Cour de Révision de Monaco, 30 mars 1998, n° 26597

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 30 mars 1998, n° 26597 (Lire sur source officielle)

Le droit des baux d'habitation et le droit des voies d'exécution trouvent, à travers l'arrêt rendu le 30 mars 1998 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco, un point d'articulation classique mais fondamental. La question de l'occupation matérielle d'un bien immobilier par des tiers au contrat de bail initial — en l'occurrence les ascendants du preneur en titre — confronte inévitablement le principe de l'effet relatif des conventions aux réalités factuelles de la jouissance des lieux. Lorsque le contrat de location prend fin par l'effet d'un congé délivré au seul signataire, la résistance des occupants de fait ou leurs prétentions ultérieures à la titularité d'un bail verbal indépendant mettent à l'épreuve tant la rigueur du lien d'obligation que l'efficacité des procédures civiles d'exécution, au premier rang desquelles figurent l'expulsion et la saisie-exécution.

En affirmant avec netteté que le bailleur n'entretient de lien de droit qu'avec le locataire contractuel et que l'ordonnance de référé prescrivant l'expulsion de ce dernier ainsi que celle de tous occupants de son chef constitue un titre suffisant au sens de l'article 512-1° du Code de procédure civile pour fonder un commandement de saisie-exécution, la Haute juridiction monégasque consolide la sécurité juridique du propriétaire face aux tentatives de substitution informelle de locataire. Cet arrêt, bien que concis dans sa formulation, offre une riche matière à l'analyse des rapports entre la titularité du droit au bail, l'appréciation souveraine des juges du fond quant à la preuve d'une convention verbale, et la nature juridique des décisions de référé dans le cadre des saisies mobilières.

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'origine du différend réside dans une opération contractuelle des plus courantes en matière immobilière, mais dont l'exécution matérielle s'est immédiatement dissociée de l'instrumentum juridique. Le 15 juillet 1984, un propriétaire, désigné sous l'initiale T., a consenti un contrat de bail portant sur un appartement au profit d'une preneuse, désignée sous les initiales S. D. Ce contrat de location avait été conclu pour une durée déterminée d'une année.

Toutefois, il ressort des constatations factuelles rapportées par la décision que l'appartement objet du bail n'a pas été occupé personnellement par la locataire en titre, mais qu'il fut, « en fait », habité par les parents de cette dernière, les époux M., que la preneuse avait introduits dans les lieux loués pour les héberger.

Souhaitant mettre un terme à la relation contractuelle à l'échéance convenue, le bailleur T. a régulièrement dénoncé le bail à compter du 14 juillet 1985, date correspondant à l'expiration de la période annuelle initiale. Malgré cette dénonciation, les lieux n'ont manifestement pas été restitués libres de toute occupation au propriétaire.

Face au maintien dans les lieux, le bailleur T. a engagé une procédure judiciaire aux fins de libération de son bien. Le 15 février 1988, soit plus de deux ans et demi après la date d'effet de la dénonciation du bail, T. a obtenu une ordonnance du juge des référés. Cette décision provisoire ordonnait l'expulsion de la locataire en titre, S. D., ainsi que celle « de tous occupants de son chef ».

Sur le fondement de cette ordonnance de référé, des mesures d'exécution forcée ont été entreprises. Un commandement visant expressément ladite ordonnance du 15 février 1988 a été délivré à S. D. dans le cadre d'une procédure de saisie-exécution. Les opérations d'expulsion ont été effectivement diligentées le 19 juillet 1989. Lors de cette mesure d'expulsion, M. (le père de la locataire) était présent sur les lieux. Il a alors déclaré avoir préparé ses affaires personnelles ainsi que celles de son épouse. En outre, dans le prolongement de la saisie pratiquée dans l'appartement, une vente aux enchères publiques du mobilier et des objets saisis a eu lieu, sans que M. n'exprime la moindre revendication sur ces biens.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Ce n'est que postérieurement à la réalisation complète des opérations d'expulsion et de vente sur saisie que le contentieux a pris une tournure indemnitaire à l'initiative de l'occupant évincé. Par deux exploits d'assignation distincts, délivrés respectivement le 6 décembre 1990 et le 5 avril 1995 — soit plus d'un an après l'expulsion pour le premier, et près de six ans après pour le second —, M. a attrait le bailleur T. devant les juridictions monégasques du fond (la juridiction de première instance n'étant pas précisée dans la décision).

Au soutien de ses actions, M. articulait deux prétentions principales :

1. Sur le terrain contractuel, il prétendait bénéficier personnellement d'un « bail verbal » portant sur l'appartement litigieux, lequel aurait pris effet le 15 juillet 1985, c'est-à-dire au lendemain même de la date d'expiration du bail écrit initialement consenti à sa fille S. D. et dénoncé par le propriétaire.
2. Sur le terrain de la responsabilité civile et de la régularité des voies d'exécution, il sollicitait la condamnation du bailleur T. au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice que ce dernier lui aurait causé en faisant procéder à son expulsion le 19 juillet 1989 ainsi qu'à la saisie de ses biens.

L'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco, qui a statué par un arrêt rendu le 15 juillet 1997 (le sens du jugement de première instance n'étant pas précisé dans la décision). La juridiction du second degré a intégralement débouté M. de ses demandes. Pour statuer ainsi, les juges d'appel ont retenu que le bail avait été conclu par T. uniquement avec S. D. et non avec ses parents hébergés par elle, lesquels étaient dépourvus de tout droit personnel sur le logement. La Cour d'appel en a déduit que le bailleur n'avait commis aucune faute en assignant en référé sa seule cocontractante. Elle a également relevé l'attitude passive de M. lors de l'expulsion et de la vente aux enchères, et a validé la régularité du commandement de saisie-exécution délivré sur le fondement de l'ordonnance de référé.

Insatisfait de cette décision, M. a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt du 15 juillet 1997. Le demandeur au pourvoi développait deux moyens de cassation (réunis par la Cour de révision pour leur examen). Il faisait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir débouté de ses prétentions en articulant plusieurs branches :

• En premier lieu, un grief de défaut de réponse à conclusions : M. reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir répondu à ses écritures par lesquelles il soutenait, d'une part, qu'il était le « locataire réel » de l'appartement et, d'autre part, que les mesures d'expulsion et de saisie pratiquées à l'encontre de S. D. étaient, par voie de conséquence, entachées d'irrégularité.
• En deuxième lieu, un grief de dénaturation : M. soutenait qu'en refusant de lui reconnaître la qualité de locataire, la juridiction du second degré avait dénaturé les éléments de preuve qu'il avait produits aux débats pour établir l'existence de son droit locatif.
• En troisième lieu, un grief de violation de la loi procédurale : Le demandeur au pourvoi affirmait que la Cour d'appel avait, à tort, jugé régulier le commandement de saisie-exécution délivré à S. D., alors que cet acte était fondé sur une simple ordonnance de référé laquelle, selon lui, « ne peut en droit monégasque constituer un titre de créance » conforme aux exigences légales.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La Cour de révision de Monaco était confrontée à une double problématique juridique, mêlant le droit substantiel des contrats de louage et le droit formel des procédures civiles d'exécution.

La première question, d'ordre substantiel, consistait à déterminer la situation juridique des ascendants introduits dans les lieux loués par le preneur en titre à l'égard du bailleur : les parents du locataire contractuel, qui occupent matériellement le logement, peuvent-ils se prévaloir d'un droit personnel au maintien dans les lieux ou d'une faute du bailleur qui a dirigé la procédure de référé-expulsion exclusivement contre le preneur initial après dénonciation du bail écrit ? En filigrane, se posait la question de l'étendue du contrôle de la Cour de révision sur l'appréciation, par les juges du fond, des preuves relatives à l'existence d'un prétendu bail verbal substitué au bail écrit expiré.

La seconde question, d'ordre strictement procédural, portait sur les conditions de validité des actes préparatoires à la saisie-exécution : une ordonnance de référé prescrivant l'expulsion d'un locataire et de tous occupants de son chef constitue-t-elle un « titre » valable, au sens de l'article 512-1° du Code de procédure civile monégasque, permettant de délivrer régulièrement un commandement aux fins de saisie-exécution ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour rejeter l'ensemble des griefs formulés par le demandeur au pourvoi, la Cour de révision procède à une analyse tripartite rigoureuse, répondant point par point aux branches des deux moyens réunis.

1. L'absence de lien de droit et le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond

Dans un premier temps, la Haute juridiction écarte simultanément les griefs de défaut de réponse à conclusions et de dénaturation des éléments de preuve concernant la qualité de locataire revendiquée par M.

La Cour de révision rappelle un principe directeur de la technique de cassation : l'appréciation de la valeur probante des pièces versées aux débats relève du pouvoir souverain des juges du fond, échappant ainsi au contrôle du juge du droit, sous la seule réserve de l'absence de dénaturation. En l'espèce, la Cour affirme qu'« appréciant souverainement, sans les dénaturer, les éléments de preuve versés aux débats et répondant aux conclusions », la Cour d'appel a légalement justifié sa décision.

Sur le fond du droit, la Cour de révision valide le raisonnement syllogistique de la juridiction d'appel :

• Majeure implicite : En vertu de l'effet relatif des contrats, le bailleur n'est tenu d'agir judiciairement qu'à l'encontre de la personne avec laquelle il est lié contractuellement.
• Mineure : Le bailleur T. a conclu le contrat de bail du 15 juillet 1984 avec S. D., et non avec les parents de cette dernière (les époux M.). Ces derniers n'étaient qu'hébergés par leur fille et « n'avaient aucun droit personnel » sur le bien loué, la preuve d'un bail verbal conclu à compter du 15 juillet 1985 n'étant pas rapportée.
• Conclusion : Le bailleur n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile en assignant en référé sa seule locataire en titre, S. D., « qui était la seule avec qui il avait un lien de droit ».

Par cette motivation, la Cour de révision distingue nettement la détention matérielle (le fait d'habiter les lieux) de la titularité juridique du droit au bail. L'hébergement consenti par un locataire à ses parents ne crée aucun rapport d'obligation direct entre le propriétaire et les personnes hébergées. Celles-ci ne sont que des « occupants du chef » du locataire. Dès lors que le droit du locataire principal s'éteint par l'effet de la dénonciation du bail, les occupants de son chef perdent toute légitimité à se maintenir dans les lieux, sans que le propriétaire ait l'obligation procédurale de les attraire nominativement dans l'instance en expulsion.

2. La prise en compte du comportement de l'occupant lors de l'exécution

Dans un deuxième temps, la Cour de révision relève un élément factuel venant conforter la régularité des opérations d'exécution et contredire les prétentions indemnitaires tardives du demandeur. Elle souligne que les juges du fond ont constaté que M., présent physiquement lors de l'expulsion du 19 juillet 1989, « a déclaré qu'il avait préparé ses affaires et celles de son épouse et n'a exprimé aucune revendication lors de la vente aux enchères du mobilier et des objets saisis dans l'appartement ».

Bien que la Cour de révision n'en tire pas explicitement une qualification juridique abstraite dans cet attendu, ce rappel des constatations des juges du fond joue un double rôle dans l'économie de l'arrêt :

• D'une part, sur le plan probatoire, cette attitude d'acceptation passive lors de l'expulsion (préparation volontaire des effets personnels) contredit frontalement la thèse d'un occupant qui se serait cru titulaire d'un bail verbal légitime depuis quatre ans (1985-1989).
• D'autre part, sur le terrain du préjudice lié à la saisie et à la vente du mobilier, l'absence de toute revendication (procédure de distraction d'objets saisis appartenant à un tiers) au moment de la vente aux enchères prive de fondement l'action en responsabilité dirigée plusieurs années plus tard contre le créancier poursuivant.

3. La qualification de l'ordonnance de référé au regard de l'article 512-1° du Code de procédure civile

Dans un troisième et dernier temps, la Cour de révision tranche la question de pur droit procédural soulevée par le pourvoi quant à la validité du commandement de saisie-exécution. Le demandeur soutenait qu'une ordonnance de référé ne pouvait constituer un « titre de créance » en droit monégasque.

La Cour de révision écarte cet argument en opérant un retour strict au texte de l'article 512-1° du Code de procédure civile monégasque. Elle juge que « l'ordonnance de référé du 15 février 1988 qui ordonnait l'expulsion de S. D. locataire de tous occupants de son chef, et était expressément visée par le commandement, constituait le titre exigé par l'article 512-1° du Code de procédure civile ».

La Haute juridiction corrige ainsi implicitement la terminologie erronée du pourvoi : l'article 512-1° exige l'existence et le visa d'un « titre » (exécutoire), et l'ordonnance de référé, décision juridictionnelle revêtue de plein droit de la force exécutoire à titre provisoire, répond pleinement à cette qualification légale. Dès lors que ce titre était expressément mentionné dans le commandement délivré à S. D., l'acte préalable à la saisie-exécution était parfaitement régulier en la forme comme au fond.

C. Le dispositif

Au terme de cette motivation rejetant l'ensemble des branches des moyens réunis, la Cour de révision prononce le dispositif suivant :

« PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi ; Condamne le demandeur à l'amende et aux dépens ; »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu le 30 mars 1998 par la Cour de révision s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle d'un grand classicisme civiliste et processuel, reflétant l'étroite parenté des concepts juridiques monégasques avec les principes généraux du droit civil d'inspiration romano-germanique, tout en présentant des spécificités liées au Code de procédure civile de la Principauté.

1. L'orthodoxie du principe de l'effet relatif du contrat de bail et la notion d'« occupant de son chef »

La première contribution majeure de l'arrêt réside dans la réaffirmation vigoureuse de la relativité du lien contractuel en matière de baux d'habitation. En jugeant que les parents hébergés par le locataire « n'avaient aucun droit personnel » et que la locataire en titre « était la seule avec qui [le bailleur] avait un lien de droit », la Cour de révision applique dans toute sa rigueur le principe selon lequel les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes.

Dans la théorie générale du bail, le preneur jouit certes du droit d'héberger les membres de sa famille proche (ascendants, descendants, conjoint). Cette faculté d'hébergement relève de l'usage paisible de la chose louée selon sa destination d'habitation familiale. Cependant, lorsque le preneur en titre n'habite pas lui-même les lieux — comme le révèle l'arrêt qui précise que l'appartement « fut, en fait, occupé par les parents de cette dernière » —, l'opération s'apparente à un prêt à usage (commodat) ou à une mise à disposition gratuite au profit de tiers.

Quel que soit le fondement de la présence des parents dans les lieux vis-à-vis de leur fille, ces derniers demeurent juridiquement des tiers absolus à l'égard du bailleur (penitus extranei), ou plus exactement des ayants cause particuliers du seul locataire quant à l'occupation matérielle. Ils entrent dès lors dans la catégorie procédurale bien connue des « occupants du chef » du locataire.

La jurisprudence, tant à Monaco qu'en droit comparé français, est constante sur les conséquences attachées à cette qualification :

• Absence de droit propre : Le droit de l'occupant du chef du locataire est purement dérivé et précaire ; il dépend entièrement de l'existence du droit du preneur principal (nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet). Lorsque le bail principal prend fin — en l'espèce par la dénonciation prenant effet le 14 juillet 1985 —, le titre juridique qui légitimait indirectement la présence des tiers disparaît rétroactivement ou pour l'avenir. Les personnes hébergées deviennent des occupants sans droit ni titre.
• Opposabilité de la décision d'expulsion : Parce qu'ils ne tiennent leur présence que du locataire, la décision de justice (ici l'ordonnance de référé du 15 février 1988) qui ordonne l'expulsion du preneur et de « tous occupants de son chef » leur est pleinement opposable, sans qu'il soit nécessaire que le bailleur les ait personnellement assignés ou mis en cause dans l'instance. C'est précisément ce que valide la Cour de révision lorsqu'elle approuve la Cour d'appel d'avoir jugé que le bailleur n'avait commis aucune faute en dirigeant son action en référé contre la seule S. D. Exiger du propriétaire qu'il identifie et assigne nominativement toutes les personnes hébergées par son locataire paralyserait le droit d'agir en justice et viderait de sa substance la formule exécutoire visant « tous occupants de son chef ».

2. La rigueur probatoire en matière de bail verbal et le contrôle de la dénaturation

Pour tenter de contourner cet obstacle dirimant de l'absence de lien de droit, le demandeur au pourvoi avait habilement tenté de dissocier deux périodes : la période du bail écrit (15 juillet 1984 – 14 juillet 1985) et la période postérieure (à compter du 15 juillet 1985), durant laquelle il prétendait être devenu le « locataire réel » en vertu d'un « bail verbal » conclu directement avec le propriétaire T.

En droit civil, le contrat de louage de choses est un contrat consensuel qui peut parfaitement être conclu verbalement, sans écrit. Toutefois, la preuve de l'existence d'un bail verbal obéit à des règles strictes, surtout lorsqu'il s'agit de démontrer qu'une novation par changement de preneur ou qu'un nouveau contrat s'est substitué à un bail écrit dûment dénoncé. L'occupation matérielle des lieux postérieurement à un congé est par nature équivoque : elle traduit le plus souvent un maintien illicite dans les lieux (une résistance à la dénonciation) plutôt que l'exécution d'un nouveau bail verbal. Pour établir un tel bail verbal au profit d'un tiers hébergé, il incombe à celui qui s'en prévaut de démontrer la volonté non équivoque du bailleur de le reconnaître comme son nouveau cocontractant personnel.

En l'espèce, la Cour de révision rappelle que la question de savoir si les éléments de preuve fournis établissent ou non l