ATSJAD, Civil, 8 janvier 2004 (ROJ : ATSJAD 121/2004 ; ECLI:AD:TSJADAD:2004:121A)
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 8 janvier 2004, recours n° 84/03, ATSJAD 121/2004 (ECLI:AD:TSJADAD:2004:121A) (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Le litige porte sur un immeuble d'habitation situé dans la Urbanització Besillosa i Costes de Teixidor, à La Massana. Par acte authentique du 5 mars 1999, M. Benitez a acquis la maison n° 5 (porte 5), avec son terrain d'implantation, faisant partie de l'édifice « Bordes Roig », construit sur les parcelles n° 28 et 29 de la Urbanització.
Le propriétaire de la maison n° 2, M. Catalá, a fait édifier, sans autorisation, sur un espace désigné comme parterre situé en façade intérieure, un cabanon fermé (« cobert tancat »). Selon la décision, ce cabanon a été initié en 1980 par l'ancien propriétaire de la maison n° 2, puis achevé en 1982 par M. Catalá lors de son acquisition, avec le consentement des propriétaires et habitants des autres maisons (« (non précisé dans la décision) » quant à l'identité exacte et au nombre de ces consentants, hors les noms cités dans l'acte de réunion).
M. Benitez a saisi l'Honorable Batllia d'une demande tendant à la condamnation de M. Catalá à rétablir le terrain dans son état originaire de parterre. Le défendeur a soulevé une exception d'incompétence de juridiction, rejetée par aute du 27 juillet 2001, devenu définitif.
Par sentence du 25 avril 2003, le Tribunal de Batlles (section civile) a rejeté la demande, absous M. Catalá et condamné le demandeur aux dépens. M. Benitez a interjeté appel, invoquant l'absence d'autorisation de la Communauté des copropriétaires et l'empiétement de l'ouvrage sur sa propriété privative.
Question de droit
La Cour devait trancher trois points :
- La construction d'un ouvrage fermé sur une partie privative appartenant à un copropriétaire, reposant sur un mur mitoyen (ou communautaire), porte-t-elle atteinte à la propriété privative d'un autre copropriétaire ?
- Une construction réalisée avant la constitution de l'Assemblée générale des copropriétaires, avec l'assentiment des autres propriétaires, satisfait-elle l'exigence d'approbation prévue par le Règlement de régime intérieur ?
- Un copropriétaire individuel dispose-t-il de la qualité pour agir en réparation d'une atteinte aux choses communes ?
Le tribunal a également relevé une tension factuelle entre l'acte de réunion et l'inspection oculaire du 13 mai 2002 quant à la qualification du mur, point que la décision ne tranche pas expressément.
Solution et dispositif
La Cour rejette l'appel et confirme la sentence. Son raisonnement repose sur plusieurs motifs successifs :
- Absence d'atteinte à la propriété privative. L'ouvrage est analysé comme un traster édifié sur la partie privative de M