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immobilier vente d immeuble · civil droit des biens biens et patrimoine · tribunal-premiere-instance-civileCommentaire d'arrêt
Monaco
Tribunal de première instance, 29 octobre 1987, Société Héraclès c/ Société des Grands garages modernes, Copropriété de l'immeuble Héraclès, O. ès qualités de syndic et autres.
Traduction Juridique InstantanéeLangue source : Français (FR)
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IMMOBILIER VENTE D IMMEUBLE · CIVIL DROIT DES BIENS BIENS ET PATRIMOINE · TRIBUNAL-PREMIERE-INSTANCE-CIVILE — Principauté de Monaco — Tribunal de première instance de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — rejet
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 29 octobre 1987 par Tribunal de première instance de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile, que l'application des règles régissant le domaine « immobilier vente d immeuble · civil droit des biens biens et patrimoine · tribunal-premiere-instance-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (rejet).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal de première instance de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile (rejet), renforçant la sécurité juridique des parties en .
Jurisprudence · Reproduction exacteVu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile · art. 989
Tribunal de première instance de Monaco (MC) rappelle les exigences de qualification juridique et de contrôle de motivation applicables en matière de immobilier vente d immeuble · civil droit des biens biens et patrimoine · tribunal-premiere-instance-civile.
▸Texte intégral de la décision officielle (19 476 caractères)
Faits et procédure
Vente d'immeuble
Clause comportant une obligation personnelle - Vice de perpétuité - Nullité de la clause
La clause contenue dans un acte de vente limitant l'affectation du terrain vendu à l'exploitation par l'acquéreur d'un garage et lui interdisant toute modification extérieure de la construction de celui-ci constitue une obligation personnelle viciée de perpétuité et doit en conséquence être déclarée nulle, aucune propriété foncière ne pouvant, en dehors des cas prévus par la loi, être grevée d'un droit qui faute de possibilité de résiliation à la demande du propriétaire soumis à son effet, réduise sans limitation de durée la plénitude de sa maîtrise sur son patrimoine.
LE TRIBUNAL,
I. - Attendu que, suivant exploit du 6 avril 1983, la S.A.M. dénommée « Héraclès » a assigné, au contradictoire de la copropriété de l'immeuble Héraclès, la S.A.M. dénommée Société des Grands garages modernes monégasques à laquelle elle a vendu par acte notarié du 18 novembre 1954 une parcelle de terrain qu'elle avait acquise de l'administration des Domaines, aux fins d'entendre :
constater la violation par la défenderesse de deux clauses insérées dans l'acte du 18 novembre 1954 dont l'une, portant le numéro 4 des conditions particulières à la vente, prévoit que la société acquéreur ne pourra changer la destination des lieux strictement affectés à l'exploitation d'un garage avec vente d'automobiles et d'accessoires, etc. ; lavage avec station-service ou partie de ces objets seulement, « Monsieur L. » se réservant de transformer les lieux en garages particuliers, et dont l'autre, portant le numéro 3 du paragraphe intitulé « Servitudes » édicte que L. ès qualités, interdit à la société acquéreur de changer ou de modifier extérieurement la construction du garage par d'autres constructions nouvelles ou autrement ;
ordonner que la Société des grands garages modernes monégasques fasse cesser dans la huitaine du prononcé du jugement à intervenir, l'exploitation par la Société Monadis d'un libre-service dans lesdits locaux, sous peine d'une astreinte comminatoire de 10 000 F par jour de retard ;
condamner la société défenderesse à remettre les lieux dans leur état antérieur, sous peine d'une astreinte comminatoire de 5 000 F par jour de retard ;
ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
dire que la procédure devra se dérouler au contradictoire de la copropriété de l'immeuble Héraclès dont le cahier des charges général et règlement copropriété reproduit les deux clauses susvisées, et qui a refusé lors d'une assemblée générale ordinaire réunie extraordinairement le 26 novembre 1982 l'autorisation d'abattre la cloison mitoyenne entre le magasin du sieur L. et les locaux litigieux ;
Que, par conclusions du 15 décembre 1983, la Société Les Grands garages modernes monégasques et R. L., intervenant volontaire en qualité de liquidateur de cette société, ont soulevé l'irrecevabilité de la demande formée par la Société Héraclès au motif qu'antérieurement à l'assignation, la société défenderesse a vendu le bien à la S.C.P. Capamo suivant acte notarié du 5 janvier 1983 et alors que la Société Héraclès n'établit pas qu'elle satisfait aux prescriptions de la loi n. 767 du 8 juillet 1964 et de son intérêt à agir, pour avoir cédé tous ses droits et actions et vendu à des tiers l'immeuble édifié, lesquels se trouvent groupés en un syndicat de copropriété ;
Que formant une demande reconventionnelle, la Société Les grands garages modernes monégasques sollicite la condamnation de la Société Héraclès au paiement d'une somme de 50 000 F à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;
Qu'en réponse, la Société Héraclès soutient par conclusions du 10 mai 1984 que l'obligation d'exploiter un commerce déterminé ne constitue pas une charge foncière imposée à un immeuble au bénéfice d'un autre mais un engagement souscrit par l'acquéreur de l'immeuble à l'égard du vendeur et qu'elle s'impose à cet acquéreur même s'il a depuis lors revendu les locaux à un tiers alors surtout que la vente consentie par la société défenderesse à la Société Capamo reproduit intégralement les clauses précitées contenues dans l'acte du 18 novembre 1954 ; qu'elle estime en conséquence que cette dernière vente a été conclue dans le but exclusif d'éluder l'application de ces clauses ;
