• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 187/2023 (ECLI:AD:TSJADAD:2023:187)

Note : la référence canonique a été complétée à partir du texte intégral, la métadonnée fournie étant incomplète.

Faits et procédure

Une société bancaire, B, SA (désignée « B, ORG_0 » dans la décision), a acquis par insolutumdatio, le 17 mai 2018, une unité immobilière située dans le Conjunt Residencial CR, fase I, à La Massana (Casa 0). Le titre de propriété apparent était au nom de Mme Puig, qui avait consenti un prêt hypothécaire et qui, selon ses déclarations, agissait comme fiduciaire de M. Farré, fils de la défenderesse désignée comme « ENTITY_4 ». Les occupants, M. Cañete et Mme Querol, ont refusé de restituer le bien après notification de la décision de la banque.

Par courrier du 28 septembre 2018, les occupants ont reconnu leur qualité de précaristes. La décision relève qu'ils y évoquaient un accord selon lequel le fils aurait acquis le bien pour qu'ils puissent y résider à vie, en contrepartie de travaux et de charges (eau, électricité, chauffage, communauté).

La banque a introduit un interdit de précaire selon la procédure abrégée. Par sentence du 12 mai 2022, le Batlle d'instància a fait droit à la demande et ordonné la restitution de la possession dans un délai de trente jours à compter de la fermeté de la décision, avec condamnation aux dépens.

Les défendeurs ont interjeté appel, invoquant une erreur dans l'appréciation des preuves, la violation de la loi et de leurs droits constitutionnels, et demandant subsidiairement le rejet de la demande. La banque s'est opposée à l'appel. La Sala Civil a rejeté la demande de preuves nouvelles (auto du 24 janvier 2023), écarté l'exception de préjudicialité pénale (auto du 6 juin 2023), puis déclaré irrecevable le recours en réformation dirigé contre cet auto (auto du 17 juin 2023).

Question de droit

La décision soulève trois questions.

Première question : les occupants sont-ils légitimés à contester la validité de la vente et de la dation en paiement intervenues au profit de la banque ?

Deuxième question : l'interdit de précaire, procédure sommaire, est-il la voie appropriée, alors que la discussion porte sur la propriété réelle du bien, laquelle relèverait en principe de la procédure ordinaire ?

Troisième question : les occupants sont-ils des possesseurs à précaire, ou leurs paiements (acquittement du prix de vente, travaux, impôts et charges) constituent-ils une contrepartie excluant cette qualification ?

Solution et dispositif

Le Tribunal supérieur rejette l'appel et confirme la décision de première instance.

Sur la légitimation, il retient que la fiducie, si elle est établie, ne rend pas nulles la vente ni la dation en paiement. Seul le fiduciant, M. Farré, serait en principe habilité à en demander l'annulation. Les occupants ne sont donc pas légitimés à attaquer ces actes.

Sur la procédure, la Cour admet que la procédure ordinaire est la voie idoine pour discuter de la propriété. Elle relève toutefois que l'action exercée par la banque tend uniquement à la restitution immédiate de la possession, ce qui correspond à

Apel·lant: Srs. Cañete, i Querol

Representant: Sra. Amador

Advocat: Sr. Amorós

Apel·lat: B ORG_0

Representant: Sra. Villegas

Advocat: Sra. Amorós

OBJECTE: Interdicte de precari. Discussió sobre la condició de posseïdors a precari dels ocupants de la unitat immobiliària

SENTÈNCIA 000105/2023

Andorra la Vella, el 20 de juliol del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 14 de juny de 2019, la representació processal de l'entitat B, ORG_0 interposà interdicte de precari pel procediment abreujat contra els senyors Cañete i Querol, tot sol·licitant l'estimació de la seva demanda i que s'acordés el lliurament i/o retorn de la possessió de la Casa 0 del Conjunt Residencial CR Fase I, de La Massana, al seu favor, en el termini de màxim de 30 dies naturals des de la fermesa de la Sentència i, subsidiàriament, que s'acordés el seu lliurament forçós. També demanava la condemna de la defenent al pagament de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat i procurador i de qualsevol altra despesa que es generés de la pràctica probatòria, a acreditar en període d'execució de Sentència.

