Sentència
PARTS:
Apel·lant: ORG_1
Representant: Sr. Vives
Advocat: Sr. Palmer
Apel·lant: COMUNITAT DE PROPIETARIS X
Representant: Sr. Cepeda
Advocat: Sra. Seco
OBJECTE: API - Legitimació activa - Avançaments i enriquiment injust -Honoraris - Gestió deficient - Valoració de la prova
SENTÈNCIA 000120/2025
Andorra la Vella, 9 de juliol del 2025
En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent ANIÈRE, el qual expressa el parer del Tribunal.
Antecedents de fet
ANTECEDENTS DE FET
1.- La societat ORG_1 és una API dels quals són socis el Sr. Expósito i el Sr. Salamanca.
La Sra. MGT, qui és l'esposa del Sr. Expósito, és secretària del consell d'administració i apoderada de la societat.
També és propietària del negoci "ORG_0" dedicat a la gestió d'apartaments turístics, entre els quals una sèrie d'apartaments de la residència XXXX (D'Y ).
En data 25-07-2020, la COMUNITAT DE PROPIETARIS X, reunida en assemblea general extraordinària i reprotxant una sèrie de problemes en la gestió portada per la Sra. MGT, va decidir destituir a la societat ORG_1 del càrrec d'administradora de la Comunitat que tenia des del 2011, i nomenar al seu lloc la societat E SA (E).
2.- Prèvia citació a judici de data 30-04-2021, i per escrit de data 01-07-2021, la representació processal de la societat ORG_1 va presentar demanda de reclamació de quantitat en contra de la COMUNITAT DE PROPIETARIS X, exercitant una acció de repetició per enriquiment injust i una acció en reclamació d'honoraris, i demanant la seva condemna a pagar-li l'import global de 34.382,40.-euros, més els interessos legals generats a partir de la data de la contesta a la demanda, juntament amb la totalitat de les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i eventuals perits intervinents.
3.- Per escrit del 29-07-2021, la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS X es va oposar a la demanda sol·licitant la seva desestimació formulant excepció peremptòria de manca de legitimació activa. Sobre els fons va negar deure les sumes reclamades, i subsidiàriament que l'import a pagar es fixi únicament en les sumes de 3.950.-euros i de 1.500.-euros en concepte d'honoraris pendents.
Ensems va interposar una demanda reconvencional en el sentit de condemnar a la societat ORG_1 a pagar-li l'import global de 25.067,56.-euros en concepte de danys i perjudicis causats per la seva mala praxis, més interessos i costes.
4.- Degudament evacuats els tràmits del procediment ordinari, per Sentència de data 18-10-2024, el tribunal de Batlles va decidir :
"Primer.- Estimar substancialment la demanda formulada per la representació processal de la societat ORG_1 contra la COMUNITAT DE PROPIETARIS X en el sentit de condemnar la darrera a abonar l'import de 29.419,65EUR pels conceptes referits al darrer Fonament de dret de la present resolució.
Segon.- Estimar parcialment la demanda reconvencional que la COMUNITAT DE PROPIETARIS X va interposar contra la societat ORG_1, en el sentit de condemnar la darrera a abonar a la primera l'import total de 4.598EUR en concepte d'indemnització per danys i perjudicis soferts arran dels incompliments contractuals imputables a la referida societat i pel concepte referit al darrer Fonament de dret de la present resolució.
Tercer.- Declarar la compensació judicial de crèdits que ostenten recíprocament les parts agent (defenent reconvencional) i defenent (agent reconvencional), el resultat de la qual comporta la condemna de la COMUNITAT DE PROPIETARIS X a abonar a favor de la societat ORG_1 la suma total de 24.821,65EUR.
Quart.- Efectuar la condemna en costes judicials ocasionades en els termes establerts al darrer Fonament de dret de la present resolució".
Contra aquesta resolució ambdues parts han interposat recurs d'apel·lació.
5.- La representació processal de la societat ORG_1 demana la seva revocació parcial en el sentit de condemnar a la Comunitat, a banda del pagament de la suma de 29.419,65.-euros, de les sumes de 2.797,52.-euros corresponent al pagament dels salaris del Sr. Girona i 1.620,29.-euros corresponent al deute pendent en concepte d'honoraris professionals fins al mes de novembre de 2019, el que fa un total a pagar a aquesta darrera de 33.837,47.-euros.
Igualment, sol·licita la desestimació de la demanda reconvencional per import de 4.598.-euros en concepte de factura de E.
Girona tot amb condemna de la COMUNITAT al pagament de les costes judicials ocasionades en aquesta alçada, incloent expressament dins d'elles, els honoraris de l'advocat i el procurador intervinent.
Fonamenta el seu recurs en un error en la valoració de la prova en la primera instància.
Argumenta en síntesis, en relació a la reclamació efectuada en concepte de pagaments de salari del Sr. Girona per import total de 2.797,52.-euros, que a la vista de la documentació d'autes no pot existir cap dubte que el mateix correspon a salaris que va avançar i que cal retornar-li.
En segon lloc, en relació als honoraris per l'import de 1.620,29.-euros, considera que sí que queda degudament provat d'on prové i com es calculava.
En tercer lloc, en relació a l'estimació parcial de la demanda reconvencional de l'adversa exposa que mai es va negar a lliurar la documentació a la nova administradora i que nega haver actuat amb passivitat o amb incompliments en les tasques de lliurament de documentació, preparació de comptes, etc.. Per tant no calia donar lloc a la reclamació per import de 4.598.-euros en concepte de la factura de E.
6.- La representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS X, demana la revocació parcial de la sentència "en el sentit interessat en els seus escrits", amb imposició a ORG_1 el pagament de les costes processals causades a aquesta part, incloent dins de les mateixes els honoraris d'advocat i procurador, tant de primera com de segona instància.
Fonamenta el seu recurs en una infracció de les normes o garanties processals i els drets constitucionals de primera instància, una infracció de la jurisprudència d'aquesta Sala i en l'error en la valoració de la prova.
Argumenta en síntesis que la sentència cau en una greu contradicció ja que desestima l'excepció de manca de legitimació activa en fonamentar-se en una documentació "comptable" de la immobiliària que critica més tard en la sentència i admet que no té valor probatori suficient ; que existeix una relació molt estreta entre la part adversa i els testimonis aportats per la mateixa; que el Tribunal ha obviat els elements de prova que demostren que no és la immobiliària que pagà els imports que reclama per 19.655,68.-euros; que la conclusió de la sentència és contrària a la jurisprudència de la Sala sobre enriquiment injust. En treu la conclusió que a més de constituir un error en la valoració de la prova es tracta d'una vulneració del seu dret a un procés degut.
D'altra banda, pel que fa a la reclamació en relació al treballador Sr. Bonet, sosté que el tribunal no ha tingut en compte que dit senyor, com a ex treballador de la part adversa, ha volgut afavorir-la, i que ha valorat de forma totalment errònia la seva declaració en donar per ferm i cert tot el que va declarar quan la documentació aportada ho contradiu.
En relació a la reclamació per import de 1.620,29.-euros, exposa que existeix una altra contradicció en admetre que la gestió era defectuosa i estimar la demanda reconvencional, i a la vegada, donar lloc a una reclamació per feina que la immobiliària no ha realitzat durant tot l'any 2019.
En relació a la demanda reconvencional, afirma que existeix un error en la valoració de la prova i incongruència sobre el cas de la Sra. Talavera, el cas del Sr. Ferreras i el cas del Sr. Canals.
Finalment, fa valer que esqueia condemnar a ORG_1 al pagament de les costes processals doncs ha estat l'actitud de la part adversa la que ha provocat haver d'acudir davant del tribunals.
7.- Ambdues parts han demanat la desestimació íntegra del recurs de la contrapart.
8.- Per Aute de data 08-04-2025, la magistrada ponent va decidir no admetre les proves proposades per la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS X i declarar que no és necessària la celebració d'una vista per a resoldre el present recurs d'apel·lació i que, per tant, el recurs d'apel·lació queda vist per a la resolució que escaigui.
Per providència del 03.06.2025, es va notificar a les parts el canvi de ponent.
