STSJAD 153/2011 (Tribunal supérieur de justice d'Andorre, Sala Civil, 30 juin 2011)

Décision commentée : STSJAD 153/2011, ECLI:AD:TSJADAD:2011:153, recours n° 220/10 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Le 16 mars 2006, une promesse de vente portant sur une parcelle d'environ 606,40 m² située dans la urbanització « Z.Z. », sur le territoire d'Anyós (paroisse de La Massana), a été conclue au prix de 150 000 euros. La promesse était signée par Mme Barba, agissant au nom de la société « X., SL » et des consorts Macias et Corbacho. Le promettant acheteur, M. Esteban, a versé 31 500 euros à titre de premier acompte (paga i senyal). Le solde de 118 500 euros devait être payé lors de la signature de l'acte authentique, subordonnée à deux conditions : l'approbation définitive du Pla d'ordenació i urbanisme (POUP) de la paroisse de La Massana et la levée du moratoire sur les nouvelles autorisations de construire. Une clause prévoyait qu'en cas de non-approbation du POUP ou de maintien du moratoire, le vendeur restituerait les sommes versées.

Le POUP a été approuvé définitivement par arrêté du 26 octobre 2006, publié au BOPA le 11 janvier 2007. Il classait la parcelle en « sol urbain consolidé » (unité d'actuation A-238), mais prévoyait une voie future qui affectait environ 60 m² du terrain, relevant d'une unité d'actuation non consolidée.

M. Esteban a assigné la société X. et les consorts Macias et Corbacho en résolution du contrat, restitution de l'acompte de 31 500 euros et indemnisation de 5 910,22 euros au titre des dommages et intérêts. Le Tribunal de batlles a rejeté l'intégralité de la demande par jugement du 15 janvier 2010 et a mis les dépens à la charge du demandeur. Celui-ci a interjeté appel, sollicitant la réformation et l'accueil intégral de sa demande.

Question de droit

La Cour devait trancher quatre questions :

1. L'identité du promettant vendeur. Le fait que l'acompte ait été encaissé par la société X. et que celle-ci ait déclaré la transmission à l'impôt sur les transmissions patrimoniales permettait-il de la regarder comme véritable promettante ?
2. L'action résolutoire fondée sur la loi d'urbanisme. L'absence, dans le contrat, de mention du classement du terrain, exigée par l'article 20 de la Loi générale d'ordonnancement du territoire et d'urbanisme du 29 décembre 2000, ouvrait-elle une action en rescision au titre de l'article 22 de la même loi ?
3. L'accomplissement des conditions suspensives. Les conditions stipulées étaient-elles réalisées ?
4. L'obligation d'information et le risque contractuel. Le vendeur devait-il informer l'acquéreur de la situation urbanistique future de la parcelle, et l'acquéreur avait-il accepté le risque de la réalisation partielle de la voie ?

Le demandeur invoquait également, à l'appui de son premier moyen, les règles d'interprétation en faveur de la partie la plus faible (Décrétales, Digeste) et l'article 22 de la loi sur la protection du