• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 40/2025 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 9 juillet 2025)

Faits et procédure

Le litige porte sur un contrat de location d'habitation conclu le 16 avril 2019 pour un chalet situé à Escaldes-Engordany. Le bail, d'une durée de cinq ans, courait du 1er mai 2019 au 30 avril 2024. Le bailleur initial a fait l'objet d'une procédure d'exécution : par acte notarié du 12 mars 2024, un saig a transféré l'immeuble à la société S SLU, à la suite d'une adjudication publique (la décision mentionne un acord d'adjudication définitive du 21 juillet 2021).

Par lettre du 24 octobre 2023, la société a informé le locataire que le contrat serait résolu à son échéance, le 30 avril 2024, au motif qu'elle entendait occuper le logement elle-même ou le destiner à des membres de sa famille au premier ou au second degré en ligne directe. Par lettre du 28 mars 2024, son conseil a précisé que le logement serait destiné à la fille de l'associé unique, Mme SCA, et a joint une déclaration sur l'honneur de celle-ci. Le locataire a contesté cette position et invoqué la prorogation de trois ans prévue par la loi 24/2023 du 28 novembre 2023.

Saisi par la société le 10 mai 2024, le Tribunal unipersonnel du Batlle a, par jugement du 24 janvier 2025, déclaré le contrat résolu à la date du 1er juin 2024 et condamné le locataire à libérer les lieux, avec restitution de la fiance (dépôt de garantie) et condamnation aux dépens. Le locataire a interjeté appel, en soutenant que la « trampa del fill » (piège du fils, c'est-à-dire la reprise simulée pour un proche afin d'écarter la prorogation légale) était établie.

La Sala Civil a statué au vu des pièces, dont une enregistrement de conversation entre le locataire et la fille du bailleur, des témoignages et des déclarations écrites, la preuve ayant été admise par ordonnance du 4 juin 2025.

Question de droit

Le litige pose une question principale : l'exception prévue à l'article 2.4.b) de la loi 24/2023, qui écarte le régime de prorogation de l'article 2.2 lorsque le bailleur souhaite récupérer le logement pour l'usage d'un membre de sa famille jusqu'au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'affinité, est-elle applicable en l'espèce ?

Elle se décompose en plusieurs sous-questions : (i) la charge de la preuve des conditions de l'exception pèse-t-elle sur le bailleur ? (ii) l'omission, dans la première lettre, de l'identité du bénéficiaire de la reprise peut-elle être régularisée ultérieurement ? (iii) quelle valeur probante accorder à une déclaration sur l'honneur émanant du bénéficiaire désigné ?

Solution et dispositif

La Sala Civil infirme le jugement de première instance. Elle rappelle que l'exception doit être interprétée strictement (« exceptio est strictissimae interpretationis »), et que le bailleur doit démontrer qu'il réunit ses conditions. Elle relève que la loi vise à protéger la partie la plus faible, ce qui justifie cette lecture restrictive.

Sur le plan probatoire, la Cour considère que la déclaration sur l'honneur de Mme SCA, bien que ratifiée, doit être appréciée av

Advocat: Sr. Codina

OBJECTE: ARRENDAMENTS: Aplicabilitat de l'article 2.2 de la Llei 24/2023 de 28 de novembre, de mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges i de l'excepció prevista al seu apartat 4.

SENTÈNCIA 000126/2025

Andorra la Vella, 9 de juliol del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 10 de maig de 2024, la representació processal de la societat S SLU interposà demanda de desnonament per expiració de termini contra el Gutierrez, tot sol·licitant la declaració de resolució de contracte d'arrendament de la vivenda coneguda com XXXX, i que s'obligués al defenent a deixar-lo lliure i expedit, en el termini exigit per la Llei, podent ser llançat i a costes seves en cas de no fer-ho, la seva condemna a estar i passar per dita resolució i imposant-li les costes processals generades.

2.- En data 28 de juny de 2024, el Gutierrez contestà la demanda articulada de contrari, oposant-se a la mateixa i demanant la desestimació íntegra de la demanda, declarant que el contracte no estava resolt, essent-li d'aplicació la pròrroga de 3 anys prevista a la Llei 24/2023 i la condemna de l'adversa al pagament de les costes processals inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

3.- En data 24 de gener de 2025, el Tribunal unipersonal del Batlle dictà Sentència amb la següent part dispositiva:

"que estimant íntegrament la demanda formulada per la mercantil "S, S.L.U." i dirigida contra el Sr. Gutierrez, ha de declarar i declara resolt en data un de juny de l'any passat -per expiració del termini pactat- el contracte privat d'arrendament d'habitatge sobre el Xalet radicat a xxxx i Parròquia d'Escaldes-Engordany (Principat d'Andorra), i ha de condemnar i condemna al darrer a:

Primer.- deixar la unitat immobiliària descrita anteriorment, lliure, vàcua i expedita a la disposició de l'instant d'aquest plet -pronunciament aquest que també afecta a tot ocupant sense títol-, donant el destí corresponent a la fiança inicialment pactada segons preveu el II.- Fonament de Dret de la present resolució.

