Agence Immobilière - Commission contractuelle

• Diligences accomplies par l'agence pour rechercher et découvrir un acquéreur en vue de la cession d'un bail commercial, découverte de celui-ci auquel s'est substitué un préempteur (le bailleur)
• Droit à la commission de l'agence en cas de substitution du préempteur à l'acquéreur découvert (bien que le bon de commission ne stipule point que les honoraires seraient dus même en cas d'exercice du droit de préemption)

Sur le fond du litige La commission contractuellement prévue en faveur d'un agent immobilier a pour but de rémunérer les diligences qu'il a accomplies en faveur de son client lorsqu'elles ont eu pour effet de permettre à ce dernier de se séparer d'un bien et d'en percevoir le prix ; Il est constant en droit que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne fait pas disparaître le droit à commission de l'agent immobilier ; Il en est notamment ainsi lorsque, comme en l'espèce, le droit de préemption a été exercé par son titulaire en considération de la cession projetée en faveur d'un acquéreur recherché et découvert par l'agent immobilier dont les démarches ont abouti à recueillir le consentement des parties dans un acte synallagmatique ; Il importe peu que l'autre condition suspensive (agrément administratif) ait été ou non levée, le droit de préemption ayant été exercé le 6 décembre 2007 soit avant l'expiration du délai de réitération de l'acte fixée au 31 décembre 2007 ; Rien ne permet d'affirmer que cette deuxième condition suspensive n'aurait pas été levée d'ici là, les acquéreurs ayant pris des dispositions pour que leur demande d'agrément une première fois rejetée soit désormais recevable ; L'intimée soutient donc à tort quel a commission prévue n'aurait été due que si la cession du droit au bail avait été réalisée au profit de Z. K. qui s'était portée acquéreur, en se livrant à une interprétation littérale du bon de commission qui méconnaît les principes juridiques ci-dessus rappelés ; Pour les mêmes motifs, il n'était pas nécessaire que l'agent immobilier stipule expressément sur le bon de commission que ses honoraires lui seraient dus même en cas d'exercice d'un droit de préemption ; La polémique instaurée par l'intimée sur la date et la numérotation des chèques émis par Me. A. est sans incidence sur le fond du litige, les relevés de compte produit par Me A. corroborant la chronologie des évènements telle que rappelée ; Il convient par ailleurs de souligner que S. S. avait donné par écrit son accord à la SAM D. I. pour que la cession se réalise moyennant un prix perçu par elle de 1.075.000 € net de commission ; La résiliation intervenue au profit du bailleur (titulaire du droit de préemption) s'est en définitive réalisée moyennant le prix de 1.170.000 € soit, déduction faite de la commission de 80.000 €, de 1.090.000 € perçus par S. S. qui a donc reçu une somme supérieure de 15.000 € à celle qu'elle souhaitait … La décision dont appel doit donc être réformée ; (en matière civile) La Cour, Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur les appels relevés par la SAM D. I. et par Maître P.-L. A., à l'encontre d'un jugement du tribunal de Première Instance du 12 mars 2009. Considérant les faits suivants : Par jugement du tribunal de première instance du 12 mars 2009 S. S. a obtenu la condamnation de la SAM D. I. à lui payer la somme de 80 000 € avec intérêts au taux légal qui avait été perçue au titre d'une commission pour cession de droit au bail. Ce jugement a également condamné Me P. L. A., notaire, à lui payer la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts. Par ailleurs cette décision a condamné S. S. à payer à la SAM D. I. la somme de 10 000 € au titre des diligences accomplies en précisant qu'il y aurait lieu à compensation avec la somme allouée à la demanderesse. Les parties ont été déboutées de leurs autres demandes et la compensation des dépens a été ordonnée. La SAM D. I. et Me A. ont relevé appel de ce jugement par exploits séparés. S. S. a formé appel incident par conclusions. La SAM D. I. expose à l'appui de son appel : – qu'elle s'est vue confier par S. S. le 12 décembre 2006, la cession du droit au bail d'un local commercial situé dans la galerie marchande de l'H. de P. à Monaco, – que le 2 février 2007, elle a reçu une offre d'achat de Z. K., – qu'elle a transmis cette offre à S. S., qui lui a répondu le 8 février 2007 en exprimant son consentement notamment sur le prix (1 075 000 € net de commission), – que le 12 février 2007 S. S. signait alors un bon de commission au profit de l'agence immobilière pour un montant de 95 000 €, – que le 7 mars 2007 une promesse synallagmatique de cession de bail commercial était signée entre les parties par-devant Me A., notaire, – que cette promesse contenait deux conditions suspensives : Renonciation par le bailleur à son droit de préemption, Obtention par le cessionnaire de l'autorisation administrative d'exercer. – que le 24 mars 2007 le ministère d'État refusait l'agrément sollicité au motif que les futurs associés de la société en commandite simple qui devait être créée pour l'exploitation du fonds de commerce ne justifiaient pas d'une « surface financière suffisante et qu'ils étaient domiciliés de façon stable à distance de la Principauté » (soit au Kazakhstan), – que selon acte reçu par Me A. le 18 octobre 2007, les parties ont prorogé et modifié la promesse synallagmatique de cession du bail commercial : En précisant que la société cessionnaire se constituerait sous forme de SARL en y intégrant le groupe D. (Italie) En repoussant le délai de réitération jusqu'au 31 décembre 2007, – qu'entre temps le montant de la commission de la SAM D. I. a été révisé à la baise (80 000 €) suivant bon de commission signé par S. S. le 15 octobre 2007, – que le 6 décembre 2007, le bailleur (la SBM et du C. des É.) notifiait au notaire, qui l'avait interrogé à ce sujet, qu'il exerçait son droit de préemption conformément à la loi n° 490 du 23 novembre 1948, – que le 18 décembre 2007, la SAM D. I. en avisait S. S. et son mari C. S. en leur précisant que de ce fait la commission de 80 000 € se trouvait due en totalité, – que le 19 décembre 2007, un acte de résiliation du bail commercial était passé devant Me A. entre S. S. et la SBM et du C. des É. moyennant paiement d'une indemnité de 1 170 000 € versée par le bailleur, – que le même jour, la SAM D. I. formait opposition entre les mains de Me A. pour la somme de 80 000 €, montant de la commission prévue, – que le 8 janvier 2008, Me A. adressait à la SAM D. I. un chèque de 80 000 € (montant prélevé sur l'indemnité de résiliation). Au vu de ces circonstances de fait, qui sont constantes et non contestées, la SAM D. I. fait valoir : – que la commission de 80 000 € lui est bien due en exécution du bon de commission établi le 15 octobre 2007 et accepté par S. S. qui s'est ainsi irrévocablement engagée à s'en acquitter, – que les premiers juges par une contradiction de motifs ont d'abord considéré que la commission trouvait bien son fondement dans cet acte dont l'efficacité juridique résultait de l'accord des parties et n'était pas subordonnée à sa réitération par acte authentique, avant de retenir que ce bon ne pouvait trouver exécution dans le cadre d'un acte concernant une résiliation de bail (et non plus une cession de ce bail), – que l'exercice de son droit de préemption par le bailleur ne saurait la priver de son droit à commission puisqu'il ne pouvait cumuler cette qualité de bailleur-préempteur avec celle de cessionnaire de droit au bail, – qu'ainsi que l'a retenu le tribunal, qui n'en a toutefois pas tiré les conséquences qui s'imposaient, l'acte de résiliation du bail a « produit des effets comparables à ceux d'un acte de cession du droit au bail en ce que le propriétaire a récupéré en définitive l'usage de son local pour y exercer le cas échéant une activité commerciale », – que le droit de préemption et la résiliation du bail qui s'en est suivie, ne sont que les effets accessoires de l'acte de cession du droit au bail commercial sans lequel le droit de préemption n'aurait pu être exercé, – qu'elle a accompli toutes les diligences ayant permis de mener à bien l'opération de cession de droit au bail initialement envisagée même si cette dernière n'a pu être menée à bonne fin en raison du droit de préemption exercé par le bailleur, S. S. ayant en définitive perçu le prix ce qui correspond bien au but qu'elle recherchait, – que S. S. a bien stipulé dans son courrier du 8 février 2007 qu'elle donnait son accord à la cession projetée pour un prix net pour elle de 1 075 000 € (soit la commission de 95 000 € initialement prévue et un prix de 1 170 000 € pour le cessionnaire), – que la jurisprudence la plus constante admet que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne fait pas tomber le droit à commission de l'agent immobilier tel qu'il est conventionnellement prévu, – que le règlement intérieur de la chambre immobilière prévoit bien la perception d'honoraires dans un tel cas, – que le directeur de la SBM et du C. des É. a attesté qu'aucun autre intermédiaire n'était intervenu dans cette opération, – que le tribunal a d'ailleurs retenu que pour les diligences accomplies dans la recherche d'un acquéreur potentiel du droit au bail un dédommagement était dû à hauteur de 10 000 €. En considération de ces moyens et arguments la SAM D. I. conclut à la réformation du jugement entrepris et demande à la Cour : – à titre principal, de dire que S. S. était bien débitrice à son égard de 80 000 € montant de la commission convenue, – subsidiairement, elle demande que soit porté à 80 000 € le montant du dédommagement alloué pour peines et soins, – à titre de dommages et intérêts, elle sollicite l'octroi d'une somme de 7 000 € en réparation du préjudice matériel qu'elle a subi outre celle de 10 000 € pour tenir compte du préjudice moral qu'elle enduré, – elle s'oppose à la demande de dommages et intérêts présentée par l'intimée. Me P. L. A. demande d'une part, la jonction des procédures d'appel en raison de leur connexité et d'autre part, qu'il soit jugé par la Cour, que s'est à bon droit qu'il a remis la somme de 80 000 € à la SAM D. I. au titre de la commission consentie par S. S.. Il demande en conséquence la réformation du jugement entrepris en ce qu'il l'a notamment condamné à lui payer la somme de 8 000 € à titre dommages et intérêts et sollicite au contraire la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 20 000 € en réparation de son préjudice matériel et moral. Il reprend dans son assignation d'appel comme dans ses écritures judiciaires postérieures, pour les faire siens, les moyens et arguments soutenus par la SAM D. I. en précisant en outre : – que c'est avec l'accord verbal des époux S.-S. qu'il a adressé le chèque de 80 000 € à l'agent immobilier, – qu'il n'a commis aucune faute et que la SAM D. I. justifiait par bien la production du bon de commission d'un titre créance à l'encontre de S. S. en vertu duquel il a accepté de verser les 80 000 € litigieux par un chèque du 8 janvier 2008 (soit antérieur de 2 jours à l'opposition formée par l'intimée), – que cette opposition était de toute manière inopérante comme réalisée hors les conditions et formes légales, – qu'en tout état de cause aucun préjudice n'est justifié par S. S. puisqu'elle a perçu l'intégralité du prix lui revenant ainsi qu'elle le souhaitait soit 1 090 000 €, – que les allégations mensongères des l'intimée qui affirme que ce chèque du 8 janvier 2007 a été antidaté lui causent un préjudice moral comme portant atteinte à sa réputation et à sa probité, – qu'il a été injustement attrait en justice ce qui justifie sa demande d'indemnisation.