Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 12 novembre 2025, n° 102/2025, STSJAD 232/2025

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis à la chambre civile du Tribunal supérieur de justice d'Andorre (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra) prend sa source dans une opération de cession immobilière portant sur deux unités situées au sein d'un ensemble immobilier dénommé « Pleta del Tarter » (désigné sous la mention caviardée « XXXX » dans la décision). L'opération projetée englobait à la fois l'acquisition des biens immobiliers proprement dits et, par voie de convention connexe, le rachat d'une fraction du mobilier garnissant les lieux.

La société ORG_1, propriétaire des biens, avait confié un mandat de vente à une agence immobilière, la société KAMPFRAAT REAL ESTATE SLU (exerçant sous l'enseigne commerciale ORG_0). Selon les constatations souveraines des juges du fond, ce mandat initial, purement verbal mais pleinement reconnu et valable au regard des règles du droit civil andorran régissant le louage de services et la représentation, autorisait l'agence immobilière à faire visiter les unités d'habitation à des acquéreurs potentiels.

Un candidat à l'acquisition, M. Sevillano, s'est manifesté et a engagé des pourparlers par l'entremise exclusive de l'agence immobilière. À l'approche de la formalisation des accords, la société propriétaire ORG_1 a toutefois formulé des exigences pécuniaires précises. Avant la date envisagée pour la signature de l'avant-contrat, fixée au 30 mars 2022, le mandant-vendeur a expressément transmis un document annexé (folioté 153 des actes de procédure) détaillant une liste d'éléments mobiliers et agencements dont il réclamait le règlement financier additionnel pour un montant de 23 045 euros. Ce faisant, la venderesse manifestait son refus de céder l'immeuble pour un prix global forfaitaire de 799 000 euros et subordonnait son accord à l'adjonction de ce supplément financier.

Consciente de la divergence subsistant entre l'offre de l'acquéreur et la volonté de son mandant, l'agence immobilière, par l'entremise de son représentant (M. Escolano), a adressé le 28 mars 2022 à 20 h 06 un courrier électronique à la société propriétaire. Ce message comportait une double requête : il invitait le propriétaire, d'une part, à formaliser par écrit un mandat de vente exclusif et, d'autre part, à manifester son assentiment formel au projet de contrat d'ores et déjà rédigé. L'intermédiaire précisait sans équivoque les termes de la délégation :

En dépit de cette mise en demeure préalable d'avoir à ratifier les bases de l'accord, aucune réponse confirmative, ni écrite ni verbale, ne fut émise par le vendeur. L'agence immobilière a pourtant prétendu disposer d'un prétendu mandat de représentation en date du 25 mars 2025 (sic, date manifestement erronée ou non établie) qui ne fut jamais versé aux débats ni prouvé au cours de l'instruction.

Passant outre le silence et les réserves expresses formulées par le propriétaire quant au supplément de 23 045 euros, l'agence immobilière a pris l'initiative, le 30 mars 2022, de signer au nom et pour le compte de la venderesse ORG_1 un contrat synallagmatique de vente immobilière avec M. Sevillano. Cet acte stipulait un prix de vente arrêté à la somme de 799 000 euros, sans intégrer le complément financier exigé par le mandant, et prévoyait une clause d'arrhes pénitentielles (arres penitencials) assortie du versement immédiat, par l'acquéreur, de la somme de 79 900 euros, correspondant à dix pour cent du prix stipulé.

La société propriétaire ayant refusé de ratifier l'acte instrumenté sans son assentiment et décliné toute convocation par-devant notaire pour réitérer la vente par acte authentique, l'opération a définitivement avorté. Prenant acte du désaveu du propriétaire, l'agence immobilière a alors restitué à M. Sevillano la somme initiale de 79 900 euros qu'il avait versée lors de la signature contractuelle. Estimant néanmoins que la défaillance trouvait sa cause dans l'inexécution fautive de la venderesse, l'acquéreur déçu a entendu se prévaloir du régime propre aux arrhes pénitentielles afin d'obtenir la condamnation solidaire du propriétaire et de l'intermédiaire au versement du double du montant déposé (arres doblades).

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le 29 juillet 2022, M. Sevillano a fait assigner la société venderesse ORG_1 et l'agence immobilière KAMPFRAAT REAL ESTATE SLU devant la juridiction de première instance de la Principauté, le Tribunal de Batlles (Tribunal de Batlle). Le demandeur sollicitait la condamnation solidaire des deux défenderesses au paiement de la somme de 159 800 euros, représentant le double des arrhes versées le 30 mars 2022, assortie des intérêts légaux échus à compter de la réponse à l'assignation, ainsi que la condamnation des parties adverses aux dépens incluant les honoraires d'avocat, de mandataire judiciaire (procurador) et, le cas échéant, de l'expert judiciaire.

Les deux sociétés défenderesses ont conclu au rejet intégral des prétentions :

• Par conclusions déposées le 13 octobre 2022, la société KAMPFRAAT REAL ESTATE SLU a contesté toute responsabilité contractuelle, réclamant le débouté complet de la demande et la condamnation de M. Sevillano aux entiers dépens.
• Le 14 octobre 2022, la société ORG_1 a déposé ses écritures en défense aux fins de rejet intégral de la demande, assorties d'une demande de condamnation du demandeur aux dépens. À titre subsidiaire, elle a sollicité que la charge des dépens fût exclusivement imputée à l'agence immobilière KAMPFRAAT REAL ESTATE SLU.

Par un jugement rendu le 4 avril 2025, le Tribunal de Batlles a débouté M. Sevillano de l'ensemble de ses demandes et a renvoyé les sociétés KAMPFRAAT REAL ESTATE SLU et ORG_1 des fins de la poursuite. Statuant sur les frais du procès, les premiers juges ont écarté toute condamnation expresse aux dépens, laissant ceux-ci à la charge de chacune des parties en raison des incertitudes factuelles ayant entouré la conclusion de l'affaire.

M. Sevillano a interjeté appel de ce jugement devant la chambre civile du Tribunal supérieur de justice d'Andorre (Tribunal Superior de Justícia). À l'appui de son recours, l'appelant a fait valoir que le contrat du 30 mars 2022 avait été régulièrement formé, qu'il jouissait d'une pleine validité et d'une pleine efficacité lors de son octroi, et qu'il avait été légitimement résolu aux torts exclusifs de la venderesse défaillante. Ayant déjà perçu la restitution de ses arrhes d'origine à hauteur de 79 900 euros en cours d'instance, l'appelant a cantonné sa demande pécuniaire à la somme restante de 79 900 euros (afin de parfaire le doublement légal et conventionnel des arrhes), assortie des intérêts légaux et d'une demande de condamnation aux dépens de première instance et d'appel fondée sur la témérité alléguée des défenderesses.

Les intimées ont requis la confirmation pure et simple de la décision entreprise.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'affaire soumettait au Tribunal supérieur de justice d'Andorre une articulation complexe entre la théorie générale des contrats, le droit du mandat de représentation et le régime des garanties conventionnelles d'indemnisation. Les juges d'appel devaient résoudre trois difficultés juridiques successives :

1. Le dépassement de pouvoir du mandataire (falsus procurator) et la validité du lien synallagmatique : Le contrat de vente immobilière conclu par un intermédiaire prétendant agir au nom d'un mandant

Nig : 5300542120220001642

IU : ECLI : AD:TSJC:2025:00167

SENTÈNCIA 000167/2025

PARTS:

Apel·lant: Sr. Sevillano

Advocada: Sra. Carretero

Apel·lat: KAMPFRAAT REAL ESTATE SLU

Representant: Sra. Galván

Advocada: Sra. Recio

Apel·lat: ORG_1

Representant: Sra. Arcos

Advocada: Sra. Capellà

OBJECTE: contracte de compravenda. Inexistència de mandat del venedor. Ineficàcia per nul·litat del contracte. Culpa in contrahendo no reclamada

Andorra la Vella, 12 de novembre del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Carles CRUZ MORATONES, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- Per escrit presentat el 29/07/2022, la representació processal del Sr. Sevillano va formular demanda contra les societats ORG_1 i KAMPFRAAT REAL ESTATE SLU, i va sol·licitar que en el seu dia es dictés sentència, que condemnés a aquestes darreres a pagar la suma de 159.800.-euros, majorada dels interessos legals generats a partir de la contesta a la demanda i que se'ls imposés el pagament de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat, de procurador i eventualment de perit intervinent.