2.- En data 19 de juliol de 2019, la representació processal del senyors Cañete i Querol formulà excepció dilatòria d'inadequació de procediment, tot sol·licitant la seva estimació, amb imposició de costes a l'agent.

3.- En data 12 de maig de 2022, el Batlle d'instància dictà Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"DECIDEIX

Primer.- Estimar de forma integra la demanda formulada per la representació processal de la societat B, SA contra els Srs. Cañete i Querol i acordar el retorn de la possessió de la Casa 0 situada al conjunt residencial CR, fase I 7 de la parròquia de La Massana a la societat B, SA per part dels Srs. Cañete i Querol, en el termini de trenta dies naturals, a comptar de la fermesa de la resolució que recaigui. Cas que els Srs. Cañete i Querol no procedeixin de forma voluntària a donar compliment a l'obligació de fer establerta al seu càrrec, seran compel·lits a donar-hi compliment de forma forçosa en període d'execució de la present resolució judicial.

Segon.- Fer imposició de les costes judicials ocasionades, en la forma prevista al VII. Fonament Jurídic de la present resolució judicial."

4.- Contra l'esmentada resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal dels senyors Cañete i Querol en considerar, en síntesi, que la mateixa conté un error en la valoració de la prova, que infringeix la Llei i les normes i garanties processals així com els seus drets constitucionals, tot sol·licitant la pràctica de proves en aquesta alçada i la revocació de la resolució, l'estimació de l'excepció formulada i, subsidiàriament, la desestimació de la demanda amb la condemna de la part agent i avui part recorreguda al pagament de les costes generades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

5.- L'entitat bancària s'oposa al recurs d'apel·lació interposat tot demanant la confirmació de la resolució recorreguda i la imposició del pagament de les costes processals ocasionades en aquesta alçada als recurrents, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

6.- Per Aute d'aquesta Sala de data 24 de gener de 2023 s'inadmeteren les proves proposades per la part apel·lant.

7.- Per Aute d'aquesta Sala de data 6 de juny de 2023 es desestimà l'existència de prejudicialitat penal en relació a les diligències prèvies 8000019/22, interessada per la part avui apel·lant, i s'aixecà la suspensió de la tramitació del procés, que s'havia acordat per interlocutòria de data 28 de febrer de 2023.

8.- El 4 de juliol del 2023 la representació processal dels senyors Cañete i Querol va formular recurs de reposició envers Aute dictat en data 6 de juny del 2023, i per Aute de data 17 de juny del 2023 el Tribunal el va inadmetre.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte del present recurs d'apel·lació radica en la valoració de la procedència de l'interdicte de precari interposat per l'entitat B, ORG_0, contra els senyors Cañete i Querol, ocupants la unitat immobiliària radicada al XXXX.

Segon.- Després de què l'entitat B, ORG_0 comuniqués als senyors Cañete i Querol l'adquisició per insolutumdació produïda en data 17 de maig de 2018 de la dita unitat immobiliària i el termini de què disposaven per desocupar- la, i després de manifestada la negativa dels esmentats senyors a retornar la possessió de la mateixa, la mencionada entitat bancària va interposar interdicte de precari contra els dits senyors, pel procediment abreujat, als efectes d'aconseguir recuperar-ne la possessió.

