacció i aigua.

L'esmentat contracte no preveia renovacions tàcites, però aquestes sí que es troben previstes de forma anyal en l'article 42.3 de la Llei 15/2022, de 23 de maig de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes, en idèntic sentit i contingut que el mateix article tenia en l'anterior llei, ja derogada de 30 de juny de 1999.

Tampoc és discutit que mitjançant burofax rebut per la senyora Sanç en data 18 de desembre de 2019, la societat agent va comunicar-li la seva voluntat de no prorrogar més el contracte que les vinculava i que ja s'havia prorrogat de forma tàcita durant 1 any, donant-lo per resolt a la fi de la pròrroga vigent, és a dir, el 30 d'abril de 2020.

Com sigui, però, que per causa de la pandèmia SARS-CoV-2 no es va poder procedir al retorn de la possessió com sol·licitat, la societat agent i avui recorreguda en data 6 d'octubre de 2020 requerí novament per carta a la senyora Sanç per tal que en 8 dies hàbils retornés la possessió de l'apartament. Aquesta carta tramesa mitjançant l'empresa D no fou rebuda per la senyora Sanç.

Cinquè.- La senyora Sanç pretén l'aplicació automàtica de la pròrroga del termini del contracte d'arrendament prevista a l'article 1 de les Lleis 23/2019 de mesures urgents en matèria d'arrendaments d'habitatge i per millorar el poder adquisitiu; 15/2020, de mesures urgents en matèria d'arrendament de finques urbanes i de millora del poder adquisitiu i 30/2021, de mesures de protecció i de flexibilització del mercat d'arrendament d'habitatge, de les condicions essencials dels habitatges de preu assequible i de millora del poder adquisitiu; pel simple fet d'haver-se oposat a retornar la possessió del pis arrendat quan fou requerida a l'efecte.

Sisè.- L' apartat primer de l'article 1 de la Llei 23/2019, diu:

"1. Els contractes d'arrendament d'habitatge per a residència habitual i permanent atorgats a l'empara del capítol primer del títol III de la Llei d'arrendaments de finques urbanes vigent la durada dels quals finalitzi l'any 2020, tant si es tracta del termini pactat en el contracte d'arrendament com si es tracta del termini com a conseqüència d'una pròrroga tàcita, es poden prorrogar, renovar o extingir segons convinguin lliurement les parts d'acord amb les disposicions de la Llei esmentada.

No obstant això, a manca d'acord entre les parts, un cop s'esdevingui el termini de finalització de la durada del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues, la part arrendatària pot exigir a la part arrendadora que aquest termini es prorrogui un any més com a màxim, durant el qual la part arrendadora només pot incrementar la renda d'acord amb el que estableix l'article 45.2, de la Llei d'arrendaments de finques urbanes vigent. Aquesta pròrroga legal només pot ser exigida per la part arrendatària en cas que el dia en què s'esdevingui el termini de finalització de la durada del contracte estigui al corrent de totes les obligacions contractuals a càrrec seu."(Les negretes són afegides).

Contingut del primer apartat de l'article 1 que és bàsicament idèntic al de les Lleis subsegüents 15/2020 i 30/2021, modificant-se només en les mateixes l'any de finalització de la durada, preveient l'any 2021 la Llei 15/2020 i l'any 2022 la Llei 30/2021.

De conformitat amb el contingut del primer apartat de l'article 1 suara transcrit, la pròrroga del termini pactat en els contractes d'arrendaments referits per les mencionades Lleis és una facultat que es deixa a l'arbitri de les parts. Essent en cas de manca d'acord -com succeeix en el supòsit que ens ocupa-, que la part arrendatària pot exigir la pròrroga d'1 any de la vigència del seu contracte, sempre que es compleixin les condicions legals esmentades i no concorrin cap de les excepcions previstes a les mateixes Lleis, tenint en compte el seu caràcter urgent i extraordinari, i com són el termini i la durada i les específicament previstes al seus respectius apartats segons del mateix article.

La Sala torna a destacar les paraules "pot exigir", perquè les mateixes són bàsiques per la resolució del present afer. En primer lloc, d'elles es deriva que torna a ser una facultat de l'arrendatari i, segonament, que cal que el mateix ho demani. Noti's que segons el Gran Diccionari de la Llengua Catalana, de l'enciclopèdia catalana, el verb exigir es defineix com demanar imperativament alguna cosa en virtut d'un dret, d'una autoritat o d'una força.

Calia, doncs, que si l'arrendatària es volia beneficiar de la facultat legal d'obtenir la pròrroga anyal a la que es refereixen les Lleis esmentades, ho demanés a la part arrendadora qui, en principi li hagués hagut de concedir per obligació legal, sempre i quan l'arrendatària complís els requisits fixats també legalment i la propietat no es trobés immersa en alguns dels supòsits previstos a l'apartat 2 de les Lleis mencionades. Noti's que la petició ha d'existir ja que altrament la propietat no podria valorar la concurrència de les opcions previstes per la Llei i, en el seu cas, invocar-les i acreditar-les.

Petició que segons es deriva del contingut de les Lleis esmentades calia efectuar a la fi del termini principal o de qualsevol de les seves pròrrogues, als efectes de què el termini es prorrogués durant 1 any més. En canvi, la part recurrent no va efectuar aquesta petició -de fet manifesta directament acollir-s'hi- fins la data de la contesta a la demanda, el dia 25 de març de 2021. És a dir, una mica més d'1 mes abans de què s'acabés la pròrroga prevista per la Llei 23/2019, d'haver-se sol·licitat.

Efectivament, la cronologia dels fets és la següent: el venciment principal del contracte es produïa el 30 d'abril de 2019. Cap de les parts es va manifestar fins que en data 17 de desembre de 2019 la societat propietària, tot assumint que ja s'ha produït una pròrroga tàcita d'1 any del contracte, que finalitzava el 30 d'abril de 2020, la requeria per a què en aquesta data li fos retornada la possessió. Possessió que no va poder ser retornada per causa de la CoVid-19, demanant en conseqüència la propietat el seu retorn en data 6 d'octubre de 2020, essent doncs com a molt tard en aquest moment que la senyora Sanç havia d'exterioritzar la seva voluntat d'acollir-se a la pròrroga prevista legalment, als efectes de què les dues parts poguessin exercir els seus drets. Però no ho va fer i, per tant, no es pot entendre que s'hi acollís, ja que altrament es trencaria l'equilibri entre les parts, tot i tractar-se d'una facultat prevista legalment.

Per contra, l'arrendatària ha pretès una aplicació automàtica de la Llei, contrària -segons hem vist- al seu propi contingut. I això malgrat ha demostrat trobar-se al corrent de les seves obligacions i haver tingut cura de l'immoble arrendat de forma adequada. I sense perjudici també de la situació personal i familiar per ella exposada, ja que la mateixa no constitueix causa legal de justificació de la pròrroga volguda, sense perjudici que hagués pogut ser valorada per la propietat als efectes d'arribar a un acord entre les parts.

Setè.- Procedeix, en conseqüència, la desestimació del recurs d'apel·lació interposat.

Vuitè.- La desestimació del recurs ha de comportar la condemna de la part recurrent al pagament de les costes generades en aquesta alçada, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la senyora Sanç contra la Sentència dictada en data 14 de setembre de 2022 per la senyora Batlle, que confirmem.

Segon.- Imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : L2018024-proc-civil.