ATSJAD 22/2009 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 26 mars 2009)

Décision commentée : ROJ ATSJAD 22/2009, ECLI:AD:TSJADAD:2009:22A, recours n° 224/08 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Le litige porte sur une opération immobilière relative au terrain dit « Bordes d'Envalira ». Le 5 avril 2005, M. Valverde a versé à M. Olmo, agissant comme mandataire de la société immobilière Pérez SL, une somme de 60 101 euros au titre d'une réserve (« paga i senyal »). Le document signé mentionne une réserve « del terreny i projecte conegut com Bordes d'Envalira ». La date prévue pour la signature de l'acte authentique de vente a été reportée au 13 mai 2005. Il est constaté que l'objet de la vente a été modifié : il portait désormais sur la totalité des participations de la société Pérez SL, titulaire du bien immobilier (fonaments I, 5).

Le 13 mai 2005, les acquéreurs ont refusé de signer l'acte, en invoquant l'absence de production des originaux du permis de construire, des plans originaux de l'architecte et des bilans comptables de la société.

M. Valverde a formé une demande le 4 octobre 2005 contre M. Olmo et Pérez SL, tendant au remboursement des 60 101 euros, augmentés des intérêts légaux depuis le 13 juin 2005, ainsi qu'à la résolution du contrat. Une seconde demande, du 30 mai 2006, a été jointe à la procédure par ordonnance du 29 juin 2006.

Par jugement du 8 juillet 2008, le Tribunal de batlles a accueilli l'exception de défaut de légitimation passive soulevée par M. Olmo, rejeté l'exception de défaut de légitimation active opposée à Pérez SL, et débouté le demandeur de l'ensemble de ses prétentions, avec condamnation aux dépens.

M. Valverde et M. Hoyos ont interjeté appel. La Sala Civil confirme intégralement le jugement de première instance.

Question de droit

La Cour devait trancher deux questions :

1. La légitimation passive du mandataire. Le mandataire qui a perçu la réserve et signé le document au nom du mandant, puis excédé son mandat, peut-il être poursuivi en restitution et en résolution du contrat ?

2. L'imputabilité de l'échec de la vente. La non-production des documents originaux du projet constructif et des comptes sociaux, invoquée par les acquéreurs pour refuser la signature de l'acte authentique, constitue-t-elle un manquement du vendeur justifiant la résolution du contrat à ses torts ?

Le texte ne précise pas les dispositions légales précises fondant la décision ; il vise seulement la « legislació vigent » et les « Usos i Costums aplicables » (Vistos), ainsi qu'une référence au « Codi 7,51,5 » pour les dépens (fonaments III). La nature exacte de ce texte n'est pas identifiée dans la décision (non précisé dans la décision).

Solution et dispositif

Sur la légitimation passive (fonaments I et III). La Cour retient que les prétentions en restitution de la réserve et en résolution du contrat du 5 avril 2005 ne peuvent être dirigées que contre la société immobilière pour le compte de laquelle le mandataire a agi. Le mandataire a signé le document de réserve, la somme a été reçue par la société, et l'acte a donc « vinculava directament » celle-ci. L'excès de mandat allégué n'est pas, selon la Cour, lié à la restitution de la réserve ni à la résolution du contrat, et il est en tout état de cause postérieur à la rupture des relations entre les parties.

Sur l'imputabilité de la résolution (fonaments II). La Cour écarte l'argument d'une erreur d'appréciation des preuves. Elle relève deux éléments décisifs :

• D'une part, la communication préalable des documents. L'obtention d'un financement par les acquéreurs supposait l'étude préalable du projet constructif, des plans et, pour les participations sociales, des comptes de la société. Les documents étaient donc déj