• §Décision · MC — Cour de révision, 26 mars 2015, Mlle l. DE KA. c/ Mme c.. AM. veuve FE., M p. FE. et la SCI MARIE BLEUE DE LORRAINE(86%)💬 commenté
• §Décision · MC — Tribunal du travail, 15 décembre 2023, Madame l. A. c/ La SARL B.(86%)💬 commenté
• §Décision · MC — Tribunal de première instance, 24 avril 2025, s.M, c.F et s Q c/ La société à responsabilité limitée de droit monégasque dénommée S. A. R. L. O et autres(86%)💬 commenté
• §Décision · MC — Tribunal de première instance, 23 novembre 2017, M. p. GH. c/ La SAM A(86%)💬 commenté
• §Décision · MC — Tribunal de première instance, 18 mai 2017, La SA A c/ M. e. AR.(86%)💬 commenté

• 124 200 francs à compter du 31 mars 1995 pour la première année d'exécution ;
• 158 700 francs pour la deuxième année ;
• 186 300 francs pour les années subséquentes (« ensuite »).

Afin de garantir la ponctualité des règlements inhérents à cette location et de prémunir la bailleresse contre les aléas d'une défaillance du locataire, les parties avaient inséré au contrat du 9 janvier 1995 une clause résolutoire expresse d'une grande rigueur. Aux termes de cette stipulation contractuelle, il était prévu qu'à défaut de paiement d'un seul terme, ou même d'une simple fraction de terme de loyer ou de ses accessoires, le bail se trouverait résilié de plein droit à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la délivrance d'une mise en demeure demeurée infructueuse. Une telle clause visait à soustraire la rupture du lien contractuel à l'appréciation judiciaire de la gravité du manquement, en érigeant toute défaillance pécuniaire non régularisée dans le délai d'un mois en cause automatique d'anéantissement du bail.

Au cours de l'exécution du contrat, des difficultés relatives au règlement des échéances locatives sont apparues. S'estimant créancière d'arriérés au titre tant des loyers que des charges locatives, la SCI du Métropole a mis en œuvre le mécanisme institué par la clause résolutoire. Pour ce faire, elle a fait délivrer à son locataire, M. G., un commandement de payer en date du 30 décembre 1997. Ce commandement matérialisait la mise en demeure exigée par les stipulations du contrat du 9 janvier 1995 et faisait courir le délai préfix d'un mois imparti au débiteur pour s'acquitter des causes de l'acte et tenir en échec la résolution de plein droit.

Considérant que ce commandement de payer n'avait pas été suivi d'un apurement intégral de la dette locative dans le délai contractuel et que le preneur demeurait débiteur de reliquats, la société bailleresse a pris l'initiative de saisir les juridictions monégasques afin de tirer les conséquences juridiques et matérielles de la défaillance de son cocontractant.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

L'action initiée par la SCI du Métropole tendait à une double fin : d'une part, faire constater judiciairement l'acquisition (ou « réalisation ») de la clause résolutoire stipulée au contrat du 9 janvier 1995 par l'effet de l'écoulement du délai d'un mois suivant la mise en demeure infructueuse ; d'autre part, obtenir le prononcé de l'expulsion de M. G. des lieux loués, le tout assorti d'une mesure d'astreinte destinée à vaincre toute résistance éventuelle à la libération du local commercial.

Le texte de l'arrêt rapporté ne précise pas la juridiction ayant statué en premier ressort ni la date ou la teneur du jugement initial (non précisé dans la décision). Toujours est-il que le litige a été dévolu à la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt rendu le 15 décembre 1998, la juridiction du second degré a accueilli les demandes formées par la SCI du Métropole. Analysant les pièces et éléments de preuve versés aux débats par les parties, les juges d'appel ont retenu qu'à la date de la délivrance du commandement de payer, soit le 30 décembre 1997, le preneur était effectivement débiteur envers sa bailleresse de reliquats de loyers et de charges. En conséquence de cette constatation, la Cour d'appel a fait droit aux prétentions de la SCI visant à la constatation de la résiliation de plein droit du bail et à l'expulsion sous astreinte du locataire.

Mécontent de cette décision qui scellait la perte de son titre locatif sur le local commercial, M. G. (assisté ou représenté dans l'instance en révision par ses conseils, le texte mentionnant globalement en pied d'arrêt Mes Gardetto et Sbarrato, avocats-défenseurs, ainsi que Me Rey, avocat, sans préciser la répartition exacte de la représentation entre le demandeur et la défenderesse) a formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt du 15 décembre 1998.

Au soutien de son recours devant la Cour de révision, le demandeur au pourvoi a articulé un moyen unique de cassation. Ce moyen reprochait à la Cour d'appel d'avoir accueilli les demandes de la SCI du Métropole au prix d'un double vice affectant la motivation de sa décision :

• une insuffisance de motifs, grief d'ordre formel sanctionnant le défaut de réponse ou la motivation lacunaire des juges du fond ne permettant pas de comprendre le cheminement intellectuel ayant conduit au dispositif ;
• un défaut de base légale, grief de fond reprochant à l'arrêt attaqué de ne pas comporter les constatations de fait suffisantes pour permettre à la Cour de révision d'exercer son contrôle sur la correcte application de la règle de droit.

Ce défaut de base légale et cette insuffisance de motifs étaient invoqués au regard d'un ensemble de textes fondamentaux du droit civil et du droit processuel monégasques, expressément visés par le moyen :

1. Les articles 989 et 990 du Code civil (relatifs à la force obligatoire des conventions et à leur exécution de bonne foi ainsi qu'aux suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature) ;
2. L'article 1162 du Code civil (relatif à la charge de la preuve des obligations et de leur paiement) ;
3. L'article 199 du Code de procédure civile (relatif aux règles gouvernant la rédaction et la motivation des jugements).

En substance, M. G. contestait la manière dont la Cour d'appel avait établi l'existence même de sa dette locative au jour du commandement de payer pour en déduire le jeu automatique de la clause résolutoire. Il soutenait que les juges du second degré n'avaient pas suffisamment caractérisé, en fait et en droit au regard des règles probatoires et contractuelles, la réalité des arriérés de loyers et de charges allégués par la bailleresse.

En défense au pourvoi, la SCI du Métropole concluait au rejet du recours et sollicitait, outre la confirmation de l'arrêt attaqué par l'effet du rejet, l'application des dispositions sanctionnant les pourvois abusifs ou infondés, à savoir la condamnation du demandeur au paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 459 paragraphe 4 du Code de procédure civile.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Le litige porté devant la Haute juridiction monégasque posait une question classique mais fondamentale touchant à la répartition des offices entre les juges du fond et le juge de cassation (révision) dans le contentieux de la résiliation de plein droit des baux :

La Cour d'appel qui, pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire de plein droit insérée dans un bail commercial et ordonner l'expulsion du preneur, retient au vu des éléments de preuve produits qu'à la date de délivrance du commandement de payer le locataire demeurait débiteur de reliquats de loyers et de charges, exerce-t-elle un pouvoir souverain d'appréciation exclusif de tout grief d'insuffisance de motifs ou de défaut de base légale au regard des articles 989, 990 et 1162 du Code civil ainsi que de l'article 199 du Code de procédure civile ?

Autrement dit, il s'agissait pour la Cour de révision de déterminer jusqu'où s'étend son contrôle sur la constatation, par les juridictions inférieures, de l'inexécution matérielle de l'obligation de payer le loyer conditionnant la mise en œuvre d'un pacte commissoire exprès. Le preneur pouvait-il, sous le couvert d'un grief de manque de base légale et d'insuffisance de motifs visant les textes sur la force obligatoire du contrat et la charge de la preuve, inviter la Cour de révision à réexaminer la consistance des comptes locatifs et la valeur probante des pièces établissant l'existence d'un solde débiteur au jour de la mise en demeure ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour écarter le moyen unique soulevé par M. G., la Cour de révision, siégeant dans une formation composée de MM. Jouhaud, vice-président, Malibert, conseiller, Apollis, conseiller rapporteur, et Cathala, conseiller (en présence de M. Serdet, procureur général, et de Mme Bardy, greffier en chef adjoint), adopte une motivation d'une grande concision, caractéristique des arrêts de rejet opposant le verrou de l'appréciation souveraine des juges du fond.

Le syllogisme de la Cour de révision s'articule en trois temps étroitement imbriqués dans un unique attendu de réponse :

1. Le rappel du socle probatoire et de la souveraineté des juges du fond : La Cour énonce tout d'abord « qu'au vu des éléments de preuve qui lui ont été soumis, l'arrêt retient souverainement qu'à la date du commandement de payer qui lui a été délivré le 30 décembre 1997, M. G. était débiteur envers son bailleur de reliquats de loyers et de charges ». Par cette formule, la Haute juridiction opère une qualification décisive de l'opération intellectuelle réalisée par la Cour d'appel de Monaco le 15 décembre 1998. Déterminer si un débiteur s'est acquitté ou non de son obligation pécuniaire, vérifier l'exactitude des décomptes produits, confronter les quittances ou règlements allégués avec les échéances contractuelles (en l'espèce progressives : 124 200 francs, puis 158 700 francs, puis 186 300 francs HT par an, outre les charges) et en déduire l'existence d'un solde impayé (« reliquats de loyers et de charges ») à une date précise (le 30 décembre 1997) relève d'une pure question de fait. En tant que telle, cette appréciation de la portée des éléments de preuve échappe au contrôle de la Cour de révision, qui n'est pas un troisième degré de juridiction.

2. La validation de la justification légale de l'arrêt d'appel : De cette constatation souveraine, la Cour de révision déduit immédiatement « que la Cour d'appel a légalement justifié sa décision ». Le raisonnement juridique sous-jacent est d'une logique implacable au regard du mécanisme contractuel constaté dans le premier attendu de l'arrêt. Dès lors que le contrat du 9 janvier 1995 stipulait expressément « qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires le bail serait résilié de plein droit un mois après une mise en demeure restée infructueuse », la seule condition requise pour que la sanction contractuelle opère était l'existence d'un impayé, fût-il partiel (« fraction de terme » ou « reliquats »), ayant justifié la délivrance du commandement et n'ayant pas été apuré. En constatant souverainement l'existence de ces reliquats de loyers et de charges à la date du commandement du 30 décembre 1997, la Cour d'appel a caractérisé l'inexécution contractuelle exigée par la clause résolutoire. Elle a ainsi fait une exacte application de la loi des parties (articles 989 et 990 du Code civil), respecté les règles de preuve puisqu'elle s'est fondée sur les éléments qui lui étaient soumis sans inverser le fardeau probatoire (article 1162 du Code civil) et suffisamment motivé sa décision (article 199 du Code de procédure civile).

3. Le rejet du moyen et les sanctions pécuniaires accessoires : Concluant « que le moyen n'est pas fondé », la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi. Elle assortit ce rejet d'une double condamnation financière à l'encontre du demandeur S. G. : d'une part, la condamnation à l'amende légale prévue en cas de succombance du demandeur en révision ; d'autre part, faisant application expresse de l'article 459 paragraphe 4 du Code de procédure civile, la condamnation à verser à la SCI du Métropole une somme de 20 000 francs à titre de dommages-intérêts.

C. Le dispositif

Le dispositif de l'arrêt rendu le 4 octobre 1999 par la Cour de révision est ainsi rédigé :

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

Bien que bref dans sa formulation, l'arrêt rendu le 4 octobre 1999 par la Cour de révision de Monaco constitue une illustration topique de la rigueur du droit monégasque des obligations appliqué aux contrats de louage, ainsi que de la technique de cassation mise en œuvre par la juridiction suprême de la Principauté. Son analyse commande d'examiner successivement le régime substantiel de la clause résolutoire de plein droit au regard des textes visés au moyen (1), la délimitation stricte du pouvoir souverain des juges du fond en matière probatoire et comptable (2), et enfin la portée des sanctions procédurales frappant le pourvoi voué à l'échec (3).

1. La rigueur du pacte commissoire exprès sous l'empire des articles 989 et 990 du Code civil

Le pourvoi reprochait en premier lieu à la Cour d'appel d'avoir privé sa décision de base légale au regard des articles 989 et 990 du Code civil monégasque. Ces dispositions, qui forment la clé de voûte du droit des contrats dans la Principauté, consacrent le principe de la force obligatoire des conventions légalement formées — lesquelles tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites — ainsi que l'exigence d'une exécution de bonne foi et le respect des suites que l'équité, l'usage ou la loi confèrent à l'obligation.

En matière de bail (qu'il s'agisse d'un local commercial comme le précise l'attendu factuel de l'arrêt, ou d'un bail d'habitation comme l'indique par erreur matérielle le descripteur d'indexation), l'insertion d'une clause résolutoire de plein droit — ou pacte commissoire exprès — a précisément pour objet de déroger au mécanisme de la résolution judiciaire de droit commun. Lorsque les parties n'ont rien prévu, l'inexécution par le preneur de son obligation principale de payer le loyer et les charges contraint le bailleur à saisir le juge pour demander le prononcé de la résiliation ; le magistrat dispose alors d'un large pouvoir d'appréciation pour évaluer si le manquement présente un degré de gravité suffisant pour justifier l'anéantissement du contrat ou s'il convient d'accorder des délais ou de prononcer de simples dommages-intérêts.

Tout autre est l'économie de la clause résolutoire expresse telle qu'elle avait été rédigée dans le contrat du 9 janvier 1995 liant la SCI du Métropole à M. G. La stipulation relevée par l'arrêt était d'une sévérité absolue : « à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires le bail serait résilié de plein droit un mois après une mise en demeure restée infructueuse ». Par une telle clause, les cocontractants ont eux-mêmes défini par avance, en vertu de leur liberté contractuelle protégée par l'article 989 du Code civil, le seuil de gravité entraînant la rupture du contrat. En stipulant que le non-paiement d'une simple « fraction de terme » ou d'« accessoires » (ce qui inclut les charges locatives) suffirait à provoquer la résiliation de plein droit, les parties ont ôté au juge tout pouvoir modérateur quant à l'opportunité de la sanction au regard de la modicité éventuelle de la dette.

Dans cette configuration, l'office du juge saisi par le bailleur s'en trouve radicalement transformé : il ne lui appartient plus de prononcer la résiliation en appréciant la gravité de la faute, mais seulement de constater que les conditions objectives posées par la convention pour l'acquisition de la clause résolutoire sont réunies. C'est d'ailleurs exactement en ces termes que la SCI du Métropole avait formulé sa demande, sollicitant « que soit constatée la réalisation de la clause résolutoire ».

Dès lors, en tentant d'invoquer les articles 989 et 990 du Code civil pour critiquer l'arrêt d'appel, le preneur se heurtait à l'effet même de la force obligatoire du contrat qu'il avait souscrit. Puisque la convention faisait dépendre la survie du bail du paiement intégral de chaque fraction de loyer et de charges dans le mois d'une mise en demeure, le simple fait d'être débiteur de « reliquats de loyers et de charges » au jour du commandement du 30 décembre 1997 (et de ne pas les avoir apurés dans le délai imparti, ce qui résultait du maintien de la demande de la SCI accueillie par la Cour d'appel) entraînait mécaniquement la réalisation de la clause. Loin d'avoir méconnu les articles 989 et 990 du Code civil, la Cour d'appel en avait assuré la pleine effectivité en refusant de substituer son appréciation à la loi contractuelle des parties.

2. L'articulation entre la charge de la preuve (article 1162 du Code civil) et le pouvoir souverain des juges du fond

Le cœur de l'argumentation du pourvoi résidait toutefois sur le terrain probatoire et motivationnel, à travers le visa combiné de l'article 1162 du Code civil et de l'article 199 du Code de procédure civile.

L'article 1162 du Code civil monégasque régit l'attribution du fardeau de la preuve en matière contractuelle : celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Appliquée au contentieux de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, cette règle fondamentale opère une répartition précise des rôles probatoires :

• Il incombe au bailleur (

Décision de juridiction suprême purgeant définitivement ou encadrant strictement le point de droit.

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Source : Cour de révision, 4 octobre 1999, G. c/ SCI du Métropole

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