Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 18 de gener del 2024, Sentència núm. 13/2024 (Recurs 161/23)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis à la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d’Andorra s’inscrit dans le cadre de l’exploitation commerciale d’immeubles à vocation d’hébergement touristique, secteur soumis en Principauté aux dispositions impératives de la loi 16/2017 du 13 juillet 2017, générale de l’hébergement touristique (Llei general de l'allotjament turístic).

Le 21 octobre 2020, la société commerciale andorrane Esparza a conclu avec M. Téllez une convention dénommée « contrat de cession temporaire de droits de location d’immeubles » (contracte de cessió temporal de drets de lloguer d'immobles). Aux termes de cet accord, ce dernier cédait à la société Esparza l’usage et la jouissance de vingt-quatre « appartements » situés dans l’édifice E du lieu-dit (ou complexe) XXXX, afin que la preneuse les affecte à une sous-location sous le régime de l’exploitation touristique. Les parties avaient fixé à cette fin une redevance locative globale annuelle s'élevant à 138 000 euros, payable selon des modalités et des échéances déterminées contractuellement.

Préalablement à la signature de la convention, les représentants de la société cessionnaire avaient personnellement visité l’ensemble des unités immobilières litigieuses. Toutefois, en vue de l'exploitation effective des biens, la société Esparza a engagé auprès des autorités administratives compétentes les démarches requises pour faire enregistrer lesdites unités au registre officiel des logements à usage touristique (registre d'habitatges d'ús turístic). Le 23 décembre 2020, les services du ministère du Tourisme ont procédé à une première visite d'inspection. Lors de ce contrôle initial, les inspecteurs ont relevé diverses défaillances et irrégularités matérielles affectant sept des vingt-quatre logements cédés, tenant notamment à l'état de propreté générale, à l'absence de revêtement antidérapant sur le sol des douches ou baignoires, à l'état des matelas, à l'absence de points d'éclairage en chevet, au fonctionnement des hottes aspirantes et à la signalétique relative aux issues de secours. Parallèlement, l’administration a constaté que la majorité des lots visités ne répondaient pas aux critères techniques et dimensionnels de l’« appartement » au sens de l’article 4 de la loi 16/2017, mais devaient être classés sous la qualification réglementaire d’« studios » (estudis).

Informé de ces non-conformités, M. Téllez a entrepris des démarches de régularisation matérielle. Lors d'une seconde inspection administrative intervenue le 6 avril 2021, les services ministériels ont constaté la complète réparation des désordres par le cédant et ont, en conséquence, validé l’inscription des unités au registre d’exploitation touristique, sans qu’aucune mesure de suspension ou de retrait de licence n’ait été adoptée à l'égard de ces biens.

Entre-temps, la saison hivernale 2020-2021 s'est trouvée profondément perturbée par la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19, au cours de laquelle le gouvernement andorran a ordonné la fermeture administrative des pistes de ski du secteur XXXX. Arguant tant de cette fermeture que de la discordance entre la désignation contractuelle d'« appartements » et la réalité matérielle de « studios », ainsi que de l’existence initiale des désordres relevés par les services de contrôle, la société Esparza a suspendu le paiement des loyers conventionnellement échus et a décidé de porter le différend devant les juridictions civiles.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le 30 novembre 2021, la société Esparza a fait assigner devant la Batllia d'Andorra (tribunal de première instance) MM. Téllez et Vilar. Son action principale tendait au prononcé de la résolution judiciaire du contrat de cession temporaire du 21 octobre 2020 aux torts des défendeurs, ainsi qu'à leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 105 640,41 euros à titre de restitution et d'indemnisation, augmentée des intérêts légaux courus depuis la date de la résolution, ainsi qu'à la prise en charge solidaire des entiers dépens, incluant les honoraires d'avocat et d'avoué (procurador).

Au soutien de ses prétentions résolutoires et indemnitaires, la demanderesse invoquait un triple fondement :

1. L'inexécution contractuelle fautive résultant de l'existence des désordres initiaux constatés lors de la première inspection administrative du 23 décembre 2020 ;
2. La livraison d'une chose radicalement différente de celle stipulée au contrat (aliud pro alio), dès lors que les unités immobilières qualifiées d'« appartements » au contrat s'avéraient être des « studios » au regard de la loi 16/2017, ce qui limitait légalement la capacité d’accueil à quatre occupants au lieu de six, réduisant ainsi drastiquement la rentabilité commerciale attendue de l'exploitation ;
3. La survenance de circonstances extraordinaires et imprévisibles tirées de la fermeture gouvernementale des stations de ski lors de la crise sanitaire, justifiant, selon elle, la résolution de la convention en vertu de la clause prétorienne rebus sic stantibus.

