Arrêt N° 26/25 IV-COM
Audience publique du quatre février deux mille vingt-cinq
Numéro CAL-2022-00903 du rôle
Composition:
Marianne EICHER, président de chambre;
Michèle HORNICK, premier conseiller;
Carole BESCH, conseiller;
Eric VILVENS, greffier.
Entre
la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et
ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant,
inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg
sous le numéro NUMERO1.),
appelante aux termes d’un acte de l'huissier de justice suppléant
Luana Cogoni en remplacement de l’huissier de justice Véronique
Reyter, les deux demeurant à Esch-sur-Alzette, du 11 juillet 2022,
comparant par Maître Michel Schwartz, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg,
et
- PERSONNE1.), demeurant à B-ADRESSE2.),
- PERSONNE2.), demeurant à B-ADRESSE3.),
intimées aux fins du prédit acte Cogoni,
comparant par la société anonyme Arendt & Medernach, inscrite à la
liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg,
1
établie et ayant son siège social à L-1855 Luxembourg, 41 A, avenue
John F. Kennedy, immatriculée au Registre de Commerce et des
Sociétés sous le numéro B 186371, représentée aux fins de la
présente procédure par Maître Philippe-Emmanuel Partsch, avocat à
la Cour,
3. Maître Maximilien WANDERSCHEID, avocat, demeurant
professionnellement à L-1327 Luxembourg, 6, rue Charles VI, pris en
sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée
simplifiée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à LADRESSE4.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de
Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), déclarée en état de faillite
par jugement du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg,
intimé aux fins du prédit acte Cogoni,
comparant par Maître Marguerite Ries, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.
LA COUR D’APPEL
La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après
SOCIETE3.)) exploite une agence immobilière franchisée sous la
marque SOCIETE4.) (ci-après la marque SOCIETE5.)).
Suivant contrat de conseiller immobilier du 16 août 2019 (ci-après le
Contrat ALIAS1.)) SOCIETE3.) a accordé à PERSONNE2.) le droit
d’utiliser la marque SOCIETE5.) ainsi que le concept exclusif et le
savoir-faire de la franchise de ladite marque pour l’exercice de l’activité
d’agent immobilier. En contrepartie sont prévus le paiement d’une
redevance sur toutes les transactions, ainsi qu’une participation aux
frais d’exploitation et de développement du réseau.
Le 26 décembre 2019, SOCIETE3.) a conclu avec PERSONNE1.) (ciaprès PERSONNE3.)) un contrat de conseiller immobilier similaire (ciaprès le Contrat ALIAS2.)).
L’article 4.2. des Contrats ALIAS1.) et ALIAS2.) (ci-après les Contrats)
prévoit une obligation de non-concurrence pendant et après la fin des
Contrats.
Le 15 juillet 2020, PERSONNE3.) et PERSONNE2.) (ci-après
également les Conseillères) sont devenues les gérantes de la société
à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.) SARL-S (ci-après la
société SOCIETE2.)), dont elles sont également les bénéficiaires
effectifs.
Par courrier du 28 janvier 2021, SOCIETE3.) a résilié avec effet
immédiat le Contrat ALIAS2.).
2
PERSONNE2.) a résilié le Contrat ALIAS1.) le 5 février 2021.
Par exploit d’huissier de justice du 5 mars 2021, SOCIETE3.) a fait
donner assignation à la société SOCIETE2.), PERSONNE3.) et
PERSONNE2.) à comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de
Luxembourg afin de voir cesser tous actes de concurrence déloyale et
de voir supprimer des sites internet liés à la société SOCIETE2.)
toutes mentions aux activités concurrentes à SOCIETE3.), ainsi qu’à
voir condamner PERSONNE3.) et PERSONNE2.), chacune,
notamment, au paiement de 45.000 euros du chef de la violation de
leurs obligations de non-concurrence prévues à l’article 4.2(26) et (25)
des Contrats.
La société SOCIETE2.) a été déclarée en faillite par jugement du
Tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 28 janvier 2022. Maître
Maximilien Wanderscheid a été nommé curateur (ci-après le
Curateur).
Par jugement contradictoire du 12 mai 2022, le Tribunal a, après avoir
rejeté le moyen de nullité de l’exploit introductif d’instance et reçu les
demandes principales et reconventionnelles en la forme,
- déclaré nulles les clauses de non-concurrence post-contractuelles
des Contrats,
- débouté SOCIETE3.) de ses demandes tendant à voir condamner
PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au paiement, chacune, d’une
clause pénale de 45.000 euros et de 365.000 euros,
- débouté PERSONNE3.) de sa demande en indemnisation pour
résiliation abusive de son contrat,
- rejeté la demande de SOCIETE3.) tendant à la communication
forcée de pièces,
- condamné SOCIETE3.) à payer à PERSONNE3.) le montant de
23.500 euros,
- condamné SOCIETE3.) à payer à PERSONNE2.) le montant de
27.000 euros,
- débouté PERSONNE3.) et PERSONNE2.) de leurs demandes du
chef de commissions et de défraiement de frais,
- débouté PERSONNE2.) de sa demande en indemnisation pour
permanences effectuées,
- condamné SOCIETE3.) à restituer à PERSONNE3.) et à
PERSONNE2.) le dépôt de garantie de 600 euros pour chacune,
- condamné PERSONNE2.) à payer à SOCIETE3.) le montant de
292,50 euros à titre de frais mensuels,
- ordonné la compensation entre les créances réciproques,
- condamné SOCIETE3.) à payer tant à PERSONNE3.) qu’à
PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 2.500 euros,
- débouté SOCIETE3.) de sa demande basée sur l’article 240 du
Nouveau Code de procédure civile,
- condamné SOCIETE3.) aux frais et dépens de l’instance.
