Texte pseudonymisé
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Jugement Bail commercial (IIIe chambre)
2025TALCH03/00138
Audience publique du vendredi, onze juillet deux mille vingt-cinq
Numéros du rôle : TAL-2024-07610 et TAL-2024-07857 (jonction)
Composition :
Christian SCHEER, vice-président,
Marc PUNDEL, premier juge,
Melissa DIAS, juge-déléguée,
Chantal KRYSATIS, greffier.
I.
ENTRE:
la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à
L-ADRESSE1.),
représentée
par
son
conseil
d’administration
actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des
sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick
MULLER de Diekirch du 6 septembre 2024 et d’un exploit de l’huissier de
justice suppléant Kelly FERREIRA SIMOES, en remplacement de
l’huissier de justice Laura GEIGER, de Luxembourg du 9 septembre
2024,
intimée sur appel incident,
comparant par la société E2M SARL, inscrite au barreau de Luxembourg,
établie et ayant son siège social à L-2419 Luxembourg, 2, rue du Fort
Rheinsheim, inscrite au registre de commerce et des sociétés de
Luxembourg sous le numéro B210821, représentée aux fins des
présentes par Maître Max MAILLIET, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,
ET:
- la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social
à
L-ADRESSE2.),
représentée
par
son
conseil
d’administration
actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des
sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick
MULLER,
appelante par appel incident,
comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,
2) la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE3.) SARL-S,
anciennement dénommée SOCIETE4.) SARL-S, établie et ayant son
siège social à L-ADRESSE3.), représentée par sa gérante unique
actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des
sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), faisant le
commerce sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) » à L-ADRESSE3.),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Kelly
FERREIRA SIMOES,
comparant par Maître Bruno VIER, avocat à la Cour, demeurant à
Gonderange.
II.
ENTRE:
- la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE3.) SARL-S,
anciennement dénommée SOCIETE4.) SARL-S, établie et ayant son
siège social à L-ADRESSE3.), représentée par sa gérante unique
actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des
sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), faisant le
commerce sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) » à L-ADRESSE3.),
- PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE4.),
appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick
KURDYBAN de Luxembourg du 9 septembre 2024 et d’un exploit de
l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de Diekirch du 9 septembre 2024,
intimés sur appel incident,
- PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE4.),
appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick
KURDYBAN de Luxembourg du 9 septembre 2024 et d’un exploit de
l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de Diekirch du 9 septembre 2024,
sub 1) à sub 3) comparant par Maître Bruno VIER, avocat à la Cour,
demeurant à Gonderange,
ET:
- la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social
à
L-ADRESSE2.),
représentée
par
son
conseil
d’administration
actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des
sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilbert
RUKAVINA,
appelante par appel incident,
comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,
- la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social
à
L-ADRESSE1.),
représentée
par
son
conseil
d’administration
actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des
sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick
KURDYBAN,
comparant par la société E2M SARL, inscrite au barreau de Luxembourg,
établie et ayant son siège social à L-2419 Luxembourg, 2, rue du Fort
Rheinsheim, inscrite au registre de commerce et des sociétés de
Luxembourg sous le numéro B210821, représentée aux fins des
présentes par Maître Max MAILLIET, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,
F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro TAL-2024-07610 du rôle fut appelée à
l’audience publique du mardi, 1er octobre 2024, lors de laquelle elle fut
fixée au 15 octobre 2024 pour fixation pour plaidoiries. L’affaire inscrite
sous le numéro TAL-2024-07857 du rôle fut appelée à l’audience
publique du mardi, 15 octobre 2024. Les deux affaires furent fixées au 4
mars 2025 pour plaidoiries.
À la suite d’une demande d’exoine de Maître VIER du 4 mars 2025, les
affaires furent refixées au 6 mai 2025 pour plaidoiries. Au vu d’un courriel
de Maître MOSAR du
4 mars 2025, les affaires furent fixées au 23
mai 2025 pour plaidoiries. A cette audience, les deux affaires furent
utilement retenues et les débats eurent lieu comme suit :
Maître Emelie WALTER, avocat à la Cour, en remplacement de la société
E2M SARL, représentée par Maître Max MAILLIET, avocat à la Cour,
comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA, fut entendue en
ses moyens.
Maître Amadou NDIAYE, avocat, en remplacement de Maître Bruno
VIER, avocat à la Cour, comparant pour la société à responsabilité
limitée
simplifiée
SOCIETE3.)
PERSONNE2.), répliqua.
SARL-S,
PERSONNE1.)
et
Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, comparant pour la société
anonyme SOCIETE2.) SA, fut entendu en ses explications.
Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et il rendit à l’audience
publique du vendredi, 11 juillet 2025 le
JUGEMENT QUI SUIT:
Par requête déposée en date du 22 janvier 2021 au greffe du tribunal de paix
d’Esch-sur-Alzette, la société anonyme SOCIETE2.) (ci-après la SOCIETE2.)) a
fait convoquer la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE4.) (ciaprès SOCIETE4.)), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le
juge de paix, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de les voir
condamner solidairement, sinon in solidum à lui payer le montant de 16.743,21
euros à titre d’arriérés de frais, charges et loyers redus ainsi que le montant de
16.856,10 euros à titre d’indemnité de relocation, à chaque fois avec les intérêts
au taux légal sur les montants respectifs à partir du jour du dépôt de la demande
en justice, jusqu’à solde.
La requérante a par ailleurs demandé à voir prononcer la résiliation du contrat de
bail conclu entre parties aux torts exclusifs des parties défenderesses et à voir
ordonner leur déguerpissement dans un délai de quinze jours à compter de la
notification du jugement.
Elle a sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000.- euros sur
base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation des
parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution
provisoire du jugement.
A l’audience des plaidoiries de première instance du 24 novembre 2021, la
SOCIETE2.) a versé un décompte actualisé et augmenté la demande en paiement
au montant total de 54.958,13 euros à titre d’arriérés de loyers, frais et charges
jusqu’au mois de novembre 2021 inclus.
Les parties défenderesses ont conclu à l’incompétence du juge de paix en ce que
la demande est dirigée à l’encontre de PERSONNE2.) alors qu’il aurait signé le
contrat en tant que caution et non pas en tant que locataire.
Quant au fond, les parties défenderesses ont principalement conclu à l’annulation
du contrat de bail sur base des articles 1110, 1111 et 1116 du code civil. Elles
demandent également à voir nommer un expert calculateur pour déterminer le
préjudice subi par PERSONNE1.).
Subsidiairement, les parties défenderesses ont demandé la résiliation judiciaire du
contrat de bail pour faute grave dans le chef de la bailleresse en soutenant que les
lieux loués ne seraient toujours pas exploitables. Elles ont demandé à voir
condamner la SOCIETE2.) au paiement d’une indemnité correspondant aux
loyers dus pendant la période du 1er décembre 2019 au 30 septembre 2022, soit le
montant total de 22 x 2.809,35 = 61.805,57 euros.
A titre tout à fait subsidiaire, les parties défenderesses ont sollicité un délai de
grâce par des paiements échelonnés de 250.- euros par mois.
Pour le surplus, elles ont sollicité une indemnité de procédure de 2.000.- euros.
Par jugement du 17 décembre 2021, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,
siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier
ressort, s’est déclaré incompétent ratione materiae pour connaître des demandes
dirigées par la SOCIETE2.) contre PERSONNE2.), a reçu les demandes
principales et reconventionnelles en la forme et a donné acte à la SOCIETE2.) de
l’augmentation de sa demande pécuniaire.
Il a dit non fondée la demande reconventionnelle en annulation du contrat de bail.
Avant tout autre progrès en cause, il a nommé expert Alain MARCHIONI,
demeurant à L-2449, Luxembourg, 39, boulevard Royal, avec la mission de
concilier les parties si faire se peut, sinon, dans un rapport écrit et motivé de
déterminer si les travaux au niveau de l’installation électrique de
l’immeuble sis à ADRESSE3.) tels qu’effectués par la société
SOCIETE5.) à partir du mois de novembre 2020 ont entretemps été
achevés et de déterminer si l’installation électrique a pu être considérée
comme conforme aux normes en vigueur à partir du 14 janvier 2021,
au cas où l’installation électrique n’était pas conforme aux normes à partir
du 14 janvier 2021, déterminer si elle est actuellement conforme aux
normes applicables en la matière et ce depuis quelle date,
déterminer si la fuite sur le tuyau en fonte servant de descente d’eau usée a
été réparée,
déterminer si les travaux d’électricité ainsi que la fuite dans la cave ont
entraîné une perte de jouissance des lieux dans le chef des locataires et de
quantifier le cas échéant cette perte de jouissance.
Il a fixé l’affaire au rôle général en attendant le dépôt du rapport d’expertise et a
réservé les droits des parties et les frais.
Après deux visites des lieux en date du 28 avril 2022 et du 17 juin 2022, l’expert
a rendu son rapport en date du 30 septembre 2022.
Par requête de mise en intervention déposée en date du 22 novembre 2023 au
greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, la SOCIETE2.) a fait convoquer la
société anonyme SOCIETE1.) (ci-après SOCIETE1.)) aux fins de joindre la
requête en intervention à l’affaire principale enrôlée sous le numéro E-BAIL47/21 et pour :
voir dire que SOCIETE1.) est tenue d’intervenir dans le litige opposant la
SOCIETE2.) à SOCIETE4.), PERSONNE1.) et à PERSONNE2.),
voir dire que toute demande de SOCIETE4.), PERSONNE1.) et de
PERSONNE2.) ainsi que le jugement sera opposable à SOCIETE1.),
voir dire, qu’en cas de condamnation de la SOCIETE2.) dans le rôle
principal engagé contre SOCIETE4.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.),
SOCIETE1.) doit la tenir quitte et indemne de toute condamnation,
voir condamner SOCIETE1.) à payer à la SOCIETE2.) tout montant qui
serait le cas échéant retenu en faveur de SOCIETE4.), PERSONNE1.) et
de PERSONNE2.) du chef d’un quelconque préjudice ou d’une perte de
jouissance.
La SOCIETE2.) a encore demandé à voir ordonner l’exécution provisoire du
jugement et à voir condamner SOCIETE1.) au paiement d’une indemnité de
procédure de 2.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de
procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.
A l’audience des plaidoiries de première instance du 12 juin 2024, la
SOCIETE2.) a augmenté la demande en paiement dirigée contre SOCIETE4.),
s’appelant désormais SOCIETE3.) (ci-après SOCIETE3.)) et PERSONNE1.) au
montant de 170.352,80 euros, sinon à tout autre montant à arbitrer par le tribunal,
à titre d’arriérés de loyers et de charges, sinon à titre d’indemnité d’occupation
pour la période du 1er décembre 2019 au 1er mai 2024, augmenté des intérêts de
retard tels que prévus par les articles 14 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril
2004 relative aux délais de paiements et aux intérêts de retard (ci-après la loi de
2004), à partir du jour de la demande.
Elle a encore demandé à les voir condamner à lui payer le montant de
l’investissement correspondant à 12.000.- euros, sinon tout autre montant à
arbitrer par le tribunal, augmenté des intérêts de retard tels que prévus par les
articles 14 et 15-1 de la loi de 2004 relative aux délais de paiements et aux
intérêts de retard, à partir du jour de la demande. Pour le surplus, elle a maintenu
ses demandes telles que formulées dans la requête initiale.
SOCIETE3.) et PERSONNE1.) sollicitent reconventionnellement la résiliation
du bail aux torts de la SOCIETE2.) et la condamnation de cette dernière à leur
payer le montant de 116.515,57 euros à titre de perte de jouissance tel que retenu
par l’expert MARCHIONI et de débouter la SOCIETE2.) de l’ensemble de ses
demandes.
Elles ne contestent pas le non-paiement des loyers depuis 2020, mais ont affirmé
que le café n’a jamais été exploité depuis le début du contrat.
Elles sollicitent finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000.euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.
SOCIETE1.) conteste toute perte de jouissance tant en son principe qu’en son
quantum.
Subsidiairement, elle estime que la perte de jouissance ne devrait concerner que
la cave. Etant donné que la cave (45,34m² suivant les plans annexés au bail)
représente 11,43% de la surface totale louée (230,48m²), la perte de jouissance à
retenir par le tribunal pour la période de septembre 2020 à septembre 2022 ne
devrait s’élever qu’au montant de 9.866,57 euros.
Elle demande finalement à voir condamner la SOCIETE2.) à lui payer une
indemnité de procédure de 2.000.- euros.
Par jugement du 29 juillet 2024, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant
en matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort,
vidant le jugement n°2487/2021 rendu en date du 17 décembre 2021, a reçu la
demande de mise en intervention en la forme et a ordonné la jonction des affaires
introduites sous les références E-BAIL-47/21 et E-BAIL-590/23.
quant à la demande principale
Il a donné acte à la SOCIETE2.) de l’augmentation de sa demande en paiement à
titre d’arriérés de loyers et de charges, a donné acte à la SOCIETE2.) de sa
demande en remboursement de l’investissement accordé à SOCIETE3.) et à
PERSONNE1.).
Il s’est déclaré incompétent ratione materiae pour connaître de la demande en
remboursement de l’investissement.
Il a dit la demande reconventionnelle à titre de perte de jouissance introduite par
SOCIETE3.) et PERSONNE1.) partiellement fondée à hauteur de 46.922,24
euros.
Il a dit la demande en paiement de la SOCIETE2.) à titre d’arriérés de loyers et
de charges, après compensation avec la créance de SOCIETE3.) et
PERSONNE1.), fondée à hauteur de 123.430,56 euros.
Il a condamné SOCIETE3.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à la
SOCIETE2.) le montant de 123.430,56 euros, avec les intérêts au taux légal à
partir du 12 juin 2024, date du décompte actualisé, jusqu’à solde et a dit qu’il y a
lieu à majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai
de trois mois à compter de la notification du jugement.
Il a résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts réciproques des
parties, a condamné SOCIETE3.) et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués
avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai d’un mois à partir de la
notification du jugement et a, au besoin, autorisé la requérante à faire expulser les
parties défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais
récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés.
Il a débouté la SOCIETE2.) de sa demande à titre d’indemnité de relocation.
Il a dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.
Il a débouté la SOCIETE2.), SOCIETE3.) et PERSONNE1.) de leurs demandes
respectives en allocation d’une indemnité de procédure.
Il a fait masse des frais et dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise, et
les a imposés pour moitié à la SOCIETE2.) et pour l’autre moitié à SOCIETE3.)
et à PERSONNE1.).
quant à la demande en intervention
Il a dit que SOCIETE1.) est tenue de tenir quitte et indemne la SOCIETE2.) pour
la perte de jouissance accordée à SOCIETE3.) et à PERSONNE1.) à hauteur de
46.922,24 euros et pour la moitié des frais et dépens de l’instance principale, y
compris les frais d’expertise.
Il a condamné SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance d’intervention.
Par exploits d’huissier de justice des 6 et 9 septembre 2024, SOCIETE1.) a
interjeté appel contre le prédit jugement du 29 juillet 2024.
Par réformation du jugement entrepris, elle demande à voir dire non fondée la
demande reconventionnelle à titre de perte de jouissance introduite par
SOCIETE3.) et PERSONNE1.).
Elle demande à se voir décharger de la condamnation à tenir quitte et indemne la
SOCIETE2.) pour la perte de jouissance accordée à SOCIETE3.) et à
PERSONNE1.) à hauteur de 46.922,24 euros et pour la moitié des frais et dépens
de l'instance principale, y compris les frais d'expertise.
Subsidiairement, elle demande à voir dire la demande reconventionnelle à titre de
perte de jouissance introduite par SOCIETE3.) et à PERSONNE1.) partiellement
fondée à hauteur de 9.187,17 euros.
Elle réclame encore une indemnité de procédure pour la première instance de
5.000.- euros, sinon 2.000.- euros ainsi qu’une indemnité de procédure de 3.000.euros pour l’instance d’appel.
Cette affaire a été enrôlée sous le n° de 2024-07610.
Par exploits d’huissier de justice séparés du 9 septembre 2024, SOCIETE3.),
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont interjeté appel contre le jugement du 29
juillet 2024 demandent à titre principal à voir ordonner, avant tout autre progrès
en cause, un complément de l'expertise Alain MARCHIONI afin de préciser si
toute la surface louée était inexploitable ou seulement une partie qui sera à
définir.
Subsidiairement, ils demandent à voir prononcer la résiliation du contrat de sousbail commercial du 19 novembre 2019 aux torts exclusifs de la SOCIETE2.) et à
voir condamner celle-ci à leur payer le montant de 116.515,57 euros au titre de
perte de jouissance.
Ils demandent encore à voir condamner la SOCIETE2.) au paiement d’une
indemnité de procédure de 5.000.- euros.
Cette affaire a été enrôlée sous le n° de rôle 2024-07857.
Afin d’assurer une bonne administration de la justice, il y a lieu de prononcer la
jonction des rôles n° 2024-07610 et 2024-07857 et de procéder par un seul et
même jugement.
La SOCIETE2.) demande à voir déclarer l’appel interjeté par PERSONNE2.)
irrecevable pour défaut d’intérêt à agir.
Elle demande la confirmation du jugement du 29 juillet 2024 ce qui concerne la
condamnation des locataires au paiement de la somme de 123.430,56 euros.
Elle interjette appel incident et demande, par réformation du jugement du 29
juillet 2024, à voir réduire le délai de déguerpissement à seulement 15 jours à
partir de la signification du jugement à intervenir.
Également par voie d’appel incident, elle demande à voir condamner
SOCIETE3.) et PERSONNE1.), solidairement, sinon in solidum, sinon chacun
pour sa part à lui payer le montant de
46.922,24 euros à titre de solde d'arriérés de loyers et de charges, sinon à
titre d'indemnités d'occupation pour la période du 1er décembre 2019 au 1er
mai 2024, augmenté des intérêts de retard tels que prévus par les articles
14 et 15-1 de la loi de 2004 relative à partir du jour de la requête en
justice, jusqu'à solde.
12.000.- euros à titre de remboursement de « l’investissement », augmenté
des intérêts de retard tels que prévus par les articles 14 et 15-1 de la loi de
2004 à partir du jour de la requête en justice, jusqu'à solde.
6 x 2.809,35 = 16.856,10 euros à titre d’indemnité de relocation, avec les
intérêts au taux légal à partir de la requête en justice jusqu'à solde.
La SOCIETE2.) augmente sa demande en d'arriérés de loyers et de charges, sinon
à titre d'indemnités d'occupation pour la période du 1er juin 2024 jusqu'au 1er mai
2025 pour le montant de 38.846,17 euros augmenté des intérêts de retard tels que
prévus par les articles 14 et 15-1 de la loi de 2004 à partir de la signification du
jugement à intervenir.
Également « par voie d'appel incident », elle sollicite la condamnation de
SOCIETE1.) à lui tout montant retenu en faveur des locataires à titre
d'indemnisation pour perte de jouissance ou tout autre préjudice « alors que le
premier juge a retenu uniquement que SOCIETE1.) doit tenir quitte et indemne la
SOCIETE2.) de toute condamnation ».
Elle demande, par réformation du jugement entrepris, à voir prononcer la
résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires.
Pour autant que de besoin, elle formule une offre de preuve par témoin.
Elle demande encore à voir condamner solidairement sinon in solidum, sinon
chacun pour sa part SOCIETE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui payer
une indemnité de procédure pour l’instance d’appel de 5.000.- euros.
Elle demande également à voir condamner SOCIETE1.) à lui payer une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel de 5.000.- euros.
Quant à la recevabilité
- De l’appel interjeté par SOCIETE1.)
A l’audience des plaidoiries d’appel, le tribunal a soulevé d’office la question de
la recevabilité de l’appel interjeté par SOCIETE1.) en ce qu’elle a omis
d’intimider PERSONNE1.).
Dans un souci de logique juridique, il convient de toiser cette question, avant tout
autre progrès dans l’analyse de l’affaire.
Toutes les parties en cause disent se rapporter à prudence quant aux
conséquences en droit et à la recevabilité de l’appel de SOCIETE1.) suite à la
non-intimidation de PERSONNE1.).
Le défaut d’intimation d’une partie ayant figuré en première instance ne constitue
une fin de non-recevoir contre l’appelant que dans le cas où la contestation, en
raison de son caractère indivisible, ne peut être jugée même à l’égard des parties
présentes que contradictoirement avec les parties omises (cf. Cour 27 avril 1999,
n° 21878 du rôle, Cour 18 avril 2012, n° 36.181 et 37.020 du rôle).
L’indivisibilité d’un litige a pour conséquence qu’un demandeur doit, à peine
d’irrecevabilité, inclure dans son action toutes les parties qui sont indivisiblement
liées entre elles (cf. T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, 2ième éd., n° 1098).
Il importe de relever qu’il y a indivisibilité d’un litige toutes les fois qu’en raison
de la contrariété de deux décisions, il serait matériellement impossible de les
exécuter conjointement. Ainsi, l’indivisibilité d’un litige ne résulte pas d’un seul
risque de contrariété de décisions. Le litige doit être considéré comme
indivisible, lorsque son objet n’est pas susceptible de division, de telle sorte
que des décisions contraires ne pourraient être exécutées en même temps(cf.
Cour 8 juillet 1998, P. 31, 53). Il faut partant une impossibilité absolue
d’exécution simultanée de deux décisions.
Pareille indivisibilité existe en l’occurrence dans la mesure où le jugement
entrepris a dit la demande reconventionnelle à titre de perte de jouissance
introduite par SOCIETE3.) et PERSONNE1.) partiellement fondée tandis que
SOCIETE1.) demande expressément dans son dispositif à voir dire non fondée la
demande reconventionnelle à titre de perte de jouissance introduite par
SOCIETE3.) et PERSONNE1.) et que le premier juge a procédé à la
compensation entre les montants réclamées d’un côté par la SOCIETE2.) et
d’autre côté par SOCIETE3.) et PERSONNE1.), montant dont SOCIETE1.)
demande actuellement à se voir décharger de tenir la SOCIETE2.) quitte et
indemne.
En application des principes qui précèdent, il s’ensuit que l’appel interjeté par
SOCIETE1.) est à déclarer irrecevable, faute par celle-ci d’avoir intimidé
PERSONNE1.).
2. De l’appel interjeté par PERSONNE2.)
S’agissant d’une condition de recevabilité de la demande, l’intérêt doit exister au
jour de la demande en justice, que ce soit une demande en première instance ou
l’exercice d’une voie de recours.
L’intérêt à agir doit remplir trois critères : il doit être légitime, né et actuel, et
personnel.
L’intérêt à agir est une notion qui s’attache à l’action en justice, et non pas au
droit substantiel que l’action en justice tend à sanctionner, ce qui explique qu’il
doit être examinée au titre de la recevabilité de l’action et non pas au regard du
fondé du droit allégué. (Thierry HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, 2ième
édition, n° 997, p.586)
S’agissant d’une condition de recevabilité de la demande, l’intérêt doit exister au
jour de la demande en justice, que ce soit une demande en première instance ou
l’exercice d’une voie de recours.
En première instance, PERSONNE2.) a demandé à ce que le juge de paix se
déclare incompétent à son égard.
Par jugement interlocutoire du 17 décembre 2021, le juge de paix, siégeant en
matière de bail commercial, s’est dit incompétent ratione materiae pour
connaître des demandes dirigées par la SOCIETE2.) contre PERSONNE2.).
Une partie ne peut faire appel d’un jugement qui lui donne entière satisfaction sur
tous les chefs de la demande (cf. Encyclopédie Dalloz, Procédure civile, n° 303).
Etant donné que le juge de paix s’est déclaré incompétent à l’encontre de
PERSONNE2.), tel que sollicité par ce dernier et en application des principes qui
précèdent, l’appel interjeté par PERSONNE2.) est à déclarer irrecevable, faute
d’intérêt à agir dans son chef.
Position des parties
- PERSONNE3.), PERSONNE1.)
Ils auraient requis en première instance à voire entériner le rapport d’expertise
MARCHIONI afin qu'il soit ordonné la résiliation du contrat de sous-bail aux
torts exclusifs de la SOCIETE2.) et qu'un montant de 116.515,57 euros leur soit
attribué à titre de perte de jouissance.
Ce serait à tort que le juge de première instance a décidé que les conclusions de
l'expert MARCHIONI n'avaient plus lieu d'être au vu simple dépôt de pièces par
SOCIETE1.) au 1er février 2024 en raison de rénovations effectuées.
Ce serait encore à tort que le juge de paix a retenu qu'une partie de la surface
louée comme exploitable sans même consulter à nouveau l'expert MARCHIONI.
- SOCIETE2.)
Par accord de sous-bail et d'approvisionnement en boissons signé le 19 novembre
2019, la SOCIETE2.) aurait donné en location partie d’un immeuble à usage de
commerce et d'habitation « ENSEIGNE1.)», à SOCIETE3.) (dénommé alors
SOCIETE4.)), représentée par sa gérante unique PERSONNE1.), s'engageant
également à titre personnel, solidairement et indivisiblement avec la société ; et
en présence de PERSONNE2.), agissant au titre de caution solidaire et indivisible
avec le preneur.
Ce serait à tort que le juge de paix a retenu que les locataires de la SOCIETE2.)
auraient été dans l'impossibilité d'exploiter leur café pendant la période du 1er
avril 2021 au
31 janvier 2023 et que la SOCIETE2.) n'a pendant toute cette
période pas assuré la jouissance paisible des lieux loués aux parties
défenderesses.
Les sous-locataires auraient pris les lieux en pleine connaissance de l'état de
l'immeuble, le contrat de sous-bail stipulant en son article 10 que le preneur
déclare avoir visité le bien loué avec toutes ses dépendances et l'accepte dans
l'état dans lequel il se trouve.
Le document de remise des clefs à titre précaire confirmerait également que les
sous-locataires avaient la possibilité de visiter les lieux avant de s'engager. A
noter que PERSONNE2.) se prétendant électricien aurait pris inspection du
système électrique et se serait engagé à procéder le cas échéant aux adaptations
s’imposant.
Suivant l'article 7 « clauses additionnelles », § G des conditions générales du
contrat de sous-bail, la SOCIETE2.) aurait participé à hauteur de 12.000.- euros,
afin d'aider les preneurs à la rénovation de l'établissement, cet investissement
commercial étant amortissable en 106 mensualités. Il serait également stipulé
qu'en cas de résiliation anticipative du contrat de sous bail, c.à.d. avant le 30
septembre 2028, le preneur s'engage à rembourser le montant non amorti de cet
investissement. Sur ce la SOCIETE2.) demande la restitution de cet
investissement non-amorti conformément au contrat.
L'immeuble aurait été exploitable et l'électricité en état de fonctionnement depuis
la prise d'effet du contrat de bail actuel le 1er décembre 2019. A noter dans ce
contexte le rapport WIES du 29 novembre 2019 qui ne retiendrait que quelques
petits problèmes de vétusté. Bien que l'électricité n’aurait pas été conforme aux
normes, aucun problème de sécurité n’aurait été constaté au moment de la prise
d'effet du bail.
Les travaux au niveau de l'électricité effectués à l'initiative de la SOCIETE2.) et
pris en charge par cette dernière auraient eu pour objet une mise en conformité du
système d'électricité aux normes en vigueur. Ainsi, vers le 25 octobre 2020 sans
préjudice exact quant à la date exacte, la société SOCIETE5.), sollicitée par la
SOCIETE2.) se serait présentée chez les locataires pour organiser et programmer
les travaux de mise en état de l'électricité.
Lesdits travaux auraient débuté le 5 novembre 2020. Or, lors de cette intervention
un des sous-locataires aurait refusé l'accès à sa chambre ainsi que celle de sa
campagne, retardant les travaux d'électricité. Malgré des travaux à achever au
niveau des chambres, les travaux auraient été conformes aux normes de sécurité
en vigueur le 14 janvier 2021, constaté par l'émission du certificat de conformité,
notamment par l’installation de disjoncteurs dans tout l'immeuble excluant tout
problème de sécurité et d'électrocution éventuel.
Au moment de l'émission du certificat de conformité, il ne serait resté que des
câbles à placer dans les gaines au niveau de la cave et de fermer les goulottes.
Tous les câbles pendants auraient été hors tension, donc sans aucun risque. Les
locataires auraient toutefois de leur côté installé des câbles non protégés dans la
cave sans lien avec l'électricité. Pour le surplus, entre le moment de l'émission du
certificat de conformité et la première visite de l'expert MARCHIONI le 28 avril
2022 une boîte de dérivation avec protection de câbles aurait été enlevée.
La SOCIETE2.) considère dès lors que les interventions directes effectuées par
les locataires, sans concertation avec la société SOCIETE5.), seraient à l'origine
des défectuosités.
L'intégralité des travaux au niveau des chambres aurait finalement pu être
terminée au 16 juin 2021 après que la société SOCIETE5.) aurait enfin pu
accéder aux chambres. Les retards seraient donc imputables aux locataires,
respectivement leurs sous-locataires.
La SOCIETE2.) donne encore à considérer que conformément à l’article 12 des
conditions générales du sous-bail, les locataires auraient accepté que des travaux
soient effectués pendant la durée du bail sans qu'ils puissent réclamer une
diminution de loyers. Cette disposition serait en ligne avec l'article 1724 du code
civil.
Au cours de l'année 2021, la SOCIETE2.) aurait pris connaissance d'un problème
de fuite d'eau sur un tuyau en fonte servant de descente d'eau usée dans la cave
de l'immeuble.
Il ressortirait des plans dressés par SOCIETE1.) que le tuyau d'évacuation des
eaux usées se trouve au niveau du sous-sol dans un couloir ne faisant pas partie
des locaux loués par la SOCIETE2.), qui serait uniquement locataire d'une pièce
au niveau de la cave.
Cette fuite d'eau aurait été dûment dénoncée par la SOCIETE2.) à SOCIETE1.)
qui aurait pris des mesures pour y remédier et pour procéder à la dératisation de
la cave. En tout état de cause, l’espace exploité par les locataires de la
SOCIETE2.) n’aurait été aucunement affecté, de sorte qu’il ne pourrait pas faire
valoir de préjudice.
Les locataires de la SOCIETE2.) n’auraient dès le début du contrat de bail payé
les loyers que partiellement et tardivement. Le dernier règlement de loyers étant
intervenu le
17 novembre 2020, soit il y a presque cinq ans entretemps. A
ce jour les locataires occupent toujours l'immeuble et sont redevables d'un
montant de 209.198,97 euros.
L'affirmation de l'expert quant à une impossibilité d'exploiter tout l'immeuble
serait contredite par les éléments du dossier à savoir l'exploitation du débit de
boissons et la sous-location des chambres du premier étage.
Ensuite, l'expert omettrait toute ventilation entre les différentes causes d'une
prétendue perte de jouissance c.à.d. les non-conformités électriques, voire les
problèmes d'infiltrations d'eau au niveau de la cave.
Dans la quantification de la perte de jouissance l'expert reprendrait le loyer
global portant sur l'immeuble et ferait encore une fois entièrement abstraction du
fait que les chambres sont occupées par les sous-locataires, source de revenus
pour les locataires de la SOCIETE2.).
Pour autant que le tribunal estimait que les défectuosités au niveau de
l'installation électrique ont généré une perte de jouissance, la SOCIETE2.)
considère qu'il y aurait alors lieu de redresser les calculs de l’expert en tenant
compte de la date de mise en conformité de l'électricité retenue par l’expert, soit
le 27 septembre 2021.
Toute demande en diminution de loyers serait à rejeter.
Pour autant que le tribunal retenait une responsabilité pour défaut de jouissance,
la SOCIETE2.) demande, par confirmation du jugement entrepris, à être tenue
quitte et indemne par SOCIETE1.) de toute condamnation.
Par voie d'appel incident, il y aurait cependant lieu « de prononcer également la
condamnation de SOCIETE1.) à payer à la SOCIETE2.) tout montant retenu en
faveur des locataires à titre d'indemnisation pour perte de jouissance ou tout
autre préjudice » alors que le premier juge aurait uniquement retenu que
SOCIETE1.) doit tenir quitte et indemne la SOCIETE2.) de toute condamnation.
Motifs de la décision
- Quant à l’expertise MARCHIONI
Le tribunal tient à souligner que SOCIETE1.) n’a pas autrement pris position, ni
formulé d’appel incident dans le rôle n° 2024-07857 ayant trait à l’appel
principal interjeté par PERSONNE1.) et SOCIETE3.).
MARCHIONI retient ce qui suit dans son rapport daté du 30 septembre 2022 :
« 3. Etat des lieux du 28 avril 2022
3.1. L’immeuble
L’immeuble de coin sis à L-ADRESSE3.) datant des années 30 est un immeuble
de 4 niveaux, comprenant un sous-sol, un rez-de-chaussée avec brasserie, un
premier et deuxième étage et des combles aménagées. (…)
L’intérieur de l’immeuble se trouve dans un état de vétusté avancé. L’espace
Brasserie a été rénové, mais le sous-sol se trouve dans un état délabré, humide et
infesté de rats. L’expert constate que le sous-sol de l’immeuble nécessite une
rénovation complète comprenant une remise en état des réseaux d’eaux usées, le
remplacement des avaloirs défectueux, le renouvellement des revêtements de sol
et des murs, ainsi que le remplacement des portes avant de pouvoir y stocker des
denrées alimentaires, des ustensiles de cuisine et des couverts.
3.2. L’installation électrique
L’installation électrique de la cave, du rez-de-chaussée et du 1er étage a été
remise en état par l’installateur électrique SOCIETE5.) avec siège à LADRESSE5.) aux frais de la partie SOCIETE2.).
3.3. Désordres électriques résiduels constatés par l’expert lors de la visite du 28
avril 2022 :
Lors de la visite du 28 avril 2022, l’expert a constaté les points suivants :
-
Absence d’un couvercle sur le canal de câble et l’absence d’obturateurs
pour les modules libres du tableau secondaire à l’étage.
2. 2)
Absence de deux listes d’affectation des fusibles sur les tableaux
secondaires à l’étage et au rez-de-chaussée dans la cuisine.
3. 3)
Le neutre de la prise installé à droite du tableau secondaire de la brasserie
n’était pas raccordé.
4. 4)
Absence d’une boîte de dérivation sous le tableau secondaire de la cuisine
pour protéger deux câbles dont l’un est désaffecté et l’autre sous tension,
mais protégé par un bornier.
5. 5)
Les boîtes de dérivation situées dans le couloir du premier étage étaient
accessibles aux personnes sans faire usage d’une échelle. Elles doivent
être fermées avec des couvercles vissés.
6. 6)
Les installations des 4 chambres du premier étage n’ont pas pu être
contrôlées par l’expert, car les clés d’accès n’étaient pas disponibles.
3.4. Désordres d’humidité constatés par l’expert lors de la visite du 28 avril 2022
L’expert a constaté que la cave est toujours encore impactée de désordres.
- 1)
Bien que des travaux de réparation des tuyaux d’eaux usées
ont été réalisés, l’eau continue à sortir du mur sous le
compteur à gaz et s’écoule sur le sol du couloir, de la cave
et de la chaufferie.
-
Les avaloirs de la cave sont rouillés et défectueux de manière
à ce que les rats remontent des canalisations et ont accès à
la cave de la brasserie.
Les excréments de rats couvrent le sol de la cave par endroits.
4. Etat des lieux du 17 juin 2022
4.1. (…)
4.2. L’installation électrique
Lors de cette visite, l’expert a contrôlé les points de désordres constatés lors de
la réunion d’installation du 28 avril 2022. Tous les points ouverts avaient été mis
en conformité, à savoir :
-
Le canal de câble du tableau secondaire à l’étage a été fermé avec un
couvercle.
2. 2)
Des obturateurs pour les modules libres du tableau ont été installés. Les
deux listes d’affectation des fusibles ont été ajoutées sur les tableaux
secondaires à l’étage et au rez-de-chaussée dans la cuisine.
3. 3)
Le neutre de la prise installé à droite du tableau secondaire de la brasserie
a été raccordé.
4. 4)
Les câbles de la boîte de dérivation sous le tableau secondaire de la cuisine
ont été isolés suivant les règles de l’art et logés dans le boîtier encastré.
5. 5)
Les boîtes de dérivation situées dans le couloir à l’étage et qui étaient
accessibles sans faire usage d’une échelle ont été fermées avec des
couvercles vissées.
6. 6)
Le contrôle des installations des 4 chambres au premier étage n’a pas donné
lieu à des non-conformités.
4.3. Désordres d’humidité constatés par l’expert lors de la visite du 17 juin 2022
Lors de la visite des lieux du 17 juin 2022, l’expert a constaté que la cave reste
toujours impactée par une fuite d’eau provenant d’un tuyau en fonte défectueux
encastré dans le mur sous le compteur à gaz.
La situation au 17 juin 2022 était la même que celle constatée lors de la visite du
28 avril 2022. Les installations électriques de la cave ne sont pas impactées par
la présence de l’eau au sol. Toutefois une personne qui ne connaît pas la
conception des installations électriques et les dispositifs de sécurité mis en œuvre
pour protéger les personnes pourra se sentir mal à l’aise à avoir les pieds dans
l’eau proche de l’armoire de distribution électrique.
4.4. Présence de rats constatés par l’expert lors de la visite du 17 juin 2022
Les rats sont toujours encore présents dans la cave, ce qui ne permet pas
d’assurer l’hygiène alimentaire au niveau de la brasserie. Les déjections de rats
peuvent être responsables de maladies comme la leptospirose, la salmonellose,
de parasites intestinaux comme les vers, la teigne et l’infection par le hantavirus
(fièvre hémorragique avec syndrome rénal).
5. Conformité de l’installation électrique
5.1. (…)
Les différentes étapes relatives à la mise en conformité de l’installation
électrique de la brasserie ont été les suivantes
Date
Étape
20-09-2020
21-10-2020
19-11-2020
27-11-2020
14-01-2020
01-04-2021
03-06-2021
09-06-2021
27-09-2021
20-09-2021
La société SOCIETE5.) S.A. émet la première facture
d’acompte no NUMERO4.) pour la remise en conformité
électrique du ENSEIGNE1.) à ADRESSE3.)
La société SOCIETE5.) S.A. émet la facture finale no
NUMERO5.) concernant les travaux de remise en
conformité électrique du ENSEIGNE1.), sis ADRESSE3.) à
ADRESSE3.)
Le propriétaire de l’immeuble SOCIETE1.) a été informé
par la société SOCIETE6.) S.A. des non-conformités
suivantes :
- absence d’une terre selon la norme DIN 18014 « Prise de
terre de fondation – planification, exécution et
documentation »
- absence d’une mise à la terre pour les entrées
d’alimentation gaz eau
- absence d’une mise à la terre des conduites départ et
retour de la chaudière
Rendez-vous de pilotage de l’agent SOCIETE6.) et constat
des non-conformités (information de SOCIETE6.) à
l’expert)
La société SOCIETE5.) S.A. rédige une attestation de
conformité qui spécifie « Je certifie avoir effectué divers
gros travaux électriques dans le café « ENSEIGNE1.) » sis
ADRESSE3.) à ADRESSE3.), afin que celui-ci soit en
conformité à la date du 14/01/2021 avec la norme TAB
2016-1 en vigueur au Grand-Duché du Luxembourg et donc
qu’il peut être exploité en toute sécurité. »
Le cabinet d’expertises Molitor constate dans son rapport
que l’installation électrique en place « n’est ni conforme, ni
sécurisée », car selon les photos du rapport du 9 avril 2021
l’installation électrique est en cours d’installation ou de
transformation.
Dans son mail du 3 juin 2021, la société SOCIETE5.) S.A.
indique qu’elle est en attente du contrôle de l’installation
par la société SOCIETE6.).
Rendez-vous de contrôle de l’installation par l’agent
SOCIETE6.) avec le constat que pas toutes les nonconformités ont été levées (information de SOCIETE6.) à
l’expert).
2e rendez-vous de contrôle de l’installation par l’agent
SOCIETE6.) avec constat que toutes les non-conformités ont
été levées.
Rendez-vous d’exécution de la part de SOCIETE6.).
L’expert soussigné a demandé confirmation au cabinet d’expertises Molitor pour
savoir si les photos reprises dans leur rapportn°20210347 du 9 avril 2021 ont
bien été prises lors de la visite du 1er avril 2021, ce qui a été confirmé de leur
part.
Partant de ce qui précède l’expert est d’avis que l’installation électrique du Café
« ENSEIGNE1.) » sis à ADRESSE3.) à ADRESSE3.) n’était pas conforme avec
les prescriptions TAB 2016-1 au 14 janvier 2021.
Les prescriptions TAB-BT 2016-1 avaient été complétées par un supplément en
2018 et remplacées au 1er janvier 2021 par les prescriptions TAB-BT 2021.
La conformité de l’installation électrique a finalement été prononcée par
SOCIETE6.) en date du 27 septembre 2021.
(…)
6. Réparation de la descente d’eaux usées
(…)
En date du 17 juin 2022, l’expert a constaté qu’il existe toujours un tuyau en
fonte défectueux encastré dans le mur du couloir de la cave. Lors de
l’écoulement des eaux usées du rez-de-chaussée et des étages, ceux-ci s’écoulent
du mur. Ces eaux usées peuvent véhiculer des urines et des traces d’excréments.
Le fait que les eaux se répandent au sol du couloir entraîne leur distribution
dans les locaux annexes.
Les tuyaux de descente d’eaux usées du fond du couloir avaient été réparées,
mais la descente encastrée dans le mur était toujours défectueuse au 28 avril
2022 lors de la dernière visite du soussigné.
7. Perte de jouissance
(…)
L’expert est d’avis que la non-conformité des installations électriques,
l’insalubrité des lieux de stockage liés à la fuite d’eaux usées, la présence de
rats à cause des avaloirs au sol défectueux ont eu comme conséquence
l’impossibilité d’exploiter les lieux.
(…)
7.2.1. Causes dues par l’installation électrique
L’expert retient la date du 27 septembre 2021 comme date de mise en
conformité de l’installation électrique des lieux loués par la partie SOCIETE4.)
s.à r.l.-s.
Pendant la période du 29 novembre 2019 au 27 septembre 2021 l’ancienne
installation, l’installation en cours de transformation et l’absence des mises à la
terre des entrées d’alimentation Gaz/Eau et des conduites départ/retour de la
chaudière représentaient un risque pour les personnes présentes sur le site
d’entrer en contact avec un courant électrique.
(…)
7.2.2. Causes dues à l’insalubrité des lieux
Pendant la période du 29 novembre 2019 à aujourd’hui 30 septembre 2022
l’insalubrité des locaux de support (caves, couloir) de la brasserie (présence de
rats et leurs déjections, présence d’eaux usées sur les sols) représentent un
risque sanitaire non compatible avec l’exploitation d’un débit de boisson à
usage de café avec petite restauration.
7.2.3. Conclusion
L’expert est d’avis que les deux facteurs techniques : a) la non-conformité de
l’installation technique et b) l’insalubrité des lieux ont généré une perte de
jouissance des lieux dans le chef des locataires. »
L’expert a finalement chiffré la perte de jouissance totale des locataires au
montant de 116.515,57 euros correspondant à la somme des loyers et charges de
la période du
1er décembre 2019 au 30 septembre 2022 inclus.
PERSONNE1.) et SOCIETE3.) demandent à voir « ordonner avant tout autre
progrès en cause un complément de l'expertise Alain MARCHIONI afin de
préciser si toute la surface louée était inexploitable ou seulement une partie qui
sera à définir ».
Le tribunal renvoie aux développements ci-dessus, desquels il résulte notamment
que l’expertise MANCHIONI précise d’ores et déjà que « l’insalubrité des
locaux de support (caves, couloir) de la brasserie (présence de rats et leurs
déjections, présence d’eaux usées sur les sols) représentent un risque sanitaire
non compatible avec l’exploitation d’un débit de boisson à usage de café avec
petite restauration » et que « L’expert est d’avis que la non-conformité des
installations électriques, l’insalubrité des lieux de stockage liés à la fuite d’eaux
usées, la présence de rats à cause des avaloirs au sol défectueux ont eu comme
conséquence l’impossibilité d’exploiter les lieux ».
L’expert retient donc implicitement mais nécessairement que tant le sous-sol que
la partie de l’immeuble réservée à l’exploitation d’un débit de boisson étaient
inexploitables.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’ordonner un complément d’expertise.
2. Quant aux arriérés de loyers et charges
Le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est
obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été
louée.
Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la
chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée
du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les
locatives.
Doivent être considérés comme nécessaires tous les travaux ou réparations qui
s’imposent pour permettre au preneur de jouir normalement et complètement de
la chose louée.
Le bailleur doit, par conséquent, s’abstenir de tout acte qui compromet le droit du
preneur à avoir la jouissance paisible des lieux loués. Il en résulte que le bailleur,
qui prive le preneur d’une partie du confort lui assuré par le contrat de bail,
trouble sa jouissance.
Suivant le décompte arrêté au 1er mai 2025, la SOCIETE2.) réclame au dernier
stade des plaidoiries la somme totale de 209.198,97 euros à titre d’arriérés de
loyers et de charges.
Suivant l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile « pourront
aussi les parties demander des intérêts, arrérages, loyers et autres accessoires
échus depuis le jugement de première instance, et les dommages et intérêts pour
le préjudice souffert depuis ledit jugement ».
L’augmentation de la demande en arriérés de loyers et charges échus depuis le
jugement entrepris est partant à dire recevable.
Il est constant en cause que PERSONNE1.) et SOCIETE3.) ont arrêté tout
paiement de loyer et charges depuis le mois de décembre 2020.
Ils sollicitent le montant de 116.515,57 euros du chef de perte de jouissance
correspondant aux loyers et charges de la période du 1er décembre 2019 au 30
septembre 2022 tel que retenu par l’expert MARCHIONI en raison des nonconformités résultant du système électrique et de l’insalubrité des lieux.
Tel que déjà relevé ci-dessus, suivant l’article 1720 du code civil, le bailleur doit
faire dans l’immeuble donné en location toutes les réparations qui peuvent
devenir nécessaires autres que locatives.
Aux termes de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous
les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le
bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts
quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. En effet,
l’article 1721 du code civil présuppose que le bailleur ait manqué à son
obligation de jouissance paisible. II faut donc que le vice dont se prévaut le
locataire soit inhérent à la chose. Par vice de la chose on entend tout défaut, tout
inconvénient, toute déficience quelconque de la chose elle-même, qui la rend
impropre à l'usage auquel elle est normalement destinée, qui supprime ou
diminue cet usage, qui, en un mot, a pour effet d’enlever au preneur le bénéfice
de la jouissance normale et complète qu’eu égard à la nature de la chose, aux
usages et à la situation des lieux, il avait le droit d’escompter.
Il importe peu que le bailleur ait ou non connaissance du vice, qu’il soit de bonne
ou de mauvaise foi ; que le vice soit apparu avant ou après la conclusion du bail.
La circonstance que le vice n’a pas été créé par lui est indifférente quant à
l’obligation du bailleur à la garantie. Le bailleur est censé connaître la structure
défectueuse de son immeuble, ou de ses accessoires ; les risques pouvant en
résulter pèsent sur lui ; sa responsabilité est engagée, même s’il a ignoré le vice.
L’empêchement ne doit pas être total. Il suffit qu’il soit appréciable et altère la
jouissance normale de la chose telle que le preneur est en droit de l’attendre.
La sanction résultant de la violation des obligations découlant pour le bailleur de
l’article 1721 du code civil consiste au choix du preneur en une demande en
réparation en nature, une diminution du prix ou la résolution du bail. (cf. Le bail
à loyer : Compte-rendu de jurisprudence par M. HARLES, P 31, no 91).
Pour pouvoir prospérer dans sa demande, le preneur doit non seulement établir le
vice, mais il a encore l’obligation d’avertir immédiatement le bailleur de la
survenance de ce vice. Le locataire doit non seulement informer le bailleur de
l’existence du vice, mais il doit également le mettre en demeure de remédier à la
situation. Le locataire qui néglige d’avertir son bailleur est déchu du droit
d’invoquer la garantie du bailleur. (cf. Le bail à loyer : Compte-rendu de
jurisprudence par M. HARLES, P 31, no 93).
En l’occurrence, il résulte de l’ensemble des éléments soumis au débat que suite
à la signature du contrat de bail, les parties se sont mises d’accord que
l’électricité devait être remise aux normes dans l’immeuble loué et qu’au courant
du mois de novembre 2020, la SOCIETE2.) a mandaté la société SOCIETE5.)
pour effectuer lesdits travaux.
A cet égard, le tribunal renvoie ensuite aux constatations et conclusions de
l’expert MARCHIONI repris ci-dessus.
En effet, l’expert MARCHIONI retient la date du 27 septembre 2021 comme
date de mise en conformité de l’installation électrique des lieux loués par
PERSONNE1.) et SOCIETE3.). Pendant la période du 29 novembre 2019 au 27
septembre 2021 l’ancienne installation, l’installation en cours de transformation
et l’absence des mises à la terre des entrées d’alimentation en gaz et eau et des
conduites départ/retour de la chaudière représentaient un risque pour les
personnes présentes sur le site d’entrer en contact avec un courant électrique.
Le tribunal se doit encore de constater qu’il résulte des éléments du dossier que la
SOCIETE2.) n’a entamé des travaux de réparation du système électrique qu’à
partir mois de novembre 2020, soit plus d’une année après la signature du bail le
19 novembre 2019 et que ces travaux ont pu être finalisés au mois de janvier
2021 suivant certificat de conformité émis par la société SOCIETE5.) : « (…)
Je certifie avoir effectué divers gros travaux électriques dans le café «
ENSEIGNE1.) » sis, ADRESSE3.) à ADRESSE3.) afin que celui-ci soit en
conformité à la date du 14/01/2021 avec la norme TAB 2016-1 en vigueur au
Grand-Duché de Luxembourg et donc qu’il peut être exploité en toute sécurité.
Je tiens à préciser que je ne pourrais être tenu responsable de quelques
problèmes que ce soit si par la suite l’installation venait à être modifiée par une
tierce personne ».
Or, l’expert MARCHIONI est formel en ce que « Les prescriptions TAB-BT
2016-1 avaient été complétées par un supplément en 2018 et remplacées au 1er
janvier 2021 par les prescriptions TAB-BT 2021 », de sorte que « la
conformité de l’installation électrique a finalement été prononcée par
SOCIETE6.) en date du 27 septembre 2021 ».
Indépendamment de la question, si la société SOCIETE5.) a été empêchée ou non
d’accéder aux chambres aux locations, toujours est-il que non seulement le
certificat émis par cette dernière est contredit par les constatations de l’expert
mais il s’avère encore les normes en vigueur viennent d’être mises à jour au 1er
janvier 2021, soit antérieurement au certificat de la société SOCIETE5.) qui lui
date du 14 janvier 2021.
Dans ces conditions, l’offre de preuve tendant à faire entendre comme témoin
PERSONNE4.) de la société SOCIETE5.) est à rejeter.
Le moyen de la SOCIETE2.) en vertu duquel, elle aurait donné les clés aux
locataires afin que ceux-ci puissent se faire une idée précise des lieux avant de
s’engager ne saurait valoir non plus étant donné que PERSONNE1.) et
SOCIETE3.) se sont engagés par contrat de bail signé en date du 19 novembre
2019, tandis que la « convention de mise à disposition précaire de clef » date du
25 novembre 2019.
L’argument de la SOCIETE2.) que l’expert MARCHIONI n’aurait pas visité les
chambres situées au premier étage est sans incidence étant donné que, même en
faisant abstraction de l’état du système électrique aux chambres, l’expert a conclu
à la non-conformité pour ce qui des parties du bâtiment ayant fait partie de
l’expertise.
Ensuite, l’expert MARCHIONI a constaté lors des deux visites en date du 29
avril 2022 et du 17 juin 2022 que malgré les travaux effectués, il y avait toujours
des fuites d’eaux usées en raison d’un tuyau en fonte défectueux encastré dans le
mur et il a confirmé la présence d’eaux usées et de rats dans le sous-sol.
Le tribunal se rallie aux conclusions de l’expert pour dire que l’insalubrité du
sous-sol en raison de la présence de rats et de leurs déjections ainsi que la
présence d’eaux usées dans la cave constitue un risque sanitaire élevé et
incompatible avec l’exploitation au rez-de-chaussée d’un débit de boissons à
usage de café avec petite restauration.
A cet égard, il y a donc lieu de rejeter l’argument de la SOCIETE2.) selon lequel
PERSONNE1.) et SOCIETE3.) ne seraient pas locataires du sous-sol,
respectivement de la cave en ce que l’objet du bail entre la SOCIETE2.) constitue
expressément en l’exploitation d’un « débit de boissons », exploitation qui ne
saurait être en rien conforme avec la présence de rats et des eaux usés sortant des
murs situés en dessous du café.
Toutefois, et à l’instar du premier juge, le tribunal de céans ne saurait entériner
tel quel les conclusions de l’expert MARCHIONI qui, dans son calcul, a retenu
une perte de jouissance totale de l’immeuble dès la conclusion du contrat de
bail jusqu’au dépôt du rapport et la demande reconventionnelle des parties
défenderesses telle que formulée est à déclarer non fondée.
Il résulte en effet des constatations faites par l’expert lors de ses visites de
l’immeuble que les chambres se situant au premier étage étaient occupées par des
sous-locataires, de sorte que PERSONNE1.) et SOCIETE3.) ont perçu des loyers
de cette sous-location.
Par contre, compte tenu du fait que PERSONNE1.) et SOCIETE3.) n’ont pas pu
exploiter le café pendant la période du 1er avril 2021 au 31 janvier 2023, il y a
lieu de retenir, par confirmation du jugement entrepris, que pendant cette période
seul le loyer pour la surface non commerciale (38,79% de la surface louée), non
soumis à la TVA, ainsi que les avances sur charges étaient dus et de déduire des
montants réclamés par la SOCIETE2.) le loyer pour la surface commerciale
(61,21% de la surface louée), soumis à la TVA, la participation mensuelle à
l’entretien des conduites et la location mensuelle de la licence de cabaretage.
Dans la mesure où PERSONNE1.) et SOCIETE3.) n’ont pas autrement remis en
compte le décompte de la SOCIETE2.) tel qu’il a été arrêté au 1er mai 2024, il y a
lieu de dire, par confirmation du jugement entrepris, qu’ils peuvent prétendre à
une réduction du loyer et des charges pour le montant de 42.402,74 euros à titre
de loyers non dus pour la surface commerciale, le montant de 660.- euros à titre
de participation à l’entretien des conduites et le montant de 3.859,50 euros, soit
un montant total de 46.922,24 euros.
Compte tenu de l’ensemble des développements qui précèdent, c’est donc à juste
titre que le premier juge a dit la demande en paiement de la SOCIETE2.) fondée
pour le montant de 170.352,80 – 46.922,24 = 123.430,56 euros.
Le décompte actualisé versé par la SOCIETE2.) à l’audience des plaidoiries
d’appel, comprenant la période du 1er juin 2024 au 1er mai 2025, soit les arriérés
de loyers et charges échus depuis le jugement entrepris, n’est pas contesté par
PERSONNE1.) et SOCIETE3.), et partant à dire fondée pour la somme réclamée
de 38.846,17 euros.
Par conséquent, la demande en paiement de la SOCIETE2.) est à dire fondée
pour la somme totale de 123.430,56 euros + 38.846,17 = 162.276,73 euros.
Eu égard aux dispositions de l’article 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004
relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard il y a encore lieu, par
confirmation du jugement entrepris de faire droit à la demande en majoration du
taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de
la signification de la décision à intervenir.
Aux termes de l’article 17 des conditions générales du contrat de bail, les
preneurs se sont engagés solidairement envers la SOCIETE2.), de sorte qu’il y a
lieu, par confirmation du jugement entrepris de condamner PERSONNE1.) et
SOCIETE3.) solidairement au paiement du montant de 162.276,73 euros, avec
les intérêts au taux légal sur le montant de 123.430,56 euros à compter du 12 juin
2024, date du décompte actualisé en première instance, et sur le montant de
38.846,17 euros à partir du 23 mai 2025, date de l’augmentation de la demande
en instance d’appel, chaque fois jusqu’à solde.
3. Quant à la résiliation
d’approvisionnement
du
contrat
de
sous-bail
avec
clause
Il résulte des développements qui précèdent, et par confirmation du jugement
entrepris, que d’un côté, la SOCIETE2.) a manqué à son obligation de faire jouir
les locataires paisiblement d’une partie des lieux loués pendant une durée de 22
(!) mois et que d’un autre côté, les parties défenderesses ont injustement
suspendu le paiement intégral du loyer pendant entretemps plus de 30 (!) mois.
Le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 1728 du code civil, le paiement
régulier du loyer aux échéances fixées dans le contrat de bail constitue
l’obligation principale du locataire.
Le bailleur est en droit de pouvoir compter sur une rentrée d’argent régulière et
ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses
droits (Marianne Harles, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas.
t.31, p. 335).
Le non-paiement systématique du loyer aux échéances convenues constitue un
manquement grave à l’obligation du locataire de payer régulièrement son loyer et
justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail et la condamnation du locataire
à évacuer les lieux loués.
Compte tenu des manquements graves aussi bien de la bailleresse que des
locataires, le tribunal décide, par confirmation du jugement entrepris, de résilier
le contrat de sous-bail avec clause d’approvisionnement aux torts réciproques
des parties et d’ordonner le déguerpissement de PERSONNE1.) et de
SOCIETE3.) dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent
jugement.
4. Quant à la demande de la SOCIETE2.) en remboursement de «
l’investissement » à hauteur de 12.000.- euros
La SOCIETE2.) demande encore à voir condamner PERSONNE1.) et
SOCIETE3.) à lui rembourser le montant de 12.000.- euros qu’elle leur avait
payé à titre d’aide pour la rénovation et qui suivant les dispositions du contrat de
bail devrait être restitué en cas de résiliation anticipative du contrat de bail.
Plus précisément aux termes de l’article 7 c) libellé « clauses additionnelles » des
conditions particulières de l’accord de sous-bail et d’approvisionnement en
boissons signé entre parties, il est stipulé que :
« La SOCIETE2.) accorde au Preneur un investissement commercial de 12.000
Euro (douze mille Euro) pour la rénovation de l’établissement.
Ce montant sera remis au Preneur, après signature du présent contrat de bail,
par versement sur son compte bancaire (…).
Cet investissement sera amorti en 106 mensualités égales, commençant à courir
à partir du début du présent contrat, à savoir pour la période du 01/12/2019 au
30/09/2028.
En cas de résiliation anticipative du contrat, le Preneur s’engage à rembourser
la SOCIETE2.) le montant non amorti de cet investissement commercial. »
Le tribunal souligne tout d’abord que c’est à bon droit que le juge de paix a
soulevé d’office la question de sa compétence ratione materiae qui relève de
l’organisation judiciaire.
En effet, l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile dispose que le juge
de paix connaît de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à
l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en
paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit,
qu’elles soient ou non la suite d’une convention.
Tel article étant une règle de compétence d’exception, il est d’interprétation
stricte. Ne tombent partant pas sous la compétence du juge de paix les affaires
qui débordent du cadre strict tracé par cet article.
C’est partant à juste titre que le juge de paix a retenu que cet investissement
s’analyse en un prêt séparé que la SOCIETE2.) a accordé aux locataires sous
certaines conditions étant donné que la somme de 12.000.- euros ne relève ni de
l’exécution du contrat de sous-bail, ni d’indemnité d’occupation.
5. Quant à l’indemnité de relocation
La SOCIETE2.) sollicite encore, sur base de l’article 18 des conditions générales
de l’accord de sous-bail, l’allocation d’une indemnité de relocation s’élevant à 6
mois de loyers, soit la somme de 6 x 2.809,35 = 16.856,10 euros.
L’article 18, alinéa 4 des conditions générales du contrat de bail dispose qu’en
cas de résiliation du bail par la faute des locataires « (…) une indemnité
forfaitaire égale à six mois de loyer et charges sera due et ce sans préjudice de
ses autres droits à dédommagement ».
Dans le même sens l’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation du
bail par la faute du locataire, celui-ci reste tenu de payer le prix du bail pendant
le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui
ont pu résulter de l’abus.
Le tribunal renvoie à ses développements ci-dessus desquels il résulte que le
contrat de sous-bail est résilié aux torts réciproques des parties.
Par conséquent, la demande de la SOCIETE2.) tendant à l’allocation d’une
indemnité de relocation est, par confirmation du jugement entrepris, à déclarer
non fondée.
6. Quant à la demande de la SOCIETE2.) à l’encontre de SOCIETE1.) de la
tenir quitte et indemne
La SOCIETE2.) demande finalement, « par voie d’appel incident » à ce que
SOCIETE1.) soit condamnée à la tenir quitte et indemne « tout montant retenu en
faveur des locataires à titre d'indemnisation pour perte de jouissance ou tout
autre préjudice alors que le premier juge a retenu uniquement que SOCIETE1.)
doit tenir quitte et indemne la SOCIETE2.) de toute condamnation ».
Par jugement du 29 juillet 2024, page 21, le premier juge a d’ores et déjà dit que
« il y a partant lieu de condamner la société SOCIETE1.), en sa qualité de
bailleresse principale, à tenir la SOCIETE2.) quitte et indemne du montant de
46.922,24 euros ainsi que de la condamnation à la moitié des frais et dépens de
l’instance principale ».
Le montant de 46.922,24 euros constitue bien l’indemnisation pour perte de
jouissance.
Dans le dispositif dudit jugement, il a également été retenu que « dit que la
SOCIETE1.) est tenue de tenir quitte et indemne la société anonyme SOCIETE2.)
S.A. pour la perte de jouissance accordée à la société à responsabilité limitée
simplifiée SOCIETE3.) s.à r.l.-s. et à PERSONNE1.) à hauteur de 46.922,24
euros (quarante-six mille neuf cent vingt-deux euros et vingt-quatre cents) et
pour la moitié des frais et dépens de l’instance principale, y compris les frais
d’expertise ».
Il ressort encore des développements qui précèdent que le tribunal de céans a dit,
par confirmation du jugement entrepris, que la SOCIETE2.), en sa qualité de
bailleresse envers ses locataires, est tenue d’accorder à une indemnisation à
hauteur de 46.922,24 euros en raison de la perte de jouissance due à
l’insalubrité d’une partie des lieux loués pendant la période du 1er avril 2021 au
31 janvier 2023.
Ensuite, le tribunal de céans renvoie à ses développements en vertu desquels
l’appel principal de SOCIETE1.) à l’encontre du jugement du 29 juillet 2024 est
irrecevable.
Par conséquent, force est donc de constater que
la SOCIETE2.) a déjà obtenu gain de cause sur cette question en ce que le
jugement entrepris a bien condamné SOCIETE1.) à la tenir quitte et
indemne de la somme de 46.922,24 euros pour perte de jouissance dans le
chef des locataires ;
l’appel principal de SOCIETE1.) est irrecevable ;
aucun appel, ni principal, ni incident ne remet actuellement en cause la
condamnation de SOCIETE1.) à tenir la SOCIETE2.) quitte et indemne de
la prédite somme.
Or, il est de principe qu’une partie ne peut faire appel d’un jugement qui lui
donne entière satisfaction sur tous les chefs de la demande (cf. Encyclopédie
Dalloz, Procédure civile, n° 303).
L’appel incident de la SOCIETE2.) par lequel elle sollicite la condamnation de
SOCIETE1.) à la tenir quitte et indemne du montant retenu pour perte de
jouissance dans le chef des locataires est partant à dire irrecevable.
7. Quant aux demandes accessoires
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du
pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15,
JTL 2015, N° 42, page 166).
Au vu de l’issue de l’instance d’appel, PERSONNE1.) et SOCIETE3.) sont à
débouter de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure pour
l’instance d’appel.
A défaut par la SOCIETE2.) de justifier en quoi il serait inéquitable de laisser à
sa charge une partie des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sa
demande introduite sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile
est également à déclarer non fondée, tant pour ce qu’elle est dirigée contre
PERSONNE1.) et SOCIETE3.) que contre SOCIETE1.).
Aux termes de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, toute partie qui
succombera sera condamnée aux dépens.
PERSONNE1.) et SOCIETE3.) restant tenus d’une condamnation à l’encontre de
la SOCIETE2.) et l’appel de PERSONNE2.) étant irrecevable, ils sont à
condamner solidairement aux frais et dépens de l’instance d’appel pour ce qui est
du rôle n° 2024-07857.
SOCIETE1.) est à condamner aux frais et dépens de l’instance d’appel
concernant le rôle n° 2024-07610.