• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018

STSJAD 260/2023 (ECLI:AD:TSJADAD:2023:260)

Faits et procédure

Un contrat de bail portant sur un immeuble à usage d'habitation, sis à Escaldes-Engordany, a été conclu le 31 août 2017 entre les bailleurs (les époux SV, désignés dans le texte sous le nom de « senyors SV ») et la société D, SL, locataire. Le contrat, rédigé par la propriété, prévoyait la réalisation de travaux de réparation, de rénovation et de remplacement, tant structurels que d'installations, détaillés en annexe 3. Le locataire était autorisé à exécuter les seuls travaux visés au dossier constructif, toute autre intervention étant réputée non autorisée. Le locataire a entrepris une reconversion intérieure du bien en bureau immobilier. Selon l'expertise, ces travaux n'ont pas affecté l'extérieur de l'immeuble, ni les canalisations ou installations générales (non précisé dans la décision pour le détail technique exact des raccordements).

Le 27 janvier 2020, un sinistre d'eaux usées a inondé le rez-de-chaussée. L'expert, M. Morales, a attribué le sinistre à l'obturation accidentelle, par du béton, du raccordement de l'immeuble au collecteur général de Gouvernement, enterré à environ 2,5 mètres de profondeur. Cet engorgement était préexistant, résultant de travaux publics réalisés en 1986 ; deux incidents antérieurs (10 avril et 5 août 2019) s'étaient produits sans dommages.

La compagnie B, assureur du locataire, ayant indemnisé celui-ci, a formé une action en paiement de 29 426,04 euros, dirigée contre les bailleurs et leur assureur, la compagnie A. Le juge d'instance a fait droit à la demande par jugement du 1er mars 2023. Les bailleurs et l'assureur A ont interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia a rejeté l'appel.

Question de droit

La question posée était de déterminer qui devait supporter les dommages causés par le sinistre : le bailleur, son assureur, ou le locataire, dont l'assureur avait déjà indemnisé le préjudice. Le litige portait donc sur la répartition de la charge de réparation entre bailleur et locataire, en présence d'un désordre affectant une installation générale de l'immeuble.

Les appelants soutenaient, d'une part, que les techniciens du locataire, qui avaient rénové le bien, auraient dû vérifier l'état de l'ensemble des canalisations, y compris le raccordement au collecteur ; d'autre part, que le bailleur n'avait tiré aucun enrichissement de la situation, le loyer ayant été fixé par le locataire, inférieur de plus de 30 % au prix du marché (38,15 % selon les appelants) ; enfin, que l'étendue des dommages n'était pas suffisamment établie.

Solution et disp

PARTS:

Apel·lant: Srs. Codina, Carretero, Bonet i Manzano

Representant: Sra. Corbacho

Advocat: Sra. Miró

Apel·lant: A

Representant: Sra. Corbacho

Advocat: Sra. Pulido

Apel·lat: B, Macias

Representant: Sr. Tamarit

Advocat: Sr. Azorin

OBJECTE: ARRENDAMENTS: responsabilitat de la propietat de l'immoble pels danys ocasionats a la finca arrendada per l'estat deficient dels serveis o instal·lacions generals de la mateixa

SENTÈNCIA 000145/2023

Andorra la Vella, el 8 de novembre del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 22 de març de 2021, la representació processal de la companyia B interposà demanda en reclamació de quantitat contra els senyors Codina, Carretero, Bonet i Manzano i la companyia A, tot sol·licitant la seva condemna solidària a satisfer-li la suma de 29.426,04 EUR, juntament amb els interessos legals generats a comptar de la data de la contesta a la demanda i la totalitat de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i perit, de ser el cas.

2.- En data 31 de maig de 2021 la representació processal de la companyia A contestà la demanda articulada de contrari, oposant-se a la mateixa, sol·licitant la seva absolució i la imposició del pagament de les costes judicials a l'agent, inclosos els honoraris d'advocada i procuradora, a acreditar en període d'execució de sentència.

El mateix dia, la representació processal dels senyors Codina, Carretero, Bonet i Manzano contestà la demanda interposada de contrari, tot sol·licitant la seva desestimació per inexistència de responsabilitat contractual, extracontractual i d'enriquiment injust. Subsidiàriament, considerava que la pròpia actuació de l'arrendatària havia agreujat el dany i, més subsidiàriament, invocava la manca de prova del perjudici real i necessari per la reparació del dany. En tots els casos demanava la imposició a l'agent de les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i procurador i eventuals perits. Subsidiàriament també demanava la desestimació de la demanda per manca total de prova suficient del perjudici reclamat i de la imputabilitat total dels imports i conceptes al sinistre d'autes, ostentant l'agent la carrega de la prova.

3.- En data 1 de març de 2023, la senyora Batlle d'instància dictà Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"ACORDA :

Primer.- Que donant lloc a la demanda interposada per B Macias contra Codina, Carretero, Bonet i Manzano, i solidàriament contra la cia d'assegurances A, condemna als defenents, solidàriament entre ells a satisfer a l'agent la quantitat de 29.426,04 euros, juntament amb els interessos legals generats a comptar de la data de la contesta a la demanda.

Segon.- Que imposa les costes processals i judicials a la part defenent, solidàriament."

4.- Contra l'esmentada resolució han interposat recurs d'apel·lació les representacions processals dels senyors SV i A.

La representació processal dels senyors SV considera que la mateixa conté una errònia valoració de la prova, que incorre en infracció de llei i en error de dret en no haver tingut en compte la particularitat de l'arrendament objecte de la present causa. Entén que la propietat no pot haver incurgit en responsabilitat contractual en haver advertit i informat de tot allò que coneixia. Considera que en haver efectuat l'arrendatari la reforma de la casa i contractat a l'efecte als seus especialistes i tècnics, a ells corresponia comprovar l'estat de tot allò que era necessari per al bon fi, ús i destí de la cosa arrendada, a banda de què els propietaris desconeixien l'actuació duta a terme per Govern en el seu dia i que va provocar l'obturació del col·lector. Entenen que cap enriquiment ha tingut la propietat sobre l'arrendatària, ja que va ser la darrera de les esmentades la que va decidir la inversió a realitzar, el lloguer a satisfer i el seu termini de carència, obtenint en tot cas la propietat una rendibilitat inferior en un 38,15% al preu de mercat i considerant que els tècnics de l'arrendatària van errar en no verificar l'estat del col·lector general que es trobava embussat. En relació a l'abast dels danys, consideren que corresponia a la part agent la realització d'una altra prova pericial que esvaís els dubtes al·legats per les parts en relació als danys ocasionats per les filtracions de l'aigua i la seva valoració. Sol·licita la revocació de la resolució recorreguda, l'absolució dels seus representats i la imposició de les costes d'ambdues instàncies a la part agent i avui recorreguda.

Per la seva banda, la representació processal de la companyia asseguradora considera que amb l'advertiment de l'estat ruïnós de la casa arrendada, els tècnics de l'arrendatària que la reformaven havien d'haver comprovat l'estat de totes les seves canalitzacions fins arribar a l'embrancament litigiós, que tot i haver realitzat la substitució de tots els tubs de desguàs, van errar en no arribar fins a l'embrancament general de l'immoble. Els tècnics contractats per l'arrendatària no van considerar necessari comprovar l'embrancament de l'immoble a la xarxa general i a ells responsabilitza de la producció del sinistre ocorregut. Sol·licita la rectificació de la Sentència d'instància en el sentit d'absoldre a la part defenent de la demanda de la part agent.

5.- Per la seva banda, la representació processal de la companyia B, Macias, s'oposa als recursos d'apel·lació interposats de contrari. Considera que la documentació obrant en autes no imposava a la part arrendatària la verificació d'un embrancament de l'edifici amb el col·lector general soterrat a 2,5 m. de profunditat al jardí de la finca arrendada. Considera que la voluntat de les parts era clara en voler arrendar les finques d'autes per una durada determinada i un preu, a banda de la realització de les obres que constaven detallades expressament en l'Annex 3 del contracte. Entén que les obligacions que imposa la llei d'arrendaments de finques urbanes són imperatives i que la part arrendatària, al moment de contractar, va partir de què la finca gaudia de tots els serveis necessaris per destinar-la a l'ús previst. Considera que la verificació l'havia de realitzar la part arrendadora i, en no haver-ho fet, entén que és l'única responsable del sinistre ocorregut, amb independència d'una eventual responsabilitat de Govern en el taponament de la canonada, ja que aquesta es produiria front a la propietat. En relació a la valoració del dany entén que aquesta és correcta, com deriva del fet de què l'asseguradora contrària no l'hagi impugnat, havent-se limitat la representació de la propietat a negar la seva procedència sense ni tan sols aportar cap prova que permeti sustentar les seves negacions. Sol·licita la íntegra confirmació de la resolució recorreguda i la imposició de les costes d'aquesta alçada a les parts recurrents, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte del present recurs d'apel·lació radica en determinar qui s'ha de fer càrrec dels desperfectes produïts pel sinistre de danys d'aigua que, en data 27 de gener de 2020, es va produir en la finca arrendada, denominada Edifici E, juntament amb el jardí anterior i terrassa posterior, radicats a la parcel·la 00 del carrer C; si la propietat i la seva companyia asseguradora o la part arrendatària, concretament en aquest cas, la seva asseguradora en haver-la ja indemnitzat prèviament.

Segon.- La resolució d'instància considera que és la propietat de l'immoble solidàriament amb la seva companyia asseguradora la que s'ha de fer càrrec dels desperfectes ocasionats a l'immoble arrendat pel sinistre d'aigua ocorregut, per negligència dels senyors SV en l'assumpció de les seves responsabilitats relatives a les instal·lacions i a les seves connexions. Considera, als respecte, que cal diferenciar entre la rehabilitació de l'edifici efectuada per l'arrendatària amb la supervisió de la propietat, i una pretesa obligació de la part arrendatària de verificar la viabilitat del col·lector general soterrat a 2,5 m., ja que una cosa és una casa deshabitada i en estat ruïnós i altra diferent que els arrendataris haguessin de sospitar que el col·lector general ja no tingués viabilitat per trobar-se obturat.

Tercer.- No és discutit per les parts que en data 31 d'agot de 2017, es va celebrar un contracte d'arrendament de l'edifici E i la parcel·la sobre el que el mateix es trobava bastit, radicat al numero 00 del c/ C, d'Escaldes-Engordany, entre els senyors SV i la societat D, SL.

En el contracte d'arrendament, redactat per la propietat i que obra al foli 53 i ss., es feia constar expressament l'existència d'elements obsolets i la necessitat d'efectuar una sèrie de reparacions i renovacions o substitucions tant d'elements estructurals com d'instal·lacions, que constaven expressament detallats a l'Annex 3 (folis 87 i ss.) i dels que se'n feia càrrec la part arrendatària. En aquest sentit es deixava molt clar en el mateix contracte que s'autoritzava a l'arrendatària a executar els treballs específicament determinats al dossier constructiu, establint-se expressament que qualsevol actuació no prevista als mateixos es consideraria efectuada sense autorització.

És a dir, amb la intenció de reconvertir el xalet arrendat en despatx immobiliari, la part arrendatària va accedir a efectuar les obres que, segons va confirmar el perit, senyor Morales, en l'informe complementari de data 10 de febrer de 2021 que obra al foli 153 i va ratificar en el judici oral, no van afectar al seu exterior. Obres que, a més, van ser supervisades per la propietat.

Així, les parts litigants no discuteixen que l'arrendatari va efectuar una reforma integral de l'espai interior de la unitat immobiliària, sense però que arribessin a afectar en cap moment cap escomesa i menys de lampisteria, com en tot cas ho va declarar el testimoni, senyor Toll, treballador de F -empresa que va efectuar les dites obres-.

Quart.- Tampoc és discutit per les parts litigants que en data 27 de gener de 2020 es va produir un sinistre d'aigua al mateix edifici, provocant que tota la planta baixa del mateix s'inundés d'aigua fecal. De conformitat amb el contingut de l'informe pericial efectuat en data 16 de maig de 2020 pel mateix senyor Morales (foli 134 i ss.), quin contingut també va confirmar el dia del judici oral que obra gravat, la causa es trobà en el taponament accidental amb formigó de l'embrancament de l'edifici al col·lector de Govern, que impedia el correcte desguàs.

Ningú no ha discutit que aquesta fos la causa del sinistre ni tampoc que l'embussament del col·lector de l'edifici era preexistent, havent quedat embossat pels treballs de reforç de la canalització del riu i passeig que feia anys havia realitzat el Govern, al 1986, ni que aquest col·lector es trobava ensorrat a uns 2,5 m de profunditat.

Tampoc es discuteix que abans d'aquest sinistre que ens ocupa, se n'havien produït dos altres en dates 10 d'abril de 2019 i 5 d'agost de 2019, sense que en aquelles ocasions s'haguessin produït danys, havent-se tractat d'un embús general que no va motivar més que una tasca de desembossament.

Cinquè.- Els que és efectivament discutit per les parts litigants és sobre qui ha de recaure la responsabilitat dels desperfectes produïts per l'obturació de del col·lector general quina quantificació, segons el mateix perit, senyor Morales, ascendeix a la suma de 29.431,68 EUR, que foren abonats per la companyia B a la seva assegurada, la societat arrendatària de l'immoble.

Donat el contingut paral·lel dels recursos d'apel·lació interposats pel senyors SV per una banda i la companyia A per l'altra, procedirem a resoldre'ls de forma conjunta.

Al respecte, tant la propietat de l'edifici com la seva asseguradora entenen que en haver efectuat l'arrendatària les obres de reforma del xalet de constant referència, corresponia als seus tècnics preveure i verificar l'estat de l'embrancament de l'edifici al col·lector general, considerant que a ells cap responsabilitat no els pot ser exigida donat que desconeixien els treballs que havia efectuat Govern i que van afectar al col·lector i embrancament de l'edifici, no podent preveure en cap cas el que va succeir.

Criteri de la representació processal dels senyors SV que no podem compartir.

En primer lloc, perquè com s'ha acreditat al llarg de la causa, l'embrancament de l'edifici al col·lector general de Govern formava part dels serveis mínims de clavegueram exigibles per qualsevol arrendatari. Es tracta, efectivament, d'una instal·lació general, quina reparació és exigible en tot cas a l'arrendador.

Segonament, també s'ha acreditat que els treballs de reforma es dugueren a terme a l'interior de l'immoble, sense que en cap moment afectessin al seu exterior. Treballs que foren supervisats per la propietat, sense que en cap moment exigís la verificació de l'estat de les instal·lacions generals a l'arrendatari ni tampoc l'efectués ella mateixa, com seria coherent amb l'estat de la finca que pretenien arrendar.

I finalment, tampoc resulta un criteri determinant de l'assumpció de la responsabilitat, el fet de què el preu de lloguer acordat de motu proprio entre les parts es trobi més d'un 30% per sota del preu de mercat, per fer valer que assumir el pagament de la indemnització reclamada els suposaria un perjudici econòmic afegit. D'una banda, perquè afirma l'arrendatària -i la propietat no ha negat- que les obres assumides per la primera van ascendir a una suma d'entre 500.000 EUR i 600.000 EUR, essent aquesta la causa d'haver-se pactat un preu de lloguer baix en relació al preu de mercat en aquella zona, així com un termini bastant llarg de carència en el seu pagament i un termini de vigència del contracte de 12 anys. Extrems tots ells de ben segur ben valorats, als efectes de calcular adequadament els beneficis a obtenir pel lloguer d'una propietat en les condicions en què es trobava la finca d'autes.

I d'altra banda, perquè efectivament una tal reparació de les instal·lacions generals és reservada per la llei a l'arrendador (article 26.4 de la Llei de 30 de juny de 1999 i 25.4 de Llei de 15/2022) , donat que és un dels elements que garanteix que la unitat immobiliària pugui destinar-se a la finalitat pretesa. Noti's que en aquest supòsit, la finca arrendada no va poder destinar-se a la seva finalitat per mentre no es va reparar la inundació d'aigües fecals provocada per l'obstrucció de l'embrancament de l'edifici al col·lector general. I tot sense perjudici de les obres dutes a terme per l'arrendatari, ja que aquestes en cap cas no s'ha acreditat que afectessin als serveis o instal·lacions generals -únic supòsit en què se li podria exigir la seva reparació, segons el propi contracte estableix (obligació de reparar els desperfectes que pugui ocasionar)-.

I sense perjudici també de què la propietat ignorés l'estat d'obstrucció de l'embrancament de l'edifici al col·lector general ja que, en tot cas, en haver-se produït havien de procedir de forma immediata a la seva reparació i a deixar indemne al seu arrendatari dels perjudicis que hagués pogut patir per aquesta causa, amb independència també de quin fos l'origen de la mateixa, en funció del quin justament la propietat podria reclamar eventualment a un tercer.

A més, tampoc resulta adequat pretendre responsabilitzar a l'arrendatari del fet de no haver buscat la causa de l'embussament fins a la tercera vegada de producció de l'obstrucció del clavegueram. D'una banda, perquè així els ho van recomanar els tècnics: noti's el que explica el senyor Morales en la seva declaració que obra gravada als autes i, d'altra banda, perquè la mateixa propietat havia de conèixer també l'existència d'aquests problemes previs, ja que el senyor Luís va manifestar que la propietat s'interessava pel motiu dels embussaments.

Sisè.- En quant a la valoració dels danys, que es troben quantificats en autes pel senyor Morales i justificats per les factures efectuades, la representació processal de la propietat, que és l'única que els impugna, no aporta cap prova que permeti sustentar que els mateixos no eren necessaris per solventar els desperfectes produïts en aquella ocasió i assegurar que l'arrendatari pogués continuar amb l'ús pacífic d'una finca en la que ja havia invertit una elevada quantitat. Tant el perit senyor Morales com treballadors de l'empresa F van comparèixer al judici oral com a testimonis i van ratificar la realització dels treballs, la seva necessitat i seu preu. La part apel·lant es limita a posar en dubte la seva necessitat i procedència sense ni tan sols aportar un mínim de prova que permeti dotar de credibilitat a les seves al·legacions.

Setè.- La desestimació del recurs comporta la imposició de les costes derivades d'aquesta alçada a les parts apel·lants.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del senyors Codina, Carretero, Bonet i Manzano i la companyia A contra la Sentència dictada en data 1 de març de 2023 per la senyora Batlle d'instància, que confirmem.

Segon.- Imposar a les parts recurrents el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : article 26.4 de la Llei de 30 de juny de 1999 i 25.