Cour de Révision de Monaco, 11 octobre 2006, n° 27226

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 11 octobre 2006, n° 27226 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire soumise à la censure de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière complexe et éminemment contentieuse du statut des baux commerciaux, mettant en lumière les tensions inhérentes à la confrontation des prérogatives légales du bailleur et de la protection de la propriété commerciale du preneur.

En l'espèce, M. B. était locataire de locaux à usage commercial appartenant à une société civile immobilière, la SCI T. (ci-après « la SCI »). La relation contractuelle a connu un point de bascule le 8 octobre 1993, date à laquelle le preneur a sollicité de sa bailleresse l'autorisation de céder son droit au bail à un tiers acquéreur. La SCI a tout d'abord fait connaître son refus d'autoriser cette cession envisagée.

Puis, tirant les conséquences de sa volonté de mettre un terme à la relation locative, la bailleresse a pris l'initiative de rompre le contrat à son échéance. Ainsi, le 14 décembre 1993, la SCI a notifié à M. B. un congé devant prendre effet le 31 mars 1994, date correspondant au terme du bail. Ce congé comportait un refus de renouvellement assorti d'un refus exprès de verser la moindre indemnité d'éviction au preneur sortant. Pour justifier cette éviction sans indemnisation, la bailleresse arguait d'un motif grave tenant à la carence du locataire : elle lui reprochait un défaut d'exploitation, soutenant que M. B. n'exerçait aucune activité dans les lieux loués.

Contestant le bien-fondé de ce motif d'éviction privatif d'indemnité, le preneur a porté le différend devant les juridictions monégasques. Ce premier volet contentieux a abouti à un arrêt rendu par la Cour d'appel le 17 décembre 1996. Les juges du second degré n'ont pas retenu le grief tiré du défaut d'activité allégué par la SCI. En conséquence, la Cour d'appel a jugé que M. B. bénéficiait du droit à percevoir une indemnité d'éviction en réparation de la perte de son droit au bail. Afin d'en chiffrer le montant, la juridiction a commis un expert judiciaire avec pour mission d'évaluer le préjudice subi par le locataire évincé.

C'est au cours de cette phase d'instruction expertale que la stratégie procédurale et contractuelle de la bailleresse a radicalement évolué. Le 14 avril 1997, alors même que le rapport d'expertise n'avait pas encore été déposé par le technicien commis, la SCI a déclaré à M. B. qu'elle entendait exercer son droit légal de repentir. Revenant sur son refus initial, elle a ainsi offert au locataire le renouvellement de son bail commercial. Toutefois, cette offre de renouvellement était assortie d'une condition financière nouvelle et substantielle : la bailleresse proposait un nouveau bail moyennant un loyer augmenté (augmentation que le preneur chiffrera dans ses écritures à hauteur de 166 %).

Placée devant cette volte-face de la SCI, la réaction du locataire fut de refuser cette issue. M. B. a contesté les conditions dans lesquelles le droit de repentir était exercé par la bailleresse et a formellement rejeté l'offre de renouvellement du bail à ces nouvelles conditions financières.

Ce refus a donné lieu à une deuxième séquence judiciaire majeure. Par un second arrêt en date du 11 avril 2000, la Cour d'appel a tranché ce nouveau litige en faveur de la bailleresse. Les juges du fond ont estimé que la SCI était parfaitement fondée à exercer son droit de repentir. Tirant les conséquences légales de la validité de ce repentir et du refus opposé par le locataire à l'offre de renouvellement, la Cour d'appel a jugé que M. B. ne pouvait plus prétendre au paiement de l'indemnité d'éviction initialement reconnue dans son principe en 1996, et a judiciairement constaté que le preneur renonçait au renouvellement du bail. M. B. a formé un pourvoi contre cette décision, mais la Cour de révision l'a rejeté par un arrêt du 11 janvier 2001, conférant ainsi un caractère définitif et irrévocable à l'arrêt de la Cour d'appel du 11 avril 2000.

Se retrouvant dès lors à la fois privé de son bail commercial, déchu de son droit à l'indemnité d'éviction et ayant perdu l'opportunité de céder son fonds ou son droit au bail dès 1993, M. B. s'est estimé victime d'une manœuvre déloyale orchestrée par la SCI. Il a alors initié une troisième procédure judiciaire en assignant la bailleresse en paiement de dommages-intérêts sur le terrain de la responsabilité civile pour abus de droit.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Dans le cadre de cette troisième instance, M. B. soutenait qu'en lui délivrant initialement un congé sans motifs légitimes (puisque le défaut d'activité avait été écarté par l'arrêt de 1996) et en le privant par là même du bénéfice de la cession de droit au bail qu'il avait envisagée en octobre 1993, puis en usant de son droit de repentir de manière artificielle, la SCI avait commis un abus de droit caractérisé engageant sa responsabilité.

En première instance, par un jugement dont la date et la juridiction exacte ne sont pas précisées dans la décision rapportée, M. B. a été débouté de ses prétentions indemnitaires. Sur appel du locataire, la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt confirmatif rendu le 13 décembre 2005 (signifié le 25 janvier 2006), confirmé le déboutement de M. B. de l'intégralité de sa demande en dommages-intérêts.

Mécontent de cette issue, M. B. a formé un pourvoi en révision contre cet arrêt du 13 décembre 2005. Au soutien de son recours devant la Haute juridiction monégasque, le demandeur au pourvoi articulait trois moyens de cassation (que la Cour de révision a réunis pour leur examen, les analysant comme un moyen unique divisé en trois branches).

De première part, M. B. faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions. Il reprochait à la Cour d'appel d'avoir statué sans répondre à ses écritures d'appel qui soutenaient expressément qu'il avait été définitivement jugé (par l'arrêt du 17 décembre 1996) qu'il avait droit à une indemnité d'éviction.

De deuxième part, le demandeur au pourvoi invoquait un grief de dénaturation des faits ainsi qu'une violation de la loi, plus précisément de l'article 11 de la loi du 24 novembre 1948 (loi n° 490 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal). Il reprochait aux juges du fond d'avoir considéré que la SCI avait régulièrement exercé son droit de repentir et d'en avoir déduit que M. B., par son refus d'accepter le renouvellement, était seul à l'origine de son propre dommage.

De troisième part, M. B. plaçait le débat sur le terrain de l'exécution de bonne foi des conventions et de la responsabilité civile, invoquant la violation des articles 989, 990 et 1229 du Code civil monégasque (textes régissant respectivement la force obligatoire des contrats, l'exécution de bonne foi et les suites de l'obligation, ainsi que la responsabilité délictuelle de droit commun). Il soutenait que la Cour d'appel aurait dû relever qu'en notifiant son droit de repentir — lequel aurait été détourné de sa finalité légale — et en proposant simultanément un loyer augmenté dans une proportion considérable de 166 %, le bailleur savait pertinemment qu'il mettait le locataire en difficulté financière, caractérisant ainsi une faute dolosive ou un abus dans l'exercice de ses prérogatives.

En défense au pourvoi, la SCI T. concluait au rejet du recours formé par son ancien locataire. Estimant en outre que la persistance procédurale de M. B., après de multiples décisions irrévocables, lui causait un préjudice, la bailleresse a formé une demande reconventionnelle devant la Cour de révision, sollicitant la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La Cour de révision était amenée à résoudre une question de droit fondamentale touchant à l'articulation entre les mécanismes spéciaux du statut des baux commerciaux et la théorie générale de l'abus de droit : l'exercice successif, par le bailleur d'un local commercial, de son droit de délivrer congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction (pour un motif ultérieurement jugé infondé), puis de son droit légal de repentir assorti d'une offre de renouvellement du bail moyennant un loyer fortement majoré (de 166 %), est-il constitutif d'un abus de droit ou d'une faute contractuelle engageant sa responsabilité civile envers le preneur qui a refusé le renouvellement et perdu le bénéfice d'une cession antérieurement envisagée, en l'absence de démonstration d'une intention de nuire animant le bailleur ?

Subsidiairement, sur le terrain strictement processuel, se posait la question de savoir si les juges du fond étaient tenus de répondre à des conclusions invoquant l'autorité d'une décision antérieure ayant reconnu le principe du droit à une indemnité d'éviction, dès lors qu'une décision subséquente irrévocable avait validé l'exercice du droit de repentir mettant à néant ce droit à indemnité.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par le locataire, la Cour de révision procède à un examen global des trois moyens réunis, en adoptant une motivation concise mais particulièrement dense, qui valide point par point l'orthodoxie juridique de l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 13 décembre 2005.

En premier lieu, la Haute juridiction balaie le grief formel tiré du défaut de réponse à conclusions (première branche). Elle rappelle un principe classique de technique de cassation selon lequel les juges du fond ne sont pas tenus de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre à des conclusions que leur propre décision rend inopérantes. En l'occurrence, M. B. invoquait l'arrêt du 17 décembre 1996 qui lui avait reconnu un droit à indemnité d'éviction. Or, dès lors que l'arrêt postérieur du 11 avril 2000 (devenu irrévocable le 11 janvier 2001) avait validé l'exercice du droit de repentir par la SCI et jugé qu'en conséquence M. B. ne pouvait plus prétendre à cette indemnité, l'argument tiré de la décision de 1996 était privé de toute portée juridique sur l'issue du litige en responsabilité. La Cour d'appel n'avait donc nullement l'obligation d'y répondre spécifiquement.

En deuxième lieu, la Cour de révision écarte le grief de dénaturation des faits et valide l'appréciation souveraine opérée par les juges d'appel quant à l'absence d'abus de droit (deuxième et troisième branches). Le cœur du raisonnement de la Cour suprême monégasque repose sur la définition exigeante du critère de l'abus de droit dans l'exercice des prérogatives statutaires du bailleur commercial.

La Cour de révision relève que la Cour d'appel a « légalement justifié sa décision en retenant souverainement que M. B. n'établissait pas l'intention de nuire qui avait animé la SCI dans l'exercice successif de son droit de refuser le renouvellement du bail commercial, puis celui de repentir en proposant un nouveau bail, fut-ce à un loyer supérieur, qui pouvait être fixé par la Commission arbitrale ».

Ce faisant, la Cour décompose le comportement du bailleur en deux actes juridiques distincts mais successifs, qui constituent tous deux l'exercice d'un droit reconnu par la loi :

1. D'une part, le droit de refuser le renouvellement du bail commercial. Même si le motif initialement invoqué pour échapper au paiement de l'indemnité d'éviction (le défaut d'activité) a été judiciairement écarté en 1996, le droit de donner congé et de refuser le renouvellement demeure une prérogative inhérente à la qualité de propriétaire bailleur.
2. D'autre part, le droit de repentir. Prévu par la législation spéciale sur les baux commerciaux, ce mécanisme permet précisément au bailleur, condamné au principe d'une indemnité d'éviction ou confronté à son évaluation en cours d'expertise, de revenir sur sa décision d'évincer le preneur en lui offrant finalement le renouvellement de son bail.

Pour que l'enchaînement de ces deux droits légaux dégénère en abus sanctionnable sur le fondement des articles 989, 990 et 1229 du Code civil, la Cour de révision exige la démonstration d'une « intention de nuire » chez le titulaire du droit, preuve dont la charge incombe exclusivement au locataire demandeur et dont l'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond.

En troisième lieu, la Cour de révision neutralise avec une grande efficacité l'argument central de la troisième branche du moyen, par lequel le preneur soutenait que la proposition d'un loyer majoré de 166 % lors de l'exercice du repentir démontrait la volonté du bailleur de le mettre en difficulté et de détourner le droit de repentir de sa finalité. La Cour observe que la proposition d'un nouveau bail, « fut-ce à un loyer supérieur », ne saurait constituer une manœuvre mettant le locataire dans une impasse juridique ou financière insurmontable, dès lors que ce loyer « pouvait être fixé par la Commission arbitrale ». En effet, dans le système monégasque des baux commerciaux issu de la loi du 24 novembre 1948, le désaccord des parties sur le prix du bail renouvelé ne fait pas obstacle au principe du renouvellement : il appartient à la partie la plus diligente de saisir la Commission arbitrale des loyers commerciaux pour voir fixer judiciairement la valeur locative équitable. Dès lors, en refusant purement et simplement le renouvellement au lieu d'accepter le repentir tout en contestant le montant du loyer devant la juridiction compétente, le locataire s'est lui-même privé du maintien dans les lieux.

Enfin, statuant sur la demande reconventionnelle de la SCI, la Cour de révision, au visa sobre des « circonstances de la cause », accueille la prétention indemnitaire de la bailleresse et condamne le demandeur au pourvoi à lui verser 5 000 euros de dommages-intérêts, sanctionnant ainsi implicitement l'acharnement procédural d'un plaideur remettant en cause, sous couvert d'une action en responsabilité délictuelle, les effets de décisions de justice devenues irrévocables depuis plusieurs années.

C. Le dispositif

« PAR CES MOTIFS,

Rejette le pourvoi,

Condamne M. B. à l'amende et aux dépens,

Le condamne en outre à payer à la SCI la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts. »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu le 11 octobre 2006 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure au sein du corpus jurisprudentiel monégasque relatif au droit des baux commerciaux et à la théorie générale des obligations. Il offre une illustration éclatante de la conception restrictive que retient la Haute juridiction monégasque de la notion d'abus de droit lorsqu'elle est confrontée à l'exercice de prérogatives légales discrétionnaires ou semi-discrétionnaires aménagées par un statut spécial.

1. L'articulation de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et du droit commun de la responsabilité

Le statut des baux commerciaux à Monaco, régi par la loi du 24 novembre 1948 (dont l'article 11 était expressément visé au moyen), organise un équilibre subtil entre la protection du fonds de commerce du preneur et la préservation des attributs du droit de propriété du bailleur. À l'instar du droit français des baux commerciaux dont il est historiquement proche, le droit monégasque ne confère pas au locataire un droit absolu et inconditionnel au maintien perpétuel dans les lieux. Le bailleur conserve toujours le droit de refuser le renouvellement du bail à son échéance, à charge pour lui, en principe, de payer une indemnité d'éviction compensant le préjudice causé par le défaut de renouvellement, sauf s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du preneur sortant.

Par ailleurs, pour éviter que le bailleur ne soit prisonnier d'un refus de renouvellement dont les conséquences financières (révélées notamment au cours de l'expertise judiciaire évaluant l'indemnité d'éviction) s'avéreraient excessives au regard de ses capacités ou de sa stratégie patrimoniale, le législateur lui a ouvert une soupape de sécurité : le droit de repentir. En exerçant ce droit dans les conditions et délais légaux (en l'espèce, le 14 avril 1997, avant même le dépôt du rapport d'expertise), le bailleur s'affranchit du paiement de l'indemnité d'éviction en consentant finalement au renouvellement du bail.

La singularité de l'espèce commentée résidait dans la tentative du preneur de contourner l'autorité de la chose jugée attachée à la validation du repentir (acquise par l'arrêt irrévocable du 11 avril 2000 et le rejet du pourvoi du 11 janvier 2001) en déplaçant le litige sur le terrain de la responsabilité civile de droit commun (articles 989, 990 et 1229 du Code civil). Le raisonnement du locataire consistait à soutenir que si chaque acte pris isolément (le congé initial, puis le repentir) avait été purgé ou validé sur le plan du statut spécial, leur séquence chronologique globale, initiée juste après une demande d'autorisation de cession de bail en octobre 1993 et ponctuée par une demande d'augmentation de loyer de 166 %, révélait une faute contractuelle et délictuelle globale.

En rejetant cette analyse, la Cour de révision réaffirme l'autonomie et la cohérence interne du statut des baux commerciaux. Dès lors que la loi spéciale offre au bailleur une faculté d'option (refuser le renouvellement puis se repentir) et qu'elle organise elle-même les remèdes aux prétentions excessives des parties (la fixation du loyer par la Commission arbitrale), le droit commun de la responsabilité civile ne saurait venir anéantir par ricochet les effets que la loi spéciale attache à l'exercice régulier de ces droits.

2. Le critère strict de l'abus de droit : la prééminence de l'intention de nuire

Sur le terrain de la théorie générale de l'abus de droit, l'arrêt du 11 octobre 2006 retient particulièrement l'attention par la terminologie employée. En doctrine classique (notamment franco-monégasque, inspirée des travaux de Josserand et de Ripert), l'abus de droit est susceptible de revêtir plusieurs définitions : une conception subjective et restrictive, qui exige la preuve de l'intention de nuire (animus nocendi), c'est-à-dire la volonté de causer un dommage à autrui sans intérêt légitime pour soi-même ; une conception objective ou plus souple, qui assimile l'abus à une simple faute d'imprudence, de légèreté blâmable dans l'exercice d'un droit ; et enfin une conception finaliste ou téléologique, qui sanctionne le détournement du droit de sa fonction sociale ou de sa finalité économique.

Or, dans sa troisième branche, le pourvoi de M. B. invitait expressément la Cour de révision à consacrer une approche finaliste et objective de l'abus : il soutenait que le droit de repentir avait été « détourné de sa finalité » et que le bailleur « savait pertinemment qu'il mettait le locataire en