Cour de Révision de Monaco, 04 octobre 1996, n° 26458

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 04 octobre 1996, n° 26458 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 4 octobre 1996 s'inscrit dans le cadre d'une opération immobilière d'envergure et met en lumière les problématiques classiques mais fondamentales de la responsabilité des constructeurs, de la garantie du vendeur d'immeuble et de l'articulation de ces régimes avec le droit des assurances.

À l'origine du litige se trouve la réalisation d'un important ensemble immobilier dénommé « Résidence du Parc Saint-Roman ». La Société Anonyme Monégasque (SAM) Résidence du Parc Saint-Roman (ci-après désignée par l'arrêt comme la « Société Résidence ») est intervenue dans cette opération avec la double casquette de promoteur et de vendeur de cet ensemble immobilier. Pour mener à bien la construction de l'édifice, la Société Résidence a confié l'exécution des travaux de gros œuvre à une entreprise principale, la société Condotte d'Acqua. Cette dernière n'a toutefois pas réalisé l'intégralité des prestations par ses propres moyens et a eu recours à la sous-traitance. Plus précisément, la société Condotte d'Acqua a sous-traité à une entreprise tierce, la société Gubri-Portavia, le lot relatif à la fourniture et à l'installation des portes coupe-feu métalliques destinées à équiper l'ensemble immobilier.

Parallèlement à l'opération de construction et pour couvrir les risques inhérents à une telle entreprise, la Société Résidence a souscrit des polices d'assurance auprès de la Compagnie Union des Assurances de Paris (UAP). Selon les constatations des juges du fond rapportées dans la décision, ces contrats d'assurance comportaient deux volets distincts de garantie : d'une part, ils garantissaient les entrepreneurs désignés pour l'exécution des travaux contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité décennale pour les gros ouvrages, telle que prévue par les articles 1630 et 2090 du Code civil monégasque ; d'autre part, au titre d'une police d'assurance responsabilité civile promoteur, ils couvraient l'erreur ou la faute professionnelle du promoteur lui-même.

En aval de la chaîne d'opérations, la Société Résidence a procédé à la commercialisation des lots de l'immeuble en concluant des actes de vente avec chacun des copropriétaires acquéreurs. Un élément contractuel déterminant pour la suite du litige a été inséré dans ces contrats translatifs de propriété : une clause des actes de vente a expressément exclu la garantie des vices cachés du droit commun de la vente pour y substituer la garantie décennale prévue par les articles 1630 et 2090 du Code civil. Les parties entendaient ainsi, par le jeu de la liberté contractuelle, aménager le régime des garanties postérieures à la vente en évinçant les règles de la vente au profit de celles régissant le contrat de louage d'ouvrage.

Ultérieurement à la livraison et à la mise en place de la copropriété (la dates exactes des ventes, de la réception des travaux et de l'apparition des désordres ne sont pas précisées dans la décision), des désordres se sont manifestés. Ceux-ci affectaient spécifiquement l'installation des portes coupe-feu métalliques de l'immeuble qui avaient été fournies et posées par le sous-traitant Gubri-Portavia. L'existence même de ces désordres ainsi que leur qualification de vices cachés n'ont, ainsi que le relève expressément l'arrêt, pas été contestées par la société promotrice et venderesse.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Face à la défectuosité des portes coupe-feu métalliques, la Copropriété immobilière « Résidence du Parc Saint-Roman » (la Copropriété) a pris l'initiative d'agir en justice afin d'obtenir la condamnation de la Société Résidence à réparer lesdits désordres.

Dans son acte introductif d'instance (l'assignation), la Copropriété a expressément fait état des vices cachés affectant les portes coupe-feu. Au cours de l'instance au fond, le débat procédural s'est cristallisé autour du fondement juridique de l'action et de sa recevabilité temporelle. La Société Résidence a en effet opposé à la demande de la Copropriété une fin de non-recevoir fondée sur l'acquisition d'une courte prescription applicable en matière de construction immobilière, prescription spécifique qui déroge aux règles de la garantie en droit commun de la vente. En réplique à cet obstacle procédural, la Copropriété a conclu, ultérieurement à son assignation initiale, à la responsabilité contractuelle de la société promotrice, cherchant à maintenir ses prétentions sur le terrain de la garantie des vices cachés due par le vendeur. De son côté, la Société Résidence a appelé en garantie son assureur, la Compagnie UAP, afin d'être relevée et garantie des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Le déroulement exact de la procédure devant le Tribunal de première instance (date du jugement et teneur précise du dispositif de première instance) n'est pas précisé dans la décision commentée, bien qu'il s'évince de la lecture du troisième moyen que la Société Résidence a endossé la qualité d'appelante, ce qui indique qu'elle avait déjà succombé en première instance.

Saisie du litige, la Cour d'appel de Monaco a rendu son arrêt le 23 avril 1996. Par cette décision, les juges du second degré ont fait pleinement droit aux demandes de la Copropriété et ont rejeté l'ensemble des moyens de défense et appels en garantie de la société promotrice. Plus précisément, la Cour d'appel a :

1. Retenu que la Société Résidence, en tant que promoteur et vendeur d'un important ensemble immobilier, avait la qualité de vendeur professionnel et que, tenue à ce titre de connaître les vices cachés de la chose vendue en vertu de l'article 1485 du Code civil, elle ne pouvait se prévaloir de la clause élisive de garantie stipulée dans les actes de vente ; en conséquence, la Cour l'a condamnée à réparer les désordres affectant les portes sur le fondement de la garantie des vices cachés.
2. Débouté la Société Résidence de sa demande en garantie dirigée contre la Compagnie UAP, en jugeant que les polices souscrites (assurance décennale des entrepreneurs pour les gros ouvrages et assurance responsabilité civile du promoteur pour faute ou erreur professionnelle) étaient inapplicables à une condamnation prononcée sur le fondement de la garantie légale des vices cachés du vendeur.
3. Condamné la Société Résidence à payer des dommages et intérêts à la Copropriété pour procédure abusive, en retenant que l'appel avait été instauré témérairement et revêtait un caractère abusif et dilatoire ayant causé un préjudice certain à l'intimée.

Mécontente de cette décision d'appel lui faisant entièrement grief, la SAM Résidence du Parc Saint-Roman a formé un pourvoi devant la Cour de révision de Monaco. À l'appui de son recours, la demanderesse au pourvoi articulait trois moyens de cassation correspondant aux trois chefs de l'arrêt d'appel :

• Par un premier moyen, la Société Résidence reprochait à la Cour d'appel d'avoir manqué de base légale au regard des articles 989, 1485 et 2090 du Code civil. Elle soutenait que les actes de vente conclus avec chacun des copropriétaires comportaient une clause ayant expressément exclu la garantie des vices cachés pour y substituer la garantie décennale des articles 1630 et 2090 du Code civil. Selon le pourvoi, cette substitution conventionnelle de régimes devait recevoir application en vertu de la force obligatoire des contrats (article 989), ce qui interdisait aux juges du fond de la condamner sur le terrain des vices cachés de la vente.
• Par un deuxième moyen, la société promotrice faisait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de son appel en garantie contre l'UAP. Elle invoquait une dénaturation de la police d'assurance responsabilité civile promoteur et une violation des articles 989 du Code civil et 199 du Code de procédure civile, reprochant aux juges d'appel d'avoir affirmé restrictivement que cette police ne garantissait que l'erreur ou la faute professionnelle du promoteur.
• Par un troisième moyen, enfin, elle contestait sa condamnation à des dommages et intérêts pour appel abusif. Invoquant l'article 1229 du Code civil, elle faisait valoir que l'exercice du droit d'appel ne dégénère en abus qu'à la condition que soit caractérisée une faute de l'appelant, et reprochait à la Cour d'appel de n'avoir relevé aucun élément de nature à caractériser une telle faute à son encontre.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Le pourvoi soumis à la Cour de révision posait une question juridique principale de première importance en droit immobilier et en droit des contrats spéciaux, assortie de deux questions complémentaires touchant au droit des assurances et à la procédure civile.

1. La question principale (Premier moyen) : L'efficacité des clauses d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulées par un promoteur-vendeur. Un promoteur qui vend les lots d'un important ensemble immobilier qu'il a fait construire peut-il valablement opposer à la copropriété acquéreuse une clause des actes de vente excluant la garantie des vices cachés du droit commun de la vente pour lui substituer la garantie décennale des constructeurs (soumise à une prescription plus courte), ou doit-il être qualifié de « vendeur professionnel » au sens de l'article 1485 du Code civil, présumé irréfragablement connaître les vices de la chose et, partant, déchu du droit de se prévaloir d'une telle stipulation exonératoire ?

2. La première question secondaire (Deuxième moyen) : L'étendue de la couverture d'assurance du promoteur face à une condamnation au titre des vices cachés. Les juges du fond dénaturent-ils les polices d'assurance souscrites par un promoteur lorsqu'ils refusent de mobiliser, pour couvrir une condamnation prononcée sur le fondement de la garantie des vices cachés du vendeur, des contrats garantissant d'une part la responsabilité décennale des entrepreneurs pour les gros ouvrages et, d'autre part, la responsabilité civile du promoteur au titre d'une erreur ou d'une faute professionnelle ?

3. La seconde question secondaire (Troisième moyen) : La caractérisation de l'abus du droit d'appel. La juridiction du second degré justifie-t-elle légalement, au regard de l'article 1229 du Code civil, la condamnation d'un appelant à des dommages et intérêts pour procédure abusive en énonçant que la voie de recours a été exercée « témérairement » et revêt un caractère « abusif et dilatoire » ayant causé un préjudice certain à l'intimé ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

La Cour de révision écarte successivement les trois moyens du pourvoi par une motivation dense, rigoureuse et parfaitement structurée, approuvant sur chaque point l'analyse juridique et l'appréciation souveraine de la Cour d'appel de Monaco.

1. Sur l'assimilation du promoteur-vendeur au vendeur professionnel et l'neutralisation de la clause élisive de garantie (Premier moyen)

Pour rejeter le premier moyen, la Haute juridiction monégasque procède en deux temps, validant à la fois le cheminement procédural constaté par les juges du fond et la règle de fond qu'ils ont appliquée.

En premier lieu, sur le terrain procédural, la Cour de révision relève que la Cour d'appel a exactement retracé l'évolution du débat judiciaire : la Copropriété avait, dès son assignation initiale, invoqué l'existence des vices cachés affectant les portes coupe-feu ; ce n'est qu'en réponse à la fin de non-recevoir opposée par la Société Résidence — laquelle tentait d'attraire le litige sur le terrain de la construction immobilière pour bénéficier d'une courte prescription dérogatoire au droit commun de la vente — que la Copropriété avait conclu à la responsabilité contractuelle de la promotrice selon le droit de la vente. Cette précision liminaire permet de montrer que le fondement de la garantie des vices cachés était dans le débat dès l'origine et que le moyen de défense du promoteur reposait tout entier sur la validité de la clause de substitution de garantie insérée dans les contrats de vente.

En second lieu, sur le fond du droit, la Cour de révision approuve sans réserve le syllogisme juridique mis en œuvre par l'arrêt attaqué sur le fondement de l'article 1485 du Code civil :

• La majeure du syllogisme (l'interprétation de l'article 1485 du Code civil) : La Cour énonce que les juges du fond ont « à bon droit, énoncé qu'aux termes de l'article 1485 du Code civil, le vendeur professionnel tenu de connaître les vices cachés de la chose qu'il vend ne pouvait se prévaloir d'une stipulation aux termes de laquelle il ne serait obligé à aucune garantie ». Bien que la lettre du texte légal vise classiquement le vendeur qui ne s'est obligé à aucune garantie (clause de non-garantie valable uniquement pour le vendeur de bonne foi ignorant le vice), la jurisprudence en déduit une présomption irréfragable de connaissance des vices pesant sur le vendeur professionnel. Assimilé au vendeur de mauvaise foi qui connaissait les vices, le professionnel est frappé d'une interdiction absolue de s'exonérer conventionnellement de sa garantie légale.
• La mineure du syllogisme (la qualification des faits) : La Cour de révision valide la qualification opérée par la Cour d'appel selon laquelle la Société Résidence, en sa qualité de « promoteur et vendeur d'un important ensemble immobilier », revêtait la qualité de « vendeur professionnel ». Peu importe que cette société soit une structure de promotion ayant confié les travaux de gros œuvre à un entrepreneur principal (Condotte d'Acqua) qui a lui-même sous-traité le lot litigieux (Gubri-Portavia) : l'ampleur de l'opération et l'activité de promotion-vente confèrent intrinsèquement à la société la qualité de professionnel de l'immobilier.
• La conclusion : Dès lors que la Société Résidence avait la qualité de vendeur professionnel et qu'elle ne contestait ni l'existence ni la qualification des vices cachés affectant les portes coupe-feu, elle « ne pouvait se prévaloir de la stipulation qui figurait dans les actes de vente ». L'argument du pourvoi selon lequel la clause ne supprimait pas toute garantie mais opérait une simple substitution au profit de la garantie décennale des articles 1630 et 2090 du Code civil est implicitement mais nécessairement balayé : toute clause qui a pour objet ou pour effet d'écarter ou de restreindre la garantie légale des vices cachés du droit de la vente (notamment en lui substituant un régime soumis à une prescription plus brève) s'analyse en une clause élisive de la garantie de l'article 1485 et doit être réputée non écrite ou tenue pour inefficace à l'égard du vendeur professionnel.

2. Sur l'inapplicabilité des polices d'assurance et le rejet du grief de dénaturation (Deuxième moyen)

S'agissant du volet assurantiel, la Société Résidence tentait de faire rejuger l'interprétation du contrat d'assurance sous l'angle du grief de dénaturation, seul moyen permettant à la Cour de révision de contrôler l'appréciation par les juges du fond de la portée d'une convention (articles 989 du Code civil et 199 du Code de procédure civile).

La Cour de révision écarte ce grief en constatant que la Cour d'appel n'a nullement dénaturé les termes clairs et précis des contrats souscrits auprès de l'UAP. Elle relève que les juges d'appel ont exactement identifié l'objet des deux garanties d'assurance :

1. Une garantie couvrant les entrepreneurs désignés pour l'exécution des travaux contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité décennale pour les gros ouvrages (articles 1630 et 2090 du Code civil). Or, en l'espèce, la condamnation frappait le promoteur-vendeur (et non les entrepreneurs), pour des portes coupe-feu (et non au titre de la décennale des gros ouvrages), et sur le fondement de la vente (et non du louage d'ouvrage).
2. Une garantie responsabilité civile promoteur couvrant l'erreur ou la faute professionnelle du promoteur. Or, la condamnation prononcée contre la Société Résidence reposait exclusivement sur la garantie des vices cachés due par le vendeur.

La Cour de révision valide la stricte orthodoxie juridique de la Cour d'appel : la garantie légale des vices cachés est une obligation objective de garantie inhérente au contrat de vente ; elle ne repose pas sur la démonstration d'une faute ou d'une erreur professionnelle du promoteur dans l'exercice de sa mission, même si la loi présume que le vendeur professionnel connaît le vice pour le priver du bénéfice des clauses exonératoires. L'objet de la dette de réparation (garantie objective du vendeur) ne correspondant pas au risque assuré (faute professionnelle du promoteur ou décennale des locateurs d'ouvrage), la Cour d'appel a « à bon droit, décidé que [...] les polices étaient inapplicables ».

3. Sur la justification légale de la condamnation pour appel abusif (Troisième moyen)

Enfin, sur le terrain de la responsabilité délictuelle pour abus du droit d'agir en justice (article 1229 du Code civil monégasque, équivalent de l'ancien article 1382 du Code civil français), la Société Résidence reprochait aux juges d'appel de ne pas avoir caractérisé de faute à sa charge.

La Cour de révision rejette ce moyen en considérant que les motifs de l'arrêt attaqué suffisent à caractériser la faute exigée par la loi. En relevant que la procédure d'appel avait été instaurée « témérairement » par la société promotrice et qu'elle revêtait un « caractère abusif et dilatoire » ayant occasionné à la Copropriété un « préjudice certain », la Cour d'appel a réuni la trilogie classique de la responsabilité civile : une faute (la témérité et le but dilatoire dans l'exercice de la voie de recours, sachant notamment que le promoteur ne contestait même pas l'existence et la qualification des vices cachés), un dommage (le préjudice certain subi par la copropriété retardée dans la réparation d'équipements de sécurité tels que des portes coupe-feu) et un lien de causalité. La décision est donc légalement justifiée au regard de l'article 1229 du Code civil.

C. Le dispositif

Au terme de son examen des trois moyens, la Cour de révision prononce le dispositif suivant :

« PAR CES MOTIFS,

Rejette le pourvoi ; »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu le 4 octobre 1996 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure en droit monégasque de la vente immobilière et de la construction. Pour en saisir toute la portée, il convient de l'analyser à l'aune de l'architecture spécifique du Code civil monégasque et de la confronter aux solutions retenues dans les ordres juridiques voisins, principalement en droit français.

1. L'autonomie et la primauté du droit commun de la vente en l'absence de statut légal spécial de la promotion immobilière

L'intérêt fondamental de cet arrêt réside dans la manière dont le droit monégasque appréhende l'opération de promotion immobilière à travers le prisme des textes classiques du Code civil. Contrairement au droit français qui, dès la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 (puis la loi du 4 janvier 1978 dite loi « Spinetta »), a créé un régime légal spécifique et d'ordre public pour la vente d'immeuble à construire et le contrat de promotion immobilière — assimilant le vendeur d'immeuble à construire à un constructeur soumis aux garanties biennale et décennale (article 1646-1 du Code civil français) et instituant une garantie spécifique des vices apparents et cachés dérogeant au droit commun —, le Code civil monégasque a conservé la structure issue du Code Napoléon.

Dans le Code civil monégasque, les textes mobilisés par les parties et la Cour sont :

• L'article 989 (qui pose le principe de la force obligatoire des conventions légalement formées, équivalent de l'ancien article 1134 du Code civil français).
• L'article 1