STSJAD 116/2025 (ECLI:AD:TSJADAD:2025:116)

Décision commentée : Tribunal Superior de Justicia d'Andorra, Sala Civil, sentence n° 000030/2025, 14 février 2025, recours n° 273/2024, ROJ STSJAD 116/2025, ECLI:AD:TSJADAD:2025:116 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Par acte de vente intervenu en 2019, Mme Ayuso a acquis, par l'intermédiaire de la société ORG_0, propriétaire de l'agence immobilière C, un appartement, une place de stationnement et un débarras situés dans un même ensemble résidentiel. Selon la décision, le représentant de l'agence lui avait fait visiter une place de stationnement numérotée 3, située dans un autre bloc, contigu, et d'une superficie différente de celle effectivement vendue, soit environ 11,52 m². Un contrat privé de compromis (contracte privat de compra venda amb arres) a été conclu le 16 juillet 2019, puis l'acte authentique le 6 septembre 2019, qui désignait une place différente de celle visitée. Le tribunal relève que la place de stationnement a été ultérieurement revendiquée par un tiers, la requérante ayant constaté que son véhicule y avait été rayé avec une note indiquant qu'il s'agissait d'une propriété privée. La société ORG_0 a perçu, au titre des honoraires d'intermédiation, la somme de 7 500 EUR hors IGI.

Par demande du 28 septembre 2020, Mme Ayuso a assigné la société ORG_0 en paiement d'une indemnité équivalant, selon les formulations successives, à la commission perçue par l'agence ou, subsidiairement en appel, à la part de commission afférente à la place de stationnement. La défenderesse a conclu au rejet le 19 octobre 2020.

Par jugement du 21 août 2024, le Tribunal de Batlles a rejeté la demande et condamné la demanderesse aux dépens. La requérante a interjeté appel, invoquant une erreur d'appréciation des preuves, l'engagement de la responsabilité de l'agence pour tromperie, et l'absence de défaut de légitimation passive de la société propriétaire de l'agence. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justicia a statué le 14 février 2025.

Question de droit

Le recours soulevait deux interrogations. La première portait sur la qualification de l'erreur commise lors de l'exhibition du bien : constituait-elle une condition déterminante de la conclusion de la vente, susceptible d'ouvrir un droit à indemnisation contre l'intermédiaire ? La seconde, préalable, concernait la légitimation passive de la société ORG_0 : celle-ci pouvait-elle être recherchée par un acquéreur avec lequel elle n'était pas liée contractuellement ?

La Cour écarte d'emblée la qualification d'aliud pro alio invoquée par la demanderesse, estimant que la référence qui en était faite servait à expliquer le contexte de la vente et non à fonder l'action. Elle refuse en conséquence d'analyser les conditions de cette action, dont le régime processuel n'est pas examiné. Elle identifie ensuite l'action exercée comme une action en responsabilité contractuelle, fondée sur la faute de l'agent immobilier dans l'exhibition du bien, et