Al respecte, la part recurrent nega la seva condició de posseïdors a precari de la casa de constant referència, tot argumentant que la senyora Puig, que és la que figura com a titular de la mateixa i la que va atorgar el préstec amb garantia hipotecària sobre l'esmentada propietat, era fiduciària del senyor Farré (fill de la senyora ENTITY_4) que era l'adquirent de la vivenda per compte dels seus pares (part defenent i ara recurrent). Qüestiona, doncs, el títol de propietat de la senyora Puig i afirma que "aquesta part mai ha cregut ni ha pensat que el bé era aliè, sinó seu, en condicions especials, però seu" (foli 7). Considera que la discussió radica en la propietat real de l'immoble i que no poden ser precaristes per quant han satisfet despeses generades per l'immoble ocupat, que considera que cal qualificar de contraprestacions per la possessió del mateix.

Per la seva banda, la resolució recorreguda considera que malgrat la senyora Puig hagués manifestat en el marc de l'execució del procés civil referenciat sota el número 5100672/2013 -que B seguia contra ella per l'impagament del préstec hipotecari i en relació a l'adquisició de la casa objecte de controvèrsia-, que només hi va posar el nom, havent demanat el préstec en favor d'un tercer que no podia demanar-lo i que actualment hi vivien els pares d'aquest tercer (referint-se, evidentment, a ENTITY_12), aquest mai va discutir que la titularitat d'aquella senyora fos amb caràcter fiduciari havent assumit, a més, la mateixa les conseqüències derivades de l'incompliment del contracte de préstec i assolit amb l'entitat bancària la solució més adequada a la seva situació deutora. Entén que si la propietat real de l'immoble recau en el senyor Farré, a ell li correspon oposar-se a la insolutumdació efectuada, que havia de conèixer si era ell l'obligat a satisfer les quotes pactades.

Considera també la resolució d'instància que els senyors Cañete i Querol no han abonat cap contraprestació per la possessió del pis que alteri la seva situació possessòria de precaristes, sense perjudici de les despeses abonades en concepte de paga i senyal per l'adquisició de l'immoble, de la reforma efectuada en el mateix i d'impostos i despeses comunitàries. Entén, a més, que tampoc no han acreditat ostentar cap títol que empari la seva possessió, que deriva només de l'autorització o tolerància conferida per la senyors Puig i Farré.

I és contra la mateixa que s'alça la part recurrent.

Tercer.- Pel que respecta a la condició de fiduciària de la senyora Puig i les seves conseqüències en relació a la insolutumdació de l'immoble de referència:

Tal i com es posa de relleu en la resolució recorreguda, en data 6 de novembre de 2014 i en el marc del procés d'execució abans mencionat la senyora Puig va reconèixer que en la compravenda de la casa només hi havia posat el nom, que havia demanat el préstec hipotecari en favor d'un tercer i que hi vivien els pares d'aquest tercer; és a dir, que havia actuat com a fiduciària del senyor Farré. Ara bé, d'aquest extrem no en podem concloure ni que la compravenda realitzada sigui nul·la, ni tampoc la insolutumdació efectuada per solventar la situació en què es va trobar la senyora Puig a causa de l'impagament del préstec hipotecari que havia atorgat sobre la casa de referència i que el fiduciant -ENTITY_12- havia de conèixer, en ser el que efectuava els pagaments de la hipoteca que la gravava, i mai va impugnar. En tot cas, si el manifestat per la senyora Puig és cert, és el senyor Farré l'únic legitimat per realitzar la impugnació de la compravenda i de la insolutumdació realitzada.

En conseqüència, els senyors Cañete i Querol no es troben legitimats per impugnar els mencionats actes jurídics com sembla que pretenen, segons es deriva del seu escrit de recurs d'apel·lació.

Quart.- La representació processal dels senyors Cañete i Querol considera que la part agent havia d'haver interposat un procediment ordinari i no un procediment abreujat d'interdicte de precari, perquè l'ordinari els hi permetria discutir la seva condició de propietaris de la finca, amb més garanties processals.

