Cour de Révision de Monaco, 26 mai 1999, n° 26684

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 26 mai 1999, n° 26684 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire soumise à la censure de la Cour de révision de la Principauté de Monaco prend sa source dans l'exécution et la cessation de relations contractuelles de louage d'immeubles. Mme K. occupait deux appartements en qualité de locataire. Les contrats de bail afférents à ces deux biens immobiliers avaient été directement conclus avec une entité juridique dénommée la Fondation Patrimonium Stiftung. La nature exacte des locaux, la date de conclusion des baux ainsi que le montant des loyers convenus ne sont pas précisés dans la décision.

Au cours de l'exécution de ces contrats de location, la Fondation Patrimonium Stiftung a pris l'initiative de faire délivrer à la locataire, Mme K., des commandements de payer ainsi que des congés. Le texte de l'arrêt ne précise pas les causes exactes ayant motivé la délivrance de ces actes extrajudiciaires, bien que la nature même du commandement de payer induise l'existence d'impayés locatifs allégués par le bailleur. Toujours est-il que ces actes ont été délivrés par la fondation selon les modalités et dans les formes prévues par les stipulations des baux conclus entre les parties.

Contestant la régularité et l'efficacité de ces actes, Mme K. a refusé de quitter les lieux, ce qui a conduit à la cristallisation d'un contentieux portant à la fois sur le fond du droit — quant à la validité des actes de poursuite et de résiliation — et sur l'urgence — quant au maintien de la locataire dans les appartements loués et à son éventuelle expulsion. La locataire soutenait en effet que son cocontractant, la Fondation Patrimonium Stiftung, n'était pas le véritable propriétaire des deux appartements donnés à bail. Selon la thèse développée par la preneuse, cette absence de droit de propriété dans le chef de la fondation privait cette dernière de toute qualité pour lui adresser valablement des commandements de payer et des congés, viciant ainsi radicalement la procédure menée à son encontre.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le litige s'est déployé sur un double terrain procédural, mêlant une instance au fond et une procédure de référé, illustrant ainsi la stratégie de défense classiquement adoptée par les preneurs menacés d'expulsion.

D'une part, Mme K. a pris l'initiative d'introduire une instance au fond devant la juridiction compétente (non précisée dans la décision). Cette action principale tendait à obtenir l'annulation des congés ainsi que des commandements de payer qui lui avaient été préalablement adressés. Au soutien de cette demande d'annulation au fond, la locataire excipait du défaut de qualité pour agir et pour délivrer lesdits actes de la Fondation Patrimonium Stiftung, motif pris de ce que cette entité n'aurait pas été la véritable propriétaire des appartements pris à bail. L'état d'avancement et l'issue de cette procédure au fond au jour où la Cour de révision a statué ne sont pas précisés dans la décision.

D'autre part, et parallèlement à cette instance au fond, la Fondation Patrimonium Stiftung a saisi la juridiction des référés afin d'obtenir une mesure d'expulsion à l'encontre de Mme K. Si les détails de l'ordonnance rendue en première instance ne sont pas relatés dans le texte de l'arrêt, il ressort des éléments procéduraux que l'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière de référé. Par un arrêt rendu le 7 avril 1998, la Cour d'appel, statuant en appel de référé, a fait droit à la demande de la Fondation Patrimonium Stiftung et a ordonné l'expulsion de Mme K. des deux appartements qu'elle occupait. Pour statuer ainsi et écarter l'obstacle tiré de la contestation élevée par la locataire, la juridiction du second degré a relevé que les contrats de bail avaient bien été conclus avec la fondation et que tant les commandements que les congés avaient été délivrés par cette dernière dans les formes régulières prévues par lesdits baux.

Mécontente de cette décision ordonnant son expulsion par la voie du référé, Mme K. a formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt de la Cour d'appel du 7 avril 1998. Sa requête en révision, articulée autour d'un moyen unique, visait expressément l'article 414 du Code de procédure civile applicable en la cause. Par ce moyen, la demanderesse au pourvoi faisait grief à la Cour d'appel d'avoir ordonné son expulsion en référé, alors même qu'existait, selon elle, une contestation sérieuse faisant obstacle aux pouvoirs et à la compétence du juge des référés. Elle soutenait que cette contestation sérieuse était directement attachée à l'instance au fond qu'elle avait préalablement introduite aux fins d'annulation des congés et commandements de payer pour défaut de qualité de propriétaire de la fondation bailleresse. En somme, Mme K. prétendait qu'en tranchant la question de la validité des actes et de la qualité de la fondation pour ordonner son expulsion, le juge des référés avait excédé ses pouvoirs et méconnu l'existence d'une difficulté sérieuse touchant au fond du droit.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'arrêt rendu par la Cour de révision le 26 mai 1999 soulève une double problématique juridique, à la fois procédurale quant à la recevabilité du recours devant la haute juridiction, et substantielle quant à la délimitation des pouvoirs du juge des référés face à une exception tirée du défaut de propriété du bailleur.

En premier lieu, sur le terrain de la technique de cassation et de la procédure civile monégasque, se posait la question de la recevabilité d'un moyen de révision visant l'article 414 du Code de procédure civile à l'encontre d'un arrêt rendu en matière de référé. Plus précisément, dans quelle mesure le grief tiré de la méconnaissance d'une contestation sérieuse par le juge des référés s'analyse-t-il en une question de compétence ou de pouvoir, et comment cette qualification influe-t-elle sur la recevabilité du moyen au regard des exigences formelles du pourvoi en révision ?

En second lieu, et c'est là le cœur de la question de droit tranchée par la Cour, le problème juridique consistait à déterminer si l'allégation du preneur, selon laquelle le bailleur ne serait pas le véritable propriétaire des lieux loués, doublée de l'introduction d'une instance au fond en annulation des congés et commandements de payer pour défaut de qualité, constitue une « contestation sérieuse » au sens de l'article 414 du Code de procédure civile, de nature à paralyser le pouvoir du juge des référés d'ordonner l'expulsion du locataire. Autrement dit, le juge de l'évidence peut-il ordonner l'expulsion d'un locataire en se fondant sur la seule régularité formelle et contractuelle des baux et des actes de poursuite délivrés par le bailleur apparent et contractuel, sans s'arrêter à la contestation de la propriété du bien soulevée par le preneur ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Bien que rédigé selon une facture extrêmement concise, caractéristique du style des arrêts de rejet de la Cour de révision, l'arrêt du 26 mai 1999 livre un raisonnement en deux temps, articulant une observation liminaire d'ordre procédural et une réfutation décisive sur le bien-fondé de la décision des juges du fond.

Dans un premier temps, la Cour de révision formule une incise particulièrement notable dès l'ouverture de sa motivation : « Sur le moyen unique du pourvoi, qui est irrecevable, la requête en révision visant l'article 414 du Code de procédure civile applicable en la cause ». La haute juridiction déclare ainsi d'emblée le moyen unique irrecevable. Si la Cour n'explicite pas davantage, dans le corps même de son attendu, les ressorts théoriques de cette irrecevabilité, la lecture combinée de l'arrêt et de son sommaire (« Moyen visant l'article 414 du Code de procédure civile (incompétence du juge des référés) - Irrecevabilité ») permet d'en saisir la portée stricte dans le cadre du texte fourni. Le visa de l'article 414 du Code de procédure civile tel que mobilisé par la requête en révision se heurtait à un obstacle d'irrecevabilité. Néanmoins, la Cour de révision ne s'arrête pas à cette fin de non-recevoir technique. Adoptant une démarche pédagogique et sécurisante pour l'ordonnancement juridique — qui s'apparente à un examen surabondant du fond du moyen malgré son irrecevabilité formelle —, elle choisit de répondre directement au grief soulevé par Mme K. pour démontrer que la Cour d'appel avait, en toute hypothèse, parfaitement justifié sa décision.

Dans un second temps, la Cour de révision examine donc la consistance de la prétendue « contestation sérieuse » invoquée par la locataire. Pour valider le raisonnement de la Cour d'appel, le juge de révision procède par un contrôle de la motivation des juges du second degré au regard du principe de l'effet relatif et de la force obligatoire du contrat de bail. La Cour de révision relève ainsi que la Cour d'appel s'est appuyée sur deux constatations factuelles et juridiques souveraines et déterminantes :

1. D'une part, « c'était avec la fondation que les baux avaient été conclus ». Ce faisant, la Cour rappelle implicitement mais nécessairement que le contrat de bail fait naître des rapports personnels d'obligation entre le bailleur et le preneur. La qualité pour agir en exécution ou en résiliation du bail découle de la qualité de partie au contrat, et non de la qualité de propriétaire erga omnes du bien immobilier.
2. D'autre part, « les commandements et congés avaient été délivrés par celle-ci dans les formes régulières prévues par ces baux ». Le juge des référés, juge de l'évidence et du contrat, a pu constater que le mécanisme contractuel avait joué conformément aux prévisions des parties.

Dès lors que la Fondation Patrimonium Stiftung était le cocontractant direct de Mme K. au titre des baux et qu'elle avait respecté le formalisme contractuel pour délivrer les commandements et congés, la contestation relative à la propriété réelle des appartements était totalement inopérante dans les rapports entre le bailleur et le preneur. Une contestation juridiquement inopérante ne saurait revêtir le caractère d'une contestation « sérieuse ». La seule existence d'une assignation au fond lancée par la locataire ne suffisait pas davantage à lier les mains du juge des référés, lequel conserve le pouvoir d'apprécier le sérieux de la difficulté alléguée. En concluant que « la Cour d'appel a justifié sa décision », la Cour de révision consacre la pleine légitimité de la mesure d'expulsion prononcée en référé.

C. Le dispositif

En conséquence de cette motivation excluant toute critique à l'encontre de l'arrêt attaqué, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes exacts suivants :

« PAR CES MOTIFS : Rejette le pourvoi ; Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens ; »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu le 26 mai 1999 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit au confluent de deux théories fondamentales du droit civil et de la procédure civile : la théorie du bail de la chose d'autrui et la théorie de la contestation sérieuse en matière de référé. Par la netteté de sa solution, cette décision constitue un jalon majeur dans la jurisprudence monégasque, en parfaite harmonie avec les principes directeurs du droit privé d'inspiration romano-germanique.

1. L'indifférence de la qualité de propriétaire dans les rapports contractuels entre bailleur et preneur

Le premier enseignement fondamental de l'arrêt réside dans le rappel vigoureux de l'autonomie du rapport locatif par rapport au droit réel de propriété. Pour tenter de faire échec à son expulsion, Mme K. avait cru pouvoir déplacer le débat du terrain contractuel vers le terrain pétitoire, en soutenant que la Fondation Patrimonium Stiftung n'était pas « la véritable propriétaire des appartements pris à bail » et qu'elle était, par voie de conséquence, dépourvue de qualité pour lui délivrer des commandements de payer et des congés.

La Cour de révision balaye cet argument en approuvant la Cour d'appel d'avoir retenu « que c'était avec la fondation que les baux avaient été conclus ». Cette motivation, d'une grande pureté conceptuelle, repose sur la nature même du contrat de louage de choses. Contrairement à la vente, qui est un contrat translatif de propriété exigeant que le vendeur soit propriétaire de la chose vendue, le bail est un contrat simplement générateur d'obligations personnelles. Le bailleur s'oblige à procurer au preneur la jouissance paisible d'une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix que le preneur s'oblige à lui payer. Il n'est nullement requis, pour la validité et l'efficacité du bail entre les parties, que le bailleur soit le propriétaire du bien loué.

Le bail de la chose d'autrui est ainsi parfaitement valable dans les rapports entre le bailleur et le preneur, tant que ce dernier a la jouissance paisible des lieux et n'est pas troublé par une revendication du véritable propriétaire. Il en résulte une conséquence procédurale directe quant à la qualité pour agir : la qualité de bailleur suffit à fonder la qualité pour délivrer un commandement de payer les loyers, pour donner congé et pour solliciter l'expulsion du locataire défaillant ou dont le titre d'occupation a pris fin. Le preneur, qui tient ses droits du contrat qu'il a librement signé avec le bailleur, est irrecevable ou mal fondé à contester la qualité de son cocontractant en excipant d'un défaut de propriété qui ne lui cause aucun trouble de droit actuel.

En consacrant cette solution, la Cour de révision interdit au locataire de se soustraire à ses obligations contractuelles — au premier rang desquelles figurent le paiement du loyer et la restitution des lieux au terme du bail ou suite à sa résiliation — par une immixtion illégitime dans la structure patrimoniale ou fiduciaire de son bailleur. Le fait qu'en l'espèce le bailleur soit une fondation (« Stiftung »), structure juridique fréquemment utilisée dans le cadre de la gestion internationale de patrimoine immobilier, rend la solution d'autant plus topique : le locataire qui a contracté avec une telle entité ne peut, lorsque survient un contentieux locatif, remettre en cause la chaîne de propriété sous-jacente pour paralyser les effets du contrat qu'il a lui-même souscrit.

2. Le contrôle rigoureux de la notion de « contestation sérieuse » devant le juge des référés

Le second apport majeur de la décision concerne l'office du juge des référés et la délimitation de sa compétence — ou plus exactement de ses pouvoirs — au regard de l'article 414 du Code de procédure civile.

En matière de référé, l'existence d'une contestation sérieuse constitue la limite traditionnelle à l'intervention du juge du provisoire, dès lors que la mesure sollicitée (ici, l'expulsion d'un locataire) suppose de constater l'extinction préalable du titre locatif par l'effet d'un congé ou d'un commandement de payer. Les plaideurs menacés d'expulsion tentent fréquemment d'instrumentaliser cette limite en soulevant des moyens de défense complexes ou en saisissant parallèlement le juge du fond, dans l'espoir que le juge des référés se déclare incompétent ou dise n'y avoir lieu à référé.

C'est très exactement la stratégie qui avait été mise en œuvre par Mme K. : non seulement elle contestait la qualité de propriétaire de la fondation, mais elle avait pris soin d'introduire une instance au fond tendant à l'annulation des congés et commandements de payer, soutenant ensuite que la contestation sérieuse était « attachée à l'instance au fond qu'elle avait introduite ».

L'arrêt du 26 mai 1999 oppose un démenti formel à toute conception mécanique ou purement formelle de la contestation sérieuse :

• L'absence d'effet paralysant automatique de l'instance au fond : Le simple fait qu'une juridiction du fond soit saisie d'une demande en nullité des actes de poursuite (commandements et congés) ne crée pas ipso facto une contestation sérieuse devant le juge des référés. Si tel était le cas, il suffirait à tout débiteur ou locataire de mauvaise foi de délivrer une assignation au fond, même dénuée de tout fondement juridique, pour neutraliser la juridiction des référés et vider l'article 414 du Code de procédure civile de sa substance.
• L'appréciation intrinsèque du sérieux de la contestation : Le juge des référés a le devoir d'examiner la consistance juridique du moyen soulevé pour vérifier s'il est véritablement « sérieux », c'est-à-dire s'il est susceptible d'entraîner une hésitation raisonnable sur la solution du litige au fond. En l'espèce, dès lors que l'argument tiré du défaut de propriété du bailleur était manifestement inopérant face au constat que les baux avaient été conclus avec la fondation et que les actes avaient été délivrés « dans les formes régulières prévues par ces baux », la contestation soulevée était dépourvue de tout caractère sérieux.
• Le juge des référés, juge de l'évidence contractuelle : La Cour de révision confirme que le juge des référés dispose du plein pouvoir de constater le jeu normal des clauses contractuelles. Lorsque le contrat de bail est clair et que les actes d'exécution ou de résiliation (commandements et congés) respectent scrupuleusement le formalisme contractuel (« dans les formes régulières prévues par ces baux »), l'obligation du locataire de quitter les lieux n'est pas sérieusement contestable, justifiant ainsi le prononcé de son expulsion en référé.

3. La subtilité procédurale de l'irrecevabilité du moyen visant l'article 414 du Code de procédure civile

Sur le plan de la pure technique de révision, la décision retient l'attention par la mention liminaire selon laquelle le moyen unique du pourvoi « est irrecevable, la requête en révision visant l'article 414 du Code de procédure civile applicable en la cause », éclairée par le descripteur du sommaire : « Moyen visant l'article 414 du Code de procédure civile (incompétence du juge des référés) - Irrecevabilité ».

Cette formulation met en exergue la rigueur du formalisme gouvernant le pourvoi en révision en matière civile, et particulièrement en matière de référé. En visant uniquement l'article 414 du Code de procédure civile pour reprocher à la Cour d'appel d'avoir méconnu une contestation sérieuse, la demanderesse au pourvoi s'est heurtée à une fin de non-recevoir. Le texte de la décision ne développe pas les motifs détaillés de cette irrecevabilité, mais le rapprochement opéré par le sommaire avec la notion d'« incompétence du juge des référés » suggère que la critique de l'appréciation de la contestation sérieuse ou des conditions d'intervention du juge des référés ne pouvait être valablement articulée sous le seul visa de ce texte de compétence ou d'attribution, ou dans les termes employés par la requête.

Il est remarquable d'observer la méthode retenue par la Cour de révision : tout en affirmant l'irrecevabilité du moyen en ouverture de son arrêt, elle ne rejette pas le pourvoi sur ce seul fondement procédural, mais procède à une réfutation au fond par un attendu décisif (« Mais attendu qu'en relevant que... la Cour d'appel a justifié sa décision »). Cette technique permet à la haute juridiction monégasque d'envoyer un double message : un avertissement aux rédacteurs de requêtes en révision quant à la précision des textes visés au soutien de leurs moyens, et une directive jurisprudentielle claire aux juridictions du fond quant au traitement des contestations locatives en référé.

B. Les implications pratiques pour les praticiens

L'arrêt K. c/ La Fondation Patrimonium Stiftung du 26 mai 1999 recèle des enseignements pratiques de premier ordre pour les avocats-défenseurs, les avocats et les professionnels de l'immobilier exerçant en Principauté de Monaco.

1. Pour la pratique contractuelle et la gestion locative (côté bailleur)

Pour les propriétaires, les structures patrimoniales (telles que les fondations, trusts ou sociétés civiles) et les administrateurs de biens, cet arrêt offre une sécurité juridique considérable dans la gestion du