Cour de Révision de Monaco, 28 mai 1999, n° 17543

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 28 mai 1999, n° 17543 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Lors de la construction d'un immeuble sur un terrain voisin, la société civile immobilière des Révoires (la SCI) a réalisé des travaux qui ont provoqué des désordres dans l'immeuble Le Bermuda, dont la copropriété est représentée par la communauté immobilière Le Bermuda. Selon les constatations de la cour d'appel, ces travaux ont causé d'importantes fissures affectant la structure, le gros œuvre et les parties communes de l'immeuble.

Deux assemblées générales des copropriétaires, réunies le 22 novembre 1995 et le 27 juin 1996, ont autorisé le syndic à prendre une inscription hypothécaire provisoire sur les immeubles de la SCI et à assigner celle-ci en paiement d'une indemnité destinée à réparer le préjudice subi par la copropriété. Ces délibérations réservaient expressément à chaque copropriétaire la possibilité d'agir individuellement pour les préjudices afférents à ses parties privatives.

La communauté a donc assigné la SCI en validation de l'inscription provisoire et en paiement de l'indemnité. La cour d'appel de Monaco a fait droit à ces demandes par un arrêt du 19 mai 1998, qui confirmait la décision de première instance (non précisé dans la décision). La SCI a formé un pourvoi devant la Cour de révision, en invoquant trois moyens. Le premier contestait la qualité du syndic pour agir en réparation de la dépréciation des appartements. Les deuxième et troisième, réunis, critiquaient le maintien de l'inscription hypothécaire, d'une part parce que la créance n'était ni certaine, ni liquide, ni exigible, d'autre part parce que le péril allégué n'était pas établi, point qui aurait été soutenu dans des conclusions restées sans réponse.

Le ministère public a conclu le 28 janvier 1999. La Cour de révision a rejeté le pourvoi le 28 mai 1999.

Question de droit

La décision soulève deux questions distinctes.

La première porte sur les pouvoirs du syndic. Il s'agit de savoir si celui-ci peut, en vertu d'une autorisation de l'assemblée générale, agir en justice pour obtenir réparation d'un préjudice causé à l'immeuble, alors que la diminution de valeur des lots privatifs relèverait en principe de l'action individuelle de chaque copropriétaire.

La seconde concerne les conditions de l'inscription provisoire d'hypothèque au profit de la copropriété. Il faut déterminer si une créance dont le caractère certain, liquide et exigible n'est pas établi peut néanmoins fonder l'autorisation de prendre cette inscription, et si la preuve d'un péril, au sens de l'article 762 du Code de procédure civile, doit être rapportée dans les conditions alléguées par le demandeur au pourvoi.

Solution et dispositif

Sur le premier moyen, la Cour de révision approuve la cour d'appel d'avoir relevé que les délibérations des 22 novembre 1995 et 27 juin 1996 habilitaient le syndic à agir pour le préjudice subi par la copropriété elle-même, tout en réservant aux copropriétaires leur action personnelle pour leurs parties privatives. Le moyen est écarté « en fait », car il repose sur une lecture inexacte de la portée des autorisations données.

Sur les deuxième et troisième moyens, la Cour de révision retient, dans un attendu de principe, que :

« dès lors qu'il justifiait, au regard des éléments de la cause, d'une créance fondée en son principe, même si elle n'était pas certaine, liquide et exigible, le syndicat pouvait être autorisé, en application de l'article 762 du Code de procédure civile, à prendre une inscription hypothécaire ».

Elle relève également que la cour d'appel, en répondant aux conclusions prétendument délaissées, a apprécié le risque d'insolvabilité de la SCI, les assureurs ne garantissant pas la totalité des préjudices subis par l'immeuble.

Le dispositif est ainsi rédigé :

« Rejette le pourvoi, Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens ».

Le pourvoi est donc rejeté dans son intégralité, et la SCI supporte l'amende et les dépens.

Portée et enseignement pratique

Sur l'habilitation du syndic. La décision confirme que l'assemblée générale peut autoriser le syndic à agir pour la réparation d'un préjudice affectant les parties communes, dès lors que ce préjudice est celui de la copropriété. La délimitation entre l'action collective et l'action individuelle tient à la nature du dommage : les atteintes aux parties communes relèvent du syndicat, tandis que les atteintes aux parties privatives restent dans la sphère de chaque copropriétaire. La précision apportée par les délibérations, qui réserve expressément ces actions individuelles, a été déterminante pour écarter le moyen. Pour la pratique, il en résulte que la rédaction des résolutions d'assemblée doit distinguer clairement l'objet de l'habilitation et préserver les droits individuels des cop