Al respecte, tot i ser cert que el procediment idoni per discutir la propietat és l'ordinari, aquesta no és l'acció exercida per la part agent que, en base a la informació de què disposava sobre la finca insolutumdonada, va interposar el procediment adequat per recuperar-ne la possessió de forma immediata, que es tramitava ja en el seu moment pel procediment abreujat, a l'igual que succeeix en l'actualitat amb el Codi de procediment civil (articles 269 i 270).

En qualsevol cas, reprenent la Sentència invocada per ambdues parts litigants i completament transcrita per l'avui recurrent, amb número de rotlle TSJC-070/13, "en el cas de l'interdicte sempre queda oberta la possibilitat d'interposar una demanda en el marc d'un procediment ordinari per defensar el dret de qualsevol de les parts."

Per tant, l'acció exercida per la part agent i avui recorreguda és adequada sobre tot quan, a més, el resultat de la prova practicada en autes i les pròpies manifestacions de la part recurrent confirmen la seva condició de posseïdors a precari de l'immoble referit, com tot seguit veurem.

Cinquè.- En efecte, en aquest supòsit concret es requereix el retorn de la possessió de l'immoble que ells mateixos reconeixen gaudir a precari (cfr. folis 11 i 46), i quina propietat, a més, també tenen reconegut -abans de pretendre que és pròpia- que correspon al seu fill, Farré qui, tot sigui dit, es troba en parador desconegut i fora d'Andorra per causa d'unes Diligències Prèvies que es segueixen contra ell en la jurisdicció penal. Extrem sobradament conegut per la part recurrent. Vegi's com en la resposta a la missiva enviada per l'entitat bancària als efectes de recuperar la possessió de la unitat immobiliària que acabaven d'adquirir per insolutumdació, en data 28 de setembre de 2018 els senyors Cañete i Querol van reconèixer la seva condició de precaristes (f. 11) :

"(...) En resum, el fill de la sotasignada va adquirir una propietat en la que poguessin residir els Srs. Cañete i Querol de forma vitalícia, pagant per aquest dret equiparable a un úsdefruit unes obres i millores de la casa, així com assumint tant la despesa comunitària com el manteniment de la vivenda (aigua, llum, calefacció .)

Malgrat aquesta part pot entendre (en cas que li sigui justificat degudament) el canvi de propietat, aquest fet no pot donar lloc als drets i exigències plasmades en la seva missiva de data 2 d'agost de 2018, i en tot cas, qualsevol sortida de la videnda haurà de fer-se en base a un acord formal i escrit que garanteixi els eventuals dret d'ambdues parts.

(...)

Carta que consta degudament signada pels mateixos i que conté unes manifestacions concretes en relació a la situació jurídica relativa a la casa en qüestió que, evidentment, els vincula, i que s'avé amb el manifestat per la senyora Puig en el marc de l'execució abans mencionada.

I és que la senyora Puig quan va reconèixer ser fiduciària, també va posar de relleu que el fiduciant era el senyor Farré i que a la casa hi vivien els seus pares (Cañete i ENTITY_5), sense fer cap referència a què els mateixos en fossin propietaris.

A més de les manifestacions per ells efectuades i que obra al foli 7, en relació a què: "aquesta part mai ha cregut ni ha pensat que el bé era aliè, sinó seu, en condicions especials, però seu", es deriva que fonamenten la seva pretesa propietat en una creença o sentiment, sense poder invocar i, ni molt menys acreditar, l'existència de cap acte jurídic del que es derivi un dret més enllà de la possessió a precari. I això a banda de què es desconeix a què es refereixen quan fan menció a "en condicions especials".

I tot sense perjudici de què també insisteixen en forçar la realitat tot pretenent que les quantitats per ells pagades conformen la contraprestació per l'ús de la vivenda, a mode de lloguer, per intentar convèncer de què no es troben en situació de precari.

Respecte del precari vam dir en la Sentència TSJC-157/22, de data 18 d'abril de 2023:

"Tercer.- Pel que fa al precari, escau recordar que el precarista és una mena de prestatari, doncs se li cedeix la possessió d'una cosa que ha de tornar a primer requeriment de qui l'ha atorgat. Es caracteritza pel fet d'ocupar el bé sense cap mena de contraprestació (D 43, 26, 2 De precario).

(...)

Tal definició correspon a la que va poder donar aquest Tribunal Superior :

el precari es pot definir com aquella situació jurídica que es produeix quan una persona posseeix una cosa aliena sense abonar cap mena de contraprestació per la mateixa, situació que pot derivar d'un contracte, de la mera autorització o tolerància del propietari, o de la pèrdua de vigència del títol del qual gaudia el posseïdor, de tal manera que el seu propietari pot reclamar que se li retorni la possessió en qualsevol moment sense que sigui necessària una causa que justifiqui aquesta petició." (STSJC de data 18 de juliol del 2013 Rotlle 70-13)

És a dir, el precari s'identifica com la situació de fet que es té sobre un bé, consentida per qui és el titular del dret, el qual es reserva la facultat de revocar-la a la seva voluntat en qualsevol moment, i que permet la utilització del bé gratuïtament. Es fonamenta en una tolerància del propietari a què una persona posseeixi una cosa de la seva propietat sense abonar cap mena de contraprestació pel seu ús, i sense que dins d'aquest concepte s'hi puguin entendre incloses les despeses derivades de la conservació de l'immoble, ja sigui fàctiques, per evitar la seva destrucció, o jurídiques, com el pagament de taxes o impostos, ni dels subministres necessaris i derivats del seu ús en benefici exclusiu del posseïdor.

Així, en l'àmbit de la possessió d'una unitat immobiliària, la Sala entén que el terme contraprestació no es refereix a qualsevol mena de pagament, com sembla que afirma la part recurrent, sinó que ha de ser una contraprestació per l'ús de l'immoble. I aquesta només pot ser a mode de renda. Vegi's en aquest sentit la definició doctrinal de l'arrendament: "l'arrendament suposa sempre l'existència d'una contraprestació i el preu que es paga en aquest concepte, el lloguer, ha d'existir, ser vertader, cert, determinat o determinable i en diners. (Digest 19, 2, 25)"

I de la Sentència del Tribunal Superior de la Mitra 15-10-84, núm. 91:

"... s'ha d'entendre que la recurrent i el seu marit ocupaven el pis qüestionat a títol de precaristes, perquè l'ocupaven sense pagar-ne cap mena de contraprestació i per consegüent el seu títol possessori es fonamentava en la simple condescendència dels propietaris (Digest 43,26, 2pr), els quals podien donar per acabat el precari e el ment que consideressin oportú, segons resulta de les disposicions contingudes en les Decretals Llibre III, Títol XIV, cp. III i Digest 43, 26, 1-2 (...)"

Definició que encara que es refereixi a l'arrendament, que comporta el pagament obligatori de la renda, noti's com aquesta es defineix com a contraprestació per l'ús de l'immoble. Per tant, la contraprestació per l'ús de l'immoble és el pagament de la renda, que és precisament el que no s'ha de pagar en els contractes a precari, amb independència d'altres pagaments que es puguin efectuar, com per exemple de subministres, quina contraprestació s'abona al que presta el servei.

Per tant, és evident que si la possessió a precari comporta una possessió sense contraprestació, aquesta hauria de venir vinculada a la compensació per l'ocupació i a favor de l'arrendador o del propietari.

I en aquest cas, no s'ha acreditat cap altra condició que no sigui la de posseïdors a precari dels senyors Cañete i Querol.

Sisè.- Per tot l'exposat procedeix la confirmació de la resolució recorreguda.

La desestimació del recurs ha de comportar la imposició del pagament de les costes processals a la part recurrent, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal dels senyors Cañete i Querol contra la Sentència dictada en data 12 de maig de 2022 per la senyora Batlle d'instància, que confirmem.

Segon.- Imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : L2018024-proc-civil.