Cour de Révision de Monaco, 24 avril 1985, n° 25091

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 24 avril 1985, n° 25091 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire soumise à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre de la législation spéciale régissant les baux à loyer d'habitation, et plus particulièrement de l'application des critères réglementaires de détermination du prix du loyer d'un local soumis aux dispositions de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949.

Le litige oppose les propriétaires d'un immeuble (désignés dans l'intitulé de la décision sous l'appellation « Hoirs G. ») à leur locataire (désignée sous l'initiale « M. » dans l'intitulé et comme « Dame P. » dans le corps de l'arrêt). Cette dernière avait pris à bail un appartement qui avait été initialement loué comme appartenant à la sous-catégorie A de la catégorie II au sens de la classification établie par ladite ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949.

Or, l'immeuble dont dépendait l'appartement litigieux a connu diverses modifications structurelles ainsi que des vicissitudes matérielles affectant tant les parties communes de la fraction d'immeuble concernée que les parties privatives et leurs équipements. Postérieurement à l'entrée dans les lieux de la locataire, l'immeuble a fait l'objet d'une surélévation. Selon les constatations factuelles qui seront ultérieurement dressées par voie d'expertise judiciaire, cette surélévation a été réalisée sans tenir compte de l'harmonie et du style des façades d'origine du bâtiment. À l'occasion de ces transformations ou de l'évolution de l'immeuble, l'escalier de service a été supprimé. Par ailleurs, la qualité intrinsèque de la construction présentait d'importantes lacunes : les matériaux mis en œuvre n'offraient pas une très bonne isolation thermique et, surtout, phonique. Pire encore, ces matériaux présentaient une élasticité excessive qui avait pour conséquence directe d'entraîner le décollement des carrelages. À cela s'ajoutait la présence de canalisations apparentes qui conféraient un caractère médiocre à la finition générale du bâtiment. S'agissant de la configuration interne du local loué, l'appartement ne comportait qu'une seule salle de bains.

En outre, sur le plan des équipements intérieurs du logement, un différend est apparu quant à la prise en compte des éléments d'équipement initialement fournis par les propriétaires dans le calcul de la surface corrigée de l'appartement. La locataire avait en effet procédé au remplacement de ces équipements d'origine en raison de leur vétusté. Enfin, parallèlement à la contestation judiciaire élevée par la preneuse sur le classement catégoriel de son logement, des travaux de restauration de l'immeuble avaient été entrepris postérieurement à l'introduction de l'instance, travaux qui n'étaient d'ailleurs pas encore terminés au moment où les juges du fond ont statué.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Contestant le classement de son appartement dans la sous-catégorie A de la catégorie II, la locataire a saisi la juridiction compétente par un exploit introductif d'instance (dont la date exacte n'est pas précisée dans la décision) aux fins de voir déclasser le bien dans une sous-catégorie inférieure et d'obtenir la fixation corrélative de la surface corrigée et du prix du loyer.

Une décision avant dire droit (dont la date et la juridiction exacte ne sont pas précisées dans la décision) a été rendue afin de commettre un expert judiciaire avec pour mission d'examiner l'immeuble et l'appartement litigieux au regard des critères de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949. À la suite du dépôt de ce rapport d'expertise, les premiers juges ont homologué les conclusions du technicien et ont fait droit à la demande de la locataire en classant l'appartement dans la sous-catégorie B de la catégorie II à compter de l'introduction de l'instance, tout en refusant d'intégrer dans le calcul de la surface corrigée les équipements d'origine remplacés par la locataire.

Les propriétaires ont interjeté appel de ce jugement. Par un arrêt confirmatif rendu le 27 mars 1984, la Cour d'appel de Monaco a intégralement maintenu la décision des premiers juges par motifs propres et adoptés. Elle a confirmé le déclassement du local de la sous-catégorie II A vers la sous-catégorie II B, fixé la prise d'effet de ce changement à la date de l'exploit introductif d'instance sans tenir compte des travaux de restauration postérieurs et inachevés, et exclu du calcul de la surface corrigée les équipements initiaux frappés de vétusté.

Mécontents de cette issue, les propriétaires ont formé un pourvoi en révision le 29 mai 1984 contre l'arrêt de la Cour d'appel du 27 mars 1984. Au soutien de leur recours devant la Cour de révision, les demandeurs au pourvoi, représentés par leur avocat-défenseur, ont développé une argumentation articulée autour de trois moyens distincts.

Le premier moyen, divisé en quatre branches, attaquait le chef de l'arrêt ayant prononcé le déclassement de l'appartement en sous-catégorie II B, en reprochant à la Cour d'appel une violation ou une méconnaissance de l'article 3 de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 :

• Dans une première branche, le pourvoi soutenait que les juges d'appel s'étaient fondés sur des critères inopérants car étrangers au texte réglementaire, en faisant valoir que l'état d'entretien de l'immeuble, son peu de séduction architecturale et l'existence de canalisations apparentes étaient sans rapport avec les éléments d'appréciation limitativement prévus par l'article 3 de l'ordonnance précitée.
• Dans une deuxième branche, les propriétaires faisaient grief à l'arrêt d'avoir retenu la suppression de l'escalier de service pour refuser le classement en catégorie II A, alors que, selon leur lecture du texte, l'absence d'escalier de service s'oppose seulement au classement d'un immeuble dans la première catégorie (catégorie I).
• Dans une troisième branche, il était reproché à la Cour d'appel d'avoir ajouté à la loi en exigeant que l'isolation phonique et thermique soit « très bonne » pour permettre le classement de l'immeuble en sous-catégorie A, et de s'être abstenue de rechercher si cette isolation n'était pas simplement « satisfaisante », méconnaissant ainsi les prescriptions de l'article 3.
• Dans une quatrième branche, enfin, les demandeurs soutenaient que le critère tiré du nombre de salles de bains n'est envisagé par l'ordonnance que pour différencier les immeubles de la catégorie I de ceux de la catégorie II A, et ne pouvait donc servir à rétrograder le bien de la catégorie II A vers la catégorie II B.

Le deuxième moyen du pourvoi portait sur l'application dans le temps de la décision de classement et la date d'appréciation de l'état de l'immeuble. Les demandeurs reprochaient à l'arrêt d'avoir décidé que l'immeuble aurait le classement retenu (catégorie II B) depuis l'introduction de l'instance, alors que la Cour d'appel aurait dû, selon eux, pour déterminer ce classement, se placer à la date d'achèvement des travaux d'amélioration entrepris, lesquels auraient pu faire passer le bien dans une sous-catégorie supérieure.

Le troisième moyen, enfin, critiquait les modalités de calcul de la surface corrigée de l'appartement. Les propriétaires faisaient grief à la Cour d'appel d'avoir refusé de tenir compte des éléments d'équipement qu'ils avaient initialement fournis et de ne pas avoir recherché si ces équipements n'étaient pas encore en état de fonctionnement normal au moment précis où ils avaient été unilatéralement remplacés par la locataire.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'examen des trois moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision de Monaco une série de trois questions juridiques distinctes mais complémentaires, toutes relatives au contentieux de la fixation judiciaire du loyer dans le secteur réglementé par l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 :

1. Sur l'étendue du contrôle de légalité en matière de classement catégoriel (Premier moyen) : Quelle est la marge d'appréciation des juges du fond lorsqu'ils vérifient les critères fixés par l'article 3 de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 pour déterminer la catégorie et la sous-catégorie d'un local loué ? Plus précisément, le juge du fond peut-il combiner divers déficits qualitatifs (défaut d'harmonie architecturale après surélévation, suppression de l'escalier de service, insuffisance de l'isolation phonique et thermique causant le décollement des carrelages, médiocrité des finitions liée à des canalisations apparentes, présence d'une seule salle de bains) pour rétrograder souverainement un bien de la sous-catégorie II A à la sous-catégorie II B, ou est-il lié par une affectation stricte et étanche de chaque critère légal à une catégorie déterminée sous le contrôle rigoureux du juge de cassation ?

2. Sur la date de prise d'effet du déclassement et l'incidence des travaux en cours d'instance (Deuxième moyen) : À quelle date le juge doit-il se placer pour apprécier les caractéristiques de l'immeuble et fixer le point de départ d'un changement de sous-catégorie sollicité par le preneur ? Doit-il arrêter son appréciation et faire rétroagir le classement au jour de la contestation formalisée par l'exploit introductif d'instance, ou est-il tenu de différer son appréciation à la date d'achèvement de travaux de restauration entrepris par le bailleur postérieurement à l'assignation et non encore achevés ?

3. Sur la prise en compte des équipements remplacés par le preneur dans la surface corrigée (Troisième moyen) : Lors de la détermination de la surface corrigée du local, les juges du fond qui écartent du décompte les éléments d'équipement fournis à l'origine par le bailleur mais remplacés par le locataire sont-ils tenus de rechercher formellement si ces équipements étaient encore en état de fonctionnement normal lors de leur remplacement, ou la seule constatation que ce remplacement était justifié par leur vétusté suffit-elle à fonder légalement leur décision ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par les propriétaires, la Cour de révision déploie un raisonnement structuré qui consacre avec force le pouvoir souverain d'appréciation des juridictions du fond tout en validant la rigueur juridique des règles temporelles et matérielles appliquées par la Cour d'appel.

1. L'affirmation du pouvoir souverain des juges du fond dans l'appréciation globale des éléments de confort (Premier moyen)

En réponse aux quatre branches très techniques du premier moyen, qui tentaient d'enfermer l'application de l'article 3 de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 dans une grille de lecture mécanique et cloisonnée, la Cour de révision pose d'emblée un principe directeur dépourvu d'ambiguïté : « il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement si l'absence de certains éléments de confort prévus par l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 est de nature à entraîner le classement de l'immeuble dans la sous-catégorie inférieure ». (On notera que si le sommaire de la décision publié emploie le verbe « entraver », le corps même de l'arrêt utilise bien le terme « entraîner », qui restitue exactement la logique du déclassement vers la sous-catégorie inférieure).

Ce principe posé, la Haute juridiction procède néanmoins à un contrôle de la motivation de l'arrêt attaqué pour vérifier que les juges d'appel ont légalement justifié leur décision au regard du texte applicable. Elle relève ainsi que la Cour d'appel, statuant par motifs adoptés des premiers juges et homologuant le rapport de l'expert judiciaire, a mis en évidence une série convergente de cinq constatations matérielles affectant la fraction d'immeuble et l'appartement :

• Premièrement, sur le plan architectural, la surélévation de l'immeuble, intervenue après l'entrée dans les lieux de la locataire, n'a pas respecté l'harmonie et le style des façades d'origine ;
• Deuxièmement, sur le plan des équipements collectifs et de la distribution, l'escalier de service a été purement et simplement supprimé ;
• Troisièmement, sur le plan de la qualité constructive, les matériaux employés n'offrent pas une très bonne isolation thermique et surtout phonique, leur élasticité excessive provoquant un vice matériel manifeste, à savoir le décollement des carrelages ;
• Quatrièmement, sur le plan de l'état intérieur, la présence de canalisations apparentes confère un caractère médiocre à la finition du bâtiment ;
• Cinquièmement, sur le plan des équipements sanitaires privatifs, l'appartement ne dispose que d'une seule salle de bains.

La Cour de révision synthétise ces éléments en observant que les juges du fond ont ainsi constaté que « la fraction d'immeuble dont dépend l'appartement litigieux ne présentait pas la plupart des caractères exigés par l'ordonnance susvisée pour son classement dans la sous-catégorie A de la catégorie II ». Par cette approche globale — illustrée par l'expression « la plupart des caractères » —, la Cour de révision balaye l'argumentation analytique du pourvoi. Elle refuse de censurer individuellement chaque critère retenu par la Cour d'appel (tels que la finition, l'harmonie des façades, le degré d'isolation ou le nombre de salles de bains), considérant que c'est l'accumulation et la convergence de ces déficiences par rapport au standard légal de la catégorie II A qui justifient légalement le basculement souverainement prononcé vers la sous-catégorie II B.

2. La fixation de la date d'appréciation et d'effet du classement au jour de l'exploit introductif d'instance (Deuxième moyen)

Abordant le deuxième moyen, la Cour de révision approuve sans réserve la méthode temporelle suivie par les juges d'appel (« la Cour d'appel relève exactement... et refuse à bon droit... »). Ici, le contrôle exercé n'est plus un simple renvoi au pouvoir souverain, mais un véritable contrôle de droit sur les effets dans le temps de l'action en contestation de classement.

Le raisonnement de la Cour s'articule autour de deux propositions complémentaires :

• D'une part, le changement de sous-catégorie de la fraction d'immeuble dont dépend le logement ne peut produire d'effet juridique avant que le locataire n'ait élevé sa contestation par la voie de l'exploit introductif d'instance. La date de l'assignation constitue donc le point de départ légal du nouveau classement (et, partant, du nouveau loyer qui en découle).
• D'autre part, et par voie de conséquence logique, le juge saisi d'une telle demande de reclassement doit apprécier l'état du bien au jour de cette demande initiale. La Cour d'appel a donc refusé « à bon droit » de prendre en considération des travaux de restauration qui présentaient un double défaut rédhibitoire au regard du litige : ils étaient postérieurs à l'acte introductif d'instance et, de surcroît, ils n'étaient pas encore terminés lorsque la juridiction a statué. Un bailleur ne saurait en effet paralyser le droit acquis du locataire au déclassement de son logement au jour de sa demande en invoquant des travaux d'amélioration futurs ou inachevés.

3. L'exclusion des équipements d'origine par la seule constatation de leur vétusté (Troisième moyen)

Enfin, sur le troisième moyen relatif au calcul de la surface corrigée, les propriétaires tentaient de caractériser un défaut de base légale en reprochant à la Cour d'appel de ne pas avoir recherché si les équipements qu'ils avaient fournis, bien que remplacés par la preneuse, n'étaient pas néanmoins « encore en état de fonctionnement normal » lors de ce remplacement.

La Cour de révision écarte ce grief par une réponse d'une grande fermeté logique : « Mais attendu que les juges du fond relèvent que le remplacement par la locataire des équipements d'origine était justifié par leur vétusté ; Que par cette seule constatation ils ont légalement justifié leur décision ».

Le raisonnement est implacable : la notion de vétusté constatée par les juges du fond comme justifiant le remplacement de l'équipement est, par nature, exclusive d'un état de fonctionnement normal susceptible de valoriser le bien au profit du bailleur dans le calcul de la surface corrigée. Dès lors qu'un équipement est reconnu vétuste au point de légitimer son remplacement par le preneur, le juge n'a pas à procéder à une recherche supplémentaire, qui serait contradictoire ou surabondante, sur son prétendu fonctionnement normal. La constatation souveraine de la vétusté justifiant le remplacement suffit à elle seule à priver le bailleur du droit de se prévaloir de ces équipements pour majorer la surface corrigée du local.

C. Le dispositif

Au terme de cet examen, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi dans les termes suivants :

« PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi, Condamne les demandeurs à l'amende et aux dépens. »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu le 24 avril 1985 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de référence dans le contentieux de l'application de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 régissant le prix des loyers de certains locaux d'habitation en Principauté. Son apport essentiel réside dans la délimitation précise des offices respectifs des juges du fond et du juge de cassation face à une réglementation technique particulièrement détaillée.

1. L'articulation entre critères réglementaires et appréciation souveraine du juge du fond

La législation spéciale sur les loyers, telle qu'issue de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949, repose sur une méthode de tarification objective dite de la « surface corrigée ». Dans ce système, le prix licite du loyer dépend directement du classement de l'immeuble (ou de la fraction d'immeuble) et du local dans une catégorie et une sous-catégorie déterminées (en l'espèce, la catégorie II et ses sous-catégories A et B), chacune correspondant à des standards précis de qualité architecturale, de construction, de confort et d'équipement définis par l'article 3 de ladite ordonnance.

Une telle technicité législative fait naître une tension classique en droit du contentieux : les descriptions figurant à l'article 3 constituent-elles des qualifications juridiques strictes, soumises au contrôle lourd de la Cour de révision, ou de simples directives d'appréciation factuelle abandonnées à la souveraineté des juridictions du premier et du second degré ?

La thèse développée par le premier moyen du pourvoi plaidait résolument pour la première approche. Les demandeurs procédaient à une exégèse pointilliste de l'article 3 de l'ordonnance de 1949 : selon eux, chaque critère mentionné par le texte (escalier de service, degré d'isolation « très bonne » ou « satisfaisante », nombre de salles de bains) était légalement assigné à une frontière catégorielle précise (par exemple, la distinction entre la catégorie I et la catégorie II A) et ne pouvait être transposé par le juge pour opérer une distinction entre la sous-catégorie II A et la sous-catégorie II B. De même, ils soutenaient que des éléments non expressément formulés dans les mêmes termes par le texte (l'état d'entretien, le peu de séduction architecturale résultant d'une surélévation disharmonieuse, la présence de canalisations apparentes affectant la finition) devaient être radicalement exclus du raisonnement judiciaire sous peine de violation de la loi.

En énonçant le principe selon lequel « il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement si l'absence de certains éléments de confort prévus par l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 est de nature à entraîner le classement de l'immeuble dans la sous-catégorie inférieure », la Cour de révision rejette cette conception mécanique et rigide du contrôle de légalité.

Toutefois, l'analyse attentive de l'arrêt révèle que la Cour de révision n'abdique pas tout contrôle de