Sentència

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-333/07

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, a 17 de juliol de 2008

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 6 d’octubre del 2000 la representació processal del Sr. Bermudez va formular demanda contra el Sr. Arnau en reclamació de la suma de 2.082.700 ptes., suma que ell va lliurar al defenent en concepte de dipòsit pel lloguer d’un local que finalment no va ser posat a la seva disposició en el moment pactat, més l’import de la primera mensualitat pagada, més la quantitat abonada per ell a l’agencia immobiliària.

II.- La representació processal del Sr. Arnau va contestar a la demanda en data 27 d’octubre del 2000, oposant-se al contingut de la mateixa i argumentant que va ser la part agent qui va manifestar a l’inici del mes d’agost no estar interessat en arrendar el local en qüestió, ja que n’havia trobat un altre en millors condicions, sense que fos possible contactar amb ell per tal de lliurar-li les claus del local, ni aquest les reclamés a la serralleria a on havia encarregat la porta que donava accés al magatzem. Per aquesta raó, s’oposava a les pretensions de l’adversa i formulava demanda reconvencional sol·licitant que es resolgués el contracte d’arrendament celebrat entre les parts, que es condemnés al Sr. Bermudez al pagament de quinze mensualitats de renda del local arrendat, més la suma de 535.675 ptes. del lloguer del mes de setembre del 2000, incloses les despeses pactades, més els danys i perjudicis patits pel seu mandant, que comprenien la suma de dos milions de pessetes per les obres realitzades i pagades per ell en benefici de l’arrendatari, més 515.675 ptes. de la comissió que el va pagar a la “Immobiliària S.”, més altres 137.410 ptes. abonades per la porta basculant que el Sr. Bermudez va encomanar, més les costes del procediment.

III.- Les parts van formular opportunament els seus escrits de rèplica, contesta a la reconvenció, dúplica i conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l’adversa.

IV.- L’Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 27 de setembre del 2007 estimant íntegrament la demanda interposada per la representació processal del Sr. Bermudez contra el Sr. Arnau, declarant resolt el contracte d’arrendament signat entre les parts i condemnant al defenent a pagar a l’agent la suma de 12.517,28 euros, mes els interessos corresponents i desestimant íntegrament la demanda reconvencional formulada pel Sr. Arnau contra el Sr. Bermudez, condemnant al Sr. Arnau al pagament de la totalitat de les costes judicials.

V.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal del Sr. Arnau i, pels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació, declarant que no es pot imputar al seu mandant l’incompliment del contracte que vinculava a les parts, sinó que aquest ha quedat resolt per voluntat unilateral i sense causa de l’arrendatari, condemnant a aquest a indemnitzar a l’apel·lant pels conceptes i les quanties que ell exposava al contestar a la demanda.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 28 de juny del 2000 el Sr. Arnau va arrendar al Sr. Bermudez un magatzem situat a la planta quarta de l’XXXX per un termini de cinc anys, que s’havia d’iniciar l’u d’agost del 2000 i acabava en 31 d’agost del 2005, pel preu de 515.675 ptes. mensuals, més altres 20.000 ptes. en concepte de despeses, lliurant l’arrendatari la suma de 1.031.350 ptes. en concepte de dipòsit (foli 13 i ss.). No existeix controvèrsia sobre el fet que el propietari del local es va comprometre a fer una sèrie d’obres de condicionament del mateix durant el mes de juliol de l’any 2000 per tal que, arribat el primer d’agost, l’arrendatari pogués ocupar el magatzem. Està igualment fora de tot dubte que en aquesta data el Sr. Bermudez no va prendre possessió del local com estava previst, que amb data 21 d’agost del 2000 va enviar una carta a l’arrendador en la què donava per resolt el contracte signat entre les parts per no haver complert aquest l’obligació de lliurar-li el local arrendat en la data prevista i que en data 30 d’agost del mateix any el Sr. Arnau, per mig de tercer, va consignar les claus del magatzem davant la Batllia per tal que fossin lliurades al Sr. Bermudez, sense que aquest volgués acceptar-les.

Ateses aquestes circumstàncies, el litigi queda centrat en resoldre si l’arrendatari no va poder prendre possessió del local en la data fixada com a conseqüència de l’incompliment per part de l’arrendador de la seva obligació de lliurar-lo en les condicions pactades, i per tant cal estimar la seva demanda per tal que es declari resolt el contracte i se li retorni el dipòsit que va lliurar a l’arrendador, més el que va pagar pel lloguer del mes d’agost de l’any 2000, més l’import de certes despeses assumides per ell, entre les que cal incloure les abonades pel corretatge, o si va ser l’arrendatari qui no va prendre possessió del local perquè a ell no li va interessar fer-ho, i en aquest cas caldria desestimar la demanda principal i estimar la reconvencional formulada pel defenent per tal que es declari resolt el contracte i li sigui abonat l’import de quinze mensualitats, més el lloguer del local corresponent al mes de setembre del 2000, més les despeses suportades per ell, més els danys i perjudicis que l’actuació del defenent reconvencional li ha produït.

II.- La Sentència que ara es recorre estima íntegrament la demanda formulada pel Sr. Bermudez i condemna al Sr. Arnau a pagar-li al demandant les sumes que aquest reclama i contra aquesta decisió s’alça la seva representació processal al·legant, en primer lloc, que el deure de lliurar la possessió a l’arrendatari que correspon a l’arrendador queda condicionat a que hi hagi interès per part d’aquell en rebre-la, de tal manera que el deutor no té perquè mostrar més interès que el creditor en el compliment d’un dret d’aquest i que en el cas objecte del litigi el Sr. Bermudez no es va interessar en cap moment, ni va exigir, ni va demanar que se li lliurés la possessió del local.

Per tal de donar resposta a l’argument del recurrent cal posar de relleu que és evident que el deutor no pot obligar al creditor a rebre una prestació que aquest no vol, però és igualment incontestable que aquest ha de fer tot el possible per tal de complir amb el seu deure en la data pactada posant a la disposició del creditor la prestació compromesa en virtut d’una obligació que és de mitjans i no pas de resultat. Per tant, el principi general del dret no és que el creditor exerceixi les facultats derivades del seu dret de crèdit, com assenyala el recurrent, encara que evidentment si no les exercita pot prescriure el seu dret a reclamar-lo, sinó que no obstaculitzi el compliment del seu deure per part del deutor i no es pot parlar de mora del creditor, ni d’incompliment per part seva, si el deutor no prova haver intentat complir la seva obligació sense èxit.

Per tant, per tal de poder-se oposar a les pretensions de l’agent el Sr. Arnau havia de demostrar que havia fet tot el que estava a la seva ma per tal que l’arrendatari pogués prendre possessió de l’immoble arrendat en la data pactada i, per consegüent, no sols que havia acabat abans de l’u d’agost les obres de condicionament del local pactades, sinó que en aquella data havia posat a disposició de l’arrendatari el local en les condicions convingudes, de tal manera que havia estat l’actuació del Sr. Bermudez la que li va impedit complir amb el seu deure o, en tot cas, que la data fixada en el contracte no era rellevant i per tant podia complir les seves obligacions en un moment posterior com realment va fer dipositant les claus del magatzem a la Batllia.

III.- Pel que fa a la data en la què s’havia de posar a disposició de l’arrendatari el local, el recurrent argumenta que ell va interpretar que el Sr. Bermudez no tenia cap urgència en entrar al magatzem uns dies abans o uns dies després del pactat. No obstant, per tal que el termini es pugui considerar essencial no és precís que es denomini exactament així en el contracte, sinó que és suficient que aquesta característica es derivi de la naturalesa de l’obligació, o de les circumstàncies que concorrin en un supòsit concret. En el cas present, al contracte es deia clarament que el contracte entraria en vigor l’u d’agost, raó per la qual en principi s’havia de presumir que aquest era el moment en el què l’arrendatari necessitava el local, però és que a més a més el mateix Sr. Marcos, que era la persona que gestionava els interessos del Sr. Arnau en representació seva, reconeix que és cert que, com ell afirma, quan es va celebrar el contracte el Sr. Bermudez tenia molta pressa en tenir llest el magatzem (resposta a la onzena pregunta al foli 188 en relació al 111). Per aquestes raons, cal pensar que efectivament el termini pactat era essencial per l’arrendatari i que el fet de no tenir el local a la seva disposició en la data pactada el va obligar a donar per resolt el contracte celebrat i cercar una altre magatzem per dipositar la mercaderia de la seva propietat, com efectivament va fer, sense que es pugui argumentar que el fet que el Sr. Bermudez intentés retornar el rebut del lloguer del mes d’agost que li havia estat cobrat pel propietari (foli 22) ratifiqués que tolerava la pendència en lliurar-li la possessió, com afirma el recurrent, quan, pel contrari, aquest fet havia d’indicar al Sr. Arnau que l’arrendatari estava disconforme amb la manera amb la què s’executava el contracte.

IV.- Pel que fa a si va ser l’arrendador qui no va posar a la disposició de l’arrendatari el local en qüestió o si va ser aquest qui no va tenir interès en recollir les claus en el termini fixat, consta a les actuacions que el Sr. Bermudez va trucar al número 332177 diverses vegades els dies 2 i 8 d’agost (folis 113 i 114) i el Sr. Marcos, que, com hem dit era qui gestionava els interessos del Sr. Arnau, reconeix que aquest és el seu número de mòbil (foli 188 en relació al 111), de tal manera que s’ha d’entendre acreditat que el Sr. Bermudez es va interessar per l’estat en el què es trobava el local en aquelles dates i la possibilitat de tenir-hi accés, perquè no és raonable pensar que en aquell moment es tractessin altres temes que aquell que hem considerat urgent per l’arrendatari i, de fet, el Sr. Marcos, després de negar haver rebut les trucades, afirma que no pot precisar si el demandant li va reclamar les claus. En el mateix sentit el Sr. Arnau reconeix que el Sr. Bermudez el va trucar durant el mes de juliol i consta a les actuacions (foli 115) que el dia 28 de juliol el Sr. Bermudez va trucar al número 322252, que el Sr. Arnau reconeix que es correspon amb el seu telèfon (foli 185 en relació al 109 resposta a la pregunta 16), i encara que diu que no recorda si es va parlar de les claus, és evident que la trucada s’havia de referir al moment en el què el local estaria disponible, raons totes elles que porten a entendre que el creditor sí que va requerir el compliment del contracte.

Pel contrari, ni el Sr. Puig, que era el serraller que havia construït la porta d’entrada del local, ni el Sr. Marcos, ni el Sr. Arnau acrediten haver trucat al Sr. Bermudez per comunicar-li que tenia les claus a la seva disposició. Així, el primer afirma que no pot assegurar si el va trucar, encara que després manifesta que ho va fer reiteradament (foli 187 en relació al 132), el segon argumenta que va ser el Sr. Marcos qui es va cuidar del tema de les claus i el tercer sols afirma haver intentat trucar al Sr. Bermudez sense èxit quan aquest ja li havia manifestat telefònicament la seva voluntat de resoldre el contracte. De fet, les claus del local no es van dipositar a la Batllia fins el 30 d’agost quan el demandant ja havia comunicat verbalment al Sr. Marcos la seva intenció de resoldre el contracte, fet que va tenir lloc durant el mes d’agost, com reconeix el Sr. Marcos al respondre a la pregunta divuitena (foli 190 en relació al 130) i quan el demandant li havia adreçat una carta al Sr. Arnau amb aquest sentit en data 21 d’agost (foli 22 i 23), malgrat aquest afirma que sols les va rebre el 4 de setembre, raó per la qual s’ha de considerar que el deutor no va posar tots els mitjans al seu abast per tal que l’arrendatari prengués possessió del local, malgrat l’interès d’aquest en fer-ho.

D’altra banda, el recurrent afirma que les obres de paleta i de col·locació de la porta d’entrada estaven finalitzades l’u d’agost tal com s’havia pactat i es recolza en el testimoni tant del Sr. Puig, serraller que va construir la porta (foli 187 en relació al 132), com del Sr. Gibert (foli 209 en relació al 197) que era el paleta que va fer els envans de separació, que així ho afirmen. No obstant, quan se li pregunta al Sr. Marcos si les obres estaven acabades el 31 de juliol respon que no (resposta a la pregunta setzena del foli 190 en relació al 130) i, en tot cas, el fet és que no s’ha acreditat que el Sr. Bermudez s’hagués compromès a recollir les claus del local, ni s’ha provat que li fossin ofertes fins el 30 d’agost d’aquell any (foli 24).

El recurrent argumenta en defensa de la seva tesi que ell no en treia cap profit de la resolució del contracte, mentre que l’arrendatari sí que tenia un motiu per separar-se del mateix perquè ja no li interessava, atès que el negoci que pretenia portar a terme havia fracassat i ell havia trobat un local més petit i en condicions millors. No obstant, si el Sr. Bermudez va arrendar el local del recurrent amb les característiques que tenia era que aquestes li interessaven i si va encarregar el pressupost d’uns prestatges al serraller Sr. Puig, com aquest reconeix, era perquè seguia interessat en llogar el local (foli 186 en relació al 110. És cert que el Sr. Girona (f 192 en rel al 134) afirma que el Sr. Bermudez li va dir que no li havia sortit bé un negoci determinat, però, en tot cas, el cert és que es va veure obligat a llogar un altre local que si bé era més petit i amb un preu inferior no s’ha provat que li interessés més, quan a més en aquest contracte es fa constar que l’arrendatari podria donar-lo per resolt en el termini de dos anys si li feia falta un magatzem amb una superfície superior (foli 214), pacte que cal entendre en el sentit que les mides d’aquest no omplien exactament les seves expectatives.

V.- La recurrent argumenta subsidiàriament que el seu compliment va ser en tot cas defectuós, ja que finalment va lliurar les claus del local amb el retràs d’un mes, retard que no es pot considerar rellevant. No obstant, correspon al demandat provar que un termini essencial ho era sols en sentit relatiu, de tal manera que passada la data fixada al contracte aquest encara interessava al creditor i en el cas present ja hem dit que el Sr. Marcos reconeix que el Sr. Bermudez tenia pressa en que se li lliurés el local, que es va veure obligat a llogar-ne un altre, fet que acredita que en tenia necessitat, que va retornar el rebut del mes d’agost pretenent no pagar-lo en protesta per l’actuació del propietari, i que, en tot cas, va comunicar al mandatari de l’arrendador, encara que fos telefònicament, la seva voluntat de resoldre el contracte abans de que li fossin lliurades les claus del local i el mateix va fer mitjançant una carta lliurada a l’arrendador, raons per les quals tampoc es pot estimar aquest motiu del recurs.

VI.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes del mateix al recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Arnau contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal de Batlles en data 27 de setembre del 2007, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d’aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE