Cour de Révision de Monaco, 23 mars 2001, n° 26850

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 23 mars 2001, n° 26850 (Lire sur source officielle)

L'arrêt rendu le 23 mars 2001 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco, opposant Monsieur R. à la société civile immobilière (S.C.I.) Les Lys, offre une illustration particulièrement dense des rapports entre la force obligatoire du contrat de bail, l'office du juge des référés face aux clauses contractuelles univoques, et la rigueur technique inhérente à la procédure de révision. À la croisée du droit substantiel des baux — spécifiquement des locaux à usage de bureaux — et du droit processuel, cette décision rappelle avec fermeté les frontières qui délimitent, d'une part, la compétence de la juridiction provisoire lorsqu'il s'agit de sanctionner l'inexécution d'une clause de sous-location et, d'autre part, le champ du contrôle exercé par la haute juridiction monégasque au regard de la distinction fondamentale entre le moyen de droit et le simple argument.

En validant la résolution d'un bail et l'expulsion du preneur prononcées en référé, la Cour de révision consolide une jurisprudence exigeante quant au respect des stipulations subordonnant la sous-location à l'accord exprès et écrit du bailleur. Elle refuse par ailleurs de laisser prospérer des qualifications de complaisance — tel le prétendu « contrat d'hébergement » — dès lors que l'existence d'une contrepartie financière prive la contestation du locataire de tout caractère sérieux. Au surplus, l'arrêt délivre un enseignement méthodologique majeur à l'attention des praticiens quant à la formulation des écritures d'appel et des moyens de cassation.

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

La genèse du litige s'inscrit dans une relation locative entretenue sur plusieurs années mais marquée par une succession de conventions à durée déterminée. La société civile immobilière Les Lys (également désignée dans le corps de l'arrêt sous la dénomination « Le Lys ») a donné à bail à Monsieur R. des locaux à usage de bureaux. Cette mise à disposition s'est matérialisée par la conclusion de trois contrats de location successifs, datés respectivement du 15 février 1993, du 5 septembre 1995 et du 27 juillet 1998. Chacun de ces trois baux avait été conclu pour une durée identique de trente-cinq mois, une périodicité classiquement utilisée en pratique pour demeurer en deçà de certains seuils légaux protecteurs.

Sur le plan des obligations contractuelles, ces trois conventions successives comportaient une stipulation identique encadrant strictement la jouissance des lieux par le preneur. Cette clause relative à la sous-location prévoyait expressément que celle-ci ne pouvait intervenir sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. La volonté des parties était donc, dès l'origine et tout au long des renouvellements contractuels, de soumettre toute mise à disposition des locaux au profit de tiers à un formalisme d'autorisation rigoureux.

Toutefois, peu de temps après la signature du troisième contrat, la relation contractuelle a connu une inflexion brutale du fait des projets patrimoniaux de la bailleresse. Par une lettre en date du 9 septembre 1998, la S.C.I. Les Lys s'est adressée à son locataire, Monsieur R., pour lui demander de considérer le dernier bail, conclu le 27 juillet 1998, comme « nul et non avenu ». Le motif invoqué par la société propriétaire à l'appui de cette démarche tenait à son désir de vendre l'immeuble en bloc. Dans le prolongement de cette correspondance, la bailleresse a précisé ses exigences par une seconde lettre datée du 28 septembre 1998 : elle y indiquait que les sous-locataires occupant les locaux devaient impérativement vider les lieux au 31 décembre suivant, soit le 31 décembre 1998.

Parallèlement à ces échanges épistolaires relatifs au sort du bail de 1998 et à la présence de tiers dans les locaux, un premier contentieux s'est noué au sujet de l'exécution financière du contrat antérieur. Ayant infructueusement signifié à Monsieur R. un commandement de payer un solde de loyer, la S.C.I. Les Lys a saisi la juridiction compétente et a fait constater, par une ordonnance de référé qui fut ultérieurement confirmée en cause d'appel, la résolution du deuxième bail en date du 5 septembre 1995.

Néanmoins, la résolution de ce contrat de 1995 ne suffisait pas à libérer juridiquement les lieux, dès lors que le troisième bail, signé le 27 juillet 1998, était désormais en cours d'exécution. Or, au-delà de l'échéance du 31 décembre 1998 fixée par la bailleresse dans son courrier de septembre, des tiers se sont maintenus dans les bureaux loués. Cette occupation des lieux par des tiers a été formellement constatée le 14 avril 1999. Un commandement a été adressé à Monsieur R., lui impartissant un délai pour faire cesser cette situation, mais l'occupation litigieuse n'a pas pris fin dans le délai ainsi imparti, et le preneur ne justifiait d'aucune autorisation écrite de sous-louer à compter du 1er janvier 1999.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Face à la persistance de cette occupation par des tiers sous l'empire du bail du 27 juillet 1998, la S.C.I. Les Lys a introduit une seconde instance en référé. L'objet de cette demande tendait à obtenir, d'une part, la résolution de ce troisième bail pour défaut d'autorisation des sous-locations consenties par Monsieur R. et, d'autre part, l'expulsion du locataire en titre ainsi que celle de tous les occupants de son chef.

Le juge des référés (dont la date de l'ordonnance n'est pas précisée dans la décision) a accueilli favorablement l'intégralité des prétentions de la société bailleresse, prononçant tant la résolution du contrat de location que la mesure d'expulsion sollicitée. Monsieur R. a interjeté appel de cette ordonnance. Toutefois, par un arrêt rendu le 6 juin 2000, la Cour d'appel de Monaco a confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise.

Mécontent de cette issue, le locataire a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt confirmatif du 6 juin 2000. Au soutien de son recours devant la Cour de révision, Monsieur R. a développé une argumentation articulée autour de six moyens de cassation, lesquels reflètent la diversité des angles d'attaque choisis pour tenter d'échapper à la perte de son titre locatif.

Par ses quatre premiers moyens réunis, le demandeur au pourvoi reprochait à la Cour d'appel d'avoir violé les articles 199 et 414 du Code de procédure civile en tranchant le principal, excédant ainsi les pouvoirs dévolus à la juridiction des référés. Selon lui, les juges du second degré s'étaient livrés à une interprétation prohibée du contrat qu'il avait passé avec les occupants des lieux loués, en reconnaissant à cette relation contractuelle un caractère commutatif assimilable à une sous-location. Monsieur R. soutenait au contraire qu'il s'agissait d'un simple contrat d'hébergement et qu'il n'avait tiré aucun bénéfice du règlement qu'il réclamait à ses « hébergés », cette somme correspondant uniquement à la provision pour charges locatives, laquelle était intégralement reversée à la société bailleresse. Au sein de ce même bloc de griefs, le preneur faisait également reproche à l'arrêt attaqué d'avoir considéré que l'accord du bailleur pour sous-louer n'avait pas pu être implicite. Enfin, il reprochait à la Cour d'appel de s'être abstenue de relever la volonté de la S.C.I. Les Lys d'évincer son locataire en commettant un abus de droit, appréciation qui, selon le pourvoi, relevait de la compétence exclusive du juge du fond et faisait obstacle au prononcé d'une mesure en référé.

Aux termes de son cinquième moyen, Monsieur R. invoquait la violation des dispositions de l'article 989 du Code civil. Sur le terrain de la loyauté contractuelle, il reprochait directement à la société civile immobilière de n'avoir pas exécuté de bonne foi la convention liant les parties, en ayant annoncé que, pour faire échec à la propriété commerciale, elle s'attacherait désormais à ne plus agréer de sous-locataire.

Enfin, par un sixième et dernier moyen placé sur le terrain disciplinaire du défaut de réponse à conclusions, le locataire faisait grief à la Cour d'appel de ne pas avoir répondu au moyen qu'il affirmait avoir soulevé devant elle, tenant à l'impossibilité juridique et logique pour la S.C.I. Les Lys de considérer, d'un côté, le bail du 27 juillet 1998 comme « nul et non avenu » (selon sa lettre du 9 septembre 1998) tout en le faisant, d'un autre côté, sanctionner judiciairement pour manquement à ses clauses.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La Cour de révision était confrontée à une triple problématique juridique, mêlant étroitement les règles substantielles du droit des contrats et du bail aux exigences du droit judiciaire privé monégasque :

1. Sur les pouvoirs du juge des référés et la qualification de sous-location (premier à quatrième moyens) : Le juge des référés excède-t-il les limites de sa compétence et tranche-t-il le principal, en violation des articles 199 et 414 du Code de procédure civile, lorsqu'il prononce la résolution d'un bail et l'expulsion du preneur pour sous-location non autorisée par écrit, en écartant comme non sérieuse la contestation du locataire qui qualifie la convention conclue avec les tiers d'« hébergement » sans bénéfice (limité au remboursement des charges locatives) et qui invoque tant un accord implicite du bailleur qu'un abus de droit de ce dernier ?
2. Sur la recevabilité des moyens en révision (cinquième moyen) : Un grief tiré du manquement à l'obligation d'exécuter les conventions de bonne foi (article 989 du Code civil), qui dirige sa critique contre le comportement de la partie adverse plutôt que contre les motifs ou le dispositif de la décision juridictionnelle attaquée, constitue-t-il un moyen de révision recevable ?
3. Sur l'étendue de l'obligation de motivation des juges du fond (sixième moyen) : La Cour d'appel commet-elle un défaut de réponse à conclusions lorsqu'elle s'abstient de répondre à une observation par laquelle une partie se borne à qualifier de « paradoxale » la posture procédurale de son adversaire, sans en tirer formellement de conséquence juridique sous la forme d'un moyen de nullité ou d'inapplicabilité du contrat litigieux ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par Monsieur R., la Cour de révision procède à un examen méthodique en trois temps, répondant successivement au bloc des quatre premiers moyens, puis au cinquième, et enfin au sixième.

1. L'absence de contestation sérieuse face à l'évidence de la sous-location prohibée

Examinant les quatre premiers moyens réunis, la haute juridiction s'attache à vérifier si la Cour d'appel, statuant en matière de référé, est demeurée dans le cadre strict de ses attributions légales définies par le Code de procédure civile. Pour valider le raisonnement des juges du second degré, la Cour de révision relève d'abord les éléments factuels objectifs et constants constatés par l'arrêt attaqué : d'une part, la matérialité de l'occupation des lieux par des tiers a été dûment constatée le 14 avril 1999 et n'a pas cessé dans le délai imparti au locataire par le commandement ; d'autre part, Monsieur R. était dans l'incapacité de justifier d'une autorisation écrite de sous-louer à compter du 1er janvier 1999, date butoir au-delà de laquelle la bailleresse avait exigé le départ des sous-locataires.

Ensuite, sur la qualification de la relation unissant le locataire principal aux tiers occupants, la Cour de révision approuve l'analyse économique et juridique opérée par la Cour d'appel. Peu importe que le preneur ait baptisé sa convention de « contrat d'hébergement » et qu'il ait soutenu ne réaliser aucune marge bénéficiaire en se contentant de répercuter la provision pour charges locatives reversée à la bailleresse. La Cour relève que l'engagement financier pris par les occupants avait pour effet de créer « une contrepartie appréciable en vue de la disposition des locaux ». Dès lors qu'il existe une corrélation entre la jouissance des lieux et le versement d'une somme d'argent allégeant la dette du locataire principal, cette contrepartie correspond « nécessairement au prix d'une sous-location ».

C'est à partir de ce constat que s'articule la règle de droit substantiel : « les clauses de sous-location étant d'interprétation stricte », l'exigence contractuelle d'un consentement exprès et par écrit du bailleur excluait d'emblée toute idée d'accord implicite. Par conséquent, la Cour d'appel n'a nullement tranché une difficulté sérieuse d'interprétation contractuelle relevant du juge du fond ; elle a simplement constaté l'évidence d'une sous-location prohibée et en a déduit, sans excéder les limites de la compétence de la juridiction des référés, que la contestation élevée par Monsieur R. quant à la portée de son prétendu contrat d'hébergement était dépourvue de tout caractère sérieux. Le moyen, en toutes ses branches, est donc déclaré non fondé.

2. L'irrecevabilité du grief dirigé contre la partie adverse

Le traitement du cinquième moyen illustre la rigueur formelle de la technique de cassation pratiquée par la Cour de révision. Monsieur R. tentait de placer le débat sur le terrain de l'article 989 du Code civil (relatif à l'exécution de bonne foi des conventions), en reprochant à la S.C.I. d'avoir manqué à la bonne foi contractuelle lorsqu'elle avait annoncé son intention de ne plus agréer de sous-locataires afin de faire échec à l'acquisition de la propriété commerciale.

La Cour de révision écarte ce moyen par un motif d'irrecevabilité radical mais classique : le pourvoi en révision est une voie de recours extraordinaire dirigée contre une décision de justice, et non un troisième degré de juridiction permettant de juger à nouveau le comportement des plaideurs. En formulant un grief qui « s'adresse à l'une des parties et non à l'arrêt », le demandeur au pourvoi méconnaît la nature même du contrôle de légalité. Une telle critique ne constitue donc pas un moyen recevable devant la Cour de révision.

3. La distinction cardinale entre le moyen et le simple argument

Enfin, sur le sixième moyen relatif au grief de défaut de réponse à conclusions, la Cour de révision livre une motivation d'une grande netteté conceptuelle. Monsieur R. soutenait que les juges d'appel avaient omis de répondre à son moyen tiré de la contradiction de la S.C.I., laquelle ne pouvait simultanément tenir le bail du 27 juillet 1998 pour « nul et non avenu » (dans son courrier de septembre 1998) et en poursuivre la résolution judiciaire pour inexécution de ses clauses.

Pour rejeter ce grief, la Cour de révision procède à une lecture précise des écritures déposées par le locataire devant la juridiction du second degré. Elle constate que Monsieur R. « s'est borné, dans ses conclusions d'appel, à qualifier de paradoxale la position de la société civile immobilière ». Or, une simple qualification rhétorique ou le relevé d'un paradoxe factuel ne suffit pas à nouer un débat juridique contraignant pour le juge : le locataire n'avait soumis à la Cour d'appel « aucun moyen tiré de la nullité ou de l'inapplicabilité du bail ». En l'absence de déduction juridique tendant à une prétention précise (telle que le prononcé de la nullité ou le refus d'application du contrat), l'observation du plaideur demeurait au stade du « simple argument ». Dès lors, la Cour d'appel n'était pas légalement tenue d'y répondre par un motif spécial.

C. Le dispositif

Au terme de cette motivation, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes suivants :

« PAR CES MOTIFS : Rejette le pourvoi, Condamne M. R. au paiement de l'amende de 2 000 francs, Dit n'y avoir lieu au paiement de dommages-intérêts. »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu le 23 mars 2001 par la Cour de révision s'inscrit dans une tradition jurisprudentielle franco-monégasque solidement établie, tant en ce qui concerne le droit matériel des contrats spéciaux qu'en matière de théorie générale du procès civil. La composition même de la formation de jugement — présidée par M. Jouhaud, entouré de MM. Malibert, Apollis et Cathala, hauts magistrats familiers des méthodes de la Cour de cassation française — témoigne de cette communauté d'inspiration juridique, tout en s'appliquant avec précision aux textes spécifiques de la Principauté (articles 199 et 414 du Code de procédure civile, article 989 du Code civil).

1. L'orthodoxie contractuelle : interprétation stricte des clauses de sous-location et qualification objective de l'onérosité

Sur le fond du droit des baux, l'affirmation selon laquelle « les clauses de sous-location [sont] d'interprétation stricte » constitue le pivot de la décision. Dans le contrat de louage de choses, la considération de la personne du preneur et de la manière dont il jouit des locaux revêt une importance particulière, spécialement lorsqu'il s'agit de locaux professionnels à usage de bureaux. Lorsque le contrat stipule que la sous-location ne peut intervenir sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, cette exigence de forme n'est pas une simple modalité probatoire susceptible d'être suppléée par des présomptions ou par l'attitude passive du propriétaire ; elle érige le formalisme en condition de validité et d'opposabilité de l'opération à l'égard du bailleur.

En approuvant la Cour d'appel d'avoir écarté toute idée d'accord implicite à compter du 1er janvier 1999, la Cour de révision rappelle que la tolérance antérieure du bailleur — lequel avait d'ailleurs pris soin, par sa lettre du 28 septembre 1998, de fixer un terme précis au 31 décembre 1998 pour le départ des sous-locataires — ne saurait engendrer un droit acquis au profit du preneur, ni modifier tacitement les termes d'une stipulation écrite exigeant un agrément formel.

Plus remarquable encore est la rigueur avec laquelle la Cour déjoue la tentative de disqualification contractuelle opérée par le locataire. Pour échapper à la prohibition de la sous-location, la pratique locative tente fréquemment de présenter la présence de tiers dans les lieux comme un prêt à usage (commodat) ou, selon la terminologie employée en l'espèce par Monsieur R., comme un « contrat d'hébergement » à titre gratuit. L'argumentation du preneur était habile : il soutenait que le contrat conclu avec les tiers n'avait pas de caractère commutatif (au sens où il ne procurait aucun enrichissement net au locataire principal), puisque les sommes réclamées aux « hébergés » correspondaient exactement à la provision pour charges locatives, immédiatement reversée à la S.C.I. bailleresse.

La Cour de révision rejette catégoriquement cette conception subjective et comptable de l'onérosité. En droit des contrats, la sous-location se définit par la mise à disposition de tout ou partie des locaux loués moyennant une contrepartie financière, quelle qu'en soit la dénomination (loyer, indemnité, participation aux frais, remboursement de charges) et quelle que soit l'existence ou l'absence de bénéfice réalisé par le locataire principal. Dès lors que le tiers occupant s'engage à acquitter les charges locatives qui incombent juridiquement au seul preneur en titre à l'égard du bailleur, ce versement décharge d'autant le patrimoine du locataire principal. Il constitue donc, selon la formule très juste de l'arrêt, « une contrepartie appréciable en vue de la disposition des locaux et correspondant nécessairement au prix d'une sous-location ». L'opération est par essence commutative et onéreuse : le tiers reçoit la jou