Après deux suspensions de l'instance convenues d'un commun accord entre les parties, les défendeurs ont déposé leurs conclusions en défense le 29 mars 2022. M. Vilar a soulevé à titre préliminaire une exception d'irrecevabilité pour défaut de qualité pour défendre à son égard (manca de legitimació passiva). Sur le fond, MM. Téllez et Vilar ont conclu au rejet intégral des prétentions de la société Esparza. Simultanément, M. Téllez a formé une demande reconventionnelle chiffrée à 40 000 euros, correspondant aux termes de loyers demeurés impayés par la société preneuse.

Le 10 mai 2022, la société demanderesse a répliqué en sollicitant le débouté intégral de la demande reconventionnelle, excipant implicitement de l'inexécution des obligations du cédant pour légitimer son propre refus de paiement des loyers.

À l'issue de l'audience préalable et des débats oraux, la Batllia d'Andorra a rendu le 10 mai 2023 un jugement (Sentència 26/2023) aux termes duquel elle a :

• Débouté intégralement la société Esparza de l'ensemble de ses demandes dirigées contre MM. Téllez et Vilar ;
• Accueilli intégralement la demande reconventionnelle formée par M. Téllez, condamnant la société Esparza à lui payer la somme de 41 003,60 euros (correspondant à quatre fractions d'échéances locatives impayées, déduction faite du dépôt de garantie contractuel, augmentée des charges de consommation d'énergie électrique) ;
• Condamné la société Esparza à la totalité des dépens, incluant les frais et honoraires d'avocat et d'avoué à liquider en phase d'exécution.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que l'emploi du terme « appartement » ne pouvait justifier la résolution pour manquement contractuel, dès lors que la société preneuse était un professionnel de l'hébergement touristique, qu'elle avait visité les lieux avant l'engagement et que la différence matérielle entre un studio et un appartement était manifeste. Sur les défauts matériels, la Batllia a jugé qu'ils avaient été promptement corrigés par le propriétaire sans jamais priver les logements de leur autorisation administrative d'exploitation. Elle a enfin écarté l'application de la théorie de l'imprévision (rebus sic stantibus).

La société Esparza a interjeté appel de ce jugement devant la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sollicitant son infirmation totale. Son recours reposait sur trois moyens :

1. La violation de l'obligation de délivrance conforme par transgression de la lettre contractuelle et méconnaissance de la bonne foi contractuelle, constitutive d'un aliud pro alio, l'appelante insistant sur la réduction de capacité d'accueil découlant de l'article 4 de la loi 16/2017 (quatre personnes en studio au lieu de six en appartement) ;
2. L'erreur d'appréciation quant à la gravité des désordres initiaux qui, affectant des éléments de sécurité, empêchaient selon elle une exploitation normale ;
3. Le mal-fondé de la condamnation reconventionnelle au paiement des loyers, l'exception d'inexécution trouvant à s'appliquer en raison des manquements préalables du bailleur.

L'appelante a, en revanche, totalement abandonné en cause d'appel le moyen tiré de la clause rebus sic stantibus, conférant sur ce chef un caractère irrévocable au jugement entrepris. Les intimés ont conclu à la confirmation pure et simple de la décision de première instance et à la condamnation de l'appelante aux dépens d'appel.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'affaire soumettait au Tribunal Superior de Justícia d'Andorra plusieurs interrogations cardinales relatives au droit des obligations et à la théorie générale du contrat :

1. L'office du juge dans l'interprétation des clauses contractuelles et l'application de l'aliud pro alio : L'emploi dans l'acte écrit du terme générique « appartement », en lieu et place de la qualification réglementaire de « studio » au sens de la législation sectorielle sur le tourisme (loi 16/2017), caractérise-t-il la délivrance d'une chose radicalement différente de celle convenue (aliud pro alio) ouvrant droit à la résolution de la convention, lorsque le cessionnaire est un professionnel averti du secteur concerné et qu'il a procédé à la visite préalable des locaux ?
2. Le seuil de gravité de l'inexécution requis pour prononcer la résolution judiciaire : La présence de non-conformités matérielles et de défauts d'équipements constatés par l'administration lors d'une visite d'enregistrement touristique constitue-t-elle un manquement suffisamment grave pour justifier l'anéantissement rétroactif du contrat, alors même que ces désordres ont été intégralement rectifiés par le bailleur avant la seconde visite de contrôle et n'ont jamais entraîné la suspension de l'autorisation d'exploiter ?
3. Le bien-fondé de l'exception d'inexécution à l'encontre d'une demande reconventionnelle en paiement des loyers : Le débiteur d'une obligation pécuniaire peut-il valablement se soustraire au règlement des loyers échus en excipant de manquements contractuels du créancier, lorsque ceux-ci ont été judiciairement écartés ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Le Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sous la plume du magistrat rapporteur Jaume Tor Porta, confirme point par point le jugement de la Batllia et rejette l'intégralité du recours d'appel.

1. Sur le rejet de l'aliud pro alio et la prévalence de la commune intention sur le sens littéral

Le tribunal commence par qualifier techniquement la prétention résolutoire de l'appelante. Bien que l'acte introductif d'instance ne l'ait pas formellement dénommée, la cour relève que l'action s'appuie sur la doctrine de l’aliud pro alio. Selon la définition retenue par la jurisprudence, ce mécanisme sanctionne l’inexécution contractuelle caractérisée par l’inaptitude absolue ou l’inadéquation de la chose délivrée par rapport à la finalité à laquelle elle était contractuellement destinée, engendrant l'insatisfaction totale du créancier auquel est remis un objet d'une nature distincte de celui stipulé.

La cour écarte l'existence d'un tel manquement en opérant une articulation rigoureuse entre la qualité des parties et les règles d'interprétation des conventions :

• La qualité de professionnel du preneur : L'objet social de la société Esparza se rattache exclusivement au secteur de l'exploitation des hébergements touristiques. Elle ne saurait donc être traitée comme un contractant profane, ni prétendre ignorer les dispositions de la loi 16/2017 du 13 juillet 2017 et ses décrets d'application, textes qui régissent directement et quotidiennement son activité commerciale.
• La visite préalable des lieux : Le contrat mentionnait expressément — sans que cela n'ait jamais été contesté par l'appelante — que les représentants de la société Esparza avaient visité les vingt-quatre unités immobilières avant de signer l'acte. Or, le tribunal observe que la distinction architecturale et spatiale entre un « studio » (espace unique regroupant séjour et couchage) et un « appartement » (disposant de pièces de nuit séparées) est tellement manifeste qu'elle est perceptible « même pour des personnes totalement étrangères au secteur ». Dès lors, l'allégation selon laquelle il aurait été livré une chose différente de celle voulue ne résiste pas à l'analyse factuelle.
• Le recours aux sources historiques du Dret Comú (droit commun andorran) : Répondant au moyen tiré de la force obligatoire de la lettre de la convention, le Tribunal Superior affirme la suprématie de la volonté réelle des contractants sur le sens littéral des termes employés. Pour asseoir ce principe fondamental, la cour mobilise la tradition juridique andorrane, laquelle puise ses racines dans le ius commune romano-canonique :
  • La jurisprudence interne antérieure : arrêts du Tribunal Superior de la Mitra du 12 janvier 1985 (recueil n° 96), et de la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia des 22 décembre 1994 (recueil n° 160) et 11 janvier 2001 (recueil n° 1548).
  • Les maximes du droit canonique et du droit romain impérial : la décrétale canonique « sensum non verba considerare debemus » (Livre V, Titre 40, chapitre VIII) ; le Digeste de Justinien (D. 33, 10, 7, 2 : « nam etsi prior atque potentior est quam vox, mens dicentis » — car la pensée de celui qui s'exprime est antérieure et plus puissante que sa voix) ; et le Code de Justinien (C. 4, 22, 1 : « in contractibus rei veritas potius quam scriptura perspici debet » — dans les contrats, il convient de s'attacher à la vérité de la chose plutôt qu'à l'écriture).

Appliquant ces préceptes herméneutiques, les magistrats d'appel concluent que le terme « appartement » inséré au contrat était usité comme un simple synonyme d'« unité immobilière indépendante », sans aucune volonté des parties de renvoyer à la classification administrative stricte définie à l'article 4 de la loi 16/2017. Le grief d'aliud pro alio est dès lors totalement rejeté.

2. Sur l'absence de gravité des désordres matériels

Examinant le second moyen, le tribunal analyse la portée des vices constatés par l'administration lors de la visite du 23 décembre 2020. Il ressort des éléments de preuve versés aux débats que les irrégularités (état de propreté, revêtement antidérapant, matelas, liseuses, hottes, signalétique de secours) constituaient de simples dysfonctionnements mineurs et non des défauts structurels de nature à compromettre la solidité de

Apel·lant: Esparza

Representant: Sr. Alcalá

Advocat: Sr. Moliner

Apel·lat: Srs. Téllez i Vilar

Representant: Sra. Salamanca

Advocat: Sra. Manzano

OBJECTE: Resolució per incompliment de contracte, requisits; concepte d'aliud pro allio, interpretació dels contractes.

SENTÈNCIA 000013/2024

Andorra la Vella, el 18 de gener del 2024. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 21-10-2020, la societat Esparza i el Sr. Téllez atorgaven un contracte anomenat "de cessió temporal de drets de lloguer d'immobles", a través del qual aquest darrer cedia a la primera, l'ús de 24 "apartaments" de l'edifici E del XXXX, per a ser arrendats en règim d'explotació turística, convenint-se una renda global anyal de 138.000.- EUR, a satisfer en les modalitats contractualment pactades.

Iniciat el procediment per a l'enregistrament de les unitats immobiliàries indicades en el registre d'habitatges d'ús turístic, el dia 23-12-2020, es realitzava una primera inspecció dels pisos, detectant-se diferents mancaments en set d'ells, irregularitats que quan es produïa la segona inspecció el 6-4-2021, havien estat reparades per part del Sr. Téllez.

En aquesta eventualitat, el dia 30-11-2021, la representació processal de la societat Esparza articulava demanda en resolució contractual i reclamació de quantitat contra els Srs. Téllez i Vilar, interessant se'ls condemnés a pagar la quantitat de 105.640,41.- EUR, més els interessos meritats des del moment de la resolució contractual i a pagar, solidàriament, les costes processals inclosos els honoraris d'advocat i de procurador. Recolzava aquesta pretensió al torn de tres arguments: 1) la concurrència inicial dels desordres; 2) les inspeccions realitzades per l'administració destacaren que les unitats immobiliàries arrendades eren estudis i no apartaments, el que en disminuïa les facultats d'ús i el rendiment econòmic que se'n podia extreure i 3) el tancament de les pistes d'esquí del XXXX decidida pel Govern durant la crisi sanitària de la Covid19, que al seu criteri suposava un fet extraordinari, imprevisible i aliè a la voluntat de les parts contractants, que justificava la resolució del contracte en base ja no de les circumstàncies clàssiques admeses per l'ordenament, sinó en mèrits de la clàusula "rebus sic stantibus".

2.- Després de dues suspensions del procediment acordades de comú acord entre les parts litigants, el 29-3-2022, la representació processal dels Srs. Téllez i Vilar articulaven excepció de manca de legitimació passiva del segon, contestaven la demanda oposant-se a les pretensions de la societat demandant i alhora articulaven demanda reconvencional a alçada de 40.000.- EUR corresponents a les mensualitats de renda impagades per la societat instant.

3.- El 10-5-2022, la representació processal de la societat demandant contestava la demanda reconvencional articulada, oposant-se a les pretensions dels demandants interessant la seva desestimació integra amb imposició de les costes a la part actora.

4.- Celebrats l'audiència prèvia i el judici oral, i evacuades per les parts litigants les seves respectives conclusions, el dia 10-5-2023 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Desestimar íntegrament la demanda interposada per la mercantil andorrana Esparza. contra els Srs. Téllez i Vilar així com estimar íntegrament la reconvencional interposada pel Sr. Téllez contra la primera, i condemnar aquesta darrera a pagar-li la suma de 41.003.60 EUR, així com a sufragar la totalitat de les costes processals causades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, a acreditar en període d'execució de sentència, segons les precisions fetes al darrer Fonament de dret de la present decisió".

5.- La representació processal de la societat demandant ha formulat recurs d'apel·lació contra aquesta decisió sol·licitant-ne la revocació i que en el seu lloc es dicti Sentència estimant les seves pretensions inicials, imposant als demandats el pagament de les costes ocasionades.

