Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-02-27, n° 798 (JPLBAIL)

Rép. no. 798/25 Dossier no. L-BAIL-206/24

Assistance Judiciaire accordée à PERSONNE1.) par décision du bâtonnier du 15 avril 2024

AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 27 FEVRIER 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause

ENTRE ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, représenté par son Ministre de l’Immigration et de l’Asile en fonctions, sinon par son Ministre d’Etat en fonctions, ayant ses bureaux à L-1341 Luxembourg, 2, place de Clairefontaine, poursuites et diligences de l’Office national de l’accueil (ONA), établi à L-1734 Luxembourg, 5, rue Carlo Hemmer, représenté par son directeur actuellement en fonctions,

partie demanderesse, comparant par Madame Hafida HADOUCHE, dûment mandatée,

ET PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie défenderesse, comparant par Maître Max LENERS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 22 mars 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 18 avril 2024 à 15.00 heures, salle JP.0.02. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 28 novembre 2024, lors de laquelle Madame Hafida HADOUCHE se présenta pour la partie demanderesse, tandis que Maître Max LENERS comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été remis

LE JUGEMENT QUI SUIT A. La procédure et les prétentions des parties Par requête déposée au greffe en date du 22 mars 2024, l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG (ci-après désigné : l’ETAT) a sollicité la convocation de PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit, ni titre, aux fins de :

• voir constater l’échéance fixée dans l’engagement signé le 19 avril 2021 pour quitter les lieux ;
• voir constater que PERSONNE1.) est occupant sans droit, ni titre du logement sis à LADRESSE1.) ;
• voir condamner PERSONNE1.) à déguerpir du susdit logement avec tous ceux qui l’occupent de son chef dans un délai d’un mois à partir de la notification du jugement à intervenir ou dans un délai à fixer par le tribunal, sinon et faute par lui de ce faire dans le délai imparti, voir autoriser d’ores et déjà le requérant à le faire expulser par la force publique et à mettre les meubles et effets sur le carreau, le tout à ses frais, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;
• voir condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 206/24. B. L’argumentaire des parties Au soutien de sa demande, l’ETAT fait exposer que le 31 octobre 2019, il a mis à disposition de PERSONNE1.) un logement dans une structure d’hébergement pour demandeurs de protection internationale, structure gérée par l’Office national de l’accueil (ci-après désigné : l’ONA), sise à L-ADRESSE1.). PERSONNE1.) en tant que demandeur de protection internationale a été logé temporairement dans la structure d’accueil gérée par l’ONA, qui s’est substituée avec effet au 1er janvier 2020 à l’Office luxembourgeois de l’accueil et de l’intégration (OLAI), structure réservée au logement temporaire des demandeurs de protection internationale, réfugiés et de personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire. PERSONNE2.) aurait obtenu la protection internationale en date du 15 janvier 2021, de sorte que conformément aux dispositions de la loi modifiée du 18 décembre 2015 relative à l’accueil des demandeurs de protection internationale et de protection temporaire, 2

il n’aurait plus eu droit aux conditions matérielles d’accueil que l’ONA accorde aux demandeurs qui sont en cours de procédure et il aurait partant été obligé de quitter ladite structure. A titre exceptionnel et pour des raisons tenant à la difficulté de trouver des logements au Luxembourg, l’ONA aurait continué à loger PERSONNE1.) de manière temporaire dans ses structures pour lui permettre d’effectuer des démarches tendant à trouver un logement sur le marché privé. Il se serait dès lors engagé par engagement unilatéral signé en date du 19 avril 2021 à libérer les lieux pour le 1er février 2022 au plus tard et à payer à l’ONA, en guise de contrepartie financière, une indemnité d’occupation mensuelle. Il s’agirait-là d’une pratique courante de l’ONA qui permettrait aux personnes qui obtiennent la protection internationale de ne pas être immédiatement mis à la rue et d’ainsi bénéficier de plusieurs mois d’hébergement supplémentaires afin de leur permettre de trouver un nouveau logement. A ce jour, PERSONNE1.) n’aurait toujours pas quitté les lieux nonobstant mise en demeure du 8 janvier 2024. PERSONNE1.) serait dès lors à considérer comme occupant sans droit ni titre. PERSONNE1.) s’oppose à la demande en faisant principalement plaider que la relation existant entre parties serait à requalifier en contrat de bail soumis à la loi sur le bail à usage d’habitation. Le document signé en date du 19 avril 2021 ne serait pas la preuve d’un engagement unilatéral mais l’instrumentum d’un contrat. La somme de 350 euros, respectivement de 650 euros à partir du 1er juillet 2021 au paiement de laquelle PERSONNE1.) s’est engagé a été payée en contrepartie du droit de pouvoir habiter l’immeuble mis à disposition par l’ONA. Le document intitulé « engagement unilatéral » serait en réalité un contrat compte tenu des volontés y exprimées par les parties. Il s’agirait plus précisément d’un contrat de bail. L’ONA aurait accordé à PERSONNE1.) le droit de jouissance d’un logement destiné à son habitation et qu’en contrepartie PERSONNE1.) aurait payé un prix de 350 euros, respectivement de 650 euros. Le document signé en date du 19 avril 2021 ne stipulerait pas qu’il s’agit d’une occupation précaire et non plus que la raison d’être de cette relation contractuelle se situerait dans la volonté de l’ONA de résoudre des difficultés temporaires de PERSONNE1.). L’autorisation d’habiter le logement n’aurait pas été accordée à titre de pure charité, mais contre le paiement d’un prix. Dans la mesure où le document signé en date du 19 avril 2021 a été rédigé par l’ONA et comme PERSONNE1.) est incontestablement la partie faible de la convention, l’article 1162 du Code civil serait à prendre en considération pour interpréter le contrat entre PERSONNE1.) et l’ONA. En outre, il y aurait prorogation tacite du contrat de bail sur base de l’article 1759 du Code civil. Ainsi en date du 1er février 2022, PERSONNE1.) serait resté dans le logement et aurait continué sa jouissance, sans que le bailleur ne s’y opposait dans un premier temps. Une prorogation tacite se serait dès lors opérée. Contrairement aux dispositions de l’article 1736, paragraphe 2 du Code civil, l’ONA n’aurait donné uniquement un congé d’un mois au lieu de trois mois. Il s’agirait encore plus précisément d’un contrat de bail soumis à la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. En effet, il faut procéder à une interprétation contextuelle dite « interne » ou « systématique » de l’article 1er, paragraphe 3, lettre e) de la loi sur le bail à usage d’habitation. A la lecture de l’article deux possibles interprétation s’imposent, soit l’exception est applicable en raison de l’affectation de l’immeuble en tant que structure d’hébergement réservés aux personnes mentionnées dans l’article 1er, paragraphe 3, lettre e) de la loi sur le bail à usage d’habitation ou l’exception est applicable en vertu du contrat. En tenant compte de l’exclusion en vertu du logement, l’élément déclencheur pour exclure l’application de la loi sur le bail à usage d’habitation serait le fait que le logement en question serait réservé aux personnes mentionnées dans l’article 1er, paragraphe 3, lettre e) de la loi sur le bail à usage d’habitation. La loi sur le bail à usage d’habitation ne s’appliquerait donc pas aux structures d’hébergement réservées au logement provisoire de demandeurs de protection internationale, de réfugiés et de personnes 3

pouvant bénéficier de la protection subsidiaire. L’immeuble en question ne serait plus réservé au logement de ces personnes tel que cela aurait été déclaré par l’ONA dans un article de RTL il y a quelques mois, de sorte que la loi sur le bail à usage d’habitation devrait être applicable. En tenant compte de l’exclusion en vertu du contrat, un contrat conclu entre l’ONA et un demandeur de protection internationale, un réfugié ou une personne pouvant bénéficier de la protection subsidiaire serait exclu du champ d’application de la loi sur le bail à usage d’habitation. PERSONNE1.) n’entrerait pas dans une de ces catégories vu qu’il a reçu le statut de réfugié, de sorte que le contrat liant PERSONNE1.) à l’ONA ne serait plus à exclure du champ d’application de la loi sur le bail à usage d’habitation. En procédant à une interprétation contextuelle « externe », il faudrait considérer que l’exception en question a été légitimée par les auteurs par une participation aux frais de fonctionnement. Or, le montant payé par PERSONNE1.) ne serait plus une participation financière aux frais de fonctionnement. Le montant de 650 euros serait plutôt un montant égal à un vrai loyer payé en contrepartie du droit d’habitation d’une chambre notamment compte tenu de la comparaison dudit montant avec d’autres loyers à payer pour des studios ou chambres. Il s’agirait d’un loyer fixé exclusivement en vertu des ressources financières du locataire. Il en découlerait que l’article 1er, paragraphe 3, lettre e) de la loi sur le bail à usage d’habitation serait inapplicable à la relation contractuelle entre PERSONNE1.) et l’ONA. Il faudrait donc requalifier la relation contractuelle entre parties en contrat de bail soumis à la loi sur le bail à usage d’habitation. Ainsi comme les motifs pour faire échec à la prorogation du bail tel que prévus par l’article 12 de la loi sur le bail à usage d’habitation feraient défaut, la demande en résiliation et en déguerpissement seraient à rejeter. Subsidiairement, PERSONNE1.) demande au tribunal de saisir la Cour constitutionnelle de la question préjudicielle suivante : « L’article 1er, paragraphe 3 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation telle que modifiée, qui prévoit que cette loi ne s’applique pas […] « (e) aux structures d’hébergement réservées au logement provisoire de demandeurs de protection internationale, de réfugiés et de personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire visés par la loi du 18 décembre 2015 relative à la protection internationale et à la protection temporaire « et qui partant exclut les bénéficiaires de la protection internationale, lesquels habitent encore dans ces structures et versent un paiement mensuel à l’ONA, des règles protectrices et d’ordre public édictées par la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, estil conforme au principe d’égalité devant la loi consacré par les articles 15 (1) et 16 de la Constitution ? Notamment, est-ce que cette différence de traitement procède-elle d’une disparité objective et est-elle rationnellement justifiée, adéquate et proportionnée à son but ? ». Les catégories de personnes entre lesquelles une discrimination est alléguée seraient les locataires d’un immeuble à usage d’habitation et les bénéficiaires de la protection internationale, donc les personnes qui ont le statut de réfugié ou le statut conféré par la protection subsidiaire. En vertu de l’article 1er, paragraphe 3 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, les bénéficiaires de la protection internationale seraient exclus du champ d’application de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et des règles protectrices édictées par cette loi, même s’ils occupent contre un prix réel nonnégligeable un logement appartenant à l’ONA ou à un autre organisme social. Si cette exception est parfaitement justifiée pour les demandeurs de protection internationale, qui ne paient pas de prix pour leur logement, l’exclusion des bénéficiaires de la protection internationale du champ d’application de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ne semble pas être rationnellement justifiée, adéquate et proportionné à son but. Plus subsidiairement, PERSONNE1.) sollicite un délai de déguerpissement de trois mois compte tenu de sa situation financière précaire, laquelle ne lui permettrait pas à l’heure actuelle de trouver aisément un nouveau logement et vu qu’il a payé tous les loyers et a aussi effectué des démarches utiles et étendues pour trouver un nouveau logement. 4

L’ETAT fait répliquer principalement que l’engagement unilatéral est un contrat à qualifier de convention d’occupation précaire. Contrairement au contrat de bail, l’engagement ne mentionnerait pas d’adresse précise ni d’immeuble précis. L’engagement ne concernerait pas une structure spécifique et le défendeur serait susceptible d’être relogé dans une structure autre que la structure initiale en cas de modification de sa composition familiale par exemple. Par ailleurs, l’engagement serait signé dès l’obtention du statut de manière automatique et systématique en considération de la situation du bénéficiaire de la protection internationale. L’article 1162 du Code civil ne serait pas applicable dès lors que l’application dudit article ne vaudrait pas pour l’opération de qualification juridique et aucune des stipulations de l’engagement unilatéral ne serait obscure. En outre, pour évaluer quelle a été la volonté réelle des parties lors de la conclusion du contrat, il conviendrait de se replacer au moment de la conclusion du contrat pour comprendre la raison pour laquelle l’ETAT a valablement pu conférer un simple droit d’occupation précaire au défendeur. D’ailleurs, l’engagement du 19 avril 2021 mentionnerait clairement que le logement a été temporairement mis à disposition du défendeur par l’ONA. Cet engagement mentionnerait également explicitement que l’engagement ne tombe pas sous le champ d’application des dispositions légales relatives au bail à usage d’habitation. 1) Il y aurait lieu de noter que l’engagement unilatéral a été signé alors que le défendeur se trouvait au jour de l’obtention du statut de la protection internationale dans une situation d’occupation sans droit ni titre (perte du bénéfice des conditions matérielles d’accueil par le défendeur). Conformément à la loi modifiée du 18 décembre 2015 relative à l’accueil des demandeurs de protection internationale et de protection temporaire, toute demandeur de la protection internationale a droit aux conditions matérielles d’accueil dès la présentation de sa demande. Lorsqu’il remplit les conditions prévues par la loi, il peut se voir attribuer un hébergement. Le droit de jouissance ainsi conféré s’teindrait lorsque le bénéficiaire des conditions matérielles obtient une décision définitive sur sa demande de protection internationale, à savoir son acceptation ou son rejet. Ce serait dès lors la décision ministérielle d’octroi du statut de réfugié qui a mis fin au bénéficie des conditions matérielles d’accueil dans le chef de PERSONNE1.) et non pas l’acte d’engagement unilatéral. Le défendeur s’est vu reconnaître le statut de réfugié en date du 15 janvier 2021 et dès ce moment-là, son droit d’être hébergé par l’ONA aurait cessé par le seul effet de la loi. Lorsque le titre de jouissance s’éteint, le maintien dans les lieux relèverait nécessairement de la situation de l’occupation sans droit ni titre. L’engagement unilatéral aurait ainsi eu pour premier objet de régler les conditions du maintien dans les lieux après la perte du bénéficie des conditions matérielles d’accueil. Cette autorisation de la part de l’ETAT de se maintenir n’aurait pu être donnée qu’à titre précaire. 2) Il y aurait encore lieu de noter que cette signature a eu pour objet de permettre le maintien du défendeur dans la structure d’hébergement afin de permettre au défendeur de faire face aux difficultés temporaires de relogement inhérentes à l’octroi de la protection internationale. Sans la conclusion de l’engagement unilatéral, le défendeur serait resté dans sa situation d’occupant sans droit ni titre et aurait pu être expulsé à tout moment dès le 15 janvier 2021. Ce seraient les difficultés temporaires communes à toutes les personnes qui obtiennent la protection internationale qui sont à l’origine de la pratique de l’ONA consister à tolérer le maintien pour quelques mois de ces personnes dans les structures d’hébergement visant à accueillir avant tout les demandeurs de la protection internationale bénéficiaires des conditions matérielles d’accueil. 3) Il y aurait encore lieu de noter que la précarité de l’occupation concédée par l’ETAT est indubitable et ressort tant du libellé de l’engagement unilatéral (la limitation dans le temps du maintien dans les lieux, la modicité de l’indemnité d’occupation par rapport aux prix du marché, la conservation de la libre disposition des lieux par l’ETAT et exclusions explicite de l’application de la loi du 21 septembre 2006) que du contexte de la gestion du réseau d’accueil des demandeurs de protection internationale (pour pouvoir mener à bien sa 5

mission d’accueil des demandeur de protection international, il serait donc impérieux que l’ONA conserve la libre disposition des lieux dans lesquels il accueille ces personnes.

Considérant cet objectif d’intérêt général, il serait certain que l’ETAT n’a pas pu vouloir donner des locaux en bail. En effet, la conclusion d’un tel contrat irait à l’encontre de la mise en œuvre efficace de la mission de l’ONA. La première conséquence de la qualification comme convention d’occupation précaire serait que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis l’expiration de l’engagement unilatéral, soit le 1er février 2022, sinon depuis l’expiration de l’ultime délai fixé par la mise en demeure, soit le 8 février 2024. La deuxième conséquence consisterait dans le rejet de la demande tendant à bénéficier d’un délai supplémentaire pour le déguerpissement. Subsidiairement, même à considérer que le contrat est un contrat, celui-ci ne relèverait pas du champ d’application de la loi du 21 septembre 2006. En effet, tout d’abord l’exclusion vise tous les contrats dont l’objet est la jouissance de locaux au sein d’une structure d’hébergement quelle que soit la situation administrative de la personne bénéficiaire de l’hébergement. Selon l’ETAT, les termes « la loi ne s’applique pas […] aux structures d’hébergement » ne souffriraient d’aucune espèce d’ambiguïté, de sorte que la tentative de manipulation au sens de ces termes opérée par le défendeur est nécessairement vaine. Il conviendrait donc de retenir que l’exclusion prévue par la loi vise tous les contrats dont l’objet est la jouissance d’un espace sis à l’intérieur d’une « structure d’hébergement réservée au logement provisoire de demandeurs de protection internationale, de réfugiés et de personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire ». Ensuite, il y aurait lieu de retenir que la structure dans laquelle le défendeur est hébergé est bien une structure concernée par l’exclusion légale. La notion de réfugié de la loi du 18 décembre 2015 viserait toutes personnes se trouvant dans la situation pré-décrite. Ainsi, lorsque la loi du 21 septembre 2006 procède à un renvoi à cette notion de « réfugié », ce renvoi vise toutes les personnes qui remplissent matériellement les conditions de la définition de la qualité de réfugiés, sans préjudice de l’octroi ou non du statut. La structure en cause relèverait de l’exclusion prévue par l’article 1er, alinéa 1er e) de la loi du 21 septembre 2006, de sorte que celle-ci ne trouverait pas à s’appliquer en l’espèce. En outre, l’exclusion prévue au paragraphe 3 point e) de l’article 1er de la loi du 21 septembre 2006 serait rattachée à la destination de l’immeuble et non au statut de ses occupants. La conséquence de l’inapplicabilité de la loi du 21 septembre 2006 serait que le bail peut être résilié conformément aux dispositions de droit commun du Code civil, ce que l’ETAT aurait fait. S’agissant de la participation financière, fixer un montant en fonction des frais de fonctionnement des structures pour chaque bénéficiaire de la protection internationale créerait une rupture d’égalité entre ces derniers. L’intérêt serait plutôt de faire contribuer ces personnes en fonction de leur capacité financière et de leur situation familiale. Contrairement au bail d’habitation dans lequel le loyer est fixé en fonction du prix du marché et de la surface habitable, l’indemnité d’occupation due à l’ONA serait fixée en fonction de la composition familiale et des ressources financières des bénéficiaires de la protection internationale. Par ailleurs, contrairement au contrat de bail à usage d’habitation, les bénéficiaires de la protection internationale bénéficieraient non seulement de la mise à disposition d’un logement, mais également d’un encadrement psycho-social d’un service de gardiennage ainsi que d’un service de restauration. L’indemnité d’occupation prévue dans l’engagement unilatéral ne peut donc justifier la non-applicabilité de l’exclusion prévue à l’article 1er, paragraphe 3, lettre e) de la loi. Plus subsidiairement, l’ETAT invoque l’irrecevabilité de la question préjudicielle en raison de son caractère inutile au motif que ce litige n’implique pas l’application de la loi du 21 septembre 2006 car la relation contractuelle liant les parties ne relève pas de la qualification de bail, mais de celle de convention d’occupation précaire. Par ailleurs, elle relève un défaut manifeste de fondement de la question préjudicielle, dès lors 6

PAR CES MOTIFS Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort, dit la demande de l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG recevable, dit qu’il n’y a pas lieu de renvoyer la question préjudicielle posée par PERSONNE1.) à la Cour constitutionnelle, constate que PERSONNE1.) est occupant sans droit ni titre du logement sis à LADRESSE1.), en conséquence, dit fondée la demande de l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, partant, condamne PERSONNE1.) à déguerpir du logement occupé sans droit ni titre sis à L-ADRESSE1.) avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de 40 (quarante) jours à compter de la notification du présent jugement, 12

au besoin, autorise l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG à faire expulser PERSONNE1.) du logement sis à L-ADRESSE1.) avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ; condamne PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance. PAR CES MOTIFS

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée de la greffière Sang DO THI, qui ont signé le présent jugement.

Anne SIMON

Sang DO THI

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