Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)
2025TALCH03/00202
Audience publique du mardi, vingt-trois décembre deux mille vingt-cinq
Numéro du rôle : TAL-2025-06375
Composition :
Christian SCHEER, vice-président,
Marc PUNDEL, premier juge,
Julie ZENS, premier juge,
Younes GACEM, greffier assumé.
ENTRE:
PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Laura GEIGER de
Luxembourg du 4 juillet 2025,
comparant par Maître Marc LENTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
ET:
L’ETAT DU GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG, représenté par son Ministre
d’Etat, ayant ses bureaux à L-1341 Luxembourg, 2 Place de Clairefontaine, sinon par
son Ministre de la Mobilité et des Travaux publics actuellement en fonctions, ayant ses
bureaux à L-1499 Luxembourg, 4, Place de l’Europe, assisté de la SOCIÉTÉ
NATIONALE DES CHEMINS DE FER LUXEMBOURGEOIS (en abrégé CFL), en
tant que gestionnaire administratif des immeubles dépendant de l’infrastructure
ferroviaire aux termes de la convention relative à la gestion administrative des
immeubles dépendant de l’infrastructure ferroviaire signée le 8 octobre 2019 entre
l’Etat et la Société Nationale des Chemins de Fer Luxembourgeois et approuvé par le
Règlement grand-ducal du 16 mars 2020, établie et ayant son siège social à L-1160
Luxembourg, 16, boulevard d’Avranches, inscrite au Registre de Commerce et des
Sociétés de Luxembourg sous le numéro B59025, représentée par son Directeur général
actuellement en fonctions,
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Laura GEIGER,
comparant Maître Emmanuel ANNOTIN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.
F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro TAL-2025-06375 du rôle fut appelée à l’audience
publique du mardi, 16 septembre 2025, lors de laquelle elle fut fixée au mardi,
2 décembre 2025 pour plaidoiries.
A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :
Maître Anouck STREICHER, avocat, en remplacement de Maître Marc LENTZ, avocat
à la Cour, comparant pour la partie appelante, fut entendue en ses moyens.
Maître Emmanuel ANNOTIN, avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée,
répliqua.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du
mardi, 23 décembre 2025 le
JUGEMENT QUI SUIT:
Par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette en date du
17 décembre 2024, l’ETAT DU GRAND DUCHE DE LUXEMBOURG, assisté de la
SOCIETE NATIONALE DES CHEMINS DE FER LUXEMBOURGEOIS (ci-après
l’ETAT ou les CFL), a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de
paix siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater que le contrat de bail du
4 février 2003 a été valablement résilié avec effet au 30 septembre 2024 pour motif
grave et légitime consistant dans des travaux d’envergure et pour voir condamner
PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef
dans la quinzaine suivant le prononcé du jugement.
L’ETAT a encore réclamé une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile et a demandé à voir ordonner l’exécution provisoire
du jugement, nonobstant opposition ou appel, sans caution sur minute et avant
enregistrement.
PERSONNE1.) a contesté la validité de la résiliation du contrat de bail, subsidiairement
elle a sollicité un délai de déguerpissement de 6 mois.
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Par jugement du 21 mai 2025, le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière
de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a reçu la demande en
la forme, l’a dit recevable.
Il a constaté la régularité et le bien-fondé de la résiliation du bail par courrier du 16
février 2023 et par courrier de dénonciation confirmatif du 30 mai 2024, a condamné
PERSONNE1.) à déguerpir des lieux, avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans
le délai d’un mois, au plus tard, à compter de la notification du jugement et a, au besoin,
autorisé l’ETAT, à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de
cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers
y employés.
Il a rejeté la demande en exécution provisoire.
Il a condamné PERSONNE1.) à payer à l’ETAT une indemnité de procédure de 400.euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi que les frais et
dépens de l’instance.
Par exploit d’huissier de justice du 4 juillet 2025, PERSONNE1.) a régulièrement
interjeté appel contre le prédit jugement, lui notifié en date du 4 juin 2025.
Par réformation du jugement entrepris, elle demande principalement à voir annuler le
jugement pour défaut de motivation et à voir renvoyer l'affaire devant la justice de paix,
autrement composée.
Subsidiairement, elle demande à voir dire que la résiliation du contrat de bail par
courriers des 16 février 2023 et 30 mai 2024 est irrégulière et à se voir décharger de la
condamnation au déguerpissement.
Plus subsidiairement, elle sollicite un délai de déguerpissement de 3 mois.
En tout état de cause, elle demande à se voir décharger de la condamnation au paiement
d’une indemnité de procédure pour la première instance ainsi que de la condamnation
aux frais et dépens de première instance.
L’ETAT demande la confirmation pure et simple du jugement entrepris.
Il sollicite par ailleurs une indemnité de procédure pour l’instance d’appel de 1.500.euros.
Position des parties
- PERSONNE1.)
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L’appelante expose que suivant contrat de bail du 4 février 2003, elle aurait pris en
location auprès de l’ETAT, assisté de la CFL, un logement au premier étage du bâtiment
voyageurs de la gare de ADRESSE3.), sis à L-ADRESSE1.).
Par courriers des
16 février 2023, les CFL lui aurait notifié la résiliation du bail, avec effet au 31
décembre 2023, en invoquant un motif grave et légitime sur le fondement de
l'article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail d'habitation
(ci-après la loi de 2006) ;
30 mai 2024, les CFL lui aurait une nouvelle fois notifié la résiliation du contrat
de bail, invoquant des travaux d'envergure englobant le bâtiment voyageur de la
gare, avec effet au 30 septembre 2024.
Le jugement de première instance méconnaîtrait les exigences de motivation posées par
l'article 109 de la Constitution et par l'article 249, alinéa 1erdu nouveau code de
procédure civile. En l'absence de motivation circonstanciée, il conviendrait de conclure
à la nullité du jugement entrepris.
Subsidiairement, et au cas où le tribunal déciderait que le jugement entrepris a été
valablement motivé, elle donne à considérer, que les CFL n’aurait pas eu qualité pour
procéder à la résiliation du contrat de bail entre parties étant donné que ledit bail aurait
été conclu entre l’ETAT, en sa qualité de propriétaire des lieux loués, assisté par les
CFL. Seul l’ETAT serait titulaire de la qualité de bailleresse.
Elle soutient que certes, l’article 1er du règlement grand-ducal du 16 mars 2020, portant
approbation de la convention du 8 octobre 2019 entre l’ETAT et les CFL (ci-après le
règlement de 2020) prévoirait que les prestations confiées aux CFL incluent notamment
la gestion locative. Cependant, l'annexe 1er du règlement de 2020, énumérant de manière
exhaustive les missions comprises dans la gestion locative, ne mentionnerait pas la
faculté de résilier un contrat de bail.
Le pouvoir de résiliation n'aurait donc pas été délégué aux CFL, mais resterait une
compétence exclusive du propriétaire, à savoir l’ETAT, de sorte que la résiliation du
contrat de bail par les CFL serait irrégulière.
A supposer que la résiliation ait été faite en bonne et due forme, il conviendrait alors de
constater que les prétendus motifs graves et légitimes ne sont pas suffisamment étayés
par la partie intimée.
En effet, il serait de jurisprudence qu'il appartient au bailleur qui entend résilier le contrat
de bail pour motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation,
d'établir la réalité de ce projet, l'utilité des travaux et son intention d'y procéder
réellement. De même, le bailleur devrait justifier en quoi le maintien du locataire dans
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les lieux serait impossible. Or, en l'espèce, aucune de ces exigences ne pourrait être
considérée comme étant remplie.
Ce serait finalement à tort que le juge de paix lui aurait accordé un délai de
déguerpissement de seulement un mois au vu de sa situation sociale et financière
précaire ainsi que de ses membres de sa famille.
2. L’ETAT
La partie intimée expose que le juge de paix aurait bien pris position par rapport à
l’ensemble des moyens adverses, de sorte qu’il n’y aurait pas lieu à annulation du
jugement pour défaut de motivation.
Le moyen tiré du prétendu défaut de qualité dans le chef des CFL pour procéder à la
résiliation du bail serait également à écarter. L’ETAT serait le propriétaire des
installations ferroviaires et aurait confié la gestion locative aux CFL, telle que c’est
prévu au règlement de 2020. La gestion locative comporterait évidemment aussi le
pouvoir de procéder à la résiliation du bail.
En l’espèce, il serait prévu de procéder à des travaux d’envergure consistant dans la
réfection intégrale de la gare de ADRESSE3.). Le 1er étage de la gare, actuellement
encore occupé par l’appelante, serait notamment transformé dans des bureaux pour les
services de la douane et des locaux sanitaires à disposition des salariés des CFL. Après
la transformation des lieux, l’ETAT ne projetterait d’ailleurs plus de les donner en
location.
La réalité des transformations prévus résulterait par ailleurs amplement des pièces
versées en cause, dont notamment des appels à candidatures relatifs aux différents
marchés publics.
Finalement, il n’y aurait pas lieu d’accorder à l’appelante un délai de déguerpissement
supplémentaire. Elle serait au courant depuis février 2023 qu’elle doit se reloger. Or, les
premières recherches ne dateraient que de fin 2023 et ce ne serait que suite au dépôt de
la requête introductive d’instance qu’elle aurait enfin commencé à entreprendre des
recherches plus poussées.
Motifs de la décision
- Quant au défaut de motivation
L’article 109 de la Constitution et l’article 249 du nouveau code de procédure civile
disposent que les jugements doivent être motivés. Par ailleurs, la motivation suffisante
est considérée par la jurisprudence constante et notoire de la Cour européenne des droits
de l'homme comme un corollaire indispensable du procès équitable tel que prévu à
l'article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme (ci-après la CEDH).
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Il est généralement admis que la motivation de la décision doit être circonstanciée et ne
laisser aucun doute sur le fondement juridique. Le juge doit dès lors s’expliquer sur les
éléments de fait de l’affaire.
A ainsi été jugée comme insuffisante la motivation consistant à retenir la responsabilité
d’une partie défenderesse en se bornant à énoncer que la non-comparution de celle-ci
laisse présumer qu’elle n’a aucun moyen sérieux à opposer à la demande qui, de plus,
est amplement justifiée par les explications fournies par le conseil de la demanderesse
et les pièces du dossier (Civ, 2ième , 3 juill. 1985, Bull. civ. II, n° 132, citée dans
Encyclopédie Dalloz, procédure civile, sub verbo jugement n° 288).
Une décision est régulière en la forme dès qu’elle comporte une motivation, expresse ou
implicite, sur le point considéré. (Cassation, 6 novembre 2025, n° CAS-2025-00052 du
registre)
A la page 3 du jugement entrepris, le juge de paix statue que « Il ressort des pièces
versées en cause que l’ETAT DU GRAND DUCHE DE LUXEMBOURG, assisté de la
CFL, a informé la locataire qu’il envisage de réaliser des travaux importants et que
l’envergure des travaux projetés rend le maintien dans les lieux impossible ».
Le tribunal de céans en déduit que le juge de paix a implicitement mais nécessairement
retenu que la résiliation est intervenue en bonne et due forme tout en répondant au
moyen de PERSONNE1.) tendant à voir dire que la résiliation doit « se faire par le
propriétaire, en l’occurrence l’ETAT DU GRAND DUCHE DE LUXEMBOURG »
(également page 3 du jugement entrepris).
Au dernier paragraphe 3 de la page 3 du jugement entrepris, le juge de paix décide que
« Eu égard aux pièces probantes produites en cause, prouvant que le motif invoqué
constitue un motif grave et légitime au sens de l’article 12. (2) de la loi modifiée du 21
septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, précité, et que les travaux sont de
nature à empêcher le maintien dans les lieux de la locataire, il y a lieu de faire droit à
la demande en résiliation et de condamner PERSONNE1.) à évacuer les lieux. »
Le juge de paix a donc également pris position quant au bien-fondé du motif de
résiliation invoqué.
Finalement, concernant le délai de déguerpissement, le premier juge a statué que « Au
vu des pièces versées en cause, il y a lieu d’accorder un délai de déguerpissement de 1
mois à PERSONNE1.) » (page 4 du jugement entrepris), autrement dit il a renvoyé aux
recherches de logement versées en cause par la partie défenderesse originaire pour
justifier le délai accordé d’un mois.
Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, le tribunal décide que le jugement
entrepris ne viole ni l’article 109 de la Constitution, ni l’article de la CEDH en ce qu’il
est valablement motivé, de sorte que le moyen de nullité de PERSONNE1.) tiré du
défaut de motivation du jugement entrepris est à rejeter.
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- Quant à la qualité de la CFL pour procéder à résiliation du bail
Par contrat de location n° 823 conclu en date du 4 février 2003, l’ETAT, assisté des
CFL, a donné en location à PERSONNE1.), un logement d’une surface habitable de 115
m2, sis au premier étage de la gare ferroviaire de ADRESSE3.).
Il ressort des éléments de la cause que par courriers des 16 février 2023 et 30 mai 2024,
les CFL ont résilié ledit contrat de bail pour motif grave et légitime avec effet au 31
décembre 2023.
PERSONNE1.) conteste que les CFL aient qualité pour procéder à la résiliation du
contrat de bail la liant à l’ETAT, propriétaire des lieux.
L’article 1er du règlement de 2020 dispose que « L’Etat confie aux CFL la gestion
administrative des immeubles (…).
Cette mission comporte pour les CFL l’obligation d’assurer en bon père de famille la
gestion desdits immeubles, comme s’ils en étaient eux-mêmes le propriétaire, sans
toutefois pouvoir aliéner ou hypothéquer ceux-ci.
Les prestations des CFL inhérentes à la prédite mission consistent en
- La gestion locative
- (…)
Les prestations sont énumérées en détail à l’annexe 1 de la convention. (…) »
Ladite annexe 1 poursuit ensuite que « Les prestations comprennent en ce qui
concerne : 1. La gestion locative :
- Mise en location des immeubles vacants (…)
- Rédaction des contrats de bail et des annexes
- (…)
- Gestion des contrats et accords particuliers
o (…)
o États des lieux d’entrée et de sortie
o (…)
o Suivi administratif des résiliations
o (…) »
Force est donc de constater que la gestion locative telle que prévue par le règlement de
2020, autorise les CFL à poser les mêmes actes qu’un propriétaire des lieux, sauf
interdiction expresse d’aliéner ou d’hypothéquer les immeubles.
Si les CFL peuvent se comporter en tant que propriétaire, ils peuvent évidemment aussi
procéder à la résiliation d’un bail portant sur un immeuble visé par le règlement de 2020.
Ceci est par ailleurs d’autant plus correct que le règlement de 2020 énumère
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limitativement les actes prohibés aux CFL (soit aliéner et hypothéquer), la résiliation
d’un contrat n’en faisant pas partie.
Il échet encore finalement de souligner et de rajouter que l’annexe 1 au règlement de
2020 prévoit expressément le suivi administratif des résiliations par les CFL.
Au vu et sur base des éléments et motifs exposés ci-dessus, le tribunal de céans décide,
par confirmation du jugement entrepris, que les CFL avaient qualité pour procéder à la
résiliation du contrat de bail en cause.
- Quant au motif grave et légitime
L’ETAT invoque le motif grave et légitime pour justifier la résiliation du contrat de bail
et explique qu’il envisage la transformation intégrale de la gare ferroviaire de
ADRESSE3.), rendant le maintien de la locataire dans les lieux loués impossible.
Le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 12 (2) de la loi de 2006, tout bail qui vient
à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que : a) le bailleur ne prouve
avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de
manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, b) le
locataire ne remplisse pas ses obligations, c) il existe d’autres motifs graves et
légitimes à établir par le bailleur.
Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à des travaux
de transformation importants, constitue, le cas échéant, dans le chef du bailleur un motif
grave et légitime de résiliation du bail.
Il appartient au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime
en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir l’utilité des travaux et son
intention d’y procéder réellement.
Si certaines décisions ont posé comme condition que les travaux de rénovation doivent
être absolument nécessaires et indispensables, le tribunal rejette ce critère qui est bien
trop strict.
En effet, dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle
pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et en modernisant ses
éléments d’équipement, le motif est à considérer comme justifié. Il en est ainsi
notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne correspond plus aux
standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux projetés constituent une
amélioration effective de l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans
les locaux existants.
Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour que
le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire effectuer des
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travaux. Le bailleur doit en effet être en droit apporter une plus-value à son immeuble.
Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté
du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne,
devraient justifier la résiliation du bail (cf. PERSONNE2.), Le bail à loyer, compterendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no. 163).
Par ailleurs, s’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les
inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si
objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (ibidem).
Il appartient dès lors au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave
et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
Tant la réalité des travaux projetés que leur nécessité résultent à suffisance de droit de
l’avant-projet des travaux relatif au bâtiment voyageur de la gare de ADRESSE3.) du
11 octobre 2024, du planning prévisionnel des travaux, de l’appel à candidature
concernant la mission de maîtrise d’œuvre générale du 5 juin 2023, de l’appel à
candidature concernant les travaux de génie civile du 7 avril 2024, de l’appel à
candidature concernant les travaux de génie technique du 7 avril 2024 ainsi que d’un
article de presse du 17 septembre 2024, tous dument versés en cause et débattus
contradictoirement et librement entre parties en audience publique.
C’est donc à juste titre que le premier juge a dit la résiliation du contrat de bail par
courriers des 16 février 2023 et 30 mai 2024 valable et a fait droit à la demande en
déguerpissement, en retenant que, eu égard aux pièces probantes produites en cause, le
motif invoqué constitue un motif grave et légitime au sens de l’article 12 (2) de la loi de
2006 et que les travaux sont de nature à empêcher le maintien dans les lieux de la
locataire.
PERSONNE1.) sait depuis le 16 février 2023, sinon au plus tard depuis le 30 mai 2024
qu’elle doit quitter les lieux loués.
Grâce à la présente procédure d’appel, elle a encore une fois bénéficié d’un délai
supplémentaire de plus de 5 mois pour se reloger.
Dans ces conditions, et au vu tant de la situation familiale que sociale de l’appelante
ainsi que des recherches entreprises pour se reloger, il y a lieu, par confirmation du
jugement entrepris, de condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux, avec tous ceux
qui les occupent de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la date de la
signification du présent jugement.
4. Quant aux demandes accessoires
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015, N°
42, page 166).
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A défaut par l’ETAT de justifier en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge une
partie des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, sa demande introduite
sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile est à déclarer non fondée,
tant, par réformation du jugement entrepris, pour ce qui est de la première instance qu’en
ce qui concerne la présente instance d’appel.
Il y a partant lieu de décharger PERSONNE1.) de la condamnation à payer à l’ETAT
une indemnité de procédure de 400.- euros pour la première instance.
Aux termes de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, toute partie qui
succombera sera condamnée aux dépens.
PERSONNE1.) restant tenue d’une condamnation au déguerpissement, il échet partant
de la condamner partant aux frais et dépens de l’instance d’appel.