Jugement civil n° 2025TALCH08/00104
Audience publique du mercredi, 11 juin 2025.
Numéros du rôle: 171.203 et 171.204 (Jonction)
Composition :
Sandra ALVES ROUSSADO, vice-présidente,
Hannes WESTENDORF, juge,
Elodie DA COSTA, juge,
Guy BONIFAS, greffier.
I.
ENTRE
PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),
partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Guy ENGEL de
Luxembourg du 29 juillet 2015,
partie défenderesse sur reconvention,
comparaissant par Maître Marc PETIT, avocat, demeurant à Luxembourg,
ET
- la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à LADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le
n° B NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en
fonctions,
- la société en commandite simple SOCIETE2.) S.àr.l. et SOCIETE3.), S.e.c.s., établie et
ayant son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés
de Luxembourg sous le n° B NUMERO3.), représentée par son associé commandité
actuellement en fonctions,
parties défenderesses aux fins du prédit exploit ENGEL,
parties demanderesses par reconvention,
comparaissant par Maître Anne-Laure JABIN, avocat, demeurant à Luxembourg.
II.
ENTRE
PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),
partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Guy ENGEL de
Luxembourg du 29 juillet 2015,
partie défenderesse sur reconvention,
comparaissant par Maître Marc PETIT, avocat, demeurant à Luxembourg,
ET
- la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à LADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le
n° B NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en
fonctions,
- la société en commandite simple SOCIETE2.) S.àr.l. et SOCIETE3.), S.e.c.s., établie et
ayant son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés
de Luxembourg sous le n° B NUMERO3.), représentée par son associé commandité
actuellement en fonctions,
parties défenderesses aux fins du prédit exploit ENGEL,
parties demanderesses par reconvention,
comparaissant par Maître Anne-Laure JABIN, avocat, demeurant à Luxembourg.
LE TRIBUNAL
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Ouï PERSONNE1.) et PERSONNE2.) par l’organe de Maître Marc PETIT, avocat
constitué.
Ouï la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-après « la société SOCIETE1.) ») et la
société en commandite simple SOCIETE2.) S.àr.l. et SOCIETE3.), S.e.c.s. (ci-après « la
société SOCIETE2.) ») par l’organe de Maître Anne-Laure JABIN, avocat constitué.
- Faits
Le litige a trait à la demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) tendant à la
réparation des vices et malfaçons affectant l’immeuble construit par le promoteur
SOCIETE1.) S.A.
- Procédure
Par exploit d’huissier de justice du 29 juillet 2015, PERSONNE1.) a fait comparaître la
société SOCIETE1.) (ci-après SOCIETE1.)) et la société SOCIETE2.) devant le tribunal
d'arrondissement de et à Luxembourg.
Cette affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 171.203.
Par exploit d’huissier de justice du 29 juillet 2015, PERSONNE2.) a fait comparaître la
société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) devant le tribunal d’arrondissement de
et à Luxembourg.
Cette affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 171.204.
Par ordonnance du 19 janvier 2016, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des
affaires inscrites au rôle sous les numéros 171.203 et 171.204.
Par ordonnance du juge de la mise en état du 21 juin 2016, celui-ci a rejeté la demande
de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) en institution d’une expertise judiciaire
contradictoire et a invité Maître Marc PETIT à conclure quant au moyen de prescription
soulevée par les parties assignées sub 1) et sub 2) relativement au caractère apparent des
vices et à leur délai de dénonciation et a accordé un délai à la société SOCIETE1.) et à
la société SOCIETE2.) pour répliquer.
La clôture de l’instruction a été prononcée en date du 10 octobre 2017.
Le juge rapporteur a été entendu en son rapport oral à l’audience du 14 novembre 2017
et l’affaire a été prise en délibéré à cette même date.
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Par jugement n° 8/2018 du 2 janvier 2018, le tribunal a reçu les demandes de
PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) en la forme ; a dit que les conclusions du 27 janvier
2017 ne sont pas entachées d’un libellé obscur ; a dit qu’elles ne constituent pas une
demande nouvelle ; a dit qu’elles n’entraînent pas une renonciation aux demandes
antérieurement formulées ; a constaté que le procès-verbal de réception signé le 19
novembre 2013 par PERSONNE1.) comporte des réserves ; a constaté que le procèsverbal de réception signé le 31 juillet 2013 par PERSONNE2.) comporte des réserves ;
a constaté que le procès-verbal de réception signé le 14 février 2014 par PERSONNE2.)
comporte des réserves ; a ordonné aux parties d’indiquer par version dactylographiée
les réserves faites au procès-verbal de réception du 31 juillet 2013, ainsi que les réserves
faites au procès-verbal de réception du 14 février 2014 ; a ordonné aux parties de verser
une version dactylographiée des réserves et mentions faites au procès-verbal du 19
novembre 2013 ; a constaté que les parties communes extérieures n’ont pas fait l’objet
d’une réception ; a rejeté les demandes de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) dirigées
contre la société SOCIETE2.) ; a, avant tout autre progrès en cause, ordonné une
expertise et nommé expert Monsieur Frank ERPELDING avec la mission et les droits
tels que libellés au dispositif dudit jugement ; a dit que l’expert devra déposer son
rapport au greffe du tribunal le 15 avril 2018 au plus tard ; a enjoint à PERSONNE1.)
et à PERSONNE2.) de prendre un corps de conclusions récapitulatives dans le mois
après le dépôt du rapport d'expertise afin de préciser et d’actualiser leurs demandes ; a
sursis à statuer pour le surplus ; a tenu l’affaire en suspens ; a réservé le surplus des
demandes et les frais et dépens de l'instance.
Le rapport de l’expert Frank ERPELDING daté du 27 août 2018 a été déposé au greffe
du tribunal en date du 1er août 2018.
Sur ce, les parties ont conclu de part et d’autre.
L’instruction a, à nouveau, été clôturée par ordonnance du 28 janvier 2020.
Le juge rapporteur a été entendu en son rapport oral à l’audience du 11 février 2020 et
l’affaire a été reprise en délibéré à la même date.
Par jugement n°2020TALCH08/00072 du 17 mars 2020, le tribunal a dit que les
dernières conclusions de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) n’entraînent pas
renonciation aux demandes antérieurement formulées, a rejeté les moyens de forclusion
soulevés, avant tout autre progrès en cause, a ordonné un complément d’expertise et a
renvoyé le dossier à l’expert Frank ERPELDING, avec la mission de compléter et
d’achever son expertise sur les points relevés dans la motivation du jugement (tentative
de conciliation des parties, état ??? des lieux complet, réponse aux critiques des parties
et évaluation des coûts des travaux réfection, a dit que l’expert pourra s’entourer de tous
renseignements utiles à l’accomplissement de la mission lui confiée et entendre même
des tierces personnes, a ordonné à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de verser chacun,
au plus tard le 31 mars 2020, le montant de 500.- euros à titre de provision à valoir sur
la rémunération de l’expert, a chargé Madame le Président de chambre PERSONNE3.)
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de la surveillance de cette mesure d’instruction, a dit que l’expert devra en toutes
circonstances informer ledit magistrat de la date de ses opérations, de l’état desdites
opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer, a dit que si ses honoraires devaient
dépasser le montant de la provision versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne
continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision supplémentaire, a dit
qu’en cas d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera procédé à son remplacement
par simple ordonnance du magistrat commis, a dit qu’en cas d’empêchement du
magistrat commis, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance du
président de chambre, a dit que l’expert devra déposer son rapport complémentaire au
greffe du tribunal jusqu’au 5 juin 2020 au plus tard, a sursis à statuer pour le surplus, a
réservé les droits des parties ainsi que les frais et dépens.
L’expert ERPELDING a déposé son rapport d’expertise complémentaire en date du 8
décembre 2023, ainsi qu’une lettre d’accompagnement en date du 27 mars 2024.
