STSJAD 159/2019 (ECLI:AD:TSJADAD:2019:159)

Décision commentée : STSJAD 159/2019, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 26 juin 2019, recurs n° 33/19 (ECLI:AD:TSJADAD:2019:159) (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Par convention verbale conclue en janvier 2016, le propriétaire d'une nef industrielle, M. Azorin, confie à l'agence immobilière Caro la vente de ce bien. Le mandat n'est pas exclusif, n'a pas de durée déterminée, et fixe un prix de 600 000 EUR non négociable ainsi qu'une commission de 5 % (30 000 EUR). Au cours du même mois, Caro fait visiter la nef à M. Sainz, qui signe un document de visite. Aucune autre diligence de Caro n'est établie après cette visite, et l'agence ne reprend pas contact avec l'acquéreur futur.

En juin 2016, le fils de M. Azorin, titulaire formel du bien, confie la vente à une autre agence, avec laquelle il avait déjà eu des relations (désignée « ENTITY_9 » dans la décision). Cette agence fait de nouveau visiter la nef à M. Sainz. Après des demandes d'informations complémentaires, l'acquéreur conclut la vente le 27 juin 2017 pour 510 000 EUR, avec une commission de 15 000 EUR au profit de l'intermédiaire. La décision mentionne « juny de 2016 » pour la nouvelle mise en vente, et la date du 27.6.17 pour la vente ; le texte ne levant pas cette apparente divergence, il convient de s'en tenir aux termes de la décision.

La société Manzano, agence ayant émis une facture de 31 350 EUR le 20 juin 2017 au titre de la médiation, assigne M. Azorin en paiement. M. Azorin appelle en garantie M. Manso, titulaire du commerce Marti, qui a finalement négocié et intermédié la vente. Par jugement du 29 novembre 2018, le Tribunal de Batlles déboute la demande et condamne Manzano aux dépens, y compris ceux de l'appelé en garantie.

Seule la société Manzano interjette appel, par conclusions du 19 mars 2019, sollicitant à titre principal une condamnation de M. Azorin à 31 350 EUR, et à titre subsidiaire 25 500 EUR plus IGI (soit 26 647,75 EUR), calculés sur le prix final. M. Manso et M. Azorin concluent à la confirmation. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia rejette l'appel.

Question de droit

La question posée était de savoir si l'agent immobilier qui a réalisé une unique visite du bien, plus d'un an avant la vente effective conclue par l'intermédiaire d'un autre agent, peut prétendre à la commission convenue, au sens de la notion de « intervention décisive » (intervenció decisiva) dégagée par la jurisprudence andorrane en matière de courtage.

Se posait subsidiairement la question de l'évolution du critère jurisprudentiel fondé sur la première rév