Cour d'Appel de Monaco, 19 janvier 1981, n° 25905

Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 19 janvier 1981, n° 25905 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis à l'appréciation de la Cour d'appel de Monaco s'inscrit dans la matière hautement réglementée des baux d'habitation soumis aux dispositions de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, telle que modifiée par la loi n° 888 du 25 juin 1970. À l'origine de cette affaire se trouve une situation immobilière et familiale complexe impliquant plusieurs biens et baux distincts en Principauté ainsi qu'en territoire français voisin.

M. R., de nationalité monégasque, a acquis suivant acte reçu par Maître Rey, notaire, en date du 6 mars 1967, la propriété d'un appartement situé au troisième étage d'un immeuble sis en Principauté de Monaco. Ce bien immobilier, composé de cinq pièces principales, d'une cuisine et de dépendances, était donné à bail à usage d'habitation aux époux B.-L.

Parallèlement à cette propriété donnée en location, M. R. était lui-même locataire de plusieurs espaces au sein d'un autre immeuble situé à Monte-Carlo, dénommé « Villa L. S. », appartenant à une dame I., veuve D. Plus précisément, la situation locative de M. R. au sein de cette Villa L. S. se décomposait en trois éléments distincts :

1. Un appartement situé au premier étage de l'immeuble, dans lequel M. R. résidait effectivement avec son épouse (née L. M.), son fils majeur (J.-P. R.) et l'épouse de ce dernier, étant précisé que l'ensemble de ces personnes possèdent la nationalité monégasque.
2. Un appartement situé au rez-de-chaussée du même immeuble, loué à usage professionnel, et utilisé conformément aux stipulations du contrat de bail par son fils, J.-P. R., pour l'exercice de sa profession de médecin acupuncteur.
3. Deux pièces contiguës audit local professionnel, également situées au rez-de-chaussée, lesquelles avaient été distraites d'une autre location à usage commercial qui avait été supplémentairement consentie à M. R. Selon les affirmations de ce dernier, ces deux pièces étaient respectivement en nature d'office et de cuisine, présentaient une surface moyenne de 7,80 mètres carrés et étaient dépourvues de fenêtres normales ouvrant directement sur l'extérieur.

L'équilibre résidentiel de la famille R. a été rompu par l'action de la propriétaire de la Villa L. S., dame I. veuve D. Celle-ci a en effet exercé son propre droit de reprise sur l'appartement d'habitation du premier étage. Cette procédure a abouti à un jugement en date du 28 avril 1978, devenu définitif, en exécution duquel M. R. et les membres de sa famille ont fait l'objet d'une expulsion de leur logement principal à Monaco. Faute de disposer d'un autre appartement libre en Principauté, M. R., son épouse, son fils et sa belle-fille se sont trouvés dans l'obligation de transférer provisoirement leur habitation dans une résidence secondaire dont M. R. était propriétaire sur le territoire français, à Roquebrune-Cap-Martin.

C'est dans ce contexte de perte de son logement monégasque que M. R. a entrepris de récupérer l'usage de l'appartement dont il était propriétaire depuis 1967 et qu'occupaient les époux B.-L. Par exploit d'huissier (dont la date comporte une divergence matérielle au sein même de l'arrêt, qui mentionne successivement dans l'exposé des faits un exploit du « 9 avril 1978 », puis un congé du « 2 août 1978 » dans le rappel des motifs du tribunal, et enfin un congé signifié le « 9 août 1978 » dans le dispositif), M. R. a fait signifier à ses locataires, les époux B.-L., un congé pour la date du 31 août 1979.

Ce congé était délivré sur le fondement des dispositions de l'article 26 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiée par l'article 3 de la loi n° 888 du 25 juin 1970, aux fins de reprise personnelle tant pour lui-même que pour son épouse, son fils majeur et l'épouse de celui-ci. L'acte de congé ne faisait toutefois aucune mention des locations que M. R. conservait au rez-de-chaussée de la Villa L. S. (le local professionnel et les deux pièces contiguës), pas plus qu'il n'exposait les circonstances susceptibles de s'opposer à ce que les locataires congédiés puissent occuper lesdits locaux par voie d'échange.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Les locataires n'ayant pas libéré les lieux à l'échéance fixée au 31 août 1979, M. R. a, après avoir satisfait aux prescriptions préalables édictées par l'alinéa 4 de l'article 28 de l'ordonnance-loi n° 669, assigné les époux B.-L. devant le Tribunal de première instance par exploit introductif d'instance en date du 6 septembre 1979. Il sollicitait de la juridiction qu'elle valide le congé délivré et qu'elle ordonne en conséquence l'expulsion des époux B.-L. dès le prononcé du jugement à intervenir, le tout sous une astreinte comminatoire de 200 francs par jour de retard.

Au soutien de sa demande initiale, le bailleur faisait valoir que l'occupation de l'appartement litigieux répondait non seulement à des besoins normaux pour lui et les autres bénéficiaires désignés, mais également à une impérieuse nécessité découlant directement de leur propre expulsion de la Villa L. S. et de leur relogement contraint en France.

Par un jugement rendu le 7 mars 1980, le Tribunal de première instance a intégralement rejeté les demandes du propriétaire, le déclarant aussi irrecevable que mal fondé en son action et l'en déboutant. Pour statuer ainsi, les premiers juges se sont appuyés sur une double motivation, touchant tant à la régularité formelle du congé qu'aux conditions de fond de la reprise :

• Sur la forme, le tribunal s'est référé au jugement d'expulsion du 28 avril 1978 versé aux débats ainsi qu'à une autre procédure ayant donné lieu à une décision rendue par ses propres soins la veille, soit le 6 mars 1980. Il en a déduit qu'à la date du congé, M. R. demeurait locataire au rez-de-chaussée de la Villa L. S. de l'appartement à usage professionnel et des deux pièces contiguës distraites de la location commerciale. Constatant que le congé ne mentionnait ni l'existence de ces locations, ni les circonstances s'opposant à leur occupation par les défendeurs en violation des alinéas 2 et 4 de l'article 32 de l'ordonnance-loi n° 669, le tribunal a estimé que le caractère d'ordre public de cette législation lui imposait de relever d'office ce moyen. Il a en conséquence déclaré le congé nul et de nul effet.
• Sur le fond, les premiers juges ont ajouté, d'une part, que l'article 26 de l'ordonnance-loi ne prévoyait pas que le droit de reprise puisse être exercé en vue d'une occupation personnelle conjointe du propriétaire et d'un ou plusieurs bénéficiaires par lui désignés et, d'autre part, qu'il n'était pas démontré que l'appartement loué aux époux B.-L. constituât une habitation correspondant aux besoins normaux des deux ménages composant la famille R.

Par acte du 18 avril 1980, M. R. a régulièrement interjeté appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco.

Aux termes de son acte d'appel et de ses conclusions en réplique, l'appelant sollicitait la réformation intégrale du jugement entrepris et l'allocation du bénéfice de son exploit introductif d'instance du 6 septembre 1979. Son argumentation s'articulait autour des moyens suivants :

• Concernant la validité formelle du congé au regard de l'article 32 de l'ordonnance-loi n° 669, il reprochait aux premiers juges une interprétation erronée de ce texte. Il soutenait que l'échange de locaux imposé par l'article 32 (dans les conditions de l'article 25) n'est concevable et juridiquement possible qu'à la condition que les locaux du reprenant aient été loués à usage d'habitation. À l'appui de cette thèse, il invoquait en réplique l'article 27 du même texte, qui interdit l'exercice du droit de reprise sur un local dans lequel le locataire exerce sa profession. Dès lors, n'ayant plus de logement d'habitation à Monaco suite à son expulsion du premier étage de la Villa L. S. et résidant provisoirement en France, il estimait n'avoir rien à proposer en échange à ses locataires. Il n'avait donc pas à mentionner le local professionnel du rez-de-chaussée utilisé par son fils médecin acupuncteur, ni les deux pièces contiguës (office et cuisine de 7,80 m² sans fenêtres normales sur l'extérieur) qui ne pouvaient être utilisées à usage d'habitation.
• Concernant les allégations adverses relatives à son patrimoine immobilier, il contestait formellement être propriétaire à Monaco d'un quelconque appartement compris dans le circuit locatif. Il démentait occuper avec sa famille un logement situé dans l'immeuble « C. P. » à Monte-Carlo, produisant à cet effet une attestation du syndic de cet immeuble datée du 1er décembre 1979 et soulignant que les premiers juges n'avaient d'ailleurs pas retenu cet élément.
• Concernant les conditions de fond de l'article 26 et les besoins normaux, il rappelait les termes de son acte d'acquisition du 6 mars 1967 démontrant que l'appartement repris (cinq pièces principales) présentait une superficie sensiblement égale à celle de l'appartement dont sa famille avait été expulsée et dans lequel les deux ménages n'avaient jamais cessé de vivre ensemble. Il soutenait que l'article 26 n'interdit nullement à un propriétaire monégasque d'occuper son bien conjointement avec d'autres membres de sa famille, fussent-ils mariés, une telle cohabitation constituant un mode d'occupation normale et durable. Enfin, il faisait valoir qu'en sa qualité de citoyen monégasque, il était fondé à conserver son domicile en Principauté et ne pouvait être contraint de le transférer définitivement dans sa résidence secondaire à Roquebrune-Cap-Martin.

En défense, les époux B.-L., intimés, concluaient à la confirmation pure et simple du jugement déféré. Leurs prétentions reposaient sur plusieurs axes :

• Ils invoquaient en premier lieu le caractère d'ordre public de l'ordonnance-loi n° 669 et soutenaient que son article 32 revêt une portée générale, englobant indistinctement les locaux à usage d'habitation et les locaux à usage professionnel. Selon eux, l'omission dans le congé de la location professionnelle et des deux pièces contiguës au rez-de-chaussée de la Villa L. S., ainsi que l'absence d'indication des raisons empêchant l'exercice du droit d'échange, justifiaient pleinement la sanction de la nullité prononcée par le tribunal.
• À titre subsidiaire, pour le cas où la Cour jugerait que l'article 32 se limite aux seuls locaux d'habitation, les intimés maintenaient que le congé demeurait nul faute d'avoir mentionné l'occupation par l'appelant d'un appartement situé dans l'immeuble « C. P. » à Monte-Carlo, bien non compris dans le circuit locatif et propriété de la société civile immobilière (S.C.I.) Migeor.
• Sur le fond, ils réfutaient la réalité des besoins locatifs allégués par M. R. et sa famille. Ils affirmaient qu'il était de notoriété publique que l'appelant possédait plusieurs appartements à Monaco sous le couvert de diverses sociétés civiles immobilières. Ils soutenaient enfin que la délivrance de ce congé aux fins de reprise était dictée par une intention frauduleuse, visant uniquement à obtenir leur éviction et à les empêcher de faire évaluer le préjudice résultant de troubles de jouissance qu'ils affirmaient subir depuis vingt-cinq ans.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La Cour d'appel de Monaco était saisie d'une question principale d'interprétation des textes régissant le formalisme du congé pour reprise et l'étendue de l'obligation corrélative d'échange de locaux, préalable nécessaire à l'examen des conditions de fond de la reprise.

Le problème de droit se décomposait ainsi : les dispositions des alinéas 1, 2 et 4 de l'article 32 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiée, qui imposent au propriétaire exerçant son droit de reprise de mettre à la disposition du locataire évincé le local qu'il occupe et d'indiquer dans le congé, à peine de nullité, toutes précisions utiles à l'exercice de ce droit d'échange, obligent-elles le bailleur à offrir en échange et, par suite, à mentionner dans l'acte de congé des locaux dont il est locataire à usage exclusivement professionnel ou commercial, ou des pièces contiguës distraites d'une location commerciale ?

De la réponse à cette question dépendait la validité formelle du congé litigieux : si l'obligation d'échange et de mention s'étendait aux locaux professionnels ou commerciaux, la nullité prononcée d'office par les premiers juges devait être confirmée ; si, à l'inverse, cette obligation était restreinte aux seuls véritables locaux d'habitation dont le reprenant a la disposition, il convenait alors de déterminer la nature exacte de l'ensemble des locaux conservés par le bailleur pour apprécier la régularité de l'acte.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour infirmer l'approche extensive qu'avaient adoptée les premiers juges quant à la portée de l'article 32 de l'ordonnance-loi n° 669, la Cour d'appel développe un raisonnement exégétique et téléologique particulièrement structuré, procédant par étapes successives.

En premier lieu, la juridiction d'appel précise l'objet et les limites du formalisme imposé par l'article 32 de l'ordonnance-loi n° 669. Elle observe que si le législateur a prescrit, à peine de nullité, que le congé donné aux fins de reprise (dans les conditions des alinéas 1 et 4 dudit article) contienne toutes les indications utiles permettant au locataire congédié d'exercer son droit et d'opérer un contrôle préalable à toute contestation au fond, il n'a toutefois ni énuméré ni précisé la liste des mentions obligatoires. Interprétant la volonté législative, la Cour juge qu'il est nécessairement requis d'indiquer le logement devant être mis par voie d'échange à la disposition du locataire évincé, mais elle assortit immédiatement ce principe d'une condition substantielle : il faut « que le bénéficiaire de cette reprise dispose des locaux qu'il occupe ». La Cour rattache expressément cette réserve à une jurisprudence constante selon laquelle aucun local de remplacement n'a à être indiqué lorsque le reprenant n'est ni locataire ni occupant légal d'aucun bien, la simple mention de l'absence de local disponible (par exemple du fait d'une réquisition) étant alors jugée suffisante.

En deuxième lieu, la Cour écarte tout caractère formel et automatique à l'obligation de mise à disposition du local rendu vacant par l'exercice de la reprise. Elle pose le principe selon lequel cette obligation d'échange disparaît purement et simplement « lorsqu'il n'y a pas de véritable local d'habitation à offrir en échange ». La juridiction illustre immédiatement cette règle par deux hypothèses d'exclusion : d'une part, le cas où les locaux occupés par le reprenant font l'objet d'une location commerciale ; d'autre part, le cas où le reprenant dispose de pièces d'habitation mais que celles-ci forment avec de tels locaux commerciaux ou professionnels « un tout indivisible ».

En troisième lieu, appliquant ces principes directeurs aux différents biens immobiliers évoqués dans le litige, la Cour procède à un tri rigoureux :

1. S'agissant de l'appartement du premier étage de la Villa L. S. : la Cour constate qu'il est constant qu'à la suite de sa propre expulsion, qui l'a contraint à résider dans sa résidence secondaire à Roquebrune-Cap-Martin, l'appelant ne disposait plus de cet appartement. N'en ayant plus la disposition, il n'avait aucune obligation de le mentionner dans le congé.
2. S'agissant du local du rez-de-chaussée de la Villa L. S. utilisé par le fils de l'appelant pour sa profession de médecin acupuncteur : la Cour juge que l'alinéa 2 de l'article 32 n'imposait nullement au bailleur de déclarer cette location professionnelle. Pour justifier cette exclusion, la Cour procède à une lecture combinée des alinéas 1 et 4 de l'article 32, affirmant que « l'occupation par le bénéficiaire de la reprise telle que visée par l'alinéa 4 de l'article susvisé s'entend d'une véritable habitation du local susceptible d'être offert à l'échange aux locataires évincés ainsi qu'il résulte des termes mêmes de l'alinéa 1er dudit article et, en aucun cas, d'une réhabitation commerciale ou professionnelle d'un tel local ». La Cour conforte cette analyse littérale par deux arguments majeurs. D'abord, un argument d'ordre pratique et d'équité : imposer l'échange d'un local professionnel reviendrait à priver les bénéficiaires de la reprise de la possibilité de poursuivre leur activité professionnelle dans un local loué à cet effet, à l'occasion même de l'exercice d'un droit que la loi leur reconnaît. Ensuite, un argument systémique tiré de l'esprit du législateur : le Titre VII de l'ordonnance-loi n° 669, intitulé « Du droit de reprise », a un champ d'application strictement limité aux seuls locaux à usage d'habitation. La Cour en veut pour preuve les dispositions de l'article 27 du même texte, qui interdisent au propriétaire d'exercer son droit de reprise sur un local dans lequel le locataire exerce sa profession au vu et au su du bailleur et avec son accord au moins tacite. Par symétrie, le droit d'échange corrélatif au droit de reprise ne saurait englober les locaux professionnels.
3. S'agissant du prétendu appartement situé dans l'immeuble « C. P. » : la Cour écarte définitivement le moyen des intimés en relevant que leurs affirmations relatives à une occupation de ce bien par l'appelant et sa famille sont formellement démenties par les pièces produites aux débats (notamment l'attestation du syndic mentionnée dans l'exposé des moyens) et n'avaient d'ailleurs pas été retenues par le tribunal. Aucune mention de ce chef n'était donc requise à peine de nullité.
4. S'agissant enfin de la location supplémentaire des deux pièces contiguës au local professionnel au rez-de-chaussée de la Villa L. S. : la Cour relève que l'omission de cette location dans le congé ne pourrait justifier la sanction de la nullité prononcée par le tribunal qu'à la condition que ces deux pièces constituent « un véritable local d'habitation susceptible d'être mis, par voie d'échange, à la disposition des intimés ». Estimant ne pas disposer d'éléments d'appréciation factuels et techniques suffisants sur la configuration exacte de ces deux pièces, la Cour décide, avant dire droit sur la régularité du congé et sur la justification des besoins normaux des bénéficiaires de la reprise, d'ordonner une mesure d'expertise confiée à un architecte afin de déterminer si ces pièces constituent un véritable local d'habitation autonome ou si elles forment un tout indivisible avec le local professionnel contigu.

C. Le dispositif

En conséquence de cette motivation, la Cour d'appel rend une décision mixte, tranchant au principal la question de droit relative à l'interprétation de l'article 32 de l'ordonnance-loi n° 669, et ordonnant avant dire droit une mesure d'