Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 25 janvier 2007, TSJC-264/06 (ROJ STSJAD 81/2007 ; ECLI:AD:TSJADAD:2007:81)

Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 25 janvier 2007, n° TSJC-264/06, ROJ STSJAD 81/2007, ECLI:AD:TSJADAD:2007:81 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Le litige oppose un bailleur, M. Giner, à son locataire, M. Sarabia, dans le cadre d'un contrat de location d'un logement situé à Andorre-la-Vieille. Par demande du 28 avril 2005, le bailleur sollicitait la déclaration de résolution du bail, la restitution immédiate de la possession du logement et la condamnation du locataire aux dépens. Le locataire a comparu sans formuler de contestation écrite.

Le juge unipersonnel du Tribunal de première instance (Batllia), par jugement du 12 septembre 2006, a rejeté la demande, absous le défendeur et condamné le demandeur aux dépens. Le bailleur a interjeté appel. Le locataire a conclu à la confirmation du jugement, avec condamnation de l'appelant aux dépens.

Le contrat de bail comportait deux clauses pertinentes. La clause huitième imposait au preneur d'éviter tout bruit susceptible de causer des nuisances aux autres occupants, interdisait le dépôt de matières inflammables, explosives ou dangereuses, et prohibait la détention d'« animaux domestiques ou d'autres de quelque classe que ce soit » dans le local loué. La clause treizième disposait que l'inexécution par le locataire de l'un quelconque des pactes convenus autorisait le bailleur à résilier le contrat.

Le bailleur soutenait que toute inexécution d'une clause était essentielle et justifiait la résolution. Il invoquait en outre des plaintes de voisins, une dilation indue de la procédure et une méconnaissance du régime de la preuve, la mesure d'instruction complémentaire (prueba para mejor proveer) ayant été ordonnée après les conclusions.

Question de droit

La Cour devait résoudre, pour l'essentiel, deux questions.

Première question, procédurale. Les mesures d'instruction ordonnées d'office après les conclusions, ainsi que les délais de traitement de la preuve, portaient-ils atteinte au droit de défense de l'appelant et au droit à un procès équitable ? La Cour a examiné cette question avant toute analyse au fond.

Seconde question, substantielle. Le manquement du preneur à une clause prohibant la détention d'animaux domestiques justifie-t-il la résolution judiciaire d'un bail d'habitation, alors que la preuve d'un trouble aux autres occupants fait défaut et que le bailleur a toléré cette situation pendant plusieurs années ? En d'autres termes, la clause contractuelle peut-elle être appliquée littéralement, ou doit-elle être interprétée à la lumière de sa finalité et du régime légal