Cour d'appel, 25 avril 2017, Monsieur c-h. SA. c/ La Société A
Cour d'appel de Monaco · 25 avril 2017— infirmation
Chronologie de l’affaire
Chronologie procédurale en cours de constitution pour cette décision. Les étapes (assignation, instances, appel, cassation, renvoi) sont reconstituées à partir des relations indexées et de l’analyse du texte.
Par contrat du 2 octobre 2012, la société anonyme monégasque A (ci-après « la SAM A ») a donné à bail à c-h. SA. un appartement de sept pièces, avec chambre de service et deux caves, dans un immeuble de la Principauté. Le bail était conclu pour trois ans à compter du 15 novembre 2012, moyennant un loyer annuel de 300.000 euros, payable trimestriellement et par anticipation. Il faisait suite à un précédent bail portant sur les mêmes locaux, conclu le 15 octobre 2009, à l'occasion duquel le preneur avait réalisé, avec l'accord du bailleur, d'importants travaux de rénovation. Un « protocole d'accord de travaux » daté de 2009 distinguait les travaux devant faire l'objet d'une remise en état au départ du locataire de ceux qui en étaient dispensés.
Le 9 septembre 2014, la SAM A a fait délivrer un commandement de payer 82.254,72 euros, contenant la clause résolutoire. Ce commandement étant resté infructueux, le juge des référés a constaté la résolution du bail par ordonnance du 28 janvier 2015, confirmée en appel le 14 juillet 2015. Une saisie-arrêt a été pratiquée le 26 septembre 2014 sur un compte bancaire du preneur, avec un solde créditeur de l'ordre de 200 euros.
Par jugement du 24 mars 2016, le Tribunal de première instance a condamné c-h. SA. au paiement de 30.399 euros d'arriérés, de 114.046 euros d'indemnité d'occupation, de 25.000 euros d'indemnité de relocation et de 121.680,51 euros de frais de remise en état, après compensation avec le dépôt de garantie de 120.000 euros. Il a rejeté les demandes indemn
▸Texte intégral de la décision officielle (39 583 caractères)
Sommaire
Baux d'habitation
Clause résolutoire
Comptes entre les parties
Faits et procédure
Le bailleur, suite à l'acquisition de la clause résolutoire, est bien fondé en sa demande de paiement de l'arriéré de loyers et d'indemnité d'occupation. Compte tenu de l'engagement du preneur de régler le coût de certains travaux de remise en état, il doit être condamné au paiement de ces travaux et de l'indemnité de re-location prévue à l'article 1599 du Code civil, correspondant à un mois de loyer.
COUR D'APPEL
ARRÊT DU 25 AVRIL 2017
En la cause de :
Monsieur c-h. SA., Président Exécutif de C, né le 13 décembre 1961 à Pully (Suisse), de nationalité suisse, demeurant et domicilié X1, Londres, Royaume Uni ;
Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
APPELANT,
d'une part,
contre :
La société anonyme monégasque dénommée A, dont le siège social est sis X2, 98000 Monaco, prise en la personne de son président administrateur délégué en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social ;
Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
INTIMÉE,
d'autre part,
LA COUR,
Motifs
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Citations & relations
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Parcours procédural
Cour d'appel de Monaco
appel
Sens : infirmation
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Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 24 mars 2016 (R.4137) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 6 mai 2016 (enrôlé sous le numéro 2016/000172) ;
Vu les conclusions déposées les 5 juillet 2016, 15 novembre 2016 et 21 février 2017 par Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom de la SAM A ;
Vu les conclusions déposées les 4 octobre 2016 et 10 janvier 2017 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de c-h. SA. ;
À l'audience du 28 février 2017, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par c-h. SA. à l'encontre d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 24 mars 2016.
Considérant les faits suivants :
Selon contrat en date du 2 octobre 2012, la SAM A donnait à bail à c-h. SA., pour une durée de trois ans à compter du 15 novembre 2012, des locaux dépendant de l'immeuble B, situé X3 à MONACO, désignés comme « appartement n° 1 + chambre de service (7 pièces) sis au 4ème étage du bloc B et deux caves », moyennant un loyer annuel de 300.000 euros, payable par trimestre anticipé outre les charges.
Ce contrat faisait suite à un précédant bail conclu entre les parties, portant sur le même appartement, en date du 15 octobre 2009, c-h. SA. ayant réalisé, à l'occasion de l'entrée dans les lieux, avec l'accord du propriétaire, d'importants travaux de rénovation et d'aménagement de l'appartement.
Le 9 septembre 2014, la SAM A faisait délivrer à son locataire commandement d'avoir à lui payer la somme de 82.254,72 euros, au titre des charges et loyers impayés, contenant la clause résolutoire insérée au bail, lequel est demeuré infructueux.