Sur ce, les parties ont conclu de part et d’autre.
L’instruction a été clôturée par voie d’ordonnance du 26 février 2025 et l'affaire a été
renvoyée à l'audience du 14 mai 2025 pour plaidoiries.
L’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 14 mai 2025 par le Président de chambre.
3. Prétentions et moyens des parties
La société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) demandent :
à titre principal, de constater les insuffisances telles que décrites dans le cadre de
leurs conclusions;
d’ordonner une nouvelle expertise pour pallier les insuffisances de l’expertise;
partant nommer PERSONNE4.), PERSONNE5.) ou PERSONNE6.), avec la
mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit et
motivé de :
constater les vices, défauts et malfaçons de la maison d’habitation
familiale des consorts GROUPE1.) sise à ADRESSE4.) ;
déterminer la cause ainsi que le lien causal avec les travaux de
construction effectués par la société SOCIETE1.), respectivement avec le
défaut d’entretien ;
proposer les moyens et coûts pour y remédier ;
dire que l’expert peut s’entourer, dans le cadre de sa mission, de tiers ;
mettre les frais à charge des consorts GROUPE1.), demandeurs
originaires en expertise ;
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à titre subsidiaire, plus particulièrement concernant les parties communes :
de dire que les problèmes touchant l’escalier d’entrée ne sont que des
efflorescences qui se résolvent par un simple entretien ;
de constater les contradictions dans le rapport concernant le bord du palier ;
de constater que les dimensions des pavés n’étaient pas au choix des
acquéreurs et qu’un uniformité urbanistique prévaut, de sorte qu’il n’y a pas
eu de non-conformité ;
de constater l’absence de relation causale entre la peinture effritée du mur de
séparation et la question de la fissure du couvre-mur ;
de constater l’absence de cause quant à l’humidité au bas du mur ;
partant de dire qu’il n’y a pas de vice ou malfaçon dans les parties communes
en relation avec les travaux de construction effectués ;
concernant les parties privatives d’PERSONNE2.) :
de constater l’absence de malfaçon au niveau des escaliers, mais un défaut
d’entretien ;
de constater l’absence de malfaçon et une contradiction dans le rapport en
rapport avec le balcon, sinon limiter les travaux de réfection à la seule
allège du balcon et à la pose d’un sac de ciment sous une moitié de dalle ;
de constater que la question du garde-corps ne relèverait que de
l’entretien ;
de constater les erreurs de prémisses concernant la paroi de douche ;
partant, de dire qu’il n’y a pas de vice ou malfaçon dans les parties
privatives d’PERSONNE2.) en relation avec les travaux de construction
effectués, sinon de les limiter à la seule peinture de l’allège du balcon et
la pose d’un sac de ciment sous une moitié de dalle ;
concernant les parties privatives de PERSONNE1.) :
de constater l’absence de malfaçon au niveau des escaliers, mais un défaut
d’entretien ;
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de constater la contradiction de l’expert concernant la seule dalle de la
terrasse qui bascule et partant retenir le défaut d’entretien ;
partant de dire qu’il n’y a pas de vice ou malfaçon dans les parties
privatives de PERSONNE1.) en relation avec les travaux de construction
effectués, sinon de les limiter à la seule question de la pose d’un
thermostat central ;
de rejeter les nouveaux constats pour ne reposer que sur des questions
d’entretien ;
partant de débouter PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leurs demandes ;
de constater qu’il n’y a eu aucun retard dans l’achèvement des travaux ;
partant de débouter PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande ;
concernant la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) :
constater que PERSONNE1.) n’a pas contesté les factures impayées ;
partant, de condamner PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.)
le montant de 1.384,68.- euros, avec les intérêts légaux à compter de la
demande de chacune des factures, sinon des rappels par lettres
recommandées, sinon à compter des conclusions du 15 juin 2016, sinon
de l’ordonnance du 21 juin 2016, sinon du présent jugement, à chaque fois
jusqu’à solde ;
constater qu’PERSONNE2.) n’a pas contesté les factures impayées ;
partant, de condamner PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.)
le montant de 3.182,75.- euros, avec les intérêts légaux à compter de la
demande de chacune des factures, sinon des rappels par lettres
recommandées, sinon à compter des conclusions du 15 juin 2016, sinon
de l’ordonnance du 21 juin 2016, sinon du présent jugement, à chaque fois
jusqu’à solde ;
débouter la demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) concernant les frais
d’expertise, sinon retenir que la société SOCIETE1.) ne doit payer que la moitié
des frais d’expertise ;
rejeter la demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) en allocation d’une
indemnité de procédure ;
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condamner PERSONNE2.) et PERSONNE1.) chacun à payer à la société
SOCIETE1.) une indemnité de procédure de 2.000.- euros par application de
l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;
condamner PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.
La société SOCIETE1.) conteste que l’expert ait rajouté le fait que des tuiles d’ardoises
cassées doivent être remplacées par elle.
Elle fait valoir que dans le cadre de la première visite sur place de l’expert en date du
27 août 2018, aucune tuile n’était cassée.
Ce n’est qu’en date du 20 janvier 2022, soit près de 10 ans après l’achèvement des
travaux, que l’expert aurait constaté quelques tuiles qui seraient cassées en toiture.
L’expert n’indiquerait aucune cause concernant le fait que ces tuiles seraient cassées.
Or, il s’avèrerait qu’une antenne parabolique aurait été posée sur le toit récemment,
celle-ci n’étant pas présente auparavant.
Il ressortirait manifestement du rapport de l’expert qu’il y aurait désormais non
seulement une antenne parabolique, mais que ces quelques tuiles cassées seraient situées
juste à côté.
Il serait dès lors hors de question que la société SOCIETE1.) prenne en charge la
réfection de tuiles d’ardoises quand ces dernières auraient été cassées, alors qu’un
ouvrier serait monté sur le toit pour mettre l’antenne parabolique.
Faute d’établissement d’un quelconque lien causal, les frais retenus d’un montant de
850.-euros HTVA seraient à la charge de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.).
De plus, la société SOCIETE1.) soutient que la mission de l’expert ne serait toujours
pas terminée, malgré un jugement supplémentaire du tribunal de céans quant à ce
propos.
En page 11 de son rapport de 2018, concernant l’humidité en bas du mur extérieur,
l’expert aurait indiqué que « il y a lieu de procéder à un sondage afin de détecter les
étanchéités mises en place. Le cas échéant d’étanchéités défaillantes il faudra procéder
à une réfection/mise en place et refaire l’enduit, mais à un niveau qui ne soit pas en
contact direct avec la terre. Réaliser de préférence une platebande avec du gravier
drainant. »
L’expert n’aurait pas fait de sondage et ne connaîtrait dès lors pas la cause du problème.
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Dans son rapport final du 8 décembre 2023, concernant l’humidité en bas du mur
extérieur, l’expert indiquerait toujours que le « coin muret est endommagé par
infiltrations d’eau. Cause : Afin de détecter réellement la cause, une ouverture de ce
coin d’impose. Soit il y a infiltration par le biais du seuil, soit l’étanchéité verticale
n’est pas assez haute. »
La société SOCIETE1.) rappelle qu’elle n’aurait pas eu la charge de réaliser les
extérieurs, rien n’étant mentionné à ce propos dans le cahier des charges.
En effet, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient fait appel à un jardinier pour la
création de leur jardin. Ces travaux par leur jardinier consistaient en un ajout de terre,
en les plantations et en la pose de clôture/grillages.
Depuis le début, la société SOCIETE1.) soulignerait que le problème d’humidité en bas
de ce muret proviendrait du fait que la végétation touche le muret, alors qu’il faudrait
toujours mettre des gravillons pour que l’eau s’infiltre et ne stagne pas.
Force serait de constater que dans son rapport final, l’expert n’identifierait pas la cause.
Or, en page 20 de son rapport final, l’expert mettrait intégralement à charge de la société
SOCIETE1.) les éléments suivants en incluant « les travaux pour la réfection de
l’endommagement près du portillon d’accès jardin en haut de l’escalier. »
La société SOCIETE1.) ne pourrait se voir mettre à charge des problèmes qui ne sont
pas de son fait, alors même que l’expert indiquerait lui-même ne pas connaître la cause.
Le problème serait qu’aujourd’hui, l’expert serait en pension. Tout le retard dans la
rédaction de son rapport, ainsi que la contestation des honoraires par PERSONNE1.) et
PERSONNE2.) auraient pour conséquence qu’il serait désormais impossible de
demander à l’expert un complément d’expertise.
Il n’y aurait dès lors pas d’autre choix que de voir nommer un nouvel expert.
Pour le cas où le Tribunal refuserait de voir nommer un nouvel expert, il y aurait lieu de
ne pas retenir le montant global de 8.250.- euros HTVA à charge de la société
SOCIETE1.).
Quant aux parties communes, et notamment l’escalier de l’entrée extérieure à la maison
bifamiliale, l’expert prétendrait que du fait qu’il y ait des coulées blanches le long du
béton vu, il y aurait un défaut d’étanchéité.
La société SOCIETE1.) prétend que si un tel défaut d’étanchéité avait eu lieu, alors les
marches se seraient décollées, la plaque en inox se serait désolidarisée et les
efflorescences auraient augmenté.
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Or, force serait de constater que les efflorescences seraient restées identiques et qu’il
n’y aurait eu aucune aggravation. La situation serait identique entre 2018 et 2022.
Cela prouverait bien qu’il ne s’agit pas d’un défaut d’étanchéité, mais qu’il s’agit
uniquement du calcaire du béton qui était sorti juste après la pose dudit béton.
Il y aurait encore lieu de constater qu’aucun entretien n’aurait eu lieu concernant les
marches et pas même les joints des marches.
En l’espèce, l’expert se contenterait d’alléguer qu’il n’y aurait pas eu d’étanchéité.
Toutefois, force serait de constater qu’une nappe drainante aurait bien été posée, comme
le cahier des charges le prouverait.
L’expert n’aurait toujours pas pris position concernant ce sujet, procédant uniquement
par des affirmations, sans aucun travail de recherche ou même de vérification de ce qui
a été construit, ce qui avait été déjà dénoncé avant qu’il ne reprenne l’expertise.
L’attitude de l’expert n’aurait pas changé. Il serait d’ailleurs incapable d’expliquer, vu
la présence d’une étanchéité, quelle serait la cause réelle.
En réalité, il ne s’agirait que d’une question de nettoyage. En effet, un simple nettoyage
aurait dû être effectué environ 5 ans après la construction.
Si PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avaient payé le solde des factures redues à la
société SOCIETE1.), cette dernière aurait mis en place les nouvelles marches en granit
et aurait, en même temps, procédé au nettoyage de ce voile blanc léger de béton.
Il n’y aurait dès lors aucune nécessité de refaire intégralement l’escalier.
Ce poste serait partant à rejeter.
Quant au bord du palier, l’expert aurait noté en 2018 qu’il y avait des traces de bitume.
Manifestement, aucun nettoyage n’aurait eu lieu et l’expert aurait confirmé en page 6
du rapport qu’il n’y aurait pas lieu de faire une intervention.
Or, en pages 18 et 19 du même rapport, il aurait demandé à refaire le bord du palier à
l’entrée.
Il s’agirait là d’une contradiction manifeste au sein du rapport de l’expert.
Ce point serait partant également à écarter.
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Concernant les pavés en béton devant l’immeuble, l’expert affirmerait que les pavés
d’une dimension de 20x10x6 ne correspondraient pas à ce qui était prévu dans le cahier
des charges.
En procédant ainsi, l’expert n’aurait pas pris en compte la réunion du 25 juillet 2014 qui
aurait eu lieu entre parties et avec les voisins.
En effet, il conviendrait de rappeler que toutes les maisons du côté impair de la
ADRESSE4.) auraient exactement les mêmes pavés, dans le cadre du plan
d’aménagement particulier préalablement approuvé.
Ainsi, le choix des pavés ne serait pas renseigné comme devant être effectué par un des
acquéreurs.
C’est le constructeur qui aurait mis en place les mêmes pavés pour toute la rangée des
maisons, comme cela serait prévu par le plan d’aménagement particulier.
Or, les acquéreurs des autres maisons auraient parfaitement compris et n’auraient rien
réclamé.
Enfin et surtout, ce n’est pas la dimension des pavés qui posait un quelconque problème
aux acquéreurs, mais que soi-disant ces pavés seraient trop lisses et en cas de verglas,
le dérapage serait inévitable.
Partant, ce poste serait également à supprimer, alors qu’il ne s’agirait pas d’une nonconformité.
Quant au mur de séparation arrière, l’expert indiquerait qu’il faudrait poser un couvremur en aluminium et demanderait aussi de refaire le joint.
Puis finalement, l’expert aurait proposé une liste de mesures sans ventilation des postes.
La société SOCIETE1.) soutient qu’aucune dénonciation concernant le problème du
couvre-mur ne soit intervenue.
Ce n’est que lors des premières opérations d’expertise que l’expert aurait lui-même
soulevé cette question.
La société SOCIETE1.) ne se serait pas opposée à mettre un couvre-mur en aluminium,
si nécessaire, mais aurait douté de la cause du problème. En effet, force serait de
constater qu’il s’agirait d’un muret de séparation avec la propriété voisine et que le
voisin ne se plaindrait d’aucun problème.
Si le couvre-mur laissait passer de l’eau avec pour conséquence que la peinture serait
effritée, alors le problème devrait se poser des deux côtés de ce muret.
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Or, tel ne serait pas le cas. La question de la peinture qui s’effrite ne proviendrait que
d’un seul côté du mur.
La société SOCIETE1.) ignorerait les mesures prises par PERSONNE1.) et
PERSONNE2.) concernant ce mur.
Il serait en tout état de cause impossible qu’un mur n’ait un problème que d’un seul
côté.
Partant, le couvre-mur ne serait pas la cause du problème.
Dans ces conditions, il n’y aurait pas de preuve de lien causal, de sorte qu’il
n’appartiendrait pas à la société SOCIETE1.) de payer des travaux pour un mur.
La société SOCIETE1.) souligne que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient refusé
pendant des années toute conciliation proposée par l’expert.
Même à supposer qu’il aurait fallu remplacer le couvre-mur, la société SOCIETE1.) ne
serait pas responsable :
du fait du refus de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) que la société
SOCIETE1.) intervienne pour mettre en place un prétendu couvre-mur et de leur
refus de toute conciliation dans le cadre de l’expertise ;
du fait que l’expert n’aurait pas établi de rapport final correctement en 2018 et
qu’il ait fallu repartir en expertise ;
du fait des contestations d’honoraires de l’expert par PERSONNE1.) et
PERSONNE2.) ;
du fait du délai extrêmement long mis par l’expert pour finaliser son rapport,
alors qu’une simple comparaison avec celui établi en 2018 démontrerait que
seulement quelques photos ont été rajoutées, mais que le rapport ne serait
toujours pas complet.
Autrement dit, les travaux de peinture demandés par l’expert ne seraient pas en relation
causale directe avec les travaux de la société SOCIETE1.), mais avec les fautes de
PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) qui seraient pourtant tenues de minimiser leur
préjudice.
Dans ces conditions, ce poste serait encore à rejeter pour ne pas être fondé.
La société SOCIETE1.) conteste encore le nombre d’heures mises en compte par
l’expert qui seraient disproportionnées.
Concernant l’humidité en bas du mur, la société SOCIETE1.) affirme qu’aucune cause
ne serait retenue par l’expert.
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Concernant les parties privatives d’PERSONNE2.) et notamment l’escalier extérieur,
l’expert allèguerait en 2018 que l’escalier « présente des fortes traces de souille sortant
entre joints des marches et contremarches. »
En 2022, il aurait constaté que « l’escalier se trouve dans le même état. Vue la saleté
présente, l’expert est de l’avis qu’il y a en plus un manque d’entretien. Cause : Même
problème que l’escalier avant. Mauvaise exécution de l’escalier par manque de couche
drainante selon les directives techniques d’application. »
La société SOCIETE1.) ne partage pas les allégations de l’expert qui selon elle ne
reposeraient sur aucune vérification technique.
Elle soutient que si un problème de défaut d’étanchéité avait eu lieu, alors en 10 ans, le
problème se serait aggravé.
Or, les souillures seraient absolument les mêmes. Aucune ne se serait rajoutée.
Si un problème d’étanchéité existait, alors ces souillures se seraient aggravées et les
dalles sonneraient creux, ce qui ne serait pas le cas. Aucune trace d’eau n’aurait pu être
constatée.
En revanche, comme retenu par l’expert, il y aurait un défaut majeur d’entretien.
On se retrouverait dans la situation identique concernant les efflorescences de béton, à
savoir qu’il suffirait d’un nettoyage dans les règles de l’art.
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne prendraient pas position et il n’existerait aucune
contestation quant à un défaut d’entretien, ce qui aurait été difficile, tellement ce défaut
d’entretien serait manifeste.
Partant, sur ce point, le rapport d’expertise serait encore manifestement erroné. Il y
aurait lieu de supprimer ce poste, sinon de le renvoyer en expertise.
Concernant le balcon d’PERSONNE2.), le problème serait identique, à savoir qu’il
suffirait d’avoir un réglage des deux dalles sur plot qui touchent la façade. Un simple
réglage serait suffisant.
D’ailleurs, dans son premier rapport de 2018, l’expert aurait conclu que « les dalles de
balcon/terrasse ne doivent pas toucher l’enduit de façade, ni les seuils des portes et ces
dalles nécessitent un soubassement stable et garantissant la tenue en place de ces dalles,
afin d’éviter toute blessure accidentelle. Une solution serait de poser des sacs de
sable/ciment sous les dalles aux endroits où la pose de plots pose trop d’inconvénients. »
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Or, curieusement, dans le rapport de 2022, l’expert demanderait aussi de placer des
grilles d’évacuation des eaux de surface.
Selon la société SOCIETE1.), il n’aurait jamais été question d’une quelconque demande
d’PERSONNE2.) concernant l’eau sous les dalles, aucun problème d’eau n’étant donné.
Le seul problème serait un prétendu problème de stabilité d’un bout de dalle contre la
façade qui ne se poserait que s’il est question d’embrasser la façade.
C’est dès lors à tort que pour un problème identique, l’expert proposerait une solution
différente dans ses deux rapports, en se contredisant dès lors lourdement.
Il n’y aurait lieu que de prendre en compte la seule question de la pose d’un sac de
ciment qui ne coûterait qu’une dizaine d’euros.
Partant, l’expert aurait dépassé le cadre de sa mission pour indiquer des éléments non
demandés et non discutés par les parties.
Dans ces conditions, les montants préconisés par l’expert seraient à rejeter, soit il y
aurait lieu de prendre en compte les 10.-euros d’un sac de ciment, ainsi que 30 minutes
d’un ouvrier, soit maximum 100.-euros, soit il y aurait lieu de renvoyer en expertise
pour avoir un réel chiffrage.
Concernant le garde-corps du balcon, l’expert noterait un défaut manifeste d’entretien
pendant presque 10 ans.
Concernant la peinture, la société SOCIETE1.) se serait engagée, si le problème se
présentait, de refaire la peinture de l’allège du balcon si elle devait s’effriter.
Or, l’intervention de la société SOCIETE1.) était conditionnée par le paiement de toutes
les factures impayées.
Concernant la rouille, l’entreprise serait venue polir dès l’automne 2014. Le point de
rouille constaté par l’expert serait un défaut d’entretien, car ce point de rouille ne se
serait même pas agrandi entre 2018 et 2024.
Partant, seule la peinture de l’allège du balcon serait à refaire.
La société SOCIETE1.) estime également qu’il ne lui appartiendrait pas de refaire les
joints silicone du balcon 10 années après, ni de retirer la mousse. Ce défaut d’entretien
incomberait au seul propriétaire.
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne prendraient pas position quant au défaut
d’entretien manifeste.
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Partant, il y aurait lieu de renvoyer ce point auprès d’un autre expert afin qu’un rapport
complet soit établi et que la seule peinture soit chiffrée.
Quant à la douche, la société SOCIETE1.) soutient que depuis 2018, l’expert refuserait
de lire les pièces des parties et persisterait à croire que le décalage entre le mur et la
porte de douche proviendrait d’un oubli du bac de douche.
Or, tel ne serait pas le cas.
En effet, il ressortirait d’un courriel du 24 septembre 2013 que le muret n’aurait été
réalisé qu’après la pose de la douche, uniquement parce qu’PERSONNE2.) voulait une
partie opaque.
Par la suite, une fois le muret construit suivant les demandes d’PERSONNE2.), celui-ci
aurait refusé d’augmenter la hauteur, mais aurait préféré qu’on se concentre sur la paroi
en verre. Il lui aurait cependant été expliqué qu’il n’était pas possible de couper en
hauteur la paroi en verre.
En effet, PERSONNE2.) ne voulait pas d’un muret avec des moitiés de carreaux, raison
pour laquelle il existerait un décalage, le muret ayant été érigé plus tard.
PERSONNE2.) se serait toujours opposé à exhausser le muret. Il n’aurait voulu que voir
découper la porte en verre de la douche, ce qui aurait été impossible d’un point de vue
technique.
La société SOCIETE1.) soutient qu’PERSONNE2.) aurait exigé une construction qui
aurait un résultat qui finalement ne lui plairait plus et qu’il aurait toujours refusé les
modifications techniques appropriées au niveau du seul muret, comme constaté par
l’expert, retenant qu’il faudrait réduire la hauteur du muret, ce qu’PERSONNE2.)
refuserait.
Partant, il ne saurait y avoir un problème d’esthétisme. En tout état de cause, la société
SOCIETE1.) ne saurait être responsable des desideratas d’PERSONNE2.) qui
aboutissaient au résultat connu et ce alors même qu’PERSONNE2.) aurait refusé la
seule solution technique pour avoir la même hauteur.
Partant, ce poste serait à rejeter, alors qu’il proviendrait de la seule faute
d’PERSONNE2.) et de sa persistance dans son erreur, malgré informations contraires.
Concernant les parties privatives de PERSONNE1.) et notamment les dalles, l’expert
prétendrait que PERSONNE1.) aurait des problèmes de dalles de balcon.
Or, PERSONNE1.) n’aurait pas de balcon, mais une terrasse.
15
Il ne serait pas identifié qu’un problème de réglage affecterait les dalles sur plots de la
terrasse.
Ensuite, se poserait le problème qu’une seule dalle de la terrasse bascule.
L’expert reprocherait le fait que la dalle ait été mal collée et proposerait un moyen pour
y remédier.
Or, selon la société SOCIETE1.), la théorie de l’expert ne fonctionnerait pas, alors qu’il
y aurait toute une autre rangée de dalles, le long du gazon, posée de manière identique
et que seule une dalle basculerait.
Les allégations de l’expert suivant lesquelles à force de passer sur les dalles, il y aurait
un effet bras de levier et la dalle se décolle, ne pourraient pas tenir, alors que si c’était
le cas, ce problème se présenterait sur d’autres dalles, et non pas sur une unique dalle.
Malgré question posée lors de la reprise des opérations d’expertise, l’expert n’aurait pas
répondu à cette question posée, enfreignant le principe du contradictoire.
Les investigations dans le cadre d’une expertise devraient dès lors reprendre et inclure
la question de l’entretien au KÄRCHER effectué régulièrement par PERSONNE1.),
alors que contraire au contrat d’entretien et qui aurait pu abimer la colle à un endroit, ce
qui expliquerait pourquoi une seule dalle se décolle.
Quant aux autres points, l’expert relèverait la question du thermostat, ce qui ne serait
pas discuté.
Concernant l’humidité, il aurait pu être constaté qu’il n’y avait aucun problème
d’humidité, mais une mauvaise aération, raison pour laquelle l’expert ne proposerait
rien.
Dans le cadre du rapport d’expertise de 2022, hormis la question des tuiles et de
l’antenne parabolique, l’expert noterait deux problèmes de défaut d’entretien :
l’eau qui se trouve dans la cuve n’a pas été enlevée ;
sur le palier de l’entrée de la maison, on pourrait constater que les plinthes sont
en train de se défaire complètement du support.
Autrement dit, la cuve ne serait pas nettoyée régulièrement et le joint sur la plinthe
n’aurait pas été entretenu ni refait en 10 années.
Ces éléments ne seraient qu’un défaut manifeste d’entretien.
Puis, l’expert noterait que « le joint entre la façade et le mur de séparation présente des
fissures à plusieurs endroits ».
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Cela prouverait qu’aucun joint ne serait ni surveillé ni entretenu, ni même refait et ce,
aux risques des propriétaires concernés.
Ces éléments seraient d’autres défauts d’entretien manifestes du fait de l’absence de
surveillance de leur bien par les propriétaires. Ils seraient dès lors sans rapport avec la
construction dans les règles de l’art de la société SOCIETE1.).
Finalement, la société SOCIETE1.) prend position quant à un prétendu retard dans les
travaux.
Elle soutient que dix ans après les remises des clés, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)
persisteraient à demander un montant général de 50.000.- euros non ventilé, pour un
soi-disant retard dans les travaux.
Aucune preuve ne serait rapportée concernant le fait que la remise des clés n’aurait pas
été effectuée dans les délais.
Elle soutient qu’PERSONNE2.) aurait reçu son appartement le 31 juillet 2013, soit
même sans prendre en compte les 22 jours d’intempéries, et ceci conformément à la date
inscrite dans l’acte notarié.
Quant à PERSONNE1.), la société SOCIETE1.) reconnaît que les clés lui ont été
remises le 19 novembre 2013.
Or, la réception des clés à cette date serait sans rapport avec le délai de construction de
la société SOCIETE1.).
Concernant les intempéries, elles ne seraient pas remises en cause.
Or, PERSONNE1.) aurait effectué des modifications au cahier des charges :
concernant les travaux de tapisserie. Elle aurait fait une demande expresse que
ces travaux aient lieu après les congés collectifs de juillet, suivant courriel du 15
juillet 2013 ;
concernant les travaux retardés, car le cuisiniste de PERSONNE1.), celui-ci
serait venu poser sa cuisine avant la remise des clés ;
concernant les travaux achevés le 2 octobre 2013. A cette date, PERSONNE1.)
aurait refusé de recevoir les clés au motif que son entreprise SOCIETE4.)
viendrait une semaine plus tard pour poser la baignoire et que les carreleurs de
PERSONNE1.) devaient venir après. Il aurait même clairement été demandé si
PERSONNE1.) voulait les clés avant ou après la fin des travaux du carreleur.
La société SOCIETE1.) estime partant qu’elle ne peut être tenue responsable de la date
reportée de remise des clés, dès lors que l’acte notarié conclu prévoirait expressément
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que « la partie venderesse (…) ne serait nullement responsable de la prolongation
éventuelle du délai d’achèvement résultant de travaux supplémentaires. »
Or, en l’espèce, aucune visite n’était prévue dans le cahier des charges, aucune baignoire
non plus, ou encore des travaux spéciaux de carrelage autour de la baignoire, voire
même de la tapisserie.
Dès lors, il s’agirait bien de travaux supplémentaires qui auraient eu lieu non pas après
la remis des clés, mais avant la remise des clés.
Ces travaux supplémentaires auraient donc légitimement retardé la remise des clés.
Partant, il n’y aurait eu aucun retard d’achèvement.
Lors des discussions dans le cadre de l’expertise, il serait apparu que ce que visaient
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) était la fin des travaux extérieurs.
Or, les travaux extérieurs n’auraient rien à voir avec la définition de l’achèvement au
sens de l’article 1606-1 du Code civil, à savoir « lorsque son exécutés les ouvrages et
son installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation,
conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. »
En l’espèce, s’agissant d’appartements à des fins d’habitation, à partir du moment où
les éléments étaient présents pour y vivre, l’achèvement était donné.
Ce serait la preuve que les travaux extérieurs sont sans rapport avec l’achèvement au
sens de l’article 1601-6 du Code civil.
D’ailleurs, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne prendraient pas autrement position.
Ce moyen serait partant à rejeter purement et simplement.
S’agissant de ses demandes reconventionnelles, la société SOCIETE1.) a déclaré les
maintenir, alors que tant PERSONNE2.) que PERSONNE1.) seraient en défaut depuis
plus de 10 ans de payer leurs dettes à son encontre, telles qu’actées dans l’ordonnance
de jonction du 21 juin 2016.
PERSONNE1.) resterait en défaut de payer le montant de 1.384,68.- euros et
PERSONNE2.) le montant de 3.185,75.- euros du chef de quote-part des frais
d’électricité, avec les intérêts légaux à compter de la demande, sinon des conclusions
notifiées le 15 janvier 2016, sinon de l’ordonnance du 21 juin 2016, jusqu’à solde.
Concernant les frais d’expertise, la société SOCIETE1.) fait valoir qu’il aurait fallu
reprendre l’expertise qui n’était pas achevée et qu’aucune avancée notable ne serait
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renseignée dans le rapport ERPELDING, mais plutôt de nombreuses erreurs ou encore
contradictions manifestes.
Il n’appartiendrait pas à la société SOCIETE1.) de payer des honoraires d’expert pour
une question de réglage de dalle ou encore d’une peinture sur une allège de balcon,
éléments que la société SOCIETE1.) avait proposé d’effectuer si les montants redus
étaient payés.
Partant, il y aurait lieu de rejeter la demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) et
de laisser à charge de ceux-ci l’intégralité des frais d’expertise, la société SOCIETE1.)
n’ayant commis aucune faute.
Finalement, la société SOCIETE1.) soutient qu’il serait manifeste que l’expert n’a pas
effectué la mission demandée et ce deux fois par le Tribunal.
Contrairement aux allégations de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.), ni la société
SOCIETE1.) ni son mandataire aurait fait reporter indûment des propositions de visites
des lieux.
Le Tribunal ayant eu la charge des opérations d’expertise, devrait disposer de tous les
éléments à ce propos.
La société SOCIETE1.) rappelle que ce n’est pas elle qui aurait empêché le dépôt du
dernier rapport de l’expert, mais uniquement PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qui ne
voulaient pas payer les honoraires de l’expert, notamment car l’expert mettait trop de
temps pour convoquer les parties, ou encore dresser un rapport.
S’agissant de l’expertise, il serait manifeste qu’elle serait toujours incomplète et qu’il
serait impossible de fixer un quelconque lien de causalité.
Il serait dès lors indispensable de nommer un nouvel expert pour que ce dernier établisse
un rapport avec les éléments corrects et indications des causes et des liens de causalité.
La société SOCIETE1.) propose dès lors l’expert PERSONNE4.), PERSONNE5.) ou
PERSONNE6.).
La mission serait la même que celle décrite dans les jugements antérieurs.
