• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD (Sala Civil), 23 mai 2024, ROJ STSJAD 232/2024

Faits et procédure

La société Palomo, administratrice de l'immeuble, avait consenti à M. Palau, par contrat du 15 décembre 2015, la location d'un appartement pour une durée de cinq ans, moyennant un loyer mensuel de 350 EUR, auquel s'ajoutaient 50 EUR de provision mensuelle pour le chauffage et une somme au titre de l'eau chaude. Le contrat stipulait, parmi les interdictions présentées comme essentielles au sens de l'article 32.3 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes (LAFU), celle de « céder, transférer, sous-louer en tout ou en partie la chose louée ».

La société bailleresse soutenait que le locataire avait cédé partiellement son droit d'usage à M. Villalba, puis, selon elle, à un autre occupant, M. Viñas, sans son consentement. Sur ce fondement, elle a introduit, le 15 janvier 2019, une demande en expulsion et en paiement, en faisant valoir que le bail était résolu depuis le 15 décembre 2018. Elle réclamait une indemnité d'occupation journalière, majorée de 50 % après opposition, ainsi que les charges, les dégradations et les frais.

Le locataire a conclu au rejet de la demande et au maintien du bail. Par jugement du 14 novembre 2023, la juge de première instance (Batlle d'instància) a rejeté intégralement la demande et condamné la société Palomo aux dépens.

La société Palomo a interjeté appel. Elle invoquait une erreur dans l'appréciation de la preuve et demandait la constatation de la résolution du bail pour inexécution de l'obligation de ne pas sous-louer. Le Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil, a rejeté l'appel et condamné l'appelante aux dépens d'appel.

Question de droit

Le litige posait deux questions liées.

La première était de savoir si la présence de M. Villalba dans le logement caractérisait une sous-location partielle, au sens de l'article 35.1 LAFU, ou une simple occupation à précaire, comme l'avait retenu le premier juge.

La seconde, qui constitue le cœur de la décision, était de savoir si l'absence d'autorisation écrite du bailleur, exigée par l'article 35.2 LAFU, pouvait fonder la résolution du bail et l'expulsion alors que le bailleur avait eu connaissance de l'occupation et ne s'y était opposé que tardivement.

Solution et dispositif

Le Tribunal retient d'abord l'existence d'une sous-location partielle. Il relève que M. Villalba avait lui-même reconnu avoir occupé le logement, qu'il en avait « joui et usé à sa convenance », et que des versements mensuels, correspondant à la moitié du loyer pendant les mois sans chauffage, lui ava

Apel·lant: Palomo

Representant: Sra. Vaquero

Advocat: Sra. Bernat

Apel·lat: Sr. Palau

Representant: Sra. Ferreras

Advocat: Sr. Pulido

OBJECTE: ARRENDAMENT. Cessió parcial de dret, sotsarrendament

SENTÈNCIA 000099/2024

Andorra la Vella, a 23 de maig del 2024. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 15 de gener de 2019, la representació processal de la societat Palomo interposà demanda de desnonament i reclamació de quantitat contra el senyor Palau, tot sol·licitant el seu immediat desnonament, considerant que el contracte d'arrendament havia quedat resolt el dia 15 de desembre de 2018, per incompliment de la seva obligació de no sotsarrendar ni total ni parcialment el pis arrendat. Així mateix, demanava la seva condemna a pagar un import diari equivalent a la trentena part del lloguer mensual vigent al moment de la resolució de l'arrendament (359 EUR) a partir del 16 de desembre de 2018 i fins que l'arrendador recuperés la possessió de la cosa arrendada. Quantia que s'incrementaria en un 50% a partir del dia en què l'arrendatari s'oposés a la demanda de desnonament o la desatengués. També demanava la seva condemna a abonar les despeses accessòries del lloguer que anessin vencent fins a la retrocessió de la cosa arrendada, a acreditar en període d'execució de sentència; els danys i desperfectes causats al pis arrendat, a acreditar en el moment processal oportú i quin cost s'havia d'acreditar en execució de sentència; i les despeses extrajudicials i processals derivades del plet, inclosos els honoraris d'advocat, perit i procurador, a acreditar també en període d'execució de sentència.

2.- En data 7 de març de 2019, la representació processal del senyor Palau contestà la demanda interposada de contrari, tot oposant-se a la mateixa, demanant la seva desestimació i la declaració de vigència del contracte d'arrendament de data 15 de desembre de 2015, amb condemna del demandant al pagament de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

3.- En data 14 de novembre de 2023, la senyora Batlle d'instància dictà Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"D E C I D E I X

Desestimar íntegrament la demanda formulada per la Procuradora Sra. Vaquero, actuant en nom i representació de la societat Palomo contra el Sr. Palau en data 16 de gener del 2019 i, imposar a la primera les costes processals causades al segon, inclosos honoraris d'advocat i, de procuradora."