2.- La representació processal de la societat KAMPFRAAT REAL ESTATE SLU va contestar la demanda en data 13/10/2022, oposant-se totalment als arguments exposats a la mateixa, sol·licitant que es desestimessin de forma íntegra les pretensions objecte de la demanda i que es condemnés l'adversa al pagament de les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador i eventualment de perit.

Per la seva banda, el 14/10/2022, la representació processal de la societat ORG_1 va presentar la contesta a la demanda, oposant-se a aquesta, i va sol·licitar que en el seu dia es dictés sentència amb:

• desestimació íntegra i imposició a la part demandant de la totalitat de les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat, de procurador i eventualment de perit;

• subsidiàriament i en relació al pagament de les costes processals ocasionades, que aquestes fossin imposades a la societat KAMPFRAAT REAL ESTATE SLU.

3.- El Tribunal de Batlle va dictar Sentència en data 04/04/2025 i va decidir: "Primer.- Desestimar les pretensions objecte de la demanda formulada per part del Sr. Sevillano i absoldre les societats KAMPFRAAT REAL ESTATE SLU i ORG_1 de les pretensions dirigides en la seva contra.

Segon.- No fer expressa imposició en costes processals, en la forma prevista al Sisè.- Fonament Jurídic de la present resolució judicial."

4.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Sevillano i, en virtut dels arguments que exposa en el seu escrit de recurs, demana la seva revocació i que es consideri que el contracte de 30/03/2022 atorgat entre les parts tenia plena validesa i eficàcia quan es va signar, i que va ser justificadament rescindit per la part compradora per incompliment de la part venedora, i, que es condemni a les dues societats defenents a abonar solidàriament a aquesta part les arres doblades, concretament, la suma de 79.900.-EUR (els altres 79.900.-EUR ja s'han percebut durant el procediment), més els interessos legals que aquesta quantitat meriti a partir de la contesta a la demanda i fins el seu efectiu pagament i que per la seva respectiva temeritat se les condemni també al pagament de les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador, de la primera instància i també d'aquesta segona instància

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- En el present procediment, la part agent Sevillano reclama front la part defenent ORG_1 i KAMPFRAAT REAL ESTATE SLU (amb el nom comercial d'ORG_0, en endavant l'agència immobiliària) en demanda en la que sosté una petició de condemna al pagament de les arres penitencials per resolució del contracte de compravenda de data 30/03/2022 de dues unitats immobiliàries situades en el XXXX. Les defenents s'hi van oposar.

La sentència d'instància desestima la demanda sense fer imposició de les costes. Contra tal decisió s'alça la part agent.

Segon.- Objecte del recurs

La part agent insisteix en que les dues demandades li paguin la resta de les arres penitencials pactades en el contracte de compravenda de 30/03/2022 per considerar que van incomplir el contracte en no acudir a la Notaria a formalitzar-lo i en retornar les arres lliurades pel comprador, avui agent.

La sentència d'instància conclou que el contracte de compravenda (en realitat són dos, un per les unitats immobiliàries com l'apartament i un altre per la compra de part del mobiliari existent) resulten ineficaços per quan són nuls en mancar el requisit essencial del consentiment del venedor que no va ratificar la seva conformitat a la proposta de l'Agència immobiliària que tenia contractada a tal fi de la venda abans de la firma per part d'aquesta dels contractes amb el comprador, avui agent. Aleshores, si la vinculació contractual no podia produir efecte de cap mena, tampoc es pot demanar l'aplicació de la clàusula d'arres penitencials prevista en el contracte de compravenda de les unitats immobiliàries.