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent, sous le bénéfice de l’exécution
provisoire du présent jugement :
l’entérinement du rapport d’expertise ERPELDING du 14 décembre 2022, ainsi
que de sa lettre d’accompagnement du 27 mars 2024 ;
de dire non fondés les moyens invoqués par la société SOCIETE1.) ;
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de voir condamner la société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) à payer les
montants suivants, tels que repris dans le rapport d’expertise ERPELDING du
14 décembre 2022, à savoir :
le montant de 21.331,09.- euros pour les parties communes ;
le montant de 20.562,16.- euros pour la partie privative
d’PERSONNE2.) ;
le montant de 29.200,92.- euros pour la partie privative de PERSONNE1.)
(13.583,70.-euros pour la partie privative de PERSONNE1.), auxquels
s’ajoute le montant de 15.617,22.- euros suivant rajout du 27 mars 2023
au rapport d’expertise du 14 décembre 2022) ;
le montant de 2.782,15.- euros au titre des frais du rapport d’expertise
ERPELDING ;
de les voir autoriser à charger une ou plusieurs entreprises de leur choix afin de
procéder aux travaux de remise en état relatifs aux prédits vices et malfaçons, le
tout à charge de la société SOCIETE1.) et de la société SOCIETE2.), les frais en
résultant récupérables sur simple présentation des factures et quittances de la ou
des entreprises y employées ;
de voir condamner la société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) à leur payer
une indemnité de 50.000.- euros correspondant au retard dans la réalisation des
travaux ;
de voir condamner la société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) à leur payer
une indemnité de procédure de 5.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau
Code de procédure civile ;
de voir condamner la société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) aux frais et
dépens de l’instance et en ordonner la distraction au profit de Maître Marc PETIT
qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.
A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent que la société
SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) continuent à contester l’incontestable.
Si tel était le cas, l’immeuble construit par la société SOCIETE1.) ne serait certainement
pas affecté d’autant de vices, malfaçons et autres désordres tels que relevés par l’expert
tout au long de ses opérations d’expertise qui ont duré pendant un très long laps de
temps, de telle sorte qu’au fil du temps de nouveaux vices, désordres et malfaçons
seraient apparus.
Par ailleurs, les opérations d’expertise, contrairement aux dires de la société
SOCIETE1.), n’auraient pas duré aussi longtemps en raison de l’attitude de
20
PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.), mais en raison des sociétés SOCIETE1.) et
SOCIETE2.) qui auraient à d’innombrables reprises voulu reporter les nombreuses dates
proposées par l’expert aux prétendus motifs qu’aucune de ces dates ne leur conviendrait.
L’expert judiciaire contradictoirement nommé par le Tribunal, aurait enfin finalisé et
déposé son rapport d’expertise et il n’y aurait pas lieu de s’écarter de l’avis de l’expert.
Les critiques et autres reproches formulés par la société SOCIETE1.) par rapport au
rapport d’expertise seraient formellement et énergiquement contestées et ne seraient rien
d’autre que de nouvelles manœuvres pour essayer de tenter de faire retarder encore
inutilement et d’avantage le dénouement de l’affaire et ainsi permettre à la société
SOCIETE1.) de se soustraire à ses obligations contractuelles de leur livrer un immeuble
exempt de vices, malfaçons et autres désordres.
REPETITION
3. Motifs de la décision
3.1. Remarque préliminaire
Il y a lieu de rappeler que par jugement n°2020TALCH08/00072 du 17 mars 2020, le
Tribunal a décidé que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) bénéficiaient des délais
d’action suivants :
30 ans pour les désordres affectant les ouvrages non réceptionnés ;
30 ans pour les vices apparents ;
10 ans pour les vices cachés affectant les gros ouvrages ;
2 ans pour les vices cachés affectant les menus ouvrages.
Le Tribunal de céans a également décidé que pour tous ces délais d’action,
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne sont pas forclos à agir.
En s’engageant dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, le
vendeur (promoteur) a l’obligation de livrer un immeuble exempt de vices et malfaçons,
conformes aux règles de l’art, au cahier des charges et aux dispositions du marché.
Il est admis que l’obligation incombant au vendeur d’un immeuble à construire de livrer
un immeuble exempt de vices constitue une obligation de résultat (Georges
RAVARANI, précité, n° 705, p. 732, citant Cour d’appel, 7 juin 1994, n° 13.541 du
rôle ; 26 mars 1996, n° 13.542 du rôle ; 3 novembre 1999, n° 21.606 du rôle).
Conformément aux dispositions de l’article 1147 du Code civil, le créancier d’une
obligation de résultat peut obtenir la condamnation du débiteur sur le seul fondement de
la constatation de l’inexécution, sans avoir à prouver une faute du débiteur de
l’obligation.
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Ainsi, les acquéreurs d’un immeuble à construire n’ont qu’à établir la matérialité des
désordres. Le vendeur étant tenu à une obligation de résultat d’exécuter des travaux
exempts de vices, sa responsabilité est présumée dès lors que le vice est constaté. Il en
découle que même si le vendeur-promoteur a sous-traité, les désordres constatés sont
réputés imputables à son fait, car il répond des sous-traitants comme de lui-même à
l’égard des acquéreurs. (Cour d’appel, 3 novembre 1999, n° 21.606 du rôle).
Il suffit dès lors que le demandeur établisse que le résultat n’est pas atteint, à savoir
l’existence d’un vice, pour que le promoteur en soit présumé responsable. Ce dernier ne
peut se décharger de la présomption de responsabilité pesant sur lui qu’en rapportant la
preuve que le dommage est dû à une autre cause que son propre fait qui revêt les
caractères de la force majeure.
Il appartient par conséquent à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de prouver
l’inexécution de ses obligations par la société SOCIETE1.), c’est-à-dire qu’ils doivent
établir l’existence des désordres allégués.
3.2. Quant au fond
3.2.1. Quant à la demande principale
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se prévalent du rapport dressé le 8 décembre 2023,
ainsi que de la lettre d’accompagnement du 27 mars 2024.
Les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) estiment que la prédite expertise serait
insuffisante et demandent d’ordonner une nouvelle expertise pour pallier les
insuffisances de cette expertise.
Il est de principe que les parties sont libres de contester les données d’un rapport
d’expertise, en invoquant tout élément de nature à mettre en doute les conclusions du
rapport, et s’il est vrai que conformément à l’article 446 du Nouveau Code de procédure
civile, le juge n’est pas lié par les constations ou les conclusions du technicien, il est de
principe que les tribunaux ne doivent s’écarter des conclusions de l’expert qu’avec la
plus grande circonspection et uniquement dans le cas où il existe des éléments sérieux
permettant de conclure qu’il n’a pas correctement analysé toutes les données qui lui ont
été soumises (Cour 8 avril 1998, Pas. 31, 28).
Les juges ne doivent s’écarter de l’avis des experts judiciaires qu’avec une grande
prudence et lorsqu’ils ont de justes motifs d’admettre que les experts judiciaires se sont
trompés ou lorsque l’erreur de ceux-ci résulte dès à présent, soit du rapport, soit d’autres
éléments acquis en cause (Cour 18 décembre 1962, P.19, 17).
Il y a partant lieu d’analyser tout d’abord les constats de l’expert relatifs aux parties
communes, pour par la suite analyser ses constats relatifs aux parties privatives de
PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.).
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3.2.1.1. Quant aux parties communes
3.2.1.1.1. Quant à l’escalier d’entrée
En date du 27 août 2018, l’expert a constaté ce qui suit :
« Présence d’efflorescences sortant des joints des marches et sur limon de l’escalier
d’entrée.
Cause : Mauvaise exécution de l’escalier, manque de couche drainante, manque de
l’exécution selon les directives techniques d’application. »
En date du 20 janvier 2022, l’expert a constaté que « les efflorescences sont légèrement
aggravées. »
Les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) contestent un défaut d’étanchéité estimant
que si tel était le cas, les marches se seraient décollées, la plaque en inox se serait
désolidarisée et les efflorescences auraient augmenté. Or, les efflorescences seraient
restées identiques entre 2018 et 2022.
Elles versent différents documents concernant les efflorescences et soutiennent qu’il n’y
aurait eu aucun entretien ni des marches ni même des joints des marches.
L’expert se contenterait d’alléguer qu’il n’y aurait pas eu une étanchéité, malgré le fait
qu’une nappe drainante aurait été posée comme le prouverait le cahier des charges.
Elles soutiennent qu’en réalité, il ne s’agirait que d’une question de nettoyage.
Or, le Tribunal constate qu’il ressort des propres documents versés par les sociétés
SOCIETE1.) et SOCIETE2.) qu’« on parle d’efflorescence du béton lorsque vous
pouvez voir des taches blanches sur la surface. Ces taches blanches sont causées par le
calcium qui remonte à la surface avec l’humidité, c’est un signe qu’il y a trop d’humidité
sous la dalle. »
Or, l’expert a constaté la présence d’efflorescences en raison d’un manque de couche
drainante, ce qui corrobore le document versé par les sociétés SOCIETE1.) et
SOCIETE2.).
Le Tribunal constate également que le fait qu’une nappe drainante ait été prévue au
cahier des charges, ne prouve en rien qu’elle a bel et bien été posée.
A défaut pour les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) de prouver que l’expert a
commis une erreur, il n’y a pas lieu de se départir des conclusions de celui-ci en ce qui
concerne ce volet.
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3.2.1.1.2. Quant au bord du palier
En date du 27 août 2018, l’expert a constaté ce qui suit :« Exécution peu esthétique du
bord du palier. Traces de coulures de bitume.
Cause : Le joint est partiellement rempli de mortier et l’eau traversant ne peut pas
s’écouler proprement. »
En date du 20 janvier 2022, l’expert a constaté que « le bord du palier, se trouve dans le
même état. Pas d’intervention. »
Les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) soutiennent que manifestement, aucun
nettoyage n’aurait eu lieu et que l’expert confirmerait qu’il n’y aurait pas lieu de faire
une intervention.
Or, par la suite, il demanderait à refaire le bord du palier à l’entrée, ce qui serait une
contradiction manifeste au sein du rapport de l’expert.
Dès lors, la question du bord du palier ne serait pas à refaire.
Or, contrairement aux affirmations des sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.), le
Tribunal estime qu’il n’y a aucune contradiction au sein du rapport, celui-ci estimant
que par le fait d’avoir écrit « Pas d’intervention », l’expert constate qu’entre 2018 et
2022, il n’y a pas eu d’intervention quant à ce sujet.
A défaut pour les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) de prouver que l’expert a
commis une erreur, il n’y a pas lieu de se départir des conclusions de celui-ci en ce qui
concerne ce volet.
L’expert estime que pour l’escalier, il n’y a qu’un seul remède qui consiste en la
réfection de l’escalier tout en y réalisant une couche drainante. Il en est de même pour
le bord du palier d’entrée. Celui-ci estimant les frais à la somme de 8.210.- euros, la
demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) est d’ores et déjà à déclarer fondée
pour ce montant.
3.2.1.1.3. Quant aux pavés en béton devant l’immeuble
En date du 27 août 2018, l’expert a constaté ce qui suit :« Le revêtement qui se trouve
devant l’immeuble est constitué de pavés en béton au format 10/20.
Selon le descriptif soumis (point 1.8.1) «…accès garage sera réalisé en pavés 15/15/6
à 25/25/6… ».
Donc forcément le format 10/20 (0,02m2) ne tombe pas sous cette description, vu que
le plus petit format offert est de 15/15 (0,0225m2).
L’esthétique des deux pavés 10/20 et 15/15 est laissée à l’appréciation de chacun. »
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En date du 20 janvier 2022, l’expert a constaté que « la situation du revêtement devant
l’immeuble reste inchangée.
Il n’y a pas de dégât. La rampe est fonctionnelle. L’aspect est identique à la rampe de
garage de la maison voisine. »
Les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) demandent à supprimer ce poste, alors qu’il
ne s’agirait pas d’une non-conformité.
Le Tribunal constate qu’au niveau du titre « REMEDES ET COUTS », l’expert a luimême écrit que le revêtement en place est fonctionnel et qu’il ne présente qu’un défaut
optique.
Au vu de ce qui précède, il ne s’agit pas d’un vice et ce poste est partant à écarter.
3.2.1.1.4. Quant au mur de séparation arrière
En date du 27 août 2018, l’expert a constaté ce qui suit :« Les couvre murs sont réalisés
en pierres naturelles poreuses.
La peinture sur l’enduit de façade s’effrite. Joints de jonction entre mur et maison, et
entre éléments du couvre-mur sont fissurés.
Cause : Pierres poreuses avec une longue fissure sur la partie supérieure et de ce fait
l’eau pénètre dans les pierres et de là s’infiltre dans la maçonnerie. Selon l’expert ceci
sera suivi d’un décollement de ces pierres.
Le joint vertical contre la maison doit être retraité et le joint entre tablettes et façade
doit être étanchéifié. »
En date du 20 janvier 2022, l’expert a constaté que « vu le manque d’intervention, l’état
de ce mur s’est empiré. L’enduit extérieur doit être remplacé et les éléments de pierres
naturelles sont en cours de forte dégradation. »
Les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) soutiennent que la question de la peinture qui
s’effrite ne proviendrait que d’un seul coté du mur. Partant, le couvre-mur ne serait pas
la cause du problème.
De plus, même à supposer qu’il aurait fallu remplacer le couvre-mur, elle ne serait pas
responsable :
du fait du refus de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) qu’elle intervienne pour
mettre en place un prétendu nécessaire nouveau couvre-mur et de leur refus de
toute conciliation dans le cadre de l’expertise ;
du fait que l’expert n’avait pas établi de rapport final correctement en 2018 et
qu’il ait fallu repartir en expertise ;
du délai extrêmement long mis par l’expert pour finaliser son rapport ;
des contestations d’honoraires de l’expert par PERSONNE1.) et PERSONNE2.).
25
Les prédites sociétés soutiennent que rajouter un couvre-mur serait très rapide et ne
prendrait pas 6 à 8 ans. Si le couvre-mur avait été posé, il n’aurait pas été nécessaire de
refaire la peinture.
Le Tribunal constate que les affirmations des sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.)
selon lesquelles la peinture du mur ne s’effrite que d’un côté, restent à l’état de pures
allégations.
De plus, elles ne prouvent pas qu’elles auraient déjà proposé à PERSONNE1.) et à
PERSONNE2.) de procéder au remplacement du couvre-mur.
En tout état de cause, le Tribunal donne à considérer que même si entre les deux
expertises presque 4 ans se sont écoulés et que de ce fait, l’état du mur s’est empiré, Il
est un fait qu’en 2018, l’expert avait déjà constaté que la peinture sur l’enduit de façade
s’effrite.
A défaut pour les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) de prouver que l’expert a
commis une erreur, il n’y a pas lieu de se départir des conclusions de celui-ci en ce qui
concerne ce volet.
3.2.1.1.5. Quant à l’humidité en bas du mur
En date du 27 août 2018, l’expert a constaté ce qui suit :« Coin muret est endommagé
par infiltrations d’eau.
Cause :
Afin de détecter réellement la cause, une ouverture de ce coin s’impose.
Soit il y a infiltration par le biais du seuil, soit l’étanchéité verticale n’est pas assez
haute. »
En date du 20 janvier 2022, l’expert a constaté que « l’état de ce muret s’est empiré au
long des années. Une réfection totale doit se faire avec le mur longeant l’escalier. »
Les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) soutiennent qu’aucune cause n’aurait été
retenue par l’expert.
En effet, l’expert n’aurait pas fait le sondage et ne connaîtrait dès lors pas la cause du
problème.
Elles soutiennent que le problème de l’humidité en bas de ce muret proviendrait du fait
que la végétation touche le muret, alors qu’il faudrait toujours mettre des gravillons pour
que l’eau s’infiltre et ne stagne pas. Or, ceci serait imputable au jardinier.
Le Tribunal constate qu’effectivement, l’expert n’a pas pu retenir une cause exacte de
l’humidité en bas du mur, celui-ci retenant deux hypothèses.
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Or, si le problème est l’infiltration par le biais du seuil et au vu des affirmations faites
par les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) concernant le jardinier, auxquelles
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas pris position, le Tribunal estime qu’il n’est
pas établi avec certitude que le vice pré décrit soit à l’origine de la société SOCIETE1.)
ou SOCIETE2.).
Ce poste est partant à écarter.
L’expert estime les frais pour le mur de séparation arrière, les travaux pour la réfection
de l’endommagement près du portillon étant inclus, à la somme de 8.250.- euros.
Or, comme l’humidité en bas du mur (correspondant aux travaux de réfection de
l’endommagement près du portillon) n’a pas été retenu, le Tribunal estime qu’il y a lieu
de déduire de la somme de 8.250.-euros le montant forfaitaire de 1.000.-euros
concernant ce point.
La demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) est partant à déclarer fondée pour
le montant de 7.250.- euros.
3.2.1.1.6. Quant à la toiture
Le Tribunal constate que lors de la visite des lieux en date du 27 août 2018, l’expert
n’avait rien constaté quant à ce point.
Cependant, en date du 20 janvier 2022, il a constaté que « quelques ardoises sont
cassées. »
Les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) soutiennent qu’une antenne parabolique
aurait été posée sur le toit récemment et que les tuiles cassées se trouvent juste à côté de
ladite antenne.
Elles soutiennent partant que les tuiles cassées ne seraient pas de leur responsabilité.
Le Tribunal constate en effet que dans le cadre du rapport d’expertise du 8 décembre
2023, l’expert a versé deux photos desquelles il ressort qu’en 2018, il n’y avait aucune
antenne parabolique sur le toit, tandis qu’en 2022, tel est le cas.
Il ressort également des prédites photos que les tuiles cassées se trouvent à proximité de
l’antenne parabolique.
Étant donné qu’il n’est pas établi que le problème prédécrit soit à l’origine des sociétés
SOCIETE1.) ou SOCIETE2.), ce poste est également à écarter.
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La demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) est partant à déclarer fondée pour
le montant total de 15.460.- euros HTVA (= 8.210 + 7.250) en ce qui concerne les parties
communes, soit 18.088,20.- euros TTC.
3.2.1.2. Quant aux parties privatives
3.2.1.2.1. Quant aux parties privatives d’PERSONNE2.)
3.2.1.2.1.1. Quant à l’escalier vers la cave
En date du 27 août 2018, l’expert a constaté ce qui suit :« Escalier présente des fortes
traces de souille sortant entre joints des marches et contremarches. »
En date du 20 août 2022, l’expert a constaté que « l’escalier se trouve dans un même
état. Vue la saleté présente, l’expert est de l’avis qu’il y a en plus un manque d’entretien.
Cause : Même problème que l’escalier avant. Mauvaise exécution de l’escalier par
manque de couche drainante selon les directives techniques d’application. »
Les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) contestent qu’il y ait un problème
d’étanchéité.
Elles soutiennent que si un problème d’étanchéité existait, alors ces souillures se
seraient aggravées et les dalles sonneraient creux, ce qui ne serait pas le cas.
Par contre, comme retenu par l’expert, il y aurait un défaut majeur d’entretien.
Elles estiment qu’il suffirait d’un nettoyage dans les règles de l’art.
Le Tribunal constate que l’expert a constaté la présence de traces de souillure dues à
une mauvaise exécution de l’escalier par manque de couche drainante.
Même si l’expert a constaté qu’il y avait un manque d’entretien, celui-ci n’a pas retenu
qu’il s’agirait de la cause du problème.
Le Tribunal constate encore que les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) se contentent
d’affirmations, sans preuves à l’appui de leurs affirmations. Or, à défaut pour elles de
prouver que l’expert a commis une erreur, il n’y a pas lieu de se départir des conclusions
de celui-ci en ce qui concerne ce volet.
La demande d’PERSONNE2.) est partant à déclarer fondée pour le montant de 8.140.euros.
3.2.1.2.1.2. Quant au balcon
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En date du 27 août 2018, l’expert a constaté ce qui suit :« Toutes les dalles sur plots
touchent la façade et seuil de porte. Devant le seuil les bouts de dalle s’inclinent vers le
bas.
CAUSE : Découpage des dalles sans considérer l’épaisseur du joint à prévoir et sans
supports adéquats aux bords. »
En date du 20 janvier 2022, l’expert a constaté que « les dalles sur plots se trouvent
dans le même état d’un manque de stabilité. »
Les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) soutiennent que lors de son premier rapport
en 2018, l’expert aurait uniquement préconisé de poser des sacs de sable/ciment sous
les dalles aux endroits où la pose de plots pose trop d’inconvénients.
Or, curieusement, dans le dernier rapport, l’expert préconiserait aussi de placer des
grilles d’évacuation des eaux de surface, nonobstant le fait qu’aucun problème d’eau ne
serait donné. Le seul problème serait un prétendu problème de stabilité d’un bout de
dalle contre la façade.
C’est dès lors à tort que pour un problème identique, l’expert proposerait une solution
autre dans ses deux rapports.
Il y aurait dès lors lieu de prendre en compte les 10.- euros d’un sac de ciment, ainsi que
30 minutes d’un ouvrier, soit maximum 100.- euros.
Le tribunal constate que les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) ne contestent pas le
vice constaté, mais le fait que l’expert ait rajouté la mise en place de grilles d’évacuation
pour l’eau qui ne figurait pas dans l’expertise de 2018.
Or, l’expert, dans le cadre de l’expertise du 8 décembre 2023 a préconisé que « les dalles
du balcon ne doivent pas toucher l’enduit de façade, ni les seuils des portes/fenêtres et
doivent en conséquence être recoupées. Ces dalles nécessitent un soubassement stable
et garantissant leur tenue en place, afin d’éviter toute blessure accidentelle.
Devant les sorties sont à poser des grilles d’évacuation des eaux de surfaces. Les petites
découpes sont à éviter, sinon elles sont à fixer de façon à ne plus pouvoir bouger, tel que
l’expert Barthel l’a aussi proposé, par des sachets de plastique d’un mélange de
sable/ciment.
Vu que les dalles ne sont pas cassées, l’expert ne voit pas la nécessité de remplacer
l’entièreté des dalles.
Un entretien régulier de ce revêtement s’impose au propriétaire des lieux. »
Au vu des explications de l’expert concernant le problème au balcon, et faute pour
l’expert d’expliquer en quoi des grilles d’évacuation seraient nécessaires, le Tribunal
estime également qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des grilles d’évacuation à poser.
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L’expert ayant estimé des frais à hauteur de 5.475.- euros, pose de grillages inclus, le
Tribunal estime qu’il n’y a lieu que de prendre en compte le montant de 2.500.- euros.
La demande d’PERSONNE2.) quant à ce point est partant à déclarer fondée pour le
montant de 2.500.- euros.
3.2.1.2.1.3. Quant à l’allège en béton du balcon
En date du 27 août 2018, l’expert a constaté ce qui suit :« La peinture sur l’allège s’est
détachée du support et le béton brut (vu) est à nu.
CAUSE : La peinture choisie, avec sous-couche ou sans, devra avoir un bon pouvoir
couvrant et une fluidité qui lui permet de combler les interstices et irrégularités d’une
surface poreuse, comme l’est celle du béton.