4.- Contra la mateixa ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la societat Palomo en considerar, essencialment, que la resolució d'instància conté un error en la valoració de la prova ja que entén que va resultar acreditat l'incompliment contractual que la mateixa imputava al defenent i que va provocar la rescissió del contracte d'arrendament. Demana la revocació de la resolució d'instància i que es confirmi que el contracte d'arrendament que els unia es va resoldre el dia 15 de desembre de 2018 per causa de l'incompliment del senyor Palau de la seva obligació de o sotsarrendar o cedir en tot o en part el pis arrendat. L'estimació de la demanda formulada per la societat Palomo contra el senyor Palau i la imposició de les costes ocasionades en ambdues instàncies, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, que s'acreditaran en període d'execució.

5.- La representació processal del senyor Palau s'oposa al recurs d'apel·lació interposat demanant la confirmació de la resolució impugnada i la imposició del pagament de les costes processals ocasionades en aquesta alçada a la part recurrent.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte del present recurs d'apel·lació rau en determinar si el senyor Palau va incomplir el contracte d'arrendament que el vinculava amb la societat Palomo, en el sentit de si va cedir parcialment a tercers els seus drets sobre la unitat immobiliària per ell arrendada sense consentiment de l'arrendador i, en el seu cas, si aquest incompliment podia motivar la resolució contractual amb el conseqüent desnonament de la part demandada i la seva condemna a satisfer els imports que li són reclamats.

Segon.- En data 15 de desembre de 2015 el senyor Palau arrendà el pis planta, porta, de l'edifici, radicat a l'XXXX, essent-ne l'administradora la societat Palomo (foli 6 i ss.), regentada per la senyora Sancho. El lloguer es pactà per un període de 5 anys i per un preu de 350 EUR mensuals, més 50 EUR com a quantitat preufetera mensual en concepte de calefacció durant els mesos en què fes falta i altra quantitat per l'aigua calenta.

A més, en el pacte Quart.- de l'esmentat contracte d'arrendament es van establir diferents prohibicions a la part arrendatària, amb caràcter d'essencials en el sentit de l'article 32.3 de la LAFU i, entre elles: "cedir, traspassar, sotsarrendar en tot o en part la cosa arrendada".

Tercer.- El senyor Palau no nega i, de fet, la prova testifical practicada en les persones dels senyors Villalba (f. 167 i 168) i Viñas (f. 143 i 144) acredita que el darrer va residir en el domicili arrendat junt amb el senyor Palau des de novembre de 2017 a maig 2018 (f. 143) i, el primer, durant el període entre juny i octubre de 2018.

Al respecte, el senyor Palau manté que eren amics i que van residir al seu domicili durant un curt període de temps perquè passaven per un mal moment, sense haver-los-hi cobrat cap mena de lloguer tot i que reconeix que ambdós li abonaren algunes quantitats econòmiques per col·laborar en les despeses del pis.

Quart.- Per contra, la societat Palomo considera acreditat que el senyor Palau va cedir parcialment els drets sobre els pis per ell arrendat al senyor Villalba sense el seu consentiment, motiu pel qual interessa la resolució del contracte d'arrendament que els vinculava a partir del dia 15 de desembre de 2018, segons li havia comunicat per carta de data 4 de desembre de 2018 (f. 15). Afegeix, a més, que no és la primera vegada que el senyor Palau sotsarrenda el pis que té arrendat, fent referència al senyor Viñas i que en els dos casos tant el senyor Villalba com el senyor Viñas van gaudir del pis com a contrapartida del pagament d'una quantitat al senyor Palau, qui no gaudia del consentiment de l'arrendador.

Cinquè.- Als efectes de donar una resposta a la qüestió litigiosa plantejada caldrà analitzar amb detall els fets que es poden considerar acreditats en la present causa.

En relació, d'una banda, a l'existència d'una cessió parcial sobre la finca arrendada a favor del senyor Villalba cal dir, a diferència del que sosté la resolució recorreguda en el seu Fonament de Dret Segon, que aquesta es va produir, per quant el propi senyor Villalba com en el seu dia també ho va reconèixer el senyor Viñas, va exposar que va viure en l'esmentat pis, havent-lo doncs gaudit i usat a la seva conveniència. I no només això, sinó que també s'ha acreditat que durant el període de convivència el dit senyor Villalba va abonar gairebé mensualment unes quantitats al senyor Palau, d'uns imports de 175 EUR els mesos de maig a juliol, de 300 EUR el mes d'octubre i de 150 EUR el mes de novembre (folis 37 a 41) les quals eren per contribuir a les despeses del pis, segons afirmen les parts. De fet, aquestes quantitats equivalen a la meitat de la renda satisfeta pel senyor Palau en concepte de lloguer, durant els mesos en què no és necessària la calefacció.