Tercer.- Valoració de la prova

Hem de començar per dir que revisada tota la prova practicada en les actuacions arribem a la mateixa conclusió que la jutjadora d'instància: l'actuació de l'agència immobiliària en nom del seu client ORG_1 va resultar viciada perquè no tenia la conformitat del seu client per tancar la venda del seu apartament doncs el preu no era acceptat pel client. I tot i així, va optar per actuar en nom seu i encara va afirmar que tenia un mandat de representació de data 25/03/2025 que no s'ha aportat ni demostrat.

En efecte, ha quedat palès que ORG_1 va donar un mandat de venda a l'agència immobiliària respecte aquelles unitats immobiliàries de la Pleta del Tarter que eren de la seva propietat i va donar permís perquè li fossin mostrades a un interessat en la seva compra. Ara bé, abans del 30/03/2022, el client de l'agència i eventual venedor va trametre un annex amb els elements que volia que se li abonessin a més per un import de 23.045EUR (foli 153). És a dir, que no estava d'acord amb un preu global de 799.000EUR sinó que hi volia afegir la indicada suma de 23.045EUR. El representant de l'agència, Sr. Escolano, va trametre al seu client un e-mail en 28/03/2022 a les 20:06h en el qual li demanava que 1) signés el mandat de venda en exclusiva; 2) donés la conformitat a l'esborrany del contracte de compravenda de l'XXXX, i li feia constar que "....Donc, si c'est bon pour accord de la part, il me faut juste répondre a cet mail et Luís signera pour toi. Le client acheteur nous a donné son accord en attendant to OK"...

És a dir que, l'agència no tenia clar si les condicions que se li proposaven en l'esborrany havien estat acceptades abans pel seu client i per aquest raó li feia aquelles peticions, inclosa la de la signatura del mandat de venda que si bé ja hem dit era verbal i plenament vàlid en el nostre ordenament jurídic, l'agència volia tenir-lo per escrit. I el mateix que el preu final (que no incloïa els 23.045EUR que pretenia afegir el client) i que malgrat ara dir l'agència immobiliària que ja estava acordat en una conversa telefònica (només sabem per transcripció escrita els arguments del treballador de la immobiliària per intentar convèncer el seu client però no la resposta d'aquest). Però va resultar que la resposta confirmatòria del venedor no va arribar en cap moment i el contracte el va signar l'agència en nom del venedor en data 30/03/2022, sense que el preu consignat en el contracte recollís aquell suplement de l'annex 3 tramès pel venedor. Tampoc consta en el contracte cap referència al contingut dels béns existents en l'apartament.

En conclusió, l'agència intermediària es va excedir en els límits del mandat doncs no va atendre la voluntat del seu client ni la seva resistència a donar una conformitat que se li havia demanat de manera expressa. Això implica que el mandatari no es va comportar com cabia esperar, d'acord amb la confiança dipositada en ell ni de manera diligent i en favor de l'interès gestionat, amb subordinació del seu propi interès. Dèiem en la nostra sentència TSJC 349/16 que aquesta conducta troba el seu arrelament jurídic en el principi de la bona fe que trobem en el nostre ordenament jurídic des del Dret Romà post clàssic que incorpora la bona fides com a principi rector de conducta (Cicerò -De off. 3-15-60 i 3-17-70)- "ut inter bonos bene agier oportet et sine fraudatione" equivalent a "que entre els homes bons ha d'obrar-se rectament i sense engany". Passa la fides de ser una exigència ètica o moral de caràcter subjectiu, a la bona fides, un criteri objectiu que obliga no únicament a complir amb la paraula donada sinó a tenir un comportament que respongui al costum de la gent honrada, de complir amb el propi compromís en relació als usos comercials. El mateix podem dir en el de la gestió de negocis aliens.

Quart.- Efectes de la manca de consentiment del venedor

Així doncs, si el mandatari (agència immobiliària) que va actuar en nom del venedor no tenia el mandat confirmat per signar els contractes, aquests estan mancats del primer requisit imperatiu de tota obligació contractual: el consentiment o de qualsevol dels altres essencials (objecte i causa i, en determinats casos, de la forma, si aquesta és ad solemnitatem). I aquella manca comporta la nul·litat de ple dret o absoluta dels contractes que no poden produir cap efecte obligacional del seu contingut. Tal i com sosté la sentència d'instància aquests contractes resulten realment ineficaços.

