Cour de Révision de Monaco, 05 octobre 1999, n° 26714

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 05 octobre 1999, n° 26714 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'exécution et l'extinction du contrat de bail d'habitation cristallisent fréquemment des tensions juridiques, tout particulièrement au stade crucial de la restitution des lieux loués. L'arrêt rendu le 5 octobre 1999 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco en offre une illustration topique, mettant en lumière les difficultés d'articulation entre le départ physique du preneur, les modalités formelles de remise des clefs, le délaissement d'effets mobiliers et la mise en œuvre de stipulations contractuelles sanctionnant le maintien illicite dans les lieux.

Aux termes des constatations souveraines issues du jugement entrepris, des pièces de la procédure et des débats, les relations contractuelles entre les parties ont débuté le 21 avril 1986. À cette date, M. de K. a consenti à É. M. d'A. un contrat de bail portant sur un appartement à usage d'habitation dépendant d'un immeuble situé à Monaco. Ce contrat initial avait été conclu pour une durée de trois ans renouvelable.

L'économie temporelle de la convention a toutefois été aménagée par la suite. Par un avenant en date du 21 février 1992, le bailleur et la preneuse sont convenus d'adapter le rythme des reconductions contractuelles. Il a ainsi été stipulé qu'à compter de l'expiration de la période triennale prenant fin le 30 avril 1992, le bail se renouvellerait désormais d'année en année par tacite reconduction. Ce mécanisme de reconduction annuelle était assorti d'une faculté de dénonciation unilatérale ouverte à l'une ou l'autre des parties, sous réserve du respect d'un délai de préavis de trois mois avant l'expiration de la période annuelle en cours.

Le contrat stipulait par ailleurs — élément qui deviendra le cœur de la controverse juridique — une clause spécifique prévoyant qu'une indemnité d'occupation serait due par le preneur si, par des manœuvres dilatoires, ce dernier parvenait à se maintenir, même provisoirement, dans les lieux. Selon les écritures de la locataire rapportées par l'arrêt, cette stipulation figurait au sein du paragraphe intitulé « clause résolutoire » de la convention du 21 avril 1986.

Au cours de l'année 1994, la locataire a entrepris de quitter matériellement l'appartement pris à bail. Il ressort des éléments de preuve versés aux débats, et notamment d'une facture produite par É. M. d'A., que son déménagement est intervenu dès le 18 août 1994. À la suite de ce départ physique, et selon les énonciations des premiers juges rappelées dans la décision commentée, la locataire a remis les clefs de l'appartement le 30 septembre 1994 à la concierge de l'immeuble.

Sur le plan formel et juridique, É. M. d'A. a manifesté sa volonté de mettre un terme définitif au contrat de location quelques mois plus tard. Le 27 janvier 1995, elle a officiellement fait connaître au propriétaire son intention de ne pas poursuivre la location au-delà de l'échéance annuelle du 30 avril 1995, respectant ainsi scrupuleusement le préavis conventionnel de trois mois fixé par l'avenant du 21 février 1992.

Toutefois, un différend majeur est né quant à la réalité et à l'effectivité de la libération des lieux. Le bailleur, M. de K., a soutenu n'avoir pu reprendre effectivement possession de son appartement que le 18 avril 1997, soit près de deux années après la date d'effet du congé donné pour le 30 avril 1995, et plus de deux ans et demi après la remise des clefs à la concierge. Au soutien de ses griefs, le propriétaire s'est notamment prévalu d'un procès-verbal de constat établi à sa requête par un huissier, lequel attestait que les lieux loués étaient « restés encombrés de meubles et d'objets sans valeur » appartenant à la locataire. Contestant en outre la validité de la remise des clefs opérée entre les mains de la concierge au regard des stipulations du bail, M. de K. a estimé que la locataire s'était maintenue dans les lieux et a engagé une action judiciaire aux fins d'obtenir le paiement d'arriérés de loyers et de charges, ainsi que d'une substantielle indemnité d'occupation.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le litige a suivi un cheminement procédural complet devant les juridictions monégasques, illustrant le mécanisme spécifique de cassation avec renvoi devant la Cour de révision elle-même pour statuer au fond.

En première instance, M. de K. a saisi le Tribunal de première instance de Monaco. Par un jugement rendu le 23 juillet 1996, cette juridiction s'est prononcée sur les différentes prétentions des parties. Elle a notamment statué sur les loyers afférents à la période courant du 1er novembre 1994 au 30 avril 1995 (date d'effet du congé). En revanche, s'agissant de la demande d'indemnité d'occupation formée par le bailleur pour la période postérieure au 30 avril 1995, le Tribunal de première instance a déclaré M. de K. non fondé en sa demande de ce chef. Pour motiver ce rejet, les premiers juges avaient relevé que les clefs de l'appartement avaient été remises par la locataire dès le 30 septembre 1994 à la concierge de l'immeuble, considérant que cette dernière avait agi « en qualité au moins apparente de mandataire du propriétaire ».

Insatisfait de cette décision, M. de K. a interjeté appel. Par un arrêt infirmatif en date du 16 juin 1998, la Cour d'appel de Monaco a fait droit aux prétentions du propriétaire sur ce point et a condamné É. M. d'A. à payer une indemnité d'occupation à M. de K.

La locataire a alors formé un pourvoi en révision contre cet arrêt d'appel. Par un premier arrêt rendu le 1er juin 1999, la Cour de révision a cassé et annulé l'arrêt de la Cour d'appel de Monaco du 16 juin 1998, mais uniquement « en ce qu'il a condamné É. M. d'A. à payer une indemnité d'occupation à M. de K. ». Conformément aux règles procédurales applicables devant la haute juridiction monégasque, la Cour de révision a renvoyé la cause et les parties à sa prochaine session afin qu'il soit statué au fond sur l'appel du jugement de première instance, dans les limites de la cassation intervenue. L'affaire a ainsi été inscrite au rôle de la session qui s'est ouverte le 1er octobre 1999.

Statuant dès lors comme juridiction de fond sur l'appel interjeté par M. de K. à l'encontre du jugement du Tribunal de première instance du 23 juillet 1996, la Cour de révision s'est trouvée saisie des conclusions des deux parties.

D'une part, l'appelant, M. de K., a développé des prétentions financières articulées autour de trois chefs de demande, qu'il a maintenus dans ses écritures en réponse tout en concluant au rejet des demandes adverses :

• Il a sollicité la condamnation d'É. M. d'A. au paiement de la somme de 71 190 francs, représentant le montant des loyers et charges pour la période courant du 1er novembre 1994 au 30 avril 1995 ;
• Il a réclamé la somme de 266 686 francs au titre des indemnités d'occupation relatives à la période s'étendant du 1er mai 1995 (lendemain de l'échéance du congé) au 18 avril 1997 (date à laquelle il affirmait avoir pu reprendre possession des lieux) ;
• Enfin, il a demandé la condamnation de son ancienne locataire au versement d'une somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts pour résistance manifestement abusive et injustifiée.

Au soutien de sa demande principale relative à l'indemnité d'occupation, M. de K. faisait valoir l'impossibilité dans laquelle il s'était trouvé de reprendre possession des lieux avant le 18 avril 1997. Il contestait formellement l'analyse des premiers juges ayant retenu l'existence d'un mandat au moins apparent de la concierge lors de la remise des clefs du 30 septembre 1994. Il invoquait en outre le procès-verbal d'huissier attestant de l'encombrement des lieux par des meubles et objets sans valeur. Sur le terrain du droit substantiel, son argumentation reposait « pour l'essentiel » sur l'application des dispositions du bail du 21 avril 1986 mettant à la charge du preneur une indemnité d'occupation si, par des manœuvres dilatoires, celui-ci parvenait à se maintenir, même provisoirement, dans les lieux.

D'autre part, l'intimée, É. M. d'A., a conclu à la confirmation pure et simple du jugement entrepris rendu le 23 juillet 1996 et au débouté intégral de M. de K. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Formant une demande reconventionnelle, elle a sollicité la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 200 000 francs à titre d'indemnité pour procédure abusive.

Pour s'opposer à la demande d'indemnité d'occupation, É. M. d'A. a opposé une double ligne de défense. Sur le terrain de l'interprétation structurelle du contrat, elle a rétorqué que la clause invoquée par le bailleur n'était insérée que dans le paragraphe intitulé « clause résolutoire » de la convention et qu'elle se trouvait, par conséquent, « extérieure à la cause » (le bail ayant pris fin par l'effet d'un congé régulier et non par le jeu d'une clause résolutoire). Sur le terrain factuel et qualificatif, elle a soutenu qu'à titre surabondant (« au demeurant »), on ne saurait lui reprocher ni l'existence de « manœuvres dilatoires », ni un quelconque « maintien dans les lieux », dès lors qu'elle avait déménagé dès le mois d'août 1994 et donné régulièrement congé pour le 30 avril 1995.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Avant même d'aborder le fond du droit des baux, la Cour de révision devait circonscrire avec exactitude le périmètre de sa saisine après cassation. La question procédurale préalable consistait à déterminer si l'appelant pouvait valablement saisir la Cour de révision, statuant sur renvoi après cassation partielle, de conclusions additionnelles tendant au paiement des loyers et charges échus entre le 1er novembre 1994 et le 30 avril 1995, alors que l'arrêt de cassation du 1er juin 1999 n'avait annulé l'arrêt de la Cour d'appel qu'en ses dispositions relatives à l'indemnité d'occupation postérieure au 1er mai 1995.

Une fois cette question de recevabilité tranchée, le problème juridique central soumis à l'examen de la haute juridiction monégasque portait sur les conditions de mise en œuvre d'une clause contractuelle subordonnant l'exigibilité d'une indemnité d'occupation au maintien, même provisoire, du preneur dans les lieux par l'effet de manœuvres dilatoires.

Plus précisément, la question de droit pouvait se formuler ainsi : lorsqu'un bail d'habitation stipule qu'une indemnité d'occupation est due si le preneur parvient à se maintenir, même provisoirement, dans les lieux par des manœuvres dilatoires, le bailleur est-il fondé à réclamer une telle indemnité postérieurement à l'échéance d'un congé régulièrement délivré par le locataire ayant préalablement déménagé, aux motifs, d'une part, que des meubles et objets sans valeur ont été abandonnés dans le local loué et, d'autre part, que les clefs ont été remises à la concierge de l'immeuble selon des modalités non rigoureusement conformes aux stipulations du bail ?

À titre accessoire, la Cour devait également apprécier si l'exercice des voies de recours par le bailleur ou la résistance opposée par la locataire dégénéraient en abus ouvrant droit aux dommages-intérêts respectivement réclamés par chacune des parties.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Le raisonnement développé par la Cour de révision dans son arrêt du 5 octobre 1999 se caractérise par sa rigueur méthodologique, sa concision et son refus de s'engager dans des débats théoriques surabondants lorsque l'appréciation souveraine des faits au regard de la loi du contrat suffit à trancher le litige. La motivation se déploie en trois temps distincts : la délimitation procédurale de l'objet de l'appel (1), l'analyse substantielle du rejet de l'indemnité d'occupation (2), et le règlement des demandes indemnitaires annexes (3).

1. La délimitation stricte de l'étendue de la saisine sur le plan procédural

La Cour de révision commence par purger le débat de la demande en paiement de la somme de 71 190 francs au titre des loyers et charges afférents à la période du 1er novembre 1994 au 30 avril 1995.

Rappelant que le Tribunal de première instance s'était déjà prononcé sur ces loyers dans son jugement du 23 juillet 1996, la Cour énonce « dès l'abord que l'appel déféré à la Cour ne concerne que la partie du litige relative à l'indemnité d'occupation pour la période du 1er mai 1995 au 18 avril 1997 ». Cette restriction de l'effet dévolutif résulte directement de la portée de l'arrêt de cassation du 1er juin 1999, qui n'avait cassé l'arrêt de la Cour d'appel du 16 juin 1998 qu'en ce qu'il avait condamné la locataire à payer une indemnité d'occupation. Les chefs de dispositif relatifs aux loyers antérieurs au 30 avril 1995 étaient donc devenus irrévocables. La Cour relève d'ailleurs que c'est « de l'aveu de l'appelant lui-même » que sont « dès lors irrecevables les conclusions additionnelles en ce qu'elles ont trait au paiement des loyers susvisés ». Cette irrecevabilité partielle trouve ainsi une traduction directe dans le dispositif de la décision.

2. L'analyse substantielle : l'absence de maintien dans les lieux et de manœuvres dilatoires

Abordant le cœur du litige relatif à l'indemnité d'occupation réclamée pour la période du 1er mai 1995 au 18 avril 1997 (266 686 francs), la Cour de révision opère un choix méthodologique remarquable.

On observera en premier lieu que la Cour ne tranche pas le débat juridique soulevé par les premiers juges — et vivement contesté par le bailleur — relatif à la théorie du mandat apparent de la concierge lors de la réception des clefs le 30 septembre 1994. De même, elle ne se prononce pas formellement sur l'argument d'É. M. d'A. selon lequel la clause invoquée par le bailleur serait inapplicable par nature parce qu'insérée uniquement dans le paragraphe « clause résolutoire » du bail.

Au lieu de s'arrêter à l'emplacement formel de la clause ou à la qualification juridique des pouvoirs de la concierge, la Cour de révision accepte de se placer directement sur le terrain choisi par le bailleur lui-même — qui entendait « pour l'essentiel se prévaloir des dispositions du bail du 21 avril 1986 » — pour démontrer que les conditions d'application de cette stipulation contractuelle font intégralement défaut en l'espèce.

La clause litigieuse exigeait, pour que l'indemnité d'occupation fût due, la réunion de deux éléments cumulatifs liés par un rapport de causalité : d'une part, un élément matériel résidant dans le fait que le preneur « parvient à se maintenir, même provisoirement, dans les lieux » ; d'autre part, un élément intentionnel et comportemental tenant à l'emploi de « manœuvres dilatoires » permettant ce maintien. La Cour de révision démonte successivement ces deux branches de l'argumentation du bailleur :

• Sur l'absence de maintien dans les lieux : La Cour s'appuie sur deux faits constants et objectivement prouvés. Premièrement, sur le plan juridique, « il est établi que la locataire a donné congé dans le respect de la convention le 27 janvier 1995 pour le 30 avril suivant ». Deuxièmement, sur le plan matériel, la locataire « verse aux débats la facture relative à son déménagement intervenu le 18 août 1994 », soit plus de huit mois avant l'échéance du bail. De cette double constatation, la Cour tire une conséquence logique implacable : « dès lors il ne saurait être valablement soutenu qu'elle s'est, même provisoirement, maintenue dans les lieux ». Surtout, la haute juridiction neutralise l'argument tiré du procès-verbal d'huissier en précisant que cette absence de maintien dans les lieux est acquise « nonobstant l'abandon dans le local loué d'objets lui appartenant » (lesquels avaient été qualifiés dans le constat de « meubles et d'objets sans valeur »). L'abandon résiduel de biens sans valeur après un déménagement effectif ne saurait donc être assimilé à une occupation ou à un maintien du preneur dans les lieux.

• Sur l'absence de manœuvres dilatoires : Examinant ensuite le grief relatif aux modalités de restitution des clefs, la Cour fait preuve d'un grand réalisme juridique. Elle concède implicitement au bailleur que la remise des clefs entre les mains de la concierge de l'immeuble puisse présenter une irrégularité formelle au regard de la lettre du contrat (« même si elle n'est pas rigoureusement conforme aux stipulations du bail »). Toutefois, elle refuse catégoriquement d'ériger cette simple imperfection d'exécution en un comportement frauduleux ou retardateur : « la seule remise des clefs à la concierge, même si elle n'est pas rigoureusement conforme aux stipulations du bail, ne peut s'analyser en des "manœuvres dilatoires" destinées à se maintenir dans les lieux ». En effet, la remise des clefs exprime par essence la volonté de se dessaisir de la jouissance du bien, ce qui est exactement l'inverse d'une manœuvre visant à prolonger indûment l'occupation.

Constatant que ni le maintien dans les lieux ni les manœuvres dilatoires ne sont caractérisés, la Cour conclut « en définitive qu'il convient de confirmer le jugement entrepris ».

3. Le rejet des demandes réciproques de dommages-intérêts

En dernier lieu, la Cour statue sur les demandes indemnitaires annexes. Le bailleur succombant intégralement dans ses prétentions principales (pour partie irrecevables et pour le surplus mal fondées), sa demande de 50 000 francs de dommages-intérêts pour résistance abusive se trouvait nécessairement privée de tout fondement et est rejetée par le débouté général prononcé à son encontre. Quant à la demande reconventionnelle d'É. M. d'A. tendant à l'octroi de 200 000 francs pour procédure abusive, la Cour l'écarte sobrement en énonçant « qu'il n'y a pas lieu à dommages-intérêts au profit de É. M. D'A. ».

C. Le dispositif

Le dispositif de l'arrêt rendu le 5 octobre 1999 par la Cour de révision est ainsi rédigé :

« PAR CES MOTIFS :

Dit M. de K. pour partie irrecevable et pour le surplus mal fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; l'en déboute ;

Dit n'y avoir lieu à dommages-intérêts au profit d'É. M. d'A. ; »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu le 5 octobre 1999 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit au cœur de la théorie générale