En primer lloc, insisteix que en el contracte subscrit s'indicava que es posava a disposició de la seva representada 24 apartaments, quan en realitat es tractava majoritàriament d'estudis. Referia que aquesta clàusula contractual era clara, i que els demandats no havien donat degut compliment a la seva obligació contractual concurrent certa culpabilitat contrària a la bona fe exigible, per haver fet unes manifestacions que de forma objectiva podien fer creure a la societat B SL que podia arrendar 24 apartaments. Quant al greuge ocasionat a la seva representada, sostenia que en mèrits de la Llei 16/2017 general de l'allotjament turístic, un estudi podia ser arrendat per un màxim de 4 persones, mentre que un apartament pot ser llogat per 6 persones.

En el segon motiu de recurs es qüestiona la decisió dictada quan descarta que els vicis que s'atribueixen a les unitats immobiliàries arrendades fossin de naturalesa a impedir el seu ús en condicions normals. Sosté per això que de la documental que s'incorporava a l'escrit de demanda s'apreciava que els mancaments denunciats afectaven elements de seguretat que impedien el seu arrendament.

El darrer motiu de greuge s'articula envers l'estimació de la demanda reconvencional. Considera que la pretensió dels defenents col·lidia frontalment amb la bona fe exigible i que el refús de pagar del seu representat es justificava en els mateixos incompliments de la contrapart. Ressaltarem que cap motiu de greuge s'ha articulat respecte de la desestimació de les pretensions que s'articulaven sobre la base de la regla "rebus sic stantibus", havent esdevingut el pronunciament assolit en la instància sobre aquesta qüestió ferm i definitiu.

6.- La representació processal dels Srs. ENTITY_7-Vilar s'oposava al recurs d'apel·lació articulat interessant la confirmació íntegra de la resolució dictada amb imposició a la part recurrent de les costes ocasionades.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte de la present resolució exigeix determinar si els defectes que van ser apreciats durant la inspecció realitzada per a la inscripció en el registre de pisos turístics o si el fet que les unitats immobiliàries arrendades eren estudis i no apartaments, podien justificar la resolució del contracte existent entre els litigants. Accessòriament, també haurem de revisar el pronunciament assolit en la instància, quan estima la demanda reconvencional articulada.

L'òrgan "a quo" considera que la qualificació d'apartaments de les unitats immobiliàries continguda en el contracte quan la majoria de les unitats immobiliàries eren estudis, no permetia el triomf de l'acció resolutòria atès que la societat demandant, professional del ram, els havia pogut visitar amb anterioritat i que la diferència entre ambdós tipus d'habitatge era palmària. Respecte dels desordres que concorrien en diferents pisos, referia que aquests havien estat esmenats per la propietat, sense que cap de les unitats referides perdés la llicència d'explotació del govern, el què impedia triomfar l'acció resolutòria articulada. Descartava l'aplicació de la regla "rebus sic stantibus" i finalment, estimava la demanda reconvencional formulada pels defenents a alçada de 41.003,60.- EUR corresponents a 4 pagaments fraccionats de renda, menys el dipòsit realitzat per la part demandant, el tot incrementat de les despeses de consum d'energia elèctrica.

I és contra aquesta decisió que s'alça la part recurrent segons els arguments que ja hem tingut ocasió d'apuntar, que examinarem en el mateix ordre en què han estat plantejats. Ressaltarem només respecte de les pretensions articules a través de la clàusula "rebus sic stantibus" prop de la Batllia, que la part recurrent no ha articulat cap mena de greuge respecte de la decisió adoptada en la instància, la qual respecte d'aquesta qüestió ha esdevingut ferma i definitiva.

Segon.- Resolució del contracte per la qualificació material de les unitats immobiliàries contingudes en el contracte de 21-10-2020: improcedència.

La part recurrent insisteix en aquesta alçada en l'argument que la precisió relativa a les unitats immobiliàries que figura en el contracte subscrit "apartaments" quan la majoria d'elles era uns estudis, destruïa les expectatives que es tenien respecte del negoci atorgat i justificava el triomf de l'acció resolutòria articulada.

Malgrat que en la demanda no es precisi, la part fonamenta l'acció resolutòria que articula en la figura de "l'aliud pro alio" que s'erigeix en el mecanisme que sanciona l'incompliment del contracte per inhabilitat o inadequació del seu objecte respecte de la finalitat a què es destina, amb la consegüent insatisfacció del creditor de la prestació en ser-li lliurat quelcom de diferent.

La resolució dictada en primera instància, descarta la resolució del contracte atorgat per aquesta raó segons una argumentació que compartim plenament. En efecte, l'objecte social de la societat demandant s'integra plenament en l'àmbit propi a l'explotació d'allotjaments turístics, sense que en aquesta eventualitat se la pugui considerar profana del ram en què el contracte subscrit va intervenir ni a les previsions de la Llei 16/2017 i Decrets que la desenvolupen atès que en definitiva regulen la seva activitat. Si a aquesta circumstància hi afegim que segons s'exposa en el contracte subscrit, els representants de Esparza havien visitat les unitats immobiliàries objecte del contracte de cessió d'ús que es discuteix abans del seu atorgament sense que aquesta precisió s'hagi impugnat en cap moment per la part demandant i que la diferència entre un estudi i un apartament resulta evident, fins i tot per a persones alienes al ram, no es pot sostenir seriosament que se'ls lliurava quelcom de diferent del que es va pactar.

Tampoc pot prosperar la pretensió revocatòria que la part recurrent fonamenta en la literalitat del pacte contractual, perquè la veritable intenció dels contractants preval sobre la literalitat de les paraules (Sentències de 22-12-1994, recull 160, d'11-1-2001, recull 1548 i del Tribunal Superior de la Mitra de 12-1-1985, recull núm. 96), tal com ja es contemplava en les Decretals Llibre V, Títol 40, capítol VIII "sensum non verba considerare debemus", el Digest 33, 10, 7-2 "nam etsi prior atque potentior est quam vox, mens dicentis" i el Codi 4, 22, 1 "in contractibus rei veritas potius quam scriptura perspici debet". Des d'aquesta perspectiva, en atenció al què hem tingut oportunitat d'apuntar en el paràgraf anterior, també compartim amb l'òrgan d'instància que l'ús de la paraula "apartament" en el descriptiu del contracte atorgat, s'emprava com a sinònim d'unitat immobiliària independent, sense, però referir-se a la definició que la Llei 16/2017 general de l'allotjament turístic n'efectua en l'article 4.

El primer motiu del recurs es veurà en conseqüència, abocat al fracàs.

Tercer.- Resolució del contracte fonamentat en els defectes concurrents en els immobles arrendats: improcedència.

Resulta degudament acreditat en les actuacions que les inspeccions que es practicaren per part de Govern evidenciaren irregularitats que afectaven en general la netedat de les estances; el terra de la dutxa o banyera que no era antilliscant, la qualitat dels matalassos, l'absència d'un punt de llum a la vora del llit, campanes extractores, informació respecte de les sortides d'emergència, etc. Aquestes disfuncions no afectaven elements estructurals que impedissin atorgar a les unitats arrendades l'ús que se'ls hi pretenia donar sinó que la mateixa administració els considerà com a defectes que havien de ser esmenats i de fet ho van ser per la propietat, atès que en la segona inspecció realitzada es donà el vistiplau per a l'enregistrament de les unitats arrendades en el registre corresponent. En tot cas, ressaltarem que malgrat la concurrència efectiva d'aquestes disfuncions, l'administració corresponent en cap cas en va impedir l'ús a través de la suspensió de la llicència com ressurt de la testifical practicada per la Sra. Tur, cap d'unitat d'inspecció d'allotjaments turístics del Ministeri de Turisme.

En aquesta eventualitat, no es pot considerar que els desordres indicats fossin prou rellevants per a justificar l'acció resolutòria que s'articulava i en tal eventualitat també aquest motiu del recurs haurà de ser rebutjat.

Quart.- Recurs articulat contra l'estimació de la demanda reconvencional: improcedència.

Els motius de recurs que la part recurrent oposa respecte de l'estimació de la demanda reconvencional no deixen de ser una mera reiteració dels mateixos arguments en què fonamentava la seva pretensió principal. Concretament, sostenia que la demanda reconvencional resultava improcedent a partir del moment en què la contrapart li havia lliurat unes unitats immobiliàries que no es corresponien amb el què havia pactat i que en els mateixos concorrien vicis. A partir del moment en què aquests arguments revocatoris han estat rebutjats, la seva incidència respecte de la demanda reconvencional també haurà de ser refusada.

En conseqüència, escaurà desestimar el tercer motiu de recurs que s'articulava.

Cinquè.- Costes

La desestimació del recurs comportarà que les costes ocasionades en aquesta alçada hagin de ser imposades a la part recurrent en mèrits de les previsions de l'art. 354.2 del CPC.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

PRIMER.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la societat Esparza contra la Sentència 26/2023 de data 10-5- 2023 que confirmem íntegrament.

SEGON.- IMPOSAR a la societat recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.

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Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Llei 16/2017.