Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, 2025-10-21, n° TAL-2025-03980 (TALCH03)

Jugement Bail à loyer (IIIe chambre) 2025TALCH03/00164 Audience publique du mardi, vingt-et-un octobre deux mille vingt-cinq Numéro du rôle : TAL-2025-03980 Composition : Christian SCHEER, vice-président, Marc PUNDEL, premier juge, Julie ZENS, premier juge, Younes GACEM, greffier assumé.

ENTRE: PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Luxembourg du 17 avril 2025, comparant par Maître Ersan ÖZDEK avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

ET: PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Georges WEBER, comparant par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

F A I T S:

L’affaire inscrite sous le numéro TAL-2025-03980 du rôle fut appelée à l’audience publique du mardi, 06 mai 2025, lors de laquelle elle fut fixée au mardi, 30 septembre 2025 pour plaidoiries. A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit : Maître Samet KURT, avocat, en remplacement de Maître Ersan ÖZDEK, avocat à la Cour, comparant pour la partie appelante, fut entendue en ses moyens. Maître Ralph PEPIN, avocat, en remplacement de Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée, répliqua. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi, 21 octobre 2025 le

JUGEMENT QUI SUIT: Par requête déposée en date du 5 novembre 2024, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail existant entre les parties pour motif grave dans le chef de la partie défenderesse et à ses torts exclusifs ; condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un délai de 15 jours à partir de la notification du jugement ; fixer l’indemnité d’occupation au montant de 1.000.- euros par mois ; condamner la partie défenderesse à payer au requérant le montant de 18.000.euros au titre des loyers et charges en souffrance pour la période allant du mois de novembre 2022 au mois d’octobre 2024, avec les intérêts de retard au taux légal conformément aux articles 14 à 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard (ci-après la loi de 2004), sinon en vertu de l’article 1153 du code civil à compter du jour de la demande en justice, sinon à compter du jugement, à chaque fois jusqu’à solde ; dire que l’intérêt sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la notification du jugement ; condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante le montant de 3.000.- euros en guise d’indemnisation des frais et honoraires d’avocat, avec 2

les intérêts de retard depuis le jour de l’introduction de la requête jusqu’à solde ; condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 1.500.- euros ; prononcer l’exécution provisoire du jugement ; condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

Lors des débats de première audience, PERSONNE1.) a augmenté sa demande à 21.000.- euros au titre des arriérés de loyers et des avances sur charges redues pour les mois de novembre 2022 à février 2025 inclus. Subsidiairement, en considérant que la résiliation du bail serait intervenue en date du 11 août 2023, il a réclamé des arriérés de loyers d’un montant total de 7.516,13 euros jusqu’au 11 août 2023 et des arriérés d’indemnités d’occupation de 13.483,87 euros jusqu’au mois de février 2025 inclus. Plus subsidiairement, en considérant que la résiliation du bail serait intervenue en date du 31 mai 2023, il a réclamé des arriérés de loyers d’un montant total de 5.250.- euros jusqu’au mois de mai 2023 et des arriérés d’indemnités d’occupation d’un montant total de 15.750.- euros jusqu’au mois de février 2025 inclus. PERSONNE2.) a réclamé reconventionnellement le montant de 750.- euros au titre de la garantie locative, une indemnité de 2.500.- euros pour procédure abusive et vexatoire ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.500.- euros. Par jugement du 6 mars 2025, le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a dit les demandes principale et reconventionnelle recevables en la forme. Il a dit que le contrat de bail a pris fin en date du 31 décembre 2022, a constaté qu’PERSONNE2.) a libéré les lieux loués à cette date et a dit sans objet les demandes en résiliation du bail, en déguerpissement et en fixation de l’indemnité d’occupation. Il a dit partiellement fondée la demande principale de PERSONNE1.) en paiement d’arriérés de loyer à concurrence du montant de 750.- euros, il a dit fondée la demande d’PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative et après compensation, a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 750.- euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 6 février 2025, jusqu’à solde. Il a débouté PERSONNE2.) de sa demande en octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire. Il a débouté PERSONNE1.) de sa demande en indemnisation de ses frais d’avocat. Il a débouté PERSONNE1.) de sa demande en octroi d’une indemnité de procédure.

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Il a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 350.- euros. Il a dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire et a condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance. Par exploit d’huissier de justice du 17 avril 2025, PERSONNE1.) a régulièrement interjeté appel contre le prédit jugement. Par réformation du jugement entrepris, il demande à voir dire que le contrat de bail a été résilié d'un commun accord des parties en date du 31 mai 2023 et à voir fixer l'indemnité d'occupation au montant de 750.- euros à compter du 1er juin 2023. Il demande à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de 24.750.- euros à titre d’arriérés de loyers, respectivement indemnités d’occupation correspondant à la période de novembre 2022 à septembre 2025 inclus avec les intérêts de retard au taux légal conformément aux article 14 à 15-1 de la loi de 2004, sinon en vertu de l'article 1153 du code civil, à compter du jour de la demande en justice, sinon à compter du jugement à intervenir, jusqu'au solde. Il demande encore à voir dire que le taux d’intérêt sera majoré de trois points à l'expiration d'un délai de 3 mois à compter de la notification du présent jugement. Il réclame le montant de 3.000.- euros au titre du remboursement des frais et honoraires d'avocats exposés, avec les intérêts de retard depuis le jour de l'introduction de l’appel, jusqu'à solde. Il demande pour le surplus à voir prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir, à voir condamner la partie intimée au paiement d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros pour la première instance et de 1.500.- euros pour l'instance d'appel. PERSONNE2.) demande la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Il sollicite le montant de 2.500.- euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel ainsi que la somme de 1.500.- euros du chef d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel. Position des parties

1. PERSONNE1.) La partie appelante expose que suivant contrat de bail du 11 août 2021, avec effet au 1er septembre 2021, PERSONNE1.) aurait donné en location à PERSONNE2.) une chambre meublée sise à L-ADRESSE3.) moyennant un loyer mensuel fixé à 700.- euros majoré d’une avance sur charges de 50.- euros par mois.

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Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 octobre 2022, le locataire aurait résilié le contrat de bail liant les parties avec un préavis de 3 mois expirant le 31 janvier 2023. Ensuite, par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 18 novembre 2022, il aurait informé le locataire qu'il ne pouvait quitter le logement qu'à la date du 31 mai 2023. La locataire aurait alors cessé tout paiement de loyer et n'aurait jamais procédé à la restitution des clés. Le juge de paix aurait erronément retenu que le contrat de bail avait pris fin à la date du 31 décembre 2022. Une telle appréciation ne reposerait sur aucun fondement juridique, ni sur des éléments factuels probants. PERSONNE2.) aurait délibérément abandonné les lieux, et ce sans respecter les modalités de résiliation prévues par le contrat de bail. Ni les messages de prétendus colocataires, non datés et d'un contenu vague, ni les photos également non datées, ni encore les écrits de la commune de ADRESSE4.) ne sauraient valoir preuve de l'état d'insalubrité allégué. Au contraire, la commune de ADRESSE4.) aurait expressément confirmé la conformité du bien litigieux aux normes en vigueur. L’attestation testimoniale produite par PERSONNE3.) serait dépourvue de tout caractère probant à cet égard, tant en raison de sa généralité que de son imprécision. Enfin, l'attestation de PERSONNE4.), rédigée près de 2 années après les faits allégués, serait également à rejeter pour défaut d'objectivité et de pertinence. En tout état de cause, les témoins n’indiqueraient nulle part que la chambre a été volontairement fermée à clé par le bailleur, ni qu'il a empêché l'accès au locataire. De même, l'assertion selon laquelle plusieurs personnes auraient dormi dans la chambre, notamment le propriétaire, ne serait étayée par aucun élément matériel. Le locataire ne se serait d’ailleurs jamais rapproché, ni du bailleur, ni de son mandataire afin de solliciter l'accès à la chambre ou de se plaindre d'une prétendue fermeture des lieux. Ce silence prolongé démontrerait à lui seul que le locataire n'aurait jamais eu l'intention de réintégrer les lieux. Même à supposer que le contrat de bail ait été résilié à l'initiative du locataire pour le 31 mai 2023 - date acceptée à titre exceptionnel par le bailleur bien qu'en-deçà du terme contractuel initialement prévu au 31 août 2023 - cette résiliation n'aurait jamais été suivie d'une restitution effective des lieux. Or, la restitution des clés serait une condition matérielle essentielle pour constater la libération des lieux par le preneur. Par conséquent, jusqu'au 31 mai 2023, PERSONNE2.) demeurerait redevable du loyer de 750.- euros par mois, avances sur charges comprises, soit un montant total de 4.500.euros au titre des loyers impayés pour les mois de décembre à mai 2023 inclus. A compter du 1er juin 2023, en l'absence de toute restitution des clés et donc de toute récupération des lieux par le bailleur, l’intimé serait redevable d’une indemnité d'occupation d’un montant de 750.- euros par mois.

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PERSONNE1.) conteste que l’extrait de compte versé en appel corresponde au paiement du loyer relatif au mois de novembre 2022. Tel paiement serait à imputer à des arriérés de loyers antérieurs au mois de novembre 2022, faute de libellé exact dans le virement. Ainsi, la totalité de la garantie locative d'un montant de 1.500.- euros ne pourrait être imputée que sur les loyers des mois de décembre 2022 et janvier 2023, à raison de 750.euros par mois. 2. PERSONNE2.) PERSONNE2.) expose que le contrat de bail conclu a été résilié par ses soins au mois d’octobre 2022. Depuis l’année 2022, le logement aurait présenté un problème d’insalubrité. Non seulement, il y aurait eu présence de rats mais le bailleur aurait encore utilisé le jardin arrière comme décharge tel que cela résulterait des échanges avec les colocataires ainsi que du certificat du bourgmestre de ADRESSE4.). En outre, le bailleur aurait adopté un comportement inapproprié envers les locataires. Il renvoie à cet égard aux attestations testimoniales versées en cause. Il aurait chargé sa propre voiture avec l’électricité du logement donné en location et aurait interdit aux locataires de toucher au radiateur. Pour ces raisons, PERSONNE2.) aurait valablement résilié le contrat de bail, ce qui aurait été accepté par le bailleur. A son départ vers le Portugal fin 2022, sans préjudice quant à une date plus exacte, il aurait laissé les clés sur la porte du logement. Le 4 janvier 2023, il serait retourné au Luxembourg et aurait constaté que la chambre louée était verrouillée. Cela résulterait également des attestations testimoniales produites aux débats. En verrouillant la porte, le bailleur aurait implicitement marqué son accord avec la résiliation du bail. Les lieux loués auraient donc été restitués au mois de décembre 2022. Subsidiairement, la résiliation du bail serait intervenue avec effet au 31 janvier 2023 compte tenu du préavis de 3 mois donné dans le courrier de résiliation et plus subsidiairement à la date du 31 mai 2023. Par confirmation du jugement entrepris, il réclame le montant de 750.- euros au titre de la garantie locative, après compensation avec le loyer de 750.- euros resté impayé pour le mois de décembre 2022. Le loyer de novembre 2022 aurait bien été payé suivant preuve extrait de compte versé à l’audience des plaidoiries d’appel.

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Motifs de la décision

1. Quant au fond Suivant l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile « pourront aussi les parties demander des intérêts, arrérages, loyers et autres accessoires échus depuis le jugement de première instance, et les dommages et intérêts pour le préjudice souffert depuis ledit jugement ». L’augmentation de la demande de PERSONNE1.) en indemnités d’occupation échues depuis le jugement entrepris est partant à dire recevable. Suivant contrat de bail conclu le 11 août 2021 (annulant et remplaçant le contrat de bail du 10 mai 2021), pour une durée d’une année avec renouvellement tacite, le bail pouvant être dénoncé moyennant préavis de 3 mois avant son échéance moyennant lettre recommandée, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) une chambre meublée dans une maison sise à L-ADRESSE3.), contre paiement d’un loyer de 750.euros, charges locatives comprises, et fourniture d’une garantie locative d’un montant de 1.500.- euros. Il est constant en cause que par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 octobre 2022, PERSONNE2.) a résilié le prédit contrat de bail liant les parties avec un préavis de trois mois expirant le 31 janvier 2023. Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 18 novembre 2022, PERSONNE1.) a informé PERSONNE2.) que il ne pourrait quitter le logement qu’à la date du 31 mai 2023. Or, PERSONNE2.) reproche au bailleur de lui avoir empêché tout accès à la chambre louée à partir du mois de janvier 2023, ce que ce dernier conteste. A cet égard, le témoin PERSONNE4.) relate que « En décembre 2022, PERSONNE2.) est allé passer les fêtes de fin d’année au Portugal avec sa famille et avant de partir, il m’a montré qu’il allait laisser la porte de sa chambre verrouillée avec la clé à l’intérieur, afin que je puisse y entrer si nécessaire. En janvier lorsqu’il est revenu, je lui ai ouvert la porte extérieure et l’ai accompagné jusqu’à sa chambre, qui était fermée à clé, ce qui l’a empêché d’y accéder. A partir de ce jour-là, PERSONNE2.) n’est plus jamais revenu à la maison. Après ce jour-là, j’ai continué à vivre dans la maison pendant encore trois mois. Pendant cette période, plusieurs personnes, y compris le propriétaire de la maison, PERSONNE1.), ont dormi dans la chambre où PERSONNE2.) vivait auparavant ». La témoin PERSONNE3.) confirme les dires du témoin PERSONNE4.) en attestant que « A son retour de vacances [au Portugal], la pièce où il [PERSONNE2.)] habitait était déjà fermée à clé (…) »

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Aucun élément ne permet de remettre en cause les prédites attestations testimoniales en ce qu’elles sont bien précises sur les faits litigieux. Le simple fait que lesdits témoignages n’ont été rédigés que fin de l’année 2024 n’est pas non plus de nature à influer sur leur degré de certitude et précision. Pour rappel, il est de principe que la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire. Un appartement ne peut être considéré comme juridiquement libre d’occupation qu’à la date de la remise des clés. La restitution des locaux est en effet symbolisée par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, une agence de location le plus souvent (cf. JurisClasseur, Bail à loyer, fasc. 292, n° 3 et jurisprudence y citée). Compte tenu de ce qui précède, il convient de constater et de retenir, par confirmation du jugement entrepris, et indépendamment de la question si les lieux loués étaient insalubres ou pas, qu’il est établi à suffisance de droit en cause que depuis le mois de janvier 2023, le bailleur a empêché le locataire d’accéder aux lieux loués et les a même utilisés lui-même, ce qui implique qu’il doit nécessairement avoir disposé des clés du logement, de sorte qu’il y a bien eu restitution des clés au bailleur. Dans conditions, il échet de retenir, par confirmation du jugement entrepris, que le bail litigieux a pris fin au 31 décembre 2022 et que PERSONNE1.) a récupéré les clefs à partir du mois de janvier 2023. Par confirmation du jugement entrepris, aucun loyer, ni indemnité d’occupation ne saurait donc être du(e) à partir du mois de janvier 2023. Il découle de ce qui précède qu’il y a lieu de déclarer l’augmentation de la demande de PERSONNE1.) en paiement d’indemnités d’occupation recevable mais non fondée. Concernant le loyer relatif au mois de novembre 2022, PERSONNE2.) verse un extrait de compte mentionnant un virement au profit de PERSONNE1.) d’un montant de 750.euros avec comme date valeur le 2 novembre 2022. PERSONNE1.) conteste que tel virement corresponde au loyer du mois de novembre 2022. Force est de constater que PERSONNE1.) ne reproche aucun arriéré de loyer à PERSONNE2.) antérieur au mois de novembre 2022 et que le virement litigieux comporte bien comme date de valeur le 2 novembre 2022, soit le tout début du mois, tel qu’il est stipulé dans le contrat de bail (« Le loyer est à verser à l’avance le premier de chaque mois (…) »). Par conséquent, le tribunal retient, par confirmation du jugement entrepris, que le loyer du mois de novembre 2022 a été réglé par PERSONNE2.). Comme le mois de décembre 2022 reste impayé, fait non autrement contesté par PERSONNE2.), la demande de PERSONNE1.) en paiement d’arriérés de loyers est, par

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confirmation du jugement entrepris, à dire fondée à concurrence de la somme de 750.euros. Il est encore constant en cause qu’PERSONNE2.) a fourni à PERSONNE1.) une garantie locative d’un montant de 1.500.- euros. Au vu de la fin du bail au 31 décembre 2022, après compensation et après déduction du montant de 750.- euros valablement retenu par PERSONNE1.) sur le montant de la garantie locative au titre du loyer impayé du mois de décembre 2022, la demande de PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative est, par confirmation du jugement entrepris, à dire fondée pour le montant de 750 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 6 février 2025, jour de la demande en justice, jusqu’à solde. 2. Quant aux frais et honoraires d’avocat Par arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n° 5/12) a condamné la solution de droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne constituent pas un préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. Suivant cette décision, les frais et honoraires d’avocat peuvent donner lieu à indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en dehors de l’indemnité de procédure. La Cour a, en effet, retenu que les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du code civil. Or, pour prétendre à cette indemnisation, il est évident que l’action de PERSONNE1.), pour laquelle il a mandaté et payé un avocat, soit couronnée de succès, faute de quoi, l’attitude procédurale de son adversaire n’est pas susceptible d’être qualifiée de fautive, ce qui est la condition première de la mise en œuvre de la responsabilité délictuelle qui est à la base de la demande en remboursement d’honoraires formulée par PERSONNE1.). En l’espèce, force est de constater que quasiment toutes les demandes formulées par PERSONNE1.) ont été déclarées non fondées, voire irrecevables. Les conditions de mise en œuvre de l’article 1382 du code civil ne sont partant pas données, et la demande de PERSONNE1.) en remboursement des frais d’avocat est à déclarer recevable mais non fondée. 3. Quant aux dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire réclamés par PERSONNE2.) La partie intimée réclame le montant de 2.500.- à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire. Aux termes de l’article 6-1 du code civil, « tout acte ou tout fait qui excède manifestement, par l’intention de son auteur, par son objet ou par les circonstances

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dans lesquelles il est intervenu, l’exercice normal d’un droit, n’est pas protégé par la loi, engage la responsabilité de son auteur et peut donner lieu à une action en cessation pour empêcher la persistance dans l’abus. » Il est de principe que les voies des recours sont ouvertes aux justiciables pour leur donner une garantie contre les risques d’erreur ou d’injustice pouvant entacher une décision judiciaire. Il fut longtemps admis que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action ne dégénèrent en abus que s’ils constituent un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grossière équipollente au dol. Mais il est affirmé aujourd’hui que la faute, même non grossière et dolosive, suffit lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts (cf. Rev. Trim. Dr. Civ. 1991, page 160, par SOCIETE1.)). Le tribunal renvoie à ses développements ci-dessus desquels il résulte que non seulement PERSONNE1.) a empêché PERSONNE2.) tout accès au lieu à partir du mois de janvier 2023 mais qu’il a en plus profité lui-même des lieux donnés en location, tout en reprochant au locataire de ne pas lui avoir restitué la chambre louée. Face à cette situation PERSONNE1.) a décidé d’engager, outre la procédure de première instance, encore une procédure d’appel dans laquelle il requiert actuellement la condamnation de PERSONNE2.) à 24.750.- euros (!) à titre de prétendus arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation. Dans ces conditions et en considération de l’ensemble de ce qui précède, la procédure d’appel engagée par PERSONNE1.) doit être considérée comme abusive et il y a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE2.) à concurrence du montant de 1.000.- euros. 4. Quant aux demandes accessoires L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015, N° 42, page 166). Au vu de l’issue de l’instance d’appel, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure, tant par confirmation du jugement entrepris pour ce qui est de la première instance, qu’en ce qui concerne la présente instance d’appel. PERSONNE2.) ayant dû faire valoir, une nouvelle fois, ses intérêts suite à l’appel relevé par PERSONNE1.), il convient de faire droit à sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à concurrence d’un montant de 750.- euros. Aux termes de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, toute partie qui succombera sera condamnée aux dépens.

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Il échet partant de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme, dit l’appel non fondé, dit l’augmentation de la demande de PERSONNE1.) en paiement d’indemnités d’occupation recevable mais non fondée, partant confirme le jugement entrepris du 6 mars 2025, déclare recevable mais non fondée la demande de PERSONNE1.) en remboursement des frais et honoraires d’avocat, dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 1.000.- euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 750.- euros du chef d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel, condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

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