207 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Cour d'Appel de Monaco, 15 décembre 2015, n° 14374 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 15 décembre 2015, n° 14374 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2015/12-15-14374)) ## Faits et procédure Par contrat du 23 janvier 1986, à effet du 1er octobre 1985, la société bailleresse a consenti à la SAM E. un bail commercial portant sur un local situé X4 à Monaco, destiné à un commerce d'antiquités. Le loyer annuel initial était de 25 000 francs, outre indexation. Le bail prévoyait notamment que le local en sous-sol était donné sans garantie, le bailleur ne répondant pas des dommages ou inconvénients liés aux infiltrations d'eau ou d'humidité. Le 25 juin 2009, la bailleresse a fait délivrer congé pour le 30 septembre 2009, en refusant le renouvellement sur le fondement de l'article 9 de la loi n° 490 et en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction. Le preneur a saisi la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux (CALC), après non-conciliation le 7 octobre 2009, en réclamant une indemnité de 1 200 000 euros. Un expert, M. Christian Boisson, a été désigné par jugement du 16 mars 2011. Après le pré-rap Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 15 décembre 2015, La Société C. c/ La société B. et la SAM D.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Bail commercial - Valeur locative - Réévaluation - Critères En l'état des éléments de comparaison utiles versés aux débats relatifs à la valeur locative d'autres locaux situés sur le boulevard X4, il apparaît que la moyenne de la valeur locative annuelle s'élève approximativement dans le quartier considéré à 600 euros le mètre carré pour des boutiques ayant un accès direct sur cette artère. Il doit en effet être tenu compte de la localisation du bien considéré, qui ne dispose pas de la même visibilité que les autres locaux hébergeant des fonds??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? tenu compte de la différence de situation entre les deux locaux, l'un donnant sur le boulevard X4 et donc sur une artère essentielle de la Principauté de Monaco, l'autre donnant au contraire sur l'avenue Saint-Laurent, il convient de réévaluer le montant du loyer du local litigieux qui n'a fait l'objet d'aucun aménagement particulier en le fixant à la somme annuelle de 17.782 euros. En effet, c'est par un jugement du même jour, soit en date du 18 décembre 2013, que la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux a fixé à compter du 2 avril 2012 la valeur locative d'autres lo??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? stés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 15 DÉCEMBRE 2015, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Mademoiselle Cyrielle COLLE, Substitut du Procureur Général. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 15 décembre 2015, La Société C. c/ La société B. et la SAM D.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 mars 2014, n° 11976 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 mars 2014, n° 11976 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/03-13-11976)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 12 mars 1984, une société en nom collectif en cours de formation a pris à bail, auprès de la société H., un local d'une surface approximative de 40 m² (lot n° 2), destiné à « l'exploitation d'un fonds de commerce de produits alimentaires, vins et liqueurs ». Le même jour, le preneur a loué auprès de la société R. un local voisin d'environ 85 m², aux mêmes fins. Le bail du local litigieux stipulait une durée de trois ans, renouvelable tacitement à chaque échéance. Un avenant du 1er mai 2008 a modifié la raison sociale du preneur, devenue SARL CE PO TRAITEUR. Par lettre recommandée du 20 décembre 2010, le mandataire de la société H. a Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 13 mars 2014, La Société Civile Particulière Monégasque V c/ La Société à Responsabilité Limitée CE PO TRAITEUR**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Baux commerciaux - Indemnité d'éviction - Résiliation du bail - Assignation - Renouvellement du bail - Nullité (non) - Incompétence (non) - Expulsion (non). L'article 136 du Code de procédure civile dispose que l'exploit d'huissier doit contenir « le nom, les prénoms, la profession et le domicile de la partie requérante et de la partie à laquelle l'exploit sera signifié ou du moins une désignation précise de l'une et de l'autre ». Par ailleurs, aux termes des dispositions de l'article 141 du même code, les associations autres que les sociétés d??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? e a exploité son fonds de commerce dans les lieux loués depuis 1984 sans aucune contestation de son bailleur, indiquant que c'est à la société demanderesse qui prétend que la S. A. R. L. CE PO TRAITEUR n'exerce pas d'activité dans les locaux d'apporter la preuve de ses allégations, la présence d'une cuisine dans ledit local, constatée par procès verbal du 6 mai 2013, démontrant l'exercice effectif de son activité de traiteur ; que la SCI V, qui était l'actionnaire de la société H., invoque de mauvaise foi l'absence d'activité commerciale afin de se soustraire au paiement de??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 13 MARS 2014, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Monsieur Jean-Jacques IGNACIO, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 18 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 13 mars 2014, La Société Civile Particulière Monégasque V c/ La Société à Responsabilité Limitée CE PO TRAITEUR**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 24 février 2016, n° 14709 > **Décision commentée : Commission arbitrale des loyers commerciaux, 24 février 2016, n° 14709 (numéro d'enrôlement : C2015/000001) ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2016/02-24-14709))** ## Faits et procédure Par acte du 2 mars 1987, les consorts HU VU. ont consenti à la SAM A un bail commercial à usage d'hôtel-restaurant et café. Des révisions du loyer ont été opérées par avenants successifs. Par exploit d'huissier du 6 juin 2014, les bailleurs ont notifié à la société preneuse le renouvellement du bail moyennant un loyer de 460 000 euros à compter du 1er octobre 2014. Ils ont ensuite saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux, par acte daté du 24 novembre 2014 (la requête mentionnée dans les visas est datée du 28 octobre 2014), aux fins de fixer le loyer annuel à ce montant. La tentative de conciliation a échoué et un procès-verbal de non-conciliation a été dressé à l'audience du 21 janvier 2015. La SAM A a alors soulevé une exception d'irrecevabilité, fondée sur l'absence de congé avec offre de renouvellement. Selon elle, le bail s'était renouvelé en totalité, prix compris. Elle contestait également l'existence d'un accord sur le renouvellement hors prix, et soutenait que les demandeurs n'avaient pas précisé les effets juridiques de l'acte du 6 juin 2014. Les bailleurs répondaient qu'aucun congé n'est exigé en droit monégasque pour renégocier le prix lors du renouvellement, le principe du renouvellement étant acquis et seul le prix restant en litige. L'affaire a été plaidée sur la seule exception d'irrecevabilité. Les dates de certains actes de procédure visés dans la décision présentent des incohérences matérielles (conclusions datées de « 20 mai 2013 », ordre chronologique des conclusions des défendeurs), que la décision ne relève pas et qui n'affectent pas le raisonnement. ## Question de droit La question posée était de savoir si, à l'échéance d'un bail commercial, le bailleur qui souhaite obtenir une modification du loyer doit, pour saisir la Commission arbitrale des loyers commerciaux sur le fondement des articles 4 et suivants de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, avoir préalablement notifié un congé au preneur. Corrélativement, il s'agissait de déterminer si, le principe du renouvellement étant acquis entre les parties, le litige portant exclusivement sur le prix relève de l'article 5 de la même loi, et si la demande est recevable dans ces conditions. ## Solution et dispositif La Commission rejette l'exception d'irrecevabilité. Elle retient que « les articles 4 et suivants de la loi n° 490 n'imposent pas la notification d'un congé pour pouvoir, lors de l'échéance d'un bail, saisir la Commission sur ce fondement textuel ». Elle relève, par ailleurs, qu'il est constant que « les parties se sont, à l'échéance du bail, accordées sur le renouvellement du bail puisqu'aucune n'a entendu y renoncer, de sorte que le litige ne porte que sur le prix conformément à l'article 5 de la loi 490 ». Le raisonnement repose sur plusieurs points d'articulation. Le texte de l'article 4 est lu comme visant deux hypothèses, l'absence d'accord ou la volonté du bailleur de s'opposer au renouvellement, « de manière alternative et non cumulative ». Le texte de l'article 21, qui permet une modification du prix « quelle que soit la date du bail », ouvre une saisine à tout moment, tandis que la saisine fondée sur les articles 4 et suivants « ne peut pour sa part intervenir qu'à échéance du bail ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déboute la SAM A de son exception d'irrecevabilité ; > Déclare l'action des consorts HU VU. recevable ; > Renvoie l'affaire et les parties à l'audience du MERCREDI 23 MARS 2016 à 9 heures 30 pour les conclusions de la SAM A au fond ; > Réserve les dépens ; » La formation de jugement était présidée par M. Florestan BELLINZONA. Le prononcé a eu lieu en audience publique au Palais de Justice de Monaco. ## Portée et enseignement pratique **1. La saisine de la Commission à l'échéance ne requiert pas de congé.** La solution est nette : le bailleur n'a pas à délivrer un congé avec offre de renouvellement pour saisir la Commission sur le fondement des articles 4 et suivants. Cette lecture écarte l'argument selon lequel le défaut de congé emporter
## I. Faits et procédure Décision rendue le **13/06/2017** par la juridiction **Cour d'Appel de Monaco** sous la référence **16119**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Baux commerciaux - Clau e ré olutoire pour défaut de paiement du loyer - Acqui ition de la clau e ré olutoire (oui) Il convient de con tater l'acqui ition de la clau e ré olutoire, dè lor que le défaut de paiement du loyer e t établi et que le preneur ne démontre pa la mauvai e foi du bailleur dan la mi e en œuvre de la clau e. COUR D'APPEL ARRÊT DU 13 JUIN 2017 En la cau e de : - Mon ieur n. BA., né le 30 mai 1973 à SOFIA (BULGARIE), de nationalité Bulgare, demeurant et domicilié X1 à MONACO ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défen eur prè la Cour d'Appel de Monaco, ayant pour avocat plaidant Maître Fr… ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > adame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Pré ident, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charle , Mon ieur Eric SENNA, Con eiller, Mon ieur Paul CHAUMONT, Con eiller, a i té de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, Aprè qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement u vi ée, Lecture e t donnée à l'audience publique du 13 JUIN 2017, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Pré ident, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charle , a i tée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, en pré ence de Mon ieur Hervé POINOT, Procureur Général Adjoint. ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Tribunal de Première Instance de Monaco, 24 avril 2025, n° 30982 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 24 avril 2025, n° 30982 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2025/04-24-30982)) ## Faits et procédure Par engagement de location signé le 17 septembre 2021, une locataire, m I, s'engage à louer un appartement situé immeuble x1 à Monaco, moyennant un loyer annuel de 144 000 euros (12 000 euros mensuels, outre 1 000 euros de charges). Le bien est cédé à la société civile C le 15 octobre 2021. Les loyers cessent d'être réglés dès janvier 2022. Un accord transactionnel est conclu en mars 2022, sans être exécuté. La société civile C délivre ensuite des commandements de payer, obtient une saisie-arrêt puis une saisie conservatoire sur un véhicule. Le bail, d'une durée d'un an, arrive à échéance en octobre Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 24 avril 2025, p H épouse J et m J c/ La Société Civile C et autres**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Bail commercial - Bail verbal - Résiliation judiciaire - Recevabilité (non) - Intérêt à agir - Qualité pour agir - Décision définitive entre les mêmes parties Le Tribunal rejette l'ensemble des demandes de la demanderesse à propos d'un différend portant sur l'occupation de locaux à usage commercial. La demanderesse soutenait être locataire des lieux en vertu d'un bail verbal conclu dans les années 1980 avec son époux décédé. Elle sollicitait la résiliation du bail verbal, la restitution des lieux, la condamnation des défendeurs à divers titres??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? mme « locataires » depuis le 15 octobre 2021. C'est donc le bail signé par m I, seule, qui trouve à s'appliquer. La demande de voir prononcer la nullité du bail de fin septembre 2021 figurant dans la motivation des demanderesses sera rejetée. p H épouse I ne figurant pas sur ce bail, n'en est pas moins colocataire au titre d'un bail verbal en application de l'article 1554 Code civil qui édicte que « on peut louer ou par écrit ou verbalement ». p H épouse I ne conteste d'ailleurs pas être locataire des lieux, bien que n'ayant pas signé le 2ème projet de bail et s'est comport??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? raits seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Après débats en audience du Tribunal de Première Instance de la Principauté de Monaco, et qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement, Ainsi jugé et rendu au Palais de Justice, à Monaco, le 24 AVRIL 2025, par Madame Evelyne HUSSON, Vice-Président, Madame Alexia BRIANTI, Premier Juge, Madame Catherine OSTENGO, Juge, assistées de Madame Christèle SETTINIERI, Greffier, en présence du Ministère public. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 24 avril 2025, p H épouse J et m J c/ La Société Civile C et autres**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 mai 2024, n° 30498 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 mai 2024, n° 30498 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2024/05-29-30498)) ## Faits et procédure Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal de première instance de Monaco a condamné la société en commandite simple de droit monégasque S. C. S. A à payer à e. C., un de ses anciens associés commanditaires, la somme de 2.092.133,76 €. La condamnation était assortie de l'exécution provisoire et d'un échéancier : onze mensualités de 190.193 € et une douzième correspondant au solde. La société a interjeté appel et sollicité l'arrêt de l'exécution provisoire. Le Premier Président de la cour d'appel a rejeté cette demande par ordonnance du 3 novembre 2023. L'appel au fond demeurait pendant à la date de la présente décision. La société n'a réglé que partiellement la première mensualité, à hauteur de 189.752,18 €, les suivantes restant impayées. Le 12 décembre 2023, le créancier lui a fait délivrer un commandement de payer dans un délai de vingt-quatre heures. Le 14 décembre 2023, il a fait saisir le fonds de commerce, le droit au bail, le matériel et le stock de la débitrice, puis l'a assignée en référé afin de fixer les conditions de la vente aux enchères. Par actes des 13 et 23 décembre 2023, la société a formé opposition au commandement et assigné le créancier devant le tribunal. Elle demandait que les mesures d'exécution envisagées soient jugées excessives et inappropriées au regard d'une cession projetée de son fonds de commerce pour 2.500.000 €, et que toute contrainte de paiement soit suspendue. Le créancier concluait à l'irrecevabilité et au mal-fondé de l'opposition, à la validité du commandement, au caractère non excessif des mesures, à une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile, et à l'exécution provisoire. Les débats ont été clos à l'audience du 14 mars 2024. Le jugement a été mis à disposition au greffe le 29 mai 2024. ## Question de droit La décision soulève trois questions. **Première question** : une opposition au commandement de payer fondée sur la perspective d'une cession prochaine du fonds de commerce du débiteur peut-elle prospérer lorsque cette perspective n'est établie que par un échange de courriels sans suite ? Le tribunal juge que non. Il retient que l'échange ne démontre ni la capacité du débiteur à s'acquitter rapidement de sa dette, ni une acceptation du créancier de suspendre l'exécution. **Deuxième question** : le créancier muni d'un titre exécutoire assorti de l'exécution provisoire, confirmée par le premier président, peut-il recourir à une saisie du fonds de commerce, et peut-il cumuler plusieurs modes d'exécution ? Le tribunal répond par l'affirmative, en se fondant sur les articles 470 et 483 du Code de procédure civile. **Troisième question** : le tribunal peut-il ordonner l'exécution provisoire de sa propre décision, et sur quels fondements ? La décision mobilise l'article 202 du Code de procédure civile. Le jugement tranche également la question accessoire des frais irrépétibles et des dépens. ## Solution et dispositif **Sur l'opposition au commandement.** Le tribunal déclare l'opposition recevable, sans développer le fondement procédural de cette
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 15 mai 2024, n° 30935 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 15 mai 2024, n° 30935 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2024/05-15-30935)) ## Faits et procédure Par contrat du 2 mars 1981, les bailleurs d'origine ont loué à un preneur un local situé au rez-de-chaussée d'un immeuble de Monaco-Ville, destiné à une activité de snack-bar. Le bail, d'une durée de 3, 6 ou 9 années à compter du 1er mars 1981, était consenti moyennant un loyer initial de 26 400 francs payable trimestriellement. Les droits des parties ont ensuite été transmis, le bailleur actuel étant j.E et le preneur i.D. Par exploit d'huissier du 26 août 2019, le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement pour l'échéance du 29 février 2020, assorti d'une proposition de loyer mensuel de 2 080 euros hors taxes et hors charges. Les parties ont échangé à plusieurs reprises sans parvenir à un accord. Le bailleur a notamment réitéré sa proposition par courrier du 18 juin 2021, avec une mise en œuvre progressive, et son conseil a sollicité une finalisation des discussions le 5 janvier 2023. Le preneur s'y est opposé par courrier du 20 février 2023. Le 24 février 2023, le bailleur a saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux (CALC) afin de voir fixer le loyer à 2 080 euros mensuels à compter du 1er mars 2020. L'audience de conciliation du 9 mars 2023 n'a pas abouti et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 10 mai 2023. Après échanges de conclusions, les parties ont été entendues le 13 mars 2024, et l'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2024. Le demandeur sollicitait une fixation rétroactive du loyer à 24 960 euros annuels, une condamnation au paiement correspondant, l'exécution provisoire et 30 000 euros au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile. Le défendeur soulevait l'irrecevabilité de la demande, subsidiairement son rejet, et à titre infiniment subsidiaire une application du nouveau loyer à compter du jugement. ## Question de droit La décision soulève trois questions distinctes. **Première question : la saisine de la CALC est-elle recevable après l'échéance du congé ?** Le preneur soutenait que le maintien du locataire dans les lieux, aux mêmes conditions, valait renonciation du
## I. Faits et procédure Décision rendue le **10/04/2024** par la juridiction **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** sous la référence **30933**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Bail commercial - Renouvellement - Fixation du loyer Il ré ulte de di po ition combinée de article 4 et 5 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 que i, à la date d'expiration du contrat de location, aucun accord n'e t intervenu, ou i, antérieurement à cette date, le bailleur a manife té on intention de 'oppo er au renouvellement, le partie comparaitront, à la requête de la plu diligente d'entre elle , devant le Pré ident du Tribunal de première in tance et que, 'il ré ulte de la tentative de conciliation que le bailleur con ent en principe au renouvellement et que le différend porte ur le prix, la durée, le condition acce oire … ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > due affirmation ; Ordonne que le dépen di trait eront provi oirement liquidé ur état par le Greffier en Chef au vu du tarif applicable ; Aprè débat en audience de la Commi ion Arbitrale de Loyer Commerciaux de la Principauté de Monaco, et qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation la compo ant, Ain i jugé et rendu au Palai de Ju tice, à Monaco, le 10 AVRIL 2024, par Madame Alexia BRIANTI, Pré ident, Mon ieur r.K, Mon ieur m.G, Mon ieur r.J et Mon ieur j.D, a e eur , a i té de Madame Marine PISANI, Greffier en chef adjoint. ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
## I. Faits et procédure Décision rendue le **11/06/2015** par la juridiction **Tribunal de Première Instance de Monaco** sous la référence **13343**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Bail – Qualification – Congé – Dé ordre Aux terme de l'article 1 alinéa 1 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, « Le renouvellement de baux à loyer de locaux et immeuble où 'exploite un fond depui au moin troi an con écutif , en vertu d'une ou plu ieur convention écrite ou verbale , que ce fond appartienne à un commerçant, un indu triel ou un arti an, e t régi par le di po ition ci-aprè . ». Il en ré ulte que le bénéfice de cette loi ne peut être invoqué que par celui qui e t à la foi commerçant propriétaire d'un fond de commerce et locataire depui au moin 3 année con écutive dan le lieux où et exploité le fond . En … ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > abelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du di po itif de la pré ente déci ion a été donnée à l'audience du 11 juin 2015, dont la date avait été annoncée lor de la clôture de débat , par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Pré ident, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charle , a i tée de Madame I abelle TAILLEPIED, Greffier, en pré ence de Mademoi elle Alexia BRIANTI, Sub titut du Procureur Général, et ce en application de di po ition de article 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'admini tration et à l'organi ation judiciaire . ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
# Cour de Révision de Monaco, 17 mars 2000, n° 26791 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 17 mars 2000, n° 26791 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2000/03-17-26791)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 17 mars 2000 s'inscrit dans le cadre de la formation et de l'exécution d'une convention complexe relative à un local commercial, mêlant la cession d'un droit d'entrée — communément qualifié de pas-de-porte — et la conclusion d'un contrat de bail commercial assorti d'obligations d'aménagement à la charge des bailleurs. Il ressort des constatations factuelles souverainement opérées par les juges du fond et reprises dans la décision commentée que, par un courrier en date du 22 avril 1996, les consorts S. ont formellement confirmé à la société anonyme monégasque (SAM) Universe la vente du pas-de-porte d'un local commercial. Cette transaction initiale a été conclue moyennant un prix substantiel, fixé par les parties à la somme de 1 600 000 francs. Afin de matérialiser l'intégralité de l'opération économique projetée, un contrat de bail était joint à cette lettre du 22 avril 1996 pour être soumis à la signature de la société preneuse. Les stipulations de ce bail prévoyaient une prise d'effet différée au 1er septembre suivant, soit le 1er septembre 1996, et fixaient le montant du loyer annuel à la somme de 36 000 francs. L'équilibre contractuel voulu par les parties ne se limitait toutefois pas à la simple mise à disposition des lieux en contrepartie du versement du pas-de-porte et du loyer périodique. En effet, l'arrêt précise qu'en contrepartie de la vente de ce pas-de-porte, les consorts S., agissant en qualité de bailleurs, avaient souscrit un engagement particulier : ils s'étaient obligés à effectuer certains travaux au sein du local loué. Selon le sommaire et les motifs de la décision, l'exécution de ces travaux par les bailleurs était contractuellement subordonnée à la présentation d'un devis. Dans un premier temps, le processus contractuel a suivi son cours normal. La SAM Universe s'est acquittée de son obligation principale relative à la cession du droit d'entrée en procédant au règlement intégral du prix du pas-de-porte, soit la somme de 1 600 000 francs, à la date du 14 juin 1996. Cependant, très rapidement après ce paiement, et avant même la date prévue pour la prise d'effet du bail fixée au 1er septembre 1996, la pérennité des accords s'est trouvée compromise par un changement d'attitude de la société preneuse. Dès le 4 juillet 1996, soit moins de trois semaines après le versement des fonds, la SAM Universe a manifesté sa volonté de se délier de ses engagements. Pour justifier cette rétractation, la société a invoqué une circonstance tenant à la configuration et à la réglementation administrative du bien loué, à savoir que l'accueil du public ne serait pas autorisé dans le sous-sol du local commercial faisant l'objet des accords. Estimant que cette impossibilité d'accueillir de la clientèle en sous-sol vidait le contrat de sa substance ou faisait défaillir une condition essentielle de son engagement, la SAM Universe a formellement déclaré, à cette date du 4 juillet, qu'elle ne pouvait donner suite aux accords conclus. En conséquence logique de cette prise de position, elle a sollicité auprès des consorts S. la restitution immédiate de la somme de 1 600 000 francs correspondant au prix du pas-de-porte précédemment versé. Face à cette demande de rupture et de remboursement, les consorts S. ont opposé un refus catégorique. Considérant que le contrat était valablement formé et qu'il conservait toute sa force obligatoire entre les parties, les bailleurs ont non seulement refusé de restituer le montant du pas-de-porte, mais ils ont également exigé l'exécution forcée du contrat en réclamant à la SAM Universe le règlement du loyer convenu. C'est dans ce contexte d'opposition frontale entre, d'une part, une société preneuse cherchant à anéantir la convention et à recouvrer les fonds engagés et, d'autre part, des bailleurs exigeant le maintien du bail et le paiement des loyers tout en se déclarant prêts à exécuter les travaux promis sur présentation de devis, que le litige s'est cristallisé et a été porté devant les juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Prenant l'initiative du contentieux face au refus des bailleurs de restituer les fonds et à leur demande de paiement des loyers, la SAM Universe a fait assigner les consorts S. devant le Tribunal de première instance de Monaco. Aux termes de son acte introductif d'instance, la société demanderesse poursuivait l'anéantissement rétroactif de l'ensemble contractuel. Elle demandait initialement à la juridiction du premier degré de déclarer « nuls et de nul effet » les accords intervenus entre les parties. Au soutien de cette prétention en nullité, la SAM Universe développait une argumentation fondée sur la théorie des conditions et du consentement : elle soutenait que la condition précise et déterminante de ces accords, consistant dans la possibilité d'accueillir du public dans le sous-sol du local commercial, ne pouvait être réalisée. Outre cette demande fondée sur l'inaptitude alléguée des locaux à leur destination espérée, le débat judiciaire s'est également étendu à la question de la résiliation ou de la résolution du contrat pour inexécution, entre autres motifs, des travaux auxquels les bailleurs s'étaient engagés, la société demanderesse sollicitant dans tous les cas la restitution du prix du pas-de-porte. Le Tribunal de première instance a rendu un jugement nuancé qui, tout en écartant la thèse principale de la demanderesse, lui a néanmoins donné gain de cause sur le terrain de l'inexécution contractuelle. En effet, les premiers juges ont d'abord procédé à une analyse de la force obligatoire du contrat et de ses éléments constitutifs : ils ont considéré que la SAM Universe était bel et bien engagée par le bail commercial et ont formellement rejeté le moyen tiré de la condition défaillante, en jugeant que ledit bail n'était nullement soumis à la condition de la possibilité d'accueil du public en sous-sol. Toutefois, après avoir ainsi validé l'existence et l'efficacité initiale du lien contractuel, le Tribunal de première instance s'est penché sur la phase d'exécution des obligations réciproques. Il a retenu que les travaux promis par les consorts S. en contrepartie de la vente du pas-de-porte n'avaient pas été exécutés dans le délai convenu par les parties. Se fondant sur cette défaillance matérielle dans la réalisation des aménagements, le tribunal a fait droit, pour cette unique raison, à la demande en résolution formulée par la société preneuse et a, par voie de conséquence, ordonné la restitution du prix du pas-de-porte à la SAM Universe. Mécontents de cette décision qui prononçait la résolution des accords à leurs torts et les condamnait à rembourser la somme de 1 600 000 francs, les consorts S. ont interjeté appel de ce jugement devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt infirmatif rendu le 2 mars 1999, la juridiction du second degré a entièrement réformé l'appréciation portée par les premiers juges sur la responsabilité de la non-réalisation des aménagements. La Cour d'appel a débouté la SAM Universe de la totalité de ses prétentions, refusant de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner la restitution du pas-de-porte. Pour motiver son arrêt infirmatif, la cour a notamment jugé que l'inexécution des travaux promis n'était pas imputable aux consorts S. Elle a constaté que les bailleurs demeuraient prêts à exécuter ces travaux, lesquels ne devaient l'être que sur présentation d'un devis par la société preneuse, devis qui n'avait pas été présenté. La Cour d'appel a également retenu que c'était la SAM Universe qui avait voulu illégitimement mettre fin aux accords conclus, justifiant ainsi le maintien du plein effet du contrat de bail. C'est contre cet arrêt de la Cour d'appel du 2 mars 1999 que la SAM Universe a formé un pourvoi en révision devant la Cour de révision de Monaco. Au soutien de son recours, la demanderesse au pourvoi a articulé un moyen unique, mais particulièrement dense, subdivisé en plusieurs branches mêlant des griefs de droit substantiel et de droit processuel. En premier lieu, la SAM Universe faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dénaturé l'accord écrit des parties et d'avoir violé les dispositions de l'article 489 du Code civil (tel que mentionné dans le texte de l'arrêt) en considérant qu'en l'absence de présentation d'un devis émanant de la société Universe, les consorts S. n'avaient pas manqué à leur obligation contractuelle d'exécuter les travaux convenus. En deuxième lieu, sur le terrain de la procédure civile et du principe dispositif, la société demanderesse reprochait à la Cour d'appel d'avoir méconnu les données du litige et d'avoir violé les articles 156, 177 et 180 du Code de procédure civile. Selon le pourvoi, cette violation résultait du fait que les juges d'appel auraient relevé d'office le motif tiré de l'absence de présentation d'un devis pour exonérer les bailleurs de leur responsabilité. En troisième et dernier lieu, la SAM Universe soutenait que la décision attaquée était privée de base légale au regard de l'article 989 du Code civil. Ce défaut de base légale découlait, selon l'argumentation du pourvoi, du refus de la Cour d'appel de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur et du fait d'avoir conféré à l'établissement dudit devis le caractère d'un préalable nécessaire à l'exécution des travaux promis par les consorts S. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le pourvoi formé par la SAM Universe soumettait à la censure de la Cour de révision une question juridique complexe, située au carrefour du droit des obligations contractuelles et des principes directeurs du procès civil. De manière synthétique, la Haute juridiction monégasque était appelée à déterminer dans quelle mesure une juridiction du fond peut, sans dénaturer les conventions écrites des parties, sans modifier l'objet du litige en violation des règles procédurales, et sans priver sa décision de base légale au regard des règles régissant la résolution des contrats pour inexécution, refuser de prononcer la résiliation d'un bail commercial aux torts du bailleur pour défaut de réalisation de travaux promis, dès lors qu'elle constate que l'exécution de ces travaux était subordonnée à la présentation d'un devis et que le preneur a cherché à rompre illégitimement les accords. Plus précisément, le problème de droit se décomposait en trois interrogations distinctes mais complémentaires, correspondant aux trois griefs articulés au sein du moyen unique de révision : Premièrement, sous l'angle de l'interprétation du contrat et du contrôle de la dénaturation (au visa de l'article 489 du Code civil cité par le moyen), la Cour d'appel avait-elle altéré le sens clair et précis des écrits formalisant les accords des parties (notamment la lettre du 22 avril 1996 et le bail joint) en jugeant que l'obligation des bailleurs d'effectuer les travaux était subordonnée à la présentation préalable d'un devis par le preneur, et qu'à défaut d'un tel devis, aucune inexécution fautive ne pouvait leur être reprochée ? Deuxièmement, sous l'angle du droit judiciaire privé (au visa des articles 156, 177 et 180 du Code de procédure civile), le fait pour la Cour d'appel de retenir que les travaux devaient être exécutés sur présentation d'un devis et de relever l'absence de ce devis constituait-il un moyen relevé d'office modifiant illicitement les données ou l'objet du litige, ou relevait-il au contraire de l'office normal du juge dans l'appréciation des éléments de fait et de preuve compris dans le débat ? Troisièmement, sous l'angle de la sanction de l'inexécution des contrats synallagmatiques (au visa de l'article 989 du Code civil), l'arrêt d'appel était-il légalement justifié en ce qu'il rejetait la demande de résiliation du bail et de restitution du pas-de-porte, dès lors que l'inexécution matérielle des travaux dans le délai initialement prévu était avérée, mais que cette inexécution résultait à la fois de l'absence de présentation du devis constituant un préalable nécessaire et de la volonté unilatérale et illégitime de la société preneuse de mettre fin aux accords avant même la prise d'effet du bail ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'ensemble des griefs formulés par la SAM Universe et valider l'arrêt infirmatif rendu par la Cour d'appel de Monaco le 2 mars 1999, la Cour de révision déploie une motivation concise mais particulièrement dense, caractéristique de la technique de rédaction des arrêts de rejet. En un seul attendu de principe répondant globalement aux trois branches du moyen unique, la Haute juridiction balaie successivement les reproches d'ordre procédural, le grief de dénaturation et le moyen tiré du manque de base légale. Tout d'abord, la Cour de révision examine la critique procédurale relative à la prétendue violation des articles 156, 177 et 180 du Code de procédure civile et à la méconnaissance des données du litige. La demanderesse soutenait que la Cour d'appel avait indûment relevé d'office le motif tiré de l'absence de devis. Pour écarter cet argument, la Cour de révision affirme que la Cour d'appel « n'a pas motivé l'objet du litige en constatant que les bailleurs demeuraient prêts à exécuter les travaux qui devaient l'être sur présentation de devis » (étant observé que la formule « motivé l'objet du litige », qui figure tant dans le sommaire que dans le corps de l'arrêt, renvoie manifestement, dans la logique du contrôle des articles 156, 177 et 180 du Code de procédure civile relatifs à la méconnaissance des données du litige, à l'idée que la juridiction du second degré n'a nullement modifié ou dénaturé l'objet du litige). Le raisonnement implicite mais certain de la Cour de révision repose ici sur la distinction fondamentale entre l'objet du litige, fixé par les prétentions respectives des parties, et les éléments de fait ou d'interprétation contractuelle que le juge est en droit de puiser dans le dossier pour trancher le différend. Dès lors que la SAM Universe demandait la résolution du contrat pour inexécution des travaux par les consorts S., la question des modalités d'exécution de cette obligation de faire et des causes de sa non-réalisation était nécessairement dans le débat. En constatant que les bailleurs restaient disposés à accomplir leur obligation et que celle-ci dépendait de la présentation d'un devis, la Cour d'appel s'est bornée à vérifier les conditions d'application de la clause contractuelle litigieuse sans sortir des limites du débat judiciaire tel que circonscrit par les parties. Ensuite, la Cour de révision se prononce sur le grief de dénaturation des écrits formalisant les accords des parties (auquel le moyen associait la violation de l'article 489 du Code civil). Le contrôle de la dénaturation permet au juge de cassation ou de révision de s'assurer que les juges du fond, sous couvert d'interprétation, n'ont pas méconnu le sens clair et précis d'un écrit. En l'espèce, la Cour de révision valide pleinement la lecture du contrat opérée par les juges d'appel en jugeant que la Cour d'appel a statué « sans dénaturer les écrits formalisant les accords des parties ». Cela signifie que les documents contractuels soumis aux juges du fond — qu'il s'agisse de la lettre du 22 avril 1996 ou des stipulations du bail annexé — comportaient des mentions qui soit prévoyaient clairement la nécessité d'un devis préalable, soit présentaient une ambiguïté rendant nécessaire une interprétation souveraine par les juges du fond, exclusive par nature de toute dénaturation. En retenant que la présentation d'un devis constituait un préalable à la réalisation des travaux par les bailleurs, la Cour d'appel n'a fait qu'appliquer ou interpréter souverainement la loi des parties sans en trahir la lettre. Enfin, la Cour de révision répond au grief de manque de base légale au regard de l'article 989 du Code civil. Pour qu'une résolution ou une résiliation judiciaire d'un contrat synallagmatique soit prononcée aux torts d'une partie, encore faut-il que l'inexécution alléguée soit fautive et juridiquement imputable au débiteur de l'obligation inexécutée. Or, la Cour de révision relève que les juges d'appel se sont appuyés sur deux constatations factuelles déterminantes pour écarter toute faute des bailleurs : d'une part, ils ont retenu « que la société Universe avait voulu illégitimement mettre fin à ces accords » (rappelons que dès le 4 juillet 1996, sous le prétexte erroné d'une impossibilité d'accueillir le public en sous-sol, la société avait déclaré ne plus vouloir donner suite au contrat avant même sa prise d'effet au 1er septembre) ; d'autre part, et par voie de conséquence directe tant de cette rupture unilatérale anticipée que du défaut de production du devis par la preneuse, ils ont jugé « que l'inexécution des travaux n'était pas imputable aux consorts S. ». En l'absence d'imputabilité de l'inexécution aux bailleurs — lesquels se heurtaient au comportement de leur cocontractant qui refusait d'exécuter le contrat et s'abstenait de fournir le devis nécessaire, tout en demeurant eux-mêmes prêts à exécuter leurs engagements —, les conditions d'application de la résolution judiciaire aux torts des bailleurs n'étaient manifestement pas réunies. La Cour de révision en déduit logiquement que la Cour d'appel a « légalement justifié sa décision de maintenir son plein effet au bail ». Le moyen unique étant ainsi écarté en toutes ses branches comme non fondé, le pourvoi ne pouvait qu'être rejeté. ### C. Le dispositif Au terme de son analyse, la Cour de révision prononce le rejet du recours formé par la société preneuse. Le dispositif de l'arrêt est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS : > Rejette le pourvoi ; > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 17 mars 2000 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit dans une tradition juridique classique, profondément ancrée dans les principes du droit civil des obligations d'inspiration romano-germanique, dont le Code civil monégasque est l'héritier direct. Bien que la décision ne fasse pas état de normes supranationales ou européennes — le litige étant strictement circonscrit au droit interne des contrats et de la procédure civile monégasque —, les solutions qu'elle consacre présentent une résonance remarquable avec les règles fondamentales gouvernant la théorie générale du contrat, tant en Principauté de Monaco que dans les systèmes juridiques voisins partageant la même matrice codifiée. L'apport majeur de cette décision réside dans la mise en lumière du rôle central de l'imputabilité et de la bonne foi dans le mécanisme de la résolution judiciaire pour inexécution, régi par l'article 989 du Code civil monégasque (visé au moyen). Dans tout contrat synallagmatique, l'inexécution par l'une des parties de ses engagements ouvre en principe à l'autre le droit de demander en justice la résolution de la convention. Toutefois, ainsi que le démontre avec une grande netteté le contraste entre le jugement du Tribunal de première instance et l'arrêt de la Cour d'appel confirmé par la Cour de révision, le juge de la résolution ne saurait se limiter à un constat purement matériel et objectif de la non-réalisation d'une prestation à l'échéance prévue. Le Tribunal de première instance avait adopté une approche mécanique : constatant que des travaux avaient été promis par les bailleurs et qu'ils n'étaient pas exécutés dans le délai convenu, il avait prononcé la résolution du contrat et ordonné la restitution des 1 600 000 francs du pas
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 novembre 1999, n° 26753 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 novembre 1999, n° 26753 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1999/11-11-26753)) ## Faits et procédure Par contrat du 4 septembre 1987, la Société anonyme monégasque de promotion immobilière (SAMPI) a donné à bail à H. D. un local non aménagé, formant les lots n° 5, 6 et 7 au rez-de-chaussée d'un immeuble, pour une durée de six années renouvelable, moyennant un loyer annuel de 400 000 francs. Un avenant du 27 décembre 1995 a reconduit le bail pour six ans, porté le loyer à 464 000 francs hors taxes et imposé au preneur la remise d'une caution bancaire de 550 000 francs, révisable annuellement. Le preneur, ayant trouvé un acquéreur pour son fonds de commerce de centre de lavage rapide, a notifié à la SAMPI, par courrier du 4 février 1998, le prix et les conditions envisagés, conformément à l'article 32 bis de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. Le prix était fixé à 1 500 000 francs hors droits et taxes, payable comptant à la signature, prévue au plus tard le 30 avril 1998. La SAMPI a alors formulé une série de demandes successives : production de la solvabilité du successeur (9 février), confirmation que l'acquéreur connaissait l'impossibilité d'exécuter des travaux, puis modification du texte de la caution bancaire, dont elle exigeait une durée égale à celle du bail et de ses renouvellements (3 mars). Elle a déclaré que le délai de dix jours était suspendu jusqu'à satisfaction de ses demandes. Le 13 mars 1998, l'acquéreur pressenti, informé de ce dernier courrier, a renoncé à son offre. Le preneur a assigné le bailleur, le 6 avril 1998, en paiement de 1 500 000 francs à titre de dommages-intérêts compensatoires, sur le fondement de l'article 1229 du Code civil, et de 500 000 francs au titre d'un préjudice moral lié à l'opposition systématique du bailleur aux travaux. La SAMPI a opposé la absence de date certaine de la promesse de vente du 30 juin 1997, réitérée le 15 janvier 1998, et sollicité reconventionnellement 50 000 francs pour procédure abusive. ## Question de droit Le Tribunal devait déterminer si, saisi d'une offre de cession du fonds notifiée au titre du droit de préemption de l'article 32 bis, le bailleur qui formule des exigences complémentaires, sans lien avec sa décision d'acquérir, commet une faute de nature à faire obstacle à la vente et à engager sa responsabilité. Cette interrogation comporte deux volets. Le premier porte sur la régularité de la notification du preneur au regard des exigences légales, ce qui conditionne la possibilité même pour le bailleur de se prévaloir de réserves. Le second porte sur la qualification du comportement du bailleur et sur la nature du préjudice indemnisable, dès lors que la vente n'a pas abouti et que son caractère définitif était incertain. ## Solution et dispositif Le Tribunal rejette d'abord l'argumentation tirée de l'absence de notification régulière. Il constate que « les formalités requises par ledit article ont bien été remplies par H. D., dans la mesure où l'ensemble des précisions apportées par le preneur quant aux modalités et conditions de la cession à titre onéreux de son fonds de commerce permettait à la société SAMPI de se déterminer sur sa volonté de préempter en toute connaissance de cause ». La notification de l'article 32 bis produit ainsi son effet d'offre, et le bailleur doit se prononcer sur sa seule base. Le Tribunal écarte
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 février 1986, n° 25201 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 février 1986, n° 25201 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1986/02-27-25201)) ## Faits et procédure La locataire, Mme K., exploitait depuis près de vingt ans, dans des locaux appartenant à la Société des Bains de Mer (S.B.M.), un fonds de commerce de luxe de vente d'articles de fumeurs, de maroquinerie et de frivolités. Titulaire en dernier lieu d'un bail de trois ans expirant le 1er juillet 1981, elle a reçu un congé à cette échéance, notifié le 26 juin 1981. La bailleresse a refusé le renouvellement sans offrir d'indemnité d'éviction, en invoquant des motifs qu'elle qualifiait de graves et légitimes : défaut d'entretien du fonds « d'une manière luxueuse » et règlement irrégulier du loyer. La Commission arbitrale, saisie du litige, a jugé le 1er juillet 1982 que la S.B.M. ne justifiait pas de motifs graves et légitimes l'exonérant du paiement de l'indemnité prévue par la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Par jugement du 7 juillet 1983, elle a fixé cette indemnité à 2 500 000 francs et mis un tiers des dépens à la charge de la locataire. Par acte extrajudiciaire du 19 juillet 1983, la S.B.M. a déclaré exercer le « droit de repentir » prévu par l'article 11 de la loi n° 490. Elle offrait de renouveler le bail pour trois ans à compter du 1er juillet 1981, sans verser l'indemnité. La locataire a continué d'exploiter son commerce et a finalement cédé son droit au bail à l'été 1985, pour 1 700 000 francs. Estimant que la bailleresse avait abusé de ses droits en entretenant une incertitude préjudiciable et en faisant obstacle à la cession, la locataire a assigné la S.B.M. en paiement de 1 200 000 francs de dommages-intérêts, à titre subsidiaire accompagné d'une demande d'expertise. La S.B.M. a conclu au rejet et formé une demande reconventionnelle pour procédure abusive, initialement de 100 000 francs puis réduite à 5 000 francs. ## Question de droit La décision soulève deux questions distinctes. La première porte sur la responsabilité civile du bailleur qui, après avoir succombé devant la Commission arbitrale, use de la faculté de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction. Il s'agit de déterminer si l'exercice de ce droit de repentir, lorsqu'il cause un préjudice au preneur, constitue en lui-même une faute ouvrant droit à réparation. La seconde concerne les obstacles allégués à la cession du droit au bail. Il s'agit de savoir si la bailleresse a fait obstacle à cette cession dans des conditions répréhensibles engageant sa responsabilité. Accessoirement, le tribunal doit statuer sur la répartition des dépens de l'instance arbitrale et sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte la responsabilité de la bailleresse. Il énonce que la faculté offerte par l'article 11 de la loi n° 490 « apparaît pouvoir être exercée à sa discrétion, sauf à respecter les charges énoncées par le texte ». Ce texte dispose notamment que : > « le bailleur qui aura succombé pourra, néanmoins... se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail... » Selon le tribunal, la S.B.M. « n'a fait qu'user de la voie de droit expressément organisée par la loi n° 490 », « sans toutefois commettre de faute dans l'exercice d'un tel droit, en dépit du préjudice qui a pu en résulter » pour la locataire. Le tribunal relève en outre qu'il n'est pas établi que la bailleresse ait, après avoir légalement consenti au renouvellement, fait obstacle « dans des conditions répréhensibles » à la cession. Même à supposer les allégations vérifiées, les cessions envisagées impliquaient un changement d'activité et la conclusion d'un nouveau bail, ce qui justifiait les interventions de la bailleresse. L'absence de faute prouvée rend l'expertise sans objet. Le tribunal retient toutefois une autre obligation. La S
# Cour d'Appel de Monaco, 05 janvier 1999, n° 26641 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 05 janvier 1999, n° 26641 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1999/01-05-26641)) ## Faits et procédure Un local distinct d'un local commercial principal, situé dans un immeuble appartenant à la SCI FIMMO, était occupé sans écrit. Le bail verbal, selon les pièces produites, a été consenti au mari de l'intimée à compter du 1er janvier 1970, puis transmis à l'intimée au décès de celui-ci. L'arrêt relève que le local servait d'accessoire à un commerce d'antiquités exploité dans le local principal. Il indique que les propriétaires des deux locaux étaient différents, point non contesté. L'arrêt désigne l'intimée tantôt comme « M. L. », tantôt comme « la dame L. », et la qualité exacte de l'occupante n'est pas uniformément précisée dans le texte. La bailleresse a délivré un congé le 16 mars 1992, qui visait expressément le « bail commercial verbal » portant sur « le local accessoire de la Galerie T. ». La locataire a saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux pour contester ce congé et revendiquer la propriété commerciale. Cette commission a sursis à statuer jusqu'à ce que le tribunal de première instance tranche la nature du bail. Postérieurement, la SCI FIMMO a délivré de nouveaux actes les 31 mai, 22 juin et 26 juillet 1994, le dernier ayant été notifié à la maison de retraite où séjournait la destinataire. Elle a ensuite assigné en validation de congé et en expulsion par exploit du 5 octobre 1994, remis au Parquet général, avec copie adressée par lettre recommandée. Par jugement du 2 octobre 1997, le tribunal de première instance a annulé l'exploit d'assignation pour violation de l'article 148 du Code de procédure civile, la signification ayant été faite à un lieu de séjour et non au domicile. Il a prononcé la nullité des actes de congé pour violation des articles 141, 148 et 153 du même code. Il a dit que le bail verbal relevait de l'ordonnance-loi n° 490 et que l'intimée bénéficiait du droit à la propriété commerciale. Il a enfin condamné la SCI FIMMO à 10 000 francs de dommages-intérêts. La SCI FIMMO a interjeté appel. Elle soutenait que la signification à résidence était valable à défaut de signification à personne ou à domicile, et qu'à défaut de grief la nullité ne pouvait être prononcée. Elle contestait aussi la validité des moyens tirés des articles 141 et 155 du Code de procédure civile et la preuve de l'application de l'article 1er, § 2, de l'ordonnance-loi n° 490. Elle demandait l'expulsion, une indemnité d'occupation et 50 000 francs de dommages-intérêts pour résistance abusive. L'intimée concluait à la confirmation et réclamait à son tour 50 000 francs pour appel abusif. ## Question de droit Quatre questions étaient posées à la Cour d'appel. **Première question** : la signification d'un exploit d'assignation au lieu de séjour de la destinataire, dans une maison
# Cour de Révision de Monaco, 27 mars 1998, n° 26596 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 27 mars 1998, n° 26596 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1998/03-27-26596)) L'articulation entre le droit des procédures civiles d'exécution et le droit substantiel des sociétés ou des biens soulève fréquemment des difficultés délicates lorsqu'il s'agit d'évaluer, au stade provisoire et conservatoire, l'existence et l'étendue d'un droit de créance non encore définitivement liquidé au fond. La saisie-arrêt, mesure conservatoire par excellence destinée à prémunir le créancier contre le risque d'insolvabilité de son débiteur durant le cours d'une instance, suppose que soit établie l'existence d'un principe certain de créance. Si cette exigence, moins rigoureuse que celle d'une créance certaine, liquide et exigible requise pour les mesures d'exécution forcée, confère au juge provisoire une large marge d'appréciation, elle n'en demeure pas moins soumise à un contrôle de cohérence logique de la motivation exercé par la juridiction suprême. C'est précisément au carrefour de la théorie du fonds de commerce, des règles de liquidation d'une association en participation et du contentieux du cantonnement des saisies-arrêts en référé que se situe l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 27 mars 1998. Dans cette affaire, la Haute juridiction monégasque était invitée à se prononcer sur la régularité du raisonnement d'une cour d'appel ayant réduit le montant d'une saisie-arrêt pratiquée par un ancien associé sur les comptes bancaires de ses coassociés, au motif que l'attribution conventionnelle en nature d'un élément isolé du fonds de commerce — en l'occurrence le droit au bail commercial — suffisait à absorber la quote-part en valeur à laquelle cet associé pouvait prétendre dans le partage, faisant ainsi disparaître tout principe certain de créance résiduel à ce titre. L'intérêt majeur de cette décision réside dans la validation, sous couvert de l'appréciation souveraine des juges du fond quant à la consistance économique des éléments composant un fonds de commerce, d'une méthode d'évaluation globale et pragmatique du principe certain de créance. En refusant de voir une contradiction de motifs entre la reconnaissance abstraite d'un droit au tiers de la valeur du fonds et la négation concrète d'une créance de somme d'argent subsistant après l'attribution en nature du droit au bail, la Cour de révision consacre une approche économique réaliste de la garantie conservatoire et de l'allotissement conventionnel lors de la dissolution d'une structure sociétaire. --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige À l'origine du litige se trouve la constitution d'une structure sociétaire particulière : une association en participation. Celle-ci avait été instituée entre trois personnes physiques, à savoir Mademoiselle R. M. (devenue par la suite Madame F. par mariage), Monsieur R. F. et Monsieur G. B. L'objet de cette association en participation consistait en l'exploitation d'un fonds de commerce spécialisé dans le secteur du travail temporaire. Le fonctionnement et le sort de cette entreprise commune avaient été encadrés par des accords initiaux précis conclus entre les trois associés. Sur le plan financier et de la répartition des résultats, les conventions initiales stipulaient une égalité stricte entre les membres de l'association : chaque associé avait vocation à bénéficier du tiers des bénéfices générés par l'exploitation du fonds. Par ailleurs, la configuration matérielle et juridique de l'exploitation présentait une spécificité notable tenant à la qualité de l'un des associés. Monsieur G. B. était en effet personnellement propriétaire des locaux commerciaux au sein desquels l'activité de travail temporaire était exercée. Pour les besoins de cette exploitation, il avait consenti un bail commercial à l'association en participation. Anticiper la fin de l'aventure commune avait conduit les parties à insérer dans leurs accords initiaux une disposition spéciale réglant par avance les modalités de répartition des actifs en cas de rupture du lien associatif. Cette clause de partage conventionnel prévoyait un mécanisme de dissociation des éléments composant le fonds de commerce lors de la dissolution de la société. Aux termes de cette stipulation, il était convenu que Madame M. épouse F. conserverait pour elle l'ensemble des éléments constitutifs du fonds de commerce, à l'exception notable d'un élément majeur qui en serait détaché : le droit au bail commercial. Selon la volonté des parties exprimée dans cet accord initial, ce droit au bail devait revenir, libre de toute occupation ou charge et sans qu'aucune indemnité ne soit due envers qui que ce soit, au seul Monsieur G. B., en sa qualité de propriétaire initial des murs ayant consenti le bail à l'association. La vie de l'association en participation a pris fin de manière contentieuse. Par une décision de justice (dont la juridiction émettrice et la date exacte ne sont pas précisées dans la décision), l'association en participation a été dissoute judiciairement avec effet à compter du 31 mars 1991. L'ouverture de cette phase de dissolution et de liquidation a donné naissance à un litige au fond entre les anciens associés. Un procès a ainsi été engagé afin d'établir les comptes définitifs entre les parties, l'objet de cette instance étant double : d'une part, connaître et répartir les bénéfices réalisés au cours des dernières années de fonctionnement de la société avant sa dissolution ; d'autre part, déterminer et répartir la valeur du fonds de commerce lui-même. C'est dans le cadre et au cours de ce procès au fond que Monsieur G. B. a pris l'initiative de recourir à des mesures conservatoires énergiques. Estimant détenir une créance importante à l'encontre de ses anciens associés au titre des opérations de liquidation et de partage, et souhaitant garantir le recouvrement de ce qu'il évaluait devoir être sa créance finale, Monsieur G. B. a fait pratiquer des saisies-arrêts sur les comptes bancaires détenus par ses ex-associés, les époux F.-M., auprès de divers établissements bancaires (la date des saisies, la nature exacte de l'autorisation initiale et les montants initiaux ne sont pas précisés dans la décision). ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Confrontés au blocage de leurs avoirs bancaires par l'effet des saisies-arrêts diligentées par Monsieur G. B., les époux F.-M. ont saisi la juridiction des référés afin d'obtenir la mainlevée ou, à tout le moins, la réduction (le cantonnement) des causes de la saisie. Statuant en premier ressort, le juge des référés a rendu une ordonnance (dont la date et la teneur exacte chiffrée ne sont pas précisées dans la décision) ayant procédé au cantonnement de cette saisie-arrêt, limitant ainsi la portée de l'immobilisation financière imposée aux débiteurs saisis. Un appel ayant été interjeté contre cette ordonnance de référé, l'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière de référé. Par un arrêt rendu le 8 avril 1997, la Cour d'appel est allée plus loin dans la limitation de la mesure conservatoire : elle a réduit le montant de la somme pour laquelle la saisie-arrêt demeurait autorisée. Pour parvenir à cette réduction du quantum garanti, les juges du second degré ont examiné les différentes composantes de la créance alléguée par Monsieur G. B., et plus particulièrement celle relative au partage de la valeur du fonds de commerce. La Cour d'appel a certes constaté qu'en vertu des accords initiaux, le tiers de la valeur du fonds de commerce revenait théoriquement à Monsieur G. B. Toutefois, analysant la mécanique de la clause spéciale de dissolution, la juridiction d'appel a relevé que Monsieur G. B. recevait en nature, du fait même de cette convention initiale, le droit au bail commercial, libre et sans indemnité. Estimant que ce droit au bail constituait « l'élément essentiel du fonds », les juges d'appel en ont déduit qu'au regard de cet avantage patrimonial considérable d'ores et déjà attribué à Monsieur G. B., il n'apparaissait pas qu'il subsistât à son profit, au titre spécifique du partage de la valeur du fonds de commerce, un principe certain de créance justifiant le maintien de la saisie-arrêt pour ce chef de réclamation. Mécontent de cette réduction opérée par l'arrêt du 8 avril 1997, Monsieur G. B. a formé un pourvoi en révision devant la Cour de révision de Monaco. Au soutien de son recours, le demandeur au pourvoi développait un moyen unique de cassation articulé autour du grief de contradiction de motifs (équivalant à un défaut de motifs). L'argumentation de Monsieur G. B. reposait sur un syllogisme d'apparence implacable. Il faisait valoir que les juges d'appel avaient eux-mêmes expressément constaté, dans les motifs de leur décision, qu'en vertu de la convention initiale liant les membres de l'association en participation, le tiers de la valeur du fonds de commerce lui revenait. Dès lors, selon l'auteur du pourvoi, la Cour d'appel ne pouvait pas, sans se contredire de manière flagrante, affirmer d'un côté qu'il était titulaire d'un droit portant sur le tiers de la valeur du fonds, et décider d'un autre côté qu'il ne justifiait d'aucun principe certain de créance au titre du partage de ce même fonds, réduisant en conséquence le montant de la somme saisie-arrêtée. Pour le demandeur, la reconnaissance du droit au tiers de la valeur du fonds induisait nécessairement et mécaniquement l'existence d'un principe certain de créance dans les opérations de liquidation. En défense (bien que le détail des écritures des défendeurs ne soit pas explicitement développé dans le texte de l'arrêt au-delà de l'issue du litige), les époux F.-M. concluaient au rejet du pourvoi et sollicitaient vraisemblablement l'application des sanctions procédurales attachées aux recours abusifs, puisque la Cour statue sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La question de droit soumise à l'examen de la Cour de révision de Monaco peut être formulée de la manière suivante : **Une cour d'appel, statuant en référé sur le cantonnement d'une saisie-arrêt, entache-t-elle sa décision d'une contradiction de motifs lorsqu'elle refuse de retenir l'existence d'un principe certain de créance au profit d'un associé au titre du partage de la valeur d'un fonds de commerce et réduit en conséquence le montant de la saisie, tout en ayant préalablement constaté que les accords initiaux conféraient à cet associé le droit au tiers de la valeur dudit fonds, dès lors qu'elle relève que ce même associé s'est vu attribuer conventionnellement et sans indemnité le droit au bail commercial ?** Sous l'angle technique du contrôle de cassation sur la motivation (la contradiction de motifs), le problème juridique posait en réalité deux questions substantielles sous-jacentes : 1. D'une part, comment s'opère l'appréciation du « principe certain de créance » requis pour maintenir une saisie-arrêt lorsque la créance alléguée s'inscrit dans une opération globale de partage et de liquidation où des attributions en nature ont déjà été stipulées à forfait ou par prélèvement conventionnel ? 2. D'autre part, quelle est l'étendue du pouvoir souverain des juges du fond dans l'évaluation du poids économique respectif des différents éléments incorporels composant un fonds de commerce (et notamment la prépondérance du droit au bail par rapport aux autres éléments conservés par un coassocié) pour déterminer si les droits d'un copartageant sont d'ores et déjà remplis ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le moyen unique du pourvoi et valider dans toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 8 avril 1997, la Cour de révision déploie un raisonnement concis mais d'une grande densité juridique, qui démonte le grief de contradiction de motifs en rétablissant la continuité logique et économique de la pensée des juges du second degré. Le raisonnement de la Haute juridiction s'articule en trois temps complémentaires. #### 1. L'intégration des modalités conventionnelles de partage en nature dans le calcul des droits financiers En premier lieu, la Cour de révision refuse de dissocier, comme tentait de le faire le demandeur au pourvoi, le principe abstrait de la vocation au tiers de la valeur du fonds et les modalités concrètes de réalisation de ce partage telles qu'elles avaient été fixées par la loi des parties. La Cour relève en effet que « *dans le partage de la valeur du fonds, Monsieur B. se trouvait recevoir, du fait de la convention initiale, le droit au bail* ». Ce faisant, la juridiction suprême rappelle que le partage de la valeur du fonds de commerce ne s'opérait pas sur une table rase impliquant une liquidation purement monétaire de l'intégralité de l'actif social suivie d'une division par trois du produit net. Les accords initiaux formaient un tout indivisible : s'ils posaient le principe d'une vocation d'un tiers pour chacun, ils organisaient simultanément une répartition en nature asymétrique à la dissolution. Madame M. épouse F. conservait les éléments du fonds de commerce, tandis que Monsieur G. B., propriétaire des murs, récupérait le droit au bail commercial, libre et sans indemnité envers quiconque. Dès lors, la récupération par le bailleur de la pleine et libre disposition de son local commercial par l'extinction ou la rétrocession sans indemnité du droit au bail appartenant à l'association en participation ne constituait pas un événement neutre ou extérieur au partage : elle constituait une attribution patrimoniale directe s'imputant sur les droits de Monsieur G. B. dans le partage de la valeur du fonds. #### 2. La consécration du pouvoir souverain des juges du fond dans la qualification du droit au bail comme « élément essentiel du fonds » En deuxième lieu, pour vérifier si cette attribution en nature du droit au bail laissait ou non subsister un reliquat de valeur permettant à Monsieur G. B. de réclamer une soulte en argent (et donc de justifier d'un principe certain de créance), il convenait de comparer la valeur du droit au bail récupéré avec la valeur totale du fonds de commerce. C'est ici qu'intervient le cœur de la motivation de la Cour de révision : elle souligne que la Cour d'appel a « *souverainement estimé* » que ce droit au bail était « *l'élément essentiel du fonds* ». En employant l'adverbe « souverainement », la Cour de révision opère une distinction fondamentale entre le droit et le fait. Savoir quel est, au sein d'un fonds de commerce déterminé (ici, une entreprise de travail temporaire à Monaco), l'élément qui concentre l'essentiel de la valeur marchande et patrimoniale relève d'une appréciation purement factuelle et économique qui échappe au contrôle du juge de cassation. Puisque le droit au bail représente « l'élément essentiel » du fonds de commerce, sa valeur économique dépasse ou, à tout le moins, absorbe largement la quote-part du tiers de la valeur globale du fonds à laquelle Monsieur G. B. pouvait théoriquement prétendre. #### 3. L'absence de contradiction dans la négation d'un principe certain de créance résiduel En troisième et dernier lieu, la Cour de révision tire la conséquence logique de cette appréciation souveraine sur le terrain procédural du référé et de la saisie-arrêt. Elle valide la déduction de la Cour d'appel selon laquelle, « *au regard de cet avantage il n'apparaissait pas que subsistât à son profit, et au titre de ce partage, un principe certain de créance* ». La prétendue contradiction dénoncée par le pourvoi s'évapore totalement à la lumière de cette équation économique : - Prémisse majeure : Monsieur G. B. a droit à un tiers de la valeur totale du fonds de commerce. - Prémisse mineure (souverainement constatée) : En recevant sans indemnité le droit au bail, Monsieur G. B. reçoit en nature l'élément essentiel de ce fonds (soit un avantage dont la valeur est au moins égale, sinon supérieure, au tiers de la valeur totale du fonds). - Conclusion : Ses droits dans le partage du fonds étant d'ores et déjà satisfaits (voire sur-satisfaits) par cet avantage en nature, il ne subsiste à son profit aucune créance complémentaire d'apparence certaine à l'encontre de ses coassociés au titre de la valeur du fonds. En conséquence, en réduisant l'assiette de la saisie-arrêt pour exclure les sommes réclamées au titre de la valeur du fonds de commerce (ne laissant vraisemblablement subsister la saisie que pour la part relative aux bénéfices des dernières années d'exploitation, ce qui explique qu'il s'agisse d'une réduction et non d'une mainlevée totale), la Cour d'appel a fait une exacte application de ses pouvoirs en référé sans encourir le moindre grief de contradiction. Le moyen unique est donc déclaré non fondé. Enfin, la Cour de révision assortit le rejet du pourvoi des condamnations pécuniaires prévues par le droit procédural monégasque : outre l'amende et les dépens, elle fait application de l'article 459-4 du Code de procédure civile pour condamner le demandeur au paiement d'une indemnité de 20 000 francs à titre de dommages-intérêts au profit des défendeurs, les époux F.-M., sanctionnant ainsi le caractère infondé ou dilatoire du recours en révision. ### C. Le dispositif La Cour de révision prononce la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS > > Rejette le pourvoi, > > Condamne Monsieur B. à l'amende et aux dépens. > > Et, vu l'article 459-4 du Code de procédure civile, le condamne au paiement de la somme de 20 000 francs de dommages-intérêts envers les époux F.-M. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Bien que d'une rédaction ramassée caractéristique du style des arrêts de rejet de la Cour de révision de Monaco (directement inspiré de la technique de cassation française), l'arrêt du 27 mars 1998 présente une richesse doctrinale certaine. Il s'inscrit au croisement de plusieurs courants jurisprudentiels fondamentaux touchant au droit des voies d'exécution, au droit commercial des biens et au droit des sociétés. #### 1. La notion de « principe certain de créance » et l'office du juge des référés en matière de saisie-arrêt En droit processuel monégasque, la saisie-arrêt conservatoire permet à un créancier de bloquer entre les mains d'un tiers (en l'espèce, divers établissements bancaires) des sommes ou effets appartenant à son débiteur, dans l'attente d'un titre exécutoire qui sera délivré à l'issue de l'instance au fond. Toutefois, parce qu'elle constitue une atteinte grave à la libre disposition de ses biens par le débiteur avant tout jugement définitif, cette mesure est strictement subordonnée à la démonstration d'un « principe certain de créance ». La jurisprudence constante de la Cour de révision et des juridictions du fond monégasques distingue soigneusement la « créance certaine, liquide et exigible » (requise au stade de la validation de la saisie ou de l'exécution forcée) du simple « principe certain de créance » (requis au stade de l'autorisation de la mesure conservatoire et du référé sur rétractation ou cantonnement). Le principe certain de créance s'entend d'une créance qui, sans être encore définitivement chiffrée (liquidée) ni même nécessairement arrivée à échéance, présente une apparence de réalité suffisamment sérieuse et non sérieusement contestable dans son existence même. L'apport remarquable de l'arrêt commenté consiste à préciser comment s'apprécie ce principe certain lorsque les parties sont engagées dans une opération complexe de liquidation et de partage. Dans un tel contexte, les créances et les dettes réciproques des ex-associés ont vocation à entrer dans un compte global de liquidation. Un associé ne saurait isoler artificiellement un poste actif de la liquidation (ici, son droit abstrait au tiers de la valeur du fonds de commerce) pour prétendre détenir un principe certain de créance, en faisant abstraction des attributions en nature dont il bénéficie simultanément en vertu du même acte juridique. La Cour de révision valide ainsi une approche synthétique et bilancielle de l'office du juge des référés : pour apprécier si un principe certain de créance « subsiste » (selon le terme très précis employé par l'arrêt), le juge du provisoire a le devoir de mettre en balance la vocation théorique du créancier saisissant avec les avantages patrimoniaux qu'il a déjà perçus ou qui lui sont acquis de plein droit par l'effet de la dissolution. Si l'avantage acquis en nature absorbe de manière évidente la quote-part en valeur, l'apparence de créance s'évanouit, justifiant le cantonnement (la réduction) de la saisie-arrêt aux
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 07 juillet 2021, n° 19895 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 07 juillet 2021, n° 19895 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2021/07-07-19895)) ## Faits et procédure Un bail commercial portant sur un local sis X8 à Monaco a été conclu le 3 janvier 1990, avec effet au 1er novembre 1989, entre la SCI B, bailleresse, et la SAM A, preneuse. Le bailleur a délivré congé pour le 31 octobre 2001 par acte du 17 avril 2001. Après un procès-verbal de non-conciliation du 27 février 2002, la SAM A a assigné la SCI B en paiement d'une indemnité d'éviction (assignation du 16 mai 2002, rôle n° 2002/000023). La procédure a été longue et jalonnée d'incidents. Par jugement du 16 décembre 2009, la Commission arbitrale des loyers commerciaux (CALC) s'est déclarée incompétente pour trancher la question de l'existence d'un fonds de commerce et a sursis à statuer sur le surplus. Par jugement du 2 juin 2010, elle a reconnu à la SAM A le droit de prétendre à une indemnité d'éviction et ordonné une expertise. Après le remplacement de l'expert initial, un rapport a été déposé en 2015. Par jugement du 14 octobre 2020, la Commission a rejeté la demande de nouvelle expertise et enjoint aux parties de conclure sur le fond. Parallèlement, le président de la Commission, saisi sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 490, a fixé par ordonnance du 25 novembre 2016 une indemnité d'éviction provisionnelle de 662.934,90 euros, confirmée par la Cour d'appel le 13 juin 2017, le pourvoi en révision ayant été rejeté le 27 novembre 2017. La SAM A a quitté les lieux à la fin du mois de janvier 2018, à la requête de la SCI B. Les prétentions étaient divergentes. La SAM A demandait 5.502.000 euros, dont 5 millions d'euros au titre du droit au bail, tandis que la SCI B sollicitait 270.000 euros. Le juge a arrêté le montant de l'indemnité à 2.618.963,84 euros. ## Question de droit La question soumise à la Commission était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer selon quelles modalités l'indemnité d'éviction due sur le fondement de l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 doit être évaluée lorsque le preneur s'est réinstallé. Il s'agissait, d'autre part, de dire quels postes de préjudice
# Cour de Révision de Monaco, 16 juin 2021, n° 19851 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 16 juin 2021, n° 19851 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2021/06-16-19851)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre classique, mais toujours épineux sur le plan financier, de la fin des relations contractuelles régies par le statut des baux commerciaux et, plus particulièrement, de la détermination chiffrée des conséquences pécuniaires du refus de renouvellement opposé par le propriétaire des murs. En l'espèce, la société à responsabilité limitée (SARL) AMICI MIEI - AL MEDITERRANEO exploitait sur le territoire monégasque un fonds de commerce dédié à une activité de restauration. Cette exploitation s'effectuait au sein de locaux commerciaux pris à bail auprès de Madame p. M. (étant observé que l'intitulé de la décision mentionne « Monsieur p. M. » tandis que le corps de l'arrêt désigne invariablement la bailleresse comme « Madame p. M. »). Le contrat de bail commercial initial avait été conclu le 28 novembre 1994, ainsi qu'il ressort des écritures relatées dans le moyen annexé au pourvoi. Au cours de l'exécution de ce bail, une difficulté relative à l'assiette matérielle de l'exploitation est apparue. Selon les affirmations de la bailleresse reproduites au moyen, la société locataire a bénéficié, dans le cadre de l'exploitation de son commerce de restauration et ce jusqu'au mois de mai 2015, de l'utilisation d'une « terrasse-véranda ». Toujours selon les griefs formulés par la propriétaire, cette surface spécifique n'était pas incluse dans le périmètre contractuel du bail du 28 novembre 1994, de sorte qu'elle aurait été occupée sans droit ni titre par le preneur avant que ce dernier n'en soit finalement expulsé. C'est dans ce contexte que, par acte notifié le 27 mai 2015, la bailleresse a délivré à la SARL AMICI MIEI - AL MEDITERRANEO un congé destiné à prendre effet le 31 août 2015. Usant de son droit de mettre un terme à la relation locative tout en se soumettant aux prescriptions impératives de la législation spéciale sur la propriété commerciale, Madame p. M. a assorti ce congé d'un refus de renouvellement du bail, accompagné toutefois d'une offre de versement d'une indemnité d'éviction. Le principe même du droit à indemnisation du preneur évincé n'était donc pas contesté dans son essence, mais l'évaluation du quantum de cette réparation allait cristalliser un contentieux d'une particulière intensité, compte tenu des enjeux financiers attachés à la perte d'un fonds de restauration à Monaco. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties À la suite de la délivrance du congé, les parties ne sont pas parvenues à s'accorder amiablement sur le montant de la compensation financière due au locataire évincé. Après l'établissement d'un procès-verbal de non-conciliation, la SARL AMICI MIEI - AL MEDITERRANEO a saisi la juridiction spécialisée du premier degré, à savoir la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Par un jugement rendu le 11 octobre 2017, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a fait droit aux demandes indemnitaires de la société preneuse en condamnant Madame p. M. à lui verser la somme globale de 3 000 000 d'euros à titre d'indemnité d'éviction. Estimant cette évaluation excessive, la bailleresse a interjeté appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco. Saisie du litige en fait et en droit, la juridiction du second degré a estimé ne pas disposer, en l'état du dossier, de l'ensemble des données techniques et comptables nécessaires pour trancher immédiatement le différend sur le quantum. Par un arrêt avant dire droit en date du 28 septembre 2018, la Cour d'appel a donc ordonné une mesure d'expertise judiciaire. La mission confiée au technicien consistait notamment à « faire état de tous éléments d'appréciation utiles pour déterminer le montant du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail ». L'expert judiciaire a accompli ses opérations et déposé son rapport définitif le 13 décembre 2019. Ce document technique est devenu le centre névralgique des débats d'appel. Il ressort des éléments repris dans l'arrêt de la Cour de révision que l'expert a proposé différentes approches méthodologiques et a chiffré à la fois l'indemnité principale (liée à la valeur du fonds fondée sur le chiffre d'affaires et les bénéfices réalisés au cours de la période de référence) et divers préjudices accessoires. Parmi ces postes accessoires figuraient notamment des frais liés au licenciement du personnel (incluant préavis et congés payés) évalués à 93 700 euros, des frais de déménagement fixés forfaitairement à 10 000 euros, des frais de liquidation de la société également arrêtés forfaitairement à 10 000 euros, ainsi que des droits d'enregistrement relatifs au partage du boni de liquidation entre les associés à hauteur de 23 600 euros. À la lumière de ce rapport déposé le 13 décembre 2019, la Cour d'appel de Monaco a statué au fond par un arrêt du 24 novembre 2020. Réformant à la baisse le montant initialement alloué par la Commission arbitrale, la Cour d'appel a fixé à la somme de 2 637 000 euros le montant total de l'indemnité d'éviction due par Madame p. M. à la SARL AMICI MIEI - AL MEDITERRANEO. Insatisfaite de cette réduction partielle qu'elle jugeait encore insuffisante et entachée d'erreurs de droit ainsi que de vices de motivation, Madame p. M. a formé un pourvoi en révision le 15 janvier 2021. Au soutien de son recours devant la Haute juridiction monégasque, la demanderesse au pourvoi a développé un moyen unique, articulé en six branches distinctes, mobilisant à la fois des griefs substantiels tirés de la violation ou du manque de base légale au regard de l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal, et des griefs disciplinaires fondés sur la violation de l'article 199 du Code de procédure civile (défaut de motifs et défaut de réponse à conclusions). Plus précisément, les prétentions de la bailleresse s'articulaient autour des axes critiques suivants : * Dans une première branche, elle reprochait à la Cour d'appel un manque de base légale au regard de l'article 9 de la loi n° 490. Elle soutenait que seuls les locaux objets du bail doivent être pris en compte pour évaluer l'indemnité d'éviction. Or, selon elle, la Cour d'appel aurait considéré à tort que l'expert avait tenu compte de l'occupation sans droit ni titre de la terrasse-véranda (jusqu'en mai 2015) pour évaluer le chiffre d'affaires et les bénéfices sur la période de référence, alors même que l'expert avait expressément écrit en page 12 de son rapport avoir décidé « de ne pas tenir compte de l'effet terrasse-véranda dans ses calculs d'évaluation du préjudice ». * Dans une deuxième et une troisième branches, la demanderesse attaquait l'indemnisation des frais de licenciement à hauteur de 93 700 euros en ce qu'elle incluait les préavis et les congés payés. Elle invoquait d'abord un défaut de réponse à conclusions (violation des articles 199 du Code de procédure civile et 9 de la loi n° 490), puis une violation directe de l'article 9 de la loi n° 490 pour absence de recherche d'un lien de causalité direct entre ces postes spécifiques (préavis et congés payés) et l'éviction. * Dans une quatrième branche, elle contestait l'allocation d'une somme forfaitaire de 10 000 euros au titre des frais de déménagement, soulignant que l'expert avait lui-même précisé en page 20 de son rapport n'avoir reçu aucun devis du locataire. En indemnisant un préjudice accessoire non prouvé, la Cour d'appel aurait violé l'article 9 de la loi n° 490. * Dans une cinquième branche, un grief similaire de violation de l'article 9 de la loi n° 490 était formulé à l'encontre de l'indemnisation forfaitaire des frais de liquidation (10 000 euros) et des droits d'enregistrement liés à la liquidation de la SARL (23 600 euros). La bailleresse reprochait aux juges du fond de ne pas avoir recherché l'existence d'un lien direct avec l'éviction ni vérifié la justification de la réalité et du coût réel de ces préjudices, ajoutant que le calcul des droits d'enregistrement par l'expert était erroné. * Enfin, dans une sixième branche, la demanderesse synthétisait ses critiques sous l'angle de l'article 199 du Code de procédure civile et de l'article 9 de la loi n° 490, reprochant à l'arrêt d'appel d'avoir indemnisé les préavis et congés payés ainsi que les frais de clôture de la SARL et de partage du boni de liquidation (10 000 euros et 23 600 euros) sans s'expliquer sur les raisons de ces indemnisations, privant ainsi sa décision de motifs suffisants sur chaque chef de demande. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé À travers le foisonnement argumentatif des six branches du moyen unique, la Cour de révision était invitée à trancher une question fondamentale touchant à la répartition des offices entre le juge du fond et le juge de cassation en matière de baux commerciaux : **quelle est l'étendue du contrôle exercé par la Cour de révision sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction prévue par l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, tant en ce qui concerne la détermination de la valeur du fonds au regard de la consistance des locaux exploités que l'appréciation de l'existence, du lien de causalité et du chiffrage (éventuellement forfaitaire) des préjudices accessoires, lorsque les juges d'appel s'approprient les conclusions d'un rapport d'expertise judiciaire ?** En d'autres termes, il s'agissait de déterminer si les modalités de calcul de l'indemnité principale et des indemnités accessoires relèvent de règles normatives strictes soumises au contrôle de qualification et de motivation de la Haute juridiction, ou si elles sont absorbées par le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond quant au choix de la méthode d'évaluation du préjudice résultant du défaut de renouvellement. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour écarter l'intégralité des six branches du moyen unique et rejeter le pourvoi, la Cour de révision adopte une motivation d'une extrême concision, caractéristique des arrêts de rejet fondés sur la reconnaissance du pouvoir souverain des juges du fond. En un seul attendu de principe venant clore l'examen du moyen, la Haute juridiction énonce : « Mais attendu que, sans insuffisance ni contradiction, la Cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a souverainement fixé le montant de l'indemnité d'éviction après avoir retenu, parmi les méthodes d'évaluation proposées par l'expert, celle qui lui est apparue la plus appropriée, répondant ainsi, implicitement mais nécessairement, aux conclusions prétendument délaissées ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Bien que lapidaire, cette formule ciselée déploie un raisonnement juridique d'une grande densité technique qui neutralise méthodiquement chacune des critiques formulées par la demanderesse au pourvoi. Le raisonnement de la Cour de révision s'articule autour de quatre piliers conceptuels : 1. **L'exclusion des vices logiques de motivation (« sans insuffisance ni contradiction ») :** En premier lieu, la Cour de révision balaie les griefs disciplinaires tirés de la violation de l'article 199 du Code de procédure civile (notamment développés dans la sixième branche) ainsi que le soupçon de contradiction ou de dénaturation implicite du rapport d'expertise (sous-jacent à la première branche). En affirmant que l'arrêt attaqué est exempt d'insuffisance et de contradiction, la Haute juridiction valide la cohérence interne de la décision d'appel. Concernant spécifiquement la question de la « terrasse-véranda » (première branche), la Cour de révision refuse d'entrer dans le débat factuel visant à opposer la lecture du rapport d'expertise par la Cour d'appel aux citations isolées extraites par la demanderesse : la motivation des juges du second degré est jugée suffisante et non contradictoire dans son appréhension globale des données expertales relatives au chiffre d'affaires et aux bénéfices. 2. **L'effectivité des vérifications légales (« qui a procédé aux recherches prétendument omises ») :** En deuxième lieu, la Cour répond directement aux griefs de manque de base légale et de violation de la loi par défaut de recherche, qui constituaient le cœur des première, troisième et cinquième branches. La bailleresse soutenait que la Cour d'appel avait omis de rechercher si les frais de licenciement (préavis et congés payés) et les frais de liquidation sociale présentaient un lien direct avec l'éviction, ou si la réalité des coûts était justifiée. La Cour de révision affirme au contraire que ces recherches n'ont nullement été omises : en examinant et en entérinant les différents postes chiffrés par l'expert judiciaire commis précisément pour « déterminer le montant du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement », la Cour d'appel a nécessairement vérifié la réalité et l'imputabilité causale de ces préjudices à l'éviction. 3. **La consécration de l'appréciation souveraine par le libre choix méthodologique (« a souverainement fixé le montant de l'indemnité d'éviction après avoir retenu, parmi les méthodes d'évaluation proposées par l'expert, celle qui lui est apparue la plus appropriée ») :** C'est ici que réside le cœur doctrinal de l'arrêt. Au regard de l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le locataire évincé a droit à une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Toutefois, le texte légal n'impose aucun barème mathématique rigide ni aucun mode de preuve exclusif pour chaque sous-catégorie de préjudice. Dès lors, l'évaluation du préjudice est une pure question de fait. En soulignant que la Cour d'appel a choisi, parmi les méthodes d'évaluation proposées par le technicien, celle qui lui paraissait la plus appropriée, la Cour de révision érige ce choix méthodologique en prérogative discrétionnaire du juge du fond. Ce pouvoir souverain couvre aussi bien l'évaluation de l'indemnité principale que le chiffrage — fût-il forfaitaire à dire d'expert en l'absence de devis (quatrième et cinquième branches) — des indemnités accessoires (déménagement, frais de licenciement, frais et droits de liquidation). 4. **Le mécanisme de la réponse implicite mais nécessaire (« répondant ainsi, implicitement mais nécessairement, aux conclusions prétendument délaissées ») :** Enfin, pour écarter le grief de défaut de réponse à conclusions (deuxième branche relative à l'inclusion des préavis et congés payés dans le coût des licenciements), la Cour de révision mobilise la théorie classique de la réponse implicite. Dès lors que la Cour d'appel a positivement adopté l'évaluation de l'expert incluant ces sommes au titre de la méthode jugée la plus appropriée pour réparer l'entier préjudice d'éviction, elle a, par cette adoption même, nécessairement écarté l'argumentation contraire de la bailleresse qui tendait à les exclure. Le juge n'est pas tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation dès lors que la solution qu'il retient et motive positivement contredit de manière irréductible la thèse adverse. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation resserrée, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi de Madame p. M. ; > Condamne p. M. aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, > Ordonne que les dépens distraits seront liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 16 juin 2021 par la Cour de révision de Monaco constitue une illustration particulièrement topique de la philosophie du contrôle de cassation en droit monégasque des baux commerciaux, tout en témoignant d'une profonde convergence méthodologique avec les standards des juridictions suprêmes de tradition civiliste. #### 1. L'orthodoxie au regard de l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 En droit monégasque, le statut des baux commerciaux repose sur la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal. L'article 9 de ce texte fondamental, abondamment cité dans les différentes branches du pourvoi, pose le principe directeur selon lequel le locataire évincé a droit à une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Comme le rappellent les énonciations mêmes du moyen, ce texte commande une réparation intégrale du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce : l'indemnité d'éviction englobe ainsi une indemnité principale (correspondant généralement à la valeur marchande du fonds perdu) à laquelle s'ajoutent les préjudices accessoires liés à l'éviction. Toutefois, la loi n° 490 s'abstient de figer dans le marbre législatif les procédés comptables ou financiers permettant de traduire ce préjudice en unités monétaires. Il est de jurisprudence constante qu'en l'absence de méthode légale impérative d'évaluation d'un préjudice, la détermination de son quantum relève de l'appréciation souveraine des juges du fond. Le juge de cassation vérifie certes que le principe de la réparation intégrale n'est pas méconnu dans son essence juridique (par exemple, en s'assurant que le juge du fond n'a pas accordé une double indemnisation ou refusé par principe d'indemniser un chef de préjudice légalement réparable), mais il s'interdit de réviser les calculs, les pondérations comptables ou le choix entre plusieurs méthodes d'expertise. En l'espèce, la tentative du pourvoi consistait habilement à « juridiciser » des discussions purement techniques et probatoires pour les faire basculer dans le champ du contrôle de légalité de la Cour de révision : * La question de savoir quel a été l'impact réel de l'exploitation d'une terrasse-véranda non comprise dans le bail sur le chiffre d'affaires historique du restaurant (première branche) est analysée par la Cour de révision non pas comme une erreur de droit sur l'assiette légale du bail commercial, mais comme une composante factuelle du calcul du chiffre d'affaires de référence, souverainement appréciée par les juges d'appel à la lecture du rapport d'expertise. * De même, le débat sur l'inclusion des indemnités de préavis et de congés payés dans le poste des frais de licenciement du personnel (deuxième, troisième et sixième branches) touchait à la consistance du préjudice social découlant de la cessation d'activité. Là où la bailleresse tentait de faire juger en droit que les congés payés et préavis sont des dettes salariales ordinaires sans lien causal avec l'éviction, la Cour de révision considère que l'intégration de cette enveloppe globale de 93 700 euros relève de l'appréciation souveraine des éléments constitutifs du coût de fermeture de l'entreprise. * Enfin, la critique relative à l'évaluation forfaitaire de certains frais accessoires — 10 000 euros pour le déménagement sans production de devis (quatrième branche) et 10 000 euros pour les frais de liquidation outre 23 600 euros de droits d'enregistrement sur le boni de liquidation (
# Cour d'Appel de Monaco, 11 mai 2021, n° 19806 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 11 mai 2021, n° 19806 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2021/05-11-19806)) ## Faits et procédure Par acte du 14 avril 1989, la SCI A, aux droits de laquelle vient M. H., a consenti à la SARL E. un bail commercial portant sur un local sis à Monaco. Par acte du 20 septembre 2019, le bailleur a dénoncé le bail, en s'opposant à son renouvellement au 1er janvier 2020 et en donnant congé pour le 31 décembre 2019. La locataire a saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux (CALC) le 4 décembre 2019 aux fins de fixation d'une indemnité d'éviction, au besoin par expertise. La conciliation ayant échoué, une assignation a été délivrée le 11 février 2020. Parallèlement, par requête du 27 décembre 2019, la locataire a saisi le président de la CALC sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 pour obtenir la fixation d'une indemnité provisionnelle de 1 500 000 euros, ainsi qu'un sursis à expulsion jusqu'au versement de cette somme. Par ordonnance du 27 juillet 2020, le président de la CALC a fixé l'indemnité provisionnelle à 900 000 euros, autorisé le maintien dans les lieux jusqu'au paiement, ordonné l'expulsion dans un délai d'un mois à compter de ce paiement, écarté l'exécution provisoire, partagé les dépens par moitié et s'est déclaré incompétent sur les demandes relatives aux indemnités d'occupation. M. H. a interjeté appel par exploit du 30 septembre 2020. Il demandait la fixation de la provision à 100 000 euros, l'expulsion dans un délai de quinze jours suivant le paiement, et contestait le délai d'un mois. La SARL E. concluait à la confirmation intégrale. ## Question de droit La Cour devait déterminer les éléments pris en compte pour chiffrer l'indemnité provisionnelle de l'article 18 de la loi n° 490, en particulier : 1. la valeur du droit au bail peut-elle être retenue sur le fondement d'un projet ou d'une promesse de cession de ce droit, et doit-elle être diminuée d'une indemnité de déspécialisation ? 2. les frais de relogement et autres postes de préjudice doivent-ils être intégrés à la provision à ce stade de la procédure ? 3. la surface exploitable et les références de résiliations amiables peuvent-elles conduire à minorer l'évaluation ? 4. le délai d'un mois accordé pour quitter les lieux est-il justifié ? ## Solution et dispositif La Cour confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions. Elle retient les motifs suivants : - **Nature de la provision.** L'indemnité provisionnelle « doit s'approcher autant que possible de l'indemnité d'éviction prévue par l'article 9 » de la loi n° 490, qui répare « l'entier préjudice causé à un preneur par le défaut de renouvellement de son bail ». Le premier juge pouvait en principe prendre en considération la valeur du fonds, le coût d'un local de remplacement, les frais de déménagement et de réinstallation, la perte d'exploitation et les autres postes de préjudice. - **Exclusion du relogement à ce stade.** Faute de justification « à ce jour » de la recherche effective d'un local de remplacement, ni de « l'actualité d'un transfert du fonds de commerce », le calcul ne tient pas compte du coût du relogement. Ce critère « pourra, le cas échéant, être appréhendé lors de la détermination de l'indemnité d'éviction ». - **Évaluation par la seule valeur du fonds.** La Cour retient une surface totale d'exploitation de 70 m² (31 m² en sous-sol et 39 m² en rez-de-chaussée), sans pondération du sous-sol, « compte tenu de sa configuration » susceptible de caractériser une surface utile de vente. - **Valeur du droit au bail.** Un projet de cession portant sur 900 000 euros, signé le 8 juin 2020, prévoyait le changement d'activité de l'acquéreur sans déduction d'une indemnité de déspécialisation. La Cour qualifie cette somme d'évaluation « net vendeur », le bailleur n'ayant pas sollicité d'indemnité dans les conditions suspensives. - **Rejet des éléments de com
# Cour de Révision de Monaco, 13 mars 1997, n° 26532 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 13 mars 1997, n° 26532 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1997/03-13-26532)) Le contentieux de l’exécution des baux commerciaux offre régulièrement au droit processuel l’occasion d’éprouver la solidité de ses mécanismes fondamentaux face aux stratégies dilatoires des débiteurs défaillants. Lorsqu’un preneur à bail commercial cesse d’honorer ses obligations financières essentielles — le paiement des loyers et des charges — et se maintient dans les lieux en dépit d’une sommation solennelle, la célérité de la procédure de référé aux fins d’expulsion se heurte fréquemment à une ligne de défense purement procédurale. Le plaideur aux abois tente alors de déplacer le débat du terrain substantiel de l’inexécution contractuelle vers celui, plus formel, de la régularité de l’introduction de l’instance et de la recevabilité de l’action du bailleur. C’est précisément dans cette configuration classique que s’inscrit l’arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 13 mars 1997 (pourvoi n° 26532, *R. c/ Fondation Bienbor Familienstiftung*). Bien que d’une grande concision formelle, propre au style rédactionnel des juridictions suprêmes de tradition civiliste franco-monégasque, cette décision aborde avec une remarquable netteté deux problématiques centrales de la procédure civile : d’une part, le régime probatoire des fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt et de qualité à agir d’une personne morale — en l’espèce une fondation de type *Familienstiftung* — à l’aune des exigences de la motivation des décisions de justice et du principe du contradictoire ; d’autre part, les critères de validité de la signification d’un exploit d’assignation au regard de l’article 148 du Code de procédure civile monégasque lorsque le destinataire de l’acte conteste le lieu de délivrance en opposant son domicile personnel théorique au lieu d’exercice effectif de son activité commerciale. En rejetant le pourvoi formé par la locataire expulsée, la Haute juridiction monégasque livre un enseignement précieux sur le pragmatisme qui doit présider à l’appréciation tant de la recevabilité de l’action que de la régularité des actes de procédure, refusant qu’un formalisme dévoyé puisse paralyser l’efficacité des voies de droit. L’analyse approfondie de cet arrêt commande d’examiner successivement le contexte factuel et procédural ayant donné naissance au litige (I), la question de droit soumise à la Cour de révision ainsi que la solution retenue par celle-ci (II), avant de mesurer la portée jurisprudentielle et les implications pratiques de cette décision pour les praticiens du droit (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural L’affaire soumise à la censure de la Cour de révision trouve son origine dans la défaillance d’une commerçante dans l’exécution de ses obligations locatives (A), défaillance qui a déclenché une procédure d’urgence marquée par d’intenses contestations procédurales (B). ### A. Les faits à l'origine du litige Les éléments factuels, tels qu’ils ressortent souverainement des constatations des juges du fond reprises par l’arrêt commenté, sont d’une grande simplicité et relèvent de la pathologie courante du bail commercial. Madame R. était locataire d’un local à usage commercial en vertu d’un contrat de bail consenti par la propriétaire des lieux, une entité juridique dénommée dans l’intitulé de la décision « Fondation Bienbor Familienstiftung » et désignée dans le corps de l’arrêt sous l’appellation de « Fondation Familienstiftung » (ci-après « la Fondation »). La localisation exacte de l’immeuble en Principauté, la nature précise du commerce exploité par la preneuse ainsi que le montant des sommes en jeu ne sont pas précisés dans la décision. Au cours de l’exécution du bail, la locataire a cessé de faire face à ses engagements financiers. Face à cette carence dans le paiement des loyers et des charges afférents à la location commerciale, la Fondation bailleresse a fait délivrer à Madame R. un commandement de payer. La date de cet acte extrajudiciaire ainsi que le délai imparti pour régulariser la situation ne sont pas précisés dans la décision. Toutefois, il est constant et expressément relevé par la Cour que, malgré la délivrance de ce commandement de payer, la locataire ne s’est pas acquittée des sommes dues au titre des charges et loyers. Parallèlement à cette situation d’impayés locatifs, deux éléments factuels déterminants pour la suite du débat procédural doivent être mis en exergue à la lecture de l’arrêt : 1. D’une part, les parties avaient déjà été opposées dans le cadre d’une procédure antérieure devant la Commission d’arbitrage des loyers commerciaux (également désignée dans l’arrêt sous le terme de « Commission arbitrale des loyers »). La date et l’objet exact de cette instance antérieure ne sont pas précisés dans la décision, mais l’existence de ce précédent dossier administratif et juridictionnel va jouer un rôle probatoire décisif quant à l’identification de la bailleresse. 