Tribunal Superior de Justícia d'Andorre, Sala Civil, 15 février 2024 (ROJ STSJAD 21/2024 ; ECLI:AD:TSJADAD:2024:21)
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorre, Sala Civil, 15 février 2024, ROJ STSJAD 21/2024, ECLI:AD:TSJADAD:2024:21, recours n° 285/2022 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Mme Toll, locataire (arrendatària) d'un logement du second étage de l'immeuble sis à Escaldes-Engordany, ainsi que des garages n° 3 et 4 de la même copropriété, a saisi le Tribunal de Batlles d'une action en interdit de trouble de possession (interdicte de pertorbació de la possessió) et en interdit d'eau quotidienne (aigua quotidiana) à l'encontre de la société Elías, bailleresse.
Par jugement du 12 octobre 2022, le Tribunal de Batlles a fait droit « substantiellement » à la demande. Il a déclaré que la société avait troublé la jouissance du logement et des garages, et l'a condamnée à plusieurs mesures de remise en état, dont le rétablissement de l'approvisionnement en eau courante (chaude et froide), la fermeture ou la remise en place des fenêtres des autres logements de l'immeuble, conformément à une mesure conservatoire ordonnée par ordonnance du 4 octobre 2021, et l'effacement des peintures apposées sur les portes des garages, avec restitution de leur état antérieur. Les frais de ces mesures ont été mis à la charge de la défenderesse, qui a également été condamnée aux dépens.
La société Elías a interjeté appel le 4 novembre 2022, demandant la révocation du jugement et la condamnation de l'intimée aux dépens. Mme Toll a conclu à la confirmation intégrale et produit des pièces. La procédure probatoire a connu plusieurs incidents : opposition à l'admission de pièces nouvelles, nouvelles productions de l'appelante, puis, par ordonnance du 12 décembre 2023, admission des preuves proposées par l'appelante.
Le litige s'inscrit dans un contexte de contestation sur l'extinction éventuelle du bail. Selon la décision, une action en résolution contractuelle n'a été engagée par la bailleresse que le 28 avril 2023, alors que la locataire refusait de quitter les lieux. Le jugement du Tribunal de Batlles relatif à cette question n'était pas définitif au moment de l'arrêt.
Question de droit
La décision soulève, au fond, deux questions distinctes.
La première porte sur la légitimation active du locataire dans une action possessoire. L'appelante contestait la qualité de locataire de l'intimée, en se prévalant de l'incertitude sur la survie du bail. La question était donc de savoir si le locataire, en tant que détenteur de la possession du bien, peut agir en interdit contre le bailleur, même si celui-ci conteste l'existence actuelle du bail.
La seconde concerne la qualification de trouble : il s'agit de déterminer si les actes reprochés à la bailleresse (le retrait des châssis sans obturation de remplacement, et la peinture de numéros sur les garages) constitua