Vu l'ordonnance de référé rendue le 11 septembre 2013 (R.7613) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 20 septembre 2013 (enrôlé sous le numéro 2014/000041) ;
Vu les conclusions déposées le 7 janvier 2014, par Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, au nom de la SAM E ;
Vu les conclusions déposées le 28 janvier 2014, par Maître Evelyne KARCZAG-MENCARELLI, avocat-défenseur, au nom de la SAM C ;
À l'audience du 18 mars 2014, Ouï les conseils des parties en leurs plaidoiries ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par la SAM C, à l'encontre d'une ordonnance de référé du 11 septembre 2013.
Considérant les faits suivants :
Suivant acte sous-seing privé en date du 18 mai 1993 les consorts DE., aux droits desquels vient la SAM C ont consenti un bail commercial à a. LO. aux droits duquel se trouve désormais la société anonyme monégasque E sur un local comprenant un magasin et un arrière magasin outre une cave au sous-sol situé dans l'immeuble X3 à Monaco.
Le 22 juillet 2010, les bailleurs faisaient signifier à la SAM E une sommation de se conformer à la destination des lieux loués en rappelant les termes de la clause résolutoire conventionnelle, suivie d'une itérative sommation du 15 février 2013, à la suite desquelles un procès verbal de constat était dressé le 2 avril 2013 relatif aux locaux donnés à bail.
Suivant acte d'huissier du 2 mai 2013, la SAM C a fait assigner la SAM E devant le juge des référés à l'effet de voir constater la résiliation du bail du 18 mai 1993 et ordonner l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef avec le concours de la Force publique et sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir.
Par ordonnance en date du 11 septembre 2013, le magistrat des référés, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, déboutait la SAM C des fins de ses demandes.
À l'appui de cette décision, le premier juge observait que la mise en demeure présidant à la mise en œuvre d'une clause résolutoire conventionnelle doit expressément indiquer les clauses du contrat qui n'auraient pas été respectées par le preneur afin que celui-ci soit régulièrement informé de la situation et mis en mesure de régulariser celle-ci dans le délai prévu au contrat.
Estimant que l'itérative sommation reproduisant la destination du bail n'avait pas fait référence à l'existence de distributeurs automatiques exclus de la destination des lieux loués, le premier juge considérait que cette absence d'information précise n'avait pu être suppléée par la connaissance personnelle du locataire en l'état de la précédente mise en demeure, en sorte que les conditions d'application de la clause résolutoire n'étaient pas remplies.
Suivant exploit d'huissier en date du 20 septembre 2013, la SAM C interjetait régulièrement appel de l'ordonnance de référé susvisée à l'effet de la voir réformer en toutes ses dispositions, constater que la sommation visant la clause résolutoire signifiée le 15 février 2013 à la SAM E est demeurée infructueuse, constater en conséquence la résiliation du bail du 18 mai 1993 à compter du «16 mars 1993», ordonner l'expulsion de la SAM E et de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force publique, du magasin, de l'arrière magasin et de la cave au sous-sol situés dans l'immeuble sis X3 à Monaco sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.
Au soutien de ce recours, la SAM C fait valoir pour l'essentiel que :
la destination du bail commercial du 18 mai 1993 est extrêmement claire en ce qu'il est prévu que les lieux sont loués à usage de bureaux administratifs de vente de produits pétroliers,
la sommation signifiée le 15 février 2013 à la requête du bailleur rappelle que la clause du bail concernant la destination des lieux stipule une telle restriction et que la SAM E exerce dans les lieux loués une activité autre que celle prévue au bail en sorte qu'il lui a fait sommation d'avoir à se conformer à l'usage prévu au contrat,
cette sommation reproduit en outre intégralement la clause résolutoire figurant au contrat de location et énonce que faute pour la SAM E de se conformer à la destination des lieux dans le mois, la propriétaire saisira la juridiction compétente,
il résulte bien du procès-verbal de constat dressé à la requête de la SAM C que le local n'était pas exploité par la SAM E à usage de bureau administratif de vente de produits pétroliers en sorte que le manquement contractuel reproché consistait bien à ne pas s'être conformé à la destination précise du bail,
lorsque le preneur titulaire du bail commercial est autorisé à exercer une activité unique dans les locaux loués, le bailleur est en droit de le mettre en demeure de se conformer à la destination contractuelle d'origine et n'est pas tenu de décrire dans sa sommation l'activité ou les activités exercées en infraction par rapport au bail,
il était en l'espèce évident que le magasin du X3 n'était pas utilisé à usage de bureau administratif de vente de produits pétroliers,
la SAM E avait cessé d'exercer cette activité de bureau administratif de vente de produits pétroliers avant même la première sommation délivrée le 22 juillet 2010 en décidant sciemment d'ignorer les mises en demeure de ses bailleurs successifs et savait pertinemment qu'elle était en infraction par rapport aux clauses contractuelles concernant la destination des lieux.
La SAM E, intimée, entend pour sa part voir dire et juger nul l'exploit d'appel formé par la SAM C, celui-ci ne précisant pas le mois de sa délivrance et entend à titre subsidiaire voir constater que les mises en demeure effectuées par voie de sommation le 15 février 2013 et, auparavant, le 22 juillet 2010 ont été rédigées en des termes généraux n'indiquant pas les mesures précises que la SAM E devrait prendre dans le délai légal d'un mois pour faire cesser l'infraction qu'elle avait prétendument commise en sorte que ces deux mises en demeure devront être déclarées nulles ou, en tout état de cause, dépourvues d'effet en tant que telles et que l'ordonnance de référé du 11 septembre 2013 devra être confirmée.
Elle rappelle que la jurisprudence exige à peine de nullité que le commandement comporte certaines mentions impératives et notamment reproduise la clause résolutoire stipulée dans le bail tout en indiquant très exactement les faits reprochés afin de permettre au preneur de régulariser sa situation.
Elle fait valoir qu'aucune des deux sommations n'a spécifiquement fait état des motifs justifiant de la résiliation du bail aux torts du preneur, la simple référence à l'exercice d'une activité autre que celle prévue au bail étant insuffisante pour permettre à ce dernier de régulariser la situation.
La SAM E observe qu'après avoir pris connaissance de l'assignation en référé et compris pour la première fois le reproche qui était articulé à son encontre, elle a aussitôt fait enlever les machines et distributeurs mis en dépôt dans ses locaux.
Se référant au procès-verbal de constat dressé le 29 mai 2013, elle observe que les mobiliers et agencements liés à son activité se trouvent toujours dans les locaux mais sont situés dans l'arrière magasin et affirme que l'activité prévue au contrat de bail a toujours été exercée dans les lieux loués en sorte qu'aucun manquement ne saurait lui être reproché.
L'appelante, réitérant l'ensemble de ses moyens et demandes tendant à la réformation de l'ordonnance de référé du 11 septembre 2013, entend voir constater que la SAM E a renoncé à se prévaloir de la soi-disant nullité de l'acte d'appel du 20 septembre 2013.
La SAM C fait à cet égard référence à une lettre officielle du 8 janvier 2014 aux termes de laquelle l'avocat défenseur de la SAM C précisait à l'avocat défenseur de la SAM E que l'original en sa possession de l'acte d'appel mentionnait bien la date complète de l'acte et lui a transmis copie de l'exploit en lui demandant de présenter l'original délivré à la SAM E alors que par lettre officielle du 17 janvier 2014 l'avocat de cette dernière a communiqué au conseil de la SAM C la copie de l'original de l'acte d'appel sur lequel figure bien la date du 20 septembre 1013 en indiquant que l'argument soulevé dans ses écrits du 7 janvier 2014 n'avait donc plus lieu d'être.
L'appelante en déduit que la SAM E a bel et bien renoncé à invoquer la nullité de l'acte d'appel du 20 septembre 1013.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé.
SUR CE,
Attendu qu'à l'audience des plaidoiries et à la barre de la juridiction, le conseil de l'intimée a déclaré renoncer expressément au moyen de nullité de l'exploit d'appel en sorte qu'il convient de déclarer l'appel recevable et d'en examiner le bien-fondé ;
Sur la demande de réformation de l'ordonnance de référé du 11 septembre 2013
Attendu que lorsqu'un bailleur sollicite la mise en œuvre d'une clause résolutoire conventionnelle, dont l'automaticité induit de la part du magistrat des référés un simple constat de la résiliation convenue entre les parties, il est non seulement nécessaire mais indispensable que le commandement valant mise en demeure et reproduisant la clause résolutoire, mentionne de façon expresse les manquements contractuels reprochés ;
Qu'il est en effet impératif d'informer précisément les locataires menacés d'expulsion de la teneur des griefs articulés par le bailleur à l'effet de leur permettre de régulariser la situation litigieuse dans le délai contractuel prévu par la clause et rappelé dans la mise en demeure ;
Qu'il doit en l'espèce être relevé que l'itérative sommation en date du 15 février 2013 reproduit intégralement la clause suivante : «destination du bail : les lieux sont loués à usage de bureau administratif de vente de produits pétroliers. Ces locaux ne sauraient en aucun cas servir d'entrepôt ou de lieu de vente directe de produits pétroliers ou chimiques ou de matière pouvant être à l'origine d'une nuisance quelconque pour les locaux voisins (notamment restaurant, hôtel, bar, coiffeur, occupant d'appartements etc.)» et fait état de ce que la SAM E exerce dans les lieux loués une activité autre que celle prévue au bail ;
Attendu que cet acte d'huissier précise par ailleurs que l'exploitation effective des locaux commerciaux constitue une obligation essentielle pour le titulaire du bail commercial permettant au propriétaire des lieux d'invoquer la clause de résiliation du bail en cas de non-exploitation ;
Attendu que de telles informations qui apparaissent très générales semblent accréditer l'idée que le preneur n'exploite pas effectivement son activité de «bureau administratif de vente de produits pétroliers» dans les locaux donnés à bail mais ne permettent en tout état de cause pas à la SAM E de comprendre qu'il lui est fait grief d'exposer des distributeurs de boissons dans la partie «magasin» de son local et d'exercer par voie de conséquence une activité non prévue au contrat, ni ne lui permettent donc de remédier à cet éventuel manquement dans le délai prévu par la clause résolutoire ;
Qu'au demeurant, le constat d'huissier établi le 29 mai 2013 démontre que l'activité de bureau administratif semble toujours exercée dans le local considéré, du moins dans l'arrière magasin où se trouve le bureau d'un employé chargé du commercial carburants et huiles, outre des cartons et rangements comprenant les documents commerciaux et les archives de la société ;
Qu'il n'est pas davantage justifié d'un quelconque échange de correspondances ou de mails entre les parties attestant de l'information qu'aurait pu par ailleurs recevoir le locataire de la part de son bailleur concernant les manquements reprochés, en sorte que le défaut de mention précise dans la mise en demeure qui lui a été signifiée n'apparaît pas en l'état pouvoir être suppléée de quelque manière que ce soit ;
Qu'en définitive, étant observé que tant la mise en demeure initiale du 22 juillet 2010 que l'itérative sommation du 15 février 2013 sont carencées du point de vue de la nécessaire information devant être donnée au preneur menacé d'expulsion, il y a lieu de constater que la clause résolutoire n'a pas été mise en œuvre de façon régulière et n'a pu produire ses effets ;
Attendu en définitive que l'ordonnance du juge des référés en date du 11 septembre 2013 sera confirmée en toutes ses dispositions et la société appelante déboutée des fins de son appel ;
Attendu que les dépens d'appel demeureront à la charge de la SAM C qui succombe en ses prétentions.