Fonaments de dret
FONAMENTS DE DRET
Primer.- Consideració prèvia
Mitjançant els dos recursos, són gairebé tots els pronunciaments de la sentència que es veuen impugnats, i bàsicament per unes qüestions relatives a la valoració de la prova. Per tant, i per una millor claredat expositiva tractarem els dos recursos de manera conjunta, i seguint l'ordre de la sentència.
Segon.- Sobre la legitimació activa
La part agent exerceix una acció d'enriquiment injust fent valer que ha realitzat pagaments per compte de la Comunitat, la qual oposa la seva manca de legitimació activa tota vegada que no és ella qui ha efectuat els referits pagaments sinó unes persones físiques.
La sentència desestima l'excepció considerant que si bé els pagaments es van fer a traves dels comptes del Sr. Expósito o de la Sra. MGT, es tracta de deutes corresponents a despeses de la Comunitat que la mateixa no ha abonat i que es van efectuar per raó dels recurrents problemes de tresoreria de la Comunitat, per part de persones íntimament vinculades a l'API i pel compte de la mateixa.
En aquesta alçada, la part defenent insisteix en el fet que no és la societat ORG_1 qui va pagar els imports en qüestió i que no es poden donar els requisits de l'enriquiment injust, en particular el de l'empobriment.
També la part defenent invoca el fet que la sentència es contradiu ja que fonamenta el seu raonament en el fet que ressurt de la documentació comptable (Llibre major) aportada per la part agent que dits pagaments es van comptabilitzar com a despesa de la societat, quan en un fonament posterior (FD5), per rebutjar una reclamació en concepte d'honoraris de la mateixa societat, cita la jurisprudència de la Sala relativa al fet que el Llibre major és un document unilateral que no gaudeix per si sol d'eficàcia probatòria.
A més, la part defenent critica la fiabilitat dels testimonis de la part agent que confirmen que els pagaments es van fer pel compte de la societat.
Però, el fet que el pagament inicial concret no el va efectuar la part que invoca un enriquiment injust al seu perjudici no és suficient per privar-la de la legitimació suficient per exercitar l'acció d'enriquiment injust.
En efecte, recordem que la demostració de la legitimació activa requereix establir per part de l'actor que té un interès legítim per exercitar l'acció, en funció de la relació material preexistent i de la que deriva el conflicte que precisament determina la dinàmica del procés.
Per tant, no hi ha dubte ni discussió, i la sentència no ho contradiu, que qui té legitimació per exercitar l'acció d'enriquiment injust és el qui pateix realment del mateix.
Quant a la valoració de la prova, és en realitat un conjunt d'elements que va considerar la sentència d'instància tota vegada que llur examen conjunt demostra que qui va experimentar finalment l'empobriment és realment l'API i no pas les persones físiques qui van realitzar els pagaments utilitzant llur comptes personals.
És veritat que un Llibre Major no gaudeix de cap presumpció de veracitat, raó per la qual la seva aportació al present cas sense cap element de confirmació es va revelar insuficient per acreditar la pretensió de la societat agent per reclamar un ròssec d'honoraris. Però, a l'hora d'acreditar la legitimació activa, i tenint en compte els altres elements de prova que demostren que existia una repetida manca de tresoreria quan la Comunitat havia de fer front a despeses corrents, i que dits pagaments es van efectuar per dues persones implicades en la societat titular de l'API, dita documentació comptable sí que constitueix un element de prova pertinent.
Així, la contradicció invocada només és aparent però no existeix contradicció en la motivació de la sentència d'instància.
Pel que fa als testimonis, no existeixen en autes elements suficients per acreditar les afirmacions de la part recurrent que els mateixos haurien mancat a la veritat quan van explicar el funcionament de la CP que portava als problemes de tresoreria (els quals són palesos) que expliquen els avanços que s'havien de fer, a vegades de manera urgent, i quan van confirmar que els pagaments es van fer pel compte de l'API per pagar deutes de la CP.
De fet, ha quedat acreditat que els pagaments litigiosos es van fer per extingir deutes de la Comunitat.
Per tant, hem de confirmar la legitimació activa de la societat ORG_1.
Tercer.- Sobre el Sr. Bonet
L'API reclama els imports de 1.386,97.-euros i de 1.390.-euros que es van fer a aquest senyor en tant que assalariat de la Comunitat.
La sentència dona lloc íntegrament a aquesta pretensió considerant que dit senyor era realment assalariat de la Comunitat i que els pagaments es van fer pel compte de la mateixa.
La Comunitat sosté que el Sr. Bonet fou contractat per la API qui era el seu patró, i que no es podia donar valor probatori a les manifestacions del propi Sr. Bonet qui té una estreta vinculació amb la Sra. MGT.
Però, si bé és l'API que va cotitzar a la CASS per aquest assalariat durant uns anys (entre el 2016 i el 2020), existeix un contracte laboral entre el mateix i la Comunitat des del 2010, i que integra el subministrament d'un habitatge per la Comunitat i dels consums energètics i aigua. Girona propi Sr. Bonet va confirmar que, a banda del fet que és l'API qui li havia pagat els havers laborals en vàries ocasions, treballava exclusivament per la Comunitat fent de conserge i tasques de manteniment de l'edifici pel compte de la mateixa, cosa que van confirmar tres altres testimonis. No existeixen elements objectius suficients per posar en dubte aquestes manifestacions, que són coherents amb el contracte laboral aportat, amb el correu electrònic de l'anterior president de la Comunitat apuntat en la sentència d'instància, amb la manera de funcionar de l'API i de la Comunitat, i amb la documentació establerta per E en relació a les despeses de Comunitat que es refereix a la nòmina pagada al Sr. Bonet (foli 481).
També sosté la Comunitat que és el propi Sr. Bonet qui va dir que el pagament en concepte de "PROVISIÓN MANOLI" que li va fer la Sra. MGT correspon a un préstec personal de la mateixa i que no és cert que la mateixa fos deduïda del salari.
Però si bé és veritat que va explicar que es tractava d'un préstec personal de la Sra. MGT fora del pagament dels havers laborals, també va explicar que la Comunitat li va descomptar del salari a percebre. Així, el préstec s'ha convertit en un avançament de salari pel compte de la Comunitat, que l'ha de retornar a qui va el va satisfer a l'assalariat.
Quart.- Sobre el Sr. Girona
L'API reclama l'import de 2.797,52.-euros corresponent a les nòmines dels mesos de desembre 2019 i gener del 2020 pagades a aquest senyor qui hauria substituït al Sr. Bonet durant la seva baixa laboral.
La sentència no dona lloc a aquesta pretensió per manca de prova.
L'API sosté que queda acreditat que els pagaments es van fer en concepte de salari i que el Sr. Bonet ha confirmat que el Sr. Girona l'havia substituït durant 20 mesos.
Però constatem amb els primers jutjadors que no existint cap prova altra que unes manifestacions generals dels testimonis per acreditar l'existència de la baixa laboral del Sr. Bonet, el seu període i les seves dates.
En aquestes condicions, no era possible estimar tal pretensió.
Cinquè.- Sobre els honoraris d'administració fins novembre del 2019
L'API reclama l'import de 1.620,29.-euros en concepte de ròssec pendent de pagament de les factures d'honoraris emeses entre els anys 2014 i 2019. Aquest concepte correspon a la situació molt peculiar resultant del fet que, donat que la API també gestionava uns pisos de la residència pel compte dels seus propietaris, es va practicar una forma de compensació amb les seves factures i utilitzar el romanent per pagar factures de la Comunitat.
Girona tribunal no dona lloc a dita pretensió per manca de prova.
L'API sosté que dits pagaments ressurten de la seva comptabilitat, que els copropietaris de la Comunitat eren conscients de que ella avançava diners per pagar serveis essencials i que la documentació adjunta a la seva demanda acredita la bondat de la seva reclamació.
Però s'ha de compartir el criteri del Tribunal, conforme a la nostra jurisprudència, que el Llibre Major no constitueix per si sol un prova suficient si, com en el present cas, no existeixen elements objectius concrets que venen a confirmar-lo.
L'API invoca l'acord de la Comunitat, la seva bona fe i la relació de confiança, però front a un funcionament tan anormal que barreja les seves intervencions i crea confusió, el que havia de fer per poder després invocar un deute de la Comunitat, era d'una part, assegurar-se d'una acceptació formal de la Comunitat, cosa que no existeix, i d'altra part, assegurar una traçabilitat comptable precisa i indiscutible, extrem que no es dona. I l'examen de la documentació aportada no permet compensar tals mancances.
L'API reclama també la factura núm. 07-004/20 del 15-07-2020 per import de 5.503,67.-euros en concepte d'honoraris pel període entre el 01-11-2019 i el 15-07-2020, moment de la seva destitució.
La sentència d'instància examina aquesta pretensió juntament amb la demanda reconvencional i hi dona lloc.
La Comunitat fa valer que la sentència, tot i indicant que existia un total descontrol i negligència per part de l'API en la gestió de la Comunitat i estimant per tant parcialment la demanda reconvencional, estima la pretensió en qüestió sense cap motivació quan en realitat l'administradora no va realitzar cap tasca, i que això resulta inversemblant i contradictori.
És veritat que, potser pel fet d'haver volgut examinar aquesta pretensió juntament amb la demanda reconvencional, el Tribunal no ha motivat en detall perquè estima la reclamació en qüestió.
Però no és cert que es pot considerar que l'administradora no hauria realitzat cap tasca en el període de referència. Girona fet que la seva gestió no era prou diligent en certs aspectes no impedeix que va dur a terme la gestió de la Comunitat. Això ressurt dels autes doncs les manifestacions dels testimonis que van en aquest sentit venen confirmades per la documentació aportada per la part agent i d'on ressurt que del novembre del 2019 al juliol del 2020 va continuar realitzant treballs de gestió malgrat la pandèmia.
Quant a la contradicció en la motivació, tampoc existeix, tota vegada que es pot a la vegada constatar que es van realitzar unes tasques que fonamenten la facturació i mereixen el corresponent pagament, i constatar que certes altres tasques no es van realitzar de manera correcta causant un perjudici a la Comunitat que s'ha d'indemnitzar, essent justament la compensació destinada a treure la conseqüència de tal situació.
Sisè.- Sobre la Sra. Quesada.
L'API reclama l'import de 634,93.-euros en concepte del retorn de lloguers que sosté que va haver d'abonar en efectiu a la copropietària, la Sra. Quesada en el marc del sistema de compensacions evocat en el Fonament anterior.
Girona Tribunal no dona lloc a dita pretensió per considera que el pagament correspon a un acord entre la propietària i la gestora del seu pis que constitueix per la Comunitat un "res inter alios acta".
L'API no exposa cap greuge específic en contra d'aquest pronunciament en el seu escrit de recurs i el mateix s'ha de confirmar tota vegada que és cert que no s'ha demostrat que dit pagament es va fer pel compte de la Comunitat i que, una altra vegada, es constata que els elements de prova aportats per la demandant són documents interns que no són suficients per vincular la Comunitat.
Setè.- Sobre la demanda reconvencional pels danys vinculats a la regularització de deutes que ostentaven diversos copropietaris
A.- Cas de la Sra. Talavera
La Comunitat reclama l'import de 8.915,66.-euros corresponent a un error de l'API en la realització de "la documentació econòmica entregada als propietaris" i que dit error es va haver de regularitzar com a pèrdua contra el fons de reserva.
Però el tribunal desestima aquesta pretensió pel fet que la Comunitat va decidir condonar aquest deute, argument que s'ha de compartir, i a més força és de constatar que no queda demostrat amb elements comptables fiables que dita propietària era realment deutora de l'import en qüestió front a la Comunitat.
B.- Cas del Sr. Ferreras
La Comunitat reclama l'import de 10.296,84.-euros en concepte de la pèrdua que va patir pel fet d'haver l'administradora lliurat un certificat de no deute erroni a una entitat bancària anteriorment propietària del pis del Sr. GC, el qual va invocar dit certificat per negar-se a pagar les sumes en qüestió destinades al fons de reserva.
La sentència no dona lloc a dita pretensió per manca d'acreditació de la realitat del perjudici pretesament sofert i de la seva relació causal amb un incompliment contractual imputable a la ORG_1.
Aquí tampoc no queda demostrat amb elements comptables fiables que dit propietari era realment deutor de l'import en qüestió front a la Comunitat, i la documentació invocada per l'API, en particular l'intercanvi de correus amb X SA porta a pensar que tal deute no existia.
C.- Cas del Sr. Canals
La Comunitat reclama l'import de 1.257,06.-euros en concepte de la pèrdua patida pel fet d'emetre i lliurar un certificat de no deute un mes després d'haver estat destituïda la ORG_1 del càrrec d'administradora.
La sentència no dona lloc a dita pretensió per manca de prova.
Aquí tampoc no queda demostrat amb elements comptables fiables que dit propietari era realment deutor de l'import en qüestió front a la Comunitat.
Vuitè.- Sobre la demanda reconvencional per la factura d'honoraris de E.
La Comunitat reclama el reemborsament de l'import de 4.598.-euros corresponent a la factura emesa pel nou administrador E i corresponent a hores de treball no previstes.
Girona tribunal estima dita reclamació considerant que és la manca de diligència professional de l'API que va provocar l'obligació per la Comunitat d'haver d'abonar uns honoraris suplementaris o extraordinaris al nou administrador a fi de solucionar les deficiències i la negligència imputable a la dita API.
Aquesta darrera sosté que mai es va negar a lliurar la documentació a la nova administradora i nega haver actuat amb passivitat o amb incompliments en les tasques de lliurament de documentació, preparació de comptes, etc... Invoca les dificultats concretes a les que va haver de fer front per establir i lliurar la documentació.
Però queda acreditat que la factura de E en qüestió correspon a tasques que dita nova societat administradora va haver de realitzar per reconduir la situació de la Comunitat a causa de la gestió duta a terme per la societat ORG_1, que a més de la confusió en les tasques ja mencionada, es caracteritzava per una manca de control i de rigor en el seguiment de la situació dels comptes dels propietaris, que no pot excusar totalment el fet que existien nombrosos propietaris morosos ni la seva invocada voluntat de no deixar la Comunitat en una situació de bloqueig.
També apareix que amb la documentació transmesa per ORG_1, E no podia tancar l'exercici, fet que va comportar una feina afegida a E.
Quant a la transmissió de la comptabilitat a la nova administradora sí que queda clarament establert que la mateixa es va fer de manera tardana, després de varis insistiments i fins i tot amb la intervenció de l'AGIA.
Quant als incompliments contractuals de ORG_1 fem nostra la detallada motivació de la sentència al respecte el en seu Fonament de Dret Vuitè.
Tots aquests elements són suficients per establir el perjudici de la Comunitat i per fonamentar la condemna de l'API a indemnitzar-la per les conseqüències de les seves mancances.
Novè.- Sobre les costes de primera instància
De conformitat amb el principi del venciment objectiu que sempre ha regit la imposició de les costes, ara recollit a l'article 350 CPC, l'estimació substancial de la demanda interposada per la societat ORG_1, comportava la imposició de les costes generades per dita demanda a la COMUNITAT DE PROPIETARIS X, mentre que l'estimació parcial la demanda reconvencional de la COMUNITAT DE PROPIETARIS X comportava no efectuar especial imposició de costes processals a cap de les parts, assumint cadascuna les seves i les comunes per meitats
No existeix cap raó per imposar a la part agent totes les costes de primera instància.
Desè.- Quant a les costes de segona instància, la desestimació d'ambdós recursos comporta imposar a cada part les costes generades pel seu propi recurs.
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
Decisio
DECIDEIX
PRIMER.- Desestimar el recurs interposat per la representació processal de la societat ORG_1 i desestimar el recurs interposat per la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS X, en contra de la Sentència de data 18-10-2024, que confirmem íntegrament.
SEGON.- Imposar a la societat ORG_1 i a la COMUNITAT DE PROPIETARIS X les costes judicials de segona instància generades pel seu propi recurs.
Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
Subir
Diccionario RAE