Cour d'appel, 13 décembre 1988, C. c/ S.A.M. Restaurant « L. B. », R.,

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Cour d'appel, 13 décembre 1988, C. c/ S.A.M. Restaurant « L. B. », R., · Korpus

Cour d'Appel de Monaco, 13 décembre 1988, n° 25512

Reproduction verbatim

Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 13 décembre 1988, n° 25512 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire soumise à la Cour d'appel de Monaco s'inscrit dans la sphère des relations de voisinage entre deux exploitations commerciales contiguës situées au sein d'un même ensemble immobilier, l'immeuble « L. B. », dont le promoteur et bailleur originaire est la société anonyme monégasque (S.A.M.) Roccabella. Le litige cristallise les difficultés inhérentes à la discordance entre la consistance matérielle des lieux loués et leur délimitation juridique telle que fixée par les titres locatifs et les plans annexés, difficulté exacerbée par des cessions successives de fonds de commerce.

Chronologiquement, la S.A.M. Roccabella a consenti deux baux commerciaux distincts au début de l'année 1974. D'une part, suivant acte du 3 janvier 1974 (parfois visé dans l'arrêt sous la date du 4 janvier 1974), elle a donné à bail à la S.A.M. Restaurant « L. B. » un local commercial situé au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble, destiné à une activité de restauration. Le sous-sol affecté à ce restaurant comprenait notamment un espace à usage de réserve. D'autre part, suivant acte du 17 janvier 1974, la même bailleresse a consenti un bail commercial portant sur un local contigu à T. F., pour l'exploitation d'un fonds de commerce de night-club et discothèque sous l'enseigne « L. B. ». À chacun de ces contrats de location initiaux étaient annexés des plans (désignés sous les lettres A et B) déterminant précisément l'assiette et la consistance des lieux loués respectifs.

Postérieurement à la prise d'effet de ces baux initiaux, le fonds de commerce de discothèque, incluant le droit au bail afférent, a fait l'objet de mutations successives portant sur des quotes-parts indivises. En février 1978, M. R. a acquis une moitié indivise de ce fonds. Par la suite, A. C. s'est porté acquéreur de l'intégralité du fonds de commerce de discothèque en rachetant successivement les deux moitiés indivises auprès de T. F. et de M. R., par deux actes instrumentés les 5 janvier 1979 et 26 novembre 1979. Ces actes de cession du fonds de commerce se référaient expressément aux actes de bail originaires de janvier 1974 et contenaient diverses stipulations relatives à l'état des lieux. Aux termes de ces engagements contractuels, le cessionnaire A. C. acceptait de prendre le fonds dans l'état où il se trouvait sans pouvoir prétendre à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit, s'obligeait à exécuter toutes les charges et conditions du bail à ses risques et périls, et déclarait faire son affaire personnelle de la remise des locaux à la société propriétaire en fin de bail dans leur état originel.

Or, dans la réalité matérielle de l'immeuble, la configuration physique des locaux en sous-sol ne correspondait pas aux délimitations tracées sur les plans A et B annexés aux baux des 3 et 17 janvier 1974. Des déplacements de murs de séparation avaient eu lieu — dès l'origine de la construction en 1974 selon les affirmations des vendeurs — ayant pour effet d'agrandir le local en sous-sol de la discothèque au détriment de la réserve du restaurant contigu, créant ainsi une emprise matérielle d'une surface au sol d'environ 10,70 mètres carrés. De surcroît, pour assurer l'aération du local de la discothèque situé au premier sous-sol, outre une première gaine d'extraction d'air régulièrement prévue aux plans A et B, une seconde gaine en tôle faisant office d'extracteur d'air avait été installée. Cet équipement non prévu par les documents contractuels débouchait du plafond de la discothèque et traversait dans son intégralité le sous-plafond de la réserve appartenant au bail de la S.A.M. Restaurant « L. B. ».

Selon la thèse développée initialement par la société exploitant le restaurant, cette portion de sous-sol aurait été mise gracieusement à la disposition de l'exploitant de la discothèque, à titre de simple tolérance, notamment pour permettre le passage des tuyauteries d'air conditionné. Dès le mois d'août 1981, la S.A.M. Restaurant « L. B. » a manifesté auprès d'A. C. sa volonté de mettre un terme à cette situation et de récupérer la jouissance de la surface litigieuse. Face au refus d'A. C. de libérer les lieux et de supprimer les installations d'extraction d'air empiétant sur sa réserve, le conflit s'est judiciarisé, posant la double problématique de l'occupation sans droit ni titre vis-à-vis du locataire voisin et de l'éventuelle garantie due par les cédants successifs du fonds de commerce à leur cessionnaire évincé de cette surface.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

La phase judiciaire s'est ouverte le 22 avril 1982 par l'assignation délivrée à la requête de la S.A.M. Restaurant « L. B. » à l'encontre d'A. C. devant le Tribunal de première instance de Monaco. La demanderesse sollicitait la restitution et la libération de la partie du local en sous-sol, l'expulsion du défendeur sous astreinte à défaut d'exécution volontaire, ainsi que sa condamnation au paiement d'une somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

En réaction à cette action principale, A. C. a assigné ses propres vendeurs, T. F. et M. R., en intervention forcée aux fins d'être relevé et garanti par eux de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre, qualifiant la demande du restaurant d'atteinte à son droit de jouissance paisible. Il réclamait en outre leur condamnation au paiement d'une indemnité réparatrice de 400 000 francs.

Par un premier jugement avant dire droit en date du 15 décembre 1983, le Tribunal de première instance a ordonné la jonction des deux procédures et prescrit une mesure d'expertise confiée à Gilbert Farina, aux frais avancés de la société demanderesse. L'expert s'est vu confier la mission d'analyser les actes et plans, de déterminer la consistance exacte des lieux loués, de vérifier la conformité des locaux aux documents contractuels, de retracer les transformations éventuelles, de localiser l'emprise par rapport aux deux fonds de commerce, et de chiffrer le coût des travaux de remise en état ainsi que les préjudices. La mission de l'expert ayant été complétée par une ordonnance de référé du 4 mai 1984, le technicien a déposé son rapport définitif le 1er août 1984. Une ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises du 3 août 1984 a ensuite renvoyé la cause et les parties devant le tribunal pour qu'il soit statué au fond.

En lecture de rapport, la S.A.M. Restaurant « L. B. » a conclu à l'homologation des conclusions expertales. Elle a demandé au tribunal de juger qu'A. C. occupait sans droit ni titre une emprise de 10,70 mètres carrés dans ses locaux de réserve en sous-sol, d'ordonner la libération des lieux, leur remise dans leur état primitif et l'enlèvement de l'extracteur d'air non contractuel, le tout sous astreinte de 200 francs par jour de retard, en portant sa demande indemnitaire pour résistance abusive à 100 000 francs.

Le défendeur principal, A. C., n'a pas contesté la matérialité de l'emprise mise en évidence par l'expert. Il a toutefois fait valoir que la modification des lieux par rapport aux plans du 17 janvier 1974 était antérieure à la conclusion même du bail initial par T. F., imputant cette situation à la société promotrice de l'immeuble. Invoquant sa bonne foi fondée sur son ignorance de l'emprise lors de son entrée en jouissance, il a déclaré s'en rapporter à justice sur le bien-fondé des prétentions de la société demanderesse, tout en contestant devoir des dommages-intérêts. Surtout, il a maintenu son appel en garantie contre T. F. et M. R., sollicitant leur condamnation solidaire à lui verser 400 000 francs en réparation du préjudice d'exploitation subi, ainsi que la désignation de l'expert Farina pour surveiller les travaux de restitution et évaluer le coût de remise en état de sa propre discothèque et de reconstitution d'une nouvelle gaine d'extraction d'air.

Les appelés en garantie ont tous deux conclu au rejet des demandes d'A. C. D'une part, T. F. a soutenu que les locaux se trouvaient déjà dans cet état lors de sa prise à bail en janvier 1974 avec l'accord du promoteur, et qu'il ignorait tout d'une tolérance gracieuse accordée par le restaurant. D'autre part, M. R. a opposé quatre arguments : l'obligation pour le cessionnaire de consulter le plan annexé au bail initial et son engagement dans l'acte du 26 novembre 1979 de remettre les lieux en leur état originel ; l'inapplicabilité de la garantie du vendeur dès lors que le droit au bail cédé n'incluait pas l'emprise exclue des plans ; sa propre bonne foi résultant de son ignorance de la non-conformité d'origine ; et enfin la négligence fautive d'A. C. qui s'était abstenu de vérifier l'acte initial et les plans annexés.

Par jugement rendu le 16 janvier 1986, le Tribunal de première instance de Monaco a intégralement accueilli l'action principale sur le principe et rejeté l'appel en garantie. Après avoir homologué le rapport Farina, les premiers juges ont déclaré qu'A. C. occupait sans droit ni titre la surface de 10,70 mètres carrés dépendant du fonds du restaurant, ordonné la libération des lieux avec démolition des murs existants et reconstruction conforme aux plans des 3 et 17 janvier 1974 (visés par erreur matérielle comme 1984 dans un passage du jugement reproduit par l'arrêt), ainsi que la suppression aux frais d'A. C. de la gaine d'évacuation d'air traversant le plafond de la réserve. Un délai d'exécution de trois mois a été imparti sous astreinte de 200 francs par jour de retard. Le tribunal a également condamné A. C. à payer 5 000 francs de dommages-intérêts à la S.A.M. Restaurant « L. B. » en raison de sa résistance fautive depuis août 1981, l'a débouté de son appel en garantie contre T. F. et M. R. ainsi que de toutes ses autres demandes, et l'a condamné aux entiers dépens.

A. C. a interjeté appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco. Bien que son acte d'appel initial ait été rédigé de manière succincte — mentionnant un appel « pour partie » fondé sur le fait que les vendeurs auraient reconnu lors de l'expertise savoir que les locaux revendiqués ne faisaient pas partie du bail et avoir omis de l'en aviser —, le dispositif de son acte d'appel et ses conclusions ultérieures du 17 mars 1987 tendaient à la mise à néant totale du jugement. En cause d'appel, A. C. a soulevé pour la première fois une exception d'irrecevabilité de l'action de la S.A.M. Restaurant « L. B. », motif pris de l'absence de justificatif de l'accord du nouveau cessionnaire de la quasi-totalité des actions de cette société, un sieur W., pour poursuivre l'instance. Subsidiairement au fond, il a demandé le déboutement de la société de restaurant, faisant valoir que la disposition des lieux remontait à la construction, qu'il n'avait apporté aucune modification et que les clauses des actes de vente étaient de pures clauses de style ne permettant pas de détruire sa bonne foi. Plus subsidiairement, il a réitéré sa demande de garantie contre T. F. et M. R. sur le fondement de l'éviction partielle et de l'obligation d'assurer une possession paisible, sollicitant leur condamnation in solidum au paiement de 400 000 francs pour préjudice d'exploitation et la nouvelle désignation de l'expert Farina.

En réplique, la S.A.M. Restaurant « L. B. », soulignant le caractère initialement parte in qua de l'appel et l'absence de critique sur le fond de la demande principale, s'est estimée abusivement attraite devant la Cour. Elle a conclu à la confirmation du jugement sur l'action principale, demandé qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle s'en rapportait à justice sur l'appel en garantie, et formé un appel incident tendant à obtenir 50 000 francs de dommages-intérêts supplémentaires pour résistance abusive et dilatoire et en réparation du préjudice causé par le retard apporté au début des travaux de remise en état.

Du côté des intimés appelés en garantie, la procédure a été marquée par le décès de l'avocat-défenseur de T. F., Maître Boisson, donnant lieu à une assignation en reprise d'instance le 29 avril 1988 et à la constitution de Maître Brugnetti par conclusions du 29 novembre 1988. T. F. a contesté avoir jamais reconnu une quelconque dissimulation lors de l'expertise, s'est prévalu de la clause de prise des lieux en l'état sans indemnité figurant dans les actes de vente, a rappelé n'avoir procédé à aucune modification des lieux avant leur rétrocession, et a sollicité la confirmation pure et simple du jugement. Enfin, M. R. a repris son argumentation de première instance tirée des mentions notariées des actes de cession de 1979, rappelé que la configuration remontait à 1974 alors qu'il n'avait acquis sa moitié indivise qu'en février 1978 sans rien modifier, et conclu à la confirmation du jugement ainsi qu'à la condamnation de l'appelant à lui verser 20 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Au-delà des questions procédurales liminaires tenant à la recevabilité de l'action d'une société commerciale dont l'actionnariat aurait changé en cours d'instance et à la détermination de l'effet dévolutif d'un acte d'appel à la motivation restrictive mais au dispositif général, la Cour d'appel de Monaco était confrontée à un problème juridique substantiel touchant à l'articulation entre le droit des biens et des baux commerciaux d'une part, et le droit spécial des obligations de garantie du vendeur d'un fonds de commerce d'autre part.

La question centrale soumise à la juridiction du second degré peut être formulée de la manière suivante : l'acquéreur d'un fonds de commerce qui se voit contraint, sur l'action du locataire d'un fonds voisin, de restituer une surface de local et de supprimer des équipements empiétant matériellement sur les lieux loués à ce voisin mais ne figurant pas sur les plans annexés à son propre bail commercial, est-il fondé à actionner les cédants successifs de son fonds de commerce au titre de la garantie d'éviction du fait d'un tiers, de la garantie du fait personnel ou de la garantie des vices cachés, alors même que les actes de cession renvoyaient expressément aux baux et plans originaires et comportaient des clauses de prise du fonds en l'état et d'exécution du bail aux risques et périls du cessionnaire ?

Cette interrogation principale se décomposait en trois sous-questions techniques correspondant aux trois fondements légaux mobilisés explicitement ou implicitement par l'appelant au soutien de son recours en garantie :

En premier lieu, sur le terrain de la garantie contre l'éviction du fait d'un tiers : la perte de jouissance d'une surface matérielle occupée en fait lors de la cession du fonds constitue-t-elle juridiquement une éviction partielle ouvrant droit à garantie lorsque cette surface excède l'assiette juridique du droit au bail telle que délimitée par les actes et plans contractuels transmis ?
En deuxième lieu, sur le terrain de la garantie des défauts de la chose vendue (articles 1467 et 1484 du Code civil monégasque) : la discordance entre la description contractuelle des locaux (les plans annexés au bail d'origine) et leur configuration physique réelle lors de la prise de possession constitue-t-elle un vice caché obligeant le vendeur à garantie, ou s'analyse-t-elle en un vice apparent — voire en un défaut de conformité couvert par son caractère vérifiable et par les clauses de non-garantie — dont l'acquéreur devait se convaincre lui-même par l'examen des titres ?
En troisième lieu, sur le terrain de la garantie du fait personnel du vendeur (article 1470 du Code civil monégasque) : dans quelles conditions la responsabilité des cédants successifs peut-elle être engagée en présence d'un empiétement préexistant à leurs propres acquisitions ou prises à bail ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et y ajouter une condamnation indemnitaire sur l'appel incident, la Cour d'appel de Monaco déploie un raisonnement structuré en quatre temps, écartant d'abord les obstacles procéduraux avant d'examiner successivement la demande principale en restitution, l'appel en garantie sous ses multiples facettes, et enfin les demandes indemnitaires réciproques pour abus du droit d'agir.

1. L'évacuation préalable des incidents procéduraux (recevabilité et étendue de la saisine)

La Cour écarte en premier lieu l'exception d'irrecevabilité soulevée pour la première fois en cause d'appel par A. C. contre la S.A.M. Restaurant « L. B. ». L'appelant prétendait que la société intimée devait justifier de l'accord d'un sieur W., présenté comme le nouveau cessionnaire de la majorité ou de la quasi-totalité des actions de ladite société anonyme monégasque, pour être recevable à poursuivre l'instance. Les juges d'appel rejettent ce moyen par un motif lapidaire mais décisif sur le plan probatoire : les conclusions de l'appelant ne procèdent que par « simples allégations » non étayées, ce qui suffit à révoquer en doute le caractère sérieux de l'exception. Bien que la Cour n'ait pas eu besoin d'aller plus loin faute de preuve du fait allégué, on observera en filigrane que la personnalité morale d'une société anonyme est distincte de la personne de ses actionnaires, de sorte qu'une cession de droits sociaux n'affecte aucunement la qualité à agir de la personne morale elle-même, représentée par ses organes sociaux légaux.

En second lieu, la Cour tranche la difficulté relative à l'étendue de sa propre saisine (l'effet dévolutif de l'appel). La société intimée soutenait que l'appel était parte in qua (limité au seul chef du jugement ayant rejeté l'appel en garantie) au regard des motifs très brefs de l'acte d'appel qui visaient uniquement l'attitude des vendeurs F. et R. et se terminaient par la formule selon laquelle l'appelant était fondé à relever appel « pour partie ». La Cour refuse de s'arrêter à cette ambiguïté rédactionnelle des motifs de l'acte d'appel : elle relève que dans le dispositif même de cet acte, l'appelant demandait de « mettre à néant le jugement entrepris » sans restriction, et que dans ses conclusions ultérieures du 17 mars 1987, il sollicitait à titre principal le déboutement de la S.A.M. Restaurant « L. B. » et seulement à titre très subsidiaire le bénéfice de son appel en garantie. Privilégiant la portée générale du dispositif de l'acte d'appel éclairé par les écritures au fond, la Cour juge qu'elle est saisie de l'entier litige et doit statuer sur l'ensemble des dispositions de la décision déférée.

2. La consécration du droit de jouissance du locataire voisin sur la demande principale

Sur le fond de la demande principale en revendication de jouissance et remise en état, la Cour procède par adoption des motifs des premiers juges, confortée par les constatations techniques non contestées du rapport d'expertise de Gilbert Farina. Le syllogisme judiciaire repose sur la prim

▸Texte intégral de la décision officielle (26 975 caractères)

Faits et procédure

Vente Fonds de commerce - Obligations de garantie du vendeur - Garantie d'éviction : conditions non remplies - Vices cachés : non. Vices apparents : oui - Fait personnel du vendeur : non établi L'acquéreur d'un fonds de commerce qui occupe des locaux excédant par leur surface, ceux contractuellement définis, qui est tenu de restituer à un tiers la partie constitutive d'une emprise, ne saurait être fondé dans son appel en garantie contre le vendeur du fonds, dès lors qu'une telle garantie implique nécessairement que le bien dont l'acquéreur estime avoir été évincé par un tiers ait été régulièrement acquis du vendeur mis en cause, ce qui n'apparaît pas être le cas en l'espèce, ainsi que les premiers juges l'ont justement relevé. Au surplus les engagements souscrits par l'acquéreur du fonds, de prendre le fonds dans l'état où il se trouvait sans pouvoir prétendre à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit, d'exécuter toutes les charges et conditions du bail à ses risques et périls et de faire son affaire personnelle de la remise des locaux à la société propriétaire, supposaient une préalable et prudente vérification de l'étendue du droit au bail défini dans les actes d'acquisition et démontrent une prétendue ignorance d'un empiétement de son fonds sur celui voisin. Le défaut de conformité prétendu, entre la description contractuelle des locaux et leur configuration n'a pu constituer pour cet acquéreur un vice caché au sens de l'article 1467 du Code civil, rendant le vendeur débiteur d'une obligation de garantie, mais a revêtu tout au plus le caractère d'un vice apparent dont l'acquéreur a été en mesure de se convaincre lui-même, ce qui exclut, en vertu de l'article 1484 du Code civil, la garantie du vendeur. Ce dernier ne saurait par ailleurs être retenu dans les liens de ladite garantie pour son fait personnel, au sens de l'article 1470 du Code civil, dès lors qu'il n'est point démontré que le vendeur ait eu conscience du fait de conformité des lieux, qu'il ait procédé à leur modification ou ait délibérément agi pour tenir l'acquéreur dans l'ignorance d'un tel défaut de conformité. La Cour, Statuant sur l'appel relevé par C. A. d'un jugement du Tribunal de Première Instance en date du 16 janvier 1986 ; Référence étant faite pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens et prétentions des parties au jugement déféré aux conclusions d'appel, il suffit de rappeler les éléments ci-après énoncés : Saisi, le 22 avril 1982, par la S.A.M. Restaurant « L. B. » es qualité de locataire commerciale d'un local exploité à usage de restaurant au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble « L. B. », ., en vertu d'un bail à elle consenti par la S.A.M. Roccabella le 3 janvier 1974, d'une action dirigée contre A. C., également locataire dans le même immeuble d'un local commercial contigu exploité à usage de discothèque sous l'enseigne « L. B. » - pour avoir acquis successivement de T. F. et de M. R. les deux moitiés indivises de ce fonds de commerce et partant le droit au bail originairement consenti par ladite S.A.M. Roccabella - et tendant à obtenir d'une part restitution d'une partie du local en sous-sol prétendument mise par elle gracieusement à la disposition dudit C. pour permettre en particulier le passage de tuyauteries d'air conditionné desservant la discothèque, d'autre part la libération de ce local et, à défaut d'exécution, l'expulsion du défendeur sous astreinte et sa condamnation au paiement d'une somme de 50 000 F. à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, le tribunal, par jugement du 15 décembre 1983, joignait cette procédure avec celle diligentée à son tour par C. contre F. et R. aux fins d'être relevé et garanti par eux de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre selon lui constitutive d'une atteinte à son droit de jouissance paisible, et d'obtenir leur condamnation au paiement d'une indemnité réparatrice de 400 000 F., et avant dire droit, ordonnait une mesure d'expertise aux frais avancés de la S.A.M. demanderesse en confiant au sieur Gilbert Farina la mission de déterminer à l'aide des actes, plans et autres documents préalablement communiqués par les parties, la consistance des lieux loués, de vérifier la conformité des lieux litigieux aux documents contractuels, de rendre compte le cas échéant des transformations ou modifications intervenues postérieurement à la passation desdits actes, de dire si le local revendiqué dépendait ou non du commerce de restaurant ou de celui de discothèque et de le décrire en le faisant figurer au plan, de fournir enfin tous éléments de nature à permettre, le cas échéant, d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices occasionnés, en décrivant la nature et le coût des travaux qu'imposerait la restitution dudit local ; L'expert Farina, dont une ordonnance du référé du 4 mai 1984 avait complété la mission, ayant déposé son rapport le 1er août 1984 et une ordonnance du juge chargé des expertises en date du 3 août suivant ayant renvoyé l'affaire devant le tribunal, la S.A.M. restaurant « L. B. » entendait se prévaloir du résultat de la mesure d'instruction pour demander aux premiers juges, préalable homologation dudit rapport, de dire que C. occupait son droit ni titre, dans ses locaux en sous-sol à usage de réserve, une emprise de 10,70 m2, d'ordonner la libération des lieux, leur remise en leur état primitif et l'enlèvement par ledit C. de l'extracteur d'air (non prévu dans les documents contractuels) installé dans ladite réserve, le tout sous astreinte de 200 F par jour de retard de condamner en outre le défendeur à 100 000 F de dommages-intérêts pour résistance abusive ; Sans contester l'existence de l'emprise litigieuse, C. soutenait que la modification des lieux, par rapport aux plans annexés au contrat de bail commercial du 17 janvier 1974, était antérieure à la conclusion dudit contrat par son auteur F. en sorte qu'il ne pouvait être tenu pour responsable d'un fait dont la société promotrice de l'immeuble semblait être à l'origine, et, excipant de sa bonne foi eu égard à l'ignorance où il était de l'existence de ladite emprise lors de son entrée dans les lieux, déclarait s'en rapporter à justice quant aux prétentions de la S.A.M. demanderesse, mais, tout en estimant injustifiés les dommages-intérêts à lui réclamés, réitérait sa demande tendant à être relevé et garanti par F. et R. de toutes les condamnations dont il pourrait faire l'objet, sollicitait par ailleurs leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 400 000 F. « en réparation du préjudice d'exploitation subi », et la désignation de l'expert Farina aux fins de surveillance et de contrôle de bonne fin des travaux de restitution et de remise en état des locaux, objet de l'emprise, et d'évaluation du coût de la remise en état de sa discothèque et de celui de la reconstitution d'une nouvelle gaine d'extraction d'air à la suite de la suppression de celle existante ; Objectant de ce chef d'une part que les locaux de la discothèque par lui pris à bail en janvier 1974 se trouvaient à cette date dans le même état et que l'emprise sur le fonds de commerce de la S.A.M. L. B. n'avait pu être réalisée qu'antérieurement à sa prise de possession et avec l'accord du promoteur, d'autre part n'avoir pas eu connaissance de la prétendue tolérance d'occupation gracieuse consentie par la S.A.M. précitée à C., F. déclinait toute responsabilité quant au préjudice pouvant résulter de ladite emprise et, relevant le manque de sérieux de la demande en dommages-intérêts formée à son encontre par C., concluait au rejet des prétentions de ce dernier ; De son côté R., autre appelé en garantie, concluait dans le même sens, en faisant observer en premier lieu que le cessionnaire du droit au bail se devait de consulter et de respecter le plan des locaux loués annexé au contrat initial et s'était engagé aux termes de l'acte du 26 novembre 1979 à remettre les lieux dans leur état originel en fin de bail, en second lieu que l'obligation de garantie du vendeur invoquée par C. était inapplicable puisque le droit au bail cédé à cette date ne portait point sur l'emprise litigieuse exclue des plans contractuels, en troisième lieu que sa bonne foi résultait de l'ignorance où il avait été de la non conformité d'origine des lieux par lui cédés - et tels qu'il les avaient acquis - aux plans contractuels, en quatrième lieu, que C. dont la demande de dommages-intérêts n'était pas justifiée ne pouvait reprocher à autrui la négligence dont il avait fait preuve en s'abstenant de se reporter à l'acte initial et aux plans y annexés ; En cet état et par son jugement actuellement déféré, le tribunal après homologation du rapport d'expertise Farina, disait et jugeait que C. occupait sans droit ni titre une partie des locaux dépendant du fonds de commerce exploité par la S.A.M. Restaurant L. B., ladite partie d'une surface d'environ 10,70 m2 faisant l'objet d'un plan et d'une description détaillée dans le rapport susvisé, ordonnait en conséquence la libération par C. de cette partie des locaux le condamnait d'une part à remettre à la disposition et jouissance de la S.A.M. demanderesse, après démolition des murs existants tels que désignés par l'expert et leur reconstruction en conformité des plans annexés aux actes des 3 janvier et 17 janvier 1984, d'autre part à faire supprimer à ses frais la gaine d'évacuation d'air en plafond traversant les locaux de ladite S.A.M. figurant sur le plan « C » du rapport d'expertise, impartissait à C. un délai de 3 mois pour s'acquitter de ses obligations sous astreinte de 200 F. par jour de retard, le condamnait à payer à la Société restaurant L. B. la somme de 5 000 F. à titre de dommages-intérêts, le déboutait de son appel en garantie et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et le condamnait aux entiers dépens ; Au soutien de sa décision et après avoir relevé l'absence de toute critique de la part des parties quant aux constatations expertales de l'existence d'une emprise en sous-sol de 10,70 m2 dépendant des locaux donnés à bail le 3 janvier 1974 par la S.A.M. Roccabella à la S.A.M. Restaurant L. B. et non mentionnée aux plans annexés aux actes susvisés déterminant la consistance des locaux loués à usage de discothèque à F., le tribunal estimait sur la demande principale, qu'en vertu du droit de jouissance des lieux loués que lui conférait son titre authentique de location, la S.A.M. demanderesse était fondée à obtenir d'une part la libération des lieux litigieux occupés sans droit ni titre par C. qui, au demeurant, ne contestait pas l'empiètement par une partie de son local en sous-sol sur la réserve dépendant du commerce de restaurant, d'autre part et en l'état de sa propre obligation envers sa bailleresse de restituer les lieux dans l'état où ils lui avaient été livrés, la remise des murs de séparation concernés dans leur configuration initiale ainsi que la suppression de la gaine en tôle à usage d'extracteur d'air, non mentionnée dans les documents contractuels et passant, selon l'expert, dans son entier sous le plafond de la réserve du restaurant, ce aux frais dudit C., et qu'enfin en raison du fait que, nonobstant son information dès le mois d'Août 1981 de la volonté de la S.A.M. Restaurant L. B. de récupérer le local litigieux, il ait opposé une résistance partant exclusive de bonne foi, C. devait, en réparation du préjudice résultant de son comportement fautif, être condamné au paiement de dommages-intérêts à la somme de 5 000 F. ; Il considérait, sur l'appel en garantie, que les énonciations figurant dans les actes d'acquisition du fonds de commerce de discothèque et qui imposaient à C. l'obligation de prendre connaissance de la portée et de l'étendue du droit au bail par lui acquis réduisaient à néant sa prétention relative à la prétendue ignorance de sa part du caractère litigieux de l'emprise dont s'agit, et que si la non conformité invoquée par C. de la description contractuelle des locaux à la configuration des lieux tels qu'il en avait pris possession pouvait tout au plus constituer un vice apparent nullement générateur de garantie de la part de F. et de R., il n'y avait pas eu, en l'espèce, une éviction rendant illusoire la possession paisible de la chose vendue que l'acquéreur était en droit d'attendre puisque ledit C. n'apparaissait pas avoir acquis le droit au bail de locaux comprenant l'emprise litigieuse, rien n'établissant par ailleurs que les vendeurs ou l'un d'eux aient eu connaissance de ladite non conformité des lieux aux plans contractuels ou aient délibérément omis d'en informer leur acquéreur ; Après avoir requis la mise à néant du jugement entrepris au seul motif laconiquement visé dans son acte d'appel que les appelés en garantie « ont reconnu lors des opérations d'expertise qu'ils étaient parfaitement au courant que les locaux revendiqués ne faisaient pas partie de leur bail commercial et ont confirmé qu'ils avaient omis d'en aviser l'appelant », C. qui, pour la première fois, excipe de l'irrecevabilité de la demande à défaut de justificatif relatif à l'accord de l'actuel cessionnaire, un sieur W., de la quasi totalité des actions de la S.A.M. Restaurant L. B., pour poursuivre l'instance, fait subsidiairement grief aux premiers juges d'avoir, en statuant comme rappelé ci-avant, méconnu que la disposition actuelle des locaux litigieux remontait à l'origine de la construction, qu'aucune modification à cette disposition n'a été apportée par lui en suite de son acquisition et qu'en l'état de la clause de style figurant dans les actes constatant les ventes à lui consenties par F. et R., il ne pouvait connaître l'existence de l'emprise au détriment de la S.A.M. Restaurant L. B., en sorte que sa bonne foi ne peut être contestée ; Soutenant à nouveau avoir été l'objet d'une éviction partielle justifiant son appel en garantie à l'encontre desdits F. et R. tenus de lui assurer une possession paisible de la chose vendue et de le relever de toutes condamnations et frais mis à sa charge en suite des réclamations de la S.A.M. précitée sur le sort desquelles il déclare s'en rapporter à la justice, C. demande en définitive à la Cour,de déclarer la S.A.M. Restaurant L. B. irrecevable en son action, subsidiairement de la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions, et plus subsidiairement encore de dire qu'il sera relevé et garanti de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre par F. et R., de condamner in solidum ces derniers à lui payer la somme de 400 000 F. en réparation du préjudice d'exploitation par lui subi et de désigner à nouveau l'expert Farina avec la mission de surveillance, de contrôle de bonne fin et d'évaluation telle que déjà précisée dans ses écritures de première instance ; La S.A.M. Restaurant L. B., qui relève le caractère apparemment parte in qua de l'appel de C. et le fait que ce dernier ne formule aucune critique du jugement déféré en ce qui concerne la demande principale tendant à voir remettre les lieux en leur état initial, estime qu'étant étrangère au litige opposant ledit C. à ses vendeurs successifs F. et R., elle a été abusivement attraite en cause d'appel ; Elle conclut en conséquence à la confirmation pure et simple du jugement querellé relativement à la demande principale, à ce qu'il lui soit donné acte de son rapport à justice en ce qui concerne l'appel en garantie et à ce qu'il soit fait droit aux fins de son appel incident tendant à voir condamner C. à lui payer 50 000 F à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et dilatoire et en réparation du préjudice résultant pour elle du retard apporté au commencement des travaux de remise en état prescrits par l'expert ; Après avoir été assigné le 29 avril 1988 en reprise d'instance à la suite du décès au cours de la procédure de son avocat-défenseur Maître Boisson, et constitué un nouvel avocat-défenseur en la personne de Maître Brugnetti auquel il y a lieu de décerner le donné-acte de cette constitution sollicité par conclusions en date du 29 novembre 1988, T. F., qui fait toutes réserves sur les affirmations de C. quant à la connaissance que R. et lui auraient eue de ce que les locaux revendiqués ne faisaient pas partie de ceux donnés à bail et à la prétendue confirmation par eux de leur omission de l'en aviser, estime que les premiers juges ont exactement relevé que l'acquéreur s'était engagé à reprendre le fonds et ses accessoires dans l'état où le tout se trouvait sans pouvoir prétendre à aucune indemnité par quelque cause ou motif que ce soit, alors surtout que les actes de vente, auxquels il lui appartenait de se reporter, contenaient une telle clause, en sorte que n'ayant, quant à lui, procédé à aucune modification des lieux avant des les rétrocéder audit C., ce dernier ne saurait lui reprocher de lui avoir caché l'existence de l'emprise litigieuse et être admis à former à son encontre un appel en garantie dont les premiers juges ont à bon droit relevé l'absence totale de portée ; Il conclut en conséquence à la confirmation du jugement entrepris dans toutes ses dispositions ; Autre intimé en la cause es qualité d'appelé en garantie, R. oppose aux prétentions de l'appelant les moyens par lui déjà invoqués en première instance et tirés des indications portées par le notaire instrumentaire dans les actes de cession des moitiés indivises du fonds de commerce B. sur la portée desquelles C. ne pouvait se méprendre ; Rappelant de ce chef que la disposition des locaux remonte à l'origine de la construction en 1974, que l'acquisition par lui de la moitié du fonds n'est intervenue qu'en février 1978 et qu'il n'a lui-même procédé à aucune modification des lieux antérieurement à leur cession à l'appelant, lequel ne saurait dès lors, même à supposer l'existence d'un vice apparent, suspecter sa bonne foi et l'appeler valablement en cause, il conclut au déboutement de C. des fins de son appel, à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de l'appelant au paiement de 20 000 F. à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Sur ce :

Motifs

Considérant, sur l'exception d'irrecevabilité, tirée du défaut de justification de l'accord d'un sieur W. prétendu cessionnaire de la majorité des actions de la S.A.M. Restaurant L. B., pour la poursuite de l'instance, que les conclusions de l'appelant se réfèrent à cet égard à de simples allégations qui révoquent en doute le caractère sérieux de ladite exception, laquelle doit être en conséquence rejetée ; Considérant, sur le fond, que si la motivation extrêmement cursive de l'acte d'appel s'achève comme suit : « qu'en conséquence le sieur C. est fondé à relever appel de ce jugement pour partie », l'appelant n'en demande pas moins à la Cour, dans le dispositif de cet acte, de « mettre à néant le jugement entrepris » et, dans ses « conclusions d'appel » du 17 mars 1987 sollicite le déboutement de la S.A.M. restaurant L. B. de son action, et seulement très subsidiairement à ce qu'il soit fait droit à son appel en garantie ; Qu'il suit qu'il convient de statuer au regard des prétentions ainsi formulées qui apparaissent comme tendant à remettre en cause la décision déférée dans toutes ses dispositions ; I. - Sur la demande principale : Considérant que pas plus qu'elles ne l'ont fait en première instance, les parties ne formulent en cause d'appel aucune critique à l'encontre du rapport de l'expert Farina que les premiers juges ont à juste titre homologué et duquel il résulte d'une part qu'une partie des locaux visés aux actes de 4 et 17 janvier 1974 n'est pas conforme aux plans (A et B) joints à ces actes, et ce, en l'état de déplacements de murs de séparation des locaux commerciaux qui ont eu pour conséquence d'agrandir le local du night-club discothèque exploité par C. d'une surface au sol de 10,70 m2 environ au détriment de la surface de réserve du Restaurant L. B., d'autre part qu'à l'effet d'aérer le local sis au premier sous-sol, il a été mis en œuvre, outre une première gaine d'extraction d'air figurant aux plans A et B, une deuxième gaine débouchant en plafond de la discothèque dans la réserve du Restaurant L. B. et ne figurant sur aucun document contractuel ; Qu'il apparaît dès lors que, par des motifs pertinemment déduits et qu'il convient d'adopter, les premiers juges ont à bon droit estimé, en premier lieu, qu'en l'état de l'atteinte, résultant de l'emprise litigieuse, à son droit de jouissance paisible des lieux loués, la S.A.M. Restaurant L. B. était fondée à poursuivre la libération de la partie de local constitutive d'une telle emprise à l'encontre de C. son occupant actuel sans droit ni titre et apparemment bénéficiaire d'une simple tolérance à cet égard, en second lieu qu'en raison de ses propres obligations contractuelles, ladite S.A.M. était également en droit d'obtenir dudit C. aussi bien la remise des murs de séparation visés au rapport de l'expert Farina dans la position qui, selon ce dernier, était la leur sur les plans annexés à l'acte du 3 janvier 1974, que la suppression, aux frais de son bénéficiaire, de la gaine destinée à l'évacuation de l'air en provenance de la seule discothèque et non prévue dans les documents contractuels ; Qu'il s'ensuit que, de ces chefs, la décision des premiers juges doit être confirmée, et qu'elle doit l'être en outre en ce que ces derniers, après avoir assorti l'obligation imposée à C. d'une astreinte, ont sanctionné par des dommages-intérêts arbitrés à 5 000 F. le comportement fautif et dommageable de ce dernier envers la S.A.M. Restaurant L. B. dont l'intention de récupérer le local litigieux lui avait été depuis longtemps notifiée ; II. - Sur l'appel en garantie : Considérant qu'il a été rappelé ci-avant que la partie du local - ou emprise - revendiquée par la S.A.M. Restaurant L. B. à l'encontre de l'appelant ne figurait pas sur les plans annexés aux actes des 3 et 17 janvier 1974 déterminant la consistance des locaux donnés à bail par la S.A.M. Roccabella, promoteur, d'une part à la S.A.M. susvisée, d'autre part à F., en sorte que C., qui n'a pu acquérir respectivement de ce dernier puis de R. par actes des 5 janvier et 26 novembre 1979 se référant expressément aux actes précités de 1974 les deux moitiés indivises d'un fonds de commerce de night-club discothèque avec un droit au bail des locaux excédant - d'une surface de 10,70 m2 environ - ceux contractuellement définis dans lesquels ce fonds est exploité, ne saurait être admis à invoquer au soutien de son appel en garantie l'existence d'une éviction partielle résultant pour lui de la restitution à la S.A.M. Restaurant L. B. de l'emprise litigieuse, dès lors qu'une telle garantie implique nécessairement que le bien dont l'acquéreur estime avoir été évincé par un tiers ait été régulièrement acquis du vendeur mis en cause, ce qui n'apparaît pas être le cas en l'espèce ainsi que les premiers juges l'ont justement relevé ; Considérant que C., dont les engagements souscrits dans ses actes d'acquisition des 5 janvier et 26 novembre 1979 - de prendre le fonds dans l'état où il se trouvait sans pouvoir prétendre à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit, d'exécuter toutes les charges et conditions du bail à ses risques et périls et de faire son affaire personnelle de la remise des locaux à la société propriétaire - supposaient une préalable et prudente vérification de l'étendu du droit au bail tel que défini dans les actes des 3 et 17 janvier 1974 auxquels lesdits actes d'acquisition renvoyaient à cet égard et démentent sa prétendue ignorance d'un empiètement de son fonds sur la réserve en sous-sol du restaurant L. B., ne saurait davantage et par là même opposer à F. et à R. la non conformité de la description contractuelle des locaux à la configuration de ceux dont il a pris possession en vertu des actes susvisés ; Qu'il doit être observé qu'un tel défaut de conformité n'a pu constituer à l'endroit de l'appelant un vice caché au sens de l'article 1467 du Code Civil rendant le vendeur débiteur d'une obligation de garantie, mais a revêtu tout au plus le caractère d'un vice apparent dont l'acquéreur a été en mesure de se convaincre lui-même et qui exclut dès lors à ce titre, et en vertu de l'article 1484 du Code Civil, la garantie desdits F. et R. ; Que ces derniers ne sauraient par ailleurs être retenus dans les liens de ladite garantie pour leur fait personnel au sens de l'article 1470 du Code Civil, dès lors que nonobstant l'hypothèse émise par l'expert Farina de la non ignorance par F. de l'emprise litigieuse, il n'est pas formellement démontré que ce dernier - non plus que R. ait eu conscience de la non-conformité des lieux aux plans annexés à l'acte du 17 janvier 1974, ait procédé à leur modification ou ait délibérément fait en sorte que l'acquéreur demeurât dans l'ignorance d'un tel défaut de conformité ; Considérant qu'il apparaît en conséquence que les premiers juges ont à bon droit débouté C. de son action en garantie et de ses demandes subséquentes ; Que leur décision de ce chef doit donc être également confirmée ; Considérant que la demande de R. tendant à la condamnation de C. à 20 000 F. de dommages-intérêts n'apparaissant pas justifiée il échet de la rejeter ; III. - Sur l'appel incident de la S.A.M. Restaurant « L. B. » Considérant que sur l'appel incident de la S.A.M. Restaurant L. B., la Cour est saisie d'une demande de dommages-intérêts supplémentaires pour le préjudice subi par cette Société depuis le jugement déféré du fait de l'appelant principal et notamment du retard apporté par ce dernier à l'exécution ordonnée par le tribunal des travaux prescrits par l'expert Farina ; Considérant qu'il apparaît à cet égard qu'occasionné par un appel injustifié du jugement querellé, le retard apporté par C. à l'obligation de remettre les lieux dans leur état initial, dans les trois mois de la signification dudit jugement, a nécessairement causé à la S.A.M. précitée un préjudice dont elle est recevable et fondée à demander réparation en cause d'appel, et qu'il y a lieu d'évaluer à 5 000 F. ; Qu'il échet en conséquence de condamner ledit C. à payer à la S.A.M. Restaurant L. B., à titre de dommages-intérêts supplémentaires, la somme de 5 000 F. ; Considérant que les dépens suivent la succombance ;

Exporter

Cour d'appel, 13 décembre 1988, C. c/ S.A.M. Restaurant « L. B. », R., F.

Chronologie de l’affaire

Cour d'Appel de Monaco, 13 décembre 1988, n° 25512

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

1. L'évacuation préalable des incidents procéduraux (recevabilité et étendue de la saisine)

2. La consécration du droit de jouissance du locataire voisin sur la demande principale

Faits et procédure

Score Korpus

Citations & relations

Parcours procédural

Cour d'appel de Monaco

Textes de loi cités

Sources citées

Législation (3)

Jurisprudence (1)

Intégrité de la publication

Comment citer cette publication

Périmètre de cette publication

Questions fréquentes

Chaîne de raisonnement

Motifs

Dispositif