En conseqüència, no podem compartir el criteri de la resolució impugnada quan afirma que la possessió i ús de la finca per part de Villalba fou a precari, sinó que existí un sotsarrendament en el sentit de l'article 35.1 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes de 30 de juny de 1999, vigent en aquell moment, que estableix: "Existeix sotsarrendament quan l'arrendatari cedeix a un tercer l'ús de tota o una part de la finca arrendada per un temps determinat i un preu cert. No obstant això, el contracte de sotsarrendament d'habitatge sols pot recaure sobre una part del mateix habitatge."

Sisè.- L'article 35.2 de la mateixa suara esmentada Llei, resa: "El sotsarrendament exigeix necessàriament autorització escrita de l'arrendador." Essent precisament la manca de consentiment de l'arrendadora el que fonamenta la pretensió de la part agent i avui apel·lant.

En relació, precisament, a la manca de consentiment de l'arrendadora de la unitat immobiliària objecte d'autes sobre el fet de què el senyor Villalba hi convisqués junt amb el senyor Palau, de l'anàlisi de la prova practicada en la instància, arribem al convenciment de què aquest consentiment -que cal considerar com un requisit ad probationem de l'arrendatari- es va produir .

Així es deriva del contracte d'arrendament d'una plaça d'aparcament en el mateix edifici, que l'arrendadora, senyora Sancho, va atorgar en data 28 de setembre de 2018 a favor del senyor Villalba ja que acredita que, com a mínim des d'aquesta data que obra en el dit document (f. 43), la senyora Sancho ja sabia que el senyor Villalba vivia en l'esmentat pis de l'edifici que ella administrava a través de la societat Palomo. I això sense perjudici de què aquest contracte es signés més tard, segons afirma tant la part agent com el senyor Villalba -ignorem en quina data-, ja que del que no hi ha dubte és que es va redactar en la data que hi consta -almenys no s'ha acreditat el contrari ni s'ha explicat tampoc el motiu pel qual hi consta la data esmentada-. I del mateix es deriva aquesta realitat perquè és B, com a part arrendadora, la que fa constar el domicili on habita el senyor Villalba, essent per aquest motiu que li arrenden la plaça d'aparcament. Per tant, si el 28 de setembre de 2018, ja es redacta per l'arrendadora del pis un contracte de lloguer d'una plaça d'aparcament en el mateix edifici a nom dels sotsarrendatari, és perquè ja des d'abans d'aquesta data la part agent coneixia i consentia aquest extrem, no havent estat fins a la carta de data 19 de novembre de 2018 (f. 12), en què plantejava trobar una solució amistosa a la situació existent

Al respecte, no resulta creïble que la societat Palomo pretengui fer creure que desconeixia la presència del senyor Villalba en el pis arrendat pel senyor Palau fins al mes de novembre de 2018, sobre tot quan, a més a més, tant el senyor Palau com el senyor Villalba eren amics del fill de la senyora Sancho, almenys fins després de la interposició de la demanda per part de B. Vegi's al respecte la resposta del senyor Castilla a la pregunta 4.- de les que li foren efectuades a instància de la part agent (f. 155). Sense obviar que de les mateixes també en resulta que, malgrat afirmi que ell no comentava amb la seva mare la relació amb els seus amics per haver-se sempre mantingut al marge de la relació arrendatària existent, el motiu de l'enemistat actual amb els mateixos és precisament perquè Palau "ha denunciat a B".

Setè.- En conclusió, en aquest supòsit concret no es pot fer valer la inexistència de l'autorització escrita de l'arrendadora sobre el sotsarrendament parcial de l'habitatge arrendat practicat pel senyor Palau a favor del senyor Villalba, per justificar el desnonament del senyor Palau per ella interessat.

D'una banda, perquè tot i no gaudir del consentiment exprés escrit previ a l'inici del sotsarrendament, l'estada del senyor Villalba a pis arrendat fou coneguda, tolerada i consentida -tot i que no per escrit- per l'arrendadora des de temps abans d'interessar trobar una solució amistosa -per carta anteriorment esmentada del mes de novembre de 2018- i, finalment, oposar-s'hi expressament (carta de data 4 de desembre de 2018, -f. 15-). L'arrendadora no pot anar en contra dels seus propis actes sense vulnerar el principi general de bona fe.

I d'altra banda, perquè entre mig de les dues cartes de l'arrendadora, en data 23 de novembre de 2018, el senyor Palau ja va comunicar a B que el senyor Villalba ja no residia al domicili, havent-ho de saber l'arrendadora, ja que la treballadora de B, senyora Tejera, en respondre a la 4 pregunta de la testifical practicada a instància de l'agent, va manifestar que el senyor Villalba va mantenir la plaça d'aparcament arrendada fins a finals de novembre de 2018, en què va marxar del pis.

Vuitè.- La desestimació del recurs d'apel·lació interposat comporta la imposició de les costes derivades d'aquesta alçada a la part apel·lant, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat Palomo contra la Sentència dictada per la senyora Batlle d'instància en data 14 de novembre de 2023, que confirmem en la seva part dispositiva.

Segon.- Imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : L2018024-proc-civil.