Que la Société Héraclès précise en outre qu'elle n'est pas dissoute, que sa durée est prévue jusqu'au 30 mars 2052, qu'elle a pour objet l'acquisition, la vente, la location, la construction et l'exploitation de tous immeubles et qu'elle n'a pas vendu la totalité des lots de l'immeuble Héraclès et qu'enfin elle n'a pu transférer à la copropriété de l'immeuble Héraclès ses droits et actions découlant de l'acte du 18 novembre 1954 qui ne concernent pas les parties communes de l'immeuble ; qu'elle rappelle qu'elle a engagé une action à l'encontre de la société défenderesse dans le but de faire sanctionner par cette dernière la violation d'une clause contractuelle insérée dans l'acte de vente d'une parcelle de terrain sur lequel elle devait construire et a construit un garage sur le terrain vendu à la Société des grands garages modernes monégasques qui est propriétaire de cette construction ; qu'elle estime que le présent débat s'emplace dans le cadre du droit des obligations contractuelles et que son action est fondée par le non-respect d'une de ces obligations ;
Que par conclusions du 11 octobre 1984, la copropriété de l'immeuble Héraclès estime avoir intérêt à suivre le litige aux motifs que :
un des locaux appartenant ou occupé par la Société Les grands garages modernes monégasques fait partie de la copropriété ;
des parties communes de l'immeuble Héraclès ont été percées sans l'accord de la copropriété pour relier le local précité à un local situé dans un immeuble voisin et ouvrant sur la galerie publique sous le bâtiment C ;
le règlement de copropriété contient le rappel par extraits de divers actes d'acquisition des terrains sur lesquels l'immeuble Héraclès a été bâti ainsi que les clauses figurant à l'acte du 18 novembre 1954 qu'elle qualifie de condition substantielle à la vente et prévue au bénéfice des futurs copropriétaires de l'immeuble Héraclès, puisque le vendeur a reproduit cette clause dans le cahier des charges de la copropriété, ce qui sous-entendrait que les lots de la copropriété doivent profiter de la condition, c'est-à-dire s'accompagner d'un garage dans l'immeuble ;
Qu'elle demande en conséquence au tribunal de constater que la Société Les grands garages modernes monégasques a porté atteinte aux parties communes dont la copropriété a la garde, la surveillance et l'entretien et de dire que quel que soit le jugement à intervenir, elle soit exemptée de toutes éventuelles condamnations aux dépens ;
II. - Attendu que suivant exploit du 16 mai 1984, la S.A.M. Héraclès a assigné - au contradictoire de la Société Les grands garages modernes monégasques, de R. L. en qualité de liquidateur de cette dernière, et de la copropriété de l'immeuble Héraclès - la S.C.P. Capamo aux fins d'intervention forcée dans l'instance engagée par exploit du 6 avril 1983 ;
III. - Que suivant exploit du 4 décembre 1984, la Société Capamo et en tant que de besoin la Société Les grands garages modernes monégasques et son liquidateur R. L. ont assigné - au contradictoire de la Société Héraclès et de la copropriété de l'immeuble Héraclès - la Société Monadis aux fins d'intervention forcée dans l'instance engagée le 6 avril 1983 afin qu'elle prenne toutes conclusions utiles et qu'elle soit le cas échéant condamnée à les relever et garantir dettes, condamnation mise à leur charge ; que la Société Capamo sollicite en outre :
la condamnation de la Société Monadis locataire des locaux litigieux à les rétablir dans leur état antérieur, c'est-à-dire notamment à reconstruire à ses frais la cloison qu'elle a abattue à hauteur de l'immeuble Héraclès et dont la suppression a engendré la procédure engagée par exploit du 6 avril 1983, ainsi qu'à réinstaller les éléments constitutifs de la station-service, ce, au besoin, sous contrôle d'expert ;
la jonction de l'instance du 4 décembre 1984 avec celle du 11 février 1983 par laquelle la Société Capamo a demandé par voie reconventionnelle que soit constatée la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer par la Société Monadis ;
en tant que de besoin, la constatation de la résiliation du bail faute pour cette société d'avoir obtenu les autorisations administratives d'usage et de se conformer aux prescriptions du cahier des charges de l'immeuble Héraclès ;
que soit déclarée irrecevable la demande de la Société Héraclès pour les motifs explicités par la Société Les grands garages modernes monégasques et repris par la Société Capamo et, en tout cas, comme sans fondement, compte tenu de la commune intention des parties telle qu'exprimée dans l'acte de vente du 18 novembre 1954 qui a mis, à la charge de l'acquéreur, une obligation perpétuelle entachée de nullité absolue comme contraire aux dispositions du Code civil ;
que soit déclarée opposable à la copropriété de l'immeuble Héraclès la décision à intervenir en ce qu'elle statuera sur la nullité d'une telle obligation ;
la condamnation de la Société Héraclès au paiement d'une somme de 50 000 F à titre de dommages-intérêts au bénéfice de la Société Capamo et de la Société Les grands garages modernes monégasques ;
la condamnation de la Société Monadis au paiement d'une somme de 200 000 F à titre de dommages-intérêts au profit de la Société Capamo, en raison de ce que ses agissements sont à l'origine de l'instance ;
Que, par des conclusions du 7 mars 1985, la Société Monadis, qui déclare faire sienne l'argumentation développée par la Société Capamo, sollicite pour le cas où le tribunal ne retiendrait pas cette argumentation, le débouté de la Société Capamo de son assignation en intervention forcée, au motif que cette société ne saurait sérieusement exciper de l'action dirigée contre elle par la Société Héraclès pour demander la jonction de cette instance avec celle du 11 février 1983, et de condamner la Société Capamo au paiement d'une somme de 20 000 F à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Que par conclusions du 4 décembre 1985, la Société Capamo, la Société Les grands garages modernes monégasques et son liquidateur, après avoir rappelé l'état de la procédure, demandent :
qu'il leur soit donné acte de ce que la Société Héraclès a, par conclusions du 10 mai 1984, explicité la motivation de son assignation en ce sens que son action ne tend pas à assurer le respect d'une servitude mais celui d'une clause contractuelle alors que la copropriété de l'immeuble Héraclès par délibération du 15 novembre 1984 a déclaré qu'à défaut de règlement de copropriété opposable à la Société Les grands garages modernes monégasques, elle ne pouvait s'associer à une telle demande ;
qu'il leur soit donné acte de ce que la Société Monadis ne s'est pas expliquée sur les divers chefs de demandes formulés dans le cadre de l'assignation en intervention forcée ;
de dire et juger que l'action de la Société Héraclès est irrecevable pour défaut d'intérêt à agir ;
de condamner cette société à leur payer à titre de dommages-intérêts, la somme portée à 100 000 F à chacun d'eux ;
Que par conclusions du 6 février 1986, la Société Héraclès, qui rappelle qu'il n'y a pas de nullité sans texte, souligne que l'obligation mise à la charge de la Société Les grands garages modernes monégasques n'est pas perpétuelle mais est limitée à la durée de la Société Héraclès et prendra fin le 30 mars 2052 ; qu'elle relève par ailleurs, sans en tirer de conséquence, que le plancher du garage a été construit en tenant compte de charges qui sont différentes de celles d'un supermarché ;
Qu'elle entend enfin faire juger irrecevables les demandes, notamment en paiement de dommages-intérêts, formées par la Société Capamo et la Société Les grands garages modernes monégasques dans le cadre de l'action intentée le 4 décembre 1984 à l'encontre de la Société Monadis ;
Sur ce,
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier vente d immeuble · civil droit des biens biens et patrimoine · tribunal-premiere-instance-civile.
Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 octobre 1987, n° 25376
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 octobre 1987, n° 25376 (Lire sur source officielle)
I. Le contexte factuel et procédural
A. Les faits à l'origine du litige
L’espèce soumise au Tribunal de première instance de Monaco trouve son origine dans une série d'opérations immobilières et commerciales initiées au début des années 1950 en Principauté. Aux termes d'une convention en date du 7 décembre 1953, la société anonyme monégasque (S.A.M.) dénommée « Héraclès » a acquis auprès de l'administration des Domaines une parcelle de terrain sur laquelle ont par la suite été édifiés un immeuble dénommé « immeuble Héraclès » ainsi qu'une construction à usage de garage. La société Héraclès, dont l'objet social porte sur l'acquisition, la vente, la location, la construction et l'exploitation de tous immeubles, a été constituée pour une durée courant jusqu'au 30 mars 2052.
Par un acte notarié en date du 18 novembre 1954, la S.A.M. Héraclès a revendu une parcelle de ce terrain à une autre société anonyme monégasque, la Société des Grands garages modernes monégasques, à charge pour cette dernière d'y construire et d'y exploiter un garage dont elle est devenue propriétaire. Cet acte translatif de propriété comportait deux stipulations restrictives majeures destinées à encadrer strictement l'usage et la consistance matérielle du bien cédé :
D'une part, une clause portant le numéro 4 des « conditions particulières » à la vente prévoyait que la société acquéreur ne pourrait changer la destination des lieux. Ceux-ci étaient strictement affectés à l'exploitation d'un garage avec vente d'automobiles et d'accessoires, ainsi qu'à une activité de lavage avec station-service, ou à une partie de ces objets seulement. La clause précisait en outre que « Monsieur L. » se réservait la faculté de transformer les lieux en garages particuliers.
D'autre part, une clause portant le numéro 3 d'un paragraphe intitulé « Servitudes » édictait que « L. ès qualités » interdisait à la société acquéreur de changer ou de modifier extérieurement la construction du garage, que ce soit par l'édification d'autres constructions nouvelles ou autrement.
Par ailleurs, ces deux clauses ont été reproduites par extraits au sein du cahier des charges général et règlement de copropriété de l'immeuble Héraclès, lequel rappelait les divers actes d'acquisition des terrains d'assiette de l'ensemble immobilier.
La situation juridique et matérielle des lieux a connu une évolution substantielle près de trente ans plus tard. Le 17 septembre 1982, la Société des Grands garages modernes monégasques a consenti un bail commercial portant sur les locaux litigieux à la S.A.M. Monadis, aux fins d'y exploiter un commerce de supermarché en libre-service. Dans le cadre de cette nouvelle exploitation, des travaux d'aménagement ont été entrepris : la station-service a été supprimée et une cloison mitoyenne située à hauteur de l'immeuble Héraclès a été abattue afin de relier le local commercial à un local situé dans un immeuble voisin et ouvrant sur une galerie publique sous le bâtiment C. Cette démolition est intervenue alors même que la copropriété de l'immeuble Héraclès, réunie extraordinairement en assemblée générale ordinaire le 26 novembre 1982, avait expressément refusé d'accorder l'autorisation d'abattre la cloison mitoyenne séparant le magasin du « sieur L. » et les locaux litigieux.
Peu après la conclusion de ce bail, suivant un acte notarié en date du 5 janvier 1983, la Société des Grands garages modernes monégasques a vendu le bien immobilier litigieux à la société civile particulière (S.C.P.) Capamo. Cet acte de vente de 1983 a intégralement repris, en leur forme et teneur, les deux clauses restrictives initialement stipulées dans l'acte du 18 novembre 1954. Parallèlement, la Société des Grands garages modernes monégasques a été placée en liquidation, R. L. étant désigné en qualité de liquidateur. Enfin, des différends locatifs sont apparus entre le nouveau propriétaire, la S.C.P. Capamo, et la locataire, la société Monadis, donnant lieu à des instances distinctes relatives au paiement et à la réfaction du loyer en février 1983 et février 1987.
B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Estimant que la transformation du garage et de la station-service en un supermarché libre-service, accompagnée de modifications matérielles du bâti, contrevenait directement aux stipulations de l'acte de vente originel, la S.A.M. Héraclès a initié une procédure judiciaire qui s'est déployée à travers trois instances successives devant le Tribunal de première instance de Monaco.
1. L'instance principale (n° 402-1983)
Par un exploit introductif d'instance en date du 6 avril 1983, la S.A.M. Héraclès a assigné la Société des Grands garages modernes monégasques, au contradictoire de la copropriété de l'immeuble Héraclès (représentée par son syndic O.). La demanderesse sollicitait du tribunal qu'il :
constate la violation par la défenderesse de la clause n° 4 des conditions particulières et de la clause n° 3 du paragraphe « Servitudes » de l'acte du 18 novembre 1954 ;
ordonne à la Société des Grands garages modernes monégasques de faire cesser, dans la huitaine du prononcé du jugement, l'exploitation par la société Monadis d'un libre-service dans les locaux, sous peine d'une astreinte comminatoire de 10 000 francs par jour de retard ;
condamne la défenderesse à remettre les lieux dans leur état antérieur, sous peine d'une astreinte comminatoire de 5 000 francs par jour de retard ;
ordonne l'exécution provisoire du jugement et déclare la procédure commune à la copropriété de l'immeuble Héraclès.
Par conclusions du 15 décembre 1983, la Société des Grands garages modernes monégasques et son liquidateur R. L., intervenant volontaire, ont soulevé l'irrecevabilité de la demande. Ils faisaient valoir, d'une part, qu'antérieurement à l'assignation, le bien avait été vendu à la S.C.P. Capamo le 5 janvier 1983 et, d'autre part, que la société Héraclès ne justifiait ni du respect des prescriptions de la loi n° 767 du 8 juillet 1964, ni d'un intérêt à agir, ayant cédé tous ses droits et actions en vendant à des tiers l'immeuble édifié, ces tiers étant désormais groupés en un syndicat de copropriété. Reconventionnellement, ils réclamaient 50 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire.
En réplique, par conclusions du 10 mai 1984, la société Héraclès a précisé le fondement juridique de son action. Elle a soutenu que l'obligation d'exploiter un commerce déterminé ne constituait pas une charge foncière (une servitude réelle) imposée à un immeuble au bénéfice d'un autre, mais un engagement purement personnel souscrit par l'acquéreur à l'égard du vendeur, relevant du droit des obligations contractuelles. Selon elle, cet engagement continuait de s'imposer à l'acquéreur initial malgré la revente du bien à la S.C.P. Capamo, vente qu'elle estimait d'ailleurs conclue dans le but exclusif d'éluder l'application des clauses litigieuses, bien que lesdites clauses y fussent intégralement reproduites. Pour justifier de sa qualité et de son intérêt à agir, la société Héraclès soulignait qu'elle n'était pas dissoute (sa durée courant jusqu'au 30 mars 2052), qu'elle n'avait pas vendu la totalité des lots de l'immeuble Héraclès, et qu'elle n'avait pu transférer au syndicat de copropriété des droits et actions découlant de l'acte de 1954 qui ne concernaient pas les parties communes.
De son côté, la copropriété de l'immeuble Héraclès, par conclusions du 11 octobre 1984, a initialement estimé avoir intérêt à suivre le litige. Elle exposait qu'un des locaux occupés faisait partie de la copropriété, que des parties communes avaient été percées sans son accord pour relier ce local à un immeuble voisin, et que le règlement de copropriété reproduisait les clauses de l'acte de 1954, qualifiées par elle de condition substantielle stipulée au bénéfice des futurs copropriétaires afin que leurs lots s'accompagnent d'un garage. Elle demandait au tribunal de constater l'atteinte aux parties communes dont elle a la garde, la surveillance et l'entretien, et de l'exempter de tous dépens. Toutefois, il ressort des écritures ultérieures des défendeurs qu'aux termes d'une délibération du 15 novembre 1984, la copropriété a déclaré qu'à défaut de règlement de copropriété opposable à la Société des Grands garages modernes monégasques, elle ne pouvait s'associer à la demande de la société Héraclès.
2. Les appels en intervention forcée (instances n° 493-1984 et n° 548-1984)
Tirant les conséquences de la revente du bien, la S.A.M. Héraclès a, par exploit du 16 mai 1984 (instance n° 493-1984), assigné la S.C.P. Capamo en intervention forcée au contradictoire des parties initiales.
À son tour, suivant exploit du 4 décembre 1984 (instance n° 548-1984), la S.C.P. Capamo, agissant conjointement en tant que de besoin avec la Société des Grands garages modernes monégasques et son liquidateur R. L., a assigné la locataire, la société Monadis, en intervention forcée et en garantie. La S.C.P. Capamo articulait ses prétentions sur deux plans :
À l'encontre de la demanderesse principale (Héraclès), elle reprenait les moyens d'irrecevabilité soulevés par son vendeur et soutenait, au fond, que l'acte du 18 novembre 1954 mettait à la charge de l'acquéreur une obligation perpétuelle entachée de nullité absolue comme contraire aux dispositions du Code civil. Elle demandait que cette nullité soit déclarée opposable à la copropriété et sollicitait 50 000 francs de dommages-intérêts (montant porté par conclusions du 4 décembre 1985 à 100 000 francs pour chacune des deux sociétés défenderesses).
À l'encontre de sa locataire (Monadis), la S.C.P. Capamo demandait, outre à être relevée et garantie de toute condamnation, la remise en état des lieux aux frais de la locataire (reconstruction de la cloison abattue et réinstallation de la station-service sous contrôle d'expert), la jonction de l'instance avec une procédure du 11 février 1983 tendant à la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut d'obtention des autorisations administratives d'usage et non-respect du cahier des charges de la copropriété, ainsi que 200 000 francs de dommages-intérêts pour avoir, par ses agissements, provoqué le litige.
Par conclusions du 7 mars 1985, la société Monadis a fait sienne l'argumentation de la S.C.P. Capamo relative à l'irrecevabilité et à la nullité des clauses invoquées par Héraclès. À titre subsidiaire, elle concluait au rejet de l'assignation en intervention forcée, s'opposait à la jonction avec l'instance locative du 11 février 1983 et réclamait 20 000 francs de dommages-intérêts à la S.C.P. Capamo pour procédure abusive.
Enfin, par d'ultimes conclusions du 6 février 1986, la S.A.M. Héraclès s'est défendue sur le terrain de la nullité. Rappelant l'adage selon lequel il n'y a pas de nullité sans texte, elle a soutenu que l'obligation litigieuse n'était nullement perpétuelle, mais temporaire, car intrinsèquement limitée à sa propre durée de vie sociale, devant ainsi prendre fin le 30 mars 2052. Elle relevait également, sans en tirer de conséquence juridique dans son dispositif, que le plancher du garage avait été construit pour supporter des charges différentes de celles d'un supermarché, et concluait à l'irrecevabilité des demandes formées contre Monadis dans le cadre de l'exploit du 4 décembre 1984.
II. La question de droit et la solution de la juridiction
A. Le problème juridique posé
Au-delà des questions procédurales de connexité, de recevabilité et d'appels en garantie, le litige soulevait une question de fond fondamentale, située à la confluence du droit des obligations et du droit des biens : une clause insérée dans un acte de vente immobilière, qualifiée par les parties d'obligation personnelle, qui restreint l'affectation du bien vendu à une activité commerciale déterminée (l'exploitation d'un garage) et interdit toute modification extérieure du bâti sans prévoir de terme extinctif ni de faculté de résiliation unilatérale pour le débiteur, échappe-t-elle à la prohibition des engagements perpétuels au motif que le créancier de l'obligation est une personne morale constituée pour une durée statutairement limitée ?
En d'autres termes, le Tribunal de première instance devait déterminer si une obligation personnelle grevant l'usage d'un fonds immobilier sans limitation de durée est frappée de nullité pour vice de perpétuité, et si la durée statutaire de la société créancière (fixée jusqu'en 2052) constitue un terme extinctif valable permettant de sauver la clause de l'annulation.
B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour trancher ce litige complexe impliquant quatre parties principales et trois instances distinctes, le Tribunal procède avec méthode, réglant d'abord le périmètre procédural du débat avant d'aborder la qualification et la validité substantielle des clauses litigieuses, pour enfin tirer les conséquences de sa solution sur les demandes accessoires et reconventionnelles.
1. Le règlement des incidents procéduraux et la délimitation du litige
En premier lieu, le tribunal ordonne la jonction des trois instances introduites les 6 avril 1983, 16 mai 1984 et 4 décembre 1984. Il constate en effet qu'elles procèdent toutes de la même cause — la transformation en supermarché d'un garage station-service — et présentent un lien de connexité certain justifiant, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, qu'il soit statué par un seul et même jugement. À l'inverse, le tribunal refuse de joindre l'instance en réfaction de loyer engagée le 11 février 1987 par la société Monadis contre son bailleur, la jugeant totalement étrangère au litige.
En deuxième lieu, le tribunal donne acte à R. L. de son intervention volontaire en qualité de liquidateur de la Société des Grands garages modernes monégasques. Il écarte implicitement mais nécessairement la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de cette société (qui avait vendu le bien avant l'assignation), en relevant que sa présence aux débats est pleinement justifiée par le fait qu'elle se trouve à l'origine même du litige, ayant consenti le 17 septembre 1982 le bail commercial à la société Monadis en contrevenant à l'engagement qu'elle avait souscrit en 1954.
En troisième lieu, s'agissant de la copropriété de l'immeuble Héraclès, le tribunal relève qu'elle ne forme aucune demande de condamnation contre les défenderesses et ne revendique pas l'application à son profit des clauses litigieuses. Le jugement est donc simplement déclaré commun (« au contradictoire ») à la copropriété, qui est exemptée des dépens. Quant à sa demande tendant à faire constater une atteinte aux parties communes (le percement de la cloison), le tribunal la rejette comme étant sans rapport avec l'objet du litige principal.
En quatrième lieu, le tribunal évacue un argument factuel résiduel en notant que la société Héraclès ne soutient plus être elle-même tenue, envers l'administration des Domaines, d'une obligation d'édifier un garage en vertu de la convention originelle du 7 décembre 1953, convention qu'elle s'est d'ailleurs abstenue de verser aux débats.
2. La qualification de l'engagement et la caractérisation du vice de perpétuité
Entrant dans le vif du sujet, le tribunal prend acte de l'accord des parties sur la qualification juridique des stipulations contenues dans l'acte du 18 novembre 1954 et reprises dans celui du 5 janvier 1983 : bien que l'une d'elles figure sous un paragraphe intitulé « Servitudes », les parties s'accordent à leur reconnaître la nature d'obligation personnelle, et non de charge réelle (servitude) grevant un fonds servant au profit d'un fonds dominant.
Le tribunal examine ensuite la durée de cette obligation personnelle. Il constate que, telle que rédigée dans l'acte de vente, la clause ne comporte aucune limitation dans le temps, ce qui lui confère de prime abord un caractère perpétuel. Pour contrer cette analyse, la société Héraclès avançait que la perpétuité était exclue puisque sa propre existence juridique de société anonyme était statutairement fixée jusqu'au 30 mars 2052, date à laquelle l'obligation s'éteindrait nécessairement par disparition du créancier.
Le tribunal balaie cet argument par une motivation décisive : « l'argument tiré de la durée de la Société Héraclès, prévue statutairement jusqu'à l'an 2052, étant sans valeur puisqu'il dépend de la seule volonté de cette société de se perpétuer dans le temps ». En effet, la prorogation d'une société commerciale relevant de la seule décision de ses organes sociaux, le terme invoqué est purement potestatif à l'égard du créancier et ne saurait garantir au débiteur une libération certaine à une échéance déterminée.
3. La sanction du vice de perpétuité : la nullité de l'obligation
La perpétuité de l'obligation personnelle étant établie, restait à répondre à l'objection de la société Héraclès selon laquelle « il n'y a pas de nullité sans texte ». Le tribunal y répond en s'appuyant explicitement sur l'autorité d'un précédent de la Cour d'appel de Monaco (arrêt du 25 mai 1959).
Reprenant la doctrine de cet arrêt, le tribunal affirme que la prohibition des obligations personnelles perpétuelles, bien que non formulée dans un article général unique, « s'induit des différentes dispositions que le Code civil a édictées ou qu'il a laissé entendre à l'occasion de plusieurs cas particuliers ». Le juge énonce alors un principe général du droit privé monégasque : d'une part, « aucun droit perpétuel ne peut être constitué dans le domaine du droit privé, au profit d'une personne » ; d'autre part, et plus spécifiquement en matière immobilière, « aucune propriété foncière ne peut, en dehors des cas prévus par la loi, être grevée d'un droit qui, faute de possibilité de résiliation à la demande du propriétaire soumis à son effet, réduise sans limitation de durée la plénitude de la maîtrise du propriétaire sur son patrimoine ».
Appliquant ce principe aux faits de l'espèce, le tribunal prononce la nullité de la clause n° 4 des « conditions particulières » (limitant l'affectation du terrain à l'exploitation d'un garage). Quant à la clause n° 3 du paragraphe « servitudes » (interdisant toute modification extérieure de la construction), le tribunal la déclare également nulle par voie de conséquence, jugeant que « cette seconde clause [est] indivisible de la première dont elle est la conséquence nécessaire ». La société Héraclès est, partant
Motifs
Attendu que les trois instances ci-dessus rappelées qui procèdent de la même cause, la transformation en supermarché d'un garage, station-service, présentent un lien de connexité certain et qu'il y a lieu dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice d'ordonner leur jonction afin qu'il soit statué sur l'ensemble de ces demandes par un seul et même jugement ;
Attendu en revanche que l'instance en réfaction de loyer engagée le 11 février 1987 par la Société Monadis à l'encontre de son propriétaire, est étrangère au présent litige et ne doit pas être jointe ;
Attendu qu'il y a lieu, par ailleurs, de donner acte à R. L. de son intervention volontaire aux débats en qualité de liquidateur de la Société Les grands garages modernes monégasques ; que la présence aux débats de cette société est justifiée par le fait qu'elle se trouve à l'origine du litige pour avoir consenti un bail le 17 septembre 1982 à la Société Monadis aux fins d'exploitation d'un supermarché, en contrevenant à l'engagement qu'elle avait souscrit par acte du 18 novembre 1954 ;
Attendu que la copropriété de l'immeuble Héraclès, attraite aux débats par la Société Héraclès, ne conclut à aucune demande de condamnation à l'encontre des sociétés défenderesses ; qu'en particulier, elle ne revendique pas l'application à son profit des deux clauses que la Société Héraclès estime avoir été violées ; qu'il y a donc lieu pour le tribunal de dire que le jugement à intervenir sera prononcé au contradictoire de la copropriété et que celle-ci, conformément à ce qu'elle a demandé, doit être exemptée de condamnation aux dépens ; qu'enfin, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande tendant à ce que soit constaté que la Société Les grands garages modernes monégasques a porté atteinte aux parties communes de l'immeuble, demande qui est sans rapport avec le présent litige ;
Attendu qu'il doit être relevé que la Société Héraclès ne soutient plus être tenue de l'obligation d'édifier un garage qui aurait été mis à sa charge par l'administration des Domaines dans la convention du 7 décembre 1953, par laquelle cette administration lui a vendu une parcelle de terrain sur laquelle ont été édifiés l'immeuble Héraclès et le garage dont s'agit, convention que la Société Héraclès ne verse d'ailleurs pas aux débats ;
Attendu que les parties s'accordent sur la nature d'obligation personnelle de la clause litigieuse inscrite dans l'acte de vente du 18 novembre 1954 passé entre la Société Héraclès et la Société Les grands garages modernes monégasques et reprise en sa forme et teneur dans l'acte du 5 janvier 1983 passé entre cette dernière société et la Société Capamo ;
Attendu que, telle que rédigée, cette clause présente un caractère perpétuel puisque aucune limitation dans le temps n'est envisagée, l'argument tiré de la durée de la Société Héraclès, prévue statutairement jusqu'à l'an 2052, étant sans valeur puisqu'il dépend de la seule volonté de cette société de se perpétuer dans le temps ;
Attendu qu'il a été jugé par la Cour d'appel (arrêt du 25 mai 1959) qu'une obligation personnelle viciée de perpétuité est nulle, sa prohibition s'induisant des différentes dispositions que le Code civil a édictées ou qu'il a laissé entendre à l'occasion de plusieurs cas particuliers ; qu'ainsi que l'a jugé l'arrêt, aucun droit perpétuel ne peut être constitué dans le domaine du droit privé, au profit d'une personne et que, notamment, aucune propriété foncière ne peut, en dehors des cas prévus par la loi, être grevée d'un droit qui, faute de possibilité de résiliation à la demande du propriétaire soumis à son effet, réduise sans limitation de durée la plénitude de la maîtrise du propriétaire sur son patrimoine ;
Attendu, en conséquence, que la clause n° 4 des « conditions particulières », qui limite l'affectation de la parcelle de terrain vendue à l'exploitation d'un garage ou de garages particuliers, ainsi que la clause n° 3 insérée au paragraphe intitulé « servitudes », qui interdit toute modification extérieure de la construction - cette seconde clause étant indivisible de la première dont elle est la conséquence nécessaire, doivent être déclarées nulles, et que la Société Héraclès doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes ;
Attendu que la demande principale étant rejetée, l'appel en garantie formé par la Société Les grands garages modernes monégasques, R. L. ès qualités de liquidateur de ladite société, et la Société Capamo à l'encontre de la Société Monadis, locataire perd tout objet et qu'il n'y a pas lieu de l'examiner en particulier en ce qui concerne les demandes visant au rétablissement d'une cloison et à la résiliation dudit bail pour non-respect de l'obligation, mise à sa charge, de faire son affaire personnelle de l'obtention des autorisations administratives et de se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété, qui sont étrangères à l'instance principale ;
Sur les demandes reconventionnelles
Attendu que les demandes en paiement de dommages-intérêts formées par la Société Les grands garages modernes monégasques et la Société Capamo à l'encontre de la Société Héraclès ne sont pas fondées, les sociétés demanderesses reconventionnelles n'établissant pas une faute dans le comportement procédural de la Société Héraclès ; qu'elles doivent donc être déboutées de ces demandes ;
Attendu que la demande en paiement de dommages-intérêts formée par la Société Capamo à l'encontre de la Société Monadis, fondée sur le fait que les agissements de cette dernière seraient à l'origine de l'instance engagée par la Société Héraclès n'est pas fondée, le motif invoqué par la Société Capamo - la démolition d'une cloison sans autorisation de la copropriété de l'immeuble Héraclès - ne la concernant pas ; qu'elle doit donc être déboutée de cette demande ;
Attendu enfin qu'il y a lieu de débouter la Société Monadis de sa demande en paiement de dommages-intérêts formée à l'encontre de la Société Capamo, contre laquelle elle n'établit pas l'existence d'une faute ;
Attendu que les dépens suivent la succombance ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal,
Statuant contradictoirement,
Joint les instances portant au rôle les numéros :
402-1983 (assignation du 6 avril 1983),
493-1984 (assignation du 16 mai 1984),
548-1984 (assignation du 4 décembre 1984) ;
Donne acte à R. L. de son intervention volontaire en sa qualité de liquidateur de la Société Les grands garages modernes monégasques ;
Dit et juge que les deux clauses contenues dans les actes des 18 novembre 1954 et 5 janvier 1983, objet du présent litige, constituent des obligations personnelles souscrites au profit de la Société Héraclès et que ces obligations sont nulles comme atteintes du vice de perpétuité ;
Déboute en conséquence la S.A.M. Héraclès de ses demandes, fins et conclusions ;
Déclare sans objet l'appel en garantie formé par la Société Les grands garages modernes monégasques et la Société Capamo à l'encontre de la S.A.M. Monadis ;
Dit n'y avoir lieu de constater que la Société Les grands garages modernes monégasques a porté atteinte aux parties communes de l'immeuble Héraclès ;
Déboute la Société Les grands garages modernes monégasques, la Société Capamo et la Société Monadis de leurs demandes respectives en paiement de dommages-intérêts ;
MM. Landwerlin, prés. ; Serdet, subst. ; MMe Sanita, Léandri, J.-Ch. Marquet, Karczag-Mencarelli, Blot, av. déf.
Voir arrêt de la Cour d'appel du 25 mai 1959.
Radar Doctrinal Korpus · Croisement Jurisprudentiel Automatisé
Revirements & Inflexions de Jurisprudence Détectés (2)
Vérifié par claude-opus-5-5
Confirmation solennelle de principeOrdonnance, art. 5
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1942:25238276C6DF0, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_administratif.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2024:20240315C74C5677 (issue : rejet), la juridiction (Tribunal Suprême de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_administratif.
Confirmation solennelle de principeCode civil, art. 1832
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1948:165648673984E, issue : irrecevabilite), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_civil.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2025:31069D5992223 (issue : rejet), la juridiction (Cour de Révision de la Principauté de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.
Analyse de filiation Korpus · Filiation Jurisprudentielle & Doctrine Spécialisée
Citations, Séquence Jurisprudentielle & Impacts (Parties et Droit Positif)
Analyse approfondie de la séquence décisionnelle, des commentaires doctrinaux antérieurs, du dialogue avec les juridictions spécialisées / d’exception et des conséquences concrètes pour les parties et le droit positif.
1 référence analysée
1
Séquence & Juridictions d’Exception
Rendue par Tribunal de première instance de Monaco, cette décision s’inscrit dans une séquence jurisprudentielle structurée articulant le contrôle des juridictions de droit commun avec la jurisprudence des chambres spécialisées et juridictions d’exception (contentieux constitutionnel, financier, économique, fiscal, pénal spécialisé et Tribunal des conflits / CBb / CRvB / Tribunal Suprême). Elle prolonge les commentaires doctrinaux antérieurs en fixant les critères exacts du contrôle de motivation.
2
Impacts Concrets pour les Parties
Pour le demandeur comme pour le défendeur, la solution retenue (rejet) détermine directement la charge de l’allégation et de la preuve, la recevabilité des moyens nouveaux et l’étendue des droits patrimoniaux ou procéduraux. Les conseils des parties doivent caractériser chacun des éléments exigés par les textes cités sous peine de rejet ou de cassation pour défaut de base légale.
3
Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées
Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.
Analyse détaillée des décisions, normes et commentaires connectés (1)
Référence mobilisée par l’arrêtFondement normatif & jurisprudentiel
Référence mobilisée comme majeure du syllogisme juridictionnel pour qualifier les faits souverainement constatés et trancher le moyen soulevé. Impact direct sur l'appréciation des moyens soumis à Tribunal de première instance de Monaco.
Synthèse méthodologique et mise en perspective jurisprudentielle de la décision 25376.
Chronique de jurisprudence comparée — Tribunal de première instance de Monaco (Principauté de Monaco), « Tribunal de pre…
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Korpus Éditorial, « Tribunal de première instance, 29 octobre 1987, Société Héraclès c/ Société des Grands garages modernes, Copropriété de l'immeuble Héraclès, O. ès qualités de syndic et autres. », Korpus, 2026, accessible sur https://www.korpus.lu/articles/monaco-tribunal-premiere-instance-1987-10-29-25376.
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Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Tribunal de première instance de Monaco (Principauté de Monaco) le 29 octobre 1987 en matière de immobilier vente d immeuble · civil droit des biens biens et patrimoine · tribunal-premiere-instance-civile, au regard notamment de Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile.
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Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté de Monaco uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Tribunal de première instance de Monaco.
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Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Tribunal de première instance de Monaco le 29 octobre 1987 ?
Cette décision (Tribunal de première instance, 29 octobre 1987, Société Héraclès c/ Société des Grands garages modernes, Copropriété de l'immeuble Héraclès, O. ès qualités de syndic et autres.) précise les conditions d'application de Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile devant Tribunal de première instance de Monaco (Principauté de Monaco). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de immobilier vente d immeuble · civil droit des biens biens et patrimoine · tribunal-premiere-instance-civile.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
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Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté de Monaco ?
Rendue par Tribunal de première instance de Monaco, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 29 octobre 1987 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté de Monaco (immobilier vente d immeuble · civil droit des biens biens et patrimoine · tribunal-premiere-instance-civile) et porte sur l'interprétation de Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile ou sur le contrôle de motivation opéré par Tribunal de première instance de Monaco.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Vente d'immeuble Clause comportant une obligation personnelle - Vice de perpétuité - Nullité de la clause La clause contenue dans un acte de vente limitant l'affectation du terrain vendu à l'exploitation par l'acquéreur d'un garage et lui interdisant toute modification extérieure…
Source : Tribunal de première instance de Monaco · Exposé du litige
2
Règle
Mobilisation de la norme de référence (Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile (art. 989)) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile (art. 989)
3
Application
Confrontation par Tribunal de première instance de Monaco des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Tribunal de première instance de Monaco · Motifs de la décision (29 octobre 1987)
4
Conclusion
Prononcé du dispositif par Tribunal de première instance de Monaco (rejet) tranchant le point de droit soulevé.
Source : Tribunal de première instance, 29 octobre 1987, Société Héraclès c/ Société des Grands garages modernes, Copropriété de l'immeuble Héraclès, O. ès qualités de syndic et autres.
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Corpus académique ouvert HAL-CNRS & OpenAlex — Doctrine de référence (Principauté de Monaco)
Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal de première instance de Monaco (Principauté de Monaco) en matière de immobilier vente d immeuble · civil droit des biens biens et patrimoine · tribunal-premiere-instance-civile, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile.