202 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
## I. Faits et procédure Décision rendue le **14/05/2019** par la juridiction **Cour d'Appel de Monaco** sous la référence **18166**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Autorité de cho e jugée - Condition - Étendue - Servitude - Non-re pect - Démolition - Trouble de joui ance - Dommage -intérêt - A treinte - Point de départ L'objet du litige e t circon crit aux demande dont le partie ont ai i le juge. Aux terme de di po ition de l'article 1198 du Code civil : « l'autorité de la cho e jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait le jugement ». Il y a autorité de cho e jugée lor que la même que tion litigieu e oppo e le même partie et procède de la même cau e que la précédente an que ne oient invoqué de fait nouveaux ayant modifié la ituation juridique de partie . Si l'autorité de cho e jug… ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > ident, Officier de l'Ordre de Saint-Charle , Madame Françoi e CARRACHA, Con eiller, Madame Claire GHERA, Con eiller, a i tée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, Aprè qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement u vi ée, Lecture e t donnée à l'audience publique du 14 MAI 2019, par Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Pré ident, Officier de l'Ordre de Saint-Charle , a i tée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en pré ence de Mademoi elle Cyrielle COLLE, Premier Sub titut du Procureur Général. ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 17 février 2000, n° 26779 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 17 février 2000, n° 26779 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2000/02-17-26779)) ## Faits et procédure Par une convention signée le 13 février 1997, l'Administration des Domaines a consenti à une société en commandite simple, représentée par S. G., la jouissance de locaux relevant du domaine privé de l'État, situés à Monaco. La convention était conclue pour trois ans à compter du 1er décembre 1996. Les locaux étaient destinés à l'exercice ou à l'exploitation d'un commerce de brancardier-ambulancier. Elle prévoyait une redevance annuelle de 10 324 francs toutes taxes comprises, révisable chaque 1er janvier selon un indice officiel des prix, ainsi que le paiement de charges locatives. La société G. et Cie a été mise en cessation des paiements, puis en faillite. L'Administration a produit au passif une créance de 5 638,93 francs, correspondant aux redevances et charges. Cette créance était constituée des redevances des deuxième et troisième trimestres 1998, des acomptes sur charges afférents aux mêmes périodes et de la régularisation des charges de l'exercice 1998. Ni le principe ni le montant de cette créance n'ont été contestés. Le juge-commissaire, par ordonnance du 12 janvier 2000, a admis la créance à titre privilégié. Le litige a été renvoyé devant le tribunal en application de l'article 472 du Code de commerce. À l'audience du 4 février 2000, l'Administration a maintenu sa production. Le syndic s'en est remis à justice, tout en soutenant que la convention, qualifiée de « convention d'occupation précaire », ne permettait pas à l'Administration de se prévaloir du bénéfice d'un bail ni du privilège du bailleur. ## Question de droit Le tribunal devait résoudre deux questions. La première portait sur la nature juridique de la convention. Il s'agissait de savoir si la convention d'occupation constituait un contrat administratif, en raison de la qualité de l'une des parties et de la domanialité des locaux, ou si elle relevait du droit privé et, plus précisément, du contrat de louage. La seconde portait sur l'étendue du privilège du bailleur. Il fallait déterminer si l'Administration pouvait se prévaloir du privilège prévu par l'article 1939 du Code civil pour la totalité de sa créance, et sur quels biens ce privilège pouvait s'exercer dans le cadre d'une procédure collective. ## Solution et dispositif **1. Sur la nature de la convention.** Le tribunal rappelle qu'il lui « appartient [...] de rechercher l'exacte nature de la convention eu égard au but poursuivi dans l'intention des parties ». Il examine d'abord l'article 34 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, qui écarte cette loi pour les locations portant sur des établissements appartenant à l'État, sous condition d'un intérêt public. Il en déduit qu'il était loisible aux parties de stipuler des clauses de reprise ou de résiliation au profit de l'Administration (articles 1 et 4 de la loi). Ces clauses ne sont pas, selon le tribunal, des clauses exorbitantes du droit commun. Il relève ensuite que la convention n'organisait pas la participation du cocontractant à l'exécution d'un service public. Il conclut que la convention « n'a donc pas le caractère d'un contrat administratif ». Enfin, il retient que les parties ont « essentiellement entendu se référer au droit du contrat de louage » : elles ont employé les notions de loyer, de charges locatives, de bail et de bailleur, et l'Administration ne s'était réservé aucune faculté discrétionnaire de révocation. **2. Sur l'étendue du privilège.** Le tribunal relève que l'article 5-2 de la convention imposait au preneur de garnir les lieux de meubles, objets mobiliers, matériel et marchandises, appartenant personnellement à celui-ci, « afin de garantir à tout moment du paiement du loyer et de l'exécution du bail ». L'Administration avait donc « nécessairement invoqué le privilège reconnu au bailleur par l'article 1939 du Code civil », et le montant de sa créance n'excédait pas les limites de l'article 479 du Code de commerce. Le tribunal restreint toutefois ce privilège : il « doit être restreint aux seuls objets prévus à l'article 1939 » et « ne peut s'app
# Cour de Révision de Monaco, 04 octobre 1999, n° 26710 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 04 octobre 1999, n° 26710 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1999/10-04-26710)) --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à l'examen de la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 4 octobre 1999 prend sa source dans l'exécution — ou plus exactement l'inexécution financière — d'une convention locative portant sur des locaux à usage commercial. Il convient d'emblée de relever une singularité matérielle au sein des éléments entourant le texte de la décision : alors que le sommaire d'indexation précédant l'arrêt mentionne la rubrique « Baux d'habitation », le corps même de la décision ainsi que le résumé liminaire énoncent sans équivoque que la convention litigieuse portait sur un « local commercial ». Conformément à la primauté des motifs de l'arrêt sur les descripteurs d'indexation, le cadre factuel est bien celui d'un bail portant sur un local commercial. Suivant contrat conclu le 9 janvier 1995, la société civile immobilière du Métropole (désignée ci-après « la SCI ») a consenti à M. G. (plus précisément identifié comme S. G. dans le dispositif) la location d'un local commercial. L'économie financière de ce contrat reposait sur une clause de loyer progressif, dite clause d'échelle mobile ou à paliers déterminés dès l'origine, destinée à aménager la charge financière du preneur au cours des premières années d'exploitation. Il avait ainsi été convenu d'un loyer de base annuel hors taxes fixé à : - 124 200 francs à compter du 31 mars 1995 pour la première année d'exécution ; - 158 700 francs pour la deuxième année ; - 186 300 francs pour les années subséquentes (« ensuite »). Afin de garantir la ponctualité des règlements inhérents à cette location et de prémunir la bailleresse contre les aléas d'une défaillance du locataire, les parties avaient inséré au contrat du 9 janvier 1995 une clause résolutoire expresse d'une grande rigueur. Aux termes de cette stipulation contractuelle, il était prévu qu'à défaut de paiement d'un seul terme, ou même d'une simple fraction de terme de loyer ou de ses accessoires, le bail se trouverait résilié de plein droit à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la délivrance d'une mise en demeure demeurée infructueuse. Une telle clause visait à soustraire la rupture du lien contractuel à l'appréciation judiciaire de la gravité du manquement, en érigeant toute défaillance pécuniaire non régularisée dans le délai d'un mois en cause automatique d'anéantissement du bail. Au cours de l'exécution du contrat, des difficultés relatives au règlement des échéances locatives sont apparues. S'estimant créancière d'arriérés au titre tant des loyers que des charges locatives, la SCI du Métropole a mis en œuvre le mécanisme institué par la clause résolutoire. Pour ce faire, elle a fait délivrer à son locataire, M. G., un commandement de payer en date du 30 décembre 1997. Ce commandement matérialisait la mise en demeure exigée par les stipulations du contrat du 9 janvier 1995 et faisait courir le délai préfix d'un mois imparti au débiteur pour s'acquitter des causes de l'acte et tenir en échec la résolution de plein droit. Considérant que ce commandement de payer n'avait pas été suivi d'un apurement intégral de la dette locative dans le délai contractuel et que le preneur demeurait débiteur de reliquats, la société bailleresse a pris l'initiative de saisir les juridictions monégasques afin de tirer les conséquences juridiques et matérielles de la défaillance de son cocontractant. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L'action initiée par la SCI du Métropole tendait à une double fin : d'une part, faire constater judiciairement l'acquisition (ou « réalisation ») de la clause résolutoire stipulée au contrat du 9 janvier 1995 par l'effet de l'écoulement du délai d'un mois suivant la mise en demeure infructueuse ; d'autre part, obtenir le prononcé de l'expulsion de M. G. des lieux loués, le tout assorti d'une mesure d'astreinte destinée à vaincre toute résistance éventuelle à la libération du local commercial. Le texte de l'arrêt rapporté ne précise pas la juridiction ayant statué en premier ressort ni la date ou la teneur du jugement initial (non précisé dans la décision). Toujours est-il que le litige a été dévolu à la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt rendu le 15 décembre 1998, la juridiction du second degré a accueilli les demandes formées par la SCI du Métropole. Analysant les pièces et éléments de preuve versés aux débats par les parties, les juges d'appel ont retenu qu'à la date de la délivrance du commandement de payer, soit le 30 décembre 1997, le preneur était effectivement débiteur envers sa bailleresse de reliquats de loyers et de charges. En conséquence de cette constatation, la Cour d'appel a fait droit aux prétentions de la SCI visant à la constatation de la résiliation de plein droit du bail et à l'expulsion sous astreinte du locataire. Mécontent de cette décision qui scellait la perte de son titre locatif sur le local commercial, M. G. (assisté ou représenté dans l'instance en révision par ses conseils, le texte mentionnant globalement en pied d'arrêt Mes Gardetto et Sbarrato, avocats-défenseurs, ainsi que Me Rey, avocat, sans préciser la répartition exacte de la représentation entre le demandeur et la défenderesse) a formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt du 15 décembre 1998. Au soutien de son recours devant la Cour de révision, le demandeur au pourvoi a articulé un moyen unique de cassation. Ce moyen reprochait à la Cour d'appel d'avoir accueilli les demandes de la SCI du Métropole au prix d'un double vice affectant la motivation de sa décision : - une **insuffisance de motifs**, grief d'ordre formel sanctionnant le défaut de réponse ou la motivation lacunaire des juges du fond ne permettant pas de comprendre le cheminement intellectuel ayant conduit au dispositif ; - un **défaut de base légale**, grief de fond reprochant à l'arrêt attaqué de ne pas comporter les constatations de fait suffisantes pour permettre à la Cour de révision d'exercer son contrôle sur la correcte application de la règle de droit. Ce défaut de base légale et cette insuffisance de motifs étaient invoqués au regard d'un ensemble de textes fondamentaux du droit civil et du droit processuel monégasques, expressément visés par le moyen : 1. Les **articles 989 et 990 du Code civil** (relatifs à la force obligatoire des conventions et à leur exécution de bonne foi ainsi qu'aux suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature) ; 2. L'**article 1162 du Code civil** (relatif à la charge de la preuve des obligations et de leur paiement) ; 3. L'**article 199 du Code de procédure civile** (relatif aux règles gouvernant la rédaction et la motivation des jugements). En substance, M. G. contestait la manière dont la Cour d'appel avait établi l'existence même de sa dette locative au jour du commandement de payer pour en déduire le jeu automatique de la clause résolutoire. Il soutenait que les juges du second degré n'avaient pas suffisamment caractérisé, en fait et en droit au regard des règles probatoires et contractuelles, la réalité des arriérés de loyers et de charges allégués par la bailleresse. En défense au pourvoi, la SCI du Métropole concluait au rejet du recours et sollicitait, outre la confirmation de l'arrêt attaqué par l'effet du rejet, l'application des dispositions sanctionnant les pourvois abusifs ou infondés, à savoir la condamnation du demandeur au paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 459 paragraphe 4 du Code de procédure civile. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige porté devant la Haute juridiction monégasque posait une question classique mais fondamentale touchant à la répartition des offices entre les juges du fond et le juge de cassation (révision) dans le contentieux de la résiliation de plein droit des baux : **La Cour d'appel qui, pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire de plein droit insérée dans un bail commercial et ordonner l'expulsion du preneur, retient au vu des éléments de preuve produits qu'à la date de délivrance du commandement de payer le locataire demeurait débiteur de reliquats de loyers et de charges, exerce-t-elle un pouvoir souverain d'appréciation exclusif de tout grief d'insuffisance de motifs ou de défaut de base légale au regard des articles 989, 990 et 1162 du Code civil ainsi que de l'article 199 du Code de procédure civile ?** Autrement dit, il s'agissait pour la Cour de révision de déterminer jusqu'où s'étend son contrôle sur la constatation, par les juridictions inférieures, de l'inexécution matérielle de l'obligation de payer le loyer conditionnant la mise en œuvre d'un pacte commissoire exprès. Le preneur pouvait-il, sous le couvert d'un grief de manque de base légale et d'insuffisance de motifs visant les textes sur la force obligatoire du contrat et la charge de la preuve, inviter la Cour de révision à réexaminer la consistance des comptes locatifs et la valeur probante des pièces établissant l'existence d'un solde débiteur au jour de la mise en demeure ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour écarter le moyen unique soulevé par M. G., la Cour de révision, siégeant dans une formation composée de MM. Jouhaud, vice-président, Malibert, conseiller, Apollis, conseiller rapporteur, et Cathala, conseiller (en présence de M. Serdet, procureur général, et de Mme Bardy, greffier en chef adjoint), adopte une motivation d'une grande concision, caractéristique des arrêts de rejet opposant le verrou de l'appréciation souveraine des juges du fond. Le syllogisme de la Cour de révision s'articule en trois temps étroitement imbriqués dans un unique attendu de réponse : 1. **Le rappel du socle probatoire et de la souveraineté des juges du fond :** La Cour énonce tout d'abord « *qu'au vu des éléments de preuve qui lui ont été soumis, l'arrêt retient souverainement qu'à la date du commandement de payer qui lui a été délivré le 30 décembre 1997, M. G. était débiteur envers son bailleur de reliquats de loyers et de charges* ». Par cette formule, la Haute juridiction opère une qualification décisive de l'opération intellectuelle réalisée par la Cour d'appel de Monaco le 15 décembre 1998. Déterminer si un débiteur s'est acquitté ou non de son obligation pécuniaire, vérifier l'exactitude des décomptes produits, confronter les quittances ou règlements allégués avec les échéances contractuelles (en l'espèce progressives : 124 200 francs, puis 158 700 francs, puis 186 300 francs HT par an, outre les charges) et en déduire l'existence d'un solde impayé (« *reliquats de loyers et de charges* ») à une date précise (le 30 décembre 1997) relève d'une pure question de fait. En tant que telle, cette appréciation de la portée des éléments de preuve échappe au contrôle de la Cour de révision, qui n'est pas un troisième degré de juridiction. 2. **La validation de la justification légale de l'arrêt d'appel :** De cette constatation souveraine, la Cour de révision déduit immédiatement « *que la Cour d'appel a légalement justifié sa décision* ». Le raisonnement juridique sous-jacent est d'une logique implacable au regard du mécanisme contractuel constaté dans le premier attendu de l'arrêt. Dès lors que le contrat du 9 janvier 1995 stipulait expressément « *qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires le bail serait résilié de plein droit un mois après une mise en demeure restée infructueuse* », la seule condition requise pour que la sanction contractuelle opère était l'existence d'un impayé, fût-il partiel (« *fraction de terme* » ou « *reliquats* »), ayant justifié la délivrance du commandement et n'ayant pas été apuré. En constatant souverainement l'existence de ces reliquats de loyers et de charges à la date du commandement du 30 décembre 1997, la Cour d'appel a caractérisé l'inexécution contractuelle exigée par la clause résolutoire. Elle a ainsi fait une exacte application de la loi des parties (articles 989 et 990 du Code civil), respecté les règles de preuve puisqu'elle s'est fondée sur les éléments qui lui étaient soumis sans inverser le fardeau probatoire (article 1162 du Code civil) et suffisamment motivé sa décision (article 199 du Code de procédure civile). 3. **Le rejet du moyen et les sanctions pécuniaires accessoires :** Concluant « *que le moyen n'est pas fondé* », la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi. Elle assortit ce rejet d'une double condamnation financière à l'encontre du demandeur S. G. : d'une part, la condamnation à l'amende légale prévue en cas de succombance du demandeur en révision ; d'autre part, faisant application expresse de l'article 459 paragraphe 4 du Code de procédure civile, la condamnation à verser à la SCI du Métropole une somme de 20 000 francs à titre de dommages-intérêts. ### C. Le dispositif Le dispositif de l'arrêt rendu le 4 octobre 1999 par la Cour de révision est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS : > Rejette le pourvoi ; > Condamne S. G. à l'amende et, en application de l'article 459 paragraphe 4 du Code de procédure civile, à payer 20 000 francs de dommages-intérêts à la SCI du Métropole ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Bien que bref dans sa formulation, l'arrêt rendu le 4 octobre 1999 par la Cour de révision de Monaco constitue une illustration topique de la rigueur du droit monégasque des obligations appliqué aux contrats de louage, ainsi que de la technique de cassation mise en œuvre par la juridiction suprême de la Principauté. Son analyse commande d'examiner successivement le régime substantiel de la clause résolutoire de plein droit au regard des textes visés au moyen (1), la délimitation stricte du pouvoir souverain des juges du fond en matière probatoire et comptable (2), et enfin la portée des sanctions procédurales frappant le pourvoi voué à l'échec (3). #### 1. La rigueur du pacte commissoire exprès sous l'empire des articles 989 et 990 du Code civil Le pourvoi reprochait en premier lieu à la Cour d'appel d'avoir privé sa décision de base légale au regard des articles 989 et 990 du Code civil monégasque. Ces dispositions, qui forment la clé de voûte du droit des contrats dans la Principauté, consacrent le principe de la force obligatoire des conventions légalement formées — lesquelles tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites — ainsi que l'exigence d'une exécution de bonne foi et le respect des suites que l'équité, l'usage ou la loi confèrent à l'obligation. En matière de bail (qu'il s'agisse d'un local commercial comme le précise l'attendu factuel de l'arrêt, ou d'un bail d'habitation comme l'indique par erreur matérielle le descripteur d'indexation), l'insertion d'une clause résolutoire de plein droit — ou pacte commissoire exprès — a précisément pour objet de déroger au mécanisme de la résolution judiciaire de droit commun. Lorsque les parties n'ont rien prévu, l'inexécution par le preneur de son obligation principale de payer le loyer et les charges contraint le bailleur à saisir le juge pour demander le prononcé de la résiliation ; le magistrat dispose alors d'un large pouvoir d'appréciation pour évaluer si le manquement présente un degré de gravité suffisant pour justifier l'anéantissement du contrat ou s'il convient d'accorder des délais ou de prononcer de simples dommages-intérêts. Tout autre est l'économie de la clause résolutoire expresse telle qu'elle avait été rédigée dans le contrat du 9 janvier 1995 liant la SCI du Métropole à M. G. La stipulation relevée par l'arrêt était d'une sévérité absolue : « *à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires le bail serait résilié de plein droit un mois après une mise en demeure restée infructueuse* ». Par une telle clause, les cocontractants ont eux-mêmes défini par avance, en vertu de leur liberté contractuelle protégée par l'article 989 du Code civil, le seuil de gravité entraînant la rupture du contrat. En stipulant que le non-paiement d'une simple « *fraction de terme* » ou d'« *accessoires* » (ce qui inclut les charges locatives) suffirait à provoquer la résiliation de plein droit, les parties ont ôté au juge tout pouvoir modérateur quant à l'opportunité de la sanction au regard de la modicité éventuelle de la dette. Dans cette configuration, l'office du juge saisi par le bailleur s'en trouve radicalement transformé : il ne lui appartient plus de *prononcer* la résiliation en appréciant la gravité de la faute, mais seulement de *constater* que les conditions objectives posées par la convention pour l'acquisition de la clause résolutoire sont réunies. C'est d'ailleurs exactement en ces termes que la SCI du Métropole avait formulé sa demande, sollicitant « *que soit constatée la réalisation de la clause résolutoire* ». Dès lors, en tentant d'invoquer les articles 989 et 990 du Code civil pour critiquer l'arrêt d'appel, le preneur se heurtait à l'effet même de la force obligatoire du contrat qu'il avait souscrit. Puisque la convention faisait dépendre la survie du bail du paiement intégral de chaque fraction de loyer et de charges dans le mois d'une mise en demeure, le simple fait d'être débiteur de « *reliquats de loyers et de charges* » au jour du commandement du 30 décembre 1997 (et de ne pas les avoir apurés dans le délai imparti, ce qui résultait du maintien de la demande de la SCI accueillie par la Cour d'appel) entraînait mécaniquement la réalisation de la clause. Loin d'avoir méconnu les articles 989 et 990 du Code civil, la Cour d'appel en avait assuré la pleine effectivité en refusant de substituer son appréciation à la loi contractuelle des parties. #### 2. L'articulation entre la charge de la preuve (article 1162 du Code civil) et le pouvoir souverain des juges du fond Le cœur de l'argumentation du pourvoi résidait toutefois sur le terrain probatoire et motivationnel, à travers le visa combiné de l'article 1162 du Code civil et de l'article 199 du Code de procédure civile. L'article 1162 du Code civil monégasque régit l'attribution du fardeau de la preuve en matière contractuelle : celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Appliquée au contentieux de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, cette règle fondamentale opère une répartition précise des rôles probatoires : - Il incombe au bailleur (
# Tribunal Suprême de Monaco, 02 juillet 1999, n° 26608 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 02 juillet 1999, n° 26608 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/1999/07-02-26608)) --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La Principauté de Monaco présente, en raison de son exiguïté territoriale et de l'intensité de sa pression immobilière, un régime locatif historiquement encadré par des règles dérogatoires au droit commun, destinées à concilier le droit de propriété avec la sauvegarde du logement des résidents. Dans ce cadre, la loi n° 497 du 25 mars 1949 relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation avait initialement prévu que le loyer de base au mètre carré et les divers coefficients de correction devaient être déterminés par Ordonnance Souveraine, de manière à ce que le loyer d'un logement de deux pièces corresponde à 12 % du salaire de base visé à l'article 9 de la loi n° 455 du 27 juin 1947 sur les retraites des salariés. Ce régime a été refondu par l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation. L'article 14 de ce texte fondamental a repris en son alinéa 4 une référence expresse à l'évolution du salaire de base prévu par la loi n° 455 du 27 juin 1947 pour actualiser les valeurs locatives, alors même que l'article 9 de ladite loi de 1947 faisait ultérieurement l'objet de modifications substantielles, notamment par la loi n° 1059 du 28 juin 1983. Le 24 décembre 1998, le Prince a pris l'Ordonnance Souveraine n° 13837 portant majoration, à compter du 1er janvier 1999, des prix de base au mètre carré servant à la détermination de la valeur locative des locaux à usage d'habitation soumis aux prescriptions de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959. Cette Ordonnance Souveraine comportait deux volets distincts : - Son article 1er modifiait l'article 19 de l'Ordonnance Souveraine n° 2057 du 21 septembre 1959 afin de réévaluer les prix de base mensuels au mètre carré pour chaque catégorie de logements (catégories instituées par l'Ordonnance Souveraine n° 77 du 22 septembre 1949), en conformité avec la variation du salaire de base ; - Son article 2 disposait, pour sa part, qu’« *au titre des mesures de rattrapages spécifiques, les prix de base ci-dessus fixés peuvent être majorés à compter du 1er janvier 1999. Ces mesures ne s'appliquant qu'aux locaux relevant encore de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959* ». Dans les faits, cette majoration spécifique s'élevait à 8,5 %, s'ajoutant ainsi à l'actualisation indiciaire ordinaire. Estimant que cette hausse dérogatoire de 8,5 % méconnaissait la règle de plafonnement et d'indexation stricte sur le salaire de base édictée par l'Ordonnance-Loi de 1959, l'Association des Locataires de la Principauté de Monaco (ALPM) a entrepris de contester la légalité de ce dispositif devant la juridiction administrative suprême. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par requête enregistrée le 20 janvier 1999 auprès du greffe du Tribunal Suprême, l'Association des Locataires de la Principauté de Monaco a formé un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation de l'article 2 de l'Ordonnance Souveraine n° 13837 du 24 décembre 1998. Au soutien de son recours, l'association requérante fait valoir : - Sa qualité et son intérêt pour agir en sa qualité de personne morale défendant les intérêts collectifs des preneurs à bail soumis au secteur protégé, l'acte attaqué étant attentatoire à leurs droits ; - La violation directe de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, texte d'habilitation que l'Ordonnance Souveraine attaquée prétendait exécuter. Selon l'association requérante, l'article 14 de ce texte forme un ensemble normatif indivisible. Il en résulterait que toute révision de la valeur locative ne peut légalement intervenir qu'en cas de variation du salaire de base visé à l'article 9 de la loi n° 455 du 27 juin 1947, et dans la stricte mesure de cette variation. Dès lors, l'augmentation additionnelle de 8,5 % au titre de « rattrapages spécifiques », décidée indépendamment de toute corrélation avec l'évolution du salaire de base et excédant très largement celle-ci, serait dépourvue de base légale. Par contre-requête enregistrée le 19 mars 1999, le Ministre d'État a conclu au rejet de la requête. Le représentant de l'Administration soutient : - Que l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 n'enferme pas la fixation de la valeur locative dans le seul carcan du salaire de base ; - Que les alinéas 1 et 2 dudit article investissent directement le pouvoir réglementaire de la compétence de déterminer les prix de base au mètre carré en prenant en compte deux critères objectifs : la rémunération du service rendu par le logement et son maintien en état d'habitabilité ; - Que la mission confiée au pouvoir réglementaire impose de concilier la protection des locataires modestes avec la préservation des intérêts légitimes des bailleurs, conciliation expressément consacrée comme une nécessité constitutionnelle par le Tribunal Suprême dans sa décision du 1er février 1994 ; - Que l'alinéa 4 de l'article 14 ne régit qu'une modalité particulière d'ajustement indiciaire périodique en cas d'évolution du salaire de base (notion dont la portée a par ailleurs été atténuée par les réformes législatives postérieures de l'article 9 de la loi n° 455 de 1947) ; - Qu'en conséquence, le pouvoir réglementaire n'a commis aucun excès de pouvoir en prévoyant un mécanisme de rattrapage spécifique destiné à rétablir l'équilibre économique voulu par le législateur. Dans sa réplique enregistrée le 21 avril 1999, l'Association des Locataires a maintenu l'intégralité de ses prétentions. Elle insiste sur l'indissociabilité structurelle des alinéas de l'article 14, soutient que le salaire de base demeure la référence obligatoire régissant l'évolution des loyers (ainsi qu'en attesterait le procès-verbal de la réunion du 25 novembre 1998 de la Commission mixte d'étude du problème du logement), et invoque un précédent jurisprudentiel du Tribunal Suprême en date du 14 octobre 1981 statuant sur une précédente contestation de l'Association des Propriétaires de Monaco dirigée contre l'Ordonnance Souveraine n° 7000 du 7 janvier 1981. Elle souligne en outre le caractère inopérant de la décision du 1er février 1994, relative à un contentieux constitutionnel dirigé contre la loi n° 1159 du 29 décembre 1992 modifiant la loi n° 1118 du 18 juillet 1988, estimant que l'Ordonnance attaquée tente d'opérer un arbitrage politique en faveur des propriétaires sans respecter la compétence législative. Par duplique enregistrée le 25 mars 1999 *(date mentionnée dans le visa de la décision)*, le Ministre d'État a réitéré ses conclusions, réaffirmant l'autonomie normative des alinéas 1 et 2 de l'article 14 par rapport à l'alinéa 4, la disparition de la notion formelle de « salaire de base » dans les rédactions successives de l'article 9 de la loi n° 455, et la licéité d'une intervention réglementaire visant le maintien de l'habitabilité du parc immobilier. Par ordonnance du 7 juin 1999, le Président du Tribunal Suprême a renvoyé l'affaire à l'audience du 1er juillet 1999. À cette audience, M. Pierre Delvolvé, membre titulaire, a été entendu en son rapport, les conseils des parties (Maître Licari pour la requérante, Maître Molinié pour l'État) ont présenté leurs observations orales, et Monsieur le Procureur Général a prononcé ses conclusions. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'affaire soumise au Tribunal Suprême de Monaco soulève une question centrale relative à l'étendue de l'habilitation réglementaire conférée au Prince pour la gestion du secteur locatif protégé : L'autorité investie du pouvoir réglementaire peut-elle, sur le fondement de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, décider par voie d'Ordonnance Souveraine une majoration autonome des loyers de base au titre d'un « rattrapage spécifique », déconnectée de la variation du salaire de base visé à l'article 9 de la loi n° 455 du 27 juin 1947 ? Plus précisément, il s'agissait de déterminer si l'alinéa 4 de l'article 14 — qui impose l'intervention d'une Ordonnance Souveraine pour fixer de nouveaux prix en cas de variation du salaire de base — épuise et subordonne l'ensemble des compétences réglementaires tarifaires, ou si, au contraire, les alinéas 1 et 2 du même article
# Cour de Révision de Monaco, 26 mai 1999, n° 26684 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 26 mai 1999, n° 26684 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1999/05-26-26684)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la censure de la Cour de révision de la Principauté de Monaco prend sa source dans l'exécution et la cessation de relations contractuelles de louage d'immeubles. Mme K. occupait deux appartements en qualité de locataire. Les contrats de bail afférents à ces deux biens immobiliers avaient été directement conclus avec une entité juridique dénommée la Fondation Patrimonium Stiftung. La nature exacte des locaux, la date de conclusion des baux ainsi que le montant des loyers convenus ne sont pas précisés dans la décision. Au cours de l'exécution de ces contrats de location, la Fondation Patrimonium Stiftung a pris l'initiative de faire délivrer à la locataire, Mme K., des commandements de payer ainsi que des congés. Le texte de l'arrêt ne précise pas les causes exactes ayant motivé la délivrance de ces actes extrajudiciaires, bien que la nature même du commandement de payer induise l'existence d'impayés locatifs allégués par le bailleur. Toujours est-il que ces actes ont été délivrés par la fondation selon les modalités et dans les formes prévues par les stipulations des baux conclus entre les parties. Contestant la régularité et l'efficacité de ces actes, Mme K. a refusé de quitter les lieux, ce qui a conduit à la cristallisation d'un contentieux portant à la fois sur le fond du droit — quant à la validité des actes de poursuite et de résiliation — et sur l'urgence — quant au maintien de la locataire dans les appartements loués et à son éventuelle expulsion. La locataire soutenait en effet que son cocontractant, la Fondation Patrimonium Stiftung, n'était pas le véritable propriétaire des deux appartements donnés à bail. Selon la thèse développée par la preneuse, cette absence de droit de propriété dans le chef de la fondation privait cette dernière de toute qualité pour lui adresser valablement des commandements de payer et des congés, viciant ainsi radicalement la procédure menée à son encontre. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le litige s'est déployé sur un double terrain procédural, mêlant une instance au fond et une procédure de référé, illustrant ainsi la stratégie de défense classiquement adoptée par les preneurs menacés d'expulsion. D'une part, Mme K. a pris l'initiative d'introduire une instance au fond devant la juridiction compétente (non précisée dans la décision). Cette action principale tendait à obtenir l'annulation des congés ainsi que des commandements de payer qui lui avaient été préalablement adressés. Au soutien de cette demande d'annulation au fond, la locataire excipait du défaut de qualité pour agir et pour délivrer lesdits actes de la Fondation Patrimonium Stiftung, motif pris de ce que cette entité n'aurait pas été la véritable propriétaire des appartements pris à bail. L'état d'avancement et l'issue de cette procédure au fond au jour où la Cour de révision a statué ne sont pas précisés dans la décision. D'autre part, et parallèlement à cette instance au fond, la Fondation Patrimonium Stiftung a saisi la juridiction des référés afin d'obtenir une mesure d'expulsion à l'encontre de Mme K. Si les détails de l'ordonnance rendue en première instance ne sont pas relatés dans le texte de l'arrêt, il ressort des éléments procéduraux que l'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière de référé. Par un arrêt rendu le 7 avril 1998, la Cour d'appel, statuant en appel de référé, a fait droit à la demande de la Fondation Patrimonium Stiftung et a ordonné l'expulsion de Mme K. des deux appartements qu'elle occupait. Pour statuer ainsi et écarter l'obstacle tiré de la contestation élevée par la locataire, la juridiction du second degré a relevé que les contrats de bail avaient bien été conclus avec la fondation et que tant les commandements que les congés avaient été délivrés par cette dernière dans les formes régulières prévues par lesdits baux. Mécontente de cette décision ordonnant son expulsion par la voie du référé, Mme K. a formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt de la Cour d'appel du 7 avril 1998. Sa requête en révision, articulée autour d'un moyen unique, visait expressément l'article 414 du Code de procédure civile applicable en la cause. Par ce moyen, la demanderesse au pourvoi faisait grief à la Cour d'appel d'avoir ordonné son expulsion en référé, alors même qu'existait, selon elle, une contestation sérieuse faisant obstacle aux pouvoirs et à la compétence du juge des référés. Elle soutenait que cette contestation sérieuse était directement attachée à l'instance au fond qu'elle avait préalablement introduite aux fins d'annulation des congés et commandements de payer pour défaut de qualité de propriétaire de la fondation bailleresse. En somme, Mme K. prétendait qu'en tranchant la question de la validité des actes et de la qualité de la fondation pour ordonner son expulsion, le juge des référés avait excédé ses pouvoirs et méconnu l'existence d'une difficulté sérieuse touchant au fond du droit. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'arrêt rendu par la Cour de révision le 26 mai 1999 soulève une double problématique juridique, à la fois procédurale quant à la recevabilité du recours devant la haute juridiction, et substantielle quant à la délimitation des pouvoirs du juge des référés face à une exception tirée du défaut de propriété du bailleur. En premier lieu, sur le terrain de la technique de cassation et de la procédure civile monégasque, se posait la question de la recevabilité d'un moyen de révision visant l'article 414 du Code de procédure civile à l'encontre d'un arrêt rendu en matière de référé. Plus précisément, dans quelle mesure le grief tiré de la méconnaissance d'une contestation sérieuse par le juge des référés s'analyse-t-il en une question de compétence ou de pouvoir, et comment cette qualification influe-t-elle sur la recevabilité du moyen au regard des exigences formelles du pourvoi en révision ? En second lieu, et c'est là le cœur de la question de droit tranchée par la Cour, le problème juridique consistait à déterminer si l'allégation du preneur, selon laquelle le bailleur ne serait pas le véritable propriétaire des lieux loués, doublée de l'introduction d'une instance au fond en annulation des congés et commandements de payer pour défaut de qualité, constitue une « contestation sérieuse » au sens de l'article 414 du Code de procédure civile, de nature à paralyser le pouvoir du juge des référés d'ordonner l'expulsion du locataire. Autrement dit, le juge de l'évidence peut-il ordonner l'expulsion d'un locataire en se fondant sur la seule régularité formelle et contractuelle des baux et des actes de poursuite délivrés par le bailleur apparent et contractuel, sans s'arrêter à la contestation de la propriété du bien soulevée par le preneur ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Bien que rédigé selon une facture extrêmement concise, caractéristique du style des arrêts de rejet de la Cour de révision, l'arrêt du 26 mai 1999 livre un raisonnement en deux temps, articulant une observation liminaire d'ordre procédural et une réfutation décisive sur le bien-fondé de la décision des juges du fond. Dans un premier temps, la Cour de révision formule une incise particulièrement notable dès l'ouverture de sa motivation : « Sur le moyen unique du pourvoi, qui est irrecevable, la requête en révision visant l'article 414 du Code de procédure civile applicable en la cause ». La haute juridiction déclare ainsi d'emblée le moyen unique irrecevable. Si la Cour n'explicite pas davantage, dans le corps même de son attendu, les ressorts théoriques de cette irrecevabilité, la lecture combinée de l'arrêt et de son sommaire (« Moyen visant l'article 414 du Code de procédure civile (incompétence du juge des référés) - Irrecevabilité ») permet d'en saisir la portée stricte dans le cadre du texte fourni. Le visa de l'article 414 du Code de procédure civile tel que mobilisé par la requête en révision se heurtait à un obstacle d'irrecevabilité. Néanmoins, la Cour de révision ne s'arrête pas à cette fin de non-recevoir technique. Adoptant une démarche pédagogique et sécurisante pour l'ordonnancement juridique — qui s'apparente à un examen surabondant du fond du moyen malgré son irrecevabilité formelle —, elle choisit de répondre directement au grief soulevé par Mme K. pour démontrer que la Cour d'appel avait, en toute hypothèse, parfaitement justifié sa décision. Dans un second temps, la Cour de révision examine donc la consistance de la prétendue « contestation sérieuse » invoquée par la locataire. Pour valider le raisonnement de la Cour d'appel, le juge de révision procède par un contrôle de la motivation des juges du second degré au regard du principe de l'effet relatif et de la force obligatoire du contrat de bail. La Cour de révision relève ainsi que la Cour d'appel s'est appuyée sur deux constatations factuelles et juridiques souveraines et déterminantes : 1. D'une part, « c'était avec la fondation que les baux avaient été conclus ». Ce faisant, la Cour rappelle implicitement mais nécessairement que le contrat de bail fait naître des rapports personnels d'obligation entre le bailleur et le preneur. La qualité pour agir en exécution ou en résiliation du bail découle de la qualité de partie au contrat, et non de la qualité de propriétaire *erga omnes* du bien immobilier. 2. D'autre part, « les commandements et congés avaient été délivrés par celle-ci dans les formes régulières prévues par ces baux ». Le juge des référés, juge de l'évidence et du contrat, a pu constater que le mécanisme contractuel avait joué conformément aux prévisions des parties. Dès lors que la Fondation Patrimonium Stiftung était le cocontractant direct de Mme K. au titre des baux et qu'elle avait respecté le formalisme contractuel pour délivrer les commandements et congés, la contestation relative à la propriété réelle des appartements était totalement inopérante dans les rapports entre le bailleur et le preneur. Une contestation juridiquement inopérante ne saurait revêtir le caractère d'une contestation « sérieuse ». La seule existence d'une assignation au fond lancée par la locataire ne suffisait pas davantage à lier les mains du juge des référés, lequel conserve le pouvoir d'apprécier le sérieux de la difficulté alléguée. En concluant que « la Cour d'appel a justifié sa décision », la Cour de révision consacre la pleine légitimité de la mesure d'expulsion prononcée en référé. ### C. Le dispositif En conséquence de cette motivation excluant toute critique à l'encontre de l'arrêt attaqué, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes exacts suivants : > « PAR CES MOTIFS : > Rejette le pourvoi ; > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 26 mai 1999 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit au confluent de deux théories fondamentales du droit civil et de la procédure civile : la théorie du bail de la chose d'autrui et la théorie de la contestation sérieuse en matière de référé. Par la netteté de sa solution, cette décision constitue un jalon majeur dans la jurisprudence monégasque, en parfaite harmonie avec les principes directeurs du droit privé d'inspiration romano-germanique. #### 1. L'indifférence de la qualité de propriétaire dans les rapports contractuels entre bailleur et preneur Le premier enseignement fondamental de l'arrêt réside dans le rappel vigoureux de l'autonomie du rapport locatif par rapport au droit réel de propriété. Pour tenter de faire échec à son expulsion, Mme K. avait cru pouvoir déplacer le débat du terrain contractuel vers le terrain pétitoire, en soutenant que la Fondation Patrimonium Stiftung n'était pas « la véritable propriétaire des appartements pris à bail » et qu'elle était, par voie de conséquence, dépourvue de qualité pour lui délivrer des commandements de payer et des congés. La Cour de révision balaye cet argument en approuvant la Cour d'appel d'avoir retenu « que c'était avec la fondation que les baux avaient été conclus ». Cette motivation, d'une grande pureté conceptuelle, repose sur la nature même du contrat de louage de choses. Contrairement à la vente, qui est un contrat translatif de propriété exigeant que le vendeur soit propriétaire de la chose vendue, le bail est un contrat simplement générateur d'obligations personnelles. Le bailleur s'oblige à procurer au preneur la jouissance paisible d'une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix que le preneur s'oblige à lui payer. Il n'est nullement requis, pour la validité et l'efficacité du bail entre les parties, que le bailleur soit le propriétaire du bien loué. Le bail de la chose d'autrui est ainsi parfaitement valable dans les rapports entre le bailleur et le preneur, tant que ce dernier a la jouissance paisible des lieux et n'est pas troublé par une revendication du véritable propriétaire. Il en résulte une conséquence procédurale directe quant à la qualité pour agir : la qualité de bailleur suffit à fonder la qualité pour délivrer un commandement de payer les loyers, pour donner congé et pour solliciter l'expulsion du locataire défaillant ou dont le titre d'occupation a pris fin. Le preneur, qui tient ses droits du contrat qu'il a librement signé avec le bailleur, est irrecevable ou mal fondé à contester la qualité de son cocontractant en excipant d'un défaut de propriété qui ne lui cause aucun trouble de droit actuel. En consacrant cette solution, la Cour de révision interdit au locataire de se soustraire à ses obligations contractuelles — au premier rang desquelles figurent le paiement du loyer et la restitution des lieux au terme du bail ou suite à sa résiliation — par une immixtion illégitime dans la structure patrimoniale ou fiduciaire de son bailleur. Le fait qu'en l'espèce le bailleur soit une fondation (« Stiftung »), structure juridique fréquemment utilisée dans le cadre de la gestion internationale de patrimoine immobilier, rend la solution d'autant plus topique : le locataire qui a contracté avec une telle entité ne peut, lorsque survient un contentieux locatif, remettre en cause la chaîne de propriété sous-jacente pour paralyser les effets du contrat qu'il a lui-même souscrit. #### 2. Le contrôle rigoureux de la notion de « contestation sérieuse » devant le juge des référés Le second apport majeur de la décision concerne l'office du juge des référés et la délimitation de sa compétence — ou plus exactement de ses pouvoirs — au regard de l'article 414 du Code de procédure civile. En matière de référé, l'existence d'une contestation sérieuse constitue la limite traditionnelle à l'intervention du juge du provisoire, dès lors que la mesure sollicitée (ici, l'expulsion d'un locataire) suppose de constater l'extinction préalable du titre locatif par l'effet d'un congé ou d'un commandement de payer. Les plaideurs menacés d'expulsion tentent fréquemment d'instrumentaliser cette limite en soulevant des moyens de défense complexes ou en saisissant parallèlement le juge du fond, dans l'espoir que le juge des référés se déclare incompétent ou dise n'y avoir lieu à référé. C'est très exactement la stratégie qui avait été mise en œuvre par Mme K. : non seulement elle contestait la qualité de propriétaire de la fondation, mais elle avait pris soin d'introduire une instance au fond tendant à l'annulation des congés et commandements de payer, soutenant ensuite que la contestation sérieuse était « attachée à l'instance au fond qu'elle avait introduite ». L'arrêt du 26 mai 1999 oppose un démenti formel à toute conception mécanique ou purement formelle de la contestation sérieuse : * **L'absence d'effet paralysant automatique de l'instance au fond :** Le simple fait qu'une juridiction du fond soit saisie d'une demande en nullité des actes de poursuite (commandements et congés) ne crée pas *ipso facto* une contestation sérieuse devant le juge des référés. Si tel était le cas, il suffirait à tout débiteur ou locataire de mauvaise foi de délivrer une assignation au fond, même dénuée de tout fondement juridique, pour neutraliser la juridiction des référés et vider l'article 414 du Code de procédure civile de sa substance. * **L'appréciation intrinsèque du sérieux de la contestation :** Le juge des référés a le devoir d'examiner la consistance juridique du moyen soulevé pour vérifier s'il est véritablement « sérieux », c'est-à-dire s'il est susceptible d'entraîner une hésitation raisonnable sur la solution du litige au fond. En l'espèce, dès lors que l'argument tiré du défaut de propriété du bailleur était manifestement inopérant face au constat que les baux avaient été conclus avec la fondation et que les actes avaient été délivrés « dans les formes régulières prévues par ces baux », la contestation soulevée était dépourvue de tout caractère sérieux. * **Le juge des référés, juge de l'évidence contractuelle :** La Cour de révision confirme que le juge des référés dispose du plein pouvoir de constater le jeu normal des clauses contractuelles. Lorsque le contrat de bail est clair et que les actes d'exécution ou de résiliation (commandements et congés) respectent scrupuleusement le formalisme contractuel (« dans les formes régulières prévues par ces baux »), l'obligation du locataire de quitter les lieux n'est pas sérieusement contestable, justifiant ainsi le prononcé de son expulsion en référé. #### 3. La subtilité procédurale de l'irrecevabilité du moyen visant l'article 414 du Code de procédure civile Sur le plan de la pure technique de révision, la décision retient l'attention par la mention liminaire selon laquelle le moyen unique du pourvoi « est irrecevable, la requête en révision visant l'article 414 du Code de procédure civile applicable en la cause », éclairée par le descripteur du sommaire : « Moyen visant l'article 414 du Code de procédure civile (incompétence du juge des référés) - Irrecevabilité ». Cette formulation met en exergue la rigueur du formalisme gouvernant le pourvoi en révision en matière civile, et particulièrement en matière de référé. En visant uniquement l'article 414 du Code de procédure civile pour reprocher à la Cour d'appel d'avoir méconnu une contestation sérieuse, la demanderesse au pourvoi s'est heurtée à une fin de non-recevoir. Le texte de la décision ne développe pas les motifs détaillés de cette irrecevabilité, mais le rapprochement opéré par le sommaire avec la notion d'« incompétence du juge des référés » suggère que la critique de l'appréciation de la contestation sérieuse ou des conditions d'intervention du juge des référés ne pouvait être valablement articulée sous le seul visa de ce texte de compétence ou d'attribution, ou dans les termes employés par la requête. Il est remarquable d'observer la méthode retenue par la Cour de révision : tout en affirmant l'irrecevabilité du moyen en ouverture de son arrêt, elle ne rejette pas le pourvoi sur ce seul fondement procédural, mais procède à une réfutation au fond par un attendu décisif (« Mais attendu qu'en relevant que... la Cour d'appel a justifié sa décision »). Cette technique permet à la haute juridiction monégasque d'envoyer un double message : un avertissement aux rédacteurs de requêtes en révision quant à la précision des textes visés au soutien de leurs moyens, et une directive jurisprudentielle claire aux juridictions du fond quant au traitement des contestations locatives en référé. ### B. Les implications pratiques pour les praticiens L'arrêt *K. c/ La Fondation Patrimonium Stiftung* du 26 mai 1999 recèle des enseignements pratiques de premier ordre pour les avocats-défenseurs, les avocats et les professionnels de l'immobilier exerçant en Principauté de Monaco. #### 1. Pour la pratique contractuelle et la gestion locative (côté bailleur) Pour les propriétaires, les structures patrimoniales (telles que les fondations, trusts ou sociétés civiles) et les administrateurs de biens, cet arrêt offre une sécurité juridique considérable dans la gestion du
# Cour d'Appel de Monaco, 05 janvier 1999, n° 26643 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 05 janvier 1999, n° 26643 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1999/01-05-26643)) ## Faits et procédure Le bail d'habitation litigieux, conclu pour une durée d'un an éventuellement renouvelable, a été signé le 20 mars 1998 avec effet au 1er février 1998. Au nombre des obligations du preneur figurait la souscription d'une assurance multirisque habitation, dont la violation était sanctionnée par la résiliation de plein droit du bail. Le locataire avait obtenu de la compagnie Générale Accident la garantie des risques prévus au bail pour une durée d'un an. La prime correspondante, d'un montant de 15 946,35 francs, n'ayant pas été acquittée, l'assureur a mis en demeure le preneur, le 10 mars 1998, de s'exécuter dans un délai de quarante jours sous peine de résiliation, sans nouvel avis, en application de l'article L. 113-3 du Code des assurances, auquel le contrat était soumis. Le paiement n'étant pas intervenu, la résiliation du contrat d'assurance était acquise. Le 12 octobre 1998, le bailleur, la SCI Les Sansonnets, a fait délivrer une sommation d'avoir à remettre dans les huit jours une attestation d'assurance, en se prévalant de la clause résolutoire du bail. Ce commandement est demeuré infructueux. La date précise du commandement, distincte de la sommation, n'est pas précisée dans la décision. Saisi d'une demande tendant à la constatation de la résiliation du bail et à l'expulsion, le juge des référés a rejeté la demande, par ordonnance du 18 novembre 1998 rendue par défaut. Il a relevé que le locataire semblait avoir souscrit une assurance pour la durée du bail et que le défaut de paiement de la prime était inopérant en l'espèce. La bailleresse a relevé appel. Elle produisait un courrier établissant que l'assureur avait résilié la police multirisque à compter du 13 mai 1998 pour non-paiement de la prime. Elle sollicitait la constatation de la résiliation du bail à compter du 20 novembre 1998 et l'expulsion du locataire dans les huit jours, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier. Le locataire, régulièrement cité, n'a pas comparu. ## Question de droit La question posée était de savoir si, lorsque le preneur d'un local d'habitation n'a pas payé la prime de l'assurance multirisque qu'il était tenu de souscrire, et que la résiliation du contrat d'assurance en est résultée, le bailleur peut mettre en jeu la clause résolutoire du bail après un commandement d'exécuter resté infructueux, et obtenir du juge des référés la constatation de la résiliation du bail et l'expulsion du preneur. Cette question comportait deux aspects. Le premier portait sur la réalité du manquement du preneur à son obligation d'assurance, le juge de première instance ayant jugé le défaut de paiement de la prime « inopérant ». Le second concernait le respect des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire, notamment la délivrance d'un commandement régulier et l'expiration du délai imparti. ## Solution et dispositif La Cour d'appel réforme l'ordonnance de référé. Elle retient que le bail
# Cour de Révision de Monaco, 30 mars 1998, n° 26597 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 30 mars 1998, n° 26597 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1998/03-30-26597)) Le droit des baux d'habitation et le droit des voies d'exécution trouvent, à travers l'arrêt rendu le 30 mars 1998 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco, un point d'articulation classique mais fondamental. La question de l'occupation matérielle d'un bien immobilier par des tiers au contrat de bail initial — en l'occurrence les ascendants du preneur en titre — confronte inévitablement le principe de l'effet relatif des conventions aux réalités factuelles de la jouissance des lieux. Lorsque le contrat de location prend fin par l'effet d'un congé délivré au seul signataire, la résistance des occupants de fait ou leurs prétentions ultérieures à la titularité d'un bail verbal indépendant mettent à l'épreuve tant la rigueur du lien d'obligation que l'efficacité des procédures civiles d'exécution, au premier rang desquelles figurent l'expulsion et la saisie-exécution. En affirmant avec netteté que le bailleur n'entretient de lien de droit qu'avec le locataire contractuel et que l'ordonnance de référé prescrivant l'expulsion de ce dernier ainsi que celle de tous occupants de son chef constitue un titre suffisant au sens de l'article 512-1° du Code de procédure civile pour fonder un commandement de saisie-exécution, la Haute juridiction monégasque consolide la sécurité juridique du propriétaire face aux tentatives de substitution informelle de locataire. Cet arrêt, bien que concis dans sa formulation, offre une riche matière à l'analyse des rapports entre la titularité du droit au bail, l'appréciation souveraine des juges du fond quant à la preuve d'une convention verbale, et la nature juridique des décisions de référé dans le cadre des saisies mobilières. --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'origine du différend réside dans une opération contractuelle des plus courantes en matière immobilière, mais dont l'exécution matérielle s'est immédiatement dissociée de l'instrumentum juridique. Le 15 juillet 1984, un propriétaire, désigné sous l'initiale T., a consenti un contrat de bail portant sur un appartement au profit d'une preneuse, désignée sous les initiales S. D. Ce contrat de location avait été conclu pour une durée déterminée d'une année. Toutefois, il ressort des constatations factuelles rapportées par la décision que l'appartement objet du bail n'a pas été occupé personnellement par la locataire en titre, mais qu'il fut, « en fait », habité par les parents de cette dernière, les époux M., que la preneuse avait introduits dans les lieux loués pour les héberger. Souhaitant mettre un terme à la relation contractuelle à l'échéance convenue, le bailleur T. a régulièrement dénoncé le bail à compter du 14 juillet 1985, date correspondant à l'expiration de la période annuelle initiale. Malgré cette dénonciation, les lieux n'ont manifestement pas été restitués libres de toute occupation au propriétaire. Face au maintien dans les lieux, le bailleur T. a engagé une procédure judiciaire aux fins de libération de son bien. Le 15 février 1988, soit plus de deux ans et demi après la date d'effet de la dénonciation du bail, T. a obtenu une ordonnance du juge des référés. Cette décision provisoire ordonnait l'expulsion de la locataire en titre, S. D., ainsi que celle « de tous occupants de son chef ». Sur le fondement de cette ordonnance de référé, des mesures d'exécution forcée ont été entreprises. Un commandement visant expressément ladite ordonnance du 15 février 1988 a été délivré à S. D. dans le cadre d'une procédure de saisie-exécution. Les opérations d'expulsion ont été effectivement diligentées le 19 juillet 1989. Lors de cette mesure d'expulsion, M. (le père de la locataire) était présent sur les lieux. Il a alors déclaré avoir préparé ses affaires personnelles ainsi que celles de son épouse. En outre, dans le prolongement de la saisie pratiquée dans l'appartement, une vente aux enchères publiques du mobilier et des objets saisis a eu lieu, sans que M. n'exprime la moindre revendication sur ces biens. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Ce n'est que postérieurement à la réalisation complète des opérations d'expulsion et de vente sur saisie que le contentieux a pris une tournure indemnitaire à l'initiative de l'occupant évincé. Par deux exploits d'assignation distincts, délivrés respectivement le 6 décembre 1990 et le 5 avril 1995 — soit plus d'un an après l'expulsion pour le premier, et près de six ans après pour le second —, M. a attrait le bailleur T. devant les juridictions monégasques du fond (la juridiction de première instance n'étant pas précisée dans la décision). Au soutien de ses actions, M. articulait deux prétentions principales : 1. Sur le terrain contractuel, il prétendait bénéficier personnellement d'un « bail verbal » portant sur l'appartement litigieux, lequel aurait pris effet le 15 juillet 1985, c'est-à-dire au lendemain même de la date d'expiration du bail écrit initialement consenti à sa fille S. D. et dénoncé par le propriétaire. 2. Sur le terrain de la responsabilité civile et de la régularité des voies d'exécution, il sollicitait la condamnation du bailleur T. au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice que ce dernier lui aurait causé en faisant procéder à son expulsion le 19 juillet 1989 ainsi qu'à la saisie de ses biens. L'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco, qui a statué par un arrêt rendu le 15 juillet 1997 (le sens du jugement de première instance n'étant pas précisé dans la décision). La juridiction du second degré a intégralement débouté M. de ses demandes. Pour statuer ainsi, les juges d'appel ont retenu que le bail avait été conclu par T. uniquement avec S. D. et non avec ses parents hébergés par elle, lesquels étaient dépourvus de tout droit personnel sur le logement. La Cour d'appel en a déduit que le bailleur n'avait commis aucune faute en assignant en référé sa seule cocontractante. Elle a également relevé l'attitude passive de M. lors de l'expulsion et de la vente aux enchères, et a validé la régularité du commandement de saisie-exécution délivré sur le fondement de l'ordonnance de référé. Insatisfait de cette décision, M. a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt du 15 juillet 1997. Le demandeur au pourvoi développait deux moyens de cassation (réunis par la Cour de révision pour leur examen). Il faisait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir débouté de ses prétentions en articulant plusieurs branches : * **En premier lieu, un grief de défaut de réponse à conclusions :** M. reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir répondu à ses écritures par lesquelles il soutenait, d'une part, qu'il était le « locataire réel » de l'appartement et, d'autre part, que les mesures d'expulsion et de saisie pratiquées à l'encontre de S. D. étaient, par voie de conséquence, entachées d'irrégularité. * **En deuxième lieu, un grief de dénaturation :** M. soutenait qu'en refusant de lui reconnaître la qualité de locataire, la juridiction du second degré avait dénaturé les éléments de preuve qu'il avait produits aux débats pour établir l'existence de son droit locatif. * **En troisième lieu, un grief de violation de la loi procédurale :** Le demandeur au pourvoi affirmait que la Cour d'appel avait, à tort, jugé régulier le commandement de saisie-exécution délivré à S. D., alors que cet acte était fondé sur une simple ordonnance de référé laquelle, selon lui, « ne peut en droit monégasque constituer un titre de créance » conforme aux exigences légales. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était confrontée à une double problématique juridique, mêlant le droit substantiel des contrats de louage et le droit formel des procédures civiles d'exécution. La première question, d'ordre substantiel, consistait à déterminer la situation juridique des ascendants introduits dans les lieux loués par le preneur en titre à l'égard du bailleur : **les parents du locataire contractuel, qui occupent matériellement le logement, peuvent-ils se prévaloir d'un droit personnel au maintien dans les lieux ou d'une faute du bailleur qui a dirigé la procédure de référé-expulsion exclusivement contre le preneur initial après dénonciation du bail écrit ?** En filigrane, se posait la question de l'étendue du contrôle de la Cour de révision sur l'appréciation, par les juges du fond, des preuves relatives à l'existence d'un prétendu bail verbal substitué au bail écrit expiré. La seconde question, d'ordre strictement procédural, portait sur les conditions de validité des actes préparatoires à la saisie-exécution : **une ordonnance de référé prescrivant l'expulsion d'un locataire et de tous occupants de son chef constitue-t-elle un « titre » valable, au sens de l'article 512-1° du Code de procédure civile monégasque, permettant de délivrer régulièrement un commandement aux fins de saisie-exécution ?** ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'ensemble des griefs formulés par le demandeur au pourvoi, la Cour de révision procède à une analyse tripartite rigoureuse, répondant point par point aux branches des deux moyens réunis. #### 1. L'absence de lien de droit et le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond Dans un premier temps, la Haute juridiction écarte simultanément les griefs de défaut de réponse à conclusions et de dénaturation des éléments de preuve concernant la qualité de locataire revendiquée par M. La Cour de révision rappelle un principe directeur de la technique de cassation : l'appréciation de la valeur probante des pièces versées aux débats relève du pouvoir souverain des juges du fond, échappant ainsi au contrôle du juge du droit, sous la seule réserve de l'absence de dénaturation. En l'espèce, la Cour affirme qu'« appréciant souverainement, sans les dénaturer, les éléments de preuve versés aux débats et répondant aux conclusions », la Cour d'appel a légalement justifié sa décision. Sur le fond du droit, la Cour de révision valide le raisonnement syllogistique de la juridiction d'appel : * **Majeure implicite :** En vertu de l'effet relatif des contrats, le bailleur n'est tenu d'agir judiciairement qu'à l'encontre de la personne avec laquelle il est lié contractuellement. * **Mineure :** Le bailleur T. a conclu le contrat de bail du 15 juillet 1984 avec S. D., et non avec les parents de cette dernière (les époux M.). Ces derniers n'étaient qu'hébergés par leur fille et « n'avaient aucun droit personnel » sur le bien loué, la preuve d'un bail verbal conclu à compter du 15 juillet 1985 n'étant pas rapportée. * **Conclusion :** Le bailleur n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile en assignant en référé sa seule locataire en titre, S. D., « qui était la seule avec qui il avait un lien de droit ». Par cette motivation, la Cour de révision distingue nettement la détention matérielle (le fait d'habiter les lieux) de la titularité juridique du droit au bail. L'hébergement consenti par un locataire à ses parents ne crée aucun rapport d'obligation direct entre le propriétaire et les personnes hébergées. Celles-ci ne sont que des « occupants du chef » du locataire. Dès lors que le droit du locataire principal s'éteint par l'effet de la dénonciation du bail, les occupants de son chef perdent toute légitimité à se maintenir dans les lieux, sans que le propriétaire ait l'obligation procédurale de les attraire nominativement dans l'instance en expulsion. #### 2. La prise en compte du comportement de l'occupant lors de l'exécution Dans un deuxième temps, la Cour de révision relève un élément factuel venant conforter la régularité des opérations d'exécution et contredire les prétentions indemnitaires tardives du demandeur. Elle souligne que les juges du fond ont constaté que M., présent physiquement lors de l'expulsion du 19 juillet 1989, « a déclaré qu'il avait préparé ses affaires et celles de son épouse et n'a exprimé aucune revendication lors de la vente aux enchères du mobilier et des objets saisis dans l'appartement ». Bien que la Cour de révision n'en tire pas explicitement une qualification juridique abstraite dans cet attendu, ce rappel des constatations des juges du fond joue un double rôle dans l'économie de l'arrêt : * D'une part, sur le plan probatoire, cette attitude d'acceptation passive lors de l'expulsion (préparation volontaire des effets personnels) contredit frontalement la thèse d'un occupant qui se serait cru titulaire d'un bail verbal légitime depuis quatre ans (1985-1989). * D'autre part, sur le terrain du préjudice lié à la saisie et à la vente du mobilier, l'absence de toute revendication (procédure de distraction d'objets saisis appartenant à un tiers) au moment de la vente aux enchères prive de fondement l'action en responsabilité dirigée plusieurs années plus tard contre le créancier poursuivant. #### 3. La qualification de l'ordonnance de référé au regard de l'article 512-1° du Code de procédure civile Dans un troisième et dernier temps, la Cour de révision tranche la question de pur droit procédural soulevée par le pourvoi quant à la validité du commandement de saisie-exécution. Le demandeur soutenait qu'une ordonnance de référé ne pouvait constituer un « titre de créance » en droit monégasque. La Cour de révision écarte cet argument en opérant un retour strict au texte de l'article 512-1° du Code de procédure civile monégasque. Elle juge que « l'ordonnance de référé du 15 février 1988 qui ordonnait l'expulsion de S. D. locataire de tous occupants de son chef, et était expressément visée par le commandement, constituait le titre exigé par l'article 512-1° du Code de procédure civile ». La Haute juridiction corrige ainsi implicitement la terminologie erronée du pourvoi : l'article 512-1° exige l'existence et le visa d'un « titre » (exécutoire), et l'ordonnance de référé, décision juridictionnelle revêtue de plein droit de la force exécutoire à titre provisoire, répond pleinement à cette qualification légale. Dès lors que ce titre était expressément mentionné dans le commandement délivré à S. D., l'acte préalable à la saisie-exécution était parfaitement régulier en la forme comme au fond. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation rejetant l'ensemble des branches des moyens réunis, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; > Condamne le demandeur à l'amende et aux dépens ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 30 mars 1998 par la Cour de révision s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle d'un grand classicisme civiliste et processuel, reflétant l'étroite parenté des concepts juridiques monégasques avec les principes généraux du droit civil d'inspiration romano-germanique, tout en présentant des spécificités liées au Code de procédure civile de la Principauté. #### 1. L'orthodoxie du principe de l'effet relatif du contrat de bail et la notion d'« occupant de son chef » La première contribution majeure de l'arrêt réside dans la réaffirmation vigoureuse de la relativité du lien contractuel en matière de baux d'habitation. En jugeant que les parents hébergés par le locataire « n'avaient aucun droit personnel » et que la locataire en titre « était la seule avec qui [le bailleur] avait un lien de droit », la Cour de révision applique dans toute sa rigueur le principe selon lequel les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes. Dans la théorie générale du bail, le preneur jouit certes du droit d'héberger les membres de sa famille proche (ascendants, descendants, conjoint). Cette faculté d'hébergement relève de l'usage paisible de la chose louée selon sa destination d'habitation familiale. Cependant, lorsque le preneur en titre n'habite pas lui-même les lieux — comme le révèle l'arrêt qui précise que l'appartement « fut, en fait, occupé par les parents de cette dernière » —, l'opération s'apparente à un prêt à usage (commodat) ou à une mise à disposition gratuite au profit de tiers. Quel que soit le fondement de la présence des parents dans les lieux vis-à-vis de leur fille, ces derniers demeurent juridiquement des tiers absolus à l'égard du bailleur (*penitus extranei*), ou plus exactement des ayants cause particuliers du seul locataire quant à l'occupation matérielle. Ils entrent dès lors dans la catégorie procédurale bien connue des « occupants du chef » du locataire. La jurisprudence, tant à Monaco qu'en droit comparé français, est constante sur les conséquences attachées à cette qualification : * **Absence de droit propre :** Le droit de l'occupant du chef du locataire est purement dérivé et précaire ; il dépend entièrement de l'existence du droit du preneur principal (*nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet*). Lorsque le bail principal prend fin — en l'espèce par la dénonciation prenant effet le 14 juillet 1985 —, le titre juridique qui légitimait indirectement la présence des tiers disparaît rétroactivement ou pour l'avenir. Les personnes hébergées deviennent des occupants sans droit ni titre. * **Opposabilité de la décision d'expulsion :** Parce qu'ils ne tiennent leur présence que du locataire, la décision de justice (ici l'ordonnance de référé du 15 février 1988) qui ordonne l'expulsion du preneur et de « tous occupants de son chef » leur est pleinement opposable, sans qu'il soit nécessaire que le bailleur les ait personnellement assignés ou mis en cause dans l'instance. C'est précisément ce que valide la Cour de révision lorsqu'elle approuve la Cour d'appel d'avoir jugé que le bailleur n'avait commis aucune faute en dirigeant son action en référé contre la seule S. D. Exiger du propriétaire qu'il identifie et assigne nominativement toutes les personnes hébergées par son locataire paralyserait le droit d'agir en justice et viderait de sa substance la formule exécutoire visant « tous occupants de son chef ». #### 2. La rigueur probatoire en matière de bail verbal et le contrôle de la dénaturation Pour tenter de contourner cet obstacle dirimant de l'absence de lien de droit, le demandeur au pourvoi avait habilement tenté de dissocier deux périodes : la période du bail écrit (15 juillet 1984 – 14 juillet 1985) et la période postérieure (à compter du 15 juillet 1985), durant laquelle il prétendait être devenu le « locataire réel » en vertu d'un « bail verbal » conclu directement avec le propriétaire T. En droit civil, le contrat de louage de choses est un contrat consensuel qui peut parfaitement être conclu verbalement, sans écrit. Toutefois, la preuve de l'existence d'un bail verbal obéit à des règles strictes, surtout lorsqu'il s'agit de démontrer qu'une novation par changement de preneur ou qu'un nouveau contrat s'est substitué à un bail écrit dûment dénoncé. L'occupation matérielle des lieux postérieurement à un congé est par nature équivoque : elle traduit le plus souvent un maintien illicite dans les lieux (une résistance à la dénonciation) plutôt que l'exécution d'un nouveau bail verbal. Pour établir un tel bail verbal au profit d'un tiers hébergé, il incombe à celui qui s'en prévaut de démontrer la volonté non équivoque du bailleur de le reconnaître comme son nouveau cocontractant personnel. En l'espèce, la Cour de révision rappelle que la question de savoir si les éléments de preuve fournis établissent ou non l
# Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 1997, n° 26555 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 1997, n° 26555 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1997/10-09-26555)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'appréciation de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la sphère des rapports locatifs d'habitation, et plus particulièrement dans la phase délicate qui précède l'exécution proprement dite du contrat de bail. L'affaire met en lumière les difficultés inhérentes à la rupture anticipée d'un accord préparatoire ou initial de location, qualifié par les parties d'« engagement de location », avant même que le bail ne prenne juridiquement effet. Aux termes des constatations factuelles souverainement relevées par les juges du fond et reprises dans l'arrêt rapporté, une convention dénommée « engagement de location » est intervenue le 9 novembre 1990 entre Monsieur M. M., agissant en qualité de bailleur, et Madame M.-T. B., agissant en qualité de preneur. Cet acte portait sur la location d'un appartement situé sur le territoire de la Principauté de Monaco. La conclusion de cet engagement s'est accompagnée de mouvements financiers immédiats et substantiels de la part de la future locataire. À la signature de l'acte, Madame M.-T. B. a versé au représentant du propriétaire trois sommes distinctes selon des modalités de paiement variées : un premier montant de 82 500 francs réglé par chèque, un deuxième montant de 25 815 francs également acquitté par chèque, et enfin une troisième somme de 36 000 francs versée en espèces. Le cumul de ces décaissements représentait un total de 144 315 francs. Si la décision ne détaille pas l'imputation comptable exacte de chacune de ces trois sommes lors de leur versement initial (dépôt de garantie, loyers d'avance ou frais d'intermédiation), l'examen du moyen de révision laisse apparaître qu'une partie des fonds correspondait au versement d'une commission d'agence. Sur le plan de la temporalité contractuelle, la convention signée le 9 novembre 1990 opérait une dissociation entre la remise matérielle du bien et le point de départ juridique du contrat de louage. Il était en effet stipulé que la prise de possession des lieux par le preneur était fixée au 1er décembre 1990, tandis que le bail lui-même ne devait prendre effet qu'à compter du 1er janvier 1991. Or, l'exécution de ce calendrier contractuel a été interrompue par une initiative unilatérale de la locataire. Le 10 décembre 1990 — soit postérieurement à la date théorique de prise de possession des lieux fixée au 1er décembre, mais antérieurement à la date de prise d'effet du bail fixée au 1er janvier 1991 —, Madame M.-T. B. a renoncé à cette location. Les motifs ayant conduit le preneur à se dédire de son engagement ne sont pas précisés dans la décision, pas plus qu'il n'est indiqué si la prise de possession matérielle avait effectivement eu lieu le 1er décembre. Toujours est-il que cette renonciation, intervenue un mois après la signature de l'acte et trois semaines avant la prise d'effet du bail, a cristallisé le contentieux autour du sort des 144 315 francs versés lors de la conclusion de l'engagement. La convention comportait en effet une stipulation spécifique excluant tout remboursement des sommes perçues pour quelque motif que ce soit, tandis qu'elle demeurait silencieuse quant aux modalités et conséquences d'une éventuelle résiliation. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face au refus de restitution des fonds opposé par le bailleur à la suite de sa renonciation, Madame M.-T. B. a pris l'initiative du contentieux en saisissant la juridiction de première instance (dont la dénomination exacte, bien qu'il s'agisse manifestement du Tribunal de première instance, est simplement désignée sous le terme de « tribunal » dans l'arrêt). La demanderesse sollicitait des premiers juges qu'ils ordonnent le remboursement de l'intégralité de la somme versée lors de la signature de l'« engagement de location », soit le montant total de 144 315 francs. En défense, Monsieur M. M. a conclu au rejet pur et simple de l'ensemble des prétentions de son adversaire, entendant conserver la totalité des deniers perçus en application des stipulations contractuelles. Ne se limitant pas à une posture défensive, le bailleur a formé une demande reconventionnelle tendant à voir sanctionner le comportement de la locataire. Il a ainsi réclamé la condamnation de Madame M.-T. B. au paiement d'une somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts pour résiliation anticipée du contrat, outre une somme de 10 000 francs au titre des frais irrépétibles (la nature exacte du fondement textuel de ces frais n'étant pas précisée dans la décision). Par un jugement rendu le 16 février 1995, le tribunal a opéré un partage des prétentions, n'accueillant que partiellement la demande principale et rejetant la demande reconventionnelle. Les premiers juges ont en effet condamné Monsieur M. M. à payer à Madame M.-T. B. la seule somme de 82 500 francs — ce qui correspondait exactement au montant du premier chèque émis lors de la signature — et ont débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives. Par conséquent, le bailleur se voyait refuser tous dommages-intérêts, mais la locataire ne recouvrait pas les sommes de 25 815 francs et de 36 000 francs (soit un solde de 61 815 francs). Insuffisamment remplie de ses droits, ou sur appel de l'une ou des deux parties (l'identité de l'appelant principal n'étant pas précisée dans la décision), l'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt rendu le 12 novembre 1996, la juridiction du second degré a réformé partiellement le jugement entrepris dans un sens intégralement favorable au preneur. Si la Cour d'appel a confirmé la décision des premiers juges en ce qu'elle avait condamné le bailleur au remboursement de la somme de 82 500 francs, elle est allée plus loin en condamnant le défendeur principal à payer, en outre, à la demanderesse la somme complémentaire de 61 815 francs. Par l'addition de ces deux condamnations (82 500 francs et 61 815 francs), Madame M.-T. B. obtenait ainsi la restitution intégrale des 144 315 francs initialement déboursés, tandis que le bailleur demeurait débouté de ses prétentions indemnitaires. C'est contre cet arrêt d'appel du 12 novembre 1996 que Monsieur M. M. a formé un pourvoi en révision devant la Cour de révision de Monaco. Au soutien de son recours, le demandeur au pourvoi a développé un moyen unique, articulé en deux branches, dénonçant la violation par les juges d'appel des articles 989 et 1002 du Code civil monégasque (relatifs à la force obligatoire des contrats et aux effets des conventions). Dans la première branche du moyen, le bailleur soutenait qu'en résiliant unilatéralement la convention qui les liait, Madame M.-T. B. avait nécessairement commis une faute contractuelle ou, à tout le moins, s'était rendue coupable d'un abus de droit, de sorte que la Cour d'appel ne pouvait l'exonérer de toute responsabilité sans violer la loi des parties. Dans la seconde branche du moyen, visant plus spécifiquement la condamnation à restituer le solde de 61 815 francs (incluant manifestement les frais d'intermédiation), le demandeur au pourvoi arguait de l'inopérance du motif retenu par la Cour d'appel, selon lequel le versement de la commission à l'agence immobilière était intervenu dans le cadre de relations contractuelles auxquelles la locataire était restée étrangère. En filigrane, le bailleur entendait faire prévaloir la clause de l'engagement de location excluant tout remboursement des sommes versées. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le pourvoi soumis à la Cour de révision posait une double problématique fondamentale touchant au droit commun des obligations appliqué à la matière spécifique des baux d'habitation, articulée autour de la force obligatoire du contrat (articles 989 et 1002 du Code civil) et de l'équilibre contractuel. En premier lieu, la haute juridiction devait déterminer les conséquences juridiques de la renonciation unilatérale du preneur à un « engagement de location », intervenue avant même la date de prise d'effet du bail, lorsque l'acte signé ne comporte aucune stipulation prévoyant ou organisant la résiliation de la convention. Plus précisément, le silence du contrat sur la faculté de résiliation anticipée oblige-t-il le juge à qualifier le dédit du locataire de faute contractuelle ou d'abus de droit générateur de dommages-intérêts au profit du bailleur, ou relève-t-il du pouvoir souverain d'appréciation de la volonté des parties par les juges du fond d'en déduire l'absence de faute du preneur ? En second lieu, la Cour de révision était confrontée à la question de la validité et de l'efficacité d'une clause contractuelle de non-restitution totale des fonds. Il s'agissait de savoir si les juges du fond pouvaient, sans violer la loi des parties consacrée par l'article 989 du Code civil, écarter l'application d'une clause de l'engagement de location excluant tout remboursement des sommes perçues « pour quelque motif que ce soit », en la réputant non écrite en raison de son caractère excessif au détriment du locataire et de l'avantage exclusif qu'elle procurait au seul propriétaire. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi dans l'ensemble de ses articulations, la Cour de révision déploie une motivation concise mais particulièrement dense, qui opère une distinction nette entre ce qui relève du pouvoir souverain des juges du fond en matière d'interprétation contractuelle et ce qui procède d'un contrôle de la qualification juridique des clauses déséquilibrées. #### 1. L'appréciation souveraine du silence du contrat et l'exclusion de la faute du preneur Répondant à la première branche du moyen, qui reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir retenu de faute ou d'abus de droit à l'encontre de la locataire ayant unilatéralement rompu son engagement, la Cour de révision se retranche derrière le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond. La haute juridiction énonce ainsi « que c'est dans l'exercice de leur pouvoir d'apprécier la volonté des parties que les juges du fond ont décidé que l'engagement de location ne comportait aucune disposition relative à la résiliation de la convention, et qu'ils ont exonéré en conséquence, la dame B. d'une faute génératrice de tout dommage-intérêt au bénéfice du bailleur ». Le raisonnement validé par la Cour de révision mérite une attention particulière. Le contrat signé le 9 novembre 1990 était un « engagement de location » dont la prise d'effet en tant que bail était différée au 1er janvier 1991. La renonciation étant intervenue le 10 décembre 1990, elle se situait dans une période intermédiaire, antérieure à la prise d'effet du bail (comme le souligne d'ailleurs le sommaire officiel de la décision). Face à cet acte préparatoire ou initial, les juges d'appel ont constaté une lacune contractuelle : l'acte ne comportait « aucune disposition relative à la résiliation de la convention ». Or, en droit des obligations, le silence du contrat sur les modalités de sa rupture anticipée peut faire l'objet de deux lectures antagonistes. Une lecture civiliste stricte, défendue par le pourvoi sur le fondement de l'article 989 du Code civil, consiste à dire qu'en l'absence de clause de dédit ou de résiliation unilatérale, l'engagement est irrévocable et sa rupture constitue nécessairement une inexécution fautive. À l'inverse, une lecture interprétative de la commune intention des parties permet de considérer qu'en n'organisant ni n'interdisant expressément la renonciation avant la prise d'effet du bail, et en ne prévoyant aucune sanction spécifique au titre de la résiliation, les parties n'ont pas entendu ériger le retrait anticipé du preneur en fait générateur de responsabilité contractuelle. En jugeant que cette seconde lecture relevait du pouvoir souverain des juges du fond « d'apprécier la volonté des parties », la Cour de révision refuse d'exercer un contrôle de dénaturation ou de qualification sur ce point et valide la déduction opérée par la Cour d'appel : l'absence de prévision contractuelle sur la résiliation prive le bailleur du droit d'invoquer une faute génératrice de dommages-intérêts. #### 2. La neutralisation de la clause de non-remboursement réputée non écrite La réponse apportée par la Cour de révision à la seconde branche du moyen est encore plus remarquable sur le plan de la théorie générale du contrat. Pour contester sa condamnation à rembourser l'intégralité des fonds (et notamment la fraction de 61 815 francs incluant la commission d'agence), le bailleur s'attaquait au motif de l'arrêt d'appel tiré de l'effet relatif des contrats (la locataire étant étrangère aux relations entre le propriétaire et son agence) et invoquait la violation de la force obligatoire du contrat qui excluait tout remboursement. Sans même s'attarder sur la question de l'opposabilité du contrat de mandat de l'agence immobilière (rendant ainsi implicitement surabondant le grief formulé par le pourvoi sur ce point), la Cour de révision valide le cœur du dispositif d'appel par un motif de droit substantiel touchant à la validité même de la clause de conservation des fonds. Elle affirme en effet « qu'ayant relevé que la disposition de la convention excluant tout remboursement des sommes perçues pour quelque motif que ce soit procurait un avantage au seul propriétaire, c'est à bon droit que la Cour d'appel a estimé que cette clause revêtait un caractère excessif au détriment du locataire et devait être réputée non écrite ». L'emploi de la formule « c'est à bon droit » atteste que la Cour de révision exerce ici un contrôle de légalité et approuve pleinement la qualification juridique et la sanction retenues par la juridiction du second degré. Le raisonnement se décompose en trois étapes logiques : 1. **Le constat de l'unilatéralisme absolu de la stipulation :** La clause litigieuse excluait tout remboursement des sommes perçues « pour quelque motif que ce soit ». Une telle rédaction, par sa généralité absolue, permettait au bailleur de conserver l'intégralité des fonds (144 315 francs) même dans l'hypothèse où la non-réalisation du bail ne serait pas imputable à une faute du preneur, voire résulterait d'un cas fortuit ou du fait du bailleur lui-même. Elle procurait donc « un avantage au seul propriétaire », sans contrepartie pour le preneur. 2. **La qualification du déséquilibre contractuel :** De cet avantage unilatéral et absolu, la Cour d'appel a justement déduit que la clause « revêtait un caractère excessif au détriment du locataire ». C'est la notion même de déséquilibre significatif ou de clause abusive qui est ici mobilisée, bien qu'elle soit appliquée sur le terrain du droit commun des contrats (le pourvoi ne visant que les articles 989 et 1002 du Code civil) et non sur le fondement d'un texte consumériste spécial. 3. **La sanction de l'éradication partielle :** La sanction prononcée n'est ni la nullité de l'ensemble de l'engagement de location, ni la révision judiciaire du montant à l'instar d'une clause pénale, mais le fait que la clause « devait être réputée non écrite ». La stipulation étant effacée du contrat, le bailleur se trouvait privé de tout titre juridique pour conserver les 144 315 francs (qu'il s'agisse des avances ou des sommes ayant servi à payer sa propre agence), ce qui justifiait légalement sa condamnation à tout restituer, rendant le moyen infondé en toutes ses branches. ### C. Le dispositif En conséquence de cette double motivation écartant l'intégralité des griefs formulés par le bailleur, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes suivants : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; > Condamne le demandeur à l'amende et aux dépens. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu par la Cour de révision le 9 octobre 1997 constitue une décision de principe majeure en droit monégasque des contrats et des baux d'habitation. Sa portée dépasse largement le cadre factuel d'un simple litige locatif pour toucher aux fondements mêmes de la théorie générale des obligations en Principauté, en illustrant la manière dont le juge suprême monégasque articule le respect de la volonté des parties et l'exigence de justice contractuelle. #### 1. L'émergence prétorienne de la lutte contre les clauses abusives et la sanction du « réputé non écrit » L'apport le plus saisissant de la décision réside incontestablement dans la validation, au visa implicite du droit commun des contrats (articles 989 et 1002 du Code civil visés au moyen), de l'éradication d'une clause contractuelle jugée excessive par le mécanisme du « réputé non écrit ». Pour mesurer l'audace et l'importance de cette solution en 1997, il convient de la replacer dans son contexte normatif et comparatiste. Dans la tradition civiliste classique issue du Code Napoléon — dont le Code civil monégasque est directement l'héritier à travers ses articles 989 (équivalent de l'ancien article 1134 du Code civil français) et 1002 —, le contrat fait la loi des parties. En principe, le juge n'a pas le pouvoir de modifier le contenu du contrat ni d'écarter une clause librement consentie au seul motif qu'elle serait léonine ou déséquilibrée, sauf texte spécial l'y autorisant. En matière de clauses prévoyant la conservation de sommes d'argent en cas d'inexécution, le droit civil classique offre principalement la qualification de clause pénale (ou d'indemnité d'immobilisation et d'arrhes). Or, même lorsque le juge dispose du pouvoir de modérer une clause pénale manifestement excessive, cette modération consiste à réduire le montant de la peine, et non à réputer la clause non écrite dans son principe même, et elle suppose au préalable qu'une inexécution fautive soit caractérisée. En l'espèce, le preneur ayant été exonéré de toute faute, le mécanisme de la clause pénale ne pouvait fonder la rétention des deniers. La clause litigieuse s'analysait en réalité en une clause de déchéance ou de confiscation pure et simple des fonds versés (« excluant tout remboursement des sommes perçues pour quelque motif que ce soit »). En approuvant la Cour d'appel d'avoir jugé que cette stipulation « procurait un avantage au seul propriétaire », qu'elle « revêtait un caractère excessif au détriment du locataire » et qu'elle « devait être réputée non écrite », la Cour de révision consacre une police judiciaire des clauses abusives au sein même des rapports locatifs, sans s'appuyer sur une législation spéciale de droit de la consommation. La terminologie employée par l'arrêt du 9 octobre 1997 fait directement écho aux critères du droit européen et français des clauses abusives (l'avantage excessif procuré à une partie au détriment de l'autre, créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, sanctionné par le réputé non écrit). Toutefois, alors qu'en droit français ou dans le cadre de la directive européenne 93/13/CEE du 5 avril 1993, ce mécanisme repose sur des textes consuméristes spécifiques ou sur des lois spéciales régissant les baux d'habitation (qui dressent des listes de clauses réputées non écrites), la Cour de révision de Monaco valide ici cette sanction en tant qu'instrument de régulation générale du contrat de bail. Cette approche démontre la souplesse de la jurisprudence monégasque qui, confrontée à la spécificité et à la tension du marché immobilier et locatif en Principauté — où le rapport de force économique est structurellement très favorable aux propriétaires bailleurs —
## I. Faits et procédure Décision rendue le **22/03/1973** par la juridiction **Tribunal de Première Instance de Monaco** sous la référence **25635**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Baux d'habitation Bailleur - Renouvellement - Refu - Motivation - Néce ité (non) - Abu de droit (non) Le propriétaire d'un immeuble récent, non oumi aux règle légale concernant le droit au maintien dan le lieux mai relevant du droit commun en matière de location, n'e t tenu ni à motiver on congé, ni à offrir une location plu brève. Son comportement, conciliant ur ce point, n'e t pa compatible avec un abu de droit qui ne aurait, d'ailleur , e trouver caractéri é dan une e pèce où le bailleur jouit d'une complète liberté de contracter et où le baux con enti à certain locataire ne créent pa , pour le autre , un droit à l'i… ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > ; PAR CES MOTIFS, Accueille en la forme le époux B. en leur demande de renouvellement de bail et la C.A.R. en on action en expul ion dirigée contre ceux-ci, joint le in tance ; Déboute le époux B. de toute leur demande , fin et conclu ion ; con tate la régularité de congé qui leur ont été donné par la C.A.R. et qui le ont placé , à partir du 1er octobre 1972, dan la po ition d'occupant an droit ni titre ; ordonne en con équence leur expul ion. MM. de Mon eignat pr., Françoi prem. ub t. gén., MMe Marquilly et Marquet av. déf. ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
# Cour d'Appel de Monaco, 25 avril 2017, n° 16009 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 25 avril 2017, n° 16009 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/04-25-16009)) ## Faits et procédure Par contrat du 2 octobre 2012, la société anonyme monégasque A (ci-après « la SAM A ») a donné à bail à c-h. SA. un appartement de sept pièces, avec chambre de service et deux caves, dans un immeuble de la Principauté. Le bail était conclu pour trois ans à compter du 15 novembre 2012, moyennant un loyer annuel de 300.000 euros, payable trimestriellement et par anticipation. Il faisait suite à un précédent bail portant sur les mêmes locaux, conclu le 15 octobre 2009, à l'occasion duquel le preneur avait réalisé, avec l'accord du bailleur, d'importants travaux de rénovation. Un « protocole d'accord de travaux » daté de 2009 distinguait les travaux devant faire l'objet d'une remise en état au départ du locataire de ceux qui en étaient dispensés. Le 9 septembre 2014, la SAM A a fait délivrer un commandement de payer 82.254,72 euros, contenant la clause résolutoire. Ce commandement étant resté infructueux, le juge des référés a constaté la résolution du bail par ordonnance du 28 janvier 2015, confirmée en appel le 14 juillet 2015. Une saisie-arrêt a été pratiquée le 26 septembre 2014 sur un compte bancaire du preneur, avec un solde créditeur de l'ordre de 200 euros. Par jugement du 24 mars 2016, le Tribunal de première instance a condamné c-h. SA. au paiement de 30.399 euros d'arriérés, de 114.046 euros d'indemnité d'occupation, de 25.000 euros d'indemnité de relocation et de 121.680,51 euros de frais de remise en état, après compensation avec le dépôt de garantie de 120.000 euros. Il a rejeté les demandes indemn
# Cour d'Appel de Monaco, 14 juillet 2020, n° 19127 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 14 juillet 2020, n° 19127 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2020/07-14-19127)) ## Faits et procédure Au cours de l'année 2016, M<sup>me</sup> e. C., de nationalité russe, souhaite s'installer à Monaco et recherche un appartement à louer. Le 29 juillet 2016, elle signe au profit de la SARL B une offre de location portant sur un appartement situé X4 à Monaco, moyennant un loyer annuel de 780 000 euros en principal et une caution de 180 000 euros, soit trois mois de loyer. L'offre contient une clause, au cœur du litige, aux termes de laquelle la locataire s'engage à verser la caution dès acceptation par le propriétaire. Cette somme est présentée comme « une avance sur le montant total des frais de location ou un dédit à ma charge dans le cas où je ne donnerai pas suite à mon offre de location alors même que le bailleur aura rempli de son côté comme convenu ses obligations » (la clause énumère notamment des travaux de rénovation, de nettoyage et de vérifications techniques). Le 1<sup>er</sup> août 2016, l'agence confirme l'acceptation de l'offre par le propriétaire, la SCI A. La locataire verse 180 000 euros le 2 août 2016. Le 21 août 2016, son compagnon, M. S., est victime d'un infarctus et décède le 30 août suivant. Le 29 août 2016, la locataire informe la SARL B qu'elle ne donnera pas suite à la location. La locataire assigne la SARL B en restitution de la somme versée, puis, par conclusions ultérieures, sollicite la condamnation in solidum de la SARL B et de la SCI A. Par jugement du 4 avril 2019, le Tribunal de première instance condamne la SCI A à restituer 180 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, au motif que les conditions du dédit n'étaient pas réunies, le bailleur n'ayant pas exécuté ses propres obligations. La SCI A relève appel. Elle demande l'infirmation du jugement, le rejet des demandes de la locataire, sa condamnation à 15 000 euros de dommages-intérêts pour abus du droit d'agir, ainsi que le rejet de la demande subsidiaire de requalification en clause pénale. L'intimée conclut à la confirmation, subsidiairement à la reconnaissance d'une force majeure, plus subsidiairement à la requalification et à la réduction de la clause à 1 euro. ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher trois questions. **En premier lieu**, il s'agissait de déterminer si le bailleur peut conserver la somme de 180 000 euros lorsque le locataire renonce à la location, alors que le bailleur n'avait pas encore réalisé les trav
# Cour de Révision de Monaco, 08 juillet 2020, n° 19089 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 08 juillet 2020, n° 19089 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2020/07-08-19089)) ## Faits et procédure Par un bail à loyer du 4 septembre 2015, conclu pour trois ans renouvelables moyennant un loyer annuel de 21.327,36 euros, l'État de Monaco (Administration des domaines) a loué à Mme j. L. un appartement à Monaco. Un contrat de location d'un emplacement de parking a été conclu parallèlement. L'État soutenait qu'au mois d'août 2016, la locataire avait sous-loué cet appartement en violation du bail. Il a saisi le tribunal de première instance aux fins de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion de l'occupante sans droit ni titre. Par jugement du 21 juin 2018, le tribunal a : - rejeté la demande de la locataire tendant à voir déclarer nul le procès-verbal de constat d'huissier du 25 août 2016 ; - retenu un manquement grave aux clauses du bail, tenant à la sous-location de l'appartement en août 2016 ; - prononcé la résiliation judiciaire du bail et du bail accessoire portant sur l'emplacement de parking ; - ordonné l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification ; - condamné la locataire à verser 40.000 euros de dommages-intérêts à l'État. La cour d'appel a confirmé ce jugement par arrêt du 26 septembre 2019. La locataire s'est pourvue en révision : déclaration de pourvoi du 22 novembre 2019, requête du 20 décembre 2019, contre-requête de l'État du 17 janvier 2020, conclusions du ministère public du 29 janvier 2020. L'affaire a été examinée à l'audience du 3 juillet 2020. Le pourvoi comportait deux moyens. Le premier, articulé en six branches, critiquait la validité du procès-verbal de constat, au regard de la répartition entre constatations matérielles et interrogatoire, de l'usage de la force publique et de la force probante des attestations produites. Le second contestait la qualification de faute grave et invoquait l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (non précisé dans la décision : l'ensemble des éléments de fait relatifs à la situation personnelle de la locataire, au-delà de ceux repris dans le moyen). Le nom de la demanderesse apparaît sous plusieurs formes d
# Cour d'Appel de Monaco, 12 novembre 1996, n° 26464 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 12 novembre 1996, n° 26464 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1996/11-12-26464)) ## Faits et procédure Par un acte intitulé « engagement de location », conclu le 9 novembre 1990 (le jugement de première instance mentionne la date du 8 novembre 1990), l'agence B., mandataire de M. M., propriétaire d'un appartement de quatre pièces, a reçu de Mme B., future locataire, la somme totale de 144 315 francs, versée en deux chèques de 82 500 francs et 25 815 francs et en espèces pour 36 000 francs. La prise de possession était fixée au 1er décembre 1990, le bail devant prendre effet le 1er janvier 1991. Le 10 décembre 1990, Mme B. a renoncé à la location. Par assignation du 27 février 1992, elle a demandé la restitution de l'ensemble des sommes versées, ainsi que le remboursement d'un dépôt de garantie de 9 000 francs versé pour un studio précédemment occupé, cette dernière demande étant dirigée contre un tiers, J. B. Reconventionnellement, M. M. a sollicité 50 000 francs de dommages-intérêts pour résiliation anticipée et 10 000 francs au titre des frais de justice. Le tribunal de première instance, par jugement du 16 février 1995, a condamné M. M. à restituer 82 500 francs, a estimé que la clause de non-restitution stipulée au contrat faisait obstacle au remboursement du surplus, et a débouté les parties du reste de leurs demandes. M. M. a interjeté appel le 19 avril 1995. Mme B. a formé appel incident, réclamant 61 815 francs (36 000 et 25 815 francs) ainsi que des dommages-intérêts. La Cour d'appel a réformé le jugement dans la mesure exposée ci-après. ## Question de droit La décision soulève deux questions distinctes. La première porte sur la validité et l'effet d'une clause qui stipule que « les sommes versées ne seront pas restituées au preneur et ce, pour quelque motif que ce soit ». Il s'agit de savoir si une telle stipulation, insérée dans un engagement de location, peut faire échec à la restitution des sommes versées lorsque le locataire renonce à la location avant toute prise d'effet. La seconde concerne les demandes indemnitaires croisées : le bailleur peut-il obtenir réparation d'un manque à gagner et du coût de la commission d'agence consécutifs à la renonciation du preneur, et le locataire peut-il obtenir des dommages-intérêts pour la rétention prolongée des fonds ? ## Solution et dispositif La Cour fonde sa solution sur l'exécution de bonne foi des conventions, au sens de l'article 989 du Code civil, tel que visé dans le texte de
# Cour d'Appel de Monaco, 05 juillet 1996, n° 26456 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 05 juillet 1996, n° 26456 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1996/07-05-26456)) ## Faits et procédure Par un bail du 5 avril 1994, Mme M. a loué à M. et Mme A. un appartement sis à Monaco. Le bail contenait une clause résolutoire de plein droit, figurant au paragraphe 8° du contrat, sanctionnant le défaut de paiement du loyer. Le 12 janvier 1996, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer la somme de 13 000 francs, correspondant aux loyers et charges des mois de décembre 1995 et janvier 1996. Ce commandement n'ayant pas été suivi d'effet, elle a assigné en référé, le 15 février 1996, aux fins de résiliation du bail et d'expulsion. Par ordonnance du 27 mars 1996, le juge des référés a renvoyé les parties à se pourvoir au principal. Il a relevé que les locataires avaient soulevé une contestation relative aux charges, qui relève selon lui de la seule compétence du Tribunal de première instance, en application des articles 24 et 50 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. La bailleresse a interjeté appel le 11 avril 1996. Elle soutenait que le juge des référés pouvait se borner à constater l'acquisition de la clause résolutoire, sans prononcer la résiliation, dès lors que le loyer avait été fixé en application de la loi n° 1118 du 18 juillet 1988 et n'était pas discuté. Les locataires ont conclu à la confirmation, en invoquant une compensation légale entre leur créance et la créance de la bailleresse. Cette créance résulterait de charges indûment perçues, au titre des ordures ménagères, à hauteur de 1 000 francs mensuels jusqu'en avril 1995, puis de 500 francs. Ils faisaient également valoir un cautionnement de 18 000 francs, alors que le bail en fixait le montant à 15 000 francs, et des versements effectués à la Caisse des dépôts entre mars et mai 1996. *Observations de forme.* Le texte fourni présente deux incohérences matérielles qui n'affectent pas le raisonnement. D'une part, l'article 50 de l'ordonnance-loi est visé tantôt sous le numéro 669 (motifs), tantôt sous le numéro 661 (un considérant). D'autre part, l'intitulé d'enregistrement mentionne « M.-B. c/ A.-F. », alors que le corps de l'arrêt désigne « Mme M. » et « les époux A. ». Le commentaire retient la désignation du corps de l'arrêt et l'ordonnance-loi n° 669, qui est la référence cohérente avec l'article 24 visé par les parties. ## Question de droit La cour devait trancher deux questions. La première porte sur la compétence du juge des référés. Il s'agissait de savoir si l'article 50 de l'ordonnance-loi n° 669, qui soumet les litiges relatifs aux baux à usage d'habitation aux règles de procédure applicables devant le Tribunal de première instance, interdit au juge des référés de statuer sur de tels litiges. La seconde porte sur le fond de la voie de référé. Il convenait de déterminer si, en présence d'une clause résolutoire de plein droit et d'un commandement de payer resté sans effet, le juge des référés doit constater la réalisation de cette clause lorsque le locataire invoque une compensation qui n'est ni justifiée ni chiffrée. ## Solution et dispositif La cour d'appel retient une double solution. Sur la compétence, elle juge que le juge des référés a décliné sa compétence à tort. Elle relève que « cette référence au Tribunal de première instance n'est pas, à l'évidence, exclusive de toute autre juridiction puisque précisément dans le livre II du Code de procédure civile intitulé “Procédure devant le Tribunal de première instance” figure le titre XXII lui-même intitulé “Des référés” ». Elle ajoute qu'une lecture contraire « conduirait à priver les plaideurs d'utiliser la voie du référé en cette matière ». Sur le fond, elle constate que les locataires ont unilatéralement ramené le loyer de 6 000 francs à 5 100 francs à compter du 1er juillet 1995, « contrairement au contrat ». Le défaut de paiement entraîne, selon la clause du paragraphe 8°, « la déchéance des époux A. de tous leurs droits ». Elle en déduit que « le juge des référés devait constater que les conditions d'exécution de la clause résolutoire de plein droit étaient réalisées, eu égard à l'urgence et en l'absence d'une contestation sérieuse soulevée par les époux A. ». Elle écarte la compensation au motif que les locataires « n'ont même jamais produit un décompte précis de leur réclamation ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « infirme l'ordonnance du 27 mars 1996. > > Statuant à nouveau, > > Constate la résiliation de plein droit par l'effet de la clause résolutoire du contrat de bail du 5 avril 1994 conclu entre Mme M. et les époux A. > > Dit en conséquence que les époux A. devront libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant
# Cour d'Appel de Monaco, 14 janvier 2020, n° 18728 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 14 janvier 2020, n° 18728 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2020/01-14-18728)) ## Faits et procédure La société de droit panaméen « C » a consenti à la société D un bail d'un an, à compter de février 2012, portant sur un local situé dans la Galerie Marchande au X4 à Monaco, composé d'une entrée, d'un bureau, d'un dégagement et de WC. Ce bail a été renouvelé pour trois ans à compter du 1er février 2014, puis cédé, par avenant du 28 novembre 2014, à la société B, qui devient locataire principale à compter du 1er décembre 2014. Par acte du 15 avril 2016, la société B a sous-loué à la société A, exerçant sous l'enseigne « E », un local compris dans les bureaux qu'elle occupait, pour un usage exclusif de bureaux, moyennant un loyer annuel hors taxes de 18.000 euros charges comprises, payable trimestriellement et par avance. Le bail de sous-location était conclu pour un an, renouvelable par tacite reconduction. Après des factures émises entre juin 2016 et janvier 2017, la société B a notifié la résiliation du contrat le 27 mars 2017 pour non-paiement des loyers depuis juillet 2016, puis a mis en demeure la sous-locataire, le 11 avril 2017, de payer 16.200 euros et de quitter les lieux. Elle a assigné la société A devant le Tribunal de première instance, qui, par jugement du 20 décembre 2018, a condamné la sous-locataire au paiement de 16.200 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2017, au titre des loyers de juillet 2016 à mars 2017, tout en la déboutant de l'ensemble de ses prétentions, notamment de sa demande en résolution. La société A a relevé appel le 21 mars 2019. Elle soutenait que la bailleresse n'avait jamais permis la jouissance paisible des locaux, sollicitait la résolution judiciaire du contrat aux torts exclusifs de la société B, des dommages-intérêts pour inexécution fautive, et, à titre subsidiaire, un échelonnement de la dette sur deux ans. La société B demandait la confirmation du jugement et 8.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire. ## Question de droit La Cour devait déterminer si le sous-locataire, poursuivi en paiement de l'arriéré de loyers, peut opposer à son bailleur un manquement de celui-ci à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, et ainsi obtenir la résolution du bail de sous-location ainsi que l'allocation de dommages-intérêts. La question se doublait d'une interrogation probatoire : il incombait à la sous-locataire d'établir ce manquement, et il lui appartenait également de démontrer l'exécution de son obligation de paiement, en particulier par la production de copies de chèques. Enfin, la Cour devait se prononcer sur la demande subsidiaire d'échelonnement de la dette et sur la demande reconventionnelle de la bailleresse fondée sur la procédure d'appel abusive. ## Solution et dispositif La Cour rappelle le cadre contractuel appl
# Cour d'Appel de Monaco, 07 janvier 2020, n° 18687 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 07 janvier 2020, n° 18687 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2020/01-07-18687)) ## Faits et procédure La société A, propriétaire d'appartements situés dans l'immeuble « B » à Monaco, en avait confié la gestion à l'agence immobilière D. Au mois de décembre 2016, cette agence proposa un appartement à M. e. M. et Mme y. M., qui recherchaient un logement par l'intermédiaire de la SAM C. Une première offre, accompagnée d'un chèque d'arrhes de 142.080 euros remis à la SAM C, fut refusée. Les époux M. adressèrent alors à la SAM C, le 28 décembre 2016, une seconde offre valable jusqu'au 4 janvier 2017 à 18 heures, prévoyant une entrée dans les lieux au 1er mars 2017 et un loyer annuel de 420.000 euros. Cette offre contenait une clause de dédit (article 6 de l'offre, selon les écritures de l'appelante), ainsi qu'une stipulation relative au formalisme de l'acceptation, dont le texte est reproduit à l'arrêt : > « Cette offre engage le Preneur jusqu'au 4 janvier 2017 18 H. Passé ce délai, sans réponse écrite de la part du propriétaire, cet engagement sera considéré comme nul et non avenu. (…) Aucune acceptation verbale ne permettra d'engager le propriétaire quant à l'acceptation de la présente offre ». La société A soutenait qu'un courriel du 3 janvier 2017, émis par son administrateur, avait informé l'agence D de son acceptation, et que cette agence avait, le même jour, informé la SAM C par message WhatsApp. Elle assigna les époux M. et la SAM C devant le Tribunal de première instance en paiement de 155.400 euros au titre de la clause de dédit, outre des dommages-intérêts pour résistance abusive et, contre la SAM C, pour faute délictuelle et perte de chance. Par jugement du 20 décembre 2018, le Tribunal de première instance débouta la société A de l'ensemble de ses demandes, estimant qu'aucune acceptation n'était intervenue dans le délai de validité de l'offre, laquelle était devenue caduque le 4 janvier 2017 à 18 heures. La société A interjeta appel le 21 mars 2019. Les époux M. formèrent appel incident en matière de dommages-intérêts, la SAM C présentant également une demande reconventionnelle. ## Question de droit La question posée à la Cour d'appel était de savoir si un contrat de location s'était formé par acceptation de l'offre des locataires, alors que la seule acceptation produite était un message de l'agence du bailleur annonçant une acceptation écrite future, et si, en l'absence de contrat, la clause de dédit pouvait recevoir application. Plus précisément, la Cour devait apprécier si le message transmis
# Tribunal Correctionnel de Monaco, 07 mai 2019, n° 18169 > Décision commentée : Tribunal Correctionnel de Monaco, 07 mai 2019, n° 18169 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-correctionnel/2019/05-07-18169)) ## Faits et procédure Un appartement appartenant à M. a. P. a été loué à M. h. O., administrateur de sociétés. Le contrat de bail a été, selon la prévention, « détourné » par ce dernier, qui aurait sous-loué le logement à l'insu du propriétaire. Une sous-location d'un studio à Mme l. S. durant les mois de novembre et décembre 2017 est au cœur de l'enquête. Mme r. B., gérante de société, est poursuivie pour complicité du délit commis par M. O. Il lui est reproché d'avoir trouvé des personnes pour sous-louer le bien, d'avoir pris en charge l'entrée dans les lieux et d'avoir perçu le prix. Le ministère public a été saisi par citations délivrées les 4 et 5 octobre 2018. Les prévenus étaient poursuivis sur le fondement des articles 26 et 337 du Code pénal pour M. O., et des articles 26, 41, 42 et 337 du même code pour Mme B. Les poursuites visaient des faits commis « courant 2018 ». Le tribunal relève toutefois que la période réelle se situe en 2017, l'indication de 2018 résultant d'une erreur matérielle. Les prévenus ont accepté de comparaître volontairement malgré cette erreur, de sorte que le tribunal s'est déclaré valablement saisi sur le fondement de l'article 368 du Code de procédure pénale. Lors de l'audience du 23 avril 2019, le ministère public a sollicité la relaxe de M. O. et la requalification des faits reprochés à Mme B. en escroquerie. Les deux prévenus ont conclu à leur relaxe. ## Question de droit Le tribunal devait répondre à deux questions. La première portait sur les éléments constitutifs de l'abus de confiance : un contrat de bail peut-il constituer l'objet matériel du délit, et le détournement d'un immeuble entre-t-il dans le champ de l'article 337 du Code pénal ? Le tribunal ajoute une question de preuve tenant à l'accord du propriétaire et à l'existence d'une contrepartie financière. La seconde concernait la responsabilité de la complice présumée et la possibilité de requalifier les faits en escroquerie. Il s'agissait de savoir si la relaxe de l'auteur principal emporte celle du complice, et si le juge peut substituer à la qualification poursuivie une qualification plus sévère. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte d'abord la qualification d'abus de confiance à l'égard de M. O. Il relève que le contrat de bail ne figure pas parmi les objets limitativement énumérés par l'article 337 du Code pénal, et que l'appartement sous-loué, en tant qu'immeuble, n'entre pas davantage dans cette liste. Il constate enfin que l'enquête n'a pas permis d'établir avec certitude l'accord du prévenu ni l'existence d'une contrepartie financière. S'agissant de Mme B., le tribunal refuse de la déclarer complice. Il retient que « la relaxe prononcée ci-dessus interdit de reconnaître cette prévenue complice de faits qui n'ont pu être imputés à celui qui était considéré comme étant leur auteur principal ». Il écarte ensuite la requalification en escroquerie proposée par le ministère public, au motif que « la peine maximale encourue pour ce délit prévu par l'article 330 du code pénal est de 5 ans alors que celle prévue pour de la complicité d'abus de confiance initialement reprochée à r. B. est de 3 ans ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Prend acte de l'acceptation de h. O. et r. B. de comparaître volontairement sur les faits pour lesquels ils ont été poursuivis et qui auraient été commis courant 2017 et non courant 2018 ; > Relaxe h. O. et r. B. des faits qui leur sont ainsi respectivement reprochés ; > Et laisse les frais à la charge du Trésor ; » ## Portée et enseignement pratique **Une qualification limitée par le texte.** La décision illustre le caractère limitatif de l'énumération de l'article 337 du Code pénal. Le tribunal fonde son raisonnement sur une liste fermée d'objets matériels (fonds, meubles, effets, deniers, marchandises, billets, promesses, quittances, écrits contenant ou opérant obligation ou décharge). Le contrat de bail n'y figure pas. L'immeuble, qui fait l'objet de la sous-location, en est également exclu. La solution conduit à une lecture stricte du texte d'incrimination : le détournement d'un droit personnel ou d'un bien immobilier ne suffit pas à caractériser l'infraction, même lorsqu'il est établi qu'il a été porté atteinte aux intérêts du propriétaire. **L'articulation entre l'auteur et le complice.** La relaxe de
Compétence Contentieux constitutionnel - Recours en annulation - Dispositions législatives Logement Loi n° 1.377 du 18 mai 2011 modifiant la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le septembre 1947 Droits et libertés constitutionnelles Loi n° 1.377 du 18 mai 2011 modifiant la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 Conciliation du droit de propriété consacré par l'article 24 de la Constitution et du principe de la priorité accordée aux monégasques Attribution de la qualité de prioritaires à des personnes n'ayant pas de liens étroits avec la Principauté. Atteinte excessive à l'exercice du droit de propriété (oui) Extension de la notion de « résidence ininterrompue à Monaco » à des situations nouvelles et élargissement des catégories de personnes protégées - Atteinte excessive à l'exercice du droit de propriété (oui) Poursuite du bail jusqu'à son terme en cas d'abandon de domicile ou de départ définitif pour raison de santé du titulaire du bail, en sus du cas de décès - Atteinte excessive à l'exercice du droit de propriété (non) Obligation de relogement du locataire évincé en cas de démolition intégrale de l'immeuble avant reconstruction - Atteinte excessive à l'exercice du droit de propriété (oui) Soumission aux dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 des locaux résultant de la réunion locaux distincts ou de l'extension par surélévation ou par addition de construction - Atteinte excessive à l'exercice du droit de propriété (oui) Droit pour le locataire évincé d'occuper le logement rendu vacant par l'exercice du droit de reprise exercé par le propriétaire, sous le bénéfice de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 - Atteinte excessive à l'exercice du droit de propriété (non) Locaux du secteur protégé utilisable pour l'exercice partiel d'une activité associative ou professionnelle non commerciale - Exclusion des listes des personnes protégées, de celles ayant un logement correspondant à leurs besoins normaux à Monaco ou dans les communes limitrophes - Extension du délai de notification de l'exercice du droit de reprise Restriction de l'exercice du droit de reprise pendant les six premiers mois du bail à l'égard des locataires handicapés ou âgés de plus de 65 ans - Obligation de location d'un local vacant dans les mois suivant la déclaration de vacance Durée d'exécution de travaux de remise en état ou aux normes limitées à dix-huit mois sauf motif légitime - Obligation de déclaration d'aliénation volontaire à titre onéreux et apports en société de locaux du secteur réservé en vue de l'acquisition éventuelle par le Ministre d'État - Atteinte à l'exercice du droit de propriété (non) - Dérogations prévues - Atteinte au principe constitutionnel d'égalité (non) Bénéficiaire du droit de reprise non suivie d'une occupation effective, passible d'une amende administrative - Atteinte au principe constitutionnel du respect des droits de la défense (non) Faculté pour la Direction de l'Habitat, après déclarations de vacance, de procéder à une visite pour vérifier l'exactitude de la déclaration - Atteinte au principe constitutionnel de l'inviolabilité du domicile (non) Prérogatives nouvelles attribuées à la Commission arbitrale dans l'exercice de sa mission de conciliation Atteinte au principe constitutionnel du respect de la vie privée (non) Faculté attribuée au Ministre d'État de demander au propriétaire une preuve de l'occupation effective du local et, en cas de défaut, d'infliger une sanction - Atteinte au principe de la présomption d'innocence (non) Édiction d'une sanction administrative en cas de reprise du local non suivie d'une occupation effective - Atteinte au principe de la légalité des peines (non) - Atteinte aux principes de nécessité et de proportionnalité des peines (non) Principe de la liberté d'entreprendr
# Cour d'Appel de Monaco, 15 mai 1995, n° 26380 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 15 mai 1995, n° 26380 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1995/05-15-26380)) ## Faits et procédure Les dames P., propriétaires indivises d'un local, l'avaient donné à bail à la SAM Jimaille. Un mur de ce local s'est partiellement effondré à la suite d'un glissement de terrain situé en amont. Le sinistre est survenu le 27 octobre 1987 dans les locaux du 2e sous-étage de l'immeuble « L. M. ». Il a rendu inutilisable une superficie de 225 m², selon l'expertise amiable établie au contradictoire de toutes les parties. La remise en état définitive a été achevée le 18 février 1992. La locataire, autorisée à pratiquer une saisie-arrêt entre ses mains à concurrence de 500 000 francs, a assigné les bailleresses en validation de la saisie et en paiement de 460 238,20 francs, en réparation des troubles de jouissance, ainsi que de 20 000 francs pour résistance abusive. Le montant réclamé est rapporté différemment par le jugement : le tribunal retient une demande de 310 238,28 francs au titre des troubles. Les dames P. ont appelé en intervention forcée la copropriété de l'immeuble, au motif que le mur effondré constituait une partie commune. Par jugement du 6 janvier 1994, le tribunal de première instance a : - déclaré les bailleresses tenues de garantir les conséquences dommageables du trouble de jouissance et les a condamnées conjointement à payer 195 869 francs à la locataire (150 000 francs au titre de la réfaction de loyer et 45 869 francs au titre du transfert de marchandises et de la gêne d'exploitation) ; - débouté la locataire du surplus, ainsi que les bailleresses de leur demande reconventionnelle ; - condamné le syndicat des copropriétaires à relever et garantir les bailleresses. Deux appels ont été formés : celui des dames P. (ainsi que des hoirs P.) et celui du syndicat des copropriétaires. Les instances, enregistrées sous les numéros 94-112 (assignation du 27 avril 1994) et 94-120 (assignation du 10 mai 1994), ont été jointes. La locataire a formé un appel incident. Le syndicat soutenait en outre ne pas avoir eu connaissance, en première instance, du rapport d'expertise amiable. ## Question de droit La décision soulève trois questions. La première porte sur l'étendue de l'obligation du bailleur. Aux termes de l'arrêt, le bailleur « est tenu de mettre à la disposition de son locataire un local en bon état d'entretien et de lui assurer le clos et le couvert » (C. civ., art. 1559). La question est de savoir si le manquement partiel à cette obligation, résultant de l'effondrement d'un mur, engage le bailleur à réparer le préjudice du locataire. La deuxième question concerne l'existence même du préjudice. Les appelants soutenaient que la locataire, ayant décidé de quitter les lieux et de transférer son activité, n'avait subi aucun trouble de jouissance. La Cour doit déterminer si l'utilisation effective des locaux conditionne l'indemnisation. La troisième question est celle du recours en garantie. Il s'agit de savoir si le bailleur, tenu envers le locataire, peut être relevé et garanti par le syndicat des copropriétaires lorsque le désordre trouve son origine dans une partie commune. ## Solution et dispositif La Cour confirme le jugement en toutes ses dispositions, par les motifs suivants. **Sur le fondement de l'obligation du bailleur.** La Cour relève que « durant cette période le bailleur n'a exécuté que partiellement son obligation tandis que le locataire a payé le loyer correspondant à une mise à disposition totale ». Elle en déduit que « dans le cadre d'un contr
# Cour d'Appel de Monaco, 12 février 2019, n° 17761 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 12 février 2019, n° 17761 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2019/02-12-17761)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 1er octobre 1997, la SCI B a consenti à f
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 mai 1995, n° 26378 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 mai 1995, n° 26378 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1995/05-11-26378)) ## Faits et procédure Une bailleresse, unique héritière de son auteur décédé, assigne ses deux colocataires afin d'obtenir leur expulsion d'un appartement loué à Monaco, ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d'un arriéré de loyers et charges pour la période du 28 juin 1992 au 27 janvier 1994. Le bail invoqué est un contrat du 28 mars 1988, dont l'article 8 prévoit une résiliation de plein droit un mois après un commandement de payer, commandement délivré le 27 décembre 1993. Les défendeurs reconnaissent ne plus avoir payé les loyers après le décès du bailleur, sans contester le montant réclamé. Ils soutiennent toutefois que le défunt leur avait consenti une faculté d'acquisition de l'appartement, pour un prix de 360 000 000 lires déduction faite des loyers payés, selon un acte sous seing privé daté du 22 avril 1988. Ils forment en conséquence une demande reconventionnelle tendant à voir renvoyer les parties devant notaire pour la signature de l'acte de vente, le jugement tenant à défaut vente. La demanderesse conteste la validité du document invoqué, qu'elle soupçonne d'avoir été modifié, et sollicite la production de l'original, se réservant une vérification d'écritures et l'introduction d'une action en faux. À titre subsidiaire, elle invoque la lésion, sur le fondement de l'article 1516 du Code civil. ## Question de droit La question posée au tribunal était double. Il lui fallait d'abord déterminer si la demande reconventionnelle tendant à la réalisation de la vente était recevable au regard de l'article 382 du Code de procédure civile, lequel subordonne la recevabilité incidente d'une telle demande à trois alternatives : procéder de la même cause que la demande principale, former une défense contre celle-ci, ou tendre à la compensation judiciaire. Il lui revenait ensuite, par voie de conséquence, de statuer sur la demande de communication de l'original du contrat, dont l'utilité dépendait de la recevabilité de la demande reconventionnelle. ## Solution et dispositif Le tribunal rappelle le principe selon lequel les demandes reconventionnelles ne sont admises incidemment que dans les trois hypothèses légales. Il examine successivement chacune d'elles et les écarte toutes. **Sur l'identité de cause.** La demande reconventionnelle repose sur une clause d'acquisition insérée dans un contrat de bail, tandis que la demande principale tend au paiement de loyers et charges « sur la base d'un autre contrat de bail ». Les deux prétentions ne procèdent donc pas de la même cause. **Sur la défense à la demande principale.** Le tribunal définit la défense comme « l'ensemble des moyens dirigés directement à rencontre de la prétention d'un demandeur pour établir qu'elle est injustifiée ». Or la demande reconventionnelle ne contient aucun moyen de cette nature à l'encontre de la créance de loyers, que les défendeurs ne contestent pas dans son montant. **Sur la compensation judiciaire.** Le tribunal relève que la condition de compensation n'est pas remplie par la demande telle qu'elle résulte des conclusions sur la réalisation de la vente. Il en déduit l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle et écarte, en conséquence, la demande de communication de l'original du contrat. Sur le fond de la demande principale, le tribunal retient que la créance est « juste et bien vérifiée » et condamne solidairement les défendeurs. Il constate la résiliation de plein droit du bail et ordonne l'expulsion, sans prononcer l'astreinte demandée. Le dispositif est rédigé comme suit : > « Condamne solidairement R. M. B. et F. M. à payer à I. B. la somme de 149 892,36 francs, montant des causes sus-énoncées, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 1993 sur la somme de 142 173,36 francs et à compter du 10 février 1994 sur celle de 7 719 francs ; > > Constate la résiliation de plein droit du bail signé le 28 mars 1988, et ordonne en conséquence l'expulsion de R. M. B. et de F. M., ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des loca
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 mars 2014, n° 11968 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 mars 2014, n° 11968 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/03-13-11968)) ## Faits et procédure Par un contrat intitulé « contrat de bail de droit commun à destination de débarras », le bailleur a donné à bail à son locataire un local, un garage fermé deux places et une place de parking ouvert, à Beausoleil. Le bail était conclu pour un an à compter du 15 avril 2009, avec tacite reconduction annuelle le 15 avril, moyennant un loyer mensuel de 3 000 euros indexé. Le contrat prévoyait que « les parties se réservent le droit de mettre fin à la présente convention moyennant un préavis de 6 mois notifié par lettre recommandée ». Le preneur a notifié sa dénonciation par lettre recommandée du 18 janvier 2012, en précisant qu'il respecterait « sauf accord contraire » un préavis de six mois. Il a restitué les clés le 11 mai 2012, selon un bordereau de remise de clés. Le bailleur a délivré un commandement de payer le 12 juin 2012, resté infructueux, puis a fait assigner le preneur le 30 janvier 2013 devant le Tribunal de Première Instance. Il réclamait 9 734,56 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que 5 000 euros de dommages et intérêts. Le montant tenait compte d'une caution de 3 000 euros. Le défendeur a soulevé à titre principal l'incompétence du tribunal, au motif que la somme réellement due, après déduction de la caution, serait inférieure au seuil de compétence du juge de paix. À titre subsidiaire, il contestait être débiteur de la totalité des sommes réclamées. Il a formé une demande reconventionnelle de 3 000 euros pour action abusive. Il soutenait avoir payé par chèque du 10 avril 2012 les loyers de la période du 15 février au 15 mars 2012, et que la remise des clés emportait fin du bail. Dans ses dernières écritures du 8 janvier 2014, il faisait valoir que le bailleur avait signé le bordereau sans réserve sur les deux derniers mois de loyer. (Le texte fourni ne reproduit ni la lettre du 18 janvier 2012 dans son intégralité, ni le bordereau de remise de clés.) ## Question de droit Le jugement pose deux questions distinctes. La première est de compétence : la détermination du tribunal compétent doit-elle s'apprécier au regard du montant de la demande ou du montant finalement retenu après examen au fond ? Le tribunal répond que la compétence se détermine « en fonction du montant de la demande ou des demandes », sans analyse au fond à ce stade. La seconde, au fond, est la suivante : la restitution des clés par le preneur, en cours de préavis contractuel, met-elle fin au bail et aux obligations de paiement du locataire, lorsque le bailleur n'a ni expressément consenti à une fin anticipée, ni procédé à une relocation avant l'expiration du préavis ? Plus précisément, la signature d'un bordereau de restitution vaut-elle renonciation du bailleur aux loyers jusqu'au terme du préavis ? ## Solution et dispositif **Sur la compétence**, le tribunal rappelle les termes de l'article 6 du Code de procédure civile, qui attribue au juge de paix les actions purement personnelles ou mobilières, en dernier ressort jusqu'à 1 800 euros et, à charge d'appel, jusqu'à 4 600 euros. Il retient que « chacun des chefs de demande de S.CH. est supérieur à 4.600 euros, sans qu'il y ait lieu de les additionner pour dépasser ce montant ». Il en déduit, en application de l'article 21 du Code de procédure civile, sa compétence. **Sur le fond**, le tribunal fonde sa
# Cour d'Appel de Monaco, 20 novembre 2018, n° 17411 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 novembre 2018, n° 17411 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2018/11-20-17411)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 4 novembre 2016, la SAM B a consenti à M. a VI. un bail portant sur un appartement de trois pièces principales à Monaco, une cave et deux emplacements de stationnement, à usage mixte. Le bail, conclu pour une durée courant du 1er décembre 2016 au 31 décembre 2018, était assorti d'une clause résolutoire conventionnelle. Celle-ci prévoyait la résiliation de plein droit du bail, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou un commandement de payer contenant déclaration de l'intention du bailleur d'user de la clause, en cas de défaut d'exécution d'une seule des obligations du preneur. Le preneur ayant laissé impayés les loyers du troisième trimestre 2017, le bailleur lui a adressé une mise en demeure par lettre recommandée le 12 juillet 2017, puis lui a fait délivrer un commandement de payer le 7 août 2017 par exploit d'huissier. Ce commandement n'a pas été remis à la personne du preneur, absent de son domicile ; l'huissier a procédé par dépôt en mairie, doublé d'un envoi recommandé avec accusé de réception. Le bailleur a saisi le juge des référés aux fins de constat de la résiliation de plein droit et d'expulsion. Le président du Tribunal de première instance a, par ordonnance du 14 mars 2018, constaté la résiliation, ordonné l'expulsion et condamné le preneur aux dépens. Le premier juge a relevé que le locataire ne justifiait pas avoir avisé son bailleur de son absence prolongée, ni de l'incapacité alléguée à gérer ses affaires. Le preneur a interjeté appel. Il soutenait que le délai de huit jours n'avait pas commencé à courir, faute de réception effective du commandement, et que l'accident subi le 16 mai 2017 constituait un cas fortuit ou de force majeure. Il invoquait également la bonne foi d'exécution du contrat. L'intimée sollicitait la confirmation de l'ordonnance et 5 000 euros de dommages-intérêts pour appel abusif et dilatoire. ## Question de droit La Cour devait déterminer si la clause résolutoire avait régulièrement produit ses effets, en particulier au regard de deux points : d'une part, la validité de la signification d'un commandement de payer remis par dépôt en mairie à un preneur absent, sans réception effective ; d'autre part, l'opposabilité au bailleur d'un empêchement de paiement fondé sur un accident. Il lui revenait également d'apprécier la bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause. La question sous-jacente est celle de l'office du juge saisi en référé d'une demande fondée sur une clause résolutoire conventionnelle. La Cour rappelle qu'elle « ne peut [...] que vérifier si la loi des parties a été respectée en s'assurant que cette clause a régulièrement acquis ses effets et n'a pas été invoquée de mauvaise foi par le cocontractant bailleur ». ## Solution et dispositif La Cour confirme l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions. Son raisonnement repose sur plusieurs constats successifs. **1. Caractère non équivoque de la clause.** La clause permettait au bailleur d'adresser une simple mise en demeure ou un commandement de payer, à l'issue d'un délai de huit jours, passé lequel le bail était résilié de plein droit « sans aucune autre formalité judiciaire » en l'absence d'exécution. **2. Régularité de la mise en œuvre.** Aucun règlement n'étant intervenu dans le délai de huit jours, la Cour retient que l'huissier s'est conformé aux prescriptions de l'article 148 du Code de procédure civile. Elle juge que « la justification de la réception de l'acte n'apparaît pas requise par la loi » et qu'il « ne saurait être ajouté au formalisme prévu » par ce texte, dès lors que le dépôt en mairie a été suivi de l'avis par lettre recommandée. **3. Absence de cas fortuit ou de force majeure.** Le juge relève, d'une part, que le preneur n'a pas informé son bailleur de son absence ni des raisons de son incapacité ; d'autre part, que le certificat médical du 22 juin 2017 « affirme le contraire » de ce qu'il devait établir. En cause d'appel, la preuve n'est pas rapportée que l'accident « aurait présenté les caractères d'un cas fortuit ou de la force majeure l'empêchant de gérer l'ensemble de ses affaires et le privant de toute possibilité de procéder au règlement des loyers ». **4. Bonne foi.** Le juge retient qu'un précédent ret
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juin 1985, n° 25107 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juin 1985, n° 25107 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1985/06-13-25107)) Le droit des baux d'habitation en Principauté de Monaco présente la singularité remarquable d'articuler, au sein d'un territoire exigu soumis à une forte pression démographique et foncière, la protection constitutionnelle du droit de propriété et un interventionnisme étatique prononcé visant à préserver l'accès au logement de certaines catégories de personnes dites « prioritaires ». Au cœur de cet édifice législatif figure l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation, complétée par son ordonnance souveraine d'application n° 2.057 du 21 septembre 1959. Ce dispositif institue un mécanisme contraignant de déclaration des locaux vacants, assorti d'une prérogative exorbitante du droit commun conférée à l'autorité administrative : le pouvoir d'attribuer d'office le logement vacant à un candidat prioritaire lorsque le propriétaire n'a pas lui-même consenti de bail à une telle personne dans le délai légal. Le jugement rendu le 13 juin 1985 par le Tribunal de première instance de Monaco, siégeant en chambre du conseil et statuant en audience publique dans l'affaire opposant les consorts B. et D. à l'État de Monaco, constitue une décision de référence quant à l'interprétation et à la mise en œuvre de ce régime d'attribution d'office. Par cette décision d'une grande richesse technique, la juridiction monégasque tranche tout à la fois une question fondamentale de répartition des compétences entre le juge judiciaire et le juge constitutionnel et administratif (le Tribunal Suprême), précise l'articulation hiérarchique entre la loi et le règlement dans la définition de la vacance, encadre rigoureusement la computation des délais procéduraux de l'attribution d'office, et délimite de manière stricte l'office du juge ainsi que les prérogatives résiduelles du propriétaire face au locataire imposé par l'Administration. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire trouve son origine dans la situation juridique et matérielle d'un bien immobilier à usage d'habitation situé en Principauté de Monaco. Madame R. I., veuve en premières noces de Monsieur B. et en secondes noces de Monsieur D., était propriétaire d'un appartement composé de quatre pièces principales et de ses dépendances, sis au premier étage d'un immeuble monégasque. Ce logement avait été libéré par son dernier locataire au mois d'octobre 1978 et était demeuré inoccupé depuis cette date. Le 7 avril 1983, Madame R. I. est décédée, laissant pour lui succéder ses trois enfants, R. B., A. D. et G. D., lesquels sont dès lors devenus propriétaires indivis de l'appartement en question. L'inoccupation prolongée du bien n'a pas échappé à la vigilance de l'Administration monégasque. En effet, à la suite d'une enquête diligentée par le service du logement de la Principauté, il est apparu que l'appartement n'était plus occupé depuis l'année 1978. Par une lettre de l'Administrateur des domaines chargé de l'habitat (dont le texte de la décision mentionne la date du 7 septembre 1984, bien que la chronologie des actes subséquents démontre que les démarches déclaratives se sont nouées dès le mois d'août 1984), R. B. a été invité, en sa qualité de copropriétaire indivis, à souscrire la déclaration de vacance de ce logement. Agissant par l'intermédiaire de leur mandataire, R. B., les héritiers indivis ont procédé à ladite déclaration de vacance en utilisant la formule spéciale délivrée à cet effet par le service du logement. L'examen matériel de ce document administratif révèle plusieurs mentions déterminantes pour la solution du litige : - En regard de la question pré-imprimée *« le local est-il disponible ? »*, le déclarant a expressément répondu : *« Oui, le 1er octobre 1984 »*. - Le formulaire mentionne comme date d'établissement le 23 août 1984. - Toutefois, lors de son établissement le 23 août 1984, la déclaration ne répondait pas à la demande d'indication des jours et heures de visite de l'appartement ; elle n'a été complétée sur ce point que postérieurement et verbalement par le déclarant. - Le cadre réservé à l'Administration sur ce même document comporte les indications suivantes : *« Date : 23 août 1984, Affiché le 27 août 1984, Transmis au Journal de Monaco le 24 août 1984 »*. - Enfin, le service du logement a délivré à R. B. un récépissé officiel de cette déclaration de vacance sous la date du 27 août 1984. L'affichage réglementaire de la vacance ayant eu lieu pendant une durée de vingt jours, du 27 août au 15 septembre 1984, sans qu'une location amiable ne soit conclue par les propriétaires avec un candidat prioritaire, l'Administration a mis en œuvre son pouvoir d'attribution forcée. Par une décision du 25 septembre 1984, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception émanant du Conseiller de gouvernement pour les Finances et l'Économie agissant pour le Ministre d'État, il a été porté à la connaissance du mandataire des indivisaires que l'appartement était attribué d'office à un prioritaire, Monsieur R. S., en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Cependant, les héritiers indivis ont opposé un refus catégorique de mettre les locaux à la disposition de Monsieur R. S., empêchant ainsi l'attributaire désigné par l'État de prendre possession du logement. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Entendant faire échec à cette mesure administrative d'attribution forcée, les copropriétaires indivis, R. B., A. D. et G. D., ont, par exploit d'assignation en date du 2 octobre 1984, attrait l'État de Monaco devant le Tribunal de première instance en déclarant fonder leur action sur l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Aux termes de leur exploit introductif d'instance, les demandeurs sollicitaient du Tribunal qu'il statue selon les chefs de demande suivants : - Constater que la comptabilisation des délais prévus par l'ordonnance-loi n° 669 n'était pas exacte, au motif qu'en l'état de l'insalubrité de l'appartement, et par application des dispositions de l'article 4, alinéa 2, du titre I de l'ordonnance souveraine n° 2.057 du 21 septembre 1959, ce bien ne pouvait être considéré comme vacant ; - Constater en conséquence que le Ministère d'État aux Finances et à l'Économie avait outrepassé ses droits dans sa décision d'affectation d'office de l'appartement, sans attendre que le délai de vingt jours puisse commencer à s'écouler et qu'il soit complètement écoulé ; - *« Annuler purement et simplement la décision dont s'agit du 25 septembre 1984 »* ; - Donner acte aux requérants de leur engagement de réaliser non seulement les travaux nécessaires à la remise en état de l'appartement, mais également les travaux requis pour faire changer cet appartement de catégorie, afin de leur permettre de le louer aux locataires de leur choix. Au soutien de ces prétentions, l'argumentation des consorts B. et D. se déployait en deux branches principales, assorties d'un moyen subsidiaire : 1. **En la forme (sur la computation des délais) :** Les demandeurs soutenaient que l'Administration n'avait pas respecté les délais impératifs prévus par l'ordonnance-loi n° 669 lors de l'édiction de sa décision d'attribution d'office du 25 septembre 1984. Selon eux, le délai avait été indûment comptabilisé à partir du 27 août 1984, alors qu'il aurait dû courir dès le 23 août 1984, date effective d'établissement de la déclaration de vacance. En faisant rétroagir le point de départ au 23 août, la décision du 25 septembre 1984 apparaissait tardive comme étant intervenue après l'expiration du délai légal (vingt jours d'affichage augmentés des dix jours d'attribution d'office, soit trente jours expirant avant le 25 septembre). Les propriétaires en déduisaient qu'ils avaient recouvré la libre disposition de leur local en vertu du dernier alinéa de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 669. 2. **Au fond (sur la vacance et la disponibilité du local) :** De manière alternative et quelque peu contradictoire avec leur déclaration initiale, les indivisaires affirmaient que l'appartement ne pouvait être qualifié de vacant. S'ils reconnaissaient avoir souscrit une déclaration de vacance, ils alléguaient l'avoir fait sous la menace de poursuites pénales. Ils faisaient valoir qu'en raison d'un état d'insalubrité, de dégradations importantes affectant les lieux, ainsi que de l'entreposage de meubles dépendant de la succession non encore réglée de leur mère, les locaux n'étaient ni disponibles, ni susceptibles d'une habitation immédiate. Invoquant l'article 4 de l'ordonnance souveraine n° 2.057 du 21 septembre 1959, ils soutenaient que le point de départ du délai de vingt jours devait être impérativement *« reporté au jour où prend fin la situation de droit ou de fait (rendant) le local indisponible »*. Dès lors, l'attribution d'office était, selon cette seconde branche, prématurée et irrégulière. 3. **À titre subsidiaire (sur la personne de l'attributaire) :** Les demandeurs s'opposaient au choix même du locataire désigné par l'Administration, Monsieur R. S., en mettant expressément en doute sa bonne foi, sa moralité et sa solvabilité. En défense, l'État de Monaco concluait au rejet intégral des demandes en opposant d'abord une exception d'incompétence juridictionnelle, puis une réfutation point par point sur le fond : 1. **Sur la compétence :** L'État soulevait l'incompétence du Tribunal de première instance. S'appuyant sur la formulation de l'assignation qui tendait à voir *« annuler purement et simplement »* une décision administrative émanant du Ministre d'État, le défendeur soutenait qu'une telle action s'analysait en un recours en annulation pour excès de pouvoir, lequel ressortit à la compétence exclusive du Tribunal Suprême en vertu de l'article 90 B de la Constitution. 2. **Sur le fond :** Subsidiairement, l'État faisait valoir que le bien était incontestablement vacant au sens de l'article 1er-5° de l'ordonnance-loi n° 669, obligeant les copropriétaires à déclarer cette vacance. Quant au point de départ du délai, la date du 27 août 1984 avait été retenue conformément à l'ordonnance du 21 septembre 1959 en raison de l'omission, par Monsieur B., de l'indication des jours et heures de visite sur le formulaire du 23 août, omission qui avait retardé l'affichage et fait obstacle au déroulement normal de la procédure jusqu'à sa régularisation le 27 août. S'agissant de l'état d'inhabitabilité allégué, l'État le jugeait sans pertinence dès lors que plusieurs prioritaires s'étaient déclarés prêts à occuper les lieux et que l'attributaire entendait réaliser à ses frais les travaux nécessaires. De plus, l'État rappelait que l'insalubrité doit faire l'objet d'une déclaration par arrêté et ne saurait résulter d'un simple constat d'huissier, une telle allégation contredisant au demeurant l'affirmation expresse de disponibilité figurant dans la déclaration signée par le mandataire. L'absence de règlement de la succession était tout aussi inopérante face à la loi. Enfin, l'État soulignait que si la qualité légale de prioritaire de l'attributaire peut faire l'objet d'une discussion, les propriétaires ne sont nullement autorisés à contester sa moralité ou sa solvabilité. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumettait au Tribunal de première instance une série de questions juridiques imbriquées, touchant tant au droit processuel et constitutionnel qu'au droit substantiel des baux d'habitation réglementés : 1. **La question de compétence juridictionnelle :** Le Tribunal de première instance est-il compétent, sur le fondement de l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, pour connaître d'une action contestant une décision ministérielle d'attribution d'office d'un logement, lorsque l'exploit introductif d'instance sollicite formellement l'« annulation » de cet acte administratif pour dépassement de pouvoir, ou un tel litige relève-t-il de la compétence exclusive du Tribunal Suprême au titre de l'article 90 B de la Constitution ? 2. **La définition de la vacance et la hiérarchie des normes :** Un propriétaire peut-il remettre en cause l'état de vacance de son local, tel que défini par l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 (norme législative), en invoquant l'indisponibilité matérielle ou juridique du bien (mauvais état, meubles successoraux) sur le fondement de l'ordonnance souveraine n° 2.057 du 21 septembre 1959 (norme réglementaire) ? 3. **La détermination du point de départ du délai d'attribution d'office :** À quelle date précise commence à courir le délai légal de vingt jours (prorogé de dix jours) permettant l'attribution d'office d'un logement vacant ? Ce délai court-il dès la rédaction d'une déclaration de vacance incomplète, à compter de la délivrance du récépissé après régularisation des mentions obligatoires, ou doit-il être reporté en raison d'une prétendue indisponibilité des lieux ? Qui, du propriétaire ou du service du logement, détient le pouvoir d'apprécier l'opportunité d'un tel report ? 4. **L'étendue du contrôle sur le locataire attributaire :** Le propriétaire d'un local attribué d'office par l'Administration est-il recevable et fondé à s'opposer à cette mesure en contestant devant le juge la bonne foi, la conduite, la moralité ou la solvabilité du candidat prioritaire désigné ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'exception d'incompétence soulevée par l'État de Monaco, puis débouter les indivisaires de l'intégralité de leurs prétentions au fond, le Tribunal de première instance développe une motivation rigoureuse, structurée en deux temps parfaitement distincts. #### 1. Sur la compétence : la primauté de la substance de l'action sur l'impropriété des termes de l'assignation Examinant en premier lieu le déclinatoire de compétence présenté par l'État, le Tribunal procède à une requalification salvatrice des termes de l'exploit introductif d'instance. Les juges concèdent d'emblée que *« les termes improprement employés dans l'exploit introductif d'instance peuvent donner à penser que les demandeurs entendent former un recours en annulation pour excès de pouvoir contre la décision du 25 septembre 1984 émanant du Ministre d'État »*. Si tel avait été véritablement l'objet du recours, l'instance aurait effectivement relevé de la compétence du Tribunal Suprême. Toutefois, le Tribunal refuse de s'arrêter à cette maladresse rédactionnelle des demandeurs (qui avaient réclamé d'*« annuler purement et simplement la décision »*). Il recherche le fondement juridique réel de l'action et relève que les requérants se sont *« expressément référés, pour définir le cadre juridique de la présente action, à l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 »*. Or, cette disposition législative investit le Tribunal de première instance, siégeant en chambre du conseil, d'une compétence d'attribution spéciale pour *« apprécier la validité de toute attribution faite en violation de cette ordonnance-loi ou de l'ordonnance souveraine prise pour son application »*. Constatant que les griefs formulés par les consorts B. et D. portent précisément sur la méconnaissance des règles édictées par ces textes spéciaux — à savoir la computation des délais et la vacance effective de l'appartement —, le Tribunal affirme qu'il ne peut que retenir sa compétence. Il justifie cette solution par un argument téléologique fort : décliner sa compétence au profit du Tribunal Suprême reviendrait à *« priver d'effet la faculté de contestation ouverte par l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 et de vider ce texte de sa substance »*. Le recours ayant été formé dans le respect des prescriptions de l'alinéa 2 dudit article 8, l'exception d'incompétence est écartée. #### 2. Sur le fond : la validation intégrale de la procédure d'attribution d'office Abordant le fond du litige, le Tribunal déconstruit méthodiquement l'argumentation des propriétaires en s'appuyant sur la hiérarchie des normes et sur l'économie générale des textes de 1959. **En premier lieu, sur la notion de vacance**, le Tribunal rappelle avec force que l'ordonnance-loi n° 669 *« constitue une norme législative »*. Son article 1er définit les locaux vacants notamment comme ceux à usage d'habitation libérés par le départ d'un occupant (§§ 5° et 6°) ou n'ayant fait l'objet d'aucune location et inhabités depuis plus de trois ans (§ 7°). Le logement litigieux, inoccupé depuis le départ du dernier locataire en octobre 1978, entrait manifestement dans le champ de ces définitions légales. Dès lors, la déclaration de vacance était obligatoire en vertu de l'article 2 de l'ordonnance-loi (le Tribunal écartant au passage, comme dépourvu de sérieux, l'argument selon lequel cette déclaration aurait été extorquée sous la menace de la loi pénale). Surtout, les juges posent un principe de hiérarchie normative : la vacance légale au sens de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 *« ne saurait être remise en cause sur le fondement de l'ordonnance précitée du 21 septembre 1959, d'ordre réglementaire »*. **En deuxième lieu, sur l'articulation des délais et la prétendue indisponibilité du bien**, le Tribunal expose le mécanisme combiné des articles 3 et 4 de l'ordonnance-loi n° 669 et de l'article 4, alinéa 2, de l'ordonnance souveraine du 21 septembre 1959. En vertu de la loi, les locaux vacants peuvent être loués à des prioritaires pendant un délai de vingt jours courant à compter de la date à laquelle les lieux sont devenus vacants et susceptibles d'une habitation immédiate ; à défaut de location amiable dans ce délai, celui-ci est augmenté d'une période de dix jours permettant à l'Administration de procéder à l'attribution d'office, passé laquelle le propriétaire recouvre la libre disposition de son bien. L'ordonnance souveraine précise, quant à elle, les modalités pratiques de ce décompte : c'est la date de réception de la déclaration de vacance par le service du logement — constatée par la délivrance d'un récépissé qui mentionne cette date — qui fait courir le délai de vingt jours. Ce même texte réglementaire ajoute que lorsque le local n'est pas disponible, le point de départ du délai est reporté par le service au jour où prend fin la situation rendant le local indisponible. Or, le Tribunal juge que l'indisponibilité invoquée par les consorts B. et D. ne saurait être admise, et ce pour trois raisons cumulatives : - *L'obligation de sincérité et l'interdiction de se contredire :* L'ordonnance du 21 septembre 1959 exige que la déclaration de vacance soit *« sincère et véritable en instituant le déclarant responsable des indications mentionnées »*. En l'espèce, le mandataire des propriétaires avait lui-même répondu