2. D’autre part, sur le plan de la localisation géographique de la débitrice, si Madame R. exerçait effectivement son activité commerciale dans les lieux loués appartenant à la Fondation, elle prétendait conserver un domicile personnel distinct. Or, les investigations factuelles soumises aux juges du fond ont révélé que la locataire n’occupait plus, depuis plusieurs années, ce domicile personnel dont elle entendait pourtant se prévaloir pour faire échec aux poursuites. Face à la persistance de l’inexécution contractuelle en dépit du commandement de payer demeuré infructueux, la Fondation a pris l’initiative d’agir en justice pour obtenir la libération des locaux. Pour ce faire, elle a fait délivrer à Madame R. un exploit d’assignation non pas à l’adresse de son ancien domicile personnel inoccupé, mais directement sur le lieu où elle exerçait son commerce. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties La Fondation a fait assigner Madame R. en expulsion devant le juge des référés. L’issue précise de la première instance devant le magistrat des référés (date de l’ordonnance et sens de la décision initiale) n’est pas précisée dans la décision, mais le litige a été porté devant la Cour d’appel de Monaco. Devant la juridiction du second degré, la Cour d’appel a fait droit aux demandes de la bailleresse et a condamné la locataire à libérer les lieux loués en ordonnant son expulsion. Pour tenter d’échapper à cette mesure d’éviction, Madame R. avait développé devant la Cour d’appel une double argumentation procédurale mêlant fin de non-recevoir (qualifiée par le pourvoi d’« exception d’irrecevabilité ») et exception de nullité de l’acte introductif d’instance : * En premier lieu, la locataire contestait la recevabilité même de l’action de la Fondation. Elle soulevait une « exception d’irrecevabilité » en sollicitant devant la Cour d’appel la communication forcée par la Fondation d’un ensemble de documents sociaux et patrimoniaux : ses statuts, ses titres de propriété sur le local donné à bail, ainsi que les documents justifiant de la qualité de son directeur pour la représenter en justice. * En second lieu, Madame R. soulevait la nullité de l’exploit d’assignation, soutenant que celui-ci aurait dû lui être délivré à son domicile personnel et non sur le lieu d’exercice de son activité commerciale. La Cour d’appel ayant écarté ces deux moyens de défense et ordonné l’expulsion, Madame R. a formé un pourvoi en révision. Au soutien de son recours devant la Cour de révision, la demanderesse articulait deux moyens de cassation (que la Haute juridiction a choisi de réunir pour les examiner conjointement) : 1. **Le premier grief** reprochait à la Cour d’appel d’avoir rejeté l’exception d’irrecevabilité qu’elle avait invoquée « par simple référence à la procédure antérieure devant la Commission d’arbitrage des loyers commerciaux », et ce, sans avoir donné satisfaction, devant la Cour d’appel, à sa demande de communication par la Fondation de ses statuts, de ses titres de propriété et des documents justifiant de la qualité de son directeur. En substance, la demanderesse au pourvoi dénonçait à la fois un défaut de motivation (la motivation par simple référence étant prohibée) et une violation des droits de la défense ou des règles gouvernant la preuve de la qualité et de l’intérêt à agir. 2. **Le second grief** faisait reproche à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré valable l’assignation délivrée au lieu où Madame R. exerçait son commerce et non à son domicile personnel, en violation des règles régissant la délivrance des exploits d’huissier telles que fixées par l’article 148 du Code de procédure civile. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction Saisie de ces deux moyens réunis, la Cour de révision devait trancher une double problématique processuelle (A). Par une motivation resserrée mais d’une grande rigueur juridique, elle écarte l’ensemble des critiques formulées par la locataire (B) et prononce le rejet du pourvoi (C). ### A. Le problème juridique posé La réunion des deux moyens du pourvoi conduisait la Cour de révision à répondre à deux questions de droit distinctes mais complémentaires, touchant toutes deux à la régularité de l’instance en référé-expulsion : 1. **Sur la recevabilité de l’action et l’office du juge en matière de preuve et de motivation :** Une cour d’appel peut-elle, sans encourir le grief de motivation par voie de simple référence ni méconnaître les droits de la défense, écarter une exception d’irrecevabilité tirée du défaut de justification de la qualité et de l’intérêt à agir d’une fondation bailleresse et de son représentant légal (en refusant d’ordonner une nouvelle communication de statuts, titres de propriété et justificatifs de mandat), dès lors qu’elle se fonde sur des pièces issues d’une procédure antérieure devant la Commission arbitrale des loyers commerciaux qui ont été régulièrement produites et soumises au débat contradictoire en cause d’appel ? 2. **Sur la régularité formelle de l’acte introductif d’instance au regard de l’article 148 du Code de procédure civile :** L’exploit d’assignation en expulsion délivré à un commerçant sur le lieu d’exercice de son commerce, et non à son domicile personnel, est-il régulier au regard des prescriptions de l’article 148 du Code de procédure civile, lorsqu’il est souverainement constaté par les juges du fond que le destinataire de l’acte n’occupe plus depuis plusieurs années le domicile personnel dont il prétend se prévaloir ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter les deux moyens réunis, la Cour de révision procède en deux temps, répondant point par point aux deux branches de l’argumentation de la demanderesse au pourvoi. Le raisonnement déployé par les hauts magistrats met en lumière l’articulation classique entre le contrôle de légalité et de motivation exercé par le juge de cassation et le pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve reconnu aux juges du fond. #### 1. La validation de la preuve de l’intérêt et de la qualité à agir par les pièces du débat contradictoire Sur le premier volet du pourvoi, l’argumentation de Madame R. était habilement construite. En soutenant que la Cour d’appel avait statué « par simple référence à la procédure antérieure devant la Commission d’arbitrage des loyers commerciaux », elle tentait de placer l’arrêt attaqué sous le coup d’une censure automatique pour défaut de motifs. En effet, il est de principe constant en droit processuel qu’un juge ne peut motiver sa décision par la seule référence à une décision rendue dans une autre instance, fût-elle intervenue entre les mêmes parties, sans procéder lui-même à une analyse propre des éléments de la cause. De surcroît, en reprochant aux juges d’appel de ne pas avoir fait droit à sa demande de communication des statuts de la Fondation, des titres de propriété et des justificatifs de la qualité du directeur, elle suggérait que la Cour d’appel avait validé une action engagée par une entité dépourvue de droit d’agir vérifié. La Cour de révision démonte méthodiquement ce grief en rétablissant la réalité du travail juridictionnel accompli par la Cour d’appel. Elle énonce ainsi : « *Mais attendu d'abord que la Cour d'appel, qui n'a pas statué par simple référence à une décision antérieure, a relevé qu'au vu des pièces tirées du dossier de la Commission arbitrale des loyers, mais produites et soumises en cause d'appel au débat contradictoire, se trouvaient démontrés l'intérêt et la qualité pour agir de la Fondation et celle de son directeur* ». Cette motivation appelle trois observations majeures sur le raisonnement de la Cour : * **L’absence de motivation par simple référence :** La Cour de révision opère une distinction fondamentale entre la *référence à une décision antérieure* (qui est un vice de motivation) et l’*exploitation probatoire de pièces issues d’un dossier antérieur* (qui relève de l’appréciation souveraine des preuves). La Cour d’appel ne s’est pas contentée de dire que la question de la recevabilité avait déjà été tranchée par la Commission arbitrale ; elle a examiné elle-même les pièces qui avaient été utilisées devant cette Commission. * **Le respect absolu du principe du contradictoire :** La condition *sine qua non* pour que des pièces provenant d’une autre instance (ici le dossier de la Commission arbitrale des loyers) puissent fonder la conviction du juge est qu’elles soient introduites régulièrement dans la nouvelle instance. La Cour de révision prend soin de relever expressément que ces pièces ont été « *produites et soumises en cause d'appel au débat contradictoire* ». Dès lors que Madame R. a été mise en mesure de discuter contradictoirement ces éléments devant la Cour d’appel, les exigences du procès équitable étaient pleinement satisfaites. * **L’inutilité de la demande de communication supplémentaire :** En constatant qu’au vu de ces pièces contradictoirement débattues, « *se trouvaient démontrés l'intérêt et la qualité pour agir de la Fondation et celle de son directeur* », la Cour d’appel a souverainement estimé qu’elle disposait déjà des éléments suffisants pour statuer. La demande de Madame R. tendant à obtenir une nouvelle communication des statuts, des titres de propriété et des pouvoirs du directeur devenait dès lors surabondante et manifestement dilatoire. Le juge du fond n’est jamais tenu d’ordonner une mesure d’instruction ou de production de pièces lorsque les éléments déjà versés aux débats suffisent à établir la vérité juridique des faits allégués. #### 2. La validation de l’assignation délivrée au lieu d’exercice du commerce au regard de l’article 148 du Code de procédure civile Sur le second volet du pourvoi, relatif à la régularité de l’exploit d’assignation, le litige se cristallisait autour de l’application de l’article 148 du Code de procédure civile monégasque. La locataire soutenait une lecture rigide et abstraite des règles de signification des actes : selon elle, l’assignation devait impérativement être délivrée à son domicile personnel, et non sur son lieu de travail ou d’exploitation commerciale. La Cour de révision écarte ce moyen par un motif d’une redoutable efficacité pragmatique : « *qu'ensuite l'arrêt attaqué a constaté que Mme R. « n'occupait plus depuis plusieurs années le domicile dont elle prétendait se prévaloir », et, a, dans ces conditions, décidé à bon droit que l'assignation critiquée avait été délivrée conformément aux règles de l'article 148 du Code de procédure civile* ». Le raisonnement de la Haute juridiction repose ici sur l’articulation entre une constatation souveraine des juges du fond et sa qualification juridique exacte (« *a, dans ces conditions, décidé à bon droit* ») : * **Le constat factuel de l’abandon du domicile personnel :** En relevant, par une citation directe des motifs de l’arrêt d’appel, que la requérante « *n'occupait plus depuis plusieurs années le domicile dont elle prétendait se prévaloir* », la Cour de révision met en évidence le caractère fictif et purement artificiel du moyen soulevé par la locataire. En droit civil comme en droit processuel, le domicile ou la résidence se caractérise par une certaine effectivité d’occupation ou de rattachement. Invoquer un domicile déserté depuis des années dans le seul but de faire annuler un acte de procédure relève de la mauvaise foi procédurale. * **La conformité à l’article 148 du Code de procédure civile :** Dès lors que le domicile personnel allégué n’avait plus aucune réalité matérielle depuis plusieurs années, le seul point de rattachement certain, stable et effectif de Madame R. était le local commercial qu’elle occupait en vertu du bail litigieux et où elle exerçait son commerce. En délivrant l’assignation sur ce lieu d’exercice du commerce, l’huissier instrumentaire a assuré l’objectif fondamental de l’article 148 du Code de procédure civile : garantir que l’acte parvienne effectivement à la connaissance du destinataire là où il se trouve réellement. La Cour de révision valide donc pleinement la solution des juges d’appel qui ont privilégié la réalité de l’établissement commercial sur la fiction d’un domicile personnel abandonné. ### C. Le dispositif En conséquence de cette double réfutation des moyens du pourvoi, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes suivants : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens ; » Conformément aux règles gouvernant la procédure devant la Cour de révision en cas d’échec du recours, la demanderesse succombante est non seulement condamnée aux dépens de l’instance en révision, mais également au paiement de l’amende légale, sanction pécuniaire attachée au rejet du pourvoi. --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle L’arrêt rendu le 13 mars 1997 par la Cour de révision dépasse le simple cadre d’un litige locatif pour offrir une illustration topique de la philosophie du droit processuel monégasque. Tant par son traitement des conditions de recevabilité des actions exercées par les personnes morales que par son interprétation téléologique des règles de délivrance des exploits d’huissier, cette décision s’inscrit dans un courant jurisprudentiel soucieux de conjuguer sécurité juridique et loyauté procédurale (A), tout en délivrant des directives opérationnelles claires à destination des praticiens (B). ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L’analyse de la décision révèle une convergence profonde entre les solutions consacrées par la Cour de révision de Monaco et les grands principes directeurs du procès civil tels qu’ils sont entendus tant en droit comparé franco-monégasque qu’au regard des standards européens du procès équitable. #### 1. La circulation des preuves entre instances et le statut procédural des fondations étrangères Le premier enseignement de l’arrêt touche à la question récurrente de la justification de la personnalité juridique, de l’intérêt et de la qualité à agir des entités de droit étranger — et plus particulièrement des fondations familiales de type *Familienstiftung* (institution classique du droit liechtensteinois, suisse ou germanique, très fréquemment propriétaire de biens immobiliers sur le territoire monégasque et sur la Côte d’Azur). Dans les contentieux immobiliers ou commerciaux, la contestation par le défendeur de l’existence légale de la fondation, de la teneur de ses statuts ou de la régularité de la désignation de son conseil de fondation ou de son directeur constitue un moyen de défense archétypal. Sur le plan des principes, nul ne conteste qu’il appartient à la personne morale demanderesse de justifier de son existence, de son droit de propriété (intérêt à agir) et du pouvoir de la personne physique qui la représente en justice (qualité pour agir). Toutefois, l’arrêt du 13 mars 1997 pose une limite salutaire à l’instrumentalisation de cette exigence : le droit à la preuve et la vérification de la recevabilité ne sauraient imposer un recommencement perpétuel des démonstrations juridiques à chaque nouvelle phase du conflit opposant les mêmes parties. En validant l’appui pris par la Cour d’appel sur les pièces tirées du dossier de la Commission arbitrale des loyers commerciaux, la Cour de révision consacre le principe de la **libre circulation des éléments de preuve d’une instance à une autre**, sous la seule réserve du respect du contradictoire. Cette solution est en parfaite harmonie avec la jurisprudence constante de la Cour de cassation française (dont les hauts magistrats
# Cour d'Appel de Monaco, 01 décembre 2020, n° 19431 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 01 décembre 2020, n° 19431 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2020/12-01-19431)) ## Faits et procédure La société par actions simplifiée de droit français B (ci-après « la SAS B ») et la société civile immobilière de droit monégasque A (ci-après « la SCI A ») ont entretenu des pourparlers portant sur la location d'un local à usage commercial. Un document daté du 14 octobre 2017, adressé par courriel et portant offre de bail, a été établi. Il n'est signé que par la SAS B. Un échange de courriels avec Monsieur P., présenté comme intervenant aux côtés de la SCI A, a également eu lieu. La SAS B a accepté l'offre le 16 octobre 2017 et a procédé à l'enregistrement de la convention le 20 décembre 2017 (ces éléments sont relatés dans les écritures de l'appelante). Par exploit du 30 janvier 2018, la SAS B a assigné la SCI A devant le Tribunal de première instance. Elle sollicitait, à titre principal, l'exécution forcée du bail sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard, et, à titre subsidiaire, des dommages-intérêts pour inexécution fautive, provisoirement évalués à 5.300.000 euros. Par jugement du 10 octobre 2019, le Tribunal de première instance a débouté la SAS B de l'ensemble de ses demandes, rejeté la demande reconventionnelle de la SCI A et mis les dépens à la charge de la SAS B. Les premiers juges ont retenu que l'existence d'un bail n'était pas démontrée, faute d'établir la capacité et le consentement de la SCI A ainsi que le caractère définitif de l'offre, et que le document ne constituait qu'un document de travail. La SAS B a relevé appel le 28 novembre 2019. Elle a porté le préjudice à 7.000.000 euros et a sollicité, à titre principal, l'exécution du bail et, à titre subsidiaire, l'indemnisation de l'inexécution fautive. La SCI A a formé appel incident. Elle a demandé la réparation de son préjudice à hauteur de 40.000 euros et des dommages-intérêts pour appel abusif. ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher une question de formation du contrat à deux niveaux. Le premier porte sur les conditions de validité de la promesse de bail commercial, en particulier sur la capacité et le pouvoir du signataire à la date de la promesse. Le second porte sur la détermination suffisante de l'objet du contrat, notamment la durée et le prix. Dans le cas d'espèce, la question était de savoir si un document d'offre de bail, émis par une société n'ayant pas encore acquis le local et non signé par elle, pouvait valoir bail après acceptation du preneur, et si l'exécution forcée pouvait être ordonnée. ## Solution et dispositif La Cour rejette l'appel principal et l'appel incident. Elle confirme le jugement du 10 octobre 2019 en toutes ses dispositions. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Reçoit les appels principal et incident, > Au fond, en déboute respectivement la société B et la société A, > Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 octobre 2019 par le Tribunal de première instance, > Condamne la société B
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 14 octobre 2020, n° 19352 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 14 octobre 2020, n° 19352 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2020/10-14-19352)) ## Faits et procédure La présente décision s'inscrit dans un contentieux relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due à une société anonyme monégasque locataire (la SAM A) par une société civile particulière bailleresse (la SCI B). Le rôle de la Commission arbitrale des loyers commerciaux porte le numéro C2002/000023, l'assignation ayant été délivrée le 16 mai 2002. La procédure a connu plusieurs étapes. Un jugement avant-dire-droit du 16 décembre 2009 a déclaré la Commission incompétente pour connaître de l'existence d'un fonds de commerce et a sursis à statuer sur le surplus. Un second jugement avant-dire-droit du 2 juin 2010 a dit que la SAM A pouvait prétendre à une indemnité d'éviction et a ordonné une expertise. L'expert initialement désigné n'ayant pu accomplir sa mission, une ordonnance du 5 octobre 2011 a désigné en remplacement Mme M-S. Le rapport d'expertise est mentionné comme daté du 26 mai 2015 dans les motifs, et du 27 mai 2015 dans les visas, qui constituent une discordance matérielle du texte. Devant la Commission, la SAM A sollicitait la désignation d'un nouvel expert avec la même mission, ainsi que le bénéfice d'une réserve de conclusions au fond. Elle soutenait que l'indemnité retenue par l'expert était dérisoire, notamment en raison d'une sous-évaluation du fonds de commerce, d'une pondération jugée inappropriée, d'une valeur de droit au bail non conforme au marché monégasque et de l'omission de postes tels que la perte de concessions automobiles ou le coût des aménagements. La SCI B demandait, à l'inverse, l'homologation du rapport et la fixation de l'indemnité à 270 000 euros, avec restitution du surplus de l'indemnité provisionnelle. ## Question de droit La question posée à la Commission était de savoir si la demande de nouvelle expertise, formulée par le locataire pour évaluer l'indemnité d'éviction, devait être accueillie. Plus précisément, il s'agissait de déterminer si l'état de la procédure et la nature des éléments du dossier rendaient une seconde expertise nécessaire à l'information du juge. Le motif décisif tient à un constat factuel : le fonds de commerce n'avait pas été perdu et avait pu être transféré au sein de la Principauté. Ce transfert permettait, selon la Commission, de disposer d'« éléments objectifs et concrets sur le coût du transfert et le cas échéant les troubles annexes ». ## Solution et dispositif La Commission rejette la demande de nouvelle expertise. Elle relève que la SAM A, à qui il appartenait de faire valoir ses arguments, avait pu discuter des différents postes de préjudice, notamment la valeur du droit au bail, au cours d'échanges jugés « longs et nombreux ». Elle rappelle, en outre, que « la commission n'étant pas tenue par les conclusions de l'expert ». Elle considère enfin qu'une nouvelle expertise « retarderait inutilement l'issue de la présente instance ». La Commission ne fixe pas pour autant l'indemnité. Elle relève que la SAM A s'était réservé de conclure au fond sans que ses demandes figurent au dispositif de ses conclusions, et qu'il ne lui avait pas été enjoint de conclure au fond. Elle renvoie donc l'affaire pour conclusions au fond. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déboute la SAM A de sa demande de nouvelle expertise ; > Renvoie l'affaire et les parties à l'audience du MERCREDI 11 NOVEMBRE 2020 ; > Enjoint à la SAM A de conclure sur le fond ; > Réserve les dépens en fin de cause ; » La décision précise qu'elle est prononcée contradictoirement. Les voies de recours éventuelles ne sont pas précisées dans le texte fourni (non précisé dans la décision). ## Portée et enseignement pratique **Sur le rejet de l'expertise complémentaire.** La décision illustre le pouvoir d'appréciation de la Commission sur l'opportunité d'une mesure d'instruction. Le juge n'est pas tenu de suivre les conclusions de l'expert, et il peut estimer qu'une nouvelle expertise est superflue lorsque le dossier contient des éléments objectifs. Ici, le critère retenu est double : l'existence d'un transfert effectif du fonds, qui fournit une donnée concrète sur les coûts, et le caractère contradictoire des débats, qui ont permis aux parties de discuter chaque poste. Le souci d'économie procédurale est explicitement mis en avant. **Sur la méthode d'évaluation.** La décision ne tranche aucune des quest
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 décembre 1996, n° 26514 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 décembre 1996, n° 26514 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1996/12-05-26514)) ## Faits et procédure La société anonyme monégasque « Hôtel le Siècle » exploitait un fonds de commerce d'hôtel-restaurant-café dans un immeuble appartenant en indivision à C. et Y. H.-V. Un bail conclu le 2 mars 1987, modifié par avenants des 5 février et 19 septembre 1991, avait été consenti pour neuf ans à compter du 1er octobre 1987. Il comportait une clause résolutoire de plein droit, sanctionnant le défaut de paiement d'un seul terme de loyer huit jours après une mise en demeure ou un commandement demeuré infructueux. Un commandement de payer 104 000 francs, solde des loyers du second semestre 1993, fut notifié à la locataire le 4 juin 1993. Les bailleurs assignèrent en référé, le 14 octobre 1993, pour faire constater la résiliation à la date du 13 juin 1993 et obtenir l'expulsion. La banque Bonasse SA, créancière nantie sur le fonds, intervint aux débats le 18 octobre 1993 en invoquant le quatrième alinéa de l'article 5-1 de l'ordonnance souveraine du 23 juin 1907, issu de la loi n° 1.152 du 18 décembre 1992. Elle soutenait avoir réglé les loyers et offrir l'exécution des obligations du locataire. Par ordonnance du 5 avril 1994, le juge des référés renvoya les parties à se pourvoir au fond, la contestation sur l'effet de la loi nouvelle étant jugée sérieuse. Les bailleurs saisirent alors le Tribunal au fond, le 10 mai 1994. Par jugement du 20 octobre 1994, la société locataire fut déclarée en état de cessation des paiements. Le syndic intervint à l'instance, et la société et la banque soulevèrent l'irrecevabilité de l'action au regard des articles 450 et 461 du Code de commerce. Les bailleurs formèrent une demande reconventionnelle de la banque en dommages-intérêts, rejetée. ## Question de droit Deux questions se posaient au Tribunal. **En premier lieu**, l'action en constatation de la résiliation de plein droit d'un bail, introduite contre une société en cessation des paiements, est-elle recevable au regard des articles 450 et 461 du Code de commerce ? **En second lieu**, le créancier inscrit sur le fonds de commerce du locataire, intervenant à l'instance tendant à la constatation de la résiliation, peut-il, par l'offre d'exécuter les obligations du locataire, faire échec à l'effet de la clause résolutoire d'un bail antérieur à la loi n° 1.152 ? Cette question suppose de déterminer l'effet de la loi nouvelle sur les contrats en cours. ## Solution et dispositif **Sur la recevabilité**, le Tribunal retient que l'action « qui ne tend pas à un paiement de sommes d'argent n'est donc pas soumise à l'irrecevabilité prévue par l'article 461 du Code de commerce pour les seules actions tendant à un tel paiement ». Il ajoute que l'article 450 « ne régit à l'évidence que les actions introduites après le jugement déclaratif de cessation des paiements et non celles antérieures à ce jugement ». L'action, engagée en 1993 et 1994, est donc recevable. **Sur le fond**, le Tribunal écarte l'hypothèse d'une novation, la déclarant sans objet. Il juge ensuite que le bail, conclu avant la loi du 18 décembre 1992, « s'est nécessairement trouvé modifié par cette loi quant à l'effet de la clause résolutoire qu'il comporte, dès lors qu'il est de principe que les lois nouvelles ont un effet immédiat qui s'appl
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 décembre 1996, n° 26512 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 décembre 1996, n° 26512 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1996/12-05-26512)) ## Faits et procédure Par acte authentique du 6 février 1992, réitéré le 13 mars suivant, C. L. a acquis un fonds de commerce moyennant 1 500 000 francs. Le prix a été financé par un prêt de R. P. d'un montant de 1 500 000 francs, remboursable en quarante-huit échéances constantes de 39 500,75 francs, du 13 avril 1992 au 13 mars 1996. L'acte prévoyait l'exigibilité immédiate du prêt en cas de procédure collective ou d'inexécution d'une seule des conditions du contrat. Son épouse, É. L., exploitante d'un fonds de restauration à l'enseigne « L. O. », est intervenue à l'acte en qualité de caution solidaire, avec renonciation expresse aux bénéfices de discussion et de division. Le débiteur principal a été déclaré en cessation des paiements, et sa liquidation des biens ordonnée par jugement du 16 mars 1995. La procédure a ensuite été suspendue, faute d'actif, par jugement du 8 février 1996. La créancière avait produit entre les mains du syndic pour 1 373 502,42 francs. Par exploit du 13 avril 1995, la créancière a sommé la caution de payer sous huitaine cette somme, majorée des intérêts conventionnels au taux de 12 % l'an. Après autorisation, elle a pris, le 19 juin 1995, une inscription provisoire de nantissement sur le fonds exploité par la caution, pour un montant provisoirement évalué à 1 400 000 francs. Elle a ensuite assigné la caution en paiement, en validation de cette inscription, et en 100 000 francs de dommages-intérêts pour résistance abusive. La somme réclamée a été portée à 1 400 000 francs par conclusions du 15 février 1996, après rectification d'une erreur de plume. La défenderesse soulevait deux moyens d'irrecevabilité : l'absence de mise en cause du débiteur principal et du syndic, et l'absence de justification du sort de la production. Elle invoquait subsidiairement l'inexistence du fonds, au motif qu'elle n'était titulaire, auprès de l'État propriétaire des lieux, que d'une convention de location « révocable et précaire », et non d'un bail commercial. ## Question de droit La décision soulève deux questions distinctes. **Première question.** La caution solidaire qui a renoncé aux bénéfices de discussion et de division peut-elle conditionner l'action du créancier à la mise en cause du débiteur principal, ou du syndic de la procédure collective, et à la justification du sort de la production faite à cette procédure ? **Seconde question.** L'absence alléguée de bail commercial, du fait d'une occupation des lieux sous convention précaire, suffit-elle à établir l'inexistence du fonds de commerce, et à faire obstacle à la validation d'un nantissement provisoire pris sur ce fonds ? ## Solution et dispositif Le Tribunal rejette l'ensemble des moyens de défense. Sur la première question, il retient que la renonciation aux bénéfices de discussion et de division dispense la créancière de discuter préalablement les biens du débiteur principal. Il en déduit qu'il n'est « nullement nécessaire, pour l'appréciation du présent litige opposant la créancière à la caution, d'attraire aux débats le débiteur principal ou encore le syndic ». Il relève en outre que la procédure, « faute
# Cour d'Appel de Monaco, 03 mars 2020, n° 18884 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 03 mars 2020, n° 18884 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2020/03-03-18884)) ## Faits et procédure Par bail commercial prenant effet le 1er mai 2000, les consorts M. ont consenti à Madame m a. N. et Monsieur e. N. (les « consorts N. ») la location d'un local monégasque d'une surface de 50 m². Une première procédure a abouti à un jugement de la commission arbitrale des loyers commerciaux du 11 janvier 2012, confirmé par arrêt de la Cour d'appel du 23 avril 2013, fixant le montant de l'indemnité d'éviction à 650.000 euros. Les bailleurs ont alors exercé leur droit de repentir. Par acte du 16 juin 2016, ils ont à nouveau dénoncé le bail pour l'échéance du 30 avril 2018. Le 9 novembre 2017, ils ont cédé le local à la SARL B., laquelle a assigné les consorts N. en référé aux fins d'expulsion par acte du 23 juillet 2018. Saisi par requête du 15 janvier 2019 sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le président de la commission arbitrale des loyers commerciaux était invité à prononcer un sursis à expulsion et à fixer une indemnité d'éviction provisionnelle de 1.800.000 euros. Les locataires s'appuyaient sur un rapport d'expertise évaluant le droit au bail à 1.225.000 euros, auquel ils ajoutaient des frais de déplacement, une augmentation de loyer et une perte d'exploitation. La bailleresse offrait, de son côté, 640.000 euros. Par ordonnance du 14 mai 2019, le président a fixé l'indemnité provisionnelle à 800.000 euros, autorisé le maintien des locataires dans les lieux à défaut de paiement, ordonné leur expulsion dans un délai de deux mois suivant le paiement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, écarté l'exécution provisoire et rejeté le surplus des demandes. Les consorts N. ont interjeté appel le 29 mai 2019 aux fins de porter l'indemnité provisionnelle à 1.800.000 euros et de voir écarter l'astreinte. La SARL B. a formé appel incident pour réduire l'indemnité à 640.000 euros, et demandé 10.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher deux questions. La première portait sur la nature de l'indemnité provisionnelle prévue par l'article 18 de la loi n° 490 : celle-ci se limite-t-elle à permettre une réinstallation provisoire du locataire, ou doit-elle correspondre au préjudice résultant du défaut de renouvellement, comme l'indemnité d'éviction de l'article 9 ? La seconde concernait les modalités d'évaluation de cette provision à un stade où l'indemnité définitive n'a pas encore été fixée par la commission arbitrale, en particulier la place qu'y occupent la valeur du droit au b
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 21 octobre 2015, n° 14206 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 21 octobre 2015, n° 14206 ([Lire sur source offic Par cette d??cision rendue par **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** (MC) sous la r??f??rence **Commission arbitrale des loyers commerciaux, 21 octobre 2015, La SARL N c/ La Société Anonyme d'Exploitations Hôtelières (S.A.E.H.)**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Bail commercial - Fin du bail - Indemnité d'éviction - Évaluation Le bailleur doit régler une indemnité d'éviction au preneur, qui exploitait son commerce au sein d'un hôtel. Compte tenu de la surface des locaux (80 m²) et de l'absence de visibilité depuis l'extérieur, la valeur du droit au bail est évaluée à 20 000 euros. En ajoutant les frais de déménagement et de réinstallation (65 905 euros) et le surcoût de loyer pendant trois ans (50 400 euros), l'indemnité totale d'éviction est fixée à 136 305 euros. COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMME??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? , dans sa demande principale, inclut une somme de 600.000 euros correspondant au préjudice de perte d'image et d'exploitation dans des conditions de chantier, et rappelle que par Jugement en date du 10 octobre 2013, le Tribunal de première instance a déjà statué sur cette question et a d'ailleurs condamné la SAEH à lui verser 20.000 euros, outre 2.500 euros au titre des frais de justice et qu'en tout état de cause, la Commission serait incompétente pour statuer sur ce type de demandes qui est de la compétence des juridictions de droit commun. Elle rappelle en outre que la S??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? re LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé et prononcé en audience publique de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, au Palais de Justice à Monaco le 21 OCTOBRE 2015 par Monsieur Florestan BELLINZONA, Président, Messieurs Jean-Claude GUILLAUME, Samuel MOSCHKOWITZ, Michel MONFORT-PEGLION et Jean-Luc CLAMOU, assesseurs, assistés de Madame Antoinette FLECHE, Greffier. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Commission arbitrale des loyers commerciaux, 21 octobre 2015, La SARL N c/ La Société Anonyme d'Exploitations Hôtelières (S.A.E.H.)**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.