3
Par exploit d’huissier de justice du 11 juillet 2022, SOCIETE3.) a
régulièrement interjeté appel contre ce jugement, qui lui a été signifié
le 1er juin 2022.
Elle sollicite, par réformation du jugement entrepris,
- à voir débouter PERSONNE3.) et PERSONNE2.) de l’intégralité de
leurs demandes et à se voir décharger des condamnations
encourues,
- à voir déclarer licite la clause de non-concurrence stipulée dans les
Contrats,
- à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer, à titre de clause pénale,
le montant de 45.000 euros avec les intérêts au taux légal à partir de
la demande en justice jusqu’à solde,
- à voir condamner PERSONNE3.) à lui payer, à titre de clause pénale,
le montant de 45.000 euros avec les intérêts au taux légal à partir de
la demande en justice jusqu’à solde,
- subsidiairement, si la Cour venait à considérer la clause de nonconcurrence comme nulle, enjoindre au Curateur, sinon à toutes
autorités, la communication forcée de diverses pièces, sous peine
d’astreinte,
- en tout état de cause, confirmer le jugement en ce qu’il a condamné
PERSONNE2.) à lui payer le montant de 292,50 euros,
- ordonner la compensation judiciaire, sinon légale, en cas de
condamnation de SOCIETE3.) à une quelconque somme,
- condamner PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à lui payer, chacune,
50% de ses honoraires d’avocat de 12.492,13 euros pour les deux
instances,
- condamner PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à lui payer, chacune,
50% d’une indemnité de procédure de 3.500 euros pour chacune des
instances,
- condamner PERSONNE3.) et PERSONNE2.), chacune, à hauteur
de 50% aux frais et dépens des deux instances.
PERSONNE3.) et PERSONNE2.) sollicitent la confirmation du
jugement dans toutes ses dispositions.
En ordre très subsidiaire, elles demandent à voir réduire les montants
réclamés.
En tout état de cause, elles demandent le rejet des demandes en
communication forcée de pièces et la confirmation du jugement pour
le surplus.
Elles sollicitent la condamnation de SOCIETE3.) à payer à chacune
d’entre elles une indemnité de procédure de 10.000 euros.
Le Curateur se rapporte à prudence de justice quant au fond de
l’affaire.
4
Il demande à voir déclarer irrecevable la demande de communication
forcée de pièces à son encontre et à l’encontre de la société
SOCIETE2.).
SOCIETE3.) fait grief au Tribunal de ne pas avoir fait droit à son
moyen tiré de la cession des Contrats à la société SOCIETE2.) pour
en déduire que la société SOCIETE2.) était, ensemble avec
PERSONNE3.) et PERSONNE2.) tenue de respecter des obligations
de non-concurrence et de loyauté, sinon de ne pas s’adonner à des
actes de parasitisme.
Contrairement à l’appréciation des juges de première instance, le fait
que les Conseillères dirigeaient la société SOCIETE2.), dont l’objet
social était similaire à celui de SOCIETE3.) et qui proposait sur son
site internet également des services d’intermédiation dans le domaine
immobilier, constituerait une violation de la clause de non-concurrence
pendant la période contractuelle.
L’appelante critique ensuite le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré
nulle la clause de non-concurrence post-contractuelle. Cette clause
serait parfaitement valable, en ce qu’elle serait limitée à un an à partir
de la fin des Contrats et s’appliquerait sur le seul territoire du GrandDuché de Luxembourg. Elle protégerait les intérêts légitimes de
SOCIETE3.), qui a transmis à PERSONNE3.) et à PERSONNE2.),
novices dans le domaine de l’immobilier, un savoir-faire réel par divers
outils. Les intimées auraient d’ailleurs, aux termes de l’article 4.2 (28)
de la clause de non-concurrence, reconnu expressément l’existence,
l’originalité et le bien-fondé du savoir-faire, des techniques et
méthodes caractéristiques de la franchise et la nécessité d’en assurer
la protection par le biais de la clause de non-concurrence. Enfin, dans
la mesure où l’interdiction se limite à l’activité de conseiller immobilier,
la clause ne porterait pas de restriction absolue à la liberté du travail
et du commerce.
L’appelante reproche aux Conseillères de ne pas avoir, pendant
l’exécution des Contrats, respecté leurs obligations au niveau de
l’encodage de tous les objets. Elles auraient proposé des services
immobiliers sur les réseaux publics via la société SOCIETE2.), sans
référence à la marque SOCIETE5.). PERSONNE3.) aurait même
formellement refusé d’obtempérer. A la fin des Contrats, les intimées
auraient continué à prospecter des clients dans le secteur immobilier.
Au vu des violations de la clause de non-concurrence commises tant
pendant la phase d’exécution des Contrats que postérieurement,
SOCIETE3.) sollicite la condamnation de PERSONNE3.) et de
PERSONNE2.), chacune, au paiement de la clause pénale de 45.000
euros.
5
SOCIETE3.) s’oppose enfin à la demande subsidiaire de
PERSONNE3.) et de PERSONNE2.) tendant à la réduction de la
clause pénale.
Après avoir soulevé la nullité, sinon l’irrecevabilité des demandes de
SOCIETE3.) en leurs bases subsidiaires, PERSONNE3.) et
PERSONNE2.) contestent d’abord toute cession des Contrats à la
société SOCIETE2.) et, en tout état de cause, avoir violé la clause de
non-concurrence pendant la période contractuelle. Elles font valoir
que pendant toute la durée de la collaboration, elles utilisaient bien
l’adresse électronique @MAIL1.).lu. Elles auraient précisé dans tous
leurs modèles marketing et sur les réseaux sociaux leur appartenance
au réseau SOCIETE5.). Elles se réfèrent encore à la motivation du
jugement déféré en ce qu’il a retenu qu’à défaut de preuve que des
services immobiliers ont été effectivement prestés par la société
SOCIETE2.), aucune violation de leur obligation de non-concurrence
n’est établie. SOCIETE3.) n’aurait pas ignoré l’existence de la société
SOCIETE2.) et n’aurait émis aucune objection lorsqu’elle aurait été
informée, avant sa mise en ligne, du site internet de la société
SOCIETE2.).
Elles font valoir que c’est à juste titre que le Tribunal a déclaré nulle la
clause de non-concurrence pendant la période post-contractuelle.
Elles estiment que cette clause s’assimile à un accord entre deux
entreprises qui leur interdit d’exercer une activité similaire à celle de
SOCIETE3.). Cette clause serait, contrairement à l’appréciation du
Tribunal, de nature à affecter le commerce entre États-membres, de
sorte que l’article 101 §1 du Traité sur le fonctionnement de l’Union
Européenne (ci-après le TFUE) serait applicable. Du fait de son
utilisation systématique, la clause aurait un effet restrictif de
concurrence cumulatif et aboutirait à exclure du marché
luxembourgeois un nombre élevé de collaborateurs indépendants du
réseau de la marque SOCIETE5.). De même, les articles 3 et 4 de la
loi du 23 octobre 2011 relative à la concurrence (ci-après la Loi relative
à la concurrence), applicable à l’époque, s’appliqueraient et devraient
avoir pour effet l’annulation de la clause de non-concurrence postcontractuelle. En application de la jurisprudence de l’arrêt SOCIETE6.)
rendu par la Cour de justice européenne, les clauses de nonconcurrence ne seraient valables que si elles étaient indispensables
pour protéger le savoir-faire transmis et l’assistance apportée par le
franchiseur et qu’elles seraient propres à préserver l’identité et la
réputation du réseau. PERSONNE3.) et PERSONNE2.) contestent
notamment l’existence d’un savoir-faire spécifique et sa transmission
par SOCIETE3.), les méthodes employées étant largement
répandues, les formations étant très légères et les réunions régulières
prévues ayant un caractère facultatif. Elles relèvent que la clause de
non-concurrence n’avait pas de contrepartie financière et ne délimitait
pas suffisamment l’activité concrète interdite.
A supposer que la clause de non-concurrence post-contractuelle soit
valable, elles contestent sa violation.
6
En ordre très subsidiaire, elles sollicitent la réduction du montant de
45.000 euros tel que réclamé par SOCIETE3.) principalement à titre
de clause pénale forfaitaire, subsidiairement à titre d’indemnisation
selon le droit commun.
Elles sollicitent encore, eu égard à la nullité de la clause de nonconcurrence post-contractuelle, la confirmation du jugement quant aux
indemnités allouées par le Tribunal.
Appréciation
Il y a lieu de préciser que le jugement déféré, qui a rejeté en partie
leurs demandes reconventionnelles, n’est pas entrepris par
PERSONNE3.) et PERSONNE2.). La Cour n’est dès lors pas saisie
de la question de la régularité de la résiliation par SOCIETE3.) du
Contrat ALIAS2.), des demandes en paiement de commissions et de
la demande en rémunération des permanences.
Sont litigieuses la cession des Contrats à la société SOCIETE2.), la
validité de la clause de non-concurrence post-contractuelle et la
question de la violation de cette clause.
Quant à la cession des Contrats à la société SOCIETE2.) :
SOCIETE3.) expose que c’est cette société qui a procédé à la
facturation des commissions de PERSONNE3.) et de PERSONNE2.)
et au paiement des frais à partir de juillet 2020. Il y aurait lieu d’en
déduire que les Contrats auraient été implicitement cédés à la société
SOCIETE2.), qui aurait dès lors également été tenue de respecter les
obligations des Contrats.
Afin de pouvoir soumettre la société SOCIETE2.) aux obligations du
Contrat, il appartient à SOCIETE3.) d’établir le consentement de la
société SOCIETE2.).
C’est à juste titre qu’au vu des contestations de PERSONNE3.), de
PERSONNE2.) et de la société SOCIETE2.), le Tribunal a énoncé les
clauses 2(7) et 11 des Contrats, suivant lesquelles le conseiller
immobilier souhaitant exercer son activité via une personne morale ou
céder son contrat, devait remplir certaines formalités, et notamment
obtenir une autorisation écrite préalable de SOCIETE3.).
Il est constant en cause qu’aucune autorisation préalable écrite n’a été
sollicitée par la société SOCIETE2.) ni donnée par SOCIETE3.).
Il résulte certes des pièces versées qu’à partir de juillet 2020, c’est la
société SOCIETE2.) qui a facturé à SOCIETE3.) les commissions de
vente redues en vertu des Contrats. Ni ce fait, ni le paiement des frais,
via le compte de la société SOCIETE2.) n’ont été, - à juste titre -,
retenus comme suffisants par le Tribunal pour admettre la cession des
Contrats à la société SOCIETE2.).
7
A défaut de preuve de la volonté des parties de voir engager
contractuellement la société SOCIETE2.) à l’égard de SOCIETE3.),
c’est à tort que SOCIETE3.) se prévaut d’une cession « implicite » des
Contrats par un accord trouvé « implicitement ».
Quant à la validité de la clause de non-concurrence :
Concernant la clause de non-concurrence, il y a lieu de relever d’abord
que, pas plus qu’en première instance, la validité de la clause 4.2.(26)
s’appliquant à la période contractuelle n’est discutée.
La clause 4.2 (27), applicable à la période post-contractuelle, est de la
teneur suivante : « A la fin du présent Contrat éventuellement
renouvelé, le Conseiller immobilier s’interdit, pour une durée d’un (1)
an courant à partir de sa résiliation ou de son expiration, d’exploiter
sur le Grand-Duché de Luxembourg, sous quelque forme que ce soit,
d’une manière directe ou indirecte, pour son propre compte ou pour le
compte d’autrui, une activité identique ou similaire à celle exploitée par
le réseau Re/PERSONNE4.) »
PERSONNE3.) et PERSONNE2.) soutiennent que cette clause est
nulle au regard du droit de la concurrence communautaire, soit l’article
101§1 du TFUE, sinon au regard du droit de la concurrence national,
soit les articles 3 et 4 de la Loi relative à la concurrence, sinon au
regard de la liberté du commerce et de l’industrie garantie par la
Constitution.
Le droit de la concurrence communautaire interdit les accords entre
entreprises, toutes décisions d’associations d’entreprises et toutes
pratiques concertées, qui sont susceptibles d’affecter le commerce
entre Etats membres et qui ont pour objet ou pour effet d’empêcher,
de restreindre ou de fausser le jeu de la concurrence à l’intérieur du
marché européen.
Dans le même sens, l’article 3 de la Loi relative à la concurrence,
applicable au moment des Contrats, interdit tous accords entre
entreprises, toutes décisions d'associations d'entreprises et toutes
pratiques concertées qui ont pour objet ou pour effet d'empêcher, de
restreindre ou de fausser le jeu de la concurrence sur un marché.
Les accords, décisions et pratiques concertées visées sont nuls de
plein droit.
L’article 11 §6 de la Constitution dans sa version applicable au
moment des Contrats, garantit le principe fondamental de la liberté du
commerce et de l’industrie, l’exercice de la profession libérale et du
travail agricole.
Que ce soit au regard de la législation (communautaire ou nationale)
sur la concurrence ou au regard des principes de la liberté individuelle,
une clause de non-concurrence post-contractuelle est tenue pour
valable si elle est limitée dans le temps et dans l’espace, si elle est
destinée à protéger les intérêts légitimes du bénéficiaire de la clause
8
et si elle est proportionnelle1. Ces exigences sont encore exprimées,
en droit de la concurrence, par la recherche du caractère nécessaire2
, « strictement ajusté à la fonction nécessaire », donc le caractère
indispensable3 de l’obligation de non-concurrence.
Pour ne pas être contraire à la liberté du commerce et de l’industrie,
la clause ne doit pas placer la personne tenue à l’obligation dans une
situation ne lui permettant plus d’exercer normalement sa profession4.
Pour ce qui est des intérêts légitimes à protéger, les Contrats prévoient
la mise à disposition des Conseillères d’un concept, qui se concrétise
par la transmission d’un savoir-faire, de signes distinctifs et d’une
assistance. En contrepartie, celles-ci paient un droit d’entrée et des
redevances.
