Sentència
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA
Sala Civil
TSJC-110/11
SENTÈNCIA
En nom del Poble Andorrà.-
A la vila d'Andorra la Vella, el 19 de juliol de 2011.
Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- En data 27 de març del 2009 la representació processal del Sr. Castilla va formular demanda contra el Sr. Vendrell sol·licitant que es dictés Sentència pronunciant judicialment la resolució del contracte de promesa irrevocable de compravenda celebrada entre els litigants en data 26 de juny del 2004 que tenia per objecte la unitat immobiliària situada a la planta Z., porta C, amb una plaça d'aparcament i un traster, formant part de l'edifici "X." del carrer de la Solana del XXXX, condemnant al defenent a restituir al seu mandant la quantitat de 103.455,56 euros, pagada per aquest en concepte de preu, i condemnant-lo també a abonar-li 103.455,56 euros més en concepte de danys i perjudicis, amb els interessos legals corresponents a la suma d'aquestes dues quantitats des de la data que es fixés per contestar a la demanda fins la del seu efectiu i total pagament. De manera subsidiària, sol·licitava que es condemnés al defenent a retornar al seu mandant la suma que ell va pagar de 103.455,56 euros, més els interessos legals dels imports abonats des de les dates en què es van anar efectuant aquests ingressos fins a la data en què aquesta quantitat fos retornada, amb totes les comissions i despeses bancàries que corresponguessin i condemnant-lo igualment a pagar l'interès, rèdit o revingut que li haurien pogut produir els imports pagats al Sr. Vendrell si aquests s'haguessin gestionat en condicions favorables a comptar del 26 de juny del 2004 fins la data en què es retornessin i pel concepte de pèrdua d'oportunitat econòmica per no haver pogut disposar de la vivenda adquirida, que seria valorada i fixada en període probatori i, en tot cas, condemnant al defenent al pagament de les costes del procediment.
II.- La representació processal del Sr. Vendrell va contestar a la demanda en data 17 d'abril del 2009, oposant-se a la mateixa amb l'argument de que l'agent havia consentit el retard en l'execució de l'obra i havia acceptat una indeterminació en la data de l'entrega definitiva de l'immoble i que, en tot cas, aquest havia estat degut a causes alienes a la seva voluntat. Per últim, defensava igualment que, en qualsevol cas, no es preveia al contracte el retorn de les sumes pagades en cas d'incompliment del promotor, raons totes elles que el portaven a demanar la desestimació de la demanda formulada contra el seu mandant, condemnant a l'adversa al pagament de les costes del procediment.
III.- Les parts van replicar i duplicar oportunament i posteriorment van formular els seus escrits de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.
IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 4 de març del 2011 estimant en part la demanda formulada pel Sr. Castilla contra el Sr. Vendrell i condemnant al defenent a abonar a l'agent la quantitat, a liquidar en període d'execució de Sentència, consistent en el rendiment net estimat del lloguer d'un pis de característiques similars a l'adquirit, calculat de conformitat amb el mètode emprat pel perit judicial que havia emès el seu dictamen a les actuacions (folis 413 a 418) pel període de març del 2006 a abril del 2009, augmentada amb els interessos al tipus legal comptadors des de la data de la contesta a la demanda i sense fer imposició de costes judicials.
V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Castilla i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i l'estimació íntegra de la seva demanda, imposant a l'adversa les costes del procediment.
VI.- Contra la mateixa resolució formula igualment recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Vendrell demanant la seva revocació i la desestimació íntegra de la demanda formulada contra el seu mandant, tot condemnant a l'adversa a abonar-li les costes del procediment.
Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.
FONAMENTS DE DRET
I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que el dia de juliol del 2004 el Sr. J.A.C., en representació del Sr. Vendrell, va prometre vendre al Sr. Castilla una unitat immobiliària situada a la planta cinquena, porta C de l'edifici "X." radicat al XXXX, que en aquell moment es trobava en construcció, més una plaça d'aparcament situada a la planta soterrani de l'edifici. En el citat contracte s'acordava que l'entrega de la possessió del citat immoble es faria al moment de l'atorgament de la corresponent escriptura pública de compravenda, que estava prevista com a màxim pel mes de desembre del 2005, encara que la part promitent venedora es reservava quatre mesos des de la data indicada pel cas que sorgissin imprevistos. No es discuteix tampoc que el Sr. Castilla va efectuar un primer pagament del preu de l'adquisició en la data de celebració del contracte, un segon quan es van acabar els fonaments de l'edifici, el dia 18 de març del 2005, un tercer quan es va acabar la seva coberta, el 7 de desembre del 2007, un quart en el moment de tancament de les façanes, el 25 de juliol del 2008 (foli 45). Finalment, consta a les actuacions que el Sr. Castilla va presentar la demanda que dóna origen al present procediment en data 27 de març del 2009, sol·licitant la resolució del contracte celebrat entre les parts, que es condemnés al defenent a retornar-li les sumes lliurades fins aquell moment, indemnitzant-lo a més pels danys i perjudicis que havia patit, petició que la Sentència d'instància va estimar exclusivament pel que fa a la compensació pel retard en l'entrega de l'obra.
II.- Contra aquesta decisió s'alça la representació processal del Sr. Castilla argumentant, com a primer greuge o motiu del seu recurs, que l'aplicació al cas present de la jurisprudència d'aquesta Sala en altres supòsits similars comporta la necessitat de revocar la Sentència d'instància i estimar les seves peticions, però aquest motiu no es pot estimar.
En efecte, és cert que aquesta Sala ha resolt diferents demandes formulades per persones que havien adquirit unitats immobiliàries a l'edifici "X." i que en alguns casos, com ara en el de la Sentència que cita el recurrent que porta data de 28 d'octubre del 2010, ha admès la petició de resolució del contracte que contenien, entenent que, en aquells supòsits, en el moment de presentar la demanda s'havia produït un retard en l'entrega de l'obra que justificava aquesta sol·licitud. No obstant, les circumstàncies en les què es trobaven els diferents adquirents de les unitats immobiliàries de l'edifici "X." no eren les mateixes, ni tampoc, per tant, les solucions podien ser iguals.
En el cas de la Sentència que cita el recurrent, l'agent va adquirir, igual que el Sr. Castilla, una unitat immobiliària en l'edifici propietat del defenent, que en aquell moment estava en construcció, en data 27 de setembre del 2004; igual que en el cas objecte del present recurs es va pactar com a data màxima de lliurament de l'immoble el mes d'abril del 2006; l'agent en aquell procediment va fer també diferents pagaments quan ja s'havia escolat la data prevista per lliurar l'obra, l'últim dels quals el va realitzar el mes de desembre del 2007 quan es van tancar la façana de l'immoble. No obstant, en aquell supòsit la demanda en reclamació de resolució del contracte es va formular en data 22 d'abril del 2009, és a dir quan ja havien transcorregut divuit mesos des del darrer pagament en el moment en què es van tacar les façanes, raó per la qual aquesta Sala va considerar que havia transcorregut amb escreix el temps que es podia considerar raonable per tal de lliurar l'obra acabada al seu comprador i per tant va entendre que es tractava d'un incompliment greu del contracte i va estimar la petició de que es declarés resolt.
En el cas present el Sr. Castilla va fer el darrer pagament en el moment en què es van tancar les façanes de l'immoble en data 25 de juliol del 2008 i, en el mateix sentit que es va entendre en el supòsit anterior, s'ha de considerar que, al fer-lo, va admetre que l'obra se li lliuraria amb retard i molt més enllà del moment pactat, de tal manera que es va produir una novació tàcita de les condicions temporals del contracte, perquè el fet de pagar una segona part del preu acordat quan ja s'havia escolat el termini previst pel lliurament de l'obra era incompatible amb la voluntat de resoldre'l i, per tant, s'ha de considerar que existia un animus novandi, com admeten en casos similars les Sentències del Tribunal Superior de la Mitra de 25 d'abril del 1979 i 2 de març i 2 de juliol del 1992. No obstant, com posa de relleu la Sentència d'aquesta Sala de data 27 de maig 2010, això no vol dir que el promitent comprador admetés un retard indefinit, ni tant sols indeterminat, en l'entrega de l'immoble, perquè aquesta possibilitat l'hagués col·locat en una posició d'indefensió, deixant en mans del constructor la consumació del contracte, sinó que cal entendre que admetia que se li lliuraria en un termini raonable atès l'estat de l'obra, sense que, no obstant, pogués confiar en que es faria de manera immediata quan en el moment de pagar s'estaven tancant les façanes de l'edifici.
Per aquesta raó, entenem que quan la representació processal del Sr. Castilla va formular la demanda, el dia de març del 2009, no es podia considerar que s'havia produït un retard tal que justifiqués la resolució del contracte que demanava, perquè des del moment en què va fer el darrer pagament i aquell en què va presentar la demanda de resolució del contracte havien transcorregut poc més de set mesos, termini que cal considerar raonable per finalitzar els treballs que encara s'havien de realitzar l'obra.
És cert que el 30 de març del 2009, és a dir tres dies després de que el Sr. Castilla hagués presentat la demanda, el Sr. Vendrell li va fer arribar una carta en la què manifestava que properament se li notificaria quin dia podrien formalitzar l'escriptura de compravenda del pis, raó per la qual s'ha d'entendre que en aquella data encara no estava finalitzat l'immoble, però el moment en el què s'ha de valorar si la resolució del contracte que es demanava era procedent o no és el de presentació de la demanda.
III.- Argumenta igualment el recurrent que procedia estimar la seva petició de que es condemnés a l'adversa a abonar-li la suma de 103.455,56 euros o, subsidiàriament, a indemnitzar-lo pels conceptes de rendiments útils dels fons invertits, de diferencial de càrrega tributària i de pèrdua d'oportunitat d'inversió i sols se l'havia indemnitzat pel primer.
No obstant, la Sentència d'instància admet que el defenent va lliurar l'obra amb retard, encara que estima que aquest no va ser suficientment greu com per justificar que es resolgués el contracte, i fixa la indemnització que considera oportuna per compensar a l'agent pel mateix. És cert que, d'acord amb el contracte signat entre les parts, si el promitent comprador hagués incomplert les seves obligacions hauria perdut les quantitats abonades fins aquell moment en benefici del venedor, perquè en ell es valoraven per endavant en aquest import els danys i perjudicis que hauria patit el venedor en aquest supòsit, però no es feia el mateix en el cas de que fos aquest el que les incomplís, de tal manera que, si arribava el cas, s'haurien de valorar els perjudicis reals soferts pel comprador, com ha fet l'Hble. Tribunal de Batlles.
El recurrent entén que aquests perjudicis comprenen, en tot cas, no sols la pèrdua d'oportunitats d'inversió que li ha estat compensada, sinó també els rendiments útils dels fons invertits i el diferencial de càrrega tributària, però aquesta petició no es pot estimar, ja que en la seva demanda el recurrent sol·licitava que es condemnés al defenent "pel concepte de pèrdua d'oportunitat econòmica de no haver pogut disposar de la vivenda promesa vendre i comprar al mes de desembre del 2005, o com a màxim al mes d'abril del 2006" i això és el que li ha concedit la Sentència d'instància mitjançant la condemna del defenent a pagar a l'agent l'import dels lloguers que hauria pogut obtenir.
IV.- Pel que fa a les costes de la instància, entenem correcte que no s'hagin imposat a cap de les parts, atès que la demanda s'ha estimat parcialment i en aplicació del capítol X de la Novel·la 82, mentre que la desestimació del present recurs comporta que s'impossin al recurrent les d'aquesta alçada de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5.
V.- El recurs formulat per la representació processal del Sr. Vendrell reitera l'argument, ja debatut i resolt en la instància, de que el Sr. Castilla va admetre el retard en el lliurament de l'immoble adquirit, ja que va pagar una part del preu del mateix quan aquest ja s'havia produït i mai va protestar per aquest fet, produint-se una novació de les condicions en les què es va pactar l'entrega de l'obra. No obstant, si bé el promitent comprador va admetre en part el retard amb el què es va complir l'obligació d'entrega i això impedeix que pugui demanar la resolució del contracte, aquest pagament no es pot entendre com una renúncia implícita a obtenir el benefici que li hauria reportat el lloguer de l'immoble per un retard que la Sentència d'instància constata i que no es pot negar, ja que, en tot cas, aquesta renúncia hauria d'haver estat clara i expressa i no es pot considerar incompatible el pagament del preu amb la voluntat d'exigir la reparació dels danys patits. Altrament, de les proves pericials que consten a les actuacions es dedueix que els problemes que van sorgir a la construcció s'haurien pogut evitar si s'haguessin pres les mesures adients per tal que no es produïssin, de tal manera que no es poden considerar fortuïts, ni aliens a la voluntat del constructor de l'immoble.
VI.- Argumenta igualment el recurrent que l'adversa va demanar sempre la resolució del contracte i, com a derivació d'aquesta petició, va sol·licitar la indemnització pel dany que havia patit, raó per la qual entén que no es podia dissociar una petició de l'altre, però del suplico de la demanda es dedueix clarament que l'agent reclama una cosa "i" l'altre, de tal manera que el Tribunal era lliure de concedir-les les dues, o sols una d'elles, sense que es pugui dir que per aquest motiu la decisió era incongruent.
VII.- En desestimar-se el recurs, procedeix imposar les costes del mateix a la part que l'ha plantejat, de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5.
Decisio
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,
La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,
DECIDEIX
DESESTIMAR els recursos d'apel·lació interposats per les representacions processals respectives dels Srs. Castilla i Vendrell contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 4 de març del 2011, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquests recursos a la part que els ha formulat.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.
Subir
Diccionario RAE