La primera conseqüència d'aquesta ineficàcia intrínseca derivada de la seva nul·litat, comporta que no es pugui demanar el compliment de cap de les clàusules contingudes en la vinculació contractual. En aquest cas, vol dir que la part perjudicada per aquesta situació, el comprador, no pot demanar les arres doblades, sinó el retorn de les prestacions pagades -propi de la nul·litat de les obligacions- (les arres originals de 79.900EUR que ja li han estat retornades des del principi per l'agència quan va constatar que el seu client no estava disposat a ratificar la venda perfeccionada pel mandatari). Així doncs, el primer efecte ja ha estat satisfet amb la devolució de la suma lliurada pel comprador en la signatura del contracte.

L'altre efecte que pot produir en el cas de la nul·litat de ple dret del contracte de compravenda és el que la doctrina i la jurisprudència han denominat la responsabilitat per culpa in contrahendo. És aquesta responsabilitat extracontractual -fonamentada en el principi alterum non laedere (Ulpià, Digest 1.1.10.1) o en la teoria de l'abús de dret per alguns autors- la que es deriva dels perjudicis que la part compradora hagi sofert en els transcurs de l'operació precontractual que finalment ha resultat fallida i que serien a càrrec de qui hagi estat la responsable d'aquella nul·litat. Ja la sentència de 25/05/2024 -número 78 del repertori- ens recordava que:

" ... A més d'aquestes consideracions en resulta que, a més, la condemna de la part que recorre es pot fonamentar en la figura de la culpa in contrahendo. Per que bé és cert .... no és menys cert que si va iniciar unes relacions amb la intenció d'arribar a concloure un contracte i resultava que l'altra part intervenia en les negociacions amb la mateixa intenció, perquè així es podia presumir del comportament de la propietària, la ruptura injustificada de les negociacions ha de provocar la corresponent indemnització de danys i perjudicis a favor de la part que va confiar racionalment en la futura perfecció del contracte, segons resulta de la disposició del Digest 1,1,10-1..."

En aquest cas, a la vista del comprador la ruptura ha estat injustificada doncs ell havia honorat els seus compromisos contractuals i només una descoordinació entre la intermediària i el venedor, han provocat aquell trencament de la voluntat negocial.

I això és el que examina la sentència d'instància quan contempla la possibilitat de que el perjudicat pugui reclamar un dany emergent o un lucre cessant derivat de guanys certs deixats d'obtenir. I conclou que el dany emergent ja ha estat reparat amb la devolució de les arres originals (79.900EUR) i que no s'ha reclamat ni, per tant acreditat, la responsabilitat per l'existència de cap lucre cessant objectiu, que és situaria en la culpa in contrahendo .

I aquesta conclusió la compartim plenament i per aquesta raó, confirmem la seva decisió tot i que hem de considerar que en haver-se satisfet la entrega de diners originària i no les arres doblades, de fet la demanda només pot ser estimada parcialment, encara que aquesta precisió no tindrà transcendència pràctica.

Hem de dir també que encerta la sentència impugnada en incloure en la no imposició de les costes els dubtes fàctics que han esdevingut, motivats en part també per la conducta del venedor que quan se li va requerir de conformitat en el dia 28/03/2022 podia haver respost de manera explicita a l'agència en el mateix dia o en els posteriors i evitar així aquest litigi davant la inexistència de cap malentès.

Cinquè.- Costes de l'alçada

Malgrat resultar desestimat el recurs no fem imposició de les costes d'aquesta alçada atenent els dubtes fàctics concurrents i als que ja ens acabem de referir.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de Sevillano contra la Sentència dictada pel Tribunal de Batlles en data 04/04/2025, que confirmem en la seva decisió de no condemnar al pagament de les arres doblades i no imposar les costes de la instància.

No fem pronunciament de les costes causades en aquesta alçada derivades d'aquest recurs.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.