Cour d'Appel de Monaco, 05 juillet 1996, n° 26456
Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 05 juillet 1996, n° 26456 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par un bail du 5 avril 1994, Mme M. a loué à M. et Mme A. un appartement sis à Monaco. Le bail contenait une clause résolutoire de plein droit, figurant au paragraphe 8° du contrat, sanctionnant le défaut de paiement du loyer.
Le 12 janvier 1996, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer la somme de 13 000 francs, correspondant aux loyers et charges des mois de décembre 1995 et janvier 1996. Ce commandement n'ayant pas été suivi d'effet, elle a assigné en référé, le 15 février 1996, aux fins de résiliation du bail et d'expulsion.
Par ordonnance du 27 mars 1996, le juge des référés a renvoyé les parties à se pourvoir au principal. Il a relevé que les locataires avaient soulevé une contestation relative aux charges, qui relève selon lui de la seule compétence du Tribunal de première instance, en application des articles 24 et 50 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959.
La bailleresse a interjeté appel le 11 avril 1996. Elle soutenait que le juge des référés pouvait se borner à constater l'acquisition de la clause résolutoire, sans prononcer la résiliation, dès lors que le loyer avait été fixé en application de la loi n° 1118 du 18 juillet 1988 et n'était pas discuté.
Les locataires ont conclu à la confirmation, en invoquant une compensation légale entre leur créance et la créance de la bailleresse. Cette créance résulterait de charges indûment perçues, au titre des ordures ménagères, à hauteur de 1 000 francs mensuels jusqu'en avril 1995, puis de 500 francs. Ils faisaient également valoir un cautionnement de 18 000 francs, alors que le bail en fixait le montant à 15 000 francs, et des versements effectués à la Caisse des dépôts entre mars et mai 1996.
Observations de forme. Le texte fourni présente deux incohérences matérielles qui n'affectent pas le raisonnement. D'une part, l'article 50 de l'ordonnance-loi est visé tantôt sous le numéro 669 (motifs), tantôt sous le numéro 661 (un considérant). D'autre part, l'intitulé d'enregistrement mentionne « M.-B. c/ A.-F. », alors que le corps de l'arrêt désigne « Mme M. » et « les époux A. ». Le commentaire retient la désignation du corps de l'arrêt et l'ordonnance-loi n° 669, qui est la référence cohérente avec l'article 24 visé par les parties.
Question de droit
La cour devait trancher deux questions.
La première porte sur la compétence du juge des référés. Il s'agissait de savoir si l'article 50 de l'ordonnance-loi n° 669, qui soumet les litiges relatifs aux baux à usage d'habitation aux règles de procédure applicables devant le Tribunal de première instance, interdit au juge des référés de statuer sur de tels litiges.
La seconde porte sur le fond de la voie de référé. Il convenait de déterminer si, en présence d'une clause résolutoire de plein droit et d'un commandement de payer resté sans effet, le juge des référés doit constater la réalisation de cette clause lorsque le locataire invoque une compensation qui n'est ni justifiée ni chiffrée.
Solution et dispositif
La cour d'appel retient une double solution.
Sur la compétence, elle juge que le juge des référés a décliné sa compétence à tort. Elle relève que « cette référence au Tribunal de première instance n'est pas, à l'évidence, exclusive de toute autre juridiction puisque précisément dans le livre II du Code de procédure civile intitulé “Procédure devant le Tribunal de première instance” figure le titre XXII lui-même intitulé “Des référés” ». Elle ajoute qu'une lecture contraire « conduirait à priver les plaideurs d'utiliser la voie du référé en cette matière ».
Sur le fond, elle constate que les locataires ont unilatéralement ramené le loyer de 6 000 francs à 5 100 francs à compter du 1er juillet 1995, « contrairement au contrat ». Le défaut de paiement entraîne, selon la clause du paragraphe 8°, « la déchéance des époux A. de tous leurs droits ». Elle en déduit que « le juge des référés devait constater que les conditions d'exécution de la clause résolutoire de plein droit étaient réalisées, eu égard à l'urgence et en l'absence d'une contestation sérieuse soulevée par les époux A. ». Elle écarte la compensation au motif que les locataires « n'ont même jamais produit un décompte précis de leur réclamation ».
Le dispositif est ainsi rédigé :
« infirme l'ordonnance du 27 mars 1996.
Statuant à nouveau,
Constate la résiliation de plein droit par l'effet de la clause résolutoire du contrat de bail du 5 avril 1994 conclu entre Mme M. et les époux A.
Dit en conséquence que les époux A. devront libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant