STSJAD 119/2008, 24 avril 2008 (ECLI:AD:TSJADAD:2008:119)

Décision commentée : STSJAD 119/2008, Tribunal Superior de Justicia d'Andorra (Sala Civil), 24 avril 2008, recours n° 384/07 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Le litige oppose une société immobilière, désignée dans le texte comme « Sevillano », à M. Catalá, propriétaire d'un hôtel mis en vente. L'agence avait reçu mandat de médiation immobilière, dont le contrat est conclu le 12 février 2004. Le même jour, Mme Arnau visite l'hôtel par l'intermédiaire de l'agence et prend connaissance des conditions de la vente. Le 5 mars 2004, l'agence téléphone à M. Catalá. Le 4 juin 2004, celui-ci conclut sans l'intervention de l'agence un contrat de promesse de vente en faveur de Mme Arnau, pour un prix d'un million d'euros.

L'agence assigne M. Catalá le 1er juin 2006 en paiement de 27 959,92 euros, outre intérêts légaux et dépens. Par sentence du 8 novembre 2007, le Tribunal de Batlles fait droit substantiellement à la demande et condamne le défendeur à verser 25 000 euros, avec intérêts légaux et dépens. Le texte de cette décision est reproduit dans l'exposé des antécédents, mais la désignation du demandeur y diverge de celle des antécédents (« ENTITY_4 »), divergence que la décision ne relève pas et qui semble résulter de l'anonymisation de la base.

M. Catalá interjette appel. Il soutient, en premier lieu, que l'agence ne l'a jamais informé de l'existence d'un acquéreur et que l'appel téléphonique du 5 mars 2004 n'a pas ce contenu. En second lieu, il invoque l'aveu de l'agent à l'audience, selon lequel celui-ci n'aurait pas mis le défendeur en relation avec l'acquéreuse et n'aurait pas remis de récépissé de visite, ainsi que le témoignage de Mme Arnau, qui aurait pris contact avec lui de sa propre initiative. L'intimée demande la confirmation du jugement et la condamnation de l'appelant aux dépens.

Question de droit

La question posée est de savoir à quelles conditions un agent immobilier acquiert le droit à rémunération (honoraris) lorsque la vente n'est pas conclue par son intermédiaire directe, notamment lorsque le contrat définitif est signé sans sa participation.

La Sala Civil rappelle la jurisprudence constante de la Cour, citant les arrêts du 29 juin 2000, du 26 février 2003 et du 17 juillet 2006. Le droit à honoraires naît lorsque, grâce à l'intervention du médiateur immobilier et en raison de celle-ci, l'opération qui constitue l'objet du contrat de médiation se réalise. Le critère est donc causal : il porte sur le rôle déterminant de l'intermédiaire dans la conclusion de l'opération.

La seconde question, plus technique, concerne l'appréciation de la preuve. Le juge doit déterminer si l'agent a effectivement mis en relation le mandant avec l'acquéreur, alors que les témoignages et l'aveu invo