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Au cours des années 2004 à 2008, la société Herrera SL a entrepris sur son fonds la promotion et l’édification d’un complexe immobilier comprenant six bâtiments. Dans le cadre de ce chantier d’envergure, la société promotrice a confié l'exécution des opérations de terrassement, d'excavation et d’installation d'un dispositif de contention à la société Conde SA. La direction technique et facultative des travaux de construction a été placée sous la maîtrise d’œuvre de M. Bermudez, en sa qualité d'architecte.

Afin de conforter l'assise du talus surplombant ou bordant le chantier, les intervenants à la construction ont implanté un complexe système d'ancrage et de stabilisation. Ce dispositif matériel a consisté en l’aménagement d'un talus d'excavation surmonté d'un grillage métallique (« xarxa metàl·lica ») plaqué contre la paroi rocheuse et retenu par un réseau dense d'ancrages profonds et de tirants métalliques scellés (« bolons ancorats »). Or, ces travaux ont largement débordé l'assiette du fonds « R.T. » : le talus et ses éléments de stabilisation ont été directement implantés dans le sous-sol et sur le sol de la parcelle voisine « X. », appartenant à la société Martin.

L'expertise judiciaire ordonnée au cours de l'instruction a permis de chiffrer l'ampleur exacte de cette emprise matérielle : l’excavation et les aménagements afférents ont affecté une surface de 820 m² de la parcelle « X. ». Au total, cinquante tirants métalliques et trente-deux ancrages profonds ont été forés dans le tréfonds du fonds voisin, supportant une grille métallique d’une superficie de 1 750 m², complétée en crête par des barres d’armature métallique.

Par lettre en date du 3 juin 2008, le conseil de la société Martin s'est rapproché de la société promotrice afin de tenter de dégager une issue amiable face à l’invasion constatée de son fonds, sans qu'aucune suite positive ne soit donnée à cette démarche précontentieuse.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Faute de règlement négocié, la société Martin a introduit une assignation en justice selon les formes de la procédure civile ordinaire, le 17 décembre 2008, devant le Tribunal de Batlles d'Andorre, à l'encontre de la société promotrice Herrera SL. À titre principal, la demanderesse sollicitait du tribunal :

• qu'il déclare illégitime et sans titre l'occupation de sa parcelle par la défenderesse, tant au titre des opérations de terrassement et de constitution du talus qu'au titre des éléments matériels pérennes d'ancrage installés sans son autorisation ;
• qu'il condamne la société Herrera SL à remettre les lieux en leur état primitif (restitutio in integrum), aux frais exclusifs de cette dernière ;
• qu'il condamne la partie défenderesse au paiement intégral des dépens et frais exposés pour la conduite de l'instance, comprenant les honoraires des techniciens, experts, avocats et procureurs, outre les taxes judiciaires.

Par voie de conclusions incidentes, la société défenderesse Herrera SL a attrait en la cause son entreprise générale de terrassement, la société Conde SA, en appel en garantie (appel accordé par ordonnance du 23 mars 2009). À son tour, la société Conde SA a exercé un recours en garantie contre l'architecte du chantier, M. Bermudez (requête accueillie par ordonnance du 2 juin 2009).

Face aux prétentions de la société propriétaire lésée, les défendeurs ont développé une ligne argumentative convergente quant au rejet des demandes, bien que fractionnée au titre des responsabilités internes. L'architecte M. Bermudez a tout d'abord excipé d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action, puis a conclu, au fond, au débouté intégral des prétentions de l'actrice. Les sociétés Herrera SL et Conde SA ont également sollicité le débouté pur et simple de l'action, soutenant qu'il n'existait aucun préjudice et, subsidiairement, que la société propriétaire avait tacitement consenti à l'empiètement, ou du moins qu'elle en avait toléré la réalisation sans protestation immédiate durant quatre années.

Par jugement rendu le 12 mai 2014, le Tribunal de Batlles a :

• rejeté l'exception de prescription soulevée par M. Bermudez ;
• fait partiellement droit à la demande principale de la société Martin en déclarant que la société Herrera SL avait envahi de façon illégitime une fraction de la parcelle « X. » du fait de l'aménagement du talus et de la pose des systèmes d'ancrage destinés à son confortement ;
• débouté la société Martin de son chef de demande tendant à la remise des lieux en l'état d'origine sous la forme d'une démolition ou d'un retrait des ouvrages ;
• dit n'y avoir lieu à dépens spéciaux, chaque partie conservant la charge de ses propres frais et supportant par moitié les dépens communs.

