STSJAD 229/2025 : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 9 décembre 2025
Décision commentée : STSJAD 229/2025, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, sentence n° 000184/2025 du 9 décembre 2025 (ECLI:AD:TSJC:2025:00184) (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par acte du 16 avril 2021, les Srs Alvarado et Soriano ont assigné leur frère, le Sr Romeu, devant le Tribunal de Batlles. Ils demandaient qu'il soit déclaré que le droit de propriété sur la « casa pairal » dite « Casa X » leur avait été acquis par usucapion, et que le défendeur soit condamné à accomplir les formalités notariales et administratives nécessaires à l'inscription de ce droit à leur profit.
La procédure a connu un incident de question préjudicielle civile, soulevé par le défendeur le 14 mai 2021. Admise par ordonnance du 7 mars 2022, cette exception a été révoquée par ordonnance du Tribunal superior de justícia (TSJC) du 26 octobre 2022. Le défendeur a conclu au fond le 10 mars 2023, sollicitant le rejet de la demande et la condamnation des demandeurs aux dépens, honoraires d'avocat et d'expert compris.
Par sentence du 27 mars 2025, le Tribunal de Batlles a rejeté la demande, absous le défendeur et mis les dépens à la charge des demandeurs. Ceux-ci ont interjeté appel. La décision commentée statue sur cet appel.
Le fondement de la prétention est l'usatge Omnes causae (usatge 156), qui prévoyait l'usucapion des immeubles par la seule possession trentenaire, et dont la Constitution segona du livre sisè des Constitucions i altres drets de Catalunya reprend la substance. Le défendeur soutenait que ses frères avaient occupé la maison en qualité de fils de l'ancien propriétaire, puis par simple tolérance de l'héritier, lui-même. Un litige antérieur entre les mêmes parties, relatif à un interdit de précaire, avait par ailleurs tranché en faveur de l'héritier, la solution ayant été confirmée par l'arrêt TSJC 070/2025.
Question de droit
La Cour devait déterminer si les demandeurs avaient établi les conditions cumulatives de l'usucapion trentenaire, en particulier une possession « à titre de propriétaire » (a títol d'amo), publique, paisible et ininterrompue. Plus précisément, la question portait sur le point de savoir si des indices tels que le paiement