Il s’agit des éléments caractéristiques d’une franchise5, de sorte que
nonobstant leur qualification de « contrat de conseiller immobilier », il
y a lieu d’appliquer aux Contrats les principes dégagés en matière de
franchise.
Le système de la franchise est considéré comme une manière
d’exploiter financièrement un ensemble de connaissances, qui ouvre
à des commerçants dépourvus de l’expérience nécessaire l’accès à
des méthodes qu’ils n’auraient pu acquérir qu’après de longs efforts
de recherche et qui les fait profiter de la réputation du signe. Pour que
le système de la franchise puisse fonctionner, le franchiseur doit
pouvoir communiquer aux franchisés son savoir-faire et leur apporter
l’assistance voulue pour les mettre en mesure d’appliquer ses
méthodes, sans risquer que ce savoir-faire et cette assistance
profitent, ne serait-ce qu’indirectement, à des concurrents. Des
clauses qui sont indispensables pour prévenir ce risque ne constituent
pas des restrictions de la concurrence. De même, est licite
l’interdiction faite au franchisé d’ouvrir, pendant la durée du contrat ou
pendant une période raisonnable après l’expiration de celui-ci, un
magasin ayant un objet identique ou similaire, dans une zone où il
pourrait entrer en concurrence avec un des membres du réseau 6.
Il appartient aux tribunaux de vérifier concrètement la nature des
intérêts à protéger et leur légitimité ainsi que le caractère
indispensable de la clause de non-concurrence pour assurer cette
protection. L’exigence de proportionnalité, qui s’apprécie par rapport
à l’objet du contrat, met en balance l’intérêt légitime du créancier de la
clause de non-concurrence, exposé aux risques concurrentiels que
représente le débiteur, et l’atteinte apportée au libre exercice de
l’activité professionnelle de celui-ci.
1
Encyclopédie Dalloz, Répertoire de droit commercial, v° Concurrence : obligation de non-concurrence, n°115
Idem, n° 127
3
Idem, n° 144
4
Idem, n°107 et 111
5
PERSONNE9.), Théorie et Pratique du droit de la Franchise, Joly Editions, 2009, n°207,208 et 215
6
cf. CJUE, 28 janvier 1986, SOCIETE6.), affaire n°161/84, Rec. CJCE 353, n° 15 et suivants
2
9
En l’espèce, les Conseillères n’avaient aucune expérience dans le
domaine de l’immobilier préalablement à la conclusion des Contrats.
Elles se sont vu remettre une documentation dont un « Book Agent »,
un manuel « Devenir professionnel de l’immobilier », et des modèles
de formulaires, des formats standards pour la publication des
annonces, et des pratiques de marketing. Elles ont, suivant les
Contrats, bénéficié d’une formation initiale de cinq jours et de
formations continues ponctuelles, ainsi que d’une assistance de
SOCIETE3.). Elles ont été initiées à la méthode de la vente en
coopération intégrant tous les affiliés du réseau par l’organisation
rationalisée d’agences.
Le moyen des Conseillères, suivant lequel les méthodes ne
conféraient pas un savoir-faire original et spécifique, mais
correspondait à des méthodes largement répandues dans les réseaux
d’agences immobilières et que les formations dispensées n’étaient
pas utiles est contredit par leurs propres déclarations circonstanciées,
inscrites à l’article 4.2 (28) des Contrats.
En effet, elles ont reconnu qu’au jour de la signature du contrat, elles
avaient une parfaite connaissance de l’activité du réseau SOCIETE5.)
et de ses méthodes d’exploitation, celles-ci leur ayant été explicitéeS
lors de la phase des pourparlers ayant précédé la signature du contrat.
Elles ont admis qu’elles ont pu observer les conditions d’élaboration
et de commercialisation des services proposés par la franchise,
qu’elles ont pu consulter, en toute confidentialité les documents,
images graphiques, vidéos et autres supports généralement
quelconques décrivant les savoir-faire, les techniques et méthodes
caractéristiques de la franchise, dont elles ont expressément reconnu
l’existence, l’originalité et le bien-fondé et qui les ont amenées à
exprimer le désir de bénéficier de l’expérience et des avantages offerts
en adhérant au réseau de franchise. Elles ont même déclaré
comprendre ainsi la nécessité d’assurer la protection des savoir-faire,
techniques et méthodes caractéristiques de la franchise, de même
que les signes distinctifs et la réputation de la franchise par le biais de
la clause de non-concurrence.
Les Conseillères se limitent à relever, sans en tirer de conclusions
juridiques, qu’au vu du déséquilibre entre cocontractants, les Contrats
étaient à considérer comme des contrats d’adhésion.
Dans la mesure où il n’est pas exigé que le savoir-faire transmis ait,
dans sa totalité, un caractère original, secret et spécifique, il n’est pas
pertinent de savoir si et dans quelle mesure les méthodes et
techniques d’un intermédiaire sur le marché immobilier auraient
également pu être acquises en dehors de la franchise ou moyennant
adhésion à un autre réseau de franchise.
10
Au vu de la reconnaissance factuelle faite par les Conseillères dans la
clause 4.2.(28) des Contrats, étayée par l’ensemble de la
documentation soumise, la Cour retient que le savoir-faire transmis
dans son ensemble a un caractère réel, qui a permis aux Conseillères,
novices en la matière, d’avoir facilement accès à des méthodes et des
outils qu’elles n’auraient pu acquérir qu’après de longs efforts de
recherche personnels et qui les ont fait profiter de la réputation de la
marque et du réseau SOCIETE5.).
SOCIETE3.) avait dès lors un intérêt légitime de veiller à ce que ce
savoir-faire et cette assistance ne profitent, ne serait-ce
qu’indirectement, à des concurrents. Pour protéger cet intérêt légitime,
l’insertion d’une clause de non-concurrence dans les Contrats était
indispensable.
En l’espèce, la clause interdit l’exercice, pendant un an après la fin
des Contrats, au territoire du Grand-Duché de Luxembourg, d’une
activité similaire à celle réalisée par SOCIETE3.) en vertu des
Contrats.
Contrairement au moyen de PERSONNE3.) et de PERSONNE2.),
l’activité interdite est suffisamment claire, en ce que le préambule des
Contrats (points D et E) a trait au développement et à l’exploitation
d’une agence immobilière.
Pour ce qui est de l’activité interdite, il y a lieu de rappeler qu’avant de
s’engager, au courant de l’année 2019, dans les Contrats, en qualité
de conseillères en immobilier indépendantes, PERSONNE3.)
travaillait, tant au Luxembourg qu’en Belgique, successivement en
qualité d’executive secretary, de customer service agent, de quality
manager et d’ inside sales associate7, tandis que PERSONNE2.)
travaillait successivement, au Luxembourg et en Belgique en qualité
de barmaid, commis de cuisine, web developer, elementary school
teacher et assistante sociale8.
Les Conseillères n’ayant jamais auparavant travaillé dans la
profession d’agent immobilier, l’interdiction de cette activité, telle que
limitée dans le temps et l’espace, ne constitue pas une atteinte
disproportionnée à leur liberté individuelle de travail et de commerce.
Celles-ci ont d’ailleurs reconnu aux termes de l’article 4.2(29) des
Contrats, que l’objet, la durée et le territoire d’application de
l’obligation de non-concurrence, à laquelle elles ont accepté de se
soumettre, sont suffisamment limités pour ne pas porter atteinte, d’une
manière qu’elles jugeraient disproportionnée, à leur liberté de travail
et de commerce.
7
8
Suivant son profil linkedin, pièce 5 de Maître Schwartz
Suivant son profil linkedin, pièce 6 de Maître Schwartz
11
Afin d’être complet, la Cour relève que l’existence d’une contrepartie
financière n’est pas une condition de validité de la clause de nonconcurrence dans les contrats de franchise.
La Cour retient, contrairement à l’appréciation du Tribunal, que la
clause de non-concurrence est valable en ce qu’elle est indispensable
pour protéger les intérêts légitimes de SOCIETE3.) et ne portait pas
atteinte de manière disproportionnée à la liberté de travail et de
commerce des Conseillères.
Il y a partant lieu de réformer le jugement déféré en ce qu’il a
condamné SOCIETE3.) à indemniser PERSONNE3.) et
PERSONNE2.) du chef de l’illicéité de la clause et de décharger
SOCIETE3.) des condamnations encourues.
La question de la recevabilité des demandes formulées par
SOCIETE3.) en ordre subsidiaire, pour le cas de la confirmation de la
décision d’annulation, est dès lors sans objet.
Quant à la violation de la clause de non-concurrence :
La clause 4.2.(26) dispose ce qui suit : « Pendant la Durée du présent
Contrat, le Conseiller immobilier s’interdit de s’engager, de façon
directe ou indirecte, dans la Région, dans une activité similaire à
l’activité réalisée par le Franchisé SOCIETE4.) en vertu du Contrat ».
Le Tribunal a retenu sur base des développements des parties qu’au
moins à partir du 13 janvier 2021, la société SOCIETE2.) proposait
des services immobiliers, mais qu’il n’était pas établi que pendant la
durée des Contrats, de tels services aient été effectivement prestés
par la société SOCIETE2.), et partant que PERSONNE3.) ou
PERSONNE2.), bénéficiaires économiques et gérantes de la société
SOCIETE2.), se soient engagées indirectement dans une activité
similaire à celle réalisée par SOCIETE3.).
Suivant son extrait du Registre de Commerce et des Sociétés, la
société SOCIETE2.) y est inscrite sous le code NACE 68.310 :
« Agences Immobilières ». Son objet social est le service commercial
et elle pourra, d’une façon générale, faire toutes les opérations
commerciales, financières, mobilières et immobilières se rattachant
directement à son objet social ou qui seraient de nature à en faciliter
ou développer la réalisation.
PERSONNE3.) et PERSONNE2.) sont les bénéficiaires économiques
de la société SOCIETE2.) et ont été nommées gérantes le 15 juillet
2020.
A partir de juillet 2020, c’était la société SOCIETE2.) qui facturait les
commissions de PERSONNE3.) et de PERSONNE2.) à SOCIETE3.).
12
Suivant un échange de messages9 du 17 décembre 2020,
PERSONNE3.) souhaitait demander conseil à SOCIETE3.) au sujet
du site web de la société SOCIETE2.). Les suites données à cette
demande ne ressortent pas des pièces soumises.
SOCIETE3.) explique avoir, de manière générale, accepté la
présentation d’objets immobiliers sur le site internet de la société
SOCIETE2.), sous condition que des références à la marque
SOCIETE5.) soient indiquées et que le lien avec l’agence SOCIETE5.)
apparaisse dans les adresses électroniques.
Sur son site internet, tel qu’il apparaissait publiquement les 13 et 18
janvier 202110, la société SOCIETE2.) sous la dénomination
« ALIAS0.) », proposait des services d’estimation de biens
immobiliers, des conseils d’agent immobilier, annonçait rechercher
des terrains à bâtir pour des clients et permettait la prise de rendezvous pour la vente ou la location de biens immobiliers. Lesdites
annonces du site ne mentionnent aucun lien avec la marque
SOCIETE5.) ni son logo.
Constatant ce fait, SOCIETE3.) a, par courriel du 18 janvier 2021,
averti PERSONNE3.) qu’à défaut de faire figurer l’indication
« SOCIETE5.) » sur le site internet de la société SOCIETE2.), elle
considérait la page comme lui faisant directement concurrence. Elle a
également relevé que les Conseillères ne fournissaient aucune
adresse électronique de contact en rapport avec la marque
SOCIETE5.). Elle a également cherché à savoir qu’à défaut de
référence à la marque SOCIETE5.), quel était le but du site et quels
étaient les services proposés.
Par courriel du 22 janvier 2021, SOCIETE3.) s’est adressée à
PERSONNE2.) et PERSONNE3.) pour les solliciter de modifier
impérativement, le jour-même, les adresses électroniques sur le site
« Xpert Home » exploité par la société SOCIETE2.), sous peine d’être
bloquées du réseau SOCIETE5.). Elle leur a demandé une
confirmation par retour de courriel.
Le même jour, PERSONNE3.) a répondu qu’elle refusait de faire une
modification liée à la société SOCIETE2.), au motif « que celle-ci n’a
en rien signé un accord quelconque avec PERSONNE5.) l’engageant
dans ce sens ».
En vertu de l’article 4.2. (26) des Contrats, pendant la durée des
Contrats, PERSONNE3.) et PERSONNE2.) se sont interdites de
s’engager, de façon directe ou indirecte, dans la Région, dans une
activité similaire à celle réalisée par SOCIETE3.) en vertu du contrat,
partant, dans des activités immobilières.
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Pièce 14 de Maître Partsch
Piece 20 de Me Schwartz
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La société SOCIETE2.), dont PERSONNE3.) et PERSONNE6.)
étaient les gérantes et bénéficiaires économiques, était inscrite
comme agence immobilière et son objet social comprenait notamment
des opérations immobilières, donc une activité similaire à
SOCIETE3.).
Il résulte de leur position ci-avant concernant la cession des Contrats,
que PERSONNE3.) et PERSONNE2.) n’ont pas souhaité exercer
leurs activités de conseiller immobilier SOCIETE5.) via la société
SOCIETE2.), en soumettant celle-ci aux règles des Contrats. Si elles
ont fait valoir que la société SOCIETE2.) devait intervenir à des fins
uniquement administratives et comptables, cette explication est
contredite non seulement par son inscription à titre d’agence
immobilière, mais également par son site internet duquel ressort qu’au
plus tard à partir du 13 janvier 2021, la société SOCIETE2.) s’adressait
au public pour y présenter ses activités immobilières, et ce sans
référence à la marque et au réseau SOCIETE5.).
Même suite à la demande formelle de SOCIETE3.), ni PERSONNE3.)
ni PERSONNE2.) n’ont accepté de modifier les coordonnées figurant
sur le site SOCIETE2.) et d’y adjoindre les références à la marque
SOCIETE5.).
Au vu des termes employés par PERSONNE3.), aucun doute sur le
caractère volontaire de cette omission dans les annonces de services
immobiliers n’est possible.
Ces éléments ne sont pas contredits par les pièces produites par les
Conseillères, à savoir les extraits de leurs comptes facebook et
instagram personnels, antérieurs à janvier 2021, des publications, non
datées, sur lesquelles apparaissent les références au réseau
SOCIETE5.) et des correspondances au moyen de leurs adresses
électroniques @MAIL1.).lu sur lesquelles le logo de PERSONNE5.)
figure bien.
Contrairement à l’appréciation du Tribunal, la Cour retient que l’offre,
par les Conseillères, de services immobiliers via leur société, soit la
prospection de clientèle dans le même domaine, constitue une activité
concurrente à SOCIETE3.).
Ce faisant, PERSONNE3.) et PERSONNE2.) ont violé leur obligation
de non-concurrence pendant la durée des Contrats, de sorte que la
clause pénale de l’article 4.2 (31) s’applique.
Ledit article prévoit une indemnisation forfaitaire de 45.000 euros,
redue de plein droit et sans mise en demeure préalable, en cas de
violation de l’obligation de non-concurrence.
Concernant la demande en réduction de cette indemnité,
PERSONNE3.) et PERSONNE2.) sollicitent la réduction de ladite
clause pénale au motif qu’elle est disproportionnée par rapport au
préjudice que pourrait subir SOCIETE3.).
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L’article 1152 du Code civil prévoit le principe du caractère forfaitaire
des dommages et intérêts convenus par les parties pour le cas
d’inexécution par l’une d’elles des obligations découlant de leur
contrat. Les juridictions ont, en application de l’article 1152 alinéa 2 du
Code civil le pouvoir de modérer ou d’augmenter la peine convenue si
celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.
Toutefois, le pouvoir modérateur du juge pour prévenir des excès en
la matière ne présente qu’un caractère d’exception, sous peine de
remettre en cause la vertu coercitive et l’efficacité préventive de la
clause pénale.
Le maintien de la clause pénale est la règle et sa réduction l’exception.
Si le juge refuse la modification demandée, il n’a pas à donner un motif
à sa décision, car ce faisant il applique purement et simplement la
convention des parties. En revanche, lorsqu’il décide de réajuster la
clause manifestement excessive, il doit motiver sa décision.
Les Conseillères, qui allèguent une disproportion de la clause, restent
en défaut de soumettre des éléments de preuve de nature à établir
son caractère manifestement excessif.
Celle-ci n’est dès lors pas à réduire.
Par réformation du jugement déféré, il y a lieu de condamner
PERSONNE3.) et PERSONNE2.) au paiement de 45.000 euros
chacune.
Quant à la restitution du dépôt de garantie :
Le jugement déféré a fait droit à la demande en remboursement du
dépôt de garantie de 600 euros à PERSONNE3.) et PERSONNE2.)
pour le montant de 600 euros chacune, sur base de la clause 3.1.(1)
des Contrats.
Cette motivation n’étant pas critiquée, il y a lieu de confirmer le
jugement sur ce point.
Quant à la demande en remboursement de frais et honoraires
d’avocat:
SOCIETE3.) demande le remboursement de ses frais et honoraires
d’avocat pour le montant de 12.492,50 euros pour les deux instances.
PERSONNE3.) et PERSONNE2.) contestent le bien-fondé de cette
demande dans son principe et dans son quantum et relèvent que
SOCIETE3.) ne prouve pas qu’elle a dû personnellement supporter
des frais d’avocat.
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Le dommage résultant du paiement d’honoraires d’avocat constitue un
préjudice réparable.
Conformément aux principes de la responsabilité civile, il appartient
au demandeur d’établir la faute de son adversaire, la réalité de son
préjudice et le lien causal entre la faute et le préjudice.
Au vu de l’ensemble de la motivation retenue ci-avant, les fautes
contractuelles de PERSONNE3.) et de PERSONNE7.) ne font pas de
doute. La décision du Tribunal, qui a reconnu le manquement grave
par PERSONNE3.) à ses obligations contractuelles, de nature à
justifier la résiliation, avec effet immédiat du Contrat ALIAS2.), n’a pas
été entreprise.
Les frais et honoraires engendrés résultent des mémoires
d’honoraires, auxquels sont annexés les preuves de paiement par
SOCIETE3.).
Il y a partant lieu de faire droit à la demande en indemnisation à
concurrence du montant total de 12.429,13 euros, soit 6.214,56 euros
à charge de chacune des Conseillères.
Quant aux demandes respectives basées sur l’article 240 du Nouveau
Code de procédure civile:
Au vu du résultat du litige, il n’est pas inéquitable de laisser à charge
des Conseillères l’intégralité des frais qu’elles ont dû engager pour se
défendre, tant en première instance qu’en instance d’appel.
Il y a dès lors lieu de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a fait
droit à leurs demandes en paiement d’une indemnité de procédure et
il y a lieu de rejeter leur demande afférente en instance d’appel.
SOCIETE3.) s’étant vu accorder le remboursement de ses frais et
honoraires exposés pour les deux instances, ne précise pas ni ne
justifie quels frais, non compris dans les dépens, seraient restés à sa
charge.
C’est dès lors à juste titre, quoique pour d’autres motifs, que le
Tribunal a rejeté sa demande basée sur l’article 240 du Nouveau Code
de procédure civile.
Sa demande en paiement d’une indemnité de procédure pour
l’instance d’appel est également à rejeter.
Il y a enfin lieu d’ordonner la compensation entre les créances
réciproques.
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