Segon.- imposant les costes processals de primera instància al defenent segons s'ha raonat en el darrer Fonament de Dret.

Tercer.- contra aquesta resolució es pot interposar recurs d'apel·lació que es presenta directament davant la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra en el termini de 13 dies hàbils des de la notificació de la sentència, havent d'adjuntar còpia de la present resolució on consti la data de la notificació i igualment havent de comunicar, aquell mateix dia, la interposició del recurs d'apel·lació a aquest tribunal, en seguiment a les disposicions de la Llei 22/2021, de 17 de setembre, de text consolidat del Codi de procediment civil."

4.- Contra la mateixa ha interposat recurs d'apel·lació el sentor Gutierrez en considerar que la mateixa incorre en infracció de les normes o garanties processals i drets constitucionals; en error en la valoració de la prova i en infracció de la Llei en primera instància. En síntesi, el fonamenta en entendre acreditat que la societat S SLU estava intentant fer ús de la coneguda popularment com "la trampa del fill" per evitar la pròrroga legal de 3 anys de la Llei 24/2023; considera que la gravació de la conversa mantinguda entre la seva filla i el Gutierrez acredita que aquest darrer no tenia cap interès en destinar el xalet a habitatge de la seva pròpia filla i que aquesta voluntat és ratificada per tres membres de la família M; considerant també que la carta de l'arrendador incomplia els requisits exigits per l'article 2.4.b) de la llei 24/23. Demana la revocació de la resolució impugnada; la declaració de què el contracte no està resolt en ésser-li d'aplicació la pròrroga de 3 anys de la llei 24/23 i la condemna de la part recorreguda al pagament de els costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador d'ambdues instàncies.

Per escrit de data 14 d'abril de 2025, el Gutierrez va manifestar que al mes de febrer de 2025 se li havia aplicat l'IPC a l'import de la renda que abonava, havent-se d'entendre que el contracte es trobava vigent i no resolt des de l'1 de juny de 2024, com pretén la part recorreguda.

5.- La representació processal de la societat S SLU s'oposa al recurs d'apel·lació interposat i demana la seva desestimació amb imposició de costes a l'adversa.

6.- Per Aute de data 4 de juny de 2025 es va admetre la prova proposada per la part apel·lant.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte del litigi consisteix en determinar si en el present supòsit resulta d'aplicació l'article 2.4.b) de la Llei 24/2023, que estableix una excepció a l'aplicació del sistema de pròrrogues dels contractes d'arrendament previst en l'apartat 2 del mateix article, per destinar la part arrendadora l'habitatge arrendat que vulgui recuperar a l'ús a favor de familiars de fins al segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

I mentre que la resolució d'instància considera que aquesta voluntat de l'arrendador ha restat acreditada per entendre que de la prova practicada -àudio, confessions en judici i testificals- es deriva que el Gutierrez va efectuar les afirmacions gravades "a cop calent", i que aquestes no són d'entitat suficient per demostrar que la seva voluntat fos la d'eludir la Llei de forma inequívoca, donant peu a la popularment coneguda com "trampa del fill"; la part recurrent entén que d'aquesta mateixa prova es deriva la voluntat de la societat S SLU de recórrer a aquesta "trampa".

Segon.- Antecedents d'interès:

1. En data 16 d'abril de 2019, els Villegas i Gutierrez van atorgar contracte d'arrendament sobre el XXXX, anomenat Xalet, a Escaldes-Engordany, per una termini de 5 anys, a comptar del dia 1 de maig de 2019 i que expirava el 30 d'abril de 2024 (foli 6 i ss.), amb una renda mensual d'un import de 1.250 EUR, essent la darrera de 1.263,78 EUR.

2.- En data 12 de març de 2024 el saig, Cañellas, en execució del seu Acord d'adjudicació definitiva de data 21 de juliol de 2021, atorgà escriptura pública de l'adjudicació de la unitat immobiliària efectuada en el marc d'una subhasta pública a favor de la societat S SLU

3.- En data 24 d'octubre de 2023, la societat S SLU, envià una missiva a la part arrendatària advertint que a la data de venciment contractual, 30 d'abril de 2024, el contracte quedaria resolt. Afegint que no es podrien acollir a cap pròrroga perquè la seva pretensió era destinar l'habitatge a "ús propi o a favor de familiars en primer o segon grau i en línia recta" (f.64).

4.- Per carta de data 12 de març de 2024 (foli 25) el Gutierrez va manifestar a la societat S SLU que sabia que la seva intenció no era destinar l'habitatge a cap familiar del mateix, com en canvi ell els havia manifestat per carta anterior de data 24 d'octubre de 2023, fent-li saber la seva voluntat de perllongar el contracte durant 3 anys més.

5.- Per carta de data 28 de març de 2024, la representació lletrada de la societat S SLU remeté missiva a la representació lletrada del Gutierrez manifestant que a l'empara de la disposició prevista a l'article 2.1.a) de la Llei 24/2023 de 28 de novembre, de mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges, volia destinar-lo per vivenda de la seva filla, SCA, adjuntant-hi declaració jurada da la mateixa (f. 26).

La declaració jurada de la senyora SCA obra al foli 28, manifestant que acabat l'arrendament aniria a viure a l'habitatge d'autes.

6.- Per carta de la representació lletrada del Gutierrez de data 29 d'abril de 2024, es posava de relleu que havien detectat l'intent de la societat S SLU d'usar la "trampa del fill" per evitar que es poguessin adherir a la pròrroga de tres anys prevista a la llei 24/2023 (foli 30).

Tercer.- Ja hem tingut ocasió de pronunciar-nos en relació a les conseqüències de la manca d'identificació concreta per part de l'arrendador, en un primer moment i en la primera carta tramesa amb aquesta finalitat, del familiar al que afirmava voler destinar l'ús de l'immoble que pretenia recuperar, sempre i quan el mateix fos identificat en lletra immediatament posterior i acompanyada de la seva declaració jurada. I en aquest cas entenem que l'error formal comés resta finalment subsanat, en poder conèixer l'arrendatari finalment la identitat del familiar que l'ha d'ocupar als efectes de les verificacions que el mateix pugui efectuar i de les comunicacions que hagi de realitzar a Govern.

I en aquest supòsit , entenem que el defecte formal que contenia la carta de data 24 d'octubre de 2023, va ser subsanat per la de data 28 de març de 2024.

Quart.- La solució als greuges oposats contra la resolució d'instància la trobem en la prova practicada en autes. I per valorar aquesta prova no podem obviar el que vam posar de relleu en la Sentència dictada en data 10 de desembre de 2024, rotlle TSJC-221/2023, en el sentit de què "ens trobem en el supòsit d'excepció a una excepció, i es de recordar que "exceptio est strictssimea interpretationis". És a l'arrendador justificar que estan reunides les condicions de l'excepció que invoca al seu benefici. Sobre tot quan la llei, que a més és una Llei de protecció de la part més feble, com ho recorda l'exposició de motius, pretén garantir que l'habitatge es destina a un familiar de primer o segon grau.

I malgrat la senyora SCA, filla del Gutierrez, fou identificada com la persona que ocuparia el xalet en qüestió i va ratificar la declaració jurada que havia efectuat, aquesta declaració ha de ser valorada amb cautela, donada la relació que la vincula amb l'arrendador i la inexistència d'altres dades objectives que permetin adverar la seva voluntat de residir-hi més enllà d'afirmar voler iniciar una convivència amb la seva parella que resideix a Barcelona (sense donar més detalls al respecte).

Declaració que no podem considerar suficient front al clar i explícit contingut de la gravació que obra als autes i també transcrita, segons la qual el Gutierrez posa de relleu que coneix aquesta excepció prevista a la Llei i que tot i que no pensa destinar la casa a domicili de la seva filla, si calia així ho faria constar. Gravació respecte de la qual ningú no ha discutit el contingut, volent-lo només justificar el Gutierrez en una animadversió envers el Gutierrez per no haver-lo deixat visitar el xalet on el darrer residia en el moment en què el primer el va adquirir.

En tot cas, aquestes manifestacions efectuades a la filla del Gutierrez, senyora IM i gravades per la mateixa, resten acreditades en autes, sense que s'apreciï cap estat de nervis ni enuig en cap dels interlocutors, que es van tractar amb la màxima cordialitat, tot i la duresa de les manifestacions efectuades, que demostren que la voluntat de la societat S SLU, quin soci únic és el Gutierrez era recuperar la casa per destinar-la a lloguer o a la venda i no a l'ús de la seva filla.

Cinquè.- Procedeix en conseqüència la revocació de la resolució d'instància, tot manifestant que resulta d'aplicació en aquest supòsit la pròrroga prevista a l'article 4.2.b) de la Llei 24/23 i doncs el contracte d'arrendament continua vigent i no ha estat objecte de resolució.

Sisè.- L'estimació del recurs d'apel·lació interposat ha de comportar que no s'efectuï un especial pronunciament en relació al pagament de els costes generades en aquesta alçada. Havent-se, en canvi, d'imposar les de la instància a càrrec de la part agent.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- Estimar el recurs d'apel·lació interposat pel Gutierrez contra la Sentència dictada en data 24 de gener de 2025 pel Tribunal unipersonal d'instància, que revoquem, tot desestimant la demanda de resolució de contracte d'arrendament interposada per la societat S SLU.

SEGON.- No efectuar especial pronunciament en relació al pagament de les costes processals generades en aquesta alçada.

TERCER.- Imposar a la part agent el pagament de les costes processals generades en la instància.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Llei 24/2023.