Toutes les parties au litige ont relevé appel de cette décision devant la chambre civile du Tribunal supérieur de justice d'Andorre. La société demanderesse Martin a sollicité la réformation partielle du jugement afin d'obtenir la condamnation de la société Herrera SL à exécuter, à ses frais, la remise en état originel de son terrain, avec condamnation aux dépens. Réciproquement, la société Herrera SL, la société Conde SA et M. Bermudez ont interjeté appel afin d'obtenir l'infirmation du chef du jugement ayant qualifié l'occupation d'illégitime, demandant le rejet intégral de l'action engagée par la société Martin et la mise à la charge de celle-ci de l'ensemble des frais de justice.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'arrêt d'espèce soulève deux problématiques juridiques fondamentales, imbriquant le droit des biens, la théorie des droits réels immobiliers, la responsabilité civile et les garanties constitutionnelles de la propriété privée :

1. En premier lieu, la cour d'appel devait déterminer si l'implantation matérielle d'ancrages, de tirants et de grillages de soutènement dans le sol et le tréfonds d'un fonds voisin peut être légitimée par un consentement tacite ou une simple tolérance du propriétaire riverain au cours des travaux, ou si la caractérisation d'une atteinte illicite au droit de propriété exige la démonstration d'un accord exprès et non équivoque.
2. En second lieu, et de façon décisive sur le plan du régime de l'action négatoire (actio negatoria), la cour devait trancher la question de la réparation adéquate de l'empiètement illégitime : le propriétaire dont le fonds subit une emprise structurelle en sous-sol est-il en droit d'exiger, de manière automatique et inconditionnelle, la remise en état naturel des lieux par la démolition des ouvrages litigieux, ou bien l'exercice de cette prérogative réelle est-il subordonné à un contrôle de proportionnalité imposé par la fonction sociale de la propriété reconnue par la Constitution andorrane, conduisant à écarter la démolition matérielle au profit d'une réparation par équivalent lorsque le coût de destruction et les préjudices causés aux tiers et à l'intérêt collectif s'avèrent manifestement excessifs par rapport au trouble effectivement subi ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Aux termes d’une motivation rigoureuse rédigée sous le rapport du magistrat Vincent Anière, le Tribunal supérieur de justice d’Andorre articule sa décision en deux temps cardinaux : la confirmation du caractère intrinsèquement illégitime de l’emprise au regard de la protection constitutionnelle du droit de propriété (1), puis le refus de faire droit à la sanction de la remise en état en nature, neutralisée par l’exigence de proportionnalité et la considération de la fonction sociale de la propriété (2).

1. La consécration de l'illégitimité de l'invasion du fonds d'autrui

Le Tribunal supérieur examine en priorité les recours des parties défenderesses (la promotrice, l'entreprise de terrassement et l'architecte), qui contestaient la qualification d'occupation illégitime retenue en première instance. La société Herrera SL excipait de l’existence d’indices et de présomptions de nature à caractériser un consentement tacite du propriétaire riverain, arguant notamment que le représentant de la société Martin connaissait l'existence des travaux dès leur amorce et n'avait fait part de son désaccord que plusieurs années après l'ouverture du chantier.

La juridiction suprême rejette catégoriquement cette argumentation par un visa implicite de la norme suprême : « le droit de propriété privée est protégé par la Constitution, et il ne saurait être admis qu’un propriétaire ait accepté une limitation dudit droit sans éléments péremptoires pour l'établir » (considérant III, alinéa 9).

La cour opère une distinction technique essentielle entre la simple tolérance d'actes passagers et l'assujettissement pérenne d'un fonds à une charge réelle :

• L'instruction démontre que le représentant légal de la société Martin n'a jamais concédé d'accord pour que son terrain soit grevé d'une structure permanente de soutènement fixée par des tirants métalliques profonds ; son acquiescement ponctuel n'a porté que sur des commodités temporaires de chantier, à savoir l'implantation provisoire d'une grue et le passage de camions, sous la condition expresse d'une remise des lieux dans leur état primitif à l'achèvement des opérations.
• Aucun acte instrumentaire ni commencement de preuve par écrit ne vient matérialiser la constitution d'une quelconque servitude ou l'octroi d'une autorisation de grever le tréfonds.
• Les visites sporadiques du propriétaire sur les lieux en cours d'excavation ne sauraient valoir acceptation tacite d'une installation souterraine irréversible, la cour relevant l'absence de preuve d'une conscience pleine et entière de l'ampleur et de la nature définitive du réseau d'ancrage en cours de pose.
• Le tribunal relève l'incohérence interne et les contradictions factuelles existant entre les différents intervenants à l'acte de bâtir (le maître de l'ouvrage, le constructeur et le maître d'œuvre), l'entrepreneur ayant faussement assuré au maître de l'ouvrage qu'il disposait de l'aval du voisin sans qu'aucune démarche formelle de régularisation foncière n'ait jamais été concrétisée.

L'occupation du tréfonds et de la surface par des ouvrages de soutènement sans titre habilitant constitue dès lors une voie de fait et une invasion illégitime de la propriété d'autrui.

2. La mise en balance des intérêts et le principe de proportionnalité des réparations réelles

Après avoir validé l'illicéité de l'emprise, la cour se prononce sur le recours de la société demanderesse Martin, qui persistait à revendiquer l'exécution forcée en nature, sous la forme d'une obligation de faire consistant à retirer l'intégralité du talus et des ancrages afin de restituer le relief topographique originel.

La cour écarte tout d'abord la thèse des constructeurs prétendant que l'ouvrage ne causerait aucun préjudice à la parcelle voisine. S'appuyant sur l'expertise judiciaire, le tribunal constate la réalité et l'actualité du dommage : bien que le système de boulons enfouis soit matériellement passif en l'absence de construction immédiate, sa présence sur une emprise de 820 m² modifie substantiellement la consistance du bien. Toute édification future sur la parcelle « X. » exigera une excavation par paliers successifs particulièrement lente, techniquement complexe et onéreuse pour sectionner et extraire les barres de ferraillage et les tirants. Il en résulte un préjudice économique direct, certain et actuel, caractérisé par une dépréciation de la valeur marchande du terrain et par la nécessité d'assumer des opérations de contrôle et d'entretien régulier du talus.

Néanmoins, la chambre civile du Tribunal supérieur refuse de déduire de ce constat le prononcé d'une condamnation à la remise des lieux en l'état originel. Confirmant l'orientation jurisprudentielle initiée par ses arrêts antérieurs (notamment TSJC 264/10 du 22 février 2011 et TSJC 03/11 du 30 juin 2011), la cour consacre l'application d'un contrôle de proportionnalité dans la mise en œuvre de la protection du droit de propriété :

• Le fondement constitutionnel : La cour énonce que « la protection du droit de propriété doit s'opérer de façon proportionnée, en tenant compte du dommage subi et de la forme de sa réparation, eu égard à la fonction sociale de la propriété consacrée par la Constitution, qui ne permet pas une protection absolue dudit droit, mais une protection conditionnée par la recherche du bénéfice de l'ensemble de la collectivité » (considérant III, alinéa 17).
• L'impossibilité technique et la disproportion manifeste de la démolition : L'expertise judiciaire révèle que le retrait des ancrages est techniquement impossible sans creuser profondément la parcelle de la demanderesse. En outre, la seule alternative constructive permettant de stabiliser la terre sans empiéter sur le fonds supérieur consisterait en l'érection d'un gigantesque mur de soutènement en béton armé à la limite séparative. Or, une telle solution post-construction porterait une atteinte démesurée et destructrice au complexe immobilier déjà édifié : ce mur supprimerait les places de stationnement en sous-sol, rendrait les logements non conformes aux normes d'urbanisme applicables en matière d'aération et de cours intérieures (violation de l'article 14.2.f du Règlement de construction prévoyant une distance minimale de 3 mètres) et obligerait à une restructuration lourde, voire à une démolition partielle des appartements vendus ou destinés à des tiers.
• L'absence de mauvaise foi subjective qualifiée : Bien que la promotrice ait fait preuve d'un manque manifeste de prudence dans la gestion des limites de propriété, cette imprudence coupable ne saurait être assimilée à une mauvaise foi dolosive intentionnelle propre à justifier la destruction pure et simple des immeubles.

La cour en déduit que la démolition des ouvrages de confortement présente un coût économique et social totalement disproportionné par rapport à l'atteinte subie par le fonds servant, dès lors que le préjudice né de la dépréciation foncière et des sujétions futures d'excavation est susceptible d'être intégralement et parfaitement compensé par l'octroi d'une indemnité pécuniaire.

Toutefois, la cour se heurte aux limites strictes de l'objet du litige fixé par les conclusions des parties : en vertu du principe de congruence et d'interdiction de statuer ultra petita, la juridiction ne pouvait allouer d'office des dommages-intérêts à la société Martin, celle-ci n'ayant formulé aucune prétention indemnitaire subsidiaire dans son acte introductif d'instance ou en cause d'appel. La cour rejette par conséquent la demande de remise en état en renvoyant expressément la société demanderesse à se pourvoir, si elle l'estime opportun, par le biais d'une action indemnitaire distincte.

C. Le dispositif

La décision se clôt par les mentions formelles suivantes, fidèlement traduites :

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu le 27 novembre 2014 par le Tribunal supérieur de justice d'Andorre constitue une décision fondamentale illustrant l'équilibre subtil recherché par les juridictions contemporaines entre la rigueur séculaire de l'action négatoire de droit romain et l'impératif moderne de modération dans la sanction des empiétements immobiliers.

1. La relativisation de l'absolutisme de la propriété par sa fonction sociale

Dans le droit civil de tradition romaniste commun à l'Europe continentale et particulièrement

Confiance : 88%

• Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Texte intégral vérifié (24 715 car.)

Analyse doctrinale comparée sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence et l'application de : Corpus normatif (Principauté d'Andorre).

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Source : ATSJAD ANDORRA, a 27 de novembre del 2014 - ROJ: ATSJAD 165/2014

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