Par ordonnance du 28 janvier 2015, le Juge des référés du Tribunal de Première Instance sur demande de la SAM A, constatait la résolution du bail, et ordonnait l'expulsion de c-h. SA. et de tous occupants de son chef, à défaut de libération dans le mois du prononcé de la décision.
Cette ordonnance était confirmée par arrêt de la Cour d'appel en date du 14 juillet 2015.
Saisi sur requête en date du 22 septembre 2014, le Président du Tribunal de Première Instance, par ordonnance du 23 septembre suivant, autorisait la SAM A à faire pratiquer une saisie-arrêt sur toutes sommes ou valeurs dues à c-h. SA. auprès de l'établissement bancaire D, à hauteur de la somme de 85.000 euros.
La saisie arrêt pratiquée le 26 septembre 2014 permettait de confirmer l'ouverture d'un compte au nom de c-h. SA., dans les livres de l'établissement bancaire D, mais révélait un solde créditeur de l'ordre de 200 euros, insuffisant à couvrir le montant de la créance.
Par exploit du 26 septembre 2014, la SAM A faisait citer c-h. SA. devant le Tribunal de Première Instance en validation de la saisie-arrêt et en paiement.
Dans le dernier état de ses écritures, la SAM A sollicitait sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts, au paiement des sommes de :
30.399 euros, au titre des loyers et charges impayés pour la période du 15 août 2014 au 17 septembre 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 15 août 2014,
114.046 euros, au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 18 septembre 2014 au 9 février 2015,
77.250 euros, correspondant à trois mois de loyer hors charges, au titre de l'indemnité de relocation,
121.680,51 euros au titre des frais de remise en état de l'appartement, outre intérêts au taux légal à compter de l'état des lieux du 11 février 2015,
100.000 euros à titre de dommages et intérêts.
La société A sollicitait également la compensation des condamnation à venir pour un montant total de 443.375,51 euros jusqu'à due concurrence avec la somme de 120.000 euros remise à titre de dépôt de garantie par c-h. SA., et concluait à l'irrecevabilité de ses demandes reconventionnelles fondées sur de prétendus troubles de jouissance, à l'irrecevabilité des pièces produites sous les n° 17 et 18 et au débouté de toutes ses demandes.
En réponse, c-h. SA. a conclu :
au débouté de l'ensemble des demandes de la SAM A,
qu'il soit constaté qu'il a restitué les lieux loués le 5 novembre 2014, qu'il n'est redevable que de la somme de 74.028,60 euros et qu'après compensation avec la somme de 120.000 euros versée à titre de dépôt de garantie, la SAM A doit être condamnée à lui reverser la somme de 45.971,40 euros,
à la mainlevée de la saisie-arrêt pratiquée le 26 septembre 2014,
à la condamnation de la SAM A au paiement des sommes de 60.000 euros et 500.000 euros à titre de dommages et intérêts, invoquant un manquement à son obligation d'assurer une jouissance paisible des locaux et un défaut d'exécution de bonne foi du contrat de bail.
Par jugement du 24 mars 2016, le Tribunal de Première Instance à :
dit que c-h. SA. est redevable envers la SAM A des sommes suivantes :
30.399 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 15 août 2014,
114.046 euros à titre d'indemnités d'occupation,
25.000 euros au titre de l'indemnité de relocation,
121.680,51 euros au titre des frais de remise en état ;
condamné, après compensation avec la somme de 120.000 euros détenue par la SAM A au titre du dépôt de garantie, c-h. SA. à payer à la SAM A la somme de 171.125,51 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 30.399 euros à compter du 15 août 2014, et à compter du 11 février 2015 sur la somme de 121.680,51 euros,
dit que les intérêts échus sur ces sommes pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts à compter du jugement,
débouté la SAM A du surplus de sa demande au titre de l'indemnité de relocation ainsi que de sa demande de dommages et intérêts,
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO,
statuant publiquement et contradictoirement,
Reçoit l'appel principal de c-h. SA. et l'appel incident de la SAM A,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a fixé le point de départ des intérêts sur la somme de 121.680,51 euros au 11 février 2015 et en ce qu'il a condamné, après compensation avec la somme de 120.000 euros détenue par la SAM A à titre de dépôt de garantie, c-h. SA. à lui payer la somme de 171.125,51 euros, laquelle produira intérêts au taux légal sur la somme de 30.399 euros à compter du 15 août 2014 et sur la somme 121.680,51 euros à compter du 11 février 2015,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Condamne c-h. SA. à payer à la SAM A les sommes de :
30.399 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 août 2014,
114.046 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 24 mars 2016,
121.680,51 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 24 mars 2016,
25.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 24 mars 2016,
Condamne la SAM A à payer à c-h. SA. la somme de 120.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
Dit que la compensation entre les dettes réciproques s'opérera à la date du jugement, jusqu'à concurrence de leur quotité respective,
Condamne c-h. SA. aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Richard MULLOT, avocat défenseur, sous sa due affirmation,
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable,
Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.
Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, faisant fonction de Président, Madame Virginie ZAND, Conseiller, Monsieur Paul CHAUMONT, Conseiller, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles,
Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée,
Lecture est donnée à l'audience publique du 25 AVRIL 2017, par Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, faisant fonction de Président, assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Hervé POINOT, Procureur Général Adjoint.
déclaré c-h. SA. recevable en ses demandes reconventionnelles,
au fond l'en a débouté,
ordonné en tant que de besoin la mainlevée de la saisie-arrêt pratiquée le 26 septembre 2014 auprès de l'établissement bancaire D,
dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement,
condamné c-h. SA. aux dépens, avec distraction au profit de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu que :
Le bail a été valablement résilié le 17 septembre 2014 par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail,
c-h. SA. ne s'est pas acquitté du montant du loyer trimestriel payable par anticipation le 15 août 2014 et il ne conteste pas être redevable de la somme de 30.399 euros,
La date du 5 novembre 2014 ne peut être retenue comme celle à laquelle c-h. SA. a libéré les lieux, car à cette date n'ont été remises que 8 clés sur les 15 contractuellement en possession du locataire, cette remise étant en outre intervenue « sous réserves de vérification concernant la remises des clefs », et alors de surcroit qu'à la date du 12 novembre 2014 l'appartement était encore garni de diverses tables, chaises, luminaires, canapés, poufs et fauteuils ainsi que de matériel électro-ménager,
La date du 9 février 2015, correspondant à des travaux de serrurerie, doit être retenue comme celle à laquelle c-h. SA. a cessé d'occuper les lieux sans droit ni titre,
L'indemnité de relocation doit être évaluée forfaitairement à la somme de 25.000 euros, correspondant à un mois de loyer, le préjudice allégué correspondant à trois mois de loyer n'étant pas justifié, la SAM A s'étant par ailleurs abstenue de se renseigner plus amplement sur le locataire que c-h. SA. lui avait présenté,
En l'absence d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire,
Le « protocole d'accord de travaux » en date du 15 octobre 2009 détaille les travaux nécessitant une remise en l'état initial lors du départ des lieux du locataire et ceux sans remise en état au départ de celui-ci, et n'est pas remis en cause par la formulation générale contenue au bail du 2 octobre 2012 selon laquelle le preneur doit rendre les lieux dans le même état que celui dans lequel il les a reçus,
La remise en état initial concerne la disposition des pièces que c-h. SA. a ultérieurement modifiée,
Le procès-verbal de constat non contradictoire que c-h. SA. a fait établir le 5 septembre 2014 fait état de désordres apparents,
La SAM A justifie de travaux de remise en état à hauteur de 121.680,51 euros,
Le comportement fautif de c-h. SA. n'a pas dégénéré en abus à l'origine d'un préjudice distinct de ceux d'ores et déjà indemnisés,
Les demandes reconventionnelles participent d'une même cause que les demandes principales puisqu'elles sont fondées sur le même contrat de bail,
Les pièces produites à l'appui de la demande de réparation d'un trouble de jouissance, dont il n'est pas prétendu qu'elles auraient été obtenues par fraude, sont recevables,
Les parties ont contractuellement convenu de restreindre l'obligation du bailleur d'assurer une jouissance paisible,
Ni la faute lourde, ni le dol du bailleur, ni l'anormalité du préjudice subi par le locataire, qui ne caractérise aucune gêne anormale, ne sont établis,
Aucune intention de nuire ne peut être retenue à l'égard du bailleur, qui s'est fondé sur le respect de la clause du bail relative à l'obligation de meubler l'appartement, laquelle ne résulte pas davantage des seules pièces produites par c-h. SA., concernant un locataire potentiel,
La SAM A ne maintenant pas sa demande de validation de saisie-arrêt, il y a lieu d'en ordonner la mainlevée,
L'urgence prescrite par l'article 202 du Code de procédure civile n'est pas justifiée.
Le 6 mai 2016, c-h. SA. interjetait appel du jugement.
Dans son exploit d'appel et par conclusions ultérieures des 4 octobre 2016 et 10 janvier 2017, il demande à la Cour de :
Dire et juger son appel régulier en la forme et bien fondé,
Réformer le jugement rendu par le Tribunal de Première Instance le 24 mars 2016,
Constater que par l'effet de la clause résolutoire mise en œuvre par la SAM A aux termes du commandement de payer signifié à Monsieur SA. le 9 septembre 2014, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 18 septembre 2014,
Constater que Monsieur SA. a restitué les lieux à la SAM A par la remise de l'ensemble des clés de l'appartement le 5 novembre 2014, laquelle en a repris possession le 12 novembre 2014,
Dire et juger que la SAM A est redevable au profit de Monsieur SA. de la somme de 120.000 euros au titre du dépôt de garantie qu'il a versé lors de la signature du bail,
Dire et juger que Monsieur SA. est redevable de la somme de 74.028,60 euros pour la période locative du 15 août au 5 novembre 2014,
Compenser les créances réciproques des parties,
En conséquence,
Condamner la SAM A à verser à Monsieur SA. la somme de 45.971,40 euros,
Ordonner la mainlevée de la saisie-arrêt pratiquée le 26 septembre 2014 sur le compte bancaire ouvert par Monsieur SA. dans les livres de l'établissement bancaire D,
Débouter la SAM A de l'ensemble de ses demandes,
Reconventionnellement,
Dire et juger que la SAM A a failli dans son obligation d'assurer une jouissance paisible des locaux loués à Monsieur SA.,
Dire et juger que la SAM A n'a pas exécuté de bonne foi le contrat de bail dans l'intention délibérée de nuire à Monsieur SA.,
Condamner la SAM A à verser à Monsieur SA. la somme de 60.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,
Condamner la SAM A à verser à Monsieur SA. la somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamner la SAM A aux entiers dépens distraits au profit de Maître thomas GIACCARDI, avocat défenseur, sous sa due affirmation.
Au soutien de ses demandes, il fait valoir pour l'essentiel que :
Il ne conteste pas devoir la somme de 30.399 euros au titre des loyers et charges pour la période du 15 août au 17 septembre 2014, date de résiliation du bail,
Il a restitué l'appartement le 5 novembre 2014 et la bailleresse a confirmé en reprendre possession le 12 novembre 2015 (SIC),
Le fait qu'il n'ait pas été en mesure de remettre le nombre exact de clés n'a pas empêché la SAM A de reprendre effectivement possession des lieux puisqu'elle indique avoir remplacé l'ensemble des cylindres des portes,
Le PV de constat d'huissier que la SAM A a fait établir le 12 novembre 2014, mentionne que Monsieur SA. a quitté les lieux et qu'elle en reprend possession,
À partir de cette date, la SAM A est entrée librement dans l'appartement et en a disposé à sa guise,
La Cour de révision a décidé que la présence dans l'appartement d'objets appartenant au locataire ne permet pas de considérer qu'il s'est maintenu dans l'appartement dès lors que la restitution des clés est intervenue,
La SAM A tente de reporter artificiellement la date de reprise des lieux afin de réclamer des indemnités d'occupation qui ne sont pas dues,
L'enlèvement des quelques meubles abandonnés auquel il a fait procéder en exécution de l'ordonnance de référé ne remet pas en cause la restitution des lieux dès le 5 novembre 2014,
Il s'est logiquement opposé à participer à un état des lieux de sortie le 11 février 2015, dès lors que la SAM A avait repris possession des lieux depuis le mois de novembre précédent,
Il a proposé à la SAM A plusieurs personnes acceptant de louer l'appartement à compter du 1er septembre 2014,
Le refus de la société A n'était fondé sur aucun motif valable et manifeste son intention de nuire,
Le motif qu'elle a invoqué tenant à une liste d'attente de clients, permet d'écarter toute indemnité de relocation,
L'appartement ne nécessitait aucuns travaux de remise en état, les aménagements qu'il a fait réaliser étant bien plus luxueux que ceux des appartements donnés à bail par la SAM A,
Il a proposé des personnes disposées à louer l'appartement en l'état dès le 1er septembre 2014, moyennant un loyer plus élevé,
Le Tribunal ne pouvait tout à la fois considérer que le préjudice invoqué par la SAM A au titre de la relocation n'est pas établi et lui allouer la somme de 25.000 euros en réparation,
La présomption légale de prise de possession des lieux en bon état de réparations locatives ne s'applique pas en l'espèce,
La SAM A l'a autorisé à réaliser d'importants travaux de rénovation et d'aménagement avant son entrée dans les lieux,
L'état des lieux a été établi le 29 janvier 2010, après la réalisation des travaux, mais ne peut servir de référence pour la remise en état dont se prévaut la SAM A,
Le montant du loyer n'est pas de nature à établir l'état de l'appartement à la prise de possession des lieux,
Le bailleur qui a, par sa faute, fait obstacle à l'établissement d'un état des lieux contradictoire, ne peut se prévaloir de la présomption de prise de possession en bon état de réparations locatives,
Le protocole d'accord prévoit une remise en état des lieux conforme au standard de la livraison des appartements à l'époque de la livraison de l'immeuble, mais la SAM A ne peut établir l'état dans lequel l'appartement se trouvait, à défaut de constat des lieux d'entrée,
La remise en état de l'appartement n'est pas justifiée, puisqu'aucuns travaux n'étaient nécessaires pour sa relocation,
Les travaux qu'il a réalisés ont donné une plus-value à l'appartement,
Les lieux ont été laissés en très bon état,
La somme allouée par la Tribunal au titre de ces travaux n'est pas justifiée,
Les travaux liés à la construction de la Villa B l'ont empêché de jouir paisiblement de l'appartement, des jardins et de la piscine, en raison notamment d'importantes nuisances sonores,
Le trouble anormal de jouissance qui doit s'apprécier en tenant compte du standing et de la situation de l'immeuble, doit être réparé,
Il a tout mis en ¿uvre pour parvenir à une résiliation amiable du bail, exempte de toute perte financière pour la SAM A,
Le refus de celle-ci manifeste son intention délibérée de lui nuire et caractérise sa mauvaise foi dans l'exécution du contrat, à l'origine d'une perte de chance de revendre les aménagements de l'appartement et le contraignant à engager des frais pour la défense de ses droits.
Par conclusions en réponses des 5 juillet 2016, 15 novembre 2016 et 21 février 2017, la SAM A demande à la Cour de :
Confirmer le jugement du Tribunal de Première Instance du 24 mars 2016 en ce qu'il a :
Condamné c-h. SA. au paiement d'une somme de 30.399 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 15 août 2014 au 17 septembre 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 15 août 2014, jusqu'à parfait paiement, avec toutes conséquences de droit,
Condamné c-h. SA. au paiement d'une somme de 114.046 euros à titre d'indemnité d'occupation due pour la période du 18 septembre 2014 au 9 février 2015, avec toutes conséquences de droit,
Condamné c-h. SA. au paiement d'une somme de 121.680,51 euros à titre de frais de remise en état de l'appartement, outre intérêts au taux légal à compter de l'état des lieux du 11 février 2015, avec toutes conséquences de droit,
Réformer pour le surplus le jugement du 24 mars 2016 et statuant à nouveau :
Condamner c-h. SA. au paiement d'une somme de 77.250 euros à titre d'indemnité de relocation correspondant à 3 mois de loyers hors charges, avec toutes conséquences de droit,
Condamner c-h. SA. au paiement d'une somme totale de 130.000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts, outre intérêts de droit au taux légal à compter de la décision à venir, avec toutes conséquences de droit,
Dire et juger que par application des articles 1137 et suivants du Code civil, les condamnations prononcées à l'encontre de c-h. SA., soit une somme totale de 473.375,51 euros se compenseront partiellement jusqu'à due concurrence avec celle de 120.000 euros dont dispose la SAM A à titre de caution réglée par c-h. SA.,
Dire et juger que par application de l'article 1009 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts jusqu'à parfait paiement, avec toutes conséquences de droit,
Débouter c-h. SA. de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, avec toutes conséquences de droit,
Condamner c-h. SA. aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront tous frais et accessoires, frais d'huissier, de serrurier, de traductions ou autres, dont distraction au profit de Monsieur le Bâtonnier Richard MULLOT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
Elle fait valoir essentiellement que :
c-h. SA. reste lui devoir la somme en principal de 30.399 euros au titre des loyers et charges pour la période du 15 août au 17 septembre 2014, ce qu'il ne conteste pas,
L'indemnité d'occupation est due jusqu'au 9 février 2015, date de la libération effective de l'appartement de tous biens,
La restitution partielle des clés est intervenue avec réserve, sans procès-verbal de remise des clés, ni état des lieux de sortie, ni remise en état,
En dépit de cette restitution partielle, c-h. SA. est demeuré dans les lieux sans droit ni titre, puisqu'il s'est abstenu de libérer l'appartement de tous biens,
La remise des clés ne vaut pas restitution de l'appartement, mais autorisait la bailleresse à pénétrer dans l'appartement,
La présence de meubles a fait obstacle à toute reprise effective de l'appartement,
La SAM A a conditionné son accord pour une résiliation anticipée du bail à la remise en état des lieux conformément aux engagements pris aux termes du protocole d'accord intervenu entre les parties le 14 octobre 2009,
c-h. SA. a dès le 28 juillet 2014 procédé à l'enlèvement d'une partie des meubles, de sorte qu'il ne peut prétendre avoir été empêché de déménager,
c-h. SA. a quitté l'appartement sans procéder à la remise en état des lieux contrairement à ses engagements formels,
Il ne démontre pas que la SAM A aurait par sa faute fait obstacle à l'établissement d'un état des lieux contradictoire,
Le bail mentionne que l'appartement a été remis au locataire en parfait état,
La présentation au bailleur d'un locataire potentiel n'affranchit pas c-h. SA. de son obligation de remise en état, qu'il avait formellement acceptée, peu importe que les travaux qu'il a fait réaliser aient selon lui apporté une plus-value à l'appartement,
La contestation élevée pour la première fois devant la Cour, par c-h. SA., sur les devis et factures de travaux de remise en état, constitue un moyen nouveau,
Il n'existe aucune différence de prix entre le devis et la facture concernant les travaux de peinture,
Les contestations sur le montant des travaux de remise en état ne sont pas justifiées,
La durée des travaux de remise en état qui se sont déroulés au cours des mois de février et mars 2015, n'a pas permis la mise en location de l'appartement pendant cette période,
La résiliation du bail est intervenue par la seule faute du locataire,
Le paiement d'une indemnité de relocation de 3 mois permettra de réparer le manque à gagner subi par le propriétaire au cours de la période où l'appartement a été remis en état puis inoccupé dans l'attente de trouver un nouveau locataire,
Les moyens développés et les demandes formées par c-h. SA. démontrent son absence de bonne foi et son intention de nuire, confirmées par l'organisation de son insolvabilité, à l'origine de préjudices matériels et d'un préjudice moral,
Le caractère manifestement abusif de l'appel aggrave encore les préjudices subis,
La clause limitative de responsabilité insérée au bail est valable et doit recevoir application,
Aucun dol ni faute lourde imputables à la SAM A ne sont caractérisés,
L'intention de nuire qui lui est reprochée n'est pas davantage établie, la demande tendant exclusivement au respect par le locataire de ses engagements.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé.
SUR CE,
1°- Sur la recevabilité des appels
Attendu que l'appel principal de c-h. SA. et l'appel incident de la SAM A, interjetés dans les formes et délais prescrits par les dispositions légales, sont recevables ;
2°- Sur le fond
Le montant des sommes dues au titre des loyers impayés, pour la période du 15 août au 17 septembre 2014
Attendu que le Tribunal a fait droit à la demande en paiement de la somme de 30.399 euros réclamée de ce chef par la SAM A, avec intérêts au taux légal à compter du 15 août 2014 ;
Attendu que la SAM A sollicite la confirmation du jugement sur ce point ;
Que c-h. SA. ne conteste pas devoir cette somme, mais sollicite la réformation du jugement en toutes ses dispositions ;
Mais attendu qu'il est constant que c-h. SA. ne s'est pas acquitté du montant du loyer trimestriel, payable par anticipation, le 15 août 2014 ;
Qu'il n'a pas satisfait aux causes du commandement de payer délivré le 9 septembre 2014, contenant la clause résolutoire insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit huit jours après un simple commandement de payer resté infructueux ;
Qu'ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 17 septembre 2014 ;
Qu'en conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné c-h. SA. à payer à la SAM A la somme de 30.399 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 août 2014, conformément aux dispositions contractuelles ;
L'indemnité d'occupation
Attendu que le Tribunal a fixé le montant de l'indemnité d'occupation, sur la base du loyer à la charge de c-h. SA., à la somme de 114.046 euros, fixant au 9 février 2015 la date de libération effective de l'appartement, invoquée par la société bailleresse ;
Que c-h. SA. conteste la date ainsi retenue, invoquant une remise des clés le 5 novembre 2014, et leur utilisation par le bailleur, dès le 12 novembre suivant, pour pénétrer dans l'appartement ;
Mais attendu qu'il convient de relever en premier lieu qu'à la date du 5 novembre 2014, les clés n'ont pas été remises dans leur intégralité, et que la restitution partielle des clés est intervenue avec réserves ;
Que la remise des clés, de surcroît partielle, ne saurait valoir à elle seule restitution des lieux, lesquels doivent être libérés de tous biens et occupants ;
Qu'en l'espèce à la date du 5 novembre 2014, la libération complète des lieux n'était pas intervenue, ce dont le propriétaire a pu se convaincre, le 12 novembre suivant, en pénétrant dans l'appartement au moyen des clés remises, le procès-verbal de constat établi à cette date faisant état de la présence de plusieurs meubles volumineux et encombrants ;
Attendu qu'il résulte des pièces produites que l'enlèvement des meubles litigieux par c-h. SA. et la remise de l'intégralité des clés sont finalement intervenus le 9 février 2015, ce dont la SAM A a été avisée par un courrier du même jour ;
Que l'enlèvement tardif de ses meubles ne peut être reproché par c-h. SA. à la SAM A ;
Qu'en effet, il ne justifie d'aucune démarche qu'il aurait inutilement entreprise, à compter de la remise partielle des clés et jusqu'au 9 février 2015, pour parvenir à l'enlèvement des meubles, et auxquelles la SAM A se serait opposée ;
Qu'il ne prétend d'ailleurs pas avoir rencontré d'obstacle à l'occasion des opérations de déménagements intervenues le 9 février 2015, lesquelles se sont déroulées sans incident ;
Attendu qu'il ne peut davantage justifier l'enlèvement tardif des meubles par l'interdiction de déménager l'intégralité des meubles meublant l'appartement durant l'été 2014, soit à une époque où le bail se poursuivait, que son bailleur lui a opposée conformément à la clause contractuelle, laquelle prévoit que les lieux loués doivent rester meublés et garnis de meubles suffisants de manière à assurer l'exécution du contrat et le paiement des loyers, alors de surcroît qu'à cette date aucun congé anticipé n'avait été signifié ;
Attendu que retenant justement la date du 9 février 2015 à laquelle est intervenue la libération effective des lieux, le Tribunal a fixé le montant de l'indemnité d'occupation sur la base du montant du loyer, à la somme de 114.046 euros ;
Que le jugement doit être confirmé de ce chef ;
Les frais de remise en état
Attendu que la somme de 121.680,51 euros a été allouée par le Tribunal à la SAM A au titre des travaux de remise en état ;
Que c-h. SA. conteste devoir cette somme, estimant que la présomption de prise de possession des lieux en bon état ne s'applique pas et que ni le principe d'une remise en état, ni la somme allouée par le Tribunal, ne sont justifiés ;
Attendu qu'aux termes des dispositions légales qui régissent la matière, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, l'étendue de son obligation étant déterminée par l'état des lieux dressé contradictoirement lors de l'entrée en jouissance du preneur, à défaut duquel la loi prévoit une présomption de prise de possession des lieux en bon état ;
Qu'en l'espèce, le bail du 2 octobre 2012, lequel prévoit l'établissement d'un état des lieux lors de l'entrée en jouissance du preneur, fait suite à un précédent bail portant sur les mêmes locaux, conclu entre les parties pour la période du 15 novembre 2009 au 15 novembre 2012 ;
Qu'en raison du bail précédent, aucun état des lieux n'a été établi à l'occasion du nouveau bail conclu le 2 octobre 2012, nonobstant la clause qu'il contient le prévoyant ;
Qu'ainsi l'absence d'état des lieux ne résulte pas d'un manquement de la SAM A à une obligation lui incombant, la faute invoquée qu'elle aurait commise n'étant pas autrement établie ;
Qu'il en résulte que la présomption de prise de possession des lieux en bon état que l'article 1571 du Code civil énonce ne peut être écartée ;
Attendu que par ailleurs, un protocole d'accord est intervenu entre les parties le 15 octobre 2009, concernant les travaux exécutés par le preneur, distinguant ceux d'entre eux nécessitant une remise en état par le locataire et ceux pour lesquels il en a été dispensé lors de son départ des lieux ;
Que ce protocole d'accord n'a pas été remis en cause par le bail du 2 octobre 2012, de sorte que c-h. SA. ne peut prétendre être tenu à une restitution des lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient à la date de ce bail ;
Attendu que les travaux de reprise exécutés par la SAM A, dont elle demande remboursement, correspondent aux travaux de remise en état sur lesquels c-h. SA. s'est engagé aux termes du protocole intervenu, impliquant nécessairement l'intervention de plusieurs corps d'état, compte-tenu de la nature des travaux concernant notamment la plomberie, l'électricité, la maçonnerie et la peinture ;
Qu'il doit être tenu au paiement de ces travaux, sans qu'il puisse valablement opposer une plus-value donnée à l'appartement résultant des travaux qu'il a entrepris, laquelle est au demeurant contestée, ni l'existence de personnes disposées à louer l'appartement en l'état, ni le très bon état général de l'appartement que le procès-verbal d'huissier qu'il a fait unilatéralement établir le 5 septembre 2014, ne vient pas confirmer, ni enfin la nature des travaux réalisés par la SAM A, dont la nécessité n'est pas contestable ;
Attendu qu'en conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné c-h. SA. à payer à la SAM A la somme en principal de 121.680,51 euros, mais qu'il sera réformé en ce qu'il fait courir les intérêts sur cette somme à compter du 11 février 2015, la société bailleresse ne justifiant pas avoir exposé le montant de cette somme à cette date, de sorte qu'ils ne pourront courir qu'à compter du jugement, soit le 24 mars 2016 ;
L'indemnité de relocation
Attendu que sur le fondement de l'article 1599 du Code civil, qui prévoit qu' « en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation », la SAM A sollicite la condamnation de c-h. SA. au paiement de la somme de 77.250 euros, correspondant à trois mois de loyer, invoquant des travaux importants de remise en état, rendant impossible la mise en location de l'appartement pendant cette période ;
Qu'elle affirme, sans l'établir, que les travaux auraient été exécutés sur une période de deux mois ;
Que les factures des travaux exécutés qu'elle produit, permettent au contraire de retenir qu'ils ont été achevés dans le mois de la libération des lieux par c-h. SA., compte tenu des dates auxquelles elles ont été établies ;
Que par ailleurs aucun élément n'est produit par la SAM A concernant la recherche d'un nouveau locataire et la date à laquelle un contrat de bail a par la suite été régularisé ;
Que tenant compte des seuls éléments fournis, le Tribunal a justement fixée à la somme de 25.000 euros, correspondant à un mois de loyer, l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 1599 du Code civil ;
Que le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef ;
Le trouble de jouissance
Attendu que le Tribunal a déclaré c-h. SA. recevable en sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts, estimant que les troubles de jouissance allégués et l'intention de nuire du bailleur procédaient de la même cause que les demandes principales qu'il formait ;
Que le jugement n'est critiqué par aucune des parties de ce chef ;
Attendu que c-h. SA. fait état de nuisances en provenance d'un chantier entrepris par la SAM A et celles résultants d'aboiements incessants du chien d'un voisin de l'immeuble ;
Qu'aux termes de l'article 1559 du Code civil, le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ;
Mais attendu que les nuisances alléguées sont toutes antérieures au bail signé le 2 octobre 2012, pour une durée de trois années à compter du 15 novembre 2012, objet du présent litige ;
Que c-h. SA. ne fait état d'aucune nuisance ayant porté atteinte à sa jouissance paisible des lieux, à compter du 15 novembre 2012 ;
Que sans même évoquer la clause limitative de responsabilité contenue au bail, dont la validité a été admise par le Tribunal, et en l'absence de tout manquement à l'obligation du bailleur d'assurer la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail, il y a lieu de débouter c-h. SA. de sa demande en réparation ;
Que le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef ;
L'intention de nuire
Attendu que les parties invoquent chacune pour ce qui la concerne, l'intention de nuire de l'autre partie, ouvrant droit à réparation ;
Que les manquements commis par c-h. SA. dans l'exécution de ses obligations, sont établis, mais ils ne caractérisent ni un abus ni une intention de nuire ;
Qu'en outre, ils sont déjà réparés par l'allocation de dommages et intérêts et ne sauraient ouvrir droit à réparation complémentaire en raison de la procédure que la SAM A a dû initier et de l'appel qu'il était lui-même en droit d'interjeter ;
Attendu que par ailleurs, c'est par une juste appréciation des faits de la cause que le Tribunal a considéré que l'exécution de mauvaise foi du contrat par la SAM A et son intention de nuire ne pouvaient être retenues, dès lors qu'elle a agi dans le respect de la clause du bail imposant au locataire de meubler l'appartement et que la présentation succincte et imprécise de locataires potentiels lui permettait de valablement considérer qu'elle était incertaine, sans qu'il puisse être tenu compte de l'issue défavorable d'une procédure qu'elle a initiée à l'étranger ;
Que le jugement qui a débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts complémentaires doit être confirmé ;
La compensation et la capitalisation des intérêts
Attendu qu'au total, la SAM A est créancière des sommes de :
30.399 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 août 2014,
114.046 euros,
121.680,51 euros,
25.000 euros ;
Qu'elle reste devoir à c-h. SA. la somme de 120.000 euros au titre du dépôt de garantie ;
Qu'en application des dispositions légales, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre eux une compensation qui éteint les deux dettes à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives ;
Qu'en l'espèce, l'effet extinctif de la compensation est réputé s'être produit au jour du jugement, et le calcul des quotités respectives doit tenir compte des intérêts qui ont couru à cette date, l'effet extinctif de la compensation s'imputant en priorité sur les intérêts qui ont couru ;
Que le jugement doit en conséquence être réformé en ce que la compensation doit intervenir entre les sommes indiquées ci-dessus, comprenant les intérêts, dont c-h. SA. est redevable à l'égard la SAM A et la somme de 120.000 euros dont elle est elle-même redevable à son égard ;
Attendu par ailleurs que l'article 1009 du Code civil prévoit que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts lorsqu'une demande judiciaire est formée en ce sens ;
Que la seule condition posée par ce texte est que la demande en ait été judiciairement formée ;
Que la capitalisation des intérêts peut être demandée même si le paiement du principal n'était pas exigible à la date de la demande, mais le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation des intérêts ;
Qu'en l'espèce, la demande de capitalisation a été formée par exploit du 26 septembre 2014 ;
Que les conditions légales étant réunies, c'est à bon droit que le Tribunal a fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par la SAM A, décidant que les intérêts échus sur les sommes dues pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts, à compter du jugement ;
Saisie-arrêt
Attendu que le Tribunal, tenant compte de ce que la SAM A ne maintenait pas la demande de validation de la saisie-arrêt pratiquée le 26 septembre 2014, a ordonné la mainlevée de cette mesure ;
Que le jugement n'est pas critiqué de ce chef et qu'il sera confirmé ;
Les dépens
Attendu que c-h. SA. qui succombe en son appel principal, sera condamné aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Richard MULLOT, avocat défenseur, sous sa due affirmation ;