Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 20 décembre 2018 (R. 1759) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 21 mars 2019 (enrôlé sous le numéro 2019/000086) ; Vu les conclusions déposées les 31 mai 2019 et 12 novembre 2019 par Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom de Monsieur e. M. et de Madame y. M. ; Vu les conclusions déposées les 15 juillet 2019 et 12 novembre 2019 par Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, au nom de la Société Anonyme de droit Monégasque dénommée C. ; Vu les conclusions déposées le 4 octobre 2019 par Maître Régis BERGONZI, avocat-défenseur, au nom de la Société A ; À l'audience du 26 novembre 2019, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par la Société A à l'encontre d'un jugement du Tribunal de première instance du 20 décembre 2018. Considérant les faits suivants : La société A, propriétaire de biens immobiliers situés dans l'immeuble « B » à Monaco, a confié leur gestion à l'agence immobilière D. Au mois de décembre 2016, l'agence D a proposé ledit Appartement au couple e. M. et y. M.(les époux M., qui recherchaient un appartement à louer par l'intermédiaire de la SAM C. Ces candidats à la location, les époux M. ont formulé le 22 décembre 2016 une première offre, accompagnée d'un chèque à titre d'arrhes d'un montant de 142.080 euros, remis à leur mandataire, la SAM C, correspondant à un trimestre de loyer et aux frais d'agence. Cette offre a été refusée. Le couple a alors adressé à la société C le 28 décembre 2016 une seconde offre, valable jusqu'au 4 janvier 2017 à 18 heures, prévoyant une entrée dans les lieux au 1er mars 2017 et un loyer majoré à la somme annuelle de 420.000 euros, à charge pour elle de la transmettre à l'agence D. Tout en exposant que son acceptation avait été donnée dans ce délai et que c'est de manière fautive que les époux M. n'y ont pas donné suite, le chèque leur ayant été restitué, la société A a, suivant exploit d'huissier en date du 14 juin 2017, fait assigner e. M. et y. M. ainsi que la SAM C. devant le Tribunal de première instance afin de voir : « - condamner in solidum e. M. et y. M. au paiement de la somme de 155.400 euros outre les intérêts de droit à compter du 1er mars 2017, date du commandement de payer et ce, jusqu'à parfait paiement, ainsi que de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

• condamner la SAM C. au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour faute délictuelle et perte de chance,
• condamner in solidum les défendeurs aux dépens avec distraction ». Suivant un premier jugement en date du 18 janvier 2018, le Tribunal de première instance a autorisé e. M. et y. M. à appeler en garantie la SAM C. et autorisé cette dernière à appeler en garantie les époux M. lesdits appels en garantie ayant été régularisés. La société A a par la suite repris le bénéfice de sa demande introductive d'instance tout en réitérant ses prétentions initiales. Elle dispose pour l'essentiel que l'offre devant expirer le 4 janvier 2017 à 18 heures, elle avait, par courriel du 3 janvier 2017, émis par Pieter T. son administrateur, informé l'agence D de son acceptation, celle-ci ayant le même jour, au terme d'un message transmis par la messagerie électronique WhatsApp, informé la SAM C de cette acceptation, caractérisant ainsi l'accord parfait des parties sur les conditions de la location. Les époux e. M. et y. M. ont pour leur part demandé au Tribunal de : « - prononcer la jonction de la présente instance avec les instances d'appel en garantie, À titre principal,
• débouter la société A de l'ensemble de ses demandes, À titre subsidiaire,
• condamner la SAM C à les relever et garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée à leur encontre, En tout état de cause,
• condamner la société A à leur payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts,
• condamner la SAM C à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts » . La SAM C a quant à elle demandé au Tribunal de première instance de voir : « - ordonner la jonction des trois instances connexes,
• débouter la société A de ses demandes, À titre subsidiaire,
• condamner les époux M. à la relever et garantir des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,
• débouter les époux M. de leurs demandes ». Suivant jugement en date du 20 décembre 2018, le Tribunal de première instance a :
• prononcé la jonction des instances enrôlées sous les N° 2017/000550, N° 2018/000360 et N° 2018/000363, et dit que l'affaire sera désormais identifiée sous le seul N° 2017/000550,
• débouté la société A de l'ensemble de ses demandes,
• débouté e. M. et y. M. de leur demande en dommages et intérêts dirigées contre la société A et contre la SAM C,
• débouté les parties du surplus de leurs demandes,
• condamné la société A aux dépens de l'instance en ceux compris les dépens relatifs aux appels en garantie. Les premiers juges ont en substance estimé qu'aucune acceptation n'était intervenue dans le délai de validité de l'offre de location, laquelle était donc devenue caduque le 4 janvier 2017 à 18 heures, aucune faute n'étant caractérisée à l'encontre des époux M. et la société A ne pouvant donc bénéficier de la clause de dédit, l'existence d'une faute délictuelle n'apparaissant pas davantage établie à l'encontre de la société C. Suivant exploit en date du 21 mars 2019, la société A a interjeté appel du jugement susvisé à l'effet de voir la Cour :
• accueillir la Société A en son appel du jugement du Tribunal de première instance du 20 décembre 2018, l'y déclarant intégralement fondée, En conséquence,
• infirmer le jugement rendu le 20 décembre 2018 par le Tribunal de première instance en ce qu'il a débouté la Société A de l'ensemble de ses demandes, Statuant à nouveau,
• dire et juger que la Société A a valablement accepté le 3 janvier 2017 l'offre de location émise le 28 décembre 2016 par e. M. et y. M. concernant l'appartement situé à Monaco, X, Immeuble B,
• dire et juger qu'il y a eu rencontre des consentements entre e. M. et y. M. d'une part, et la Société A d'autre part, le 3 janvier 2017,
• dire et juger par conséquent que le contrat de location a été formé à cette date,
• dire et juger qu e. M. et y. M. se sont tardivement et illégitimement rétractés de leur offre,
• dire et juger que la somme de 155.400 euros est acquise de plein droit à la Société A en application de la clause contractuelle de dédit figurant dans l'offre de location formulée le 28 décembre 2016 et acceptée le 3 janvier 2017, à charge pour la Société A de rétrocéder aux Agences immobilières le montant des honoraires qui leur revient, Par conséquent,
• condamner in solidum e. M. et y. M. à payer à la Société A ladite somme de 155.400 euros outre les intérêts de droit à compter du 1er mars 2017, date du commandement de payer et ce, jusqu'au parfait paiement,
• condamner in solidum e. M. et y. M. à payer à la Société A la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
• condamner la SAM C à payer à la société A la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour faute délictuelle et la perte de chance occasionnée à cette dernière d'être remplie de ses droits,
• confirmer le jugement rendu le 20 décembre 2018 par le Tribunal de première instance en ce qu'il a débouté e. M. et y. M. de leur demande en dommages et intérêts dirigée contre la Société A,
• condamner in solidum les intimés aux entiers dépens tant de première instance que d'appel. Au soutien de ses prétentions, l'appelante observe en substance que :
• les premiers juges ont méconnu l'accord des parties en interprétant de façon erronée l'offre de location, s'agissant tant de la forme que de la teneur de l'acceptation du propriétaire et de l'application de la clause de dédit,
• le contrat de bail est un contrat consensuel et l'appelante a rapporté la preuve de son acceptation écrite par message WhatsApp,
• l'échange de consentement par voie numérique est admis au sens des dispositions de l'article 1163 du Code civil, les écrits sous forme électronique ayant un caractère probant identique aux écrits sur support papier,
• la concordance exigée entre l'acceptation et l'offre ne concerne pas la forme, mais la teneur, et donc l'objet des volontés,
• les motifs du jugement n'ont pas pris en considération la date et l'heure de l'acceptation par écrit du propriétaire, soit le 3 janvier 2017 à 16 h 36, peu de temps avant l'expiration du délai stipulé à l'offre fixé à 18 heures le même jour,
• le contrat était donc conclu de façon régulière au moment de l'envoi de message WhatsApp par l'agence représentant l'appelante à l'agence représentant les époux M. aucune autre condition que celle de l'existence d'un écrit n'étant imposée,
• le propriétaire était représenté par son mandataire, ce dont les époux et l'agence C, mandataire de ces derniers, avaient parfaitement connaissance,
• la théorie de l'expédition doit prévaloir, le contrat étant considéré comme conclu de l'expédition de l'acceptation,
• l'échange des consentements écrits apparaît donc caractérisé à un double titre tant au moment de l'envoi de l'e-mail de l'agence A à son propre mandataire qu'au moment de l'envoi du message WhatsApp de l'agence D à l'agence C, tous éléments ne laissant aucun doute sur l'acceptation pure et simple de l'offre de location des époux M.
• la rétractation des pollicitants présente donc un caractère fautif et s'explique par la volonté de ne pas payer un double loyer puisque les époux M. ne pouvaient pas libérer de façon anticipée leur propre appartement qu'ils occupaient encore, sauf à devoir acquitter deux loyers pendant la durée du préavis de rupture de leur bail en cours,
• la rétractation des époux M. étant intervenue seulement après que l'échange des consentements ait eu lieu, il convient d'appliquer la cause de dédit prévue à l'article 6 de l'offre de location et de condamner les candidats locataire à payer la somme de 155.400 euros à charge pour la société A de rétrocéder aux agences immobilières le montant des honoraires qui leur revient,
• la résistance abusive des époux M. apparaît caractérisée et ne présente aucun caractère légitime contrairement à ce qu'ont soutenu les premiers juges, la mauvaise foi de ces derniers étant établie,
• le comportement de l'agence C est également fautif car celle-ci détenait un chèque de 142.080 euros émis le 22 décembre 2016 par ses mandants représentant la somme qui aurait dû être payée dès l'acceptation de l'offre qu'elle a pourtant décidé de restituer dans la plus grande précipitation à ses clients, ce comportement ayant causé un préjudice à l'appelante privée de cette somme qui aurait dû être conservée en cas de dédit de la part des pollicitants. e. M. et y. M., intimés, entendent voir :
• confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté la société A de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
• dire et juger que l'offre de location signée par eux le 28 décembre 2016 n'a pas été valablement acceptée,
• dire et juger que l'échange des consentements entre l'appelante et les intimés n'est jamais intervenu,
• dire et juger que le contrat de location n'a jamais été formé, En conséquence,
• débouter la société A de sa demande en paiement de la somme de 155.400 euros au titre de la clause mentionnée à l'article 6 de l'offre de location. À titre subsidiaire, ils entendent voir dire et juger que la société C a failli à ses obligations professionnelles notamment son devoir de conseil à leur égard et que celle-ci devra les relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre. Relevant par ailleurs appel incident les époux M. et M. entendent voir réformer le jugement du 20 décembre 2018 mais seulement en ce qu'ils ont été déboutés de leur demande de dommages-intérêts à l'encontre de la société A. Ils entendent voir la Cour, statuant à nouveau de ce chef, dire et juger que la présente procédure est abusive et conduite avec une légèreté blâmable et dans l'intention de leur nuire en sorte qu'elle doit réparer les préjudices matériel et moral causés, condamner la société A au paiement de la somme de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts toutes causes de préjudices confondues ainsi qu'aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Aux termes de leurs ultimes écritures, les époux M. et M. ajoutant à leurs écritures précédentes réitérées en leur teneur, entendent voir condamner la société C à leur payer une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts et la société A une somme portée à 50.000 euros de dommages-intérêts. Les époux M. et M. font valoir pour l'essentiel que :
• de simples échanges de promesse par la voie électronique entre deux prestataires mandataires extérieurs ne peuvent valablement lier les parties,
• l'accord verbal devait au demeurant être suivi d'une contre signature formelle du bailleur qui n'est jamais intervenue,
• la réception le 3 janvier 2017 d'un message WhatsApp de l'agence C leur mandataire ne les a pas rendus destinataire de l'offre formellement contresignée par le bailleur,
• à défaut de signature de l'offre de location du 28 décembre 2016, le propriétaire ou son préposé n'ont pas rendu l'offre de location parfaite,
• l'échange numérique au demeurant imparfait ne caractérise pas la réponse écrite du propriétaire manifestant valablement et dans le délai imparti l'acceptation de l'offre de location,
• c'est seulement après l'expiration de ce délai que les époux ont par le biais de leur mandataire transmis à l'agence D un courrier faisant état de leur volonté de ne plus vouloir donner suite à la location proposée, ce courrier ayant été transmis le 4 janvier 2017 après la caducité de l'offre,
• il ne peut donc être reproché aux intimés une quelconque rétractation fautive alors même que l'offre était déjà caduque,
• la société A essaie de tromper la religion du juge en suggérant que c'est par absence de repreneur de leur propre bien que les époux n'ont pas donné suite à l'acceptation de l'offre du bailleur,
• si la Cour ne faisait pas droit à une telle argumentation et estimait parfait l'échange de consentement, les intimés demandent à titre subsidiaire que la société C ès-qualités d'intermédiaire à l'opération de location soit condamnée à les relever et garantir de toute condamnation à leur encontre en sa qualité de prestataire professionnelle,
• ce mandataire a en effet envoyé un courriel mensonger au mandataire de la société A en prétendant qu'ils ne souhaitaient finalement pas donner de suite à l'offre formulée, laquelle était pourtant déjà éteinte à cette heure, ce manquement permettant à l'appelante de prétendre à l'existence d'une rétractation fautive de leur part,
• cette société a donc gravement manqué à ses obligations de professionnel mais a même enfreint son mandat en ne recherchant pas la contre signature de l'offre émise par leurs soins,
• la décision entreprise apparaît dénuée d'équivoque quant à la carence de la société A en sorte que l'exercice du droit d'appel apparaît abusif et générateur d'un préjudice tant matériel que moral qu'il conviendra de réparer. La société C, co-intimée, entend pour sa part voir confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et débouter la société A des fins de son exploit d'appel et de l'ensemble de ses prétentions. Subsidiairement, elle entend voir condamner les époux M. et M. à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être par impossible prononcée à son encontre et les voir débouter de leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre elle. En tout état de cause, elle entend voir condamner la société A à lui payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice causé en l'état d'un recours abusif générateur de frais en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens. La société C fait valoir en substance que :
• les époux M. et M. ont formalisé une offre qui n'a jamais fait l'objet d'une acceptation écrite en réponse de la part du propriétaire contrairement à ce que précisait l'offre du 29 décembre 2016,
• en sa qualité de mandataire des époux M. et M. elle avait pour instruction expresse d'obtenir l'accord écrit du bailleur pour sécuriser leur projet, un tel formalisme ayant été imposé aux parties,
• elle n'a fait preuve d'aucune précipitation puisque le chèque remis par les époux M. et M. n'a été restitué à leur demande que le 12 janvier 2017 alors même que la caducité de l'offre n'avait suscité aucune réaction de la part de la société bailleresse ni de son mandataire depuis le 4 janvier 2017,
• le mandataire de la bailleresse a continué dans le courant du mois de janvier de présenter d'autres bien loués aux époux M. et M. tout en refusant également une 3ème offre formulée le 19 janvier pour la location du même bien et pour un autre bien le 1er février 2017,
• la société A n'établit à son encontre aucune faute, ni de lien de causalité entre le fait générateur de responsabilité allégué et son prétendu dommage, étant constaté qu'elle a rapidement trouvé un preneur, le bien ayant été loué moins d'un mois après l'offre non aboutie des époux M. et M.
• à titre subsidiaire si la Cour devait considérer qu'elle a commis une faute en restituant le chèque de réservation à ses mandants, ces derniers devront alors être condamnés à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées,
• elle s'est trouvée confrontée à des instructions très précises de ses mandants notamment pour la transmission de plusieurs offres successives, les conditions inhérentes à ces offres et également par rapport à leurs besoins de sécurité quant à l'acceptation du bailleur ou à la restitution des chèques d'acompte émis,
• les deux mandataires, professionnels de l'immobilier ont parfaitement pris acte de la caducité de l'offre et ont respectivement rempli leurs obligations à l'égard de leurs mandants respectifs,
• elle n'a elle-même commis aucun manquement à son obligation de conseil envers ses mandants qu'elle a étroitement accompagnés dans leur recherche d'appartement,
• la saisine de la Cour d'appel révèle une obstination procédurale fautive et abusive devant donner lieu à réparation du préjudice qui en est pour elle résulté. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que les appels tant principal qu'incident ont été interjetés dans les conditions de forme et de délais prévues par la loi et seront déclarés recevables ; Attendu que les premiers juges ont à bon droit déduit des principes régissant le droit général des contrats et des obligations et des règles relatives au consensualisme résultant notamment des articles 956 et suivants du Code civil, que l'offre de contracter caractérise un acte unilatéral de volonté par laquelle une partie dénommée « le pollicitant » fait connaître à une autre partie, encore dénommée « le destinataire », son intention ferme et dénuée d'équivoque de contracter selon les modalités proposées, le contrat étant considéré comme conclu en cas d'acceptation de l'offre ; Attendu qu'il résulte des pièces produites que les époux M. et M. ont, en suite du refus opposé à leur première proposition, formulé le 28 décembre 2016 une seconde offre de contrat de location prévoyant notamment une entrée dans les lieux au 1er mars 2017, le loyer s'élevant à la somme annuelle de 420.000 euros et indiquant de façon expresse quant aux conditions présidant au formalisme de l'acceptation à intervenir : « Cette offre engage le Preneur jusqu'au 4 janvier 2017 18 H. Passé ce délai, sans réponse écrite de la part du propriétaire, cet engagement sera considéré comme nul et non avenu. Dans le cas où le Preneur aurait versé des fonds au titre de la location ou laissé un chèque en dépôt, les fonds ou le chèque lui seront restitués. Aucune acceptation verbale ne permettra d'engager le propriétaire quant à l'acceptation de la présente offre » ; Qu'il résulte dès lors des termes dénués d'équivoque de cette offre de location que l'acceptation du propriétaire devait être formalisée par écrit au plus tard le 4 janvier 2017 à 18 heures ; Attendu que si la valeur probatoire d'un écrit par messagerie électronique peut être admise dans les formes et conditions prévues par les articles 1163 et suivants du Code civil, force est néanmoins de constater que le message écrit de type « texto », transmis le 3 janvier 2017 par la messagerie WhatsApp, a été adressé par un préposé de l'agence D à un préposé de la SAM C, et se trouvait ainsi libellé : « J'ai accord écrit et en tant que mandataire Pieter peut te contresigner demain matin » ; Qu'outre le fait que cet écrit n'émane pas du propriétaire lui-même, il en résulte également sans équivoque possible des termes employés que la réponse valant acceptation par écrit ne serait, le cas échéant, potentiellement effectuée que le lendemain par contre-signature de l'offre ; Que dès lors que l'acceptation par écrit du bailleur est expressément annoncée pour le lendemain, il doit en être déduit que le propriétaire n'a jamais manifesté valablement dans le délai imparti son acceptation écrite de l'offre de location c'est-à-dire au 4 janvier 2017 à 18 heures ; Attendu en conséquence qu'à défaut d'avoir respecté les conditions de l'offre de location, l'engagement doit être considéré « comme nul et non avenu » et l'offre devenue caduque à 18 heures le 4 janvier 2017 ; Qu'il s'ensuit qu'aucune rétractation fautive de l'offre n'apparaît imputable aux époux M. et M. les premiers juges ayant à bon droit débouté la société A des fins de sa demande d'indemnisation de ce chef, la société A ne pouvant valablement prétendre au bénéfice de la clause de dédit ; Attendu en conséquence que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions ; Attendu que la société A doit être déboutée de l'ensemble de ses prétentions, en sorte qu'il n'y a pas lieu à examiner les demandes subsidiaires des époux M. et M. et de la SAM C ; Attendu par ailleurs que les époux M. et M. relevant de ce chef appel incident, sollicitent la condamnation de la société A à leur payer une somme de 50.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi que la condamnation de la société C au paiement d'une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire ; Mais attendu qu'il n'est pas établi que l'appelante ait abusé de son droit d'action ni commis une erreur équipollente au dol en sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande reconventionnelle de dommages-intérêts qui n'apparaît pas plus fondée en ce qu'elle est dirigée à l'encontre de l'autre intimée, la société C ; Attendu que cette dernière entité, la société C, sera pour les mêmes motifs, également déboutée des fins de sa demande de dommages-intérêts formée à titre reconventionnel ; Attendu que la société A qui succombe en son appel supportera l'intégralité des dépens.

PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit les appels principal et incident, Au fond, confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 décembre 2018 par le Tribunal de première instance, Déboute la société A de l'ensemble de ses prétentions, Déboute les parties intimées des fins de leurs demandes respectives de dommages-intérêts formées à titre incident devant la Cour, Condamne la société A aux entiers dépens d'appel et dit qu'ils seront distraits au profit de Maître Richard MULLOT et Maître Arnaud ZABALDANO, avocats-défenseurs, sous leur due affirmation, chacun en ce qui le concerne, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Éric SENNA, Conseiller, assistés de Madame Emmanuelle PHILIBERT, Greffier, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 7 JANVIER 2020, par Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Madame Sylvie PETIT-LECLAIR, Procureur Général. Arrêt signé par Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, en l'état de l'empêchement